TSDJ CLO SC - 005201200253-01-(29-06-2023)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Santiago de Cali, veintinueve de junio de dos mil veintitrés

Magistrado Ponente: CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA.

Rad: 005-2012-00253-01

Aprobado en acta n°. 084

Decídese a continuación el recurso de apelación, interpuesto por la parte demandante contra la sentencia que el 31 de octubre de 2022 profirió el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, en el proceso verbal adelantado por Diego Ramírez Alcalde contra Mariano Alfonso Ramos Giraldo y otro , mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES.

1. Pidió el actor que se declare que construyó las obras e instalaciones en el lote 6, identificado son el folio de matrícula inmobiliaria No.370-93157 de la hacienda “arryohondo”, que hace parte del predio de mayor extensión llamado “Pasadena”, ubicado en el municipio de Yumbo (V). Que como consecuencia de lo anterior, se declare que los demandados a marzo 15 del 2008 adeudan $927.000.000,oo correspondientes al valor de las mejoras, así como los intereses corrientes causados sobre dicha suma.

En sustento de sus súplicas relató la parte demandante que encontrándose en búsqueda de un lugar campestre para la creación de un colegio, el 1 de octubre de 1992, suscribió con la inmobiliaria “JULIO GUILLERMO VALENCIA A Y CIA LTDA” -que representaba a los demandadosun contrato de arrendamiento de local comercial, sobre un lote de terreno llamado

octubre de 1992, suscribió con la inmobiliaria “JULIO GUILLERMO VALENCIA A Y CIA LTDA” -que representaba a los demandadosun contrato de arrendamiento de local comercial, sobre un lote de terreno llamado “PASADENA”, el cual no contaba con servicio s públicos, y solo tenía “dos alcobas en ruina”, “cuatro salones de clase y una oficina en obra negra ”, pactando como canon la suma de $1.000.000,oo. Comenta que no se le hizo entrega de las edificaciones y adecuaciones prometidas en arriendo, porque en esas instalaciones para esa fecha funcionaba el Gimnasio Académico del Valle, institución que tenía alquilada la propiedad. Aclara más adelante que el arrendamiento celebrado versaba sobre el lote de terreno de mayor extensión que incluía el área donde funcionaba el Colegio Gimnasio Académico del Valle, pero el arrendador finalmente solo le entregó la mitad del terreno, la cual no tenían ninguna construcción, ningún servicio público ni adecuación para desagües, ni cañerías, con maleza y que incluso servía de basurero. Adiciona que el lote arrendado solo se ocupó hasta el 2 de noviembre de 1992; luego, que con el consentimiento y conocimiento de los arrendadores, se iniciaron diferentes obras de adecuación para el desarrollo del colegio llamado “Monticello”, entre ellas , la instalación de servicios básicos , y que los demandados autorizaron de manera tácitaCELV005-2012-00253-01

2 dichos cambios , porque entregaron un lote “sin los servicios y construcción prometida”. Que los demandados le ofrecieron un contrato con opción de compra del

2 dichos cambios , porque entregaron un lote “sin los servicios y construcción prometida”. Que los demandados le ofrecieron un contrato con opción de compra del lote, y le autorizaron continuar construyendo las adecuaciones del colegio, entonces hasta el año 2008, construyó salones de clase, área administrativa, oficinas, casa del vigilante, portón de entrada, cafetería, áreas de recreación , y en genera l todo lo que requería un colegio, todo pagado con recursos propios de la parte actora (ver con más detalle las construcciones realizadas en los hechos 25 a 53 de la demanda). Advierte, que las mejoras ascienden a $927.000.000,00 y que se encuentran debidamente probadas a través del avaluó realizado el 15 de marzo del 2008, por la empresa MURGUEITO INMUEBLES LTDA, donde se describe aspectos como la fachada, cubierta, estructura, muros, pisos , cielos, puertas, ventanas, cocina, sanitarios, cimientos, y distribución de la construcción; mejoras que precisa, fueron aceptadas por los demandados a través de certificación fechada el 20 de noviembre de 2006. Que el 18 de diciembre de 2009, el demandante celebró con la demandada BEATRIZ GARCIA ESCOBAR, un contrato llamado “intención contractual de compra de inmueble sujeta a condiciones" (modificado el 25 de junio del 2010), sobre el “LOTE 6 DEL GLOBO PASADENA ”, donde se advirtió que no se había “establecido un precio real del cincuenta por ciento (50%) del inmueble ”, y que se comprometía a “obtener un avaluó oficial, para establecer el valor real del bien”.

