TSDJ CLO SC - 010202200108-01-(27-02-2023)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL DE DESICIÓN.

Santiago de Cali, veintisiete de febrero de dos mil veintitrés.

Magistrado Ponente: Dr. CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA.

Radicación No 010-2022-00108-01 Aprobado en Acta No.

Decídese a continuación el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandante, en contra de la sentencia anticipada calendada el 24 de agosto de 2.022, proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Cali, mediante la cual se ne gó las pretensiones de la demanda, dentro del proceso de impugnación de actas de asamblea, promovido por Sandra Muñoz Burbano contra el Centro Comercial el Limonar P. H.

I. ANTECEDENTES.

1. Pretende la parte demandante que se declare la nulidad de la decisi ón aprobada en asamblea general ordinaria de propietarios del Centro Comercial El Limonar P.H, en el numeral 8° de acta del 12 de marzo de 2.022, porque en los estatutos de la copropiedad no se expresa de forma clara y precisa los criterios de ponderación objetivos para la determinación de los coeficientes de propiedad, de conformidad al artículo 27 de la Ley 675 de 2.001.

En consecuencia, se ordene a la demandada realizar una nueva asamblea general de propietarios, para aprobar “el presupuesto” y su distr ibución, de acuerdo a “las áreas actuales de las unidades privadas, la naturaleza mixta de la copropiedad y el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”.

general de propietarios, para aprobar “el presupuesto” y su distr ibución, de acuerdo a “las áreas actuales de las unidades privadas, la naturaleza mixta de la copropiedad y el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”.

2. En sustento de sus súplicas, la actora relató que es propietaria del apartamento 402, parqueadero 52 y 76 -identificados con los folios de matrícula

Nos. 370-426351, 370-426273 y 370-426297, respectivamente-, ubicados en la calle 13, No.68 -26, Centro Comer cial El Limonar P.H de la ciudad de Cali, copropiedad de naturaleza mixta por tener inmuebles con destinación para vivienda y comercio. Así mismo, que el reglamento de propiedad horizontal de dicha copropiedad no cumple con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001, porque no contiene “de forma clara y precisa los criterios objetivos de ponderación para la determinación de los coeficientes” de propiedad, pasando por alto también que las unidades privadas han tenido modificaciones que traen como consecuencia el cambio de área, lo que hace que se altere el coeficiente. No obstante, comenta que en asamblea general ordinaria de propietarios, mediante acta del día 12 de marzo de 2.022 “se aprobó el presupuesto para el periodo 2.022 – 2.023 en el que se estableció el incremento del 10.5% de la cuota de administración”, indicándose además que “la distribución de los gastos presupuestados se haría de conformidad a lo establecido en la ley 675 de 2.001 y al artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal”. De este modo explica que con la aprobación y distribución del presupuesto

gastos presupuestados se haría de conformidad a lo establecido en la ley 675 de 2.001 y al artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal”. De este modo explica que con la aprobación y distribución del presupuesto con base en los coeficientes que no se ajustan la legislación vigente, se causó “un aumento desproporcional y absurdo en la cuota de administración”,2

poniendo de ejemplo que, par a el caso del apartamento 402, pasó de $322.000,oo a $1.225.000,oo. Finaliza diciendo que, si bien es obligación de los copropietarios pagar las cuotas de administración, también tienen derecho a “exigir que el presupuesto y su distribución se ajusten a los preceptos legales” de acuerdo a los criterios de ponderación objetivos y el porcentaje de coeficiente y “la realidad del área que en la actualidad tienen las unidades privadas”.

3. Trabada de forma regular la litis, compareció al proceso el Centro Comercial El Limonar P.H., por medio de apoderado judicial, quien propuso excepciones de mérito que denominó: “inexistencia de causal para impugnación”; “falta de legitimidad en la causa”; “objeto de la demanda diferente al proceso de impugnación”.

