TSDJ CLO SC - 007 2016 00217 01-(09-04-2019)

Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIALTRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALISALA CIVIL Magistrado Ponente: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ Santiago de Cali, nueve de abril de dos mil diecinueve.

Proceso: Verbal de impugnación de actas de asambleaDemandante: Eduardo Botero CorreaDemandados: Edificio Centenario Real P.H.Radicación: 76001-31-03-007-2016-00217-01Asunto: Apelación de Sentencia.

Surtida la audiencia de sustentación de que trata el artículo 327del C. G. del P., y escuchadas las alegaciones de las partes, esta Saladeterminó dictar la sentencia en forma escrita, conforme a losrazonamientos allí expuestos. Por lo anterior, se procede a resolver sobre el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, en contrade la sentencia dictada por el Juzgado 7” Civil del Circuito de Calidentro del proceso verbal adelantado por Eduardo Botero Correacontra el Edificio Centenario Real P.H., acorde con el sentido del falloque fuera anunciado en dicha oportunidad procesal.

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA. Con su demanda radicada el 15 de julio de2016, pidió el libelista declarar “la nulidad absoluta de las decisionesadoptadas por la asamblea general ordinaria del 17 de mayo de 2016”

y ordenar a la representante legal y a los miembros del consejo deadministración de la copropiedad “abstenerse de tomar decisiones” en relación con sus parqueaderos. iSRad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 Relató que él es propietario del apartamento 901 y de tresparqueaderos del Edificio Centenario Real; que también es dueño deunos apartaestudios ubicados frente al Edificio, los cuales no cuentancon parqueaderos; que el 22 de febrero de 2016, se realizó unaasamblea general de copropietarios, en la cual, entre otras, se aprobóuna modificación al manual de convivencia para prohibir el alquiler delos parqueaderos a personas ajenas al Edificio; que con miras a queesa medida no fuera aplicada, convocó a la copropiedad a unaaudiencia de conciliación, por lo que el 17 de mayo de 2016, en formaextraordinaria, se reunió la asamblea para definir si asistirian a esaaudiencia, y con la asesoría de una abogada, decidieron enviar un escrito al centro de conciliación y no asistir.

Añadió que la decisión de prohibir el alquiler de parqueaderos apersonas ajenas a la copropiedad vulnera su derecho de propiedad yestá en contravía de las disposiciones del reglamento de propiedadhorizontal, el cual no contempla ese tipo de restricciones.

2. LA OPOSICIÓN. El Edificio Centenario Real P.H. señaló queel demandante “pretende autorizar el ingreso permanente a personasno residentes en el edificio, mediante la celebración de contratos dearrendamiento no informados ni permitidos con personasdesconocidas y no residentes en el edificio, perturbando, molestando yponiendo en riesgo con ello, no solo la tranquilidad de los demáscopropietarios sino la seguridad de la copropiedad” y que por ello, enasamblea de 22 de febrero de 2016, se decidió prohibir el alquiler deparqueaderos a personas ajenas al edificio.

Añadió que debido a que el señor Botero Correa no estabaconforme con esa decisión, convocó a la copropiedad a una audienciade conciliación, por lo que el 17 de mayo de 2016, se realizó una 16Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 asamblea extraordinaria para discutir sobre esa citación y sobre losgastos que implicaba acudir a ella. Como excepción formuló la de “caducidad de la acción”, confundamento en que para el 18 de julio de 2016, fecha en que se radicóla demanda, ya habían transcurrido más de dos (2) meses, contadosdesde la calenda en que se celebró la asamblea extraordinaria (17 de mayo de 2016).

mayo de 2016).

3. LA SENTENCIA RECURRIDA. El juez a quo denegó laspretensiones. Sostuvo que la excepción de “caducidad de la acción”no podía abrirse paso, por cuanto la demanda se formuló dentro deltérmino establecido en el artículo 382 del C. G. del P., esto es, dentrode los dos meses siguientes a la fecha en que se llevó a cabo la asamblea extraordinaria.

Resaltó que la determinación que adoptó la asamblea general enla reunión extraordinaria del 17 de mayo de 2016, esto es, no asistir ala audiencia de conciliación convocada por el acá demandante, notiene relación con la decisión que se aprobó en la primera asamblea,la del 22 de febrero de 2016, referente a la modificación del manual deconvivencia para prohibir el alquiler de parqueaderos a personasajenas al edificio, siendo esta última la medida con la cual seencuentra inconforme el señor Botero Correa. Añadió que no está probado que la copropiedad demandada,mediante “vías de hecho”, haya perturbado el derecho de disposición,uso y usufructo del señor Botero Correa sobre sus parqueaderos y queel acta de la asamblea extraordinaria del 17 de mayo de 2016 cumple,tanto con los requisitos contemplados en el artículo 37 y siguientes dela Ley 675 de 2001, como con las disposiciones del reglamento depropiedad horizontal, pues la asamblea contó con el quórum o mayoríaRad. 76001-31-03-007-2016-00217-01

prevista en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, verificándose la asistencia del 91.869%, y la aprobación de la decisión del envío de lacarta en respuesta a la solicitud de conciliación con una mayoría del 74.503%.

