TSDJ BUG SCF - 76-834-31-03-002-2018- 00055-01-(11-06-2021)

REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DE BUGA

SALA CIVIL FAMILIA

Magistrado ponente: FELIPE FRANCISCO BORDA

CAICEDO.

Guadalajara de Buga, junio once (11) de dos mil veintiuno (2021).

REF: Proceso VERBAL (resolución de promesa de compraventa , con demanda de reconvención ) promovido por LUZ ADRIANA

HOLGERSEN contra FABIO ARTURO CARDONA CORREA

(litisconsorte de éste , NICOLE DANIELA ALBARRACÍN VALLEJO). Apelación de sentencia . Radicación No. 76-834-31-03-002-201800055-01.

I. OBJETO

Se decide el recurso de APELACIÓN interpuesto por ambas partes contra la sentencia No. 004 proferida el 04-08-2020 por el JUZGADO

SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE TULUÁ1.

II. SÍNTESIS DEL PROCESO (cuestión necesaria para propiciar una cabal comprensión de las motivaciones de la sentencia apelada y de los reparos concretos formulados en su contra).

1. La demanda y sus fundamentos de hecho.

1.1. Pidió LUZ ADRIANA HOLGERSEN declarar “…resuelto el contrato de promesa de compraventa…” que el 08 -06-2016 celebró con el demandado FABIO ARTURO CARDONA CORREA . Y que consecuencialmente se condene a éste a restituirle el inmueble sobre el cual recayó la memorada convención, y pagarle las sumas que se relacionan en el

celebró con el demandado FABIO ARTURO CARDONA CORREA . Y que consecuencialmente se condene a éste a restituirle el inmueble sobre el cual recayó la memorada convención, y pagarle las sumas que se relacionan en el libelo inicial por concept o de cláusula penal, intereses de mora y costas del proceso (página 47, expediente electrónico, archivo “01 Cuaderno principal íntegro”).

1.2. En ese designio adujo que: (i) entre ella y el señor

1 Páginas 312 y 313 expediente electrónico, archivo “ 01 Cuaderno principal íntegro ”. DVD. Minuto 02:43 a 56:29, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

2 CARDONA CORREA, prometiente vendedora y comprador en su orden, se ajustó el día 8 de junio de 20 16 una promesa de compraventa respecto de la casa de habitación de dos pisos construida “…sobre el lote de terreno L -13 que hace parte de la urbanización ciudad campestre de Tuluá Valle cuya nomenclatura urbana corresponde a la carrera 50 No. 33 -08…”, con folio de matrícula inmobiliaria No. 384 -58024 de la Oficina de Instrumentos Públicos de dicha ciudad; (ii) el precio convenido fue de UN MIL CIEN MILLONES DE PESOS

matrícula inmobiliaria No. 384 -58024 de la Oficina de Instrumentos Públicos de dicha ciudad; (ii) el precio convenido fue de UN MIL CIEN MILLONES DE PESOS ($1.100.000.000) que el demandado se obligó a pagarle de la siguiente manera: ► TRESCIENTOS MILLONES DE PESOS ($300.000.000), como “…arras confirmatorias…”, suma que hace parte del precio total y se descompone así: a) Cincuenta millones de pesos ($50.000.000), en efectivo, el día 08 -06-2016; b) los “…gastos o el pago de las sumas de dinero que se generan con la ocasión del JUICIO DE SUCESIÓN INTESTADA del causante FRODE HOLGERSEN…”; c) El pago del crédito liquidado en el proceso “…EJECUTIVO MIXTO HIPOTECARIO…” que contra la prometiente vendedora y el citado causante promovió la SOCIEDAD INVERSIONES TULUÁ Y CIA LTDA., el cual cursa en el Juzgado Sexto Civil Municipal de Tuluá bajo la partida 2013 -00338, cuyo monto “…provisionalmente se estima…” en ciento sesenta millones de pesos ($160.000.000); y d) El pago de l a liquidación del crédito dentro del proceso ejecutivo singular que en contra de la prometiente vendedora y el causante promovió la URBANIZACIÓN CIUDAD CAMPESTRE, el cual cursa en el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Tuluá bajo la partida 2012 -00281, cuyo monto se estima en veinte millones de pesos ($20.000.000); ► El saldo del precio total, esto es, la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS ($800.000.000) “…será cubierto dentro del plazo estipulado por el

