TSDJ CLO SC - 006 2017 00168 01-(23-07-2019)

República de ColombiaDepartamento del Valle del CaucaRama Judicial del Poder PúblicoDISTRITO JUDICIAL DE CALITRIBUNAL SUPERIORMagistrado Ponente Dr. HERNANDO RODRÍGUEZ MESA REFERENCIA 76001-31-03-006-2017-00168-01PROCESO: VERBAL DE MAYOR CUANTÍADEMANDANTE: CONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA PHDEMANDADO: CONSTRUCTORA MARVAL S.A.ASUNTO: APELACIÓN SENTENCIA ANTICIPADASantiago de Cali, veintitrés (23) de julio de dos mil diecinueve (2019) Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de decisión, según acta No.102 del 19 de julio de 2019. Adelantada la audiencia de que trata el artículo 327 del C. G. del P. eldía 19 de julio de 2019 y escuchadas las alegaciones de las partes, sedeterminó proferir sentencia de manera escrita; en consecuencia, seprocede a resolver el recurso de apelación interpuesto contra lasentencia de primer grado y acorde con el sentido del fallo anunciado.

|.-OBJETO DE PRONUNCIAMIENTO.

Resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contrala sentencia anticipada No. 053, proferida el 27 de Junio de 2018, pormedio de la cual se negaron las súplicas de la demanda por la falta delegitimación en la causa por activa.

II.- ANTECEDENTES.

El Conjunto Residencial Quintas de la Bocana, a través de surepresentante legal, instauró demanda declarativa contra Marval S.A.en la que pretende se le declare contractualmente responsable por la

o)Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. calidad en los bienes comunes de dicho conjunto residencial y lasirregularidades que presentan los mismos, como consecuencia de taldeclaración solicita se le condene a pagar la suma $390.000.000. Tales súplicas se fundan en que la sociedad Constructora Marval S.A.,desarrolló, construyó y vendió el proyecto Conjunto Residencial Quintasde la Bocana. Explica que en el proceso de recibo y entrega de los bienes comunes,por parte de la constructora, existieron varias “declaraciones” respectode la calidad y estado de servicio de dichos bienes; que algunas de lasreclamaciones fueron atendidas oportunamente por Marval S.A., peroque muchas otras no, por lo que no fueron recibidas en el acta deentrega de bienes comunes. Que teniendo en cuenta “que en el proceso de recibo y entrega de losbienes comunes finalmente no existió acuerdo con la calidad yefectividad de las garantías a cargo del constructor, sobre algunosbienes...” se contrató una auditoría de calidad de la construcción con lafirma Civilka Ltda., cuyos resultados se dieron a conocer a Marval S.A.y son en los que se basan las pretensiones de la demanda.

11I.- TRAMITE DE LA PRIMERA INSTANCIA.

Notificada de la demanda, la Constructora Marval S.A., aceptó unoshechos, negó y señaló que le constan otros, al paso que propuso lassiguientes excepciones de mérito: contrato es ley para las partes;contrato cumplido; buena fe y prestigio de Marval S.A.; nadie puedealegar en su favor su propia torpeza; entrega a satisfacción de las zonascomunes; caducidad; prescripción; exoneración al deber de responderpor la efectividad de la garantía.

NYVerbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A.

IV.- LA SENTENCIA ANTICIPADA.

A solicitud de la parte demandada y con fundamento en la tercerahipótesis de artículo 278 del Código General del Proceso, el señor JuezSexto Civil del Circuito de Cali, considera que hay lugar a dictarsentencia anticipada, pues en su criterio la Propiedad Horizontal carecede legitimación en la causa por activa. Tal postura tuvo como argumento central el que la acción intentada esde tipo contractual y no extracontractual, por lo que “deviene verificarel vínculo jurídico previo del cual se derive el análisis de si las partesprocesales son los legitimados para impugnar dicho negocio jurídico,legitimación que no ostenta la propiedad horizontal por no ser uno deellos como tampoco se encuentra facultada por alguno de loscontratantes para impetrarlas presente acción...” Apuntalado en lo anterior, declaró probada la falta de legitimación en lacausa por activa.

