TSDJ CLO SC - 760013103006201700339-01-(05-11-2020)

Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 1

REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ

Santiago de Cali, cinco de noviembre de dos mil veinte.

Proceso: Verbal

Demandante : Parcelación Club de Campo La Morada

Demandados: Promotora Nuevo Urbanismo S.A.

Radicación: 76001-31-03-006-2017-00339-01

Asunto: Apelación de Sentencia.

Sustentado el recurso de apelación interpuesto por l a demandante, y vencido el respectivo término de traslado, procede el Tribunal, en atención a lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto 806 de 2020, a dictar sentencia escrita a fin de resolver la alzada formulada contra la sentencia del 18 de diciembre de 2019, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso verbal adelantado por la Parcelación Club de Campo La Morada contra Promotora Nuevo Urbanismo S.A., hoy Promotora Nuevo Club de Campo S.A.

ANTECEDENTES

1. La demandante en su escrito introductorio pidió declarar “la nulidad absoluta del artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal de la PARCELACIÓN CLU B DE CAMPO LA MORADA, contenido en la escritura

pública No 2.526 de junio 28 de 2007, aclarada por la escritura pública 2.977 del

nulidad absoluta del artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal de la PARCELACIÓN CLU B DE CAMPO LA MORADA, contenido en la escritura pública No 2.526 de junio 28 de 2007, aclarada por la escritura pública 2.977 del julio 31 de 2007, ambas de la Notaría 21 de Cali, según reforma introducidaRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 2 mediante escritura pública No 1.371 del 29 de abril de 2009, de la Notaría Veintiuno del Círculo de Cali”

Consecuencia de lo anterior, depreca orden de inscripción del fallo estimatorio de la nulidad, a la Notaría 21 de Cali y a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en las matrículas inmobiliarias de mayor extensión 370-779811 y 370-779257 y las demás abiertas con base en ellas, esto e s, las 370-779261 a 370-779385 y 370-779386, correspondientes a la Parcelación Club de Campo La Morada, sus bienes privados y bienes comunes respectivamente.

Soporte fáctico de lo pretendido se hizo consistir en que la Constructora Club de Campo La Mo rada S.A., sociedad disuelta sin liquidarse por efecto de fusión por absorción, por parte de Promotora Nuevo Urbanismo S.A., mediante escritura pública No 2526 de junio 28 de 2007 de la Notaría 21 de Cali, constituyó bajo el régimen de la propiedad horizontal (ley 675 de 2001), la segunda etapa de la Parcelación Club de Campo La Morada, de la cual conforme a su cláusula cuarta, adelantaría la promoción, venta y construcción de esta segunda etapa de la parcelación.

propiedad horizontal (ley 675 de 2001), la segunda etapa de la Parcelación Club de Campo La Morada, de la cual conforme a su cláusula cuarta, adelantaría la promoción, venta y construcción de esta segunda etapa de la parcelación.

En el artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal, en relación con el pago de las expensas comunes se indicó:

ARTÍCULO 90° CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN: Teniendo en cuenta que la construcción de la PARCELACIÓN se desarrolla en forma progresiva, es decir que la construcción, venta y entrega, no se hace en forma simultánea, los costos de administración, mes a mes, provisional o definitiva, serán liquidados sobre los Bienes Privados efectivamente terminados. En consecuencia, LA PROPIETARIA INICIAL o quienes la sustituyan, están exentas del pago de administración correspondientes a las Unidades Privadas no construidas.”Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 3 Posteriormente, la citada escritura pública fue aclarada mediante la escritura pública No 2977 de julio 31 de 2007 de la Notaría 21 de Cali, y luego, la Sociedad Constructora reseñada, mediante escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009 de la misma Notaría, unilateralmente reformó el reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública 2526 de junio 28 de 2007 de la Notaría 21 de Cali, para modificar el contenido de su artículo 90, para en su lugar establecer lo siguiente:

ARTÍCULO 90° CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN: Teniendo en cuenta que la construcción de la PARCELACIÓN se desarrolla en forma progresiva, es decir

para en su lugar establecer lo siguiente:

ARTÍCULO 90° CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN: Teniendo en cuenta que la construcción de la PARCELACIÓN se desarrolla en forma progresiva, es decir que la construcción, venta y entrega, no se hace en forma simultánea, la administración, provisional o definitiva, calculara y liquidara (sic) los costos y/o gastos de administración, mes a mes, cobrando expensas o cuotas de administración en partes iguales sobre las parcelas privadas urbanizadas (con obras de infraestructura general, via inmediata de acceso asfaltada, peatonales, puntos sobre la servidumbre peatonal para conexión de servicios públicos domiciliarios, cerramiento en swinglea y terreno con nivelación básica) y construidas (con la vivienda edificada conforme a los tipos o modelos autorizados para la parcelación, complementamente (sic) terminada, lista para su uso y disfrute), salvo las parcelas privadas urbanizadas sin construcción que físicamente se encuentren integradas a la Parcelación, sobre las cuales se deberá cobrar el valor correspondiente a media (½) expensa o cuota de administración. LA PROPIETARIA INICIAL o quienes la sustituyan en sus derechos, están exentas del pago de administración correspondientes a las parcelas privadas no integradas físicamente a la Parcelación, esto es sobre las cuales no se haya adelantado el proceso de urbanización y construcción. El presente artículo será aplicado has ta tanto se haya urbanizado y construido la última parcela privada, momento en el cual quedará sin vigencia, procediendo el administrador a calcular y liquidar las expensas de administración con la tabla definitiva de coeficientes de copropiedad relacionad a en el artículo 31° del presente estatuto.”

última parcela privada, momento en el cual quedará sin vigencia, procediendo el administrador a calcular y liquidar las expensas de administración con la tabla definitiva de coeficientes de copropiedad relacionad a en el artículo 31° del presente estatuto.”

En apoyo de lo demandado , se citan los artículos 46 de la ley 675 de 2001 y 16, 1519 y 1741 del Código Civil.Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 4

2. LA OPOSICIÓN. La entidad demandada a través de apoderado judicial dio respuesta al libelo , en oposición de todas y cada una de las pretensiones, y al efecto formuló las excepciones de: “VALIDEZ DEL ARTÍCULO 90 DEL REGLAMENTO Y SU REFORMA (ART.88), EN RAZÓN A QUE LA APLICACIÓN DE LA LEY 675 DE 2001 A LA

PARCELACIÓN CLUB DE CAMPO LA MORADA, ES PARCIAL POR REMISIÓN

(ART.6), EN AUSENCIA DE NORMA REGLAMENTARIA; DE TAL MANERA, QUE

LA CONTRIBUCIÓN POR EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN, SE

ENCUENTRA DEBIDAMENTE PREVISTA O REGULADA EN EL

REGLAMENTO, EN EL MARCO DE LA AUTONOMÍA Y VOLUNTAD PRIVADA,

EXISTENTE EN EL ACTO CONSTITUTIVO; REGULACIÓN MOTIVADA EN LAS

DIFERENCIAS EXISTENTES ENTRE LA NATURALEZA PREDIAL Y

DESARROLLO CONSTRUCTIVO ENTRE UNA PARCELACIÓN Y LA DE EDIFICIOS Y CONJUNTOS; ESTRUCTURAS ÚLTIMAS, RESPECTO DE LAS CUALES SE PREDICA EXCLUSIVAMENTE LA LEY 67 5 DE 2001, QUE

OBEDECEN A UNA REALIDAD DISTINTA, Y QUE NO PUEDEN SER

EDIFICIOS Y CONJUNTOS; ESTRUCTURAS ÚLTIMAS, RESPECTO DE LAS CUALES SE PREDICA EXCLUSIVAMENTE LA LEY 67 5 DE 2001, QUE OBEDECEN A UNA REALIDAD DISTINTA, Y QUE NO PUEDEN SER EQUIPARABLES A LA DE UNA PARCELACIÓN COMO LA DE CLUB DE CAMPO

LA MORADA; COMO PRETENDE HACERLO LA PARTE ACTORA.”