monto se estima en veinte millones de pesos ($20.000.000); ► El saldo del precio total, esto es, la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS ($800.000.000) “…será cubierto dentro del plazo estipulado por el PROMITENTE VENDEDOR de diez y ocho meses (18) en cuatro cuotas de DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS ($200.000.000°°) cada una así: la primera el día 01 de diciembre del año 2016, la segunda el 01 de abril de 2017, la tercera el día 01 de agosto de 2017 y la última el día 01 de diciembre del año 2017…” , señalándose que los montos por los conceptos descritos serán los que se acrediten con los respectivos soportes legales, estimándose que su “…contabilización y finalidad…” deberá cumplirse el 1° de agosto de 2016, prorrogable, sin que ello implique incumplimiento; (iii) el 09-092016 los contratantes suscribieron un otrosí, “…en el cual deciden prologar (sic) la fecha de la escritura Pública y la cláusula penal en la medida en que el incumplimiento de alguna de las partes genera el pago a favor de la otra parte cumplida la suma de trescientos millones de pesos moneda corrien te ($300’000.000°°), sin perjuicio de que la vendedora reingrese el dinero recibido del comprador y las mejoras realizadas en la casa objeto de laProceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

3 venta…”; (iv) posteriormente, el 05 -07-2017, se realizó un nuevo otrosí al contrato, en el cual se establecieron otras condiciones “…como la de suscribir la escritura Pública del 50% del inmueble…” , el pago de intereses en caso de mora “…y se reconoce el incumplimiento en caso de que no se pague la última cuota esto es el 01 de diciembre de 2017, misma que no se ha cancelado, al igual que la cuota del 01 de agosto de 2017… ”; (v) el demandado ha inc umplido sus obligaciones , pues el 01-08-2017 no asistió a la Notaría Segunda del Círculo de Tuluá para la firma de la escritura pública de venta de los derechos de la actora, ni sufragó los gastos de la sucesión del cónyuge de la señora HOLGERSEN, quien debió asumirlos, incluyendo los honorarios del abogado, como tampoco ha cubierto los cánones de arrendamiento que se comprometió cancelar , ni efectuado el “…pago de la tot alidad de la obligación…”, acorde con las fechas determinadas para su cumplimiento, las cuales están vencidas; y (vi) a pesar que el 25 -01-2018 requirió “…extrajudicialmente al Señor FABIO ARTURO CARDONA CORREA, para el pago de las sumas en cuestión…” no h a obtenido ningún tipo de respuesta, aspectos que, en conjunto, le otorgan el derecho “…a pedir que se cumplan los

“…extrajudicialmente al Señor FABIO ARTURO CARDONA CORREA, para el pago de las sumas en cuestión…” no h a obtenido ningún tipo de respuesta, aspectos que, en conjunto, le otorgan el derecho “…a pedir que se cumplan los efectos reservados por la ley a la condición resolutoria expresa o pacto comisorio…” (páginas 43 a 47, expediente electrónico, archivo “01 Cuaderno principal íntegro”).

2. Postura procesal asumida por el demandado (FABIO ARTURO CARDONA

CORREA).

2.1. Contestación de la demanda y excepciones de mérito.

Rebatió las pretensiones formuladas en su contra. Aceptó unos hechos y cuestionó otros. Objetó el juramento estimatorio. También propuso las excepciones que denominó “…INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LA PROMETIENTE VENDEDORA…” ; “…NULIDAD, INEXISTENCIA O INVALIDEZ DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADA ENTRE LAS PARTES…”; y “…GENÉRICA…”.

