TSDJ CLO SC - 760013103003201900002-04 (2650)-(31-03-2022)

República de Colombia

Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL VERBAL DE NULIDAD DE PROMESA DE COMPRAVENTA Rad. No. 76-001-31-03-003-2019-00002-04 (2650)

MAGISTRADO PONENTE: JORGE JARAMILLO VILLARREAL

ESTA SENTENCIA FUE APROBADA SEGÚN ACTA No.02-2022 DE LA

FECHA

Santiago de Cali, treinta y uno (31) de marzo de dos mil veintidós (2022)

Se decide la apelación presentada por las demandantes y demandadas, contra la sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso Verbal de Nulidad Absoluta del Contrato de Promesa de Compraventa, adelantado por B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra, en contra de la sociedad BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A.S y otras, en el falló , se declaró probada la excepción de falta de legitimación en la causa por activa de Beatriz Elena Ocampo Montes , se decretó la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa y como consecuencia se ordenó las restituciones mutuas.

1.- ANTECEDENTES

Los hechos, pretensiones y respuestas a la demanda, admiten el siguiente resumen:

1.1.- Como hechos se relata que: la sociedad B.E.O. MONTES & CíA. S.A.S., es propietaria del inmueble ubicado en la Avenida 5 Oeste No.2siguiente resumen:

1.1.- Como hechos se relata que: la sociedad B.E.O. MONTES & CíA. S.A.S., es propietaria del inmueble ubicado en la Avenida 5 Oeste No.213, B arrio Normandía de Cali, registrado al folio de m atrícula inmobiliaria No.370-6518 en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, la sociedad B.E.O. Montes, el 11 de septiembre de 2014 adquirió la obligación No.2103752 por valor de $550.000.000 con CORFICOLOMBIANA y el créditoAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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No.8360088070 con BANCOLOMBIA, por valor de $50.000.000, razón por la cual puso en venta el inmueble aludido; el 21 de julio de 2016 la sociedad B.E.O. Montes, en calidad de promitente vendedora y la compañía PORTAL DE LA SIERRA S.A.S, suscribieron promesa de compraventa del inmueble, la cual fue incumplida por la promitente c ompradora, por ello, el 15 de diciembre de 2016 accedi eron a terminar de mutuo acuerdo la promesa de venta, para que se suscribiera otro contrato de promesa en el cual intervendrían como promitentes compradoras además las sociedades

GALLO LONDOÑO & CIA. S.A. y BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS

venta, para que se suscribiera otro contrato de promesa en el cual intervendrían como promitentes compradoras además las sociedades GALLO LONDOÑO & CIA. S.A. y BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A.S, fue así como el mismo 15 de diciembre de 2.016 las sociedades demandadas BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A .S., GALLO LONDOÑO Y CÍA. S.A. y PORTAL DE LA SIERRA S.A.S. suscribieron la promesa como promitentes comprador as y la sociedad B.E.O. MONTES & CíA S.A.S. como promitente vendedora; se expresa que de acuerdo con lo pactado en las cláusulas 4, 5 y 14, la fir ma de la escritura pública de compraventa solo se otorgaría 10 días calendario después de que las promitentes compradoras hubieran alcanzado el punto de equilibrio que se lograría cuando ellas voluntariamente decidieran iniciar la venta del proyecto y hubiesen enajenado al menos el 70% de las unidades que se proponían construir en el inmueble previa constitución de un fideicomiso que se encargaría al alcanzar el punto de equilibrio, es decir, en la misma fecha en la que se firmaría la escritura pública, lo que indica que la exigibilidad de las obligaciones redactadas por l as promitentes compradoras, dependía exclusivamente de su voluntad, siendo que la promesa de compraventa debe contener un plazo o condición que fije la época en la que se celebrar á el contrato prometido y dado que la promesa no contiene una fecha cierta o la manera precisa que pudiera determinarse el día de la celebración de la