“establecido un precio real del cincuenta por ciento (50%) del inmueble ”, y que se comprometía a “obtener un avaluó oficial, para establecer el valor real del bien”. Que a petición de la demandada BEATRIZ GARCIA ESCOBAR, el 9 de agosto de 2010 la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, realizó un avalúo sobre el terreno, más no de la construcción, el cual dio como resultado la suma de $641.688.250,00, que sirvió de base para realizar la promesa de compraventa con el demandante, y sobre ese valor se dejó en la cláusula “TERCERA. A ” que la demandada había recibido la suma de $120.000.000,00. Que el 31 de agosto de 2010, los demandados pactaron una “CARTA DE INTENCION”, donde “determinan de común acuerdo realizar la división material del inmueble donde se ubica el colegio Monticello, de propiedad de los demandantes ”, decidiendo dividir el predio de mayor extensión en dos lotes , el “A” alquilado por el demandante fue adjudicado a la señora BEA TRIZ y “B” adjudicado al señor MARIANO. Añade el demandante que incluso dentro de los procesos ejecutivos y de restitución de inmueble arrendado donde fue demandado junto a la señora EVELYN CADENA LUDEMANN –quien en el curso del proceso desistió de la demanda y no es parte del presente asunto -, ha realizado pagos por la suma $58'300.000,00, a fin de ser escuchado y de $5.300.000,00, por pago de canon de arrendamiento al mes de enero de 2009; indicando también, que en el proceso que curs ó en el Juzgado 13 Civil del Circuito de Cali, ya se

canon de arrendamiento al mes de enero de 2009; indicando también, que en el proceso que curs ó en el Juzgado 13 Civil del Circuito de Cali, ya se llevó a cabo la diligencia de entrega del bien desde el 09 de agosto del 2011.CELV005-2012-00253-01

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2. Los demandados contestaron la demanda, oponiéndose a las pretensiones de la demanda toda vez que la parte actora no probó haber tenido autorización expresa de la arrendataria para realizar las mejoras sobre el bien , proponiendo como excepción de fondo, la prescripción

(art.2535 del C.C.) y la innominada.

3. El juez de primer grado negó la totalidad de las pretensiones propuestas, y declaró no probada la excepción de prescripción, para lo cual indicó que estaba probado que los extremos procesales celebraron un contrato de arrendamiento sobre el lote objeto de marras, para “destinarlo al funcionamiento de un colegio iniciando la relación tenencial desde el año 1992” y hasta “el mes de agosto de 2011 ” cuando se llevó a cabo la diligencia de entrega de un proceso de restitución de inmueble arrendado.

Igualmente que de acuerdo al dictam en pericial se acreditó que las mejoras que ascienden a $927.000.000, y que en efecto fueron realizadas por la parte actora , no obstante que los demandados se oponen a la prosperidad de pretensiones por cuanto “ no se aportó constancia de la aceptación de la construcción de las mejoras alegadas por los demandantes” y que en el contrato de arrendamiento (clausula diez), se estipuló que quedaba prohibido a la parte arrendataria “ejecutar obras o

