TSDJ CLO SC - 760013103006201700312-02-(23-03-2022)

Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ

Santiago de Cali, veintitrés de marzo de dos mil veintidós.

Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de Decisión, según acta No. 26 de la fecha.

Proceso: Verbal

Demandantes: Constructora Bolívar Cali S.A.

Demandados: Rigoberto Herrera Correa Radicación: 76001-31-03-006-2017-00312-02

Asunto: Apelación de Sentencia.

Sustentado el recurso de apelación interpuesto por l a parte demandante, y vencido el respectivo término de traslado, procede el Tribunal, en atención a lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto 806 de 2020, a dictar sentencia escrita a fin de resolver la alzada formulada contra la sentencia de 23 de febrero de 2021, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso verbal adelantado por Constructora Bolívar S.A. contra Rigoberto Herrera Correa.

ANTECEDENTES

1. Constructora Bolívar Cali S.A. presentó demanda en contra de Rigoberto Herrera Correa para que (i) se le ordene constituir un encargo fiduciario por valor de $3.640’233.465, destinado a cubrir el

ANTECEDENTES

1. Constructora Bolívar Cali S.A. presentó demanda en contra de Rigoberto Herrera Correa para que (i) se le ordene constituir un encargo fiduciario por valor de $3.640’233.465, destinado a cubrir el costo de la participación en plusvalía; (ii) se le condene a pagarRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 2 $566’053.841,46, por concepto de las obras de infraestructura denominadas “zona de amortiguación”; (iii) se le ordene cancelar las servidumbres de tránsito y de conducción de energía eléctrica que pesan sobre el inmueble compravendido y (iv) se le condene a restituir los $79’424.805 que la actora debió pagar por concepto de impuesto predial de los años 2011, 2012 y 2013.

Aludió que el 30 de marzo de 2011 suscribió con su contraparte un contrato de promesa de compraventa sobre un lote; que ese acuerdo fue modificado mediante otrosí del 19 de julio de 2013, en el que se incluyeron tres lotes adicionales y que el contrato definitivo fue instrumentalizado en la escritura pública 3666 de 26 de diciembre de 2013.

Como cada una de las pretensiones se cimienta en supuestos fácticos y jurídicos distintos, cada tema será tratado en forma separada en esta providencia.

1.1 En punto a la participación en plusvalía señaló que, en la cláusula décima quinta del contrato de promesa de compraventa las partes acordaron que “de causarse cualquier participación en plusvalía respecto del lote prometido en venta, su importe deberá ser

cláusula décima quinta del contrato de promesa de compraventa las partes acordaron que “de causarse cualquier participación en plusvalía respecto del lote prometido en venta, su importe deberá ser cancelado por el promitente vendedor”; que dicha contribución está sujeta a la aprobación del plan parcial, lo cual hasta la fecha de presentación de la demanda aún no ha ocurrido; no obstante, dado que la misma se hará exigible, de acuerdo con el artículo 187 del Estatuto Tributario Municipal, cuando se expida la licencia de urbanización o construcción o cuando se dé el cambio efectivo de uso del inmueble, debe ordenarse la constitución de un fideicomiso que garantice el pago de esa obligación, cuyo valor se estimó en la suma de $3.640.233.466.Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 3 1.2 Frente al tema de las servidumbres, la demandante indicó que en la cláusula segunda del contrato de promesa de compraventa, las partes acordaron que las servidumbres de tránsito y de conducción de energía eléctrica que pesan sobre el inmueble objeto del ne gocio, serían canceladas por el promitente vendedor en la escritura pública de compraventa ; que en la cláusula cuarta del contrato de compraventa se estipuló que el vendedor garantizaba que el inmueble se encontraba libre de hipotecas, anticresis, arrendamientos por escritura pública, condiciones resolutorias, usufructos, patrimonio familiar, etc, y se obligó al saneamiento en los casos de ley; no obstante, a la fecha de presentación de la demanda, aún no se ha dado cumplimiento a tales estipulaciones, en tanto que

usufructos, patrimonio familiar, etc, y se obligó al saneamiento en los casos de ley; no obstante, a la fecha de presentación de la demanda, aún no se ha dado cumplimiento a tales estipulaciones, en tanto que sobre el bien todavía pesan esos gravámenes.

