TSDJ CLO SC - 760013103008201700303-01 (9761)-(16-02-2022)

Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL DE DECISION

MAG. SUSTANCIADOR DR. FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES

Santiago de Cali, dieciséis (16) de febrero de dos mil veintidós (2022)

APROBADO POR ACTA No. 011

Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 – 01 (9761)

REF. P ROCESO VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATOS DE PROMESA DE C OMPRAVENTA DE MAICOL ANDRÉS CAS TRO SANTANA FRENTE A JOHN JAIME OCAM PO R ESTREPO y MARÍA

CRISTINA MO RA JIMÉNEZ FRENTE A JOHN JAIME OCAMPO

RESTREPO.

Decide la Sala el recu rso de APELACIÓN interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de la referencia.

I.- ANTECEDENTES.

A.- Los señores MAICOL ANDRÉS CASTRO SANTANA y MARÍA CRISTINA MORA JI MÉNEZ demandaron al se ñor JOHN JAIME OCAMPO R ESTREPO, con el fin de obtener la resolución por incumplimiento del demandado de l contrato de promesa de compraventa celebrado con el señor Castro Sa ntana el día 18 de

OCAMPO R ESTREPO, con el fin de obtener la resolución por incumplimiento del demandado de l contrato de promesa de compraventa celebrado con el señor Castro Sa ntana el día 18 de diciembre de 2014 respecto de los inmuebles dis tinguidos con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 060-217848 y 060-217791 de la Oficina de Registro de Inst rumentos Públicos de Cartagena; como también losRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

2 contratos de promesa de compraventa s uscritos con la s eñora Mora Jiménez los días 31 de mayo y 9 de junio de 2016, respecto de los inmuebles distinguidos con los folios de ma trícula inmobiliaria Nos. 370204647, 370 -204648 y 370-204646 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

Como consecuencia de lo anterior, se condene al demandado a restituir al señor Castro Santana la suma de $ 350.000.000.oo que entregó como pago del precio pactado, junto con los in tereses mora torios a la tasa máxima legal vigente liquidados desde el día 30 de junio de 2015 (fecha en que el pr omitente vendedor no compareció a la Notaría 6° del Círculo de Cartagena); de igual modo, se le condene a restituir a la señora Mora Jiménez la suma de $ 1.004.000.000.oo que entregó como pago del

Cartagena); de igual modo, se le condene a restituir a la señora Mora Jiménez la suma de $ 1.004.000.000.oo que entregó como pago del precio pactado, j unto con los in tereses mora torios a la tasa máxima legal vigente liquidados desde el día 9 de junio de 201 6 (fecha de la celebración del último contrato de promesa de compraventa ), más la suma de $ 100.000.000.oo a título de penalidad convenida en la cláusula sexta de la pr omesa, junto con los in tereses mora torios a la tasa máx ima legal vigente liquidados desde el día 9 de junio de 2016.

B.- Como sustento fáctico de sus pretensiones, se narran los siguientes hechos:

1.- Mediante contrato celebrado el dí a 18 de diciembre de 2014, el señor JOHN JAIME O CAMPO RESTREPO prometió en venta al señor MAICOL ANDRÉS CASTRO SANTANA los bienes inmuebles distinguidos con los folios de matrícula inmobiliaria No s. 060-217484 y 060-217791 de la Oficina de Registro de Inst rumentos Públicos de Cartage na, quedando obligadas las partes a comp arecer el día 30 de junio de 2015 a las 4.00Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

3 P.M. a la Notaría Sexta del Círculo de Cartagena de Indias a suscribir la respectiva escritura pública de compraventa, sin que el demandado

3 P.M. a la Notaría Sexta del Círculo de Cartagena de Indias a suscribir la respectiva escritura pública de compraventa, sin que el demandado compareciera a otorgar dicho acto jurídico y habiendo pagado el promitente comprador la totalidad del precio convenido en la suma de $ 350.000.000.oo.

2.- De igual modo, mediante contratos celebrados los días 31 de mayo y 9 de junio de 2016, el señor Ocampo Restrepo prometió en venta a la señora MARÍA CRISTINA MORA JIM ÉNEZ los b ienes inmuebles distinguidos con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 370-204647, 370-204648 y 370-204646 de la Oficina de Registro de Inst rumentos Públicos de Cali, habiendo acordado comparecer en día, hora y notaría indeterminada a suscribir la respectiva escritura pública de compraventa, sin que el demandado compareciera a otorgar dicho acto jurídico y habiendo pagado la promitente comprador a la tota lidad del precio convenido.