aceptación de la construcción de las mejoras alegadas por los demandantes” y que en el contrato de arrendamiento (clausula diez), se estipuló que quedaba prohibido a la parte arrendataria “ejecutar obras o construcciones que varíen la estructura o pongan en peligro la estabilidad o solidez del inmueble”, salvo “autorización previa”, expresa y por escrito de la parte arrendadora. Ante lo cual, manifestó el a quo , que de acuerdo a la jurisprudencia de Corte Suprema de Justicia en materia de mejoras , el contrato de arrendamiento es una fuente de la obligación, “siendo el soporte para resolver los derechos reclamados por el mejorante mediante la aplicación de las reglas que gobiernan el contrato arrendaticio ”, el cual estipulaba una obligación expresa de que el arrendatario debía pedir autorización para efecto de realizar mejoras. Entonces indica que con el fin de demostrar la existencia de la autorización para la realización de las mejoras , la parte actora trajo una certificación expedida por la sociedad inmobiliaria JG Valencia y Compañía Limitada , donde se dice que “desde la ocupación material del inmueble adelantaron con el conocimiento de esta inmobiliaria y del propietario del previo señor Mariano Ramos Giraldo las correspondientes obras civiles ” “(…) gestiones de obra de las cuales en diversas oportunidades esta inmobiliaria fue informada por escrito” , el cual indica que no tiene ningún valor probatorio. Lo anterior, por cuanto el escrito no está suscrito “por quien en representación de dicha soci edad está certificando lo allí contenido”, y porque de la lectura del mismo “solo se desprende que tanto quien administraba el inmueble como su

Lo anterior, por cuanto el escrito no está suscrito “por quien en representación de dicha soci edad está certificando lo allí contenido”, y porque de la lectura del mismo “solo se desprende que tanto quien administraba el inmueble como su propietario conocían de las adecuaciones y que las mismas le fueron informadas, sin que con ello se logre acredi tar la autorización previa , expresa y por escrito por parte del aquí demandante que se hubiera obtenido ”, en consecuencia que no había lugar al reconocimiento de mejoras.CELV005-2012-00253-01

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4. En contra de la decisión del a-quo, la apoderada de la parte demandante formuló como reparos los siguientes: Alega que así como está demostrada la existencia del contrato de arrendamiento, también se acreditó que el predio que era objeto de ese contrato no fue entregado inicialmente, ya que se entregó un lote “sin las condiciones necesarias para que allí funcionara un colegio ” y por ello las mejoras eran necesarias y no útiles , porque de otro modo no hubiera podido funcionar el colegio que era el fin del arrendamiento del lote, de esta manera, considera que existe una indebida valoración probatoria , porque las mejoras estaban dirigidas al cumplimiento del objeto del contrato.

Que no comparte la apreciación del juez de que era necesaria la autorización del arrendador para efectuar las obras, porque esa afirmación desconoce lo dispuesto en el articulo 1993 del C.C., que habla acerca de las mejoras necesarias no locativas; considera que las mejoras realizadas fueron “necesarias no locativas”, porque insiste que sin ellas no se pudo haber cumplido el objeto del contrato, además de que los demandados se

las mejoras necesarias no locativas; considera que las mejoras realizadas fueron “necesarias no locativas”, porque insiste que sin ellas no se pudo haber cumplido el objeto del contrato, además de que los demandados se lucraron mes a mes recibiendo un canon de arrendamiento durante casi 20 años y solo con “artimañas” derivadas del contrato de arrendamiento, lograron apoderarse del inmueble. Que de la contestación al hecho decimo de la demanda , se puede establecer que al contrato de arrendamiento suscrito inicialmente, se le realizaron unas modificaciones “que fueron de común acuerdo entre las partes”; además de que de los avalúos y dictámenes periciales, la diligencia de entrega del bien , se puede establecer claramente las mejoras realizadas, además de que se probó la mala fe con la que actuaron los demandados frente al avalúo realizado por el corporativo LONJA de Cali, donde se reconoce que existe una construcciones que ellos no realizaron y que no fueron objeto de valoración en dicho informe. Al igual que solicita que se le debe dar el valor que corresponde a la certificación emitida por la inmobiliaria, fechada el 20 de noviembre de 2006.

5. En segunda instancia, al momento de sustentar sus reparos concretos, la apoderada judicial, reiteró sus primigenias argumentaciones , adicionando que el a quo “faltó a al deber de buscar la verdad” por cuanto no decretó pruebas de oficio, así como tampoco realizó el interrogatorio de parte del demandante.

Reitera que si la razón del contrato era el desarrollo de un colegio, las obras resultaban necesarias e indispensables, ya que sin aulas, áreas administrativas, salones de cómputo, entre otros no era posible el cumplimiento del objeto del contrato.

