TSDJ CLO SC - 003 2017 00286 01-(19-06-2019)

TRIBUNAL SUPERIORDISTRITO JUDICIAL DE CALISALA CIVIL DE DECISIÓNMAG. PONENTE DR. HOMERO MORA INSUASTY Santiago de Cali, diecinueve (19) de junio de dos mil diecinueve (2019)

PROYECTO APROBADO SEGÚN ACTA No. 025

Proceso: Responsabilidad civil contractualDemandante: Conjunto Residencial Bocana Real PHDemandado: Marval S.A.Radicación: 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244Asunto: Apelación Sentencia

I. ASUNTO A DECIDIR Sustentado el recurso de apelación y anunciado el sentido del fallo frente ala sentencia proferida el 8 de agosto de 2018 por el Juzgado Tercero Civildel Circuito de Cali, corresponde proferir sentencia escrita conforme facultael inciso 5° del precepto 373 del CGP.

II. ANTECEDENTES LA DEMANDA: El soporte fáctico relevante de la pretensión admite el siguiente compendio:

Marval S.A., constructora del Conjunto Residencial Bocana Real PH,ubicado en la calle 4 Nro. 75-75 de la actual nomenclatura de esta ciudad,realizó la entrega de las distintas unidades privadas el 1° de diciembre de2007, cuando se realizó la primera asamblea de copropietarios en la cual senombró el Consejo de Administración y el administrador definitivo.

Sostiene la parte actora que para efectos de recibir las zonas comunes ydemás muebles e inmuebles que componen el proyecto urbanístico serealizó un estudio integral con una firma consultora denominada U.T. JecaCifuentes para evaluar la construcción del citado conjunto y el estado de laszonas comunes, en el cual entre otras cosas se pone de presente el defectoque presentan las losas de concreto de los parqueaderos, informe del cual sele corrió traslado a la sociedad constructora, quien mediante acta de reunióncalendada 12 de junio de 2008 manifiesta estar de acuerdo con el contenidoy alcance de dicho estudio y específicamente sobre el problema de fisurasde las losas de concreto de los parqueaderos la constructora se comprometióa iniciar los trabajos de sellado de las mismas, acciones entre otras quefueron ejecutadas pero no eficaces por cuanto seguían presentándosefiltraciones en las losas, aspecto que lejos de ser el resultado de la falta demantenimiento es causa del deficiente trabajo de impermeabilización de lamisma que pone en riesgo y seguridad la estructura. 4Apelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 Con fundamento en los reseñados hechos, el Conjunto Residencial BocanaReal P.H., otorgó poder a una profesional del derecho para que a través deun proceso de responsabilidad civil contractual se hagan las siguientesdeclaraciones: i) Que se declare a la sociedad Marval S.A., responsablecontractualmente de los perjuicios materiales causados a la copropiedad enrazón de las fallas que presenta la losa de parqueaderos y zona comunes porvicios en su construcción, los cuales estima en $310.142.143.00; ii) Que losvalores a que haya de ser condenada la firma demandada sean debidamenteactualizados y iii) se condene en costas al extremo pasivo.

LAS EXCEPCIONES La parte demandada como medios defensivos propuso las excepciones demérito que calificó “El contrato es ley para las partes, contrato cumplido,buena fe y prestigio de Marval S.A., en el trabajo serio y honestodesplegado durante más de 35 años en el país, nadie puede alegar supropio dolo o torpeza, entrega a satisfacción de las áreas comunales,caducidad, prescripción” y la de “Exoneración al deber de responder porla efectividad de la garantía”, las cuales fueron desarrolladas in extenso enescrito que milita a folios 284 a 324 del Cdno. Ppal. Ill. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El funcionario judicial de instancia luego de resumir la actuación procesal,verificar la concurrencia de los presupuestos procesales y del presupuestomaterial de la pretensión atinente a la legitimación en la causa tanto poractiva como por pasiva se adentra en el estudio de los elementosconfigurativos del tipo de responsabilidad deprecada; la reglasobligacionales dimanadas frente al empresario constructor al tenor de laprevisión legislativa contenida en el canon 2060 sustancial civil, paraconcluir que existió un defecto constructivo en el proceso deimpermeabilización de la losa de los parqueaderos del primer nivel de lacopropiedad, circunstancia de la cual se derivaron los daños cuyaindemnización se reclama, conforme lo dispone el numeral 3° del precepto2060 sustancial civil, en la medida que si bien el empresario demandadoejecutó algunas acciones encaminadas a corregir el problema de fisuras en laslosas de concreto, las mismas no fueron eficaces lo que a su vez generó que eltamaño de las fisuras aumentara y con ello las filtraciones, al punto deamenazar ruina la estructura en razón de una “corrosión electroquímica” delacero de refuerzo interno de la losa.