3.- El demandado no ha hecho entre ga re al y material de los bi enes inmuebles, configu rándose en ambos cas os su in cumplimiento y habiéndose pa ctado en uno de ellos como penalidad la suma de $ 100.000.000 que tampoco ha sido pagada a la promitente compradora.

4.- Es de anotar que los bienes prometidos en venta fueron en vida de propiedad del señor JAIME ALBERTO O CAMPO ARISTIZÁBAL , padre del aquí demandado y promitente vendedor, adelantándose en la actualidad el trámite not arial de sucesión del causante en la Notaría 15

propiedad del señor JAIME ALBERTO O CAMPO ARISTIZÁBAL , padre del aquí demandado y promitente vendedor, adelantándose en la actualidad el trámite not arial de sucesión del causante en la Notaría 15 del Circulo de C ali “y dentro de la masa suc esoral a liquidar se encuentran los inmuebles antes indicados”.Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

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II.- CONTESTACIÓN DEL DEMANDADO.

-Surtido el emplazamiento del demandado JOHN JAIRO OCAM PO RESTREPO, se surtió su notificación por intermedio de la cu radora adlítem que le fue designada , quien contestó la demanda sin formular excepción de mérito alguna.

III.- FALLO DE PRIMERA INSTANCIA:

El juez a-quo niega las prete nsiones de la d emanda formuladas por MAICOL AND RÉS CASTRO SA NTANA y declara la nulidad absoluta del contrato de promesa celebrado entre la señora MARÍA CRISTINA MORA JIMÉNEZ y el demandado JOHN JAIME OCAMPO RESTRE PO, absteniéndose de pronunciarse sobre las restituciones mutuas y sin imponer condena en costas.

Luego de ubicarse en el escenario del artículo 1546 del Código Civil y de precisar que la acción de resolución contractual exige, además de un contrato válido, que el demandante hubiere honrado sus compromisos o se hubiere all anado a hacerlo , mientras que el de mandado sea

precisar que la acción de resolución contractual exige, además de un contrato válido, que el demandante hubiere honrado sus compromisos o se hubiere all anado a hacerlo , mientras que el de mandado sea contratante no cumplido , refiere que la legitimación por activa exige acreditar el cumplimiento o el esta r dispuesto a cumplir, a fin de que prospere la declarat oria de resolución contractual con las restituc iones correspondientes y la indemnización de perjuicios.

A continuación, menciona los requisitos de validez exigidos para el contrato de promesa al tenor de lo previsto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para lo cual precisa que la promesa es solemn e y, porRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

5 tanto, requi ere el cumplim iento de dichas exigencias par a producir plenos efectos.

En cuanto a l con trato de promesa suscrito por la señora MARÍA CRISTINA MORA JIMÉNEZ indica que el mismo no satisface los requisitos de los numerales 3° y 4° de la norma en cita toda vez que no se fijó una época determinada para la firma de la escritura pública de compraventa y la entrega de la suma de $ 84.000.000.oo se fijó en los mismos inciertos térm inos bajo la literalidad de que se harí a “al momento de la firma de la escritura púb lica”; factor de incertidumbre que impide deprecar los efectos de la promesa suscrita al no existir un

mismos inciertos térm inos bajo la literalidad de que se harí a “al momento de la firma de la escritura púb lica”; factor de incertidumbre que impide deprecar los efectos de la promesa suscrita al no existir un pacto posterior, de tal modo que el acto no produce obligación alguna y está viciado de nulidad absoluta, la cual es posible dec larar de oficio al relacionarse con el orden público.

En cuanto a la suma de $ 1.004.000.000.o o que se reclama e n la demanda como pago del precio , i ndica que no hay prueba de su entrega; la parte actora no acompañ ó documentos q ue corroboraran esta situación y aún pasando por alto su carga pr obatoria, ante las lacónicas manifestaciones de la d emandante en su int errogatorio de parte, el juez a-quo ofició al Banco de Occidente a fin de que verificara las consignaciones supuestamente re alizadas por la demand ante al demandado, pero dicha entidad guardó silencio ante la actitud sosegada y silente de la señora Mora Jiménez , quien n o arribó información alguna.