En ese sentido adujo, centralmente, que (i) la transferencia del bien, inicialmente pactada para el 01-08-2016 respecto del 50% del derecho de la prometiente vendedora, no se podía realizar por cuanto además de encontrarse embargado el mismo por cuenta de los procesos ejecutivos adelantados, la señora HOLGERSEN no había adelantado el trámite sucesoral con la correspondiente liquidación de la sociedad conyugal ni gestionado la licencia deProceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ

ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

4 bienes de menores, todo lo cual demuestra el incumplimiento de la demandante. En cambio, él “…si había cubierto las obligaciones a su cargo, inclusive pagando el impuesto predial hasta el año 2017, el día 17 de noviembre del mismo año…”; (ii) en tales circunstancias, la demandante nada podía negociar. Por tanto, “…la firma d e la Promesa de Compraventa…” fue irregular, pues aquella “…no era propietaria del inmueble, tan solo tenía la posesión…” , circunstancia que no solo impedía “…realizar ese fraudulento contrato…” sino que revela “…la buena fe y generosidad con que obró el Demandado al confiar erradamente en las actuaciones de la Demandante…” ; y (iii) adicionalmente, la tardía culminación de la sucesión [el 18-12-2017] se erigió en un “…imposible jurídico…” para la firma de la escritura pública de compraventa del 50% del bie n, que se había convenido para 01 -08-2017, sin que posteriormente se hubiere establecido fecha para la firma del 100% del predio prometido en venta.

Adicionalmente reclamó el reconocimiento y pago de las mejoras realizadas “…para restablecer los daños oca sionados al inmueble, reparaciones que ascendieron a la suma de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL $320’152.000,oo , mantenimiento evidentemente necesario…”, invocando el derecho a retener el

reparaciones que ascendieron a la suma de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL $320’152.000,oo , mantenimiento evidentemente necesario…”, invocando el derecho a retener el inmueble hasta tanto la prometiente vendedora “…restituya la totalidad de las sumas de dinero entregadas y que sean objeto de la sentencia…”, sumas que deberán ser indexadas (páginas 92 a 97, expediente electrónico, archivo “01 Cuaderno principal íntegro”).

2.2. Demanda de reconvención.

En ésta, al abrigo de los hechos que expuso al replicar la demanda inicial, el señor CARDONA CORREA pidió declarar la resolución de la promesa de compraventa por incumplimiento de la prometiente vendedora LUZ ADRIANA HOLGERSEN, y condenarla: (i) al pago de la suma de $300.000.000 por concepto de cláusula penal , y (ii) a la devolución de las sumas de $300.000.000, $200.000.000, $200.000.000, $39.765.487, $3.000.000, $1.000.000, $2.000.000, $320.152.000 y $30.000.000 que pagó a aquella por concepto de: cuota inicial de contrato de promesa de compraventa; primera cuota; segunda cuota; pago del impuesto predial del inmueble objeto del contrato por los años 2012, 2013, 2014, 2015 y proporcional de 2016; gastos notariales del proceso de sucesión; pago de honorarios al doctor RODRIGO VICTORIA; mejoras realizadas en el mencionado bien; e intereses cancelados, respectivamente, las cuales deben

sucesión; pago de honorarios al doctor RODRIGO VICTORIA; mejoras realizadas en el mencionado bien; e intereses cancelados, respectivamente, las cuales deben ser indexadas desde el momento de la entrega hasta la fecha de su restitución.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

5 También pidió ordenar que la posesión del inmueble continúe en cabeza del actor en reconvención hasta cuando la contrademandada “…restituya las sumas de dinero objeto de la presente condena, en ejercicio del Derecho de Retención…”. Por último, se pidió condenar a la contrademandada al pago de las costas que ocasione el proceso (páginas 45 a 47 y 58 a 59 , expediente electrónico, archivo “ 02 201800055-00 Cuaderno 2”).

3. Frente a la demanda de reconvención, la originaria accionante propuso las excepciones de “…INEXISTENCIA DE FUENTE O CAUSA DE INCUMPLIMIENTO POR P ARTE DE LA SEÑORA ADRIANA HOLGERSEN…”; “…ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA…” ; “…FALTA DE

IDONEIDAD DEL PERITO Y DEL PERITAJE PRESENTADO POR EL

DEMANDANTE…”; “…NO PAGO DE MEJORAS POR INCUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA…” ; y “…LA INNOMINADA…”

(páginas 86 a 93, expediente electrónico, archivo “02 2018-00055-00 Cuaderno 2”).

4. En desarrollo de la audiencia de instrucción y

CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA…” ; y “…LA INNOMINADA…”

(páginas 86 a 93, expediente electrónico, archivo “02 2018-00055-00 Cuaderno 2”).