contener un plazo o condición que fije la época en la que se celebrar á el contrato prometido y dado que la promesa no contiene una fecha cierta o la manera precisa que pudiera determinarse el día de la celebración de la compraventa, dicha convención adolece de nulidad absoluta, la nulidad también se genera por que la obligación que a dquirieron las promitentes compradoras para el pago del precio del bien y suscribir la escritura pública de compraventa quedó sometida exclusivamente a su decisión de iniciar o no la venta del proyecto que se construiría sobre el inmueble prometido, resultando ser una condición potestativa del deudor que es nula conforme al Art.1535 del C.C.; afirman, que desde el 1 de agosto de 2016 las empresas demandadas tienen en su poder el inmueble prometido en venta, estando obligadas a asumir su cuidado, conservación y mantenimiento, al pago de los servicios públicos e impuestos y a pagar el canon mensual del arrendamientoAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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de la vivienda y taller de trabajo de BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES, el inmueble actualmente se encuentra en avanzado estado de deterioro, las demandadas ha n incumplido con el pago de los ser vicios públicos y el impuesto predial, dicen que las sociedades demandadas cancelaron a B.E.O. Montes la suma de $345.100.000 como parte del precio del bien y a BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES el valor de los arrenda mientos causados desde

impuesto predial, dicen que las sociedades demandadas cancelaron a B.E.O. Montes la suma de $345.100.000 como parte del precio del bien y a BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES el valor de los arrenda mientos causados desde el 1 de agosto de 2016 hasta el 30 de octubre de 2018.

1.2.- Como pretensiones piden:

1. Se declare que el " CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA" celebrado el 15 de diciembre de 2.016 entre las sociedades demandadas BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A.S., GALLO LONDOÑO Y CÍA. S.A. y PORTAL DE LA SIERRA S.A.S., en calidad de promitentes compradoras y la sociedad B.E.O. MONTES & C IA. S.A.S., en calidad de promitente vendedora, sobre el inmueble ubicado en la Avenida 5

Oeste Nro.2-13, Barrio Normandía de Cali, registrado a l folio de matrícula inmobiliaria Nro.370-6518 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, adolece de nulidad absoluta por no contener un plazo o c ondición que fije la época en la que se realizará el contrato prometido (numeral 3 del Art.1611 del C.C.), así mismo, porque el contrato quedó sometido a una decisión exclusiva de las promitentes compradoras de iniciar o no la venta del proyecto que se con struiría sobre el inmueble prometido, siendo una condición potestativa del deudor, la cual es absolutamente nula (Art.1535 del C.C).

2. Que como consecuencia de la declaración de nulidad, se

proyecto que se con struiría sobre el inmueble prometido, siendo una condición potestativa del deudor, la cual es absolutamente nula (Art.1535 del C.C).

2. Que como consecuencia de la declaración de nulidad, se ordene a las demandadas: (i) a entregar el inmueble a su propietaria B.E.O.

MONTES & CÍA S.A.S. en el mismo estado en el que se encontraba al momento de su entrega material a las demandadas ocurrido el 1 de agosto de 2016; (ii) a pagar los servicios públicos, impuestos, gastos de cobranza, intereses, sanciones y cu alquier otro cargo derivado de los mismos con relación al bien, desde cuando fue entregado (agosto 1 de 2016) hasta el momento en el que sea restituido en las mismas condiciones para ser usado, de manera que su entrega debe realizarse a paz y salvo por dichos conceptos; (iii) a continuar pagando el canon de arrendamiento mensual del inmueble en el que habita Beatriz Elena Ocampo Montes, hasta la fecha en que el inmueble sea restituido en las mismas condiciones en las que fueAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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entregado, cubriendo las sanciones que puedan generarse a la señora Ocampo Montes por la terminación anticipada del contrato de arrendamiento; (iv) a pagar los intereses que la sociedad B.E.O. MONTES & CÍA S.A.S. haya tenido y tenga que realizar en el futuro por los créditos adquiridos con

Ocampo Montes por la terminación anticipada del contrato de arrendamiento; (iv) a pagar los intereses que la sociedad B.E.O. MONTES & CÍA S.A.S. haya tenido y tenga que realizar en el futuro por los créditos adquiridos con Corficolombiana y Bancolombia , que motivó la promesa ; (v) a pagar los perjuicios causados a la sociedad B.E.O. MONTES & CÍA S.A.S., representado en los rendimientos financieros que dejó de percibir por la nulidad del contrato, calculados sobre el exced ente del precio de venta del inmueble que no estaba destinado al pago de los créditos adquiridos con Corficolombiana y Bancolombia, y, (vi) a pagar los daños morales tasados en el equivalente a cien (100) smlmv causados a Beatriz Elena Ocampo Montes por la aflicción, angustia, estrés, sufrimiento y depresión que padece al habérsele impedido usar su vivienda y taller.