Reitera que si la razón del contrato era el desarrollo de un colegio, las obras resultaban necesarias e indispensables, ya que sin aulas, áreas administrativas, salones de cómputo, entre otros no era posible el cumplimiento del objeto del contrato. Que no se puede pasar por alto que con la contestación de la demanda las partes aceptaron que el contrato de arrendamiento sufrió modificaciones,CELV005-2012-00253-01

5 entre ellas la autorización de las construcciones necesarias para desarrollar el objeto del contrato de arrendamiento que era el funcionamiento del colegio; aunado a que los demandados tenían pleno conocimiento de la ejecución de las obras y la autorización de la inmobiliaria para su realización; que incluso hoy en día, aprovechándose de la situación, los demandados arriendan las instalaciones a un colegio.

II. CONSIDERACIONES.

1. Se encuentran satisfechos los presupuestos procesales, y sobre ellos no hay lugar a reparo alguno. Así mismo, examinada la actuación rituada en ambas instancias no se observa irregularidad que pueda invalidar lo actuado, por tanto se dan las condiciones necesarias para proferir sentencia de mérito.

2. También se tienen por satisfechas la legitimación en la causa tanto activa como pasiva, las cuales no han sido objeto de controversia en el curso del proceso; no se advierte ninguna deficiencia en la calidad invocada por el demandante y se encuentra que los demandados son los llamados a resistir las pretensiones.

3. Como quiera que la sentencia únicamente fue apelada por la parte demandante, la Sala procederá al examen de los aspectos objeto de apelación (Arts. 320 y 328 del C.G.P), ya que los demás puntos escapan a

3. Como quiera que la sentencia únicamente fue apelada por la parte demandante, la Sala procederá al examen de los aspectos objeto de apelación (Arts. 320 y 328 del C.G.P), ya que los demás puntos escapan a la competencia de esta Corporación (CSJ SC STC - 9587 del 5 de julio de 2017 y SC-4174-2021 del 13 de octubre de 2021).

4. Para resolver el asunto puesto a nuestra consideración, tiene dicho la Corte Suprema de Justicia de vieja data, que por mejora se entiende aquello que "se ha obrado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado". Y que hay tres especies de mejoras: (i) las necesarias, (ii) las útiles y (iii) las voluptuarias.

Las necesarias son las que se realizan sobre un bien para impedir su pérdida o deterioro, “como las reparaciones realizadas en un edificio que amenaza ruina y la calzada que se hace en una heredad para preservarla de la rapidez de un torrente”; de otra parte, las útiles son las que si bien no sirven para con servar la cosa, aumentan su valor o renta, “como el plantío de árboles frutales, la construcción de hornos…, acueductos, etc; y las voluptuarias solo sirven de “adorno, lucimiento o recreo como las pinturas, las fuentes ornamentales u otros trabajos decorativos semejantes” (G.J. Tomo LXIII (1947-1949) pág.614).

5. Cabe anotar que pese a que en el presente asunto se estudia el arrendamiento de un inmueble destinado a una actividad comercial

(artículos 518 a 524 del C. Co.), lo cierto es que el Código de Comercio no

5. Cabe anotar que pese a que en el presente asunto se estudia el arrendamiento de un inmueble destinado a una actividad comercial

(artículos 518 a 524 del C. Co.), lo cierto es que el Código de Comercio no regula el tema de las mejoras ni su reconocimiento cuando son realizadas por el arrendatario para poder llevar a cabo las actividades económicas propias de su negocio, sin embargo, por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, se deben aplicar las disposiciones civiles.CELV005-2012-00253-01

6 En cuanto a las normas de l Código Civil, que regulan el contrato de arrendamiento, respecto al reembolso de las mejoras necesarias o también llamadas “indispensables no locativas”, indica que “… El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario” el valor de las “reparaciones indispensables no locativas”, que el arrendatario haya realizado “en la cosa arrendada”, siempre y cuando “el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador” (art.1993). Por otro lado, frente a las mejoras útiles -obras para poner a la cosa en mejor estado-, tiene dicho el legislador que, el arrendador no está obligado a reembolsar el valor de dichas mejoras, si “no ha consentido con la expresa condición de abonarlas”, en todo caso, que “el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados” (art.1994).