Para el contradictor, las parcelaciones no son propiedades horizontales por imperio legal, sino por voluntad privada, y no están sujetas a la aplicación de todas las normas contenidas para esta forma particular de propiedad. Estima que las parcelaciones se rigen por el artículo 5 del decreto 1469 de 2010 y las normas civiles que rigen el cuasicontrato de comunidad, artículos 2322 a 2340 del Código Civil, modificadas por la ley 95 de 1890, pudiendo regirse a voluntad y autonomía por las normas de la ley 675 de 2001 que les sean “aplicables”.

Tras señalar los conceptos de “edificio” y “conjunto de uso residencial” como propios de lotes o terrenos urbanos, con un funcionamiento global, como un solo cuerpo o unidad y no por partes, adujo que, en tal caso, la obligación de contribuir a su mantenimiento no puede depender de su ocupación o no, uso o no uso que haganRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 5 los propietarios (artículo 29 de la ley 675 de 2001). Por contraste, la parcelación se forma a partir de un terreno rural o suburbano, en una estructura horizontal (y no vertical como ocurre con los edificios), con la ejecución progresiva de las obras de infraestructura o urbanismo,

parcelación se forma a partir de un terreno rural o suburbano, en una estructura horizontal (y no vertical como ocurre con los edificios), con la ejecución progresiva de las obras de infraestructura o urbanismo, y en forma progresiva se convierten en parcelas aptas para la construcción de viviendas; condiciones que imponen su desarrollo por sectores o partes, de manera que mientras se adelanta el desarrollo del terreno las parcelas o lotes en proceso constructivo, no deben contribuir al mantenimiento o funcionamiento.

Asevera que como en las parcelaciones las unidades privada s son susceptibles de ser ocupadas o habitadas a partir de su construcción, “también” fue previsto en el reglamento como aplicable a la parcelación, el parágrafo segundo del artículo 35, esto es, que “la obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes de la PARCELACIÓN, se aplica independientemente que se ocupe o no el bien privado, se haga o no uso de un determinado bien o servicio común”.

Agrega que “es cierto el reglamento por voluntad privada (ART. -85 Ley 675/2001) empero la aplicación parcial por remisión de las normas a la ley 675 de 2.001, se produce respecto de las situaciones no previstas en él ” (Subrayado en el texto), conforme a la cláusula s exta del reglamento de propiedad horizontal que rige la parcelación Club de Campo La Morada. Por tanto, en su artículo 90 previó por autonomía y voluntad privada, dentro de un criterio de equidad, la exclusión o exoneración del pago de la contribución o ex pensas por administración, a las parcelas que no hubieran terminado su proceso de desarrollo urbanístico o de construcción.

Señala que conforme al artículo 88 del reglamento, que faculta

del pago de la contribución o ex pensas por administración, a las parcelas que no hubieran terminado su proceso de desarrollo urbanístico o de construcción.

Señala que conforme al artículo 88 del reglamento, que faculta al propietario inicial a realizar cualquier reforma arquitectónica y /oRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 6 urbanística y del reglamento de propiedad horizontal, sin autorización de los demás propietarios de las unidades privadas transferidas y entregadas, siempre que no se afectaran sustancialmente derechos adquiridos, se procedió a la regulación posterior d el artículo 90 vía reforma, por la escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009, de la notaría 21 de Cali. Además, la determinación de los coeficientes en las parcelaciones conforme al artículo 26 de la ley 675 de 2001, no se formulan sobre una constr ucción, “sino sobre un lote o parcela, o mediante una combinación de áreas con o sin construcción, e indican la proporción del derecho de dominio que le corresponde a cada copropietario sobre los bienes comunes ”, luego los coeficientes conforme al parágraf o del artículo 30 del reglamento, “fueron establecidos como un resultado de dividir el área privada de cada unidad sobre la sumatoria total de área privada de la parcelación, sin considerar en su cálculo la cabida de las casas edificadas sobre ellas”, razón por la cual, al adoptar la modificación a que se refiere el artículo 90 “para aumentar la contribución de las parcelas, se dispuso diferir o suspender la aplicación de la tabla de coeficientes del artículo 31 de Reglamento (que no tiene en cuenta el factor de construcción), hasta tanto no se hubiera