1.3.- Notificadas las sociedades demandadas asumieron las siguientes posiciones:

1.3.1.- GALLO LONDOÑO Y CIA S.A., sobre los hechos de la demanda responde que algunos no son ciertos, acepta los relacionados con la suscripción del contrato de promesa de compraventa de l 15 de diciembre de 2016, dice que la entrega del inmueble fue el 1 de septiembre de 2016, que en la Cláusula 14 se esta bleció el lugar, hora de escrituración y las condiciones para determinar la fecha, sobre el estado del inmueble menciona que se encuentra en las mismas condiciones en las que fue entregado, expresa que Beatriz Elena Ocampo no fue parte del contrato, se opone a las

condiciones para determinar la fecha, sobre el estado del inmueble menciona que se encuentra en las mismas condiciones en las que fue entregado, expresa que Beatriz Elena Ocampo no fue parte del contrato, se opone a las pretensiones de la demanda y al pago de obligaciones no pactadas, así como a los supuestos perjuicios de terceros que no son parte del contrato; como excepciones de mérito propuso: “1. CUMPLIR LA PROMESA DE VENTA CON EL REQUISITO ESTABLECIDO EN EL NUMERAL 3 DEL ARTICULO 1611 DEL CODIGO CIVIL, POR LO CUAL NO HA DE PROSPERAR LA NULIDAD PROPUESTA EN LA PRETENSIÓN PRIMERA DE LA DEMANDA (…), 2. ENCONTRARSE LA CONDICION PARA EL CUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO PACTADO EN LA PROMESA DE VENTA PERFECTAMENTE DETERMINADA Y NO SOMETIDA A LA VOLUNTAD DE LOS PROMITENTES COMPRADORES (…), 3. FALTA DE LEGITIMACION EN LA CAUSA POR ACTIVA RESPECTO DE LA SEÑORA BEATRIZ ELENA OCAMPO (…), 4. INEXISTENCIA DE LOS PERJUICIOS RECLAMADOS (…) y 5. TEMERIDAD Y MALA FE” (Fls. 258 al 271, C:2).

También propuso las excepciones previas denominadas: “1. FALTA DE JURISDICCION (…), 2. INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES (…) y 3. INEPTITUD DE LA DEMANDA TODA VEZ QUE LOS HECHOS NO SE ENCUENTRAN DEBIDAMENTEAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650)

DE LA DEMANDA TODA VEZ QUE LOS HECHOS NO SE ENCUENTRAN DEBIDAMENTEAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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DETERMINADOS, CLASIFICADO S Y NUMERADOS” (Fls.5 al 7 C:03) , estas excepciones fueron negadas en providencia del 20 de octubre de 2019 (Fl. 18, C:03).

1.3.2.- BERNARDO ESCALLON Y ASOCIADOS S.A.S, únicamente presentó las excepciones previas denominadas: “1. FALTA DE JURISDICCION (…), 2. INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES (…) y 3. LOS HECHOS

NO SE ENCUENTRAN DEBIDAMENTE DETERMINADOS, CLASIFICADOS Y NUMERADOS”

(Fls.1 y 2, C:03), estas excepciones fueron negadas en providencia del 20 de octubre de 2019 (Fl. 18, C:03).

1.3.3.- PORTAL DE LA SIERRA S.A.S, contestó extemporáneamente.

2.- LA SENTENCIA DEL JUZGADO

El Juzgado encontró reunidos los presupuestos procesales y verificó la ausencia de nulidades insubsanables , en resumen considera: respecto a la legitimidad en la causa de la demandante Beatriz Elena Ocampo Montes, consideró que por regla general la legitimación para incoar la nulidad absoluta de un contrato se encuentra para quienes intervinieron como partes, el Ministerio Público en interés de la moral o de la ley, que