De este modo, concluye que a pesar de la nulidad absoluta del contrato, no hay lugar a pronunciarse frente a las restitucion es mutuas por cua nto, r eitera, no se acreditó el pago de las sumas de dineroRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

6 como se dice en la demanda y los bienes in muebles nunca fueron

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6 como se dice en la demanda y los bienes in muebles nunca fueron entregados como fue ratificado por la promitente compradora en su interrogatorio de parte.

Ahora bien, frente a l contrato de promes a cele brado por el señor MAICOL ANDR ÉS CASTRO SANTANA afirma, en principio, que la misma satisface los re quisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887; no obstante, fr ente a la legitim ación del demandante para invocar la resolución contractual, señala q ue ambos contratantes debían comparecer a la Notaría Sexta del Círculo de Car tagena en la fecha y hora pactada, al haberse pactado en la promesa que tanto la entrega del dinero como la entrega del bie n se h aría ese mismo día ; aspecto éste sobre el cual el de mandante no probó que hubiera asistido al despacho notarial y se hub iere alla nado a cumplir con su carga económica, de tal modo que al trata rse de obligaciones simultáneas se impone negarle las pretensiones de la demanda, al tenor de lo previsto en el artículo 1609 del Código Civil.

En gracia de discusión, agrega, la promesa de compraventa adolece del alinderamiento de los bie nes, sin que bast e que se exprese su clase o que se remita en este aspecto a la escritura pública de adquisi ción; requisito éste que c onsidera indispensable para que la promesa produzca plenos efectos, para lo cua l se ref iere a la sentencia de la

que se remita en este aspecto a la escritura pública de adquisi ción; requisito éste que c onsidera indispensable para que la promesa produzca plenos efectos, para lo cua l se ref iere a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 14 de enero de 2015 (SC004-2015) a partir de la cual concluye que tratándose de inm uebles “La pr omesa en que falte el alinderamiento carece de valor, es absolutamente nula”, dado que se impone determinar la ubicación y linderos de los inmuebles a fin de que no puedan ser confundidos con otros.Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

7 No obstante, decide negar las pret ensiones invocadas por el señor MAICOL ANDRÉS CAST RO SANTA NA de q uien, señala, tamp oco concurrió a las audien cias realizadas en el proceso, y aunque se trató por todos los medios y a la demandante se le imp uso la carga de colaborar en la acreditación de los dineros pagados al d emandado por intermedio del Banco de Occidente, no fue posible establecer su certeza y su monto, motivo para declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa suscrita por la señora MARIA CRISTINA MORA JIMÉNEZ, absteniéndose de ordenar restituciones mutuas.

IV.- RECURSO DE APELACIÓN.

-Señala qu e el fallo es impreciso “pues deja e n ambigüedad frente a

absteniéndose de ordenar restituciones mutuas.

IV.- RECURSO DE APELACIÓN.

-Señala qu e el fallo es impreciso “pues deja e n ambigüedad frente a resolver l a promesa de los bienes inmuebles de Cali pues no hubo pronunciamiento alguno frente a estos”.

-En cuanto a lo s bienes de la ciuda d de Cartagena que fu eron prometidos en venta al s eñor Castro Santana, refiere que el juez a-quo en su fallo cuando hace referencia a ellos, precisa que “no exist ía exactitud frente a la entrega rea l y material del inmueble siendo esta inequívoca pues dentro de la promes a en s u numeral séptimo establece la fecha y hora donde se llevara (sic) a cabo el mismo, adicional frente a est os predios establece que la forma de pago no estaba establecida siendo clara en la cláusula cuarta [el] precio siendo incumplida por el señor John Jaime Ocampo Restrepo (sic)”.

-En cuanto a los bien es prometidos en vent a a la señora MARÍA CRISTINA MORA JIMÉNEZ , insiste en que a quélla pagó al d emandado la suma de $ 870.000.000 con anterioridad y $ 50.000.000 a la firma de la promesa de compraventa, tal como se expresó en la cláusula cuarta delRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

8 convenio, los cuales fueron recibidos a entera satisfacción y entregados

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8 convenio, los cuales fueron recibidos a entera satisfacción y entregados en efectivo al promitente vendedor, quien firmó y autentic ó el documento en la Notaría Tercera del Círculo de Cali ; hecho éste que no puede desconocerse y si el juez a-quo tuvo a b ien declarar la nulidad de la promesa de compraventa debe ordenar por tanto el reintegro de los dineros entregados por la señora Mora Jiménez, teniendo en cuenta que en la cláusula cuarta quedó claramente evidenciado que se entregó en efectivo la suma indicada, a tal punto que el pr omitente vendedor JOHN JAIRO OCAMPO RESTREPO aceptó haber recibido dich o dinero en efectivo con la firma y autenticac ión de la promesa “impartiendo un acto de veracidad en lo firmado y estipulado en la misma”, motivo por el cual se pregunta ¿quién devolverá e ste di nero?; la suma de $ 920.000.000 no puede ser descono cida por el a -quo, pues se en tregó como parte del pago del precio “y está claramente evidenciado”.