1.3 Respecto a las obras de amortiguación fluvial destacó que en la cláusula segunda del contrato de promesa de compraventa figura que el lote objeto de negociación se encontraba sometido al trámite de plan parcial y que sobre el mismo se estaban desarrollando obras de infraestructura de servicios de redes matrices de acueducto y alcantarillado sanitario dentro del Fideicomiso Las Vegas – Ciudad Meléndez.

Agregó que, tras suscribirse el contrato de compraventa, e l 20 de febrero de 2014, el demandado le cedió la posición contractual que, en condición de fideicomitente, tenía en el Fideicomiso Fiduciaria Corficolombiana S.A. Fideicomiso Las Vegas – Ciudad Meléndez – Valle de Lili Oriental” , fideicomiso que tenía como objeto la administración de los recursos necesarios para la construcción de obras de acueducto, alcantarillado pluvial y alcantarillado sanitario.

Relató que en la cláusula novena del contrato de fiducia se estipuló que en caso de requerirse obras adicionales , que soloRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 4 beneficiaran a un grupo de fideicomitentes y no a todos, estos podían ejecutarlas directamente ; que en virtud de lo dispuesto en dicha cláusula, Rigoberto Herrera Correa, Comfenalco Valle y Comfandi

4 beneficiaran a un grupo de fideicomitentes y no a todos, estos podían ejecutarlas directamente ; que en virtud de lo dispuesto en dicha cláusula, Rigoberto Herrera Correa, Comfenalco Valle y Comfandi acordaron ejecutar de manera mancomunada las obras requeridas por Emcali para el drenaje pluvial de sus predios , obras que fueron ejecutadas por Comfandi entre los años 2012 y 2013.

La actora narró que el demandado se negó a pagar el costo de dichas obras, argumentando que él nunca autorizó su ejecución, por lo que Constructora Bolívar tuvo que asumir el pago de los $566’053.841,46 reclamados por Comfandi , ello, pese a que se trataba de obras adelantadas antes de celebrarse el contrato de compraventa y que eran necesarias para dotar de servicios públicos el predio compravendido.

1.4 Frente a l tema del impuesto predial, alegó que en la escritura mediante la cual se instrumentalizó el contrato d e compraventa, el vendedor se obligó a entregar el inmueble a paz y salvo por concepto de impuesto predial y complementarios; que en la fecha en que se suscribió el instrumento público, el demandado aportó el respectivo certificado de pago del impuesto pre dial; sin embargo, el 8 de marzo de 2019, el Municipio de Santiago de Cali expidió una factura de impuesto predial en la que se indica que respecto del predio objeto de la compraventa se adeudaban saldos de los años 2011, 2012 y 2013, por valor de $79’424. 805, valor que la Constructora Bolívar canceló el 18 de marzo de 2019, sin que le

respecto del predio objeto de la compraventa se adeudaban saldos de los años 2011, 2012 y 2013, por valor de $79’424. 805, valor que la Constructora Bolívar canceló el 18 de marzo de 2019, sin que le correspondiera asumir esa obligación, por cuanto durante esos años el propietario del bien era el demandado.

2. LA OPOSICIÓN. Frente a cada una de las pretensiones, el demandado alegó lo siguiente:Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 5 2.1 En torno a la participación en plusvalía adujo que la cláusula del contrato de promesa de compraventa, en la que se obligó a pagar tal gravamen, perdió vigencia, pues con la suscripción del contrato definitivo se agotó el objeto del contrato preparatorio, sin que en el contrato de compraventa se hubiere refrendado lo referente al pago de ese tributo.