4. El juez de instancia profirió decisión negando las pretensiones de la demanda, en razón a que la demanda se dirigió contra el reglamento de propiedad horizontal, porque no expresaba de manera “clara y precisa los criterios de ponderación objetivos para la det erminación de los coeficientes de los bienes privados como lo ordena el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”, pero no se mostró inconformidad frente a que la cuota de administración que

criterios de ponderación objetivos para la det erminación de los coeficientes de los bienes privados como lo ordena el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”, pero no se mostró inconformidad frente a que la cuota de administración que fue fijada y aprobada mediante el acta impugnada, no se calculó con el porcentaje de coeficiente que establece el reglamento de propiedad horizontal en su artículo 13°. Entonces, manifestó que “la estimación del coeficiente que le fue asignada a cada unidad privada lo fue teniendo en cuenta el área privada, localización y la utilización de los bienes comunes” y demás factores (art. 13 del decreto reglamentario 1365 de 1.986 y el art. 13 del reglamento de P.H.) y que no se probó conforme lo dispone el artículo 167 del C.G.P. “que la suma fijada y aprobada no corresponde al coef iciente que le fue asignado por el propietario inicial y al que se acogió al adquirir los inmuebles o unidades privadas que hacen parte del CENTRO COMERCIAL “EL LIMONAR”

PROPIEDAD HORIZONTAL”.

5. En contra de la decisión del a-quo, el apoderado de la parte demandante formuló como reparos los siguientes: 5.1. Que el fallo recurrido vulnera el principio de legalidad, al no haberse analizado el artículo 86 de la Ley 675 de 2.001 que le ordenó a los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes creados bajo las leyes 182 de 1.948, 16 de 1.985 y 428 de 1.998, modificar sus reglamentos y que de no hacerlo se entendía incorporada la nueva normatividad en los reglamentos internos, por ende que “las decisiones que se tomen en contrario” resultan

16 de 1.985 y 428 de 1.998, modificar sus reglamentos y que de no hacerlo se entendía incorporada la nueva normatividad en los reglamentos internos, por ende que “las decisiones que se tomen en contrario” resultan “ineficaces”; de esta manera que la cuota de administración fijada a través de acta de 12 de marzo de 2.022, “no se ajusta a los parámetros del artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”. 5.2. Que no está de acuerdo con la afirmación del juez de primer grado cuando dice que la parte actora no se encargó de probar “que la suma fijada y aprobada no corresponde al coeficiente que le fue asignado por el propietario inicial” según el reglamento de propiedades horizontal.3

5.3. Que la sentencia de primera instancia no guarda congruen cia con relación a la declaratoria de prosperidad de las excepciones de “Inexistencia de causal para impugnación” y “Objeto de la demanda diferente al proceso de impugnación”.

6. En segunda instancia, al momento de sustentar sus reparos concretos, el apoderado judicial apelante manifestó lo siguiente: 6.1. Frente al primer reparo, insistió que el a quo no analizó el artículo 86 de la Ley 675 de 2.001, ni “la figura sustantiva de la ineficacia de las decisiones que se adoptan en una Asamblea General de Propietarios cuando no se ajustan a la Ley 675 de 2.001”, y menos aún que la ley en mención es una norma de orden público, citando una jurisprudencia de la H. Corte Constitucional acerca del principio de legalidad (Sentencia T-433 del 2.002).