V.- REPAROS CONCRETOS Y SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DEAPELACIÓN.

Inconforme con la anterior decisión, la parte actora interpuso recurso deapelación el cual sustentó argumentando que conforme al artículo 14del Decreto 735 de 2013, la reclamación de garantías sobre bienescomunes está en cabeza del administrador y que la obligacióndemandada tiene su origen en el reglamento de propiedad horizontal, elcual es un contrato de adhesión y reprocha que en gracia de aceptarque el juez tuviere razón y no hubiere contrato, tenia la obligación deinterpretar la demanda para desentrañar el verdadero sentido.

Pide en consecuencia se revoque el fallo apelado.Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. VI.- CONSIDERACIONES 6.1.- PROBLEMA JURIDICO Conforme se desprende de la demanda, el fallo de primera instancia yel recurso de apelación, el problema jurídico a resolver consiste endeterminar si se encuentra legitimada en la causa por activa laPropiedad Horizontal Quintas de la Bocana para demandar de laconstructora Marval el pago de los múltiples imperfecciones y fallas quepresenta en sus zonas comunes dicha Unidad Residencial, a luz de lasgarantías de la calidad.

6.2.- RESPUESTA AL PROBLEMA JURIDICO EN EL CASOCONCRETO.

La legitimación en la causa, no es un presupuesto del proceso, puestoca con la pretensión y no con las condiciones para la integración ydesarrollo regular de éste, puede suceder que se reúnan lospresupuestos procesales, pero no exista legitimación en la causa,evento en el que la sentencia tiene que ser absolutoria.

Según concepto de Chiovenda, acogido por la Sala de Casación Civilde la Corte Suprema de Justicia, en múltiples fallos, la legitimación enla causa consiste en la identidad de la persona del actor con la personaa la cual la ley concede la acción (Legitimación activa) y la identidad dela persona del demandado con la persona contra la cual es concedidala acción (legitimación pasiva). Para que la pretensión sea acogida enla sentencia, es necesario, entre otros requisitos que se haga valer porla persona en cuyo favor establece la ley sustancial el derecho que sereclama en la demanda, y frente a la persona respecto de la cual esederecho puede ser reclamado, su ausencia, impide que la pretensióndel demandante salga avante.Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. Como se dijo al inicio de esta providencia, la acción ejercitada estáencaminada principalmente a obtener que la sociedad demandadapague el costo de las reparaciones —de las imperfecciones y fallas—en las zonas comunes, a las que como constructora estaba obligado ahacer, y no hizo, según aduce la parte demandante. Este mismo marco fáctico o si se quiere similar, ya fue abordado poresta Sala de Decisión, en sentencia del 16 de Noviembre de 2018,expediente 76001-31-03-015-2015-00295-01, y en punto a la ausenciade legitimación de la propiedad horizontal para demandar a laconstructoras por el incumplimiento en la realización de obras en zonascomunes o de las imperfecciones o averías en ellas. En dichaprovidencia la Sala recogió su postura y acogió una nueva consistenteen que sí había legitimación para instaurar acciones de esta naturaleza.

Para tal fin, de fundamentación del cambio de postura, se hizo unrecuento normativo y jurisprudencial en torno al tema, pues el mismo hatenido variaciones. Tenemos que en un primer momento se sentó la tesis del litisconsorcionecesario constituido por todos los copropietarios. Así la Corte Supremade justicia en su fallo del 16 de septiembre de 2010, Ref.: Exp. 11001-02-03-000-2010-01525-00, M.P. Dra. Ruth Marina Díaz Rueda Sala deCasación Civil, en donde cita las providencias del 11 de enero de 2005,exp. 1451, 16 de junio de 2010, exp. 00860-00, reiterada en fallos de 30de junio y 1° dejulio de 2010, exps. 00968-00 y 00979-00), señaló: “Evidentemente, la autoridad judicial accionada expuso los motivos paradeclarar el memorado vicio de carácter procesal, resultantes de que envirtud de lo dispuesto por los artículos 19 y 32 de la Ley 675 de 2001,como en el caso sometido a consideración del Tribunal “se advierte quela petición (...) recae sobre la parte del inmueble 'ubicad[a] en el