Agregó que, de conformidad con el artículo 83 de la Ley 388 de 1997, la participación en plusvalía solo le es exigible al propietario o al poseedor del inmueble, y que por ello, en el contrato de promesa de compraventa él se comprometió a pagar dicho tributo, porque en ese momento era el dueño del inmueble y se encontraba tramitando un plan parcial, pero que una vez se firmó la escritura pública con la cual se hizo la transferencia del bien, dicha obligación quedó en cabeza de la sociedad adquirente, cuanto más si se tiene en cuenta que hasta la fecha de presentación de la demanda, no se ha bía producido ninguno de los denominados “hechos generadores de la participación en plusvalía”.

cabeza de la sociedad adquirente, cuanto más si se tiene en cuenta que hasta la fecha de presentación de la demanda, no se ha bía producido ninguno de los denominados “hechos generadores de la participación en plusvalía”.

2.2 En punto a la cancelación de las servidumbres precisó que si bien en el contrato de promesa inicial, suscrito el 30 de marzo de 2011, el p romitente vendedor se obligó a la cancelación de las servidumbres que pesaban sobre el predio, lo cierto es que en el otrosí firmado el 19 de julio de 2013, las partes, deliberadamente acordaron, que el vendedor no asumiría tal carga, tan es así que en la cláusula sexta del contrato definitivo, la parte demandante manifestó que recibió a satisfacción el bien que le fue transferido.

2.3 En lo que concierne a las obras de amortiguación fluvial informó que en el otrosí suscrito el 19 de julio de 2013, él se comprometió a cancelar al fideicomiso $698’117.142,5, valor que fue descontado del precio de la compraventa y cancelado directament eRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 6 por la demandante, pero que en ninguna de las cláusulas se acordó que él asumiría el pago de la obra de infraestructura denominada “zona de amortiguación”; que, contrario a lo que afirma la parte actora, él nunca suscribió un acuerdo con Comfandi y Comfe nalco para la ejecución de esas obras, y menos se comprometió a asumir el costo de las mismas.

Adicionó que en el documento por el cual se hizo la cesión de la posición contractual dentro del fideicomiso se dejó consignado que

ejecución de esas obras, y menos se comprometió a asumir el costo de las mismas.

Adicionó que en el documento por el cual se hizo la cesión de la posición contractual dentro del fideicomiso se dejó consignado que el cedente se encontraba a paz y salvo por todo concepto , y que cualquier carga adicional, la tenía que asumir la cesionaria, Constructora Bolívar Cali S.A., por lo que es a esta última a quien le corresponde pagar esas obras.

2.4 Finalmente, en lo referente al impuesto predial señaló que, en la fecha en que se firmó el contrato de compraventa, él presentó ante la Notaría Quinta de Cali el respectivo paz y salvo, documento cuya aportación es una imposición legal para que el notario a utorice la suscripción de la escritura.

Añadió que de la revisión del clausulado del contrato de compraventa se advierte que él no adquirió ninguna obligación en torno al pago de los impuestos ; que Constructora Bolívar decidió “unilateral e inconsultamente” pagar el valor cobrado por el Municipio de Santiago de Cali, sin efectuar reclamo alguno, pues amén de que sobre los periodos cobrados existía un paz y salvo, lo cierto es que la acción ejecutiva para el cobro de esos saldos estaba prescrita, pues habían transcurrido más de cinco años desde que se hizo exigible la obligación.

Destacó además , que la liquidación del impuesto predial se efectuó en 2019, calenda para la cual el demandado ya no era sujetoRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 7 pasivo de dicho tributo, en tanto que ya no era el propietario del predio.

efectuó en 2019, calenda para la cual el demandado ya no era sujetoRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 7 pasivo de dicho tributo, en tanto que ya no era el propietario del predio.