Ocampo Montes, consideró que por regla general la legitimación para incoar la nulidad absoluta de un contrato se encuentra para quienes intervinieron como partes, el Ministerio Público en interés de la moral o de la ley, que Beatriz Elena Ocampo Montes no tenía legitimación para iniciar la acción por cuanto ella no fue parte del contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de diciembre de 2016 , que además no es la propietaria del bien inmueble objeto del proceso y no a creditó ni dijo actuar en calidad de accionista de la empresa B.E.O. Montes & Cía S.A.S; así mismo, con fundamento en los Arts.1602, 1611, 1740 y 1741 del C.C., el Art. 89 de la Ley 153 de 1887 y en lo pactado en la Cláusula 14 de la citada promesa, que dice: “14. ESCRITURA PÚBLICA: La escritura pública por medio de la cual se dará cumplimiento a esta promesa y transferencia al fideicomiso los inmuebles prometidos, se otorgará al vencimiento del término de 10 días comunes contados a partir de la fecha en que se alcance el PUNTO DE EQUILIBRIO y este sea aceptado por la entidad fiduciaria que actúe como vocera en el fideicomiso de preventas. La escritura se suscribirá a las 3 P.M. en la Notaría 26 de Bogotá”, determinó que no se indicó una fecha cierta para la firma de la escritura pública de compraventa, es decir, no contiene un plazo o condición que fije la época en que debía realizarse la escritura , incumpliendo lo preceptuado en los artículos citado s, en consecuencia, declaró la nulidadAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650)

que fije la época en que debía realizarse la escritura , incumpliendo lo preceptuado en los artículos citado s, en consecuencia, declaró la nulidadAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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absoluta pedida y en aplicación del Art.1746 del C.C. ordenó las restituciones mutuas, respecto de la promitente vendedora (B.E.O. Montes) observó que las sociedades promitentes compradoras habían realizado abonos o pagos parciales del precio por la suma de $345000.000, tal como se afirma en el hecho 50 de la demanda y que fue ratificado por la parte demandada al descorrer el traslado de las excepciones , que dichos dineros deben ser devueltos indexados y con una rentabilidad del 6% anual de conformidad con el Art.1617 del C.C.1, suma que indexada y con intereses al mes de febrero de 2021 da como resultado el valor de $491.585.287; ordenó la devolución de los dineros pagados en cumplimiento a lo pactado en la cláusula 7.2, esto es, la suma de $4380.000 mensuales desde el 1º de agosto de 2016 hasta el 30 de octubre de 2018, fecha hasta la cual afirma la demandante en el hecho 51 haberse recibido, valor que asciende a $118260.000, que indexado y con la rentabilidad del 6% anual da como resultado $192.303.983, es decir, que la promitente vendedora debe devolver a las promitentes compradoras la

hecho 51 haberse recibido, valor que asciende a $118260.000, que indexado y con la rentabilidad del 6% anual da como resultado $192.303.983, es decir, que la promitente vendedora debe devolver a las promitentes compradoras la suma de $ 647.749.588. Con relación a las promitentes compradoras consideró que el inmueble prometido en venta ubicado en la Calle 5 Oeste Nro.2-13 del barrio Normandía de esta Ciudad, fue en tregado a las promitentes compradoras el 1º de agosto de 2016, por consiguiente, el mismo debe ser restituido a la promitente vendedora tal y como le fue entregado, esto es, habitable, puesto que conforme a las fotografías actuales del bien allegadas por l os peritos, es evidente que el bien inmueble ha sufrido deterioros considerables, observó que la parte actora no demostró las condiciones técnicas del inmueble para el 1 de agosto de 2016 cuando fue entregado a las demandadas, por ello, acogió el dictamen presentado por el perito Carlos Arciniegas, a dichos valores le aplicó lo establecido en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en el Art. 2°, que consagra la vida útil de los inmuebles en 70 años, que según el dictamen el inmue ble fue construido en el año 1989, teniendo 27 años de vida útil para el 2016, debiéndose restar 43 años y realizó operaciones sobre los valores del dictamen del arquitecto Arciniegas dándole un porcentaje del 61.42% de vida útil, aplicándolo a los $260.464.239 del concepto pericial, le

los valores del dictamen del arquitecto Arciniegas dándole un porcentaje del 61.42% de vida útil, aplicándolo a los $260.464.239 del concepto pericial, le dio como resultado el valor de $ 159.977.135, suma que apreció razonable para la reconstrucción del inmueble y la probable conservación que tenía para el año 2016 ; igualmente ordenó el pago de la suma de $25273.670 correspondiente a servicios públicos que se adeudan a EMCALI con corte al