artículo 90 “para aumentar la contribución de las parcelas, se dispuso diferir o suspender la aplicación de la tabla de coeficientes del artículo 31 de Reglamento (que no tiene en cuenta el factor de construcción), hasta tanto no se hubiera urbanizado y construido la última parcela privada.” (sic).

Adicionalmente, la demandada invocó las defensas denominadas “DESEQUILIBRIO ECONÓMICO IMPUTABLE A LA ADMINISTRACIÓN Y PROPIETARIOS DE LA PARCEL ACIÓN CLUB DE CAMPO LA MORADA ”, “ SANEAMIENTO DE LA NULIDAD ABSOLUTA POR

PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA DE DIEZ (10) AÑOS DEL ARTÍCULO 88

DEL REGLAMENTO Y OPONIBILIDAD DE SU EFICACIA AL ACTO DE

REFORMA ACUSADO”, “ SANEAMIENTO DE LA NULIDAD ABSOLUTA POR

PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA DE DIEZ (10) AÑOS DEL ARTÍCULO 90

DEL REGLAMENTO”.

3. LA SENTENCIA RECURRIDA. El juez a quo declaró no probadas las excepciones planteadas por el extremo pasivo, y declaró “la nulidad absoluta del artículo 90 del reglamento de la propiedad horizontal PARCELACIÓN CLUB DE CAMPO LARad. 76001-31-03-006-2017-00339-01

7 MORADA, según modificación realizada en escritura pública No 1371 de 29 de abril de 2009 de la Notaría 21 del Círculo de Santiago de Cali”, y dispuso oficiar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, para la inscripción de lo decidido en los folios de matrícula inmobiliaria No 370 -779811 y 370 -779257, y

Cali”, y dispuso oficiar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esta ciudad, para la inscripción de lo decidido en los folios de matrícula inmobiliaria No 370 -779811 y 370 -779257, y posteriores folios que correspondan a la citada parcelación. De igual modo, ordenó a la Notaría 21 de esta ciudad, imponer la nota respectiva en la escritura pública No 1371 aludida.

Esta decisión fue objeto de solicitud de aclaración y/o adición, porque a juicio de la parte actora, la nulidad declarada del artículo 90 del regla mento de propiedad horizontal , “tiene como consecuencia desaparecer del ordenamiento jurídico la norma contenida, tanto en la escritura pública No 2.526 de junio 28 de 2007, la aclaración del mismo por la escritura pública 2.977 de julio 31 de 2007, así co mo la reforma introducida mediante escritura pública No 1.371 del 29 de abril de 2009, todas de la Notaría Veintiuno del Círculo de Cali”, como se peticionó en la demanda . En otras palabras, dijo, la nulidad decretada “afecta no solo la escritura pública 1 371 del 29 de abril de 2009 sino las escrituras anteriores, pues son estas las que realmente contienen el artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal, que viola la ley 675 de 2001.”

El juzgado de primer grado denegó la solicitud de aclaración y/o adición de la sentencia, tras hacer cita del petitum y del contenido del hecho cuarto del libelo en el que se apoya, de donde concluyó que la inconformidad de la parte actora se hizo consistir en la reforma unilateral del reglamento de propiedad horizontal, introducida

hecho cuarto del libelo en el que se apoya, de donde concluyó que la inconformidad de la parte actora se hizo consistir en la reforma unilateral del reglamento de propiedad horizontal, introducida mediante la escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009, al afirmar que allí no se dio cumplimiento cabal a la ley 675 de 2001, en cuanto a la exigencia de contar con mayoría calificada para proceder a reformar el reglamento.Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 8 Adicionó el juzgador que, en la etapa de fijación del litigio, se planteó verificar la validez o no del artículo 90 del citado reglamento, según el acto de constitución y escrituras públicas de aclaración y reforma, frente a lo cual la actora corroboró que su pretensión gira en torno a la nulidad del artículo 90 y no únicamente al reformado mediante la escritura pública No 1371 de 29 de abril de 2009, por considerar que se “trata de un solo”.