3. LA SENTENCIA RECURRIDA. El juez a quo denegó la totalidad de las pretensiones incoadas por la parte actora.

3.1 Tras efectuar una labor de interpretación de la cláusula décimo quinta del contrato de promesa de compraventa, en la que el promitente vendedor se obligó a pagar la participación en plusvalía, el juez a quo concluyó que dicha cláusula no puede obligar al demandado más allá de la firma del contrato prometido, por cuanto el pago de la plusvalía solo estaría a cargo del promitente vendedor si antes de firmarse el contrato prometido se hubiere dado el hecho generador de esa contribución, que en este caso era la aprobación del Plan Parcial Las Vegas de Lili , el cual, para la fecha de la presentación de la demanda, aún no había sido aprobado.

Añadió que lo que se puede deducir del contexto negocial, es que el promitente vendedor no se obligó a asumir el pago de l a participación en plusvalía incluso después de la venta, porque si ello hubiere sido así, dicha cláusula se habría ratificado en el contrato definitivo, pero que, revisada la escritura pública, dicha cláusula no fue incluida.

Por otra parte, el juzgador de instancia señaló que si se analiza la situación desde el marco normativo establecido en la Ley 388 de 1997, la conclusión respecto a que el promitente vendedor no está

fue incluida.

Por otra parte, el juzgador de instancia señaló que si se analiza la situación desde el marco normativo establecido en la Ley 388 de 1997, la conclusión respecto a que el promitente vendedor no está obligado al pago de la participación en plusvalía, no varía, pues para la época en que Rigoberto Herrera transfirió el inmueble no se había producido aún el hecho generador, que es la aprobación del plan parcial, y tampoco su exigibilidad, que se dará cuando Constructora Bolívar obtenga la licencia urbanística.Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 8

3.2 En torno a la pretensió n atinente a la cancelación de las servidumbres, destacó, en primera medida, que dicha obligación se encontraba consignada en la cláusula segunda de la promesa primigenia, la cual fue modificada por el otrosí, eliminando la obligación del vendedor de cance lar las servidumbres; que no cabe ordenar tampoco el saneamiento por evicción, porque el demandante no ha perdido total o parcialmente el dominio y la posesión de todo o parte del bien compravendido, y que en todo caso, resulta injustificada la reclamación , en tanto que en la cláusula sexta del contrato de compraventa se consignó que la demandante recibió el inmueble a satisfacción.

3.3 Sobre los gastos de amortiguación fluvial, precisó que de la lectura de los hechos de la demanda se puede extractar que la parte actora funda tal reclamación en la promesa de compraventa y en el contrato de cesión de la posición contractual; pero que, en uno y otro caso, la misma no puede salir avante.

lectura de los hechos de la demanda se puede extractar que la parte actora funda tal reclamación en la promesa de compraventa y en el contrato de cesión de la posición contractual; pero que, en uno y otro caso, la misma no puede salir avante.

Si se asume que la pretensión de re embolso tiene como bas e la cláusula segunda del contrato de promesa de compraventa, esta no puede prosperar porque la obligación contenida en dicha cláusula se extinguió con la celebración del contrato prometido.

De otra parte, si se asume que la fuente de la obligación está contenida en el contrato de cesión de la posición contractual dentro del fideicomiso, se tiene: (i) que las obras fueron ejecutadas por Comfandi y no por el fideicomiso, lo cual significa que el demandado no tenía deuda alguna con el fideic omiso para la época en que se hizo la cesión; (ii) que algunas de las obras por cuyo pago se reclama, fueron ejecutadas en el lote de Comfandi y no en el predio compravendido; (iii) que varias de las obras fueron ejecutadasRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 9 después de la celebración del co ntrato de compraventa y benefician exclusivamente a la sociedad adquirente del lote, por lo que esta es quien debe asumir su costo; (iv) que de aceptarse que sí existía una obligación con el fideicomiso, al efectuarse la cesión no se hizo salvedad alguna, por lo que la Constructora adquirió tanto los derechos como las obligaciones que tenía el señor Rigoberto Herrera Correa; (v) que no existe documento alguno en el expediente que