4. En desarrollo de la audiencia de instrucción y juzgamiento, la a-quo tuvo a la señora NICOLE DANIELA ALBARRACÍN VALLEJO como litisconsorte del demandado, al aceptar la cesión de derechos litigiosos efectuada por éste a aquélla (página 311 expediente electrónico, archivo “ 01 Cuaderno principal íntegro”. DVD. Minuto 33:10 a 37:51, archivo “Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055(2)”).

III. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Declaró probada “…la excepción de incumplimiento de las obligaciones de la contraparte propuestas en contra de la demanda inicial y la de la reconvención…” , denegando, a consecuencia de ello, “…las pretensiones tanto de la demanda inicial como de la dem anda en reconvención…”, absteniéndose de condenar en costas en atención a que “…no prosperaron las pretensiones de ambas partes…”.

El sustento basilar de lo así decidido admite la siguiente sinopsis:

1. Ambos contratantes han incumplido “…las obligaciones contractuales que les correspondían a cada uno, lo cual emerge como un mutuo incumplimiento…”2.

2 DVD. Minuto 10:44 a 11:08, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

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2. Los requisitos para la validez de la promesa de compraventa se cumplen “…a plenitud dentro del presente contrato…” . Por otra parte, los otro-sí “…gozan de la eficacia…” y “…los contratantes son plenamente capaces [..] existió consentimiento libre de vicio de ambas partes…” .

Sin embargo, no aparece “…constancia de que se hubiese acudido eh, por parte de alguna de las partes a eh, cumplir sus obligaciones…”3.

3. Aunque al suscribirse la promesa estaba pendiente de concretarse el derecho de dominio en cabeza de la prometiente vendedora [pues se encontraba en curso el proceso de sucesión de su cónyuge FRODE HOLGERSEN ], y sobre el inmueble existían varios “gravámenes” [en realidad embargos decretados en dos procesos ejecutivos seguidos contra la prometiente vendedora y su hoy fallecido consorte] nada de ello le resta validez a dicho contrato, pues, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, la promesa de compraventa “…no transfiere en sí mismo el dominio de la cosa…” , por cuanto su finalidad “…no es la cosa, sino la obligación de llevar a cabo el

como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, la promesa de compraventa “…no transfiere en sí mismo el dominio de la cosa…” , por cuanto su finalidad “…no es la cosa, sino la obligación de llevar a cabo el contrato…”. De ahí que “…en cuanto toca con la validez de la promesa, carece de trascendencia que con posterioridad la atribución patrimonial en favor del promitente adquirente, en que dicha enajenación se traduce, no pueda materializarse, máxime si se tiene en cuenta que en el sistema jurídico imperante en el país, por lo general, los actos sobre bienes ajenos no son nulos…”, de tal suerte que si “…cuando se verifica la promesa el objeto del contrato está embargado por decreto judicial, no cabe afirmar por esta razón que el objeto de la promesa está fuera del comercio, ya que hay distinción real entre el uno y el otro; puede prometerse, pues, la venta de una cosa que en la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cosa ajena, si para perfeccionar el contrato prometido el promitente vendedor libera la cosa, la pondrá en condiciones de ser obje to lícito del contrato. Si no la libera, el contrato no podrá perfeccionarse por culpa del promitente vendedor quien se tendrá como infractor de la promesa…”4.

4. El titular de la acción de resolución “…es el contratante cumplido o que se ha allanado a cu mplir con las obligaciones que le corresponden…”; y su destinatario es “…el contratante negligente…” ,

3 DVD. Minuto 48:51 a 48:59, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”.

corresponden…”; y su destinatario es “…el contratante negligente…” ,

3 DVD. Minuto 48:51 a 48:59, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”. 4 DVD. Minuto 14:30 a 16:45, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

7 propósito para el cual, además de la existencia de un contrato bilateral donde se determinen obligaciones a cargo de cada una de las partes, el demandante debe acreditar no sólo que cumplió o se allanó “…a cumplir sus obligaciones, en el tiempo y modo convenido…” sino que por parte del demandado existe “…un incumplimiento culposo y significativo…”5.