5 \\Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. semisótano en donde está instalada la subestación de energía eléctricay ocupa aproximadamente siete punto veinticuatro (7.24 M2)”, [espacio]que hace parte de la zona común de la propiedad horizontal y por ende,es de todos los propietarios de los bienes privados (...), forzoso esconcluir que los propietarios de los apartamentos que hacen parte delConjunto demandado requieren ser vinculados al proceso comolitisconsortes demandados, sin que pueda aducirse que elemplazamiento de personas indeterminadas suple tal falencia, habidacuenta que ésta tiene como efecto informara quienes se consideran conderecho intervengan en el proceso, pero no puede suplir la vinculacionde personas determinadas” (fls. 206 a 210). (...) Se destaca, en todo caso, que el Conjunto Residencial de que setrata, mediante escritura pública 4861 de 21 de diciembre de 2004 de laNotaría Treinta de Bogotá, reformó su reglamento de propiedadhorizontal para efectos de acogerse a la normatividad establecida en laLey 675 de 2001, y de conformidad con lo dispuesto por el artículo 19de dicha regulación legal “[l]Jos bienes, los elementos y las zonas de unedifico o conjunto (...) pertenecen en común y proindiviso a lospropietarios de tales bienes privados”.

De conformidad con la anterior postura se consideraba que lalegitimación para reclamar los daños referentes a las zonas comunesde la propiedad horizontal se encontraba en proindiviso en todos y cadauno de los copropietarios como titulares de los derechos reales lasmismas; y del tal manera este Tribunal Superior de Distrito Judicialemitió los diferentes pronunciamientos, entre los cuales se encuentra laSentencia del 29 de junio de 2012". Posteriormente, se consideró que la titularidad de la acción deresponsabilidad civil no descansa en el administrador de la propiedad 1 Radicación No. 76001310300720020076101. M.P. Hernando Rodriguez Mesa.Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. horizontal, pues tal actuación no corresponde al giro normal de susactividades, sino que tal facultad se encuentra en cabeza de todos ycada de los compradores de esos inmuebles, ya que se trata de unaacción personal, pues deriva del contrato de compraventa realizadoentre el constructor de la propiedad horizontal y todos y cada uno de loscompradores de los inmuebles dentro de ella, presentándose unverdadero caso de litisconsorcio facultativo sobre los bienes comunes,en cuyo caso cada comunero podía solicitar la declaración para larespectiva comunidad y en consecuencia, como los copropietarios nose representan unos a otros ni tampoco a la comunidad, cuando uno deellos ha litigado para esta última sobre un derecho indivisible, lasentencia favorable aprovecha a la comunidad, pero la desfavorable noafecta los derechos de esta o de los otros condueños que no laacepten”.

Ahora bien, es del caso citar la ley 675 de 2001 en sus artículos 19, 32,50 y 51, así: “Artículo 19. Alcance y naturaleza. Los bienes, los elementos y 'zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia,estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de losbienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a lospropietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientrasconserven su carácter de bienes comunes, son inalienables einembargables en forma separada de los bienes privados, no siendoobjeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. Artículo 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal,una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídicaconformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su 2 Sentencia del 15 de abril de 2016, radicación No. 76001310300620140034501. M.P. Cesar EvaristoLeón Vergara. yVerbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A.

objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicioscomunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios debienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento depropiedad horizontal. Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legalde la persona jurídica y la administración del edificio o conjuntocorresponderán a un administrador designado por la asambleageneral de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo enaquellos casos en los que exista el consejo de administración, dondeserá elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en elreglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre enejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la personajurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales yreglamentarias. Artículo 51. Funciones del administrador. La administracióninmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quientiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.Sus funciones básicas son las siguientes: (...) 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos deadministración, conservación y disposición de los mismos deconformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamentode propiedad horizontal. (...) 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la personajurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando lanecesidad lo exija.” Del análisis del anterior articulado tenemos que en el régimen depropiedad horizontal (Ley 675 de 2001), el derecho de dominio sobre

ay”Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron lospropietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de losbienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes,con todas las consecuencias que ello significa. Entonces, la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, daorigen a una persona jurídica conformada por los propietarios de losbienes de dominio particular cuyo objeto, entre otras cosas, es el deadministrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes ymanejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienesprivados, por intermedio de su representante legal, que corresponde aun administrador designado por la asamblea general de propietarios. En consecuencia, estando legalmente radicada en cabeza deladministrador la representación de la persona jurídica que nace de lapropiedad horizontal, está debidamente facultado para iniciar y soportarlas acciones judiciales o extrajudiciales en las cuales la propiedadhorizontal sea parte.