salvedad alguna, por lo que la Constructora adquirió tanto los derechos como las obligaciones que tenía el señor Rigoberto Herrera Correa; (v) que no existe documento alguno en el expediente que pruebe que el demandado se obligó a asumir el costo de las obras de amortiguación fluvial, pues la parte actora siempre hizo alusión al acta del comité fiduciario de 2008, pero la misma no reposa dentro del plenario; (v i) que para 2008, Rigoberto Herrera no se encontraba adelantando ningún plan de vivienda, y que por ello en el acta firmada en esa fecha, no se le asignó ninguna carga ; solo cuando Constructora Bolívar adquiere el predio, varía el panorama porque la demandante sí necesitaba construir viviendas y (vii) que si se aceptara que Rigoberto Herrera asumió obligaciones directa mente con Comfandi, quien debía efectuar el cobro era esta entidad, sin que se pueda aceptar que se presentó una subrogación legal, porque no concurren los presupuestos legales para ello.

3.4 Por último, resaltó que no cabe ordenar al demandado el pago de la suma reclamada por concepto de impuesto predial, por cuanto el notario certificó que para la fecha en que se suscribió la escritura pública (2013), el vendedor se encontraba a paz y salvo por concepto de impuestos. Adicional a lo anterior, la obligació n de salir a sanear por evicción, contenida en la cláusula cuarta de la escritura, no incluye el pago de impuestos o contribuciones, porque el pago de los mismos debe acreditarse para el momento de firmar la escritura.

4. LA APELACIÓN. Inconforme con la decisión adoptada, la

no incluye el pago de impuestos o contribuciones, porque el pago de los mismos debe acreditarse para el momento de firmar la escritura.

4. LA APELACIÓN. Inconforme con la decisión adoptada, la parte demandante pidió revocar la sentencia de primera instancia , con fundamento en las siguientes alegaciones:Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 10 4.1 Insistió en que el demandado es quien debe asumir el pago de la participación en plusvalía, por cuanto él compró el lote en 2009 en la suma de $300’000.000, y cuatro años después lo vendió en $15.113’755.200; que en la cláusula décima quinta del contrato de promesa de compraventa, las partes acordaron que de causarse cualquier participación en plusvalía , su importe debía ser cancelado por el promitente vendedor (se habló de causación y no de exigibilidad), cláusula que si bien no fue reproducida en el contrato definitivo, tampoco fue objeto de modificación.

Destacó que, en la sentencia de 13 de julio de 2020, la Corte Suprema de Justicia reconoció que, si las partes guardan silencio frente a algún punto plasmado en el contrato preparatorio, dicha cláusula subsistirá, siempre y cuando se reúnan los requisitos que exige el ordenamiento para la validez y eficacia de las convenciones entre particulares, condiciones que cumple la cláusula en comento.

Manifestó que, en sentido contrario a lo que sostuvo el juez a quo, no hubo un único hecho generador de la plusvalía, sino dos, el primero fue el Acuerdo 069 de 2000, por medio del cual se adopta el

Manifestó que, en sentido contrario a lo que sostuvo el juez a quo, no hubo un único hecho generador de la plusvalía, sino dos, el primero fue el Acuerdo 069 de 2000, por medio del cual se adopta el POT de Cali, que estableció que el suelo de expansión urbana del Municipio de Santiago de Cali es el conformado por el corredor CaliJamundí, y el segundo, es el Decreto municipal No. 4112.010.20.0762 de 2018, por el c ual se adopta el plan parcial de desarrollo urbano Vegas de Lili, ubicado en el área de expansión urbana corredor Cali-Jamundí.

Resaltó que mediante Acuerdo 111 de 2003, el Consejo de Santiago de Cali estableció las normas para la aplicación de la participación en plusvalía en el Distrito de Santiago de Cali, normatividad que era conocida por las partes para la fecha en que se firmó la promesa y el contrato de compraventa; no obstante, para esaRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 11 fecha aún no se había producido la liquidación de la plusvalía, solo a partir de 2015 fue cuando el municipio empezó a cobrar este tipo de contribución.