5. A pesar que demandante y demandado [éste último por vía de reconvención] “…pretenden la resolución del contrato arguyendo el incumplimiento de su contraparte…” , lo cierto es que ambos i ncumplieron las obligaciones que tenían a su cargo , pues a pesar de la forma compleja por ellos pactada para concretar el con trato de compraventa prometido, ese cometido “… requería del trabajo mancomunado de las partes, en el adelantamiento de estos trámites, lo cual evidentemente no sucedió por responsabilidad, tanto de la señora HOLGERSEN, como del señor CARDONA…”6.

cometido “… requería del trabajo mancomunado de las partes, en el adelantamiento de estos trámites, lo cual evidentemente no sucedió por responsabilidad, tanto de la señora HOLGERSEN, como del señor CARDONA…”6.

En efecto: la prometiente vendedora sindicó al prometiente comprador de no haber acudido “… el primero (1°) de agosto de 2017 a las 2 p.m. en la Notaría Segunda de Círculo de Tuluá a suscribir la escritura pública de compraventa del 50% del derecho dominio sobre el pluricitado bien…” y haber incumplido otras obligaciones, como (i) “…sufragar los gastos de la sucesión (..) pese a haberse obligado a ello …”; (ii) “…el pago de honorarios del abogado, el pago del precio del bien en la forma pactada, cánones de arrendamien to, gastos de escrituración y, en general, el incumplimiento a sus responsabilidades convencionales…”7.

Ocurre, empero, que aquella solo obtuvo la adjudicación del 50% del inmueble prometido en venta [en la sucesión del señor FRODE HOLGERSEN] el 1812-2017, mediante escritura pública No. 3454 “…a título de gananciales de la liquidación de la sociedad conyugal , y el otro cincuenta (50) del derecho dominio se adjudicó a la menor CAROLINE HOLGERSEN, en calidad de heredera del citado causante…” . Y aunque en el último otrosí la actora acordó con el demandado que “…transferiría el 50% del derecho (..) del cual ella era titular, lo cierto es que el derecho de dominio de la señora LUZ ADRIANA HOLGERSEN, una vez falleció el

sí la actora acordó con el demandado que “…transferiría el 50% del derecho (..) del cual ella era titular, lo cierto es que el derecho de dominio de la señora LUZ ADRIANA HOLGERSEN, una vez falleció el

5 DVD. Minuto 18:09 a 19:20, archivo “Reunión en _Audiencia de instrucción y juzgamiento 2018-00055_ (1)”. 6 DVD ib. Minuto 19:38 a 20:19. 7 DVD ib. Hora 30:47 a 31:37.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

8 señor FRODE HOLGERSEN, quedó inmerso en e l haber social y fue puesto nuevamente en su patrimonio personal sólo hasta que le fuese adjudicado como ganancial de la sociedad conyugal…” , lo cual significa que “…para la fecha establecida para la suscripción de la escritura pública la promitente vended ora todavía no tenía la facultad dispositiva sobre el derecho objeto de la compraventa …”8, erigiéndose ello en incumplimiento a sus obligaciones contractuales.

Adicionalmente, la licencia de autorización para la enajenación de bien inmueble de menor de ed ad sólo fue concedida el 23 -01-2019 mediante escritura pública No. 093 asentada en la Notaría Segunda del Círculo de Tuluá, en donde se facultó “…a la señora LUZ ADRIANA BEDOLLA

inmueble de menor de ed ad sólo fue concedida el 23 -01-2019 mediante escritura pública No. 093 asentada en la Notaría Segunda del Círculo de Tuluá, en donde se facultó “…a la señora LUZ ADRIANA BEDOLLA LÓPEZ y / o HOLGERSEN, para que en nombre de la menor enajenara el 50% que la última ostenta sobre el inmueble...”9.