-Finaliza diciendo qu e los demandantes c umplieron con sus obligaciones y estuvieron siempre p restos a h acerlo hasta donde el promitente vendedor lo permitió , entregando la suma de $ 920.000.000 como parte del precio , pago que constituía precisam ente la primera obligación de lo s dema ndantes, quien es no podían seguir ent regado dinero al demanda do, quien nunca controvirtió el cumplimiento de los

como parte del precio , pago que constituía precisam ente la primera obligación de lo s dema ndantes, quien es no podían seguir ent regado dinero al demanda do, quien nunca controvirtió el cumplimiento de los demandantes, quedando éste demostrado con el silencio guardado por el demandado en el término de contestación d e la demanda , así como por no co mparecer al int errogatorio de parte, de modo que “se considera confesa presuntivamente sobre los hechos de la demanda”, siendo esto desconocido por el juez a-quo dado que al promitente vendedor debe condenársele a la devolución de los $ 920.000.000, junto con los respectivos intereses moratorios legales desde el año 2016 “y el pago deRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

9 intereses corrientes no se compadece con el perjuicio causado a los demandantes”.

Solicita en consecuencia, se revoque el fallo de primera in stancia y, en su lugar, se ordene devolver a los dema ndantes la suma de $ 920.000.000 que fueron entregados al promitente vendedor.

V.- CONSIDERACIONES DE LA SALA.

A.- PRESUPUESTOS PROCESALES Y LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA.

Como están reunidos los presupuestos procesales y no hay motivo de nulidad que imponga retro traer lo rituado a etapa anterior, se pr ocede a desatar la alzada.

No siendo presupuesto procesal, la legitimación en la causa por activa y

Como están reunidos los presupuestos procesales y no hay motivo de nulidad que imponga retro traer lo rituado a etapa anterior, se pr ocede a desatar la alzada.

No siendo presupuesto procesal, la legitimación en la causa por activa y por pasiva se encuentra también presente por ser demandante s y demandado quienes figu ran co mo partes en los contratos materia de controversia.

B.- PROBLEMAS JURÍDICOS.

En atención a lo decidido por la juez a -quo y a los argumentos del recurso de apelación, corresponde a este Despacho dar respuesta a los siguientes problemas jurídicos:

i).- ¿Es cierto que es ambiguo el fallo de primera instancia en relación con el contrato de promesa de compraventa celebrado sobre los bienes inmuebles ubicados en la ciudad de Cali?Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

10 ¿Son imprecisas las afirmaciones del juez a -quo frente al momento en que debía h acerse el pago del precio y la entrega de los bi enes inmuebles ubicados en la ciudad de Cartagena?

ii).- ¿Está demostrado el pago por parte de la se ñora MARÍA CRISTINA MORA JIMÉNEZ de la suma de $ 920.000.000 como parte del pago del precio acordado en el contrato de promesa de compraventa suscrito sobre los inmuebles ubicados en la ciudad de Cali?

¿Es suficiente lo declarado por las partes en el contrato de promesa de

precio acordado en el contrato de promesa de compraventa suscrito sobre los inmuebles ubicados en la ciudad de Cali?

¿Es suficiente lo declarado por las partes en el contrato de promesa de compraventa firmado y autenticado por el señor JOHN JAIRO OCAMPO RESTREPO el día 31 de mayo de 2016 en la Notaría 3° del Círculo de Cartagena o, p or el co ntrario, se r equería de información y/o documentación adicional como la solicitada por el juez a -quo al Banco de Occidente?

¿En caso afirmativo y en virtud de la nulidad ab soluta declarada por el juez a -quo, proce de la restitución a la señora MARÍA CRI STINA MORA JIMÉNEZ de la sum a de $ 920.000.000.oo que se declara como pagada en el contrato de promesa de compraventa?

iii).- ¿Teniendo en cuenta el incump limiento simultáneo de los señores MAICOL ANDRÉS CASTRO SANTANA y JOHN JAIRO OCAMPO RESTREPO, el cual no es desvirtuado en el recurso de apelación, es posible acceder a la resolución del contrato de promes a de compraventa sin restituciones mutuas y sin indemnizaciones de perjuicios, atendiendo la más reciente postura de nuestra Sala de Casación Civ il de la Corte Suprema de Justicia?Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

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C.- RESOLUCIÓN DE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS.