4. LA APELACIÓN. Inconforme con lo anterior, el apodera do judicial de la actora presentó recurso de apelación, señalando a l

efecto como reparos concretos los siguientes:

1. La sentencia a pesar de ser favorable, no resuelve la totalidad de las pretensiones contenidas en la demanda.

1. La sentencia desconoce la fijación del litigio, oportunidad en donde la demandante fue clara en expresar que, tal como se había indicado en las pretensiones, el fin de la demanda era que desapareciera del reglamento de propiedad horizontal, en su

donde la demandante fue clara en expresar que, tal como se había indicado en las pretensiones, el fin de la demanda era que desapareciera del reglamento de propiedad horizontal, en su totalidad, el artículo 90 del reglamento de pro piedad horizontal. Sin embargo, el fallo se limita a declarar la nulidad de la reforma que se hizo al artículo 90, contenida en la escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009, de la Notaría 21 de Cali.

1. El fundamento de la sentencia desconoce no rmas de orden público, esgrimidas en los alegatos de conclusión, a saber, el artículo 29 de la ley 675 de 2001 , que regula la obligación de pago de las expensas comunes, en concordancia con lo señalado en el parágrafo 1 del artículo 5 ibídem, según el cual , “En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.”Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01

9 Concluye que, demostrado lo imperativo de la norma que obliga a todos los copropietarios al pago de expensas comunes, forzoso es concluir que cualquier norma que busque excluir a un propietario de tal obligación, se tendrá por no escrita, razón para que todas las pretensiones debieron prosperar, declarando la nulidad del artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal, incluido en todas las escrituras y no solo en la final.

4.1. En esta instancia el apoderado de la parte recurrente hizo sustentación del recurso en la forma prevista en el artículo 14 del

del reglamento de propiedad horizontal, incluido en todas las escrituras y no solo en la final.

4.1. En esta instancia el apoderado de la parte recurrente hizo sustentación del recurso en la forma prevista en el artículo 14 del Decreto 806 de 2020, insistiendo en que al momento de la fijación del litigio, fu e claro en enfatizar que, conforme con las pretensiones incluidas en el escrito de demanda , el objeto de la mismas era que desapareciera del reglamento de propiedad horizontal, en su totalidad, el artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal y no solamente la escritura posterior que lo reformó, como equivocadamente lo interpretó el Despacho.

Aduce que el debate se fijó sobre los parámetros legales para determinar si era una atribución del constructor exonerarse unilateralmente de la obligación de pagar expensas comunes al redactar el reglamento de propiedad horiz ontal, por tratarse de una Parcelación, en contraste con la obligación que tenía de dar cumplimiento a los artículos 25 y 29 de la ley 675 de 2001 sobre la contribución o pago de expensas, al igual que a la calidad de norma de orden público de las mismas, en alusión del artículo 5 de la misma normativa.

4.2. Mediante escrito de réplica, el apoderado judicial del extremo demandado , señala que los reparos formulados giran en torno a pretensión que se planteó en forma extemporánea con la solicitud de aclaración del fallo, pues entendió que demandando elRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 10 acto de reforma desaparecía totalmente el artículo 90 del reglamento

solicitud de aclaración del fallo, pues entendió que demandando elRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 10 acto de reforma desaparecía totalmente el artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal “y con ese fin estructuró una sola y única pretensión; como quedo consignado en la fijación del litigio”. Con todo, de hallarse razón a la demandante, pide atender la excepción de saneamiento por prescripción de diez (10) años, invocada al cont estar el libelo, respecto del acto constitutivo, escritura pública No. 2526 del 28 de junio de 2007 de la Notaria 21 de Cali.