Disquisiciones reseñadas que sirvieron de estribo al fallo para resolveradversamente los medios defensivos propuestos y en su lugar acceder a laspretensiones.

IV. RECURSO DE APELACIÓN En divergencia con la decisión proferida por el Juzgado Tercero Civil delCircuito de Cali, el apoderado judicial de la parte demandada interpusorecurso de apelación solicitando su revocatoria argumentando en lo medular

15Apelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 que frente al tipo de acción ensayada había operado el fenómeno de laprescripción extintiva, si en cuenta se tiene que el computo del términoliberatorio comenzó desde que el propietario inicial entregó las primerasunidades privadas de cada torre a la copropiedad, debiéndose aplicar lapresunción legal dimanada del artículo 24 de la ley 675 del 2001, queestablece que con la entrega de los bienes privados también se otorgacoetáneamente los bienes comunes esenciales y, en este caso, la últimaentrega se realizó el 25 de septiembre de 2007, por tanto al presentarse lademanda el 31 de octubre de 2017 ya se había consumado el lapsoperentorio para instaurar la acción ordinaria de responsabilidad contractual.

Fustiga que existió una inadecuada aplicación del numeral 3° del artículo2060 del C.C., por cuanto de la prueba recaudada no emerge que el conjuntoresidencial amenace ruina en todo o en parte. La constructora ejecutó todoslos correctivos para solucionar las falencias propias de una construcción, noobedeciendo las mismas a defectos o vicios en el proceso constructivo,especialmente el concerniente al problema de filtración producto de las fisurasque presentaba la losa del primer nivel de los parqueaderos, sino a la conductaculposa atribuible a la administración de la copropiedad por no realizar losmantenimientos preventivos en los términos de la ley 675 del 2001. Por tanto,existió una inadecuada valoración de los elementos materiales deconocimiento que obran en el expediente, habida cuenta que está demostradoque las fisuras en el año 2008 fecha aproximada en la que se hizo entrega delas unidades privadas y zonas comunes, aquellas eran pasivas (pequeñas) y defácil tratamiento con material epóxico, no obstante, la administración delconjunto residencial no cumplió con sus obligaciones de realizarmantenimientos preventivos, lo que a la postre provocó el deterioro del aceroy por ende el daño en las placas de las losas que hacen parte del parqueadero y zonas comunes. Por último, considera que la prueba pericial aportada al proceso noresponde a las exigencias previstas en el ordenamiento jurídico lo que decontera le resta eficacia demostrativa. Por lo dicho en precedencia, solicita la revocatoria de la sentencia y de pasose denieguen las pretensiones.

V. CONSIDERACIONES 1.- Se verifica la concurrencia plena de los presupuestos procesales y laausencia de nulidades procesales que deban declararse de oficio, lo quepermite a la Sala proferir sentencia de mérito.