Que el articulo 86 ibidem, establece claramente que “los edificios y conjuntos

una norma de orden público, citando una jurisprudencia de la H. Corte Constitucional acerca del principio de legalidad (Sentencia T-433 del 2.002). Que el articulo 86 ibidem, establece claramente que “los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998” debían modificar sus reglamentos en el término de “un (1) año, prorrogable por seis (6) meses más”, y que de no hacerlo se entendía incorporada la ley 675 de 2.001, por esos motivos, los derechos que trae la misma, “fueron adquiridos por todas las personas que habiten en una copropiedad y son de obligatorio cumplimiento”. Por otra parte, que la elaboraci ón del presupuesto y determinación de la cuota de administración al interior de una copropiedad de naturaleza mixta, debe realizarse en atención a lo dispuesto en la ley 675 de 2.001 (art.27), mas no con el decreto reglamentario 1365 de 1.986, ni el artícu lo 13 del Reglamento de propiedad horizontal como lo hizo el juez de primer grado. Igualmente, precisa que no solo se discute los estatutos de la copropiedad, sino que “la decisión por medio de la cual se adoptó la cuota de administración no surte efectos jurídicos porque se materializó con base en un decreto reglamentario derogado y un reglamento que no cumple las directrices del artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”. Que al haber fallado con base en una norma derogada el a quo incurrió en un defecto sustant ivo o material, trayendo a colación las sentencias de la

directrices del artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”. Que al haber fallado con base en una norma derogada el a quo incurrió en un defecto sustant ivo o material, trayendo a colación las sentencias de la Corte Constitucional SU-649 de 2017 y SU-453 de 2019. Manifiesta que el a quo olvidó que el inciso 2° del artículo 86 de la Ley 675 de 2.001, determina que las decisiones que se adopten contrarias a la Ley son ineficaces, y que “la decisión por medio de la cual se adoptó la distribución y determinación de las expensas comunes en el Centro Comercial El Limonar – copropiedad mixta – no produce efectos jurídicos porque el reglamento actual” va en contravía de lo previsto en el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001, “lo que trae como consecuencia la ineficacia de la decisión”. Advierte que el reglamento no cumple con la ley 675 de 2.001 por no tener los criterios de ponderación objetivos, claros y precisos, p ero además respecto del inmueble 404 -del que no es propietaria la demandante-, dice que no tiene definido un porcentaje de coeficiente y eso trae consigo “la nulidad de la cuota de administración adoptada con un aumento excesivo”.4

Que no se puede afirmar que al momento de adquirir los bienes de su propiedad la actora “quedó atada a un reglamento de propiedad horizontal ineficaz que no se ajusta al artículo 27 y 86 de la Ley 675 de 2.001”. Adicionalmente, que los artículos de la Ley 675 de 2.001 “son imperativos” y es una norma de orden público, citando la Sentencia C -800/05 de la Corte

Adicionalmente, que los artículos de la Ley 675 de 2.001 “son imperativos” y es una norma de orden público, citando la Sentencia C -800/05 de la Corte Constitucional, para decir, que las “órdenes y requisitos que contempla la Ley no pueden ser obviados ni sobrentendidos por los órganos de dirección y administración, ni siquiera con la votación mayoritaria de quienes integren la Asamblea General” (parágrafo 1°, art. 5, ib). Finalmente, que las disposiciones del actual reglamento de la copropiedad que regulan las expensas comunes y determinación de coeficientes al no ajustarse a lo dispuesto en la ley 675 de la que se viene hablando, “se entienden no escritas”. 6.2. En cuanto al segundo reparo, refiere que no está en discusión “si la cuota de administración corresponde o no corresponde al coeficiente vigente en el reglamento”, sino que lo que se fijó con base en el reglamento de propiedad horizontal para la expensa común, que nos se encuentra ajustado a la Ley 675 de 2.001 (art.27). 6.3. En lo que corresponde al tercer reparo, considera que la afirmación del a quo de que “la pa rte demandante debía demostrar que la cuota de administración no se ajusta al coeficiente actual vigente en el reglamento, mientras que la parte pasiva alegaba que la decisión no vulneró el Reglamento”, pero lo que no se puede pasar por alto es que “el lit igio confronta la vulneración de la ley por adoptarse una decisión con base en un decreto reglamentario derogado y un reglamento que fue [desplazado] por el artículo 86 de la Ley 675 de 2.001”.

confronta la vulneración de la ley por adoptarse una decisión con base en un decreto reglamentario derogado y un reglamento que fue [desplazado] por el artículo 86 de la Ley 675 de 2.001”. Que los copropietarios del Centro Comercial El Limonar P.H., tienen derecho a exigir “que el presupuesto y su distribución se ajusten a los preceptos legales”, (art.27 ib) y “no con base en el artículo 13 del actual reglamento”, sin que comparta el hecho de que la negativa de las pretensiones se fundamente en que los estatutos de la copropiedad “no se elaboraron conforme la legislación actual que rige la propiedad horizontal”, obviando que la Ley 675 de 2.001 se incorporó pese a que “los órganos competentes no realizarán los ajustes y reformas pertinentes”.