Del mismo modo lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia en laSentencia STC861-2015 del 5 de febrero de 2015, Radicación No.11001-02-03-000-2015-00118-00 y M.P. Jesús Vall de Rutén Ruiz, así: “Tampoco es de recibo para la Sala la afirmación según la cual lasfacultades de representación del administrador de la propiedadhorizontal se encuentran restringidas, pues una juiciosa lectura de lacompilación legal mencionada pone al descubierto que, contrariamente,no existe tal limitación. En efecto, el artículo 51 determina las funciones«básicas» de dicho órgano de administración, consagrando en sunumeral 10% que le corresponde «representar judicial yextrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales‘para tales fines, cuando la necesidad lo exija».Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A. En consecuencia, si en la referida Ley están plasmadas otrasatribuciones? del mencionado órgano de administración, como loesbozó el ad-quem, ello no implica una consagración taxativa de lasmismas sino una extensión o desarrollo de sus facultades, en la medidaen que —se iterael artículo 51 prevé las funciones «básicas».

3. Adicionalmente, para la Corte, la interpretación judicial criticadapor vía constitucional impone una restricción al acceso a laadministración de justicia, toda vez que exige a los codueños de losbienes que conforman una propiedad horizontal, la comparecencia detodos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados losderechos que comparten, pues en dicho evento se conformaría unlitisconsorcio necesario cuando el supuesto daño a resarcir haya sidoocasionado a un bien común, entorpeciendo de hecho el ágil ejerciciodel derecho de acción y lo que es peor del de defensa, habidaconsideración de la cada vez más frecuente constitución de unidadeshabitacionales o comerciales que abarcan un elevado número decopropietarios, dando al traste con el evidente propósito del legislador.” A más de lo anterior, dicho razonamiento actualmente se encuentravigente, pues nótese que con la expedición del Decreto 735 de 2013,reglamentario de la Ley 1480 de 2011, se reitera dicha interpretación,pues en su artículo 14 se establece que es el administrador de lapropiedad horizontal designado en los términos del inciso 1° del artículo50 de la Ley 675 de 2001, quien debe solicitar la garantía legal de bienescomunes de las propiedades horizontales.

Concluyó entonces —y ahora— esta Sala que era claro que eladministrador de la propiedad horizontal se encuentra legitimado paraejercer las acciones relacionadas con los bienes comunes del mismo,como también lo es para solicitar sus garantías legales de conformidad 3 Artículo 79. 10 nsVerbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A.

con el artículo 14 del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480de 2011. Frente a tal cambio, que repercute el fallo de primera instancia, seimpone revocar la sentencia anticipada y consecuentemente deberá eljuez de primera instancia agotar la instancia llevando a cabo el resto deetapas procesales que dejó de realizar. En mérito de lo expuesto la Sala Civil del Tribunal Superior del DistritoJudicial de Cali, Administrado Justicia en nombre de la República y porautoridad de la Ley, RESUELVE: PRIMERO: REVOCAR la sentencia anticipada No. 053, proferida por elJuzgado Sexto Civil del Circuito de Cali el 27 de Junio de 2018, por lasrazones expuestas en la parte motiva de esta providencia SEGUNDO: CONSECUENCIALMENTE, se ordena devolver elexpediente al Juzgado de origen para que prosiga con el trámite de laprimera instancia.- TERCERO: Sin costas por haber prosperado el recurso. Los Magistrados, \ o

HERNANDO RODRIGUEZ MESA

11Verbal 76001-31-03-006-2017-00168-01 — Apelación SentenciaCONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE LA BOCANA Vs. CONSTRUCTORA MARVAL S.A.

CARLOS ALBERTO RÓMERO SÁNCHEZ

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