2. El presupuesto material de la pretensión atinente a la legitimación en lacausa tanto activa como pasiva, no acusa mayor deficiencia si se recuerdaque por expresa previsión legal la propiedad horizontal, una vez constituidalegalmente, da origen a una persona jurídica conformada por lospropietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrarcorrecta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntosde interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer loApelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (Art. 32, Ley 675 de2001). El representante legal de esta persona jurídica es el administrador yentre otras facultades se le confiere el de representar judicial yextrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales paratales fines, cuando la necesidad lo exija (Arts 50 y 51-10 ibídem), como loha reconocido la jurisprudencia patria. Por pasiva la pretensión se dirigecontra la sociedad constructora del conjunto residencial, quien es laencargada de resistir el peso de las pretensiones, por tanto, este presupuestoen cuanto a su cumplimiento no acusa ninguna duda en ambos extremosprocesales, además que no fue objeto de ataque por ninguna de las partes enesta instancia.

3. Por otra parte, debe destacarse que el marco competencial atribuido a esteCuerpo Colegiado se encuentra delimitado a resolver los embatesformulados por el opugnante frente al fallo de primera instancia, en talvirtud y por expreso designio del censor los problemas jurídicos orbitan entorno a ¿) si el término prescriptivo de la acción ordinaria se consumó o ensentido contrario estaba vigente por efectos de haberse interrumpido, ii) siconcurren los presupuestos axiológicos de la responsabilidad contractualfincada en el incumplimiento de la garantía decenal de la que habla el canon2060 sustancial civil y, iii) deberá establecerse si la prueba pericial aportadapor la parte demandante ostenta deficiencias que impidan otorgarle fuerzapersuasiva.

El nuevo Código General del Proceso establece perentoriamente que elrecurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestióndecidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados porel apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión (art. 320),esto es consonante con la previsión del inciso 2° del numeral 3° del artículo322 de la misma codificación cuando ordena que la sustentación ante elsuperior versará solamente sobre los reparos concretos izados frente al falloen primera instancia, cierra el marco conceptual el artículo 328 ibídem entanto establece que el juez de segunda instancia deberá pronunciarsesolamente sobre los reparos expuestos por el apelante, sin perjuicio de lasdecisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos en la ley.

Lo anterior no es cuestión diferente que el desarrollo del principiodispositivo que informa al procedimiento civil y un dique de contenciónpara el juez de segundo grado a quien le está vedado irrumpir con suparticular criterio para edificar una impugnación que el recurrente no hizo,es incuestionable que corresponde exclusivamente a las partes la función defijar o delimitar el ámbito de la controversia, en consecuencia los reparos noformulados quedan sustraídos de ulterior debate, es decir, que sobre ellosfenece toda disputa. En este sentido y por razones de orden y método, se estudiará en principiolo atinente a la vigencia de la acción ensaya por la parte actora. 4.- Brevemente recordemos entonces que a voces del artículo 1625 delCódigo Civil la prescripción es uno de los modos de extinción de las YApelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 obligaciones, como sanción a la inactividad del acreedor en el ejercicio delas acciones que el ordenamiento jurídico consagra para la satisfacción de laprestación debida. El fundamento de la prescripción radica en un principiode utilidad social y para dar certeza y solución a las situaciones jurídicas,que no pueden quedar en la indefinición o incertidumbre. A su turno el artículo 2535 del C. C., respecto de la prescripción extintiva,enseña: “La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exigesolamente cierto lapso de tiempo (sic) durante el cual no se hayan ejercidodichas acciones. Se cuenta ese tiempo desde que la obligación se hayahecho exigible”.

A reglón seguido, consagra el precepto 2536 del mismo plexo normativo,modificado por el 8° de la ley 791 del 2002, que “La acción ejecutiva seprescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10) años.”. Tanto la jurisprudencia como la doctrina de manera uniforme afirman quedos son los elementos estructurales de la prescripción extintiva (i) eltranscurso del tiempo señalado por la ley, y (ii) la inactividad del acreedor. De otra parte, no puede perderse de vista que la prescripción extintiva, lomismo que la adquisitiva, puede sufrir el fenómeno de la interrupción quebien puede ser natural o civil. Se interrumpe naturalmente por el hecho dereconocer el deudor la obligación, ya expresa ora tácitamente (art. 2539 C.C.). La interrupción civil se presenta con la demanda judicial.