II. CONSIDERACIONES.

III.

1. Se encuentra satisfechos los presupuestos procesales y no advierte causal de nulidad que invalide lo actuado.

2. También se encuentran acreditadas la legitimación en la causa tanto activa como pasiva, porque, como consta en los folios de matrícula Nos. 370426351, 370-426273 y 370-426297 (dto.003Anexos.pdf, págs.247-262), la parte demandante como propietaria de los inmuebles -apartamento 402, parqueadero 52 y 76sometidos al régimen de propiedad horizontal, está legitimada para

impugnar la decisión No.8, contenida en el acta de la asamblea general de propietarios fechada el 12 de marzo de 2.022 (art.49 de la ley 675 de 2001), y la5

copropiedad Centro Comercial el L imonar P. H. es la llamada a resistir las pretensiones.

propietarios fechada el 12 de marzo de 2.022 (art.49 de la ley 675 de 2001), y la5

copropiedad Centro Comercial el L imonar P. H. es la llamada a resistir las pretensiones.

3. De manera preliminar se debe precisar, que la competencia de esta Sala se circunscribe a los reparos concretos formulados por la parte recurrente, por lo cual debe entenderse que los demás son puntos que escapan a la competencia de esta Corporación, según lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 328 C. G. P. procederá al examen de los aspectos objetivos de inconformidad.

En este punto, debemos recordar que el legislador limitó el estudio del recurso de apelación, a los reparos concretos que formule la parte apelante ante el juez de primera instancia, y sobre los cuales debe versar la sustentación del medio impugnaticio en esta instancia, sin que sea posible que el superior sobrepase estos precisos contornos, por lo cual esta sala no efectuará pronunciamiento alguno en cuanto a señalamientos que no se encuentren dentro de la mencionada orbita. En este sentido, es del caso, señalar lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia, en reciente jurisprudencia: “…el legislador introdujo una modificación significativa, aunque para un sector de la doctrina muy restrictiva e indeseada, respecto del alcance del recurso de apelación, al consagrar el régimen denominado “pretensión impugnaticia”, el cual, como pasa de verse, consiste en que el recurrente deberá indicar, al momento de interponer el aludido medio de impugnación, cuales son los motivos concretos por los cuales lo formula, los mismos

consiste en que el recurrente deberá indicar, al momento de interponer el aludido medio de impugnación, cuales son los motivos concretos por los cuales lo formula, los mismos que sirven de marco de referencia al superior para revisar la decisión del inferior, es decir, que con ellos se fijan los límites de su competencia…” (C.S.J. 5 de julio de 2017, STC95872017, M.P. Álvaro Fernando García Restrepo).

4. Sea lo primero advertir que el proceso de impugnación de actas de asambleas de copropietarios (art.382 del C.G.P) es un trámite en el que, exclusivamente, debe definirse si la decisión censurada se ajusta o no a las prescripciones legales o a los estatutos de la copropiedad y, por tanto, si ella es ineficaz o nula, conforme a lo dispone el artículo 49 de la ley 675 de 2001.