1 Sentencia SC002-2021 del 18 de enero de 2021 M.P. Dr. Luis Alfonso Rico PuertaAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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31 de enero de 2021 y la suma de $36027.771 de intereses moratorios del impuesto predial y complementario en los que hizo incurrir a la promitente vendedora cuando el inmueble estuvo en po der de los promitentes compradoras desde el 1º de agosto de 2016 hasta el 31 de marzo de 2021 ; en cuanto a los frutos civiles (arrendamientos) acogió el dictamen del perito financiero Rodolfo Ruiz Camargo, quien los determinó teniendo en cuenta el área construida del inmueble y el mercado, liquidados desde el 1 de agosto de 2016 al 1 de febrero de 2021 en la suma de $659.383.396, la rentabilidad de dicha suma fue corregida por el Juzgado considerando que los intereses se deben aplicar al valor del capital y no a los valores indexado s, en consecuencia, la rentabilidad de los frutos civiles dio como resultado la suma

de dicha suma fue corregida por el Juzgado considerando que los intereses se deben aplicar al valor del capital y no a los valores indexado s, en consecuencia, la rentabilidad de los frutos civiles dio como resultado la suma de $80.761.126,97, para un total de frutos civiles con intereses de $740.144.512.09, así las cosas, concluyó que las promitentes compradoras deben devolver B.E.O. Montes y Cía S.A.S. las siguientes sumas de dinero:

Mejoras necesarias al inmueble (61,42% vida útil) $159977.135 Servicios públicos adeudados a EMCALI $ 25273.670 Intereses moratorios impuesto predial $ 36027.771 Frutos civiles $740144.522

TOTAL ..…………………………………………………… $961423.098

Luego realizó la compensación de lo adeudad o entre las partes y concluyó que las promitentes compradoras (demandadas) tenían que pagar a la sociedad B.E.O. Montes, la suma de $277.533.828.

Teniendo en cuenta lo anterior, resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR no probadas las excepciones de mérito formuladas por las demandadas en relación con la sociedad BEO MONTES & CIA. S.A.S.

SEGUNDO: DECLARAR probada la excepción de FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES, respecto de quien se niegan todas las pretensiones de la demanda.

TERCERO: Declarar la nulidad absoluta del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado el 15 de diciembre d e 2016 entre la sociedad BEO MONTES

TERCERO: Declarar la nulidad absoluta del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado el 15 de diciembre d e 2016 entre la sociedad BEO MONTES & CIA. S.A.S. como promitente vendedora, y las sociedades BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A.S., GALLO LONDOÑO Y CIA. S.A. Y PORTAL DE LA SIERRA S.A.S. como promitentes compradoras.

CUARTO: Condenar a las promitentes compradoras BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADOS S.A.S., GALLO LONDOÑO Y CIA. S.A. Y PORTAL DE LA SIERRA S.A.S. a restituir el bien inmueble objeto del proceso y a pagar dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia a la promitente vendedora B.E.O. MONTES Y CIA. S.A.S., la suma de $277533.828.

QUINTO: Condenar en costas a la demandante BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES a favor de las sociedades demandadas (…).APELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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SEXTO: Condenar en costas a la parte demandada BERNARDO ESCALLÓN Y ASOCIADO S S.A.S., GALLO LONDOÑO Y CIA. S.A. Y PORTAL DE LA SIERRA S.A.S. a favor de B.E.O. MONTES Y CIA. S.A.S. (…)”

3.- RECURSO DE APELACIÓN

SIERRA S.A.S. a favor de B.E.O. MONTES Y CIA. S.A.S. (…)”

3.- RECURSO DE APELACIÓN

Tanto l as demandantes como las empresas demandadas apelaron la decisión, los reparos y sustentaciones se resumen de la siguiente manera:

3.1.- Las demandantes a través de un mismo apoderado, exponen: (i) que el Juez infortunadamente valoró de manera equivocada las pruebas recaudadas y erradamente concluyó que la señora Beatriz Elena Ocampo Montes no está legitimada p ara comparecer al proceso , si bien no fue parte directa del contrato, frente a ella se extienden los efectos por decisión expresa de los contratantes estando plasmado de manera clara en el texto del mismo contrato, exist e por tanto pleno derecho de ella co mo persona natural y tiene interés legítimo para ser restituida a su condición inicial, el Juzgado no reparó en las pruebas que demuestran que el inmueble objeto del contrato era la vivienda y taller de trabajo de Beatriz Elena Ocampo Montes; (ii) El Despacho se equivocó al valorar las pruebas generando que las obligaciones restitutiva s impuestas a las demandadas no restablecen el statu quo de las demandantes , que las sociedades demandadas no están obligadas a asumir el pago de los impuestos mientras las mismas detentaron la posesión material del inmueble, desconociendo lo plasmado en el contrato, si bien el inmueble continúa siendo de propiedad de la sociedad demandante, fueron las demandadas las que se sirvieron de l inmueble desde agosto de 2016, de suerte que son ellas quienes están obligadas a asumir el pago total

si bien el inmueble continúa siendo de propiedad de la sociedad demandante, fueron las demandadas las que se sirvieron de l inmueble desde agosto de 2016, de suerte que son ellas quienes están obligadas a asumir el pago total de los mismos, además, esta obligación figura en el contrato, no pudiéndose desconocer por ser clara, expresa e inequívoca y a cargo de las sociedades demandadas; (iii) El juzgador de primera in stancia erró en la valoración probatoria, al determinar el valor de la reparación del inmueble, las testigos María Patricia Garcés Osorio, Faysule Duque y Katherine Anzola Díaz , quienes conocieron el inmueble para esa fecha, fueron claras en decir que el bien se encontraba en óptimas condiciones de conservación y mantenimiento, inclusive informaron que la cocina había sido recientemente remodelada al igual que el piso de la piscina, contractualmente se pactó que el bien no podría ser demolido hasta que no s e iniciara la construcción delAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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proyecto que se planeaba ejecutar en el terreno, por lo tanto, las demandadas tenían la obligación de conservarlo en su condición original, pues si el negocio no se concretaba, debían restituirlo a su propietaria , resulta evidente que el valor de la reconstrucción del inmueble señalado en la experticia practicada por el arquitecto Carlos Arciniegas, se ajusta plenamente a la realidad, dada la condición actual de destrucción, saqueo y ruina que presenta la casa ,

valor de la reconstrucción del inmueble señalado en la experticia practicada por el arquitecto Carlos Arciniegas, se ajusta plenamente a la realidad, dada la condición actual de destrucción, saqueo y ruina que presenta la casa , resulta injustificado descontar del valor de reconstrucción del bien, la especie de demérito que efectuó el Despacho al disminuir el porcentaje de antigüedad de la vivienda, lo cierto es que la construcción se encontraba en perfectas condiciones cuando fue entregado a la s demandadas , la tasación del arquitecto Carlos Arciniegas, solo contempla el costo que implica devolverle esa condición sin ningún tipo de mejora o reforma, (iv) El juzgador omitió ordenar a las sociedades demandadas la compensación por los intereses que la sociedad demandante debió asumir como consecuencia de los préstamos que adquirió para ser cancelados con el producto del pago del precio de la venta del bien que se había prometido en venta; (v) El Despacho se equivocó al valorar las pruebas y ordenó a la demandante BEO MONTES & CÍA S.A.S. a realizar restituciones en favor de las demandadas a las cuales no tenían derecho, al considerar que la sociedad debía restituir la suma de $148 millones que en 27 cuota s fue entregada por las demandadas con el objeto de sufragar los arrendamientos de la señora OCAMPO MONTES, el Juez desconoce la realidad y lo establecido en el contrato, contrario a lo que consideró el A Quo, está acreditado que la suma de $148 millones fue cancelada en favor de la señora BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES de manera que habiéndose declarado la falta de legitimación por activa de la

consideró el A Quo, está acreditado que la suma de $148 millones fue cancelada en favor de la señora BEATRIZ ELENA OCAMPO MONTES de manera que habiéndose declarado la falta de legitimación por activa de la referida accionante, no tiene justificación que ese monto deba ser devuelto por la sociedad B.E.O. MONTES & CÍA. S.A.S., pues esa estipulación no se convino en su b eneficio, lo anterior pone de presente una profunda contradicción de la sentencia porque de manera tácita reconoce la legitimación de la señora OCAMPO MONTES.