5.- Ahora bien, con independencia de la discusión acerca de si el hito delcómputo del término prescriptivo en asuntos de esta naturaleza, tienegénesis desde que el empresario entrega los bienes comunes esencialessimultáneamente con el otorgamiento de los bienes privados a lospropietarios para su uso y goce, último del cual se afirma ocurrió el 25 deseptiembre de 2007, o en su lugar cuando el daño es continuado, dicholapso inicia desde la fecha de su última exteriorización, lo cierto y relevantees que obran a folios 24 a 106 y 330 a 372, copiosos cruces epistolares entreel demandante Conjunto Residencial Bocana Real P.H. y la demandadaconstructora Marval S.A., que datan del mes de enero de 2008 a enero de2014, a través de las cuales el deudor (constructora) presenta fórmulas dearreglo para atender los pendientes y reparar las obras que presentabandeficiencias, especialmente la concernida a las fisuras en las losas delprimer nivel del parqueadero y zonas comunes que estaban generandofiltraciones en los parqueaderos de los sótanos, escritos que no fueronredargiiidos de falsos, sino aceptados pacíficamente. Es de vital importancia transcribir un pasaje del acta de reunión datada 12de junio de 2008, suscrita por los ingenieros Daniel Torres (Director deingeniería), María Juliana Idrobo (Coordinadora de Planeación) y JuanCarlos López (Jefe de Garantías) en representación de la ConstructoraMarval S.A., que ante los reclamos presentados por la copropiedad, admitensin ambages que respecto de las “Fisuras en losas del primer nivel del

1SApelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 parqueadero...Marval iniciará próximamente las trabajos de sello defisuras que son normales por la retracción y expansión”. Bajo este panorama y considerando que, a despecho de lo alegado por elrecurrente, las propuestas de solución de las fisuras que presentaba la losade concreto de los parqueaderos y zonas comunes que estaban ocasionandofiltraciones en los parqueaderos de los sótanos, constituyen unreconocimiento de la obligación, bien puede decirse que tal acto generaindefectiblemente la interrupción natural de la prescripción, pues es elresultado de un acto voluntario e inequívoco de la aquí demandada MarvalS.A., reconociendo tácitamente la obligación de ejecutar las accionesencaminadas a solucionar los defectos que estaban ocasionando filtracionesen los parqueaderos de marras. Por lo explicado en líneas pretéritas, en este singular caso no puedealbergarse ninguna duda que la empresa constructora, reconoce la existenciade la obligación y para tal cometido ofrece y ejecuta unas obras civiles conel fin de atender las fallas de fisuras que presentaba las losas de concreto delprimer nivel del parqueadero, sin que las mismas al final de cuentascumplieran con su objeto, en la medida que esta singular arista es la fuerzamotora que impulsa la controversia. Bien se sabe que el principal efecto por antonomasia de la interrupción esanular todo el lapso transcurrido hasta el momento en que se produce elacto jurídico que la ocasiona, e impone que comience a contarse una vezmás e integralmente el plazo, si se desea obtener la prescripción liberatoria.

De este modo, al haberse producido la interrupción natural del términoprescriptivo a partir del 12 de junio de 2008 al reconocer el deudor(constructora) su obligación de remediar los defectos señalados por lacopropiedad de que venimos hablando, es claro para la Sala que la demandafue presentada dentro del término previsto en la ley, pues aquella fueradicada el 31 de octubre de 2017?, es decir, no se había consumado laprescripción de la acción ordinaria, que como se sostuvo en precedencia porministerio de la ley es de diez (10) años, si de otra parte se tiene que el autoadmisorio de la demanda fue notificado personalmente a la demandada el18 de enero de 2018?, resulta palmaria que la prescripción extintiva de laacción ensayada igualmente se interrumpió civilmente con la presentacióndel pliego genitor. Epilogo de lo expuesto, la acción emprendida fue radicada en el marcotemporal fijado por el legislador, lo que de paso sella adversamente elaserto edificado en que la acción cuya pretensión descansa en la declaraciónde responsabilidad contractual esta prescrita. ' FL. 26 del Cdno. Ppal.? Fl, 245 — Acta de reparto.3 Fl, 261 — Notificación personal de la demanda frente a Marval S.A., por intermedio de su representantelegal.