6. Sin perjuicio de lo expuesto , de acuerdo a la voluntad de los

el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados” (art.1994).

6. Sin perjuicio de lo expuesto , de acuerdo a la voluntad de los contratantes, se pueden establecer condiciones especiales, que son ley para quienes las han convenido (art. 1602 in.), esto en virtud de las reglas del orden público y de las buenas costumbres (G.J. Tomo LXIII (19471949) pág.614).

7. Establecido lo anterior, delanteramente esta Sala, observa que la decisión materia de inconformidad habrá de ser confirmada, en la medida en que en el plenario no se acreditó a través de ningún medio probatorio que el demandante estaba autorizado para realizar las mejoras al bien objeto de arrendamiento, conforme se pactó en numeral 5 de la cláusula décima del contrato de arrendamiento , conclusión a la que arriba la Sala con fundamento en los siguientes planteamientos: No está en discusión que el demandante y la inmobiliaria J.G VALENCIA Y CIA. LTDA –en representación de los aquí demandados Mariano Ramos Giraldo y Beatriz García Escobar-, suscribieron el 1 de octubre de 1992 un contrato de arrendamiento, mediante el cual se le entregó al actor como arrendatario un lote para que funcionara un colegio (cláusula octava); en dicho acuerdo se pactó como prohibiciones “(…) 5) hacer mejoras o adiciones de cualquier clase en el inmueble, salvo que para ello obtengan la autorización previa, expresa y por escrito de la parte arrendadora ” (cláusula décima)

(Dto.202102186776.pdf. Pág.2-11. CuadernoPrimeriaInstancia. Carpeta01), sin que

previa, expresa y por escrito de la parte arrendadora ” (cláusula décima) (Dto.202102186776.pdf. Pág.2-11. CuadernoPrimeriaInstancia. Carpeta01), sin que se hayan realizado modificaciones al mismo o al menos no se probó. Entonces, independientemente si se tratara de mejoras útiles, necesarias o voluptuarias lo cierto es que el demandante tenía conocimiento de que, debía solicitar autorización expresa, y por escrito de la parte arrendadora para realizar cualquier tipo de obra en el lote arrendado. Ahora bien, para acreditar esa autorización la parte demandante allega un escrito mediante el cual se dice que la inmobiliaria J.G VALENCIA Y CIA. LTDA, certifica que “…la institución educativa COLEGIO MONTICELO, de propiedadCELV005-2012-00253-01

7 del señor DIEGO RAMÍREZ ALCALDE, (…) desde la ocupación material del inmueble adelantaron con el consentimiento de esta inmobiliaria y del propietario del predio Sr. MARIANO RAMOS GIRALDO, las correspondientes obras civiles como salones de clase, oficinas de administración, cafeterías… e.t.c., con sus respectivas instalaciones eléctricas y sanitarias (…) y obras de las cuales en diversas oportunidades esta inmobiliaria fue informada por escrito .” (Dto.202102186776.pdf. Pág.27. CuadernoPrimeriaInstancia. Carpeta01). No obstante, esa certificación no tiene valor probatorio, por cuanto la eficacia probatoria de un documento depende, en términos generales, de la posibilidad de conocer a ciencia cierta quién es su autor legítimo, y a partir de este conocimiento, se abre la posibilidad de entrar a valorar

eficacia probatoria de un documento depende, en términos generales, de la posibilidad de conocer a ciencia cierta quién es su autor legítimo, y a partir de este conocimiento, se abre la posibilidad de entrar a valorar intrínsecamente su contenido conforme a las reglas de valoración probatoria y la sana crítica previstas en el Estatuto Procesal Civil. 1 En ese orden, el artículo 243 del C.G.P, se encarga de definir las distintas clases de documentos, entre ellas los documentos privados; a su turno el art. 244 ib., establece que es auténtico un documento “cuando existe certeza sobre la persona que lo ha elaborado, manuscrito o firmado, o cuando exista certeza respecto de la persona a quien se atribuye el documento ”. Esto quiere decir que, si bien es cierto pueden existir diferentes medios que lleven al juez a tener certeza sobre la persona que elaboró, creo o autorizó un documento, en el caso que dichos medios sean inexistentes, la firma se convierte en un elemento indispensable para identificar su autor. De esta manera de la lectura de la certificación mencionada no se puede evidenciar ni siquiera quién lo elaboró, ya que si bien en la parte inferior del escrito, dice que quien certifica es la inmobiliaria J.G VALENCIA Y CIA. LTDA, y esta al ser una persona jurídica debe actuar a través de un representante legal, del cual no obra el nombre y menos aún su firma, que reconozca su contenido, así como tampoco existen otros elementos o signos de individualización que permitan colegir que el representante legal de la inmobiliaria la elaboró, aprobó o autorizó, entonces, aquí NO opera el reconocimiento implícito, contenido en el inciso 2 del artículo 244