Pide revocar los numerales segundo y cuarto de la sentencia y que se declare que la señora OCAMPO MONTES está legitimada para incoar esta acción, debiendo reconocer a su favor la suma equivalente a 100 smlmv por los daños morales que le fueron causados , así mismo, ordenar que las sociedades demandadas deben reconocer a favor de la demandante : (i) La totalidad de los impuestos causados durante el periodo en el que el bienAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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objeto de la demanda ha estado en poder de la parte pasiva; (ii) El valor total de los gastos de reparación del inmueble objeto del contrato de conformidad con el dictamen peric ial realizado por el arquitecto Carlos Arciniegas ; (iii) Reconocer la suma total de intereses causados por los créditos que la sociedad B.E.O. MONTES adquirió con Bancolombia y Corficolombiana; (iv)

Reconocer la suma total de intereses causados por los créditos que la sociedad B.E.O. MONTES adquirió con Bancolombia y Corficolombiana; (iv) Declarar que l as demandadas no tienen derecho a que le se a restituida la suma de $148 millones que fueron cancelados por concepto de arrendamientos de la señora Beatriz Elena Ocampo Montes, (v) Ordenar que se realice de nuevo la liquidación de la suma de $345 millones que deben restituirse a l as demandadas con base en las fechas y montos en los que realmente fueron pagados por las sociedades demandadas , y, (vi) Se condene en costas y agencias en derecho a las demandadas.

3.2.- Por su parte las sociedades demandadas , a través de una misma apoderada manifestaron que los reparos a la sentencia van más allá de la consideración de la nulidad, se centran en la forma como se calcularon las restituciones mutuas entre las partes, aduce n que: (i) El costo de reparación del inmueble, el juzgador desestimo el dictamen allegado por ellas, en el que se incluyen fotos de google earth del año 2013, de las cuales puede deducirse el estado del inmueble y toma en su totalidad el dictamen del arquitecto Carlos Arciniegas, quien en su interrogatorio desconoció las fotos que se anexaron a su dictamen y de manera directa manifestó que no le era posible determinar el estado del inmueble en el momento de la entrega y por ello había partido del concepto de reconstrucción de l inmueble con especificaciones para una vivienda de lujo, aduce que el Juez sin revisar los ítem ni las cantidades de obra, incluyen remodelación como la ventanería y

y por ello había partido del concepto de reconstrucción de l inmueble con especificaciones para una vivienda de lujo, aduce que el Juez sin revisar los ítem ni las cantidades de obra, incluyen remodelación como la ventanería y puertas corredizas, puertas de acceso a garaje con motor eléctrico que no estaba en el inmueble, como se ve en las fotos de google earth del año 2013, fotos que el juzgador desechó, o la construcción de pérgolas metálicas en el comedor y asador (que ni siquiera aparecen en las fotos que desconocidas por el perito, se anexaron a su dictamen), desestimó el peritazgo allegado por la parte demandada por cu anto consideró que no tenía precios de mercado sino de Construdata y de la Secretaria del Valle, lo cual tampoco tuvo fundamento alguno, dio plena validez a los precios que el perito de la actora determinó pasando por encima de los parámetros reales; (ii) Respecto de los frutos, expres an que existe un error matemático porque el dictamen que deflacta tiene en cuenta las variaciones del IPC , que según su estudio elAPELACIÓN DE SENTENCIA 003-2019-00002-04 (2650) B.E.O. MONTES Y CIA S.A.S. y otra vs GALLO LONDOÑO Y CIA S.A. y otras.

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canon de arrendamiento bajo estas condiciones en el año 2016 empieza en $9.813.144, que a l hacer el ejercicio matemático existe un error porque el verdadero canon que cumple con esas condiciones es como sigue:

AÑO VARIACION IPC VALOR CANON 2021 1,61% 11.846.002 2020 3,80% 11.658.303

verdadero canon que cumple con esas condiciones es como sigue:

AÑO VARIACION IPC VALOR CANON 2021 1,61% 11.846.002 2020 3,80% 11.658.303 2019 3,18% 11.231.506 2018 4,09% 10.885.352 2017 5,75% 1