4. LA APELACIÓN. El actor alegó que: (i) las decisionestomadas en las asambleas celebradas el 22 de febrero de 2016 y 17de mayo siguiente guardan correspondencia, pues “se deliberó sobreel tema de la prohibición al señor Botero respecto a sus parqueaderos”(ii) la negativa a conciliar por parte de la demandada es totalmentedesacertada e irrazonable, pues la conciliación es un mecanismoalternativo de solución de conflictos con el fin de no acudir al aparatojudicial, y en este caso, la conciliación no se solicitó como requisito deprocedibilidad para impugnar el acta de asamblea y (iii) hay unaincongruencia y posible alteración en el coeficiente de la votación de lapropuesta contenida en el acta del 17 de mayo de 2016, toda vez queen “la columna donde aparece “representante” se evidencia que soloasistieron tanto personal, como con poder ocho (8) personas cuyoscoeficientes suman 54.07% (...) entonces no se entiende de dóndeaparecen en el acta que el Si aprueban obtuvo el 74.503% a favor”.

CONSIDERACIONES Verificada la ausencia de irregularidades que impidan proferirdecisión de fondo, desde ya anuncia la Sala que confirmará la decisiónde primera instancia, por cuanto los reparos expuestos por el apelante,no logran derribar los pilares fácticos y jurídicos de la decisión

desestimatoria de primera instancia. En efecto, de la revisión de la actuación se advierte que el 22 defebrero de 2016 se llevó a cabo asamblea ordinaria de propietarios delEdificio Centenario Real P.H, en la cual se decidió prohibir el alquiler IsRad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 de los parqueaderos a personas ajenas al Edificio, y se procedió a su inclusión en el Reglamento de Convivencia de la Copropiedad (fls. 1624). Debido a que el señor Botero Correa no estaba conforme con ladecisión adoptada, citó al Consejo de Administración del EdificioCentenario Real P.H. a una audiencia de conciliación, con el fin dellegar a un acuerdo para que la medida aprobada en asambleaordinaria del 22 de febrero de 2016 no fuera aplicada, citación frente ala cual el Consejo de Administración solicitó al Centro de conciliaciónaplazar la audiencia, y permitir que el Edificio cite una asambleaextraordinaria a fin de decidir sobre su asistencia a la conciliación (Fls. 6-9). Fue por ello que el 17 de mayo de 2016 se realizó asambleaextraordinaria de propietarios del Edificio Centenario Real P.H, en lacual se decidió no asistir a la audiencia de conciliación convocada porel acá demandante y enviar una carta al centro de conciliaciónexplicando las razones de esa determinación (fls. 48-51).

De ese recuento fáctico, se evidencia que, contrario a lo quesostiene el señor Botero Correa en su escrito de apelación, lasdecisiones que se adoptaron en las asambleas de 22 de febrero y 17de mayo de 2016 no son idénticas, pues mientras que en la primera loque se aprobó fue una reforma al manual de convivencia para prohibirel alquiler de parqueaderos a personas ajenas al edificio, en lasegunda, lo que dispuso la mayoría de los copropietarios fue enviaruna carta al centro de conciliación indicando las razones por las cualesla copropiedad no asistiria a la audiencia de conciliación convocada por el señor Botero Correa.Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 Lo que pretende el actor, como se puede observar en su escrito de demanda y ahora con su recurso de apelación, es hacer ver que las dos asambleas tuvieron un mismo tópico de discusión, lo referente a laprohibición de alquilar parqueaderos a personas ajenas al EdificioCentenario Real, para que, por la vía de la declaratoria de nulidad dela decisión adoptada en la asamblea extraordinaria de 17 de mayo de2016 (no asistir a la audiencia de conciliación), se deje sin efectos ladecisión que fue aprobada por la mayoría de propietarios en laasamblea ordinaria de 22 de febrero de 2016 (modificación delreglamento de convivencia para prohibir el alquiler de parqueaderos apersonas ajenas a la copropiedad).