CONSIDERACIONES

1. Se ratifica ante todo la presencia de los presupuestos procesales que habilitan la adopción de decisión de fondo y, por lo demás, no se advierte irregularidad alguna que tenga la virtualidad de invalidar lo actuado.

2. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1740 del Código Civil, "Es nulo todo acto o contrato al que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa".

La nulidad es entonces, un castigo o sanción civil que se impone por la omisión de los requisitos que la ley considera indispensables para la validez de los actos o contratos, se identifica con la invalidez del acto o contrato , y puede ser absoluta o relativa. La prime ra se dirige a proteger el interés público o general de la sociedad, pues está destinada a castigar lo ilícito, es decir, lo contrario a la ley, las buenas costumbres y el orden público. La segunda protege el interés privado

dirige a proteger el interés público o general de la sociedad, pues está destinada a castigar lo ilícito, es decir, lo contrario a la ley, las buenas costumbres y el orden público. La segunda protege el interés privado o particular.

Las causales que dan origen a la nulidad se encuentran contenidas en el artículo 1741 del Código Civil, así:Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 11 "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato."

Así, l a nulidad absoluta se produce, cuando existe: i) objeto ilícito, ii) causa ilícita, iii) falta de solemnidades o requisitos esenciales para la validez del acto o contrato de acuerdo con su naturaleza, y iv) incapacidad absoluta. La nulidad relativa, por causas distintas a éstas.

De esta forma, la nulidad absoluta constituye una sanción legal, mediante la cual los actos y negocios jurídicos pierden eficacia, cuando trascienden el ámbito de lo lícito, afectando el orden público. Se protege así el interés general, y se sanciona el proceder indebido que afecta a la colectividad, pues es de verse que “la sanción de la

cuando trascienden el ámbito de lo lícito, afectando el orden público. Se protege así el interés general, y se sanciona el proceder indebido que afecta a la colectividad, pues es de verse que “la sanción de la nulidad absoluta obedece a razones de interés general y tiene por objeto asegurar el respeto de disposiciones de orden público ” (Cas. Civ., sentencia de 19 de agosto de 1935, G.J. T.XLII, pág. 372; se subraya).

2.1. De acuerdo con el artículo 1742 del Código Civil, la nulidad absoluta puede solicitarla cualquier persona que tenga algún interés legítimo y el Ministerio Público, en este último caso, únicamente en aras de proteger la moral y la ley. No obstante, la nulidad también puede y debe ser declarada de oficio por el juez del conocimiento, cuando " aparezca de manifiesto " en el acto o contrato, esto es, cuando es ostensible, notoria o evidente.Rad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 12 En este asunto comparece la Parcelación Club de Campo La Morada, a través de su repres entante legal, debidamente acreditada por la Secretaría de Gobierno y Convivencia Comunitaria de Jamundi, en demanda de nulidad absoluta de estipulación contenida en el reglamento de propiedad horizontal que gobierna esa forma de propiedad, de donde es evidente el interés que tiene en la declaración que impetra a la jurisdicción.

3. En relación con la propiedad horizontal, se tiene que el artículo 32 de la ley 675 de 2001 establece que “una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los

que impetra a la jurisdicción.

3. En relación con la propiedad horizontal, se tiene que el artículo 32 de la ley 675 de 2001 establece que “una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”.