\4Apelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 6.- Definida la vigencia de la acción impetrada, corresponde determinar sien esta causa concurren los presupuestos axiológicos del tipo deresponsabilidad demandada, teniéndose en cuenta que el impugnante radicasus inconformidades basilarmente en la supuesta inadecuada aplicación delnumeral 3° del canon 2060 del C.C., por cuanto las edificaciones noamenazan ruina total ni parcial, además de que no se tuvo en cuenta que eldaño, visto este como las filtraciones producto de las fisuras de las losas delprimer nivel de los parqueaderos y zonas comunes obedecieron no a un vicioconstructivo sino a la conducta culposa de la administración de lacopropiedad por no cumplir con sus obligaciones de ejecutar mantenimientospreventivos conforme lo dispone el régimen de propiedad horizontal (ley 675del 2001). Es pacíficamente aceptado en el derecho colombiano que las relacionesnegóciales de la actividad de la construcción giran alrededor de losdenominados “contratos para la confección de una obra material”.Según el sistema adoptado por el Código Civil, en los artículos 2053 a 2059se establecen las normas generales que disciplinan el contrato de obramaterial, al paso que en los artículos 2060 y 2061 se determinan en concretoreglas específicas de responsabilidad en cuanto a la actividad deempresarios y arquitectos.

Esta sistematización permite concluir sin lugar a dudas que laresponsabilidad emergente del contrato de obra material se rige por lasnormas generales de la responsabilidad contractual, todo en conformidadcon la perentoria previsión legal contenida en el artículo 2056 del CódigoCivil que establece: “habrá lugar a reclamación de perjuicios, según lasreglas generales de los contratos, siempre que por una u otra parte no sehaya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecución”,convención en la cual está inmersa la garantía contractual que, por mandatode la ley, es otorgada por el constructor, consistente en que el bien noperecerá o amenazará ruina dentro de los diez años siguientes a su entrega(Art. 2060 C.C.). El contrato legalmente celebrado vincula a las partes y las obliga a ejecutarlas prestaciones convenidas, de modo que si una de ellas incumple las quese impuso, faculta a la otra para demandar bien que se le cumpla, que se leresuelva el contrato o al pago de los perjuicios que se le hayan causadopor el incumplimiento, pretendiendo éstos últimos ya de manera principal(arts. 1610 y 1612 del C.C.) o ya de manera accesoria o consecuencial (arts.1546 del C.C.), los que se encaminan a proporcionar a la parte cumplidauna satisfacción pecuniaria de los daños ocasionados.

Es por todos conocido que la responsabilidad se estructura mediante loselementos de incumplimiento de un deber contractual, un daño, y una relaciónde causalidad entre éstos. Lo primero indica la inejecución de las obligacionescontraídas en el contrato, o su cumplimiento tardío o defectuoso; lo segundo,vale decir el daño, se concreta con la prueba de la lesión o detrimento quesufrió el actor en su patrimonio, porque no siempre el incumplimiento de unode los extremos del contrato ocasiona perjuicios al otro, pues eventos se danApelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 en que no se produce daño alguno, de otra parte debe lucir acreditado elnecesario nexo causal entre el daño y el pregonado incumplimientocontractual. 6.1.- No es un hecho sometido a controversia o cuestionamiento que lasociedad demandada fue la gestora, promotora y propietaria de laconstrucción del conjunto residencial demandante, que luego dio en venta yentregó materialmente los apartamentos a sus compradores, vale decir es unhecho admitido por ambas partes, por tanto está relevada de pruebaadicional, aunque es incuestionable que la prueba actuante es unívoca sobreel punto. Bajo esta óptica puede afirmarse que estaría suficientemente acreditada laexistencia del vínculo obligacional que liga y ata la copropiedad con laempresa constructora, máxime que estas materias están altamenteintervenidas y vigiladas por el Estado, mucho más frente a hechos sensiblesen la actualidad causados por el auge que ha tenido la actividad constructoray su comercialización, estando obligada la constructora a entregar lasedificaciones de acuerdo con los planos aprobados y por los que obtuvolicencia para su construcción.