En verdad, la decisión que le causa malestar al demandante esla de prohibir el alquiler de parqueaderos a personas ajenas a lacopropiedad; sin embargo, a sabiendas que para la época en que seradicó la demanda en estudio, ya había transcurrido el término decaducidad de que trata el artículo 382 del C. G. del P., optó porimpugnar la decisión adoptada en la asamblea extraordinaria realizadael 17 de mayo siguiente, con el propósito de que por esa vía se anuletambién la determinación tomada en la asamblea anterior. Nótese que desde el libelo inicial, todas las quejas del señorBotero Correa están enfiladas contra la medida aprobada por loscopropietarios del Edificio Centenario Real en torno a losparqueaderos, y no contra la determinación de no asistir a la audienciade conciliación convocada por el ahora impugnante, puesinsistentemente ha planteado que la determinación de prohibir a los propietarios el alquiler de sus parqueaderos a personas que notuvieran relación alguna con el Edificio, vulnera su derecho de propiedad.Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 Solo ahora, ante los resultados adversos de la primera instancia,es cuando el actor alega que la negativa a conciliar por parte de lademandada es totalmente desacertada e irrazonable, pues laconciliación es un mecanismo alternativo de solución de conflictos conel fin de no acudir al aparato judicial y que él no convocó a lacopropiedad a la audiencia de conciliación para cumplir con el

requisito de procedibilidad. Tal argumento no sirve al propósito de que el Tribunal declare lanulidad de la decisión adoptada en la asamblea extraordinaria de 17de mayo de 2016, por cuanto el artículo 49 de la Ley 675 de 2001establece que los propietarios pueden impugnar las decisiones de laasamblea general “cuando no se ajusten a las prescripciones legales oal reglamento de la propiedad horizontal”; sin embargo, acá, el señorBotero Correa ni siquiera mencionó cuáles son los preceptos de rangolegal o las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal queresultaron infringidas por la asamblea general cuando decidió noacudir a la audiencia de conciliación que él había convocado. Ha de resaltarse que si bien la Ley 640 de 2001 establecesanciones por no asistir a la audiencia de conciliación, como lacontemplada en el parágrafo 1 del artículo 35 de la Ley 640 de 2001,lo cierto es que en ninguna de sus disposiciones califica como ilegal ladecisión de no concurrir a la citación enviada por un centro deconciliación, que fue lo que se decidió en la asamblea extraordinariade 17 de mayo de 2016. A lo que se añade que el reglamento depropiedad horizontal que obra a folios 26 a 47 del cuaderno principal,tampoco contempla la obligatoriedad de concurrir a ese tipo de

diligencias. Resta señalar que, en forma novedosa, al exponer sus reparoscontra el fallo de primera instancia, el señor Botero Correa señaló que 21Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 hay una incongruencia y posible alteración en el coeficiente de lavotación de la propuesta contenida en el acta del 17 de mayo de2016, toda vez que en “la columna donde aparece “representante” seevidencia que solo asistieron tanto personal, como con poder ocho (8)personas cuyos coeficientes suman 54.07% (...) entonces no seentiende de dónde aparecen en el acta que el Si aprueban obtuvo el 74.503% a favor”. Al respecto, ha de decirse que no resulta acorde con losprincipios de lealtad procesal y debido proceso que rigen lasactuaciones judiciales, que la parte demandante esgrima en surecurso de apelación argumentos que no fueron expuestos en su libeloinicial, pues ello vulnera el derecho de defensa de su contradictor, aquien no se le dio la oportunidad de pronunciarse frente a los mismos. Al margen, revisada el acta de la asamblea extraordinaria de 17de mayo de 2016, no se advierte la irregularidad a la que alude elactor, pues en ella se identificó a los asistentes y su coeficiente decopropiedad, para un total de 91.869%, y sólo figura la ausencia deuno de los copropietarios, el cual presentó excusa justificando suinasistencia. Y la decisión de enviar una carta al centro de conciliación,explicando las razones por las cuales la copropiedad no asistiría a laaudiencia de conciliación convocada por el señor Botero Correa fueaprobada con un 74.503% contra un 17.366%.

Esto es, de lo que da cuenta el acta es que el coeficiente decopropiedad de los asistentes a la asamblea extraordinaria del 17 demayo de 2016, suma un 91.869%, y no un 54,07%, como lo indicó elinconforme, y por ello, resulta apenas lógico que la decisión adoptadaen esa reunión haya sido aprobada por el 74.503%, un porcentaje inferior al del total de los asistentes. 20:Rad. 76001-31-03-007-2016-00217-01 A lo que ha de añadirse que dicha acta merece plena credibilidadrespecto al número de asistentes y su porcentaje de copropiedad,pues de acuerdo con el artículo 47 de la Ley 675 de 2001 “la copia delacta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos queconsten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas”. Por las razones expuestas en precedencia, el Tribunalconfirmará el fallo de primera instancia. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Civil del Tribunal Superior deCali, administrando justicia en nombre de la República de Colombia ypor autoridad de la Ley, CONFIRMA la sentencia que el 29 de mayode 2018 profirió el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de esta ciudad,en el proceso de la referencia. Costas de segunda instancia a cargodel apelante, las cuales se fijan por el Magistrado sustanciador en lasuma de $800.000,00. Remítase el expediente a la oficina de origen.

NOTIFÍQUESE.

/ OMERO MORA INSUASTYMagistrado Ce MESAagistrado 9