4.2 Recalcó que , en la cláusula cuarta del contrato de compraventa, el vendedor se obligó a entregar el bien sin gravamen alguno, pero las anotaciones 1 y 2 del cer tificado de tradición dan cuenta que sobre el mismo pesan una servidumbre de tránsito y una de energía eléctrica.

4.3 Dijo que en el plenario se encuentra plenamente acreditado que los predios de Comfandi, Comfenalco y el de Rigoberto Herrera

cuenta que sobre el mismo pesan una servidumbre de tránsito y una de energía eléctrica.

4.3 Dijo que en el plenario se encuentra plenamente acreditado que los predios de Comfandi, Comfenalco y el de Rigoberto Herrera Correa hacían parte del sector tres; que este sector, por cuestiones técnicas de Emcali, debía adelantar obras especiales para el manejo de las aguas lluvias; que los tres se obligaron a adelantar las obras requeridas por Emcali; que las mismas fueron aprobadas por el Comité Técnico y el Comité Fiduciario desde 2008 y que reposan en el acta de compromiso; que empezaron a ejecutarse en septiembre de 2012 (cuando el demandado era fideicomitente) y finalizaron en 2014, y que atendiendo el compromiso adquirido por el deman dado, fue que el 31 de julio de 2014, Comfandi le envió una comunicación, requiriéndolo para que pagara la parte que le correspondía.

Añadió que, contrario a lo que sostuvo el despacho, el acta del comité fiduciario de 2008 sí obra en el expediente (folios 260 a 266), y que esta, junto con la comunicación de Emcali de septiembre de 2008 y el informe del director del fideicomiso de 7 de julio de 2014, dan cuenta que las obras se ejecutaron dentro del marco del fideicomiso.

Expuso que desde que se firmó la promesa de compraventa en 2011, Rigoberto Herrera manifestó que el predio estaba sometido alRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 12 trámite de plan parcial y que él se encontraba dentro del fideicomiso

2011, Rigoberto Herrera manifestó que el predio estaba sometido alRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 12 trámite de plan parcial y que él se encontraba dentro del fideicomiso que estaba ejecutando las obras de infraestructura; que precisamente la constitución de la fiducia tuvo como objeto la constitución de un patrimonio autónomo para administrar los recursos para contratar la elaboración de los diseños, presupuestos, licitaciones y la construcción de las obras necesarias para dotar de redes de acueducto, alcantarillado pluvial y alcantarillado sanitario, y demás obras recomendadas por el diseñador a los fideicomitentes y aceptadas por éstos, y que allí, en la cláusula novena se acordó que los fideicomitentes podían desarrollar obras adicional es, y que en virtud de ello, los propietarios de los predios del sector tres se comprometieron a ejecutar esas obras dentro del fideicomiso, pero solo a cargo de ellos.

Recalcó que en el informe del director del fideicomiso del 7 de julio de 2014 se obser va que el lote de Rigoberto Herrera se beneficiaría con la ejecución de las obras, pues sobre el mismo se pensaban construir 1450 viviendas, obras que debía asumirlas cada fideicomitente, en este caso, Rigoberto Herrera Correa, como propietario de lote.

Indicó que, en el documento de cesión de la posición contractual, Rigoberto Herrera Correa manifestó que se encontraba a paz y salvo por la ejecución de las obras de alcantarillado pluvial , lo cual no resultó ser cierto.

4.4 De otro lado, señaló que se encuentra probado que para la

contractual, Rigoberto Herrera Correa manifestó que se encontraba a paz y salvo por la ejecución de las obras de alcantarillado pluvial , lo cual no resultó ser cierto.