En litigios como el que ahora ocupa la atención de la Sala, el juez únicamente ejerce un control de legalidad de las determinaciones de la asamblea general de copropietarios “cuando no se ajusten a las prescripciones legales” contenidas en los artículos 37 a 46 de la ley 675 de 2001, o “al reglamento de la propiedad horizontal” (art. 49, ley 675 de 2001), sin que el fallador, por esta específica vía procesal y en el marco de una pretensión planteada con ese propósito, pueda extender o ampliar su competencia. 4.1. Ahora bien, la ley 675 de 2001 que unificó el régimen de propiedad horizontal, en lo relativo al régimen de transición precisó que, “Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de

4.1. Ahora bien, la ley 675 de 2001 que unificó el régimen de propiedad horizontal, en lo relativo al régimen de transición precisó que, “Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modif icar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más” (art.86) .6

Contemplando que una vez transcurrido dicho término sin haberse realizado las respectivas modificaciones en el reglamento interno de copropiedad, “se entenderán incorporadas” las disposiciones de la ley 675 de 2001 y que “las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces” (art.86). Así entonces, dentro del estudio de constitucionalidad del precitado artículo 86, la Corte Constitucional en Sentencia C-488 de 2002 -reiterada en Sentencia T-972 de 2008-, consideró que si bien la regla de transición consistía en que caso de que los regímenes de copropiedad no acondicionaran en el tiempo estipulado los reglamentos de P .H. de acuerdo a la nueva legislación (ley 675/2001), se entendían por incorporadas sus normas, lo cierto es que esta disposición solo opera para las normas de orden público, y no de toda la ley 675 de 2001, cuando dijo: “(…) quienes el 4 de agosto de 2001 habían accedido a una solución habitacional o de propiedad comercial, con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no pueden verse avocados de manera automática a enfrentar una

“(…) quienes el 4 de agosto de 2001 habían accedido a una solución habitacional o de propiedad comercial, con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, no pueden verse avocados de manera automática a enfrentar una nueva realidad legal para ejercer las facultades que adquirieron, ni tienen que soportar cargas que las leyes en cita no previeron. (…) No obstante, tal como lo prevé el artículo constitucional en cita, todos los derechos patrimoniales, incluyendo aquellos que recaen sobre los bienes privados, o qu e permiten la tenencia de unidades independientes de uso residencial y comercial, en cuanto funciones sociales que implican obligaciones, deben ceder ante intereses claros, y concretos de mayor jerarquía constitucional. De suerte que la expresión “[t]ransc urrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas” contenida en el inciso segundo del artículo 86 de la Ley 675 de 2001 será declarada exequible, en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley. (…)” por ende que “se habrá de establecer –por esta Corporación cuando así le corresponda y por los jueces de la República en ejercicio de su facultad constitucional de administrar justi ciacuales de las disposiciones de la Ley 675 de 2001 rigen en los sistemas de copropiedad vigentes, aunque las asambleas y copropietarios no convengan en incorporarlas a sus reglamentos, (…)Y, también se deberá establecer, cuáles de éstas facultades deben ceder ante intereses de mayor entidad … porque los intereses privados deben ceder ante el interés público o social.

incorporarlas a sus reglamentos, (…)Y, también se deberá establecer, cuáles de éstas facultades deben ceder ante intereses de mayor entidad … porque los intereses privados deben ceder ante el interés público o social. (…) los edificios y conjuntos que el 4° de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante el registro de la es critura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4° y 6° del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifiquen sus estatutos. (…)” (reiterada en sentencia T-972/08). 4.2. En ese orden, la ley de propiedad horizontal, define que dependiendo de la destinación de las unidades independientes, los edificios y conjuntos pueden ser de uso residencial, comercial o mixto (art.3), estableciendo diversas reglas para cada uno de ellos. La misma ley establece que, los dueños de las unidades privadas de un “edificio o conjunto” sometido a propiedad horizontal deben contribuir al financiamiento de las expensas comunes a través de la cancelación de cuotas7

ordinarias y extraordinarias de administración de forma proporcional al coeficiente de propiedad de cada inmueble (capítulo VIII). En lo relativo a cómo se debe calcular el coeficiente de copropiedad en los conjuntos de uso mixto -como el que nos ocupael articulo 27 ibidem -objeto de controversia por la parte apelanteprecisa que será “de acuerdo con un valor

En lo relativo a cómo se debe calcular el coeficiente de copropiedad en los conjuntos de uso mixto -como el que nos ocupael articulo 27 ibidem -objeto de controversia por la parte apelanteprecisa que será “de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criteri os de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad”, advirtiendo que el valor inicial “no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular”.