signos de individualización que permitan colegir que el representante legal de la inmobiliaria la elaboró, aprobó o autorizó, entonces, aquí NO opera el reconocimiento implícito, contenido en el inciso 2 del artículo 244 del C.G.P, según el cual los documentos “se presumen auténticos, mientras no hayan sido tachados de falsos o desconocidos” , porque no está suscrito ni manuscrito, motivo por el cual, no hay otro camino que restarle mérito probatorio para demostrar que en efecto se autorizó la realización de las obras aquí predicadas por el actor. Por otro lado, no se puede colegir la existencia de la autorización de las demás pruebas obrantes como son , los interrogatorios absueltos por los demandados (Beatriz García Escobar Dto.08Audienciamarzo16.mp4. min 10:23. Cdo.PrimeraInstancia y Mariano Alfonso Ramos Giraldo min.27:00 ), así como tampoco de las promesas de compraventa, el acta de diligencia de entrega del inmueble, la inspección judicial practicada dentro del proceso , dictámenes periciales y demás pruebas documentales, por el contrario, se aprecia que el proceso se encuentra huérfano de pruebas que den cuenta

1 CSJ Sentencia 11 de mayo de 2016, M.P. Clara Cecilia Dueñas Quevedo.CELV005-2012-00253-01

8 del permiso por parte de la arrendadora al demandante para efectuar las obras y adecuaciones alegadas.

8. En este orden de ideas los reparos señalados por la parte demandante consisten en que, las mejoras estaban dirigidas al cumplimiento del contrato ya que de otra forma no podía haberse desarrollado el colegio;

obras y adecuaciones alegadas.

8. En este orden de ideas los reparos señalados por la parte demandante consisten en que, las mejoras estaban dirigidas al cumplimiento del contrato ya que de otra forma no podía haberse desarrollado el colegio; que no era necesaria la autorización del arrendador para efectuar las obras, porque esas obras eran necesarias (artículo 1993 del C.C.); que los demandados se apoderaron del inmueble con artimañas; que el contrato de arrendamiento tuvo unas modificaciones; que las mejoras están debidamente probadas; que se le debe dar valor probatorio a la certificación emitida por la inmobiliaria; que el a quo faltó a al deber de buscar la verdad a través de pruebas de oficio; que los demandados tenían pleno conocimiento de la ejecución de las obras y la autorización de la inmobiliaria para su realización. 8.1. Desde ya se advierte que para la Sala las obras realizadas por la parte actora no se pueden catalogar como necesarias, sino como útiles, como es el caso de la construcción de oficinas, salones de clase, laboratorio, instalación de acueducto, entre otro s, porque estuvieron destinadas mejorar las locaciones para beneficiar la actividad económica del arrendatario, que consistía en el funcionamiento de un colegio (ver CSJ SC Sentencia de 4 de junio de 2019 Margarita Cabello Blanco) y muchas otras incluso se pueden considerar como voluptuarias como el antejardín, el kiosko, y demás, porque como ha dicho la jurisprudencia sirven simplemente de adorno, sin embargo, en gracia de discusión , se debe decir que esta clasificación de si se tratan de mejoras necesarias o no, es irrelevante como se verá más adelante.