4.4 De otro lado, señaló que se encuentra probado que para la fecha en que se celebró la compraventa (26 de diciembre de 2013), el municipio de Santiago de Cali certificó que el inmueble se encontraba a paz y salvo por concepto de impuestos, pero que en 2019, la entidad efec tuó una nueva liquidación del impuesto predial en la que determinó que había un saldo pendiente de pago de losRad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 13 años 2011, 2012 y 2013, valor que le corresponde pagar al demandado, porque este se comprometió a entregar el inmueble a paz y salvo por concepto de impuestos.

CONSIDERACIONES

Verificada la ausencia de irregularidades que impidan proferir decisión de fondo, anuncia la Sala que confirmará el fallo apelado, por encontrar de recibo sus principales argumentaciones fácticas y jurídicas.

1. Para abordar el primer tópico del debate, impera recordar que “la promesa es un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido”;1 y que “(…) la promesa de contrato, como tal, se encuentra en los momentos postreros en la gestación de los acuerdos contractuales, teniendo un peculiar cariz provisional y transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las parte s, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les

transitorio en cuanto es un convenio eminentemente preparatorio de otro cuyo resultado no pueden o no quieren alcanzar de inmediato las parte s, pero a cuya realización se comprometen mediante un vínculo jurídico previo que les impone la obligación recíproca y futura de llevarlo a cabo con posterioridad, agotándose en él su función económico - jurídica, quedando claro, entonces, que como “no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato ” (G. J. CLIX pág.283) (…)”.

“(..) Trá tase, pues, de una temporalidad consubstancial al contrato, necesaria sí, pero racional y breve, circunscrita exclusivamente a disponer el contrato futuro, razón por la cual repugna a su esencia que pueda ser ilimitada o vaga, toda vez que, insístese, la n aturaleza del contrato apunta a la celebración de otro a cuya espera no pueden permanecer perpetuamente vinculadas las partes (…)”.

1 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. Sentencia de 4 de septiembre de 2000. Expediente No. 5420. M. P. José Fernando Ramírez Gómez.Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 14

“De ahí que la Corte, en sentencia del 13 de noviembre de 1981, (…) hubiese advertido que ‘El contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, (…). Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico diferente , o, para

hubiese advertido que ‘El contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, (…). Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico diferente , o, para mejor decir, es un contrato preparativo de orden general. De consiguiente, siendo aquella un antecedente indispensable de una convención futura , esta modalidad le da un carácter transitorio y temporal y se constituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pueden quedar vinculados por ella de manera intemporal, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indefinidos (…) (G.J. CLXVI. No. 2407) (…)’ (subraya fuera de texto)”2.

En ese mismo sentido, en oportunidad reciente, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia reiteró q ue “la promesa tiene un carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido… (Sentencia de 14 de julio de 1998. Exp.: 4724 ). La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla.”

Y agregó que, pese a lo anterior, “nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste. Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden

destinadas a regir en vigencia de éste. Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad ” (Corte Suprema de Justicia. Sala Civil, sentencia de 16 de diciembre de 2013, radicado 1997-04959-01, citada en sentencia SC2221 de 13 de julio de 2020, exp. 2016-00192-01).

2 CSJ. Civil. Sentencia de 28 de julio de 1998, exp. 4810, criterio reiterado el 26 de marzo de 1999, exp. 5149; y el 7 de noviembre de 2003, exp. 7386.Rad. 76001-31-03-006-2017-00312-02 15

En este evento, la pretensión de pago de la participación en plusvalía tiene como fundamento la cláusula décima quinta del contrato de promesa de compraventa suscrito el 30 de marzo de 2011 (la cual no fue objeto de modificación en el otrosí) , en la cual se consignó lo siguiente: “el promitente vendedor y la promitente compradora acuerdan que de causarse cualquier participación en plusvalía respecto del lote prometido en venta, su importe deberá ser cancelado por el promitente vendedor”.

En orden a determin ar si dicha cláusula continúa vigente, incluso, después de la celebración del contrato promet