5. Bajo estas premisas, una vez revisadas la s pruebas documentales allegadas al plenario emerge lo siguiente: 5.1. Se encuentra probado que la demandante es propietaria del apartamento 402, parqueadero 52 y 76 -identificados con los folios de matrícula Nos. 370-426351, 370-426273 y 370-426297, respectivamente-, los cuales conforman parte de las unidades privadas del Centro Comercial El Limonar P.H (art.11, Reglamento de propiedad Horizontal. Dto.003. Exp. Digital, págs.33,45,97).

Se acreditó también, que la copropiedad demandada es de naturaleza mixta (vivienda y comercio), y que se sometió a régimen de propiedad horizontal mediante E.P. 1.187 de 17 de marzo de 1.993 -reformada por E.P. 900 de 21 de febrero de 1.994-, creado su reglamento bajo las leyes 182 de 1.948 y 16 de 1985, reglamentadas por el decreto 1365 de 1.986, hoy derogadas (Dto.003. Exp. Digital, págs.4 y 132).

febrero de 1.994-, creado su reglamento bajo las leyes 182 de 1.948 y 16 de 1985, reglamentadas por el decreto 1365 de 1.986, hoy derogadas (Dto.003. Exp. Digital, págs.4 y 132). Del reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercial El Limonar P.H., se evidencia, en su artículo 13, que para determinar el coeficiente o porcentaje de participación de la s unidades privadas, “ se ha asignado a cada unidad privada un valor inicial, considerando su área privada, su localización, la utilización de los bienes comunes y todos los factores que puedan incidir en el valor de la unidad”, y que el valor inicial que no guarda relación con el valor comercial del inmueble, asignando los valores de coeficiente para los inmuebles objeto de estudio así: UNIDAD PRIVADA VALOR INICIAL ($) COEFICIENTE % GARAJE 52 495.000.oo 0.179

GARAJE 76 495.000.oo 0.179

APARTAMENTO 402 11.361.000.oo 4.100

A su vez, en el artículo 16 del mismo reglamento, se estableció que “cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes”, de acuerdo al coeficiente o porcentaje anterior (Dto.003. Exp. Digital, págs.103-109). 5.2. En lo que corresponde al acta de asamblea general ordinaria fechada el 12 de marzo de 2022, en su numeral 8, objeto de estudio, quedó constancia que se decidió acerca de la “Consideración y aprobación del proyecto de8

Presupuesto de gastos para el año 2022 ” y la “Fijación de las expensas de

12 de marzo de 2022, en su numeral 8, objeto de estudio, quedó constancia que se decidió acerca de la “Consideración y aprobación del proyecto de8

Presupuesto de gastos para el año 2022 ” y la “Fijación de las expensas de administración del año 2022”, lo siguiente: “(…) El Presupuesto de gastos para el año 2022 fue enviado por correo electrónico con antelación para la revisión de los propietarios, contempla los gastos requeridos por ley y los gastos de mantenimientos del edificio. Se solicita a la Administración hacer un análisis de consumo de agua de los inmuebles. Con un quorum de 68.739% se aprueba el presupuesto de gastos para el año 2022, que establece un incremento de los ingresos de 10.5% con respecto a los ingresos del año 2021. Se aclara a los asistentes que la distribución de los gastos presupuestados se hará acorde a lo establecido en la ley 675 de 2001 y al artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal el cual establece hacerlo de acuerdo a los coeficientes establecidos.” De lo anterior se puede establecer, que en concordancia con el escrito de demanda (hechos 4 -10) y el recurso de apelación, la inconformidad de la parte demandante no va dirigida en contra del presupuesto fijado para el año de 2022, ni tampoco frente al incremento del 10.5%, sino solo frente a los coeficientes de propiedad que sirvieron de base para determinar las cuotas de administración del año 2022. En cuanto a los coeficientes aplicados según los anexos de la referida acta, se probó por medio de la tabla de “DISTRIBUCION DE GASTOS POR