demás, porque como ha dicho la jurisprudencia sirven simplemente de adorno, sin embargo, en gracia de discusión , se debe decir que esta clasificación de si se tratan de mejoras necesarias o no, es irrelevante como se verá más adelante. Lo anterior porque en el contrato de arrendamiento se pactó claramente que al arrendatario tenía prohibido realizar “cualquier clase de mejoras”, entendiéndose las útiles, necesarias o voluptuarias, a menos de que existiera autorización previa, expresa y por escrito del arrendador, requisito que no se logró acreditar en el plenario , en ese sentido tampoco es de recibo el argumento consistente en que no era necesaria la autorización para realizar las mejoras de conformidad con el artículo 1993 del C.C. y que el los demandados tenían pleno conocimiento de las obras que había realizado el demandante. Aunado a ello, l a normatividad del código civil traída a colación por el apelante (art.1993 del C.C.) no es aplicable al caso en concreto, toda vez que de aquí prima la voluntad contractual de las partes, al respecto, tiene dicho la jurisprudencia que las disposiciones normativas son un “mero suplemento de la voluntad de las partes, las cuales pueden, como ya se ha dicho, a virtud de la libre contratación y dentro de los dictados del orden público y de las buenas costumbres, establecer condiciones especiales que ya son una ley para quienes las han convenido (art. 1602 del C. C.)” (G.J. Tomo LXIII (1947 -1949) pág.618).CELV005-2012-00253-01

9 Cabe añadir , que NO se puede confundir las mejoras necesarias del

pág.618).CELV005-2012-00253-01

9 Cabe añadir , que NO se puede confundir las mejoras necesarias del inmueble, -entendidas como las que se hacen en el bien para impedir su pérdida o deterioro-, con las obras que se hayan realizado sobre el inmueble, sin las cuales no podía haber sido utilizado para el funcionamiento de l colegio objeto del arrendamiento , porque estas últimas puede que fueran necesarias para que el inmueble funcionara como una institución educativa, pero no para que el inmueble prestara su funcionalidad en condiciones normales de uso y de conservación. En ese sentido no es de recibo que el demandante diga que los demandados están llamados a reembolsar el costo de las mejoras “necesarias” que tuvo que realizar para poner en funcionamiento su objeto negocial, de una parte , porque no se pactaron en el contrato de arrendamiento, además de que no hay normatividad que obligue al arrendador a pagar este tipo de obras y por la otra, porque en realidad las alegadas adecuaciones no atendían al concepto de mejoras necesarias, sino de útiles y voluptuarias, pero aun así no se demostró por ningún medio probatorio que dichas mejoras hubieran sido autorizadas por el arrendador para su realización, conforme se convino en el contrato de arrendamiento. Así entonces, se concluye que el demandante aceptó el lote que finalmente le fue entregado en arrendamiento -que hacia parte de uno de mayor extensión- , en las condiciones en que se encontraba y decidió adecuarlo para su uso comercial para el desarrollo de un colegio, a pesar de que tenía pleno conocimiento de que le estaba prohibido hacer cualquier mejora sin previa

, en las condiciones en que se encontraba y decidió adecuarlo para su uso comercial para el desarrollo de un colegio, a pesar de que tenía pleno conocimiento de que le estaba prohibido hacer cualquier mejora sin previa autorización expresa y por escrito del arrendador, y el hecho de que hoy pretenda que se le devuelva el dinero correspondiente a las mejoras aun sin haber sido autorizado, inc luso se puede catalogar como un actuar de mala fe por parte del actor, por pretender apartarse de lo inicialmente pactado, pues aceptó el contrato en esos términos y no se realizaron modificaciones al mismo. 8.2. Frente al reparo consistente en que, al contrato de arrendamiento inicial, se le adicionaron nuevas condiciones y una de ellas fue autorizar las construcciones necesarias para el funcionamiento del colegio, no será acogido por esta instancia, ya que no se probó por ningún medio probatorio dicha modificación , por el contrario, los demandados en su declaración no aceptaron ni siquiera que t enían conocimiento de las mejoras realizadas , en consecuencia se itera que , existe una orfandad probatoria acerca de la autorización para efectuar mejoras convenida en el contrato de arrendamiento. 8.3. Por otro lado, frente al motivo de inconformidad acerca de que no se realizó el interrogatorio oficioso a la parte demandante y que tampoco decretó pruebas de oficio -sin especificar cuáles -, se