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C.- RESOLUCIÓN DE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS.

c.1.- De la condición resol utoria tácita, de los presupuestos para su prosperidad y de la nueva pos tura a doptada por la jurisprudencia nacional.

De antaño se ha dicho que en todo contrato va envuelta la condición resolutoria tácita del ar tículo 1.546 del Código Civil, en virtud de la cual si uno de los contratantes no cumple lo pactado , el otro, o se a, el cumplidor, puede pedir la resolución o el cumplimiento del contrato c on indemnización de perjuicios.

También se h a considerado que el incumplimiento del contrato por parte de los dos extremos que lo integran, es cuestión no regulada por el comentado artículo 1.546 ibídem, lo cual ha dejado en el limbo –si se quieremás d e una re lación negocial en la cual ninguno de l os dos contratantes se aviene cumplir, si se tiene en cuenta qu e por muchos años se ha mantenido la tesis según la cual en frente del incumplimiento recíproco, no hay lugar a la resolución o al cumplimiento fo rzado del contrato, p ues ninguno de los contrat antes ostenta legitimación para elevar tal reclamación, habida cuenta que la norma en c uestión, con cede dicha acción sol amente a la pa rte qu e cumplió o que se allanó hacerlo.

Como un intento de dar solución a estas s ituaciones de indefinición

norma en c uestión, con cede dicha acción sol amente a la pa rte qu e cumplió o que se allanó hacerlo.

Como un intento de dar solución a estas s ituaciones de indefinición contractual, se optó por la teoría del mutuo di senso tácito ante la desatención de ambos co ntratantes; no obsta nte, se puntualizó qu e también era necesario que quedara fuera de toda du da la intención deRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

12 ambos de destratarse, cuestión diferent e al mero incumplimiento recíproco, lo que hizo difícil su aplicación en la práctica judicial.

Consecuencia de lo anterior, es que recientemente se haya considerado que1 “...el supuesto del incumplimiento de las obligaciones que se desprende de un contr ato sinalagmático por part e de los dos extremos que lo conforman, no es cuestión regulada por el artículo 1546 del Código Civ il y que, como ningun a otra norma d e ese ordenamiento se ocupa de dicha específica situación, ella configura un vacío legal...”.

Vacío legal que llevó a la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sent encia SC1662 del 5 de ju lio de 2019 a modificar la posición imperante por cuanto “…si del incumplimiento bila teral se trata, no cabe tal reparo, h abida cu enta que la a cción resolutoria que en e sa

Justicia en sent encia SC1662 del 5 de ju lio de 2019 a modificar la posición imperante por cuanto “…si del incumplimiento bila teral se trata, no cabe tal reparo, h abida cu enta que la a cción resolutoria que en e sa situación procede, según viene de averiguarse, no es la prev ista en la anotada norma [Art. 1546 CC], sino la que se d eriva de un su puesto completamente diferente, como e s la desatención de ambos contratante s, hipótesis en la qu e mal podría exigirse que el actor, que ha de s er, como ya se dijo, uno cualquiera de ell os, es decir, un o de los incumplidores, no se encuentre en estado de inejecución contractual...”.

Así, concluyó la Corte en la decisión que venimos citando que:

“...En orden de lo expuesto, es necesario puntualizar que cuando el incumplimiento del contrato sinalagmático provenga de una s ola de las partes, la norma aplicab le es el artículo 1546 del Código Civi l, caso en el cual el contratante que satisfizo sus obliga ciones o que procuró la re alización de las mism as, puede ejercer, en contra del otro, las acciones alternativas de resolución o cumplimiento forzado que la norm a prev é, en ambos supuestos con indemn ización de perjuicios, acciones en fr ente de las que cabe plantearse, para

1 CSJ. SC1662-2019 de 5 de julio.Rad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

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13 contrarrestarlas, la excepción de contrato no cumplido . (Resalta la Sala).

En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dich as convenciones, por ser esa una situación no regula da expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precep to y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para, con tal base, deducir, que está al alc ance de cualqu iera d e los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del res pectivo acuer do de voluntades, pero sin que haya lugar a rec lamar y. mucho menos, a reconocer, indemni zación de