7.- En lo que respecta a las prestaciones incorporadas en el programaobligacional en contratos de esta especie, el legislador en ejercicio de sufunción de configuración legislativa, radicó en cabeza de la persona natural ojurídica encargada de la construcción de bienes raíces una especial obligaciónen los términos del numeral 3° del artículo 2060, de responsabilidad frente alos daños que se causen al comprador en caso de que la cosa perezca oamenace ruina total o parcialmente en los diez años siguientes a su entrega,siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo ode los materiales. El juez de primera instancia luego de valorar y asignarle el mérito probatorioa los elementos de prueba aportados tempestivamente, consideró que habíaexistido un defecto constructivo en el proceso de impermeabilización, envirtud de lo cual se generaron filtraciones por las fisuras que presentaba laslosas de concreto de los parqueaderos del primer nivel del conjuntoresidencial desde que se entregó la copropiedad lo que de por sí constituye elincumplimiento endilgado a la demandada y compromete su responsabilidadconforme lo dispone el numeral 3? del precepto 2060 sustancial civil, habidacuenta que si bien la constructora planteó y adoptó las medidas tendientes acorregir el daño con la aplicación de material epóxico y la instalación de unasbandejas debajo de la losa para recoger el agua que se filtraba por las losas,las mismas no fueron eficaces, por cuanto solo brindaron un tratamientofrente a los efectos en sí del problema mas no de fondo, lo que a la postretrajo consigo que el tamaño de las fisuras aumentara y con ello lasfiltraciones, al punto de amenazar ruina la estructura en razón de una“corrosión electroquímica” del acero de refuerzo interno de la losa.

Razonamientos reseñados que llevaron al juzgador a encontrar aquilatados lospresupuestos axiológicos de la responsabilidad demandada, mismos que en qaApelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.A.Rad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 esta instancia no han logrado ser demolido pese al esfuerzo dialécticodesplegado por el censor, pues no se avizora que haya existido desafuero en lavaloración de las pruebas, contrario sensu, está en consonancia con larealidad procesal, el juzgador hace gala de una hermenéutica que esta Salacomparte.

Obsérvese la experticia rendida por el arquitecto y especialista en gerencia deconstrucciones, Eduardo Cifuentes Pinzón, quien sostuvo en lo medular haberrealizado un primer estudio en el año 2008 para la copropiedad revisando elestado y condiciones en que se entregaron las zonas comunes y demáscomponentes del conjunto residencial y otro informe actualizando del mismoen el año 2017, dejando consignado en el primero en relación con los daños ydeficiencias que presentaba la losa de concreto del primer nivel de losparqueaderos y zonas comunes que “durante la inspección realizada a lospavimentos del Conjunto... se observaron algunos detalles que no afectan laestructura en concreto de los pavimentos pero a futuro pueden ocasionarproblemas de filtraciones...” y en el segundo, con base en los resultados dealgunas pruebas de resistencia a la compresión mediante ensayo de núcleos enconcreto, concluyó “la losa presenta un alto deterioro como elementoestructural, alta abrasión en áreas puntuales, alto grado de fisuración pordeficiencias constructivas y de diseño, deficiencias en la distribución de laspendientes, reparaciones e intervenciones posteriores que afectan lafuncionalidad y la estabilidad en el tiempo de este elemento”, y en lo querespecta a la idoneidad de la impermeabilización de la losa, sostuvocategóricamente que “ésta presenta, según los núcleos extraídos, unasmembranas de impermeabilización efectivamente instaladas en el procesoconstructivo, pero que dadas las evidencias de éste estudio no cumplieroncon su propósito final de material impermeable que evitara las filtracionesde agua presentadas...”°, y como