En este asunto se afirma y prueba que la sociedad Constructora Club de Campo La Morada S.A., en ejercicio de la autonomía de su voluntad, y de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la citada ley, mediante la escritura pública No 2526 del 28 de junio de 2007, de la Notaría 21 de Cali, constituyó bajo el régimen de propiedad horizontal de la ley 675 de 2001, la segunda etapa inicial de la PARCELACIÓN CLUB DE CAMPO LA MORADA, cuya cláusula sexta reza qu e, “El reglamento de Propiedad Horizontal que rige la PARCELACIÓN CULB DE CAMPO LA MORADA es el que se consigna a continuación en este mismo instrumento, advirtiendo que para cualquier situación no prevista en él, debe remitirse a la ley 675 de 2001”

4. Se demanda la nulidad absoluta del artículo 90 del aludido reglamento, tanto en su versión original contenida en la escritura pública No 2526 de junio 28 de 2007, como de su modificación hechaRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 13 en la escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009 ambas d e la

pública No 2526 de junio 28 de 2007, como de su modificación hechaRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 13 en la escritura pública No 1371 del 29 de abril de 2009 ambas d e la Notaría 21 de esta ciudad, bajo la consideración de que con ella se transgreden normas imperativas y de orden público contenidas en la ley 675 de 2001 , tales como sus artículos 5, 29 y 46, en punto de la obligación que tienen los propietarios de biene s privados en una propiedad horizontal, de contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, y que cualquier disposición que busque excluir a un propietario de tal obligación, como se enrostra a la cláusula demandada, se ha de tener por no escrita.

Lo anterior sirva para desvirtuar el alegato de la demandada en esta instancia, en cuanto aduce que la actora “desde un comienzo eligió atacar el acto de reforma, y no el acto constitutivo; y con ese fin estructuró una sola y única pretensión” , pues si es de remitirnos a lo dicho en la audiencia del 2 de diciembre de 2019, al momento de la fijación del litigio, el apoderado de la accionante fue insistente en decir que lo planteado es determinar “si efectivamente el artículo 90 del reglamento de propiedad horizontal, que redactó la Constructora Club de Campo La Morada, están viciados de nulidad absoluta, (sic) que no solamente es la pretensión sino que son los hechos como tal.” Más adelante resaltó que, “lo que se solicita es la nulidad absoluta del artículo 90, que hoy en día es uno solo, pues, aunque

que son los hechos como tal.” Más adelante resaltó que, “lo que se solicita es la nulidad absoluta del artículo 90, que hoy en día es uno solo, pues, aunque nació en la escritura 2526 de 2007, luego fue modificado. El artículo 90 hoy es un solo artículo, es el contenido en la última escritura. Nulidad absoluta porque este artículo viola una norma de orden público…h ay objeto ilícito en este artículo…me mantengo en la pretensión”. Adicionó que, “el artículo 90 de la escritura original hoy ya no existe, porque ellos decidieron modificarlo. Es la nulidad de todo ese artículo que, en últimas, si lo miramos, es el primer artículo 90 con una aclaración sobre cómo se debe aplicar…”

Por contraste, la parte demandada en tal audiencia pidió que en la fijación del litigio “se separen las pretensiones de forma independiente, toda vez que la pretensión de la parte demandante, en realidad, aunque la haya presentado como una sola, en realidad son tres, toda vez que se trata de actosRad. 76001-31-03-006-2017-00339-01 14 independientes…téngase en cuenta que solicita la nulidad absoluta del artículo 90 contenido en tres escrituras públicas distintas”.

5. Ahora bien, el extremo demandado ha planteado su defensa partiendo de la premisa de que si bien la Parcelación Club de Campo La Morada se sometió al régimen de propiedad horizontal conforme al reglamento contenido en la escritura pública No 2526 de junio 28 de 2007, la aplicación de las normas de la ley 675 es “en lo no previsto en él”, de donde por tratarse de una parcelación, no equiparable a un Edificio o Conjunto, “no son propiedades horizontales por imperio

de 2007, la aplicación de las normas de la ley 675 es “en lo no previsto en él”, de donde por tratarse de una parcelación, no equiparable a un Edificio o Conjunto, “no son propiedades horizontales por imperio legal sino por voluntad privada” en lo que le sea aplicable, conforme al artículo 85 de la ley en cita.

Dispone el citado artículo 85 de la ley 675 de 2001: “Parcelación. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley , en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.” (Subraya la Sala).

La lectura desapasionada del anterior texto legal, conduce de entrada a un razonamiento contrario a lo afirmado por el apoderado de