Y en cuanto a los “…gravámenes…” que existían sobre el inmueble, cuya extinción “…fue objeto del contrato de promesa de compraventa derivando en obligaciones tanto para la prominente vendedora como para el promitent e comprador…” , lo que se evidencia es que el 03 -082018 fueron cancelados los embargos decretados en los procesos ejecutivos promovidos por INVERSIONES TULUÁ S.A.S. y la URBANIZACIÓN CIUDAD CAMPESTRE contra la prometiente vendedora y su fallecido cónyuge , lo cual también denota incumplimiento de aquella, pues “…aunque los embargos que recaen sobre el bien no invalidaban la promesa, s í constituyen un incumplimiento por parte del que prometió la transferencia de dominio, si al momento de celebrar el contrato prometido no se han levantado los gravámenes…” 10. En ese contexto, como “…las gestiones que corrían a cargo de la prominente vendedora se consolidaron con posterioridad al primero (1°) de agosto de 2017, fecha en la que finalmente se había acordado suscribi r la escritura pública …”, ello se erige en “…un incumplimiento que le es imputable…” , dejando “…sin sustento sus pretensiones…”11.

había acordado suscribi r la escritura pública …”, ello se erige en “…un incumplimiento que le es imputable…” , dejando “…sin sustento sus pretensiones…”11.

6. Con relación a las obligaciones que e l prometiente comprador se comprometió honrar se observa : (i) pagó las cuotas de admi nistración

8 DVD ib. Hora 32:53 a 36:36. 9 DVD ib. Hora 33:34 a 34:06. 10 DVD ib. Hora 34:08 a 35:37. 11 DVD ib. Hora 34:54 a 37:42.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

9 “…el 3 de agosto de 2018…” , esto es, con posterioridad al término pactado12; (ii) el impuesto predial también lo canceló con posterioridad “…al día de la celebración del contrato de, de promesa de compraventa de, del inmueble, de compraventa, per dón, deviniendo en otro incumplimiento a la promesa de compraventa…” 13; (iii) con relación a las cuotas sucesivas de doscientos millones de pesos (cada una) que se comprometió a pagar , solo algunas de ellas “…fueron pagados en tiempo, otros fueron extemporá neos y otros no se pagaron, lo cual se constituye en un incumplimiento a su obligación basilar, esto es, pagar el precio de la cosa prometida, circunstancia que se compadece con lo

tiempo, otros fueron extemporá neos y otros no se pagaron, lo cual se constituye en un incumplimiento a su obligación basilar, esto es, pagar el precio de la cosa prometida, circunstancia que se compadece con lo señalado por la señora HOLGERSEN en la audiencia inicial, oportunidad en la s que se expuso que respecto de las cuotas de $200.000.000 ninguna fue pagada de manera completa oportunamente, pues se pagaban sumas, por ejemplo de 70.000.000 y días después otros 20, así hasta completar la cuota…”14. De ahí que del precio pactado en la p romesa ($1.100.000.000.oo), el prometiente comprador sólo pagó la suma de $750.000.000 .oo; (iv) referentemente a los cánones de arrendamiento que también debía reconocer a la actora, nada hay en el expediente que desvirtúe lo dicho por ésta en su demanda, en torno a que “…sólo se pagaron los primeros seis (6) meses y luego no se pagó más ese rubro…”15.

7. El otrosí final fue incumplido por ambas partes, pues además de no haberse transferido el 50% del derecho de dominio por parte de la señora HOLGERSEN, el prometiente comprador CARDONA CORREA tampoco acudió a la Notaria ni pagó la cuota que por valor de $200.000.000 se había comprometido entregar el 01-08-2017.

8. El incumplimiento de ambas parte s a las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa, y sus otro-sí, constituye “…un mutuo disenso o mutuo incumplimiento…” que “…no fue solicitado, ni alegado por ninguna de las partes…” , no siendo dable su declaración

contrato de promesa de compraventa, y sus otro-sí, constituye “…un mutuo disenso o mutuo incumplimiento…” que “…no fue solicitado, ni alegado por ninguna de las partes…” , no siendo dable su declaración oficiosa por cuanto según lo ha adoctrinado la Corte Suprema de Justicia, el juez tiene vedado “…resolver temas que no le hayan sido propuestos oportunamente por las partes, y tampoco puede, desde luego que se reclama su intervención para desatar el litigio, dejar sin decisión

12 DVD ib. Hora 39:55 a 40:46. 13 DVD ib. Hora 41:23 a 41:52. 14 DVD ib. Hora 43:22 a 44:05. 15 DVD ib. Hora 44:17 a 44:51.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

10 materias de las que fueron sometidas a su composición…” 16. Por tanto, “…pese a que se encuentra aquí probado que existió un incumplimiento por parte de eh, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor, no es posible aplicar la institución del mutuo disenso por lo antes aquí reseñado…”17.