consecuencia de esto “existe un proceso decorrosión electroquímica ocurriendo en este momento al interior de la losa”y a su vez “ésta acción electroquímica produce un bajo esfuerzo donde sefisura el concreto, dando paso a agentes agresivos que penetran y corroen labarra de acero”, además que “las grietas no son superficiales y por elcambio de temperatura el daño no es estático”, “la losa no tiene un sistemade impermeabilización adecuado que impida el paso del agua hacia el nivelinferior”, y que si bien la capacidad del concreto, de acuerdo a los resultadosde los ensayos de resistencia mediante la extracción de núcleos se encuentradentro de los parámetros técnicos permitidos, “las membranasimpermeabilizantes de la losas comunes detectadas en los núcleos tomadosestán permitiendo el paso de agua al sótano”"”.

Razones y causas de las deficiencias halladas en las losas de concreto quecomponen los parqueaderos del primer nivel y zonas comunes que “pone enriesgo la seguridad de los habitantes del conjunto y hace necesario tomar 4 Reverso del folio 209.5 FL 158.® Ibídem.7FL. 174.$ Ibídem.? Ibídem.19 Ibídem.Apelación sentencia — Responsabilidad civil contractualConjunto Residencial Bocana Real Vs. Marval S.ARad.- 76001-31-03-003-2017-00286-01-3244 acciones correctivas donde se evite causar un daño mayor a la estructura deconcreto ya afectada’TM'', habida consideración que “el aumento de las fisurasen la losa de concreto puede llegar a causar fatiga del elemento yposteriormente el colapso, el cual se representa en desprendimientos de losaya que el concreto no es un materialflexible”. Es decir, es claro que desde el mismo momento en que se entregó lapropiedad horizontal la estructura de concreto de los parqueaderos del primernivel y zonas comunes presentaba fisuras, catalogadas inicialmente pasivas,pero que posteriormente al no ejecutarse un tratamiento adecuado y acorde ala patología el mismo fue incrementándose al punto de amenazar riesgo laestructura.

Remárquese en este punto, que a despecho de las afirmaciones lanzadas por elrecurrente, de la copiosa prueba documental que obra en el plenario, refulgemanifiesto la aceptación clara y expresa por parte de la demandada de asumirla obligación de realizar las acciones encaminadas a atender el diagnóstico defisuras de las losas de concreto de los parqueaderos del primer nivel y zonascomunes que a su vez estaban generando filtraciones de agua en los pisosinferiores, por tanto no puede ahora desconocer sus propios actos, queriendoendilgar la producción del daño en la supuesta desatención de laadministración de la copropiedad de cumplir con sus obligaciones de ejecutarmantenimientos preventivos. Mas, cuando el mismo perito, sostuvo cuando se lo convocó a interrogatorio,que la razón de las filtraciones obedecieron a un vicio en el procesoconstructivo en la fundición de la losa de concreto y no a un tema demantenimiento, pues, no se ejecutó una correcta impermeabilización de esaestructura desde que se entregó el proyecto que impidiera filtraciones de agua,actividad que es realizada cuando se construye!, que en el evento deejecutarse correctamente no requiere ningún tipo de mantenimiento en eltiempo!. : Apreciación que es compartida por la testigo Carmenza Alvarado, ingenieracivil, jefe de garantías de la demandada, quien más allá de afirmar que losmantenimientos en este tipo de estructuras deben ser periódicos y preventivosen caso de presentarse deficiencias por fisuras y filtraciones, el tratamientodebe darse con productos epóxicos, expone explícitamente que el proceso deimpermeabilización se hace al momento de construir la obra!, conducta queen ésta causa, según lo manifestado por el arquitecto Eduardo