coeficientes de propiedad que sirvieron de base para determinar las cuotas de administración del año 2022. En cuanto a los coeficientes aplicados según los anexos de la referida acta, se probó por medio de la tabla de “DISTRIBUCION DE GASTOS POR COEFICIENTE” que al apartamento 402 de propiedad de la demandante, le correspondió un coeficiente del “4,458%”, porcentaje que se deduce, fue calculado por la suma de coeficientes del apartamento 402 de 4.100%, más los garajes 52 y 76 con 0.179 % cada uno (porcentajes del reglamento de propiedad horizontal contenido en la E.P. 1.187 de 17 de marzo de 1.993, adicionada mediante E.P. 900 de 21 de febrero de 1.994). En el mismo documento, una vez definido el coeficiente se indica que el valor de la cuota de administración de 2022, denominado “VALOR CUOTA MES” que debía pagar la demandante era de $“1.225.038,19” (dto.003. Exp. Tribunal, pág.243). Lo anterior se ve reflejado en la “Cuenta de cobro del mes de abril de 2.022” allegada al plenario por la parte actora, expedida luego de celebrada la asamblea general ordinaria fechada el 12 de marzo de 2022, donde consta que los “cargos” de abril de 2022, son de $“1.225.000”, a diferencia de la “Cuenta de cobro del mes de diciembre de 2.021”, que era solo por la suma de $322.000 (dto.003. Exp. Tribunal, pág.245 y 246). 5.3. Por otra parte, no se demostró que se haya realizado una ref orma al reglamento de propiedad horizontal del de los coeficientes de los inmuebles

de $322.000 (dto.003. Exp. Tribunal, pág.245 y 246). 5.3. Por otra parte, no se demostró que se haya realizado una ref orma al reglamento de propiedad horizontal del de los coeficientes de los inmuebles del Centro Comercial El Limonar P.H , con ocasión de la ley 675 de 2001, ni una reforma de los coeficientes por modificación del área de las unidades privadas.

6. Precisado lo anterior, se advierte desde ya que ninguno de los argumentos de la quejosa se abrirá paso, dados los siguientes motivos: 6.1. En cuanto al primer reparo, consistente en que: (i) el fallo de primera instancia vulnera el principio de legalidad, al no haberse analizado el artículo9

86 de la ley 675 de 2.001; (ii) que la cuota de administración fijada a través de acta de 12 de marzo de 2.022, no se realizó a las voces del artículo 27 ibidem, norma que al ser de orden público se entiende incorporada al reglamento de propiedad horizontal pese a no haber sido actualizado; (iii) que el estatuto de la copropiedad no tiene los criterios de ponderación objetivos, claros y precisos para determinar los coeficientes de cada unidad privada (art.27), y que incl uso el inmueble 404 -del que no es propietaria la demandante-, no tiene definido un porcentaje de coeficiente; (iv) que el juez de primer grado no debía aplicar el derogado decreto reglamentario 1365 de 1986, ni el artículo 13 del reglamento de propiedad horizontal. (v) Además de que la decisión que fijó la cuota de administración se torna ineficaz ya que “no surte efectos jurídicos” porque se materializó con un

1986, ni el artículo 13 del reglamento de propiedad horizontal. (v) Además de que la decisión que fijó la cuota de administración se torna ineficaz ya que “no surte efectos jurídicos” porque se materializó con un decreto reglamentario derogado y un reglamento que no contiene lo señalado en el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001; (vi) que no se puede afirmar como lo hizo el a quo, que al momento de adquirir los bienes de su propiedad la actora “quedó atada a un reglamento de propiedad horizontal ineficaz”; y que (vii) el estatuto de la copropiedad contiene unas reglas en cuanto a los coeficientes