IV. LOS RECURSOS DE APELACIÓN

INTERPUESTOS POR AMBAS PARTES

Tras haber verbalizado sus inconformidades durante l a audiencia de juzgamiento18, y ampliarlas en la oportunidad establecida en el 2do.

IV. LOS RECURSOS DE APELACIÓN

INTERPUESTOS POR AMBAS PARTES

Tras haber verbalizado sus inconformidades durante l a audiencia de juzgamiento18, y ampliarlas en la oportunidad establecida en el 2do. inciso del numeral 3 del artículo 322 del C. G. del Proceso 19, los apode rados judiciales de las partes sustentaron sus alzadas durante el lapso establecido por el canon 14 del Decreto 806 de 2020 (Expediente electrónico, cuaderno segunda instancia; extremo actor “06SustentacionDemandante” y accionado “07SustentacionDemandado”.

En ambos casos los ejes centrales de sus disensos se encaminan a relievar el incumplimiento de su contraparte frente a las obligaciones contractuales, a través de los argumentos que seguidamente se sintetizan:

1. De la parte demandante (prometiente vendedora).

Planteó que: (i) el cumplimiento de sus obligaciones estaba supeditado al cumplimiento de la obligación del prometiente comprador consistente en el pago “…de los impuestos que gravaban el inmueble, impuestos pasados e impuestos presentes… ”. Si ta l obligación hubiese sido cumplida oportunamente por éste, “…hubiera estado el tiempo dentro los términos suficientes para cumplir mi mandante sus obligaciones sobre la firma del 50% que le correspondía y quedaría pendiente (…) el 50% para sacar la licenci a judicial de venta de menores, hechos que no se pudieron hacer (…) porque no se pagaron [tales impuestos] …”; (ii) la inobservancia por parte del prometiente comprador a los compromisos pactados en los dos otrosí

sacar la licenci a judicial de venta de menores, hechos que no se pudieron hacer (…) porque no se pagaron [tales impuestos] …”; (ii) la inobservancia por parte del prometiente comprador a los compromisos pactados en los dos otrosí del 09 -09-2016 y 05 -07-2017 “…se demuestra con la firma del poder para

16 DVD ib. Hora 49:00 a 51:30. 17 DVD ib. Minuto 52:16 a 52:39. 18 Página 313 expediente electrónico, archivo “ 01 Cuaderno principal íntegro”. DVD. Ib. Demandante: Minuto 56:59 a 01:01:51. Demandado: Hora 01:02:00 a 01:05:01. 19 Expediente electrónico, archivo “01 Cuaderno principal íntegro ”. Demandante: Páginas 324 a 337. Demandado: Páginas 315 a 319.Proceso VERBAL (Resolución de promesa de compraventa, con demanda de reconvención). Demandante: LUZ ADRIANA HOLGERSEN. Demandado: FABIO ARTURO CARDONA CORREA. Apelación de Sentencia. Radicación No. 76-834-31-03-002-2018-00055-01.

11 iniciar la sucesión del señor Forde Holgersen al abogado Fermín Amado Saavedra que obra como prueba en el cuaderno de la demanda de reconvención…”, pues dicho documento revela que la prometiente vendedora “…siempre ha estada pre sta a cumplir con sus obligaciones…” ; y (iii) en sentencia SC1662 de 2019 la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia modificó la interpretación del artículo 1546 del C.C , en el entendido que “…cuando las dos partes en un contrato de una prom esa de compraventa

sentencia SC1662 de 2019 la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia modificó la interpretación del artículo 1546 del C.C , en el entendido que “…cuando las dos partes en un contrato de una prom esa de compraventa incumplen su obligación de celebrar el contrato prometido, cualquiera de las partes puede solicitar la resolución del mismo basándose en el incumplimiento de la contraparte…”. De ahí que la juez a quo debió declarar la resolución de la promesa de compraventa , “…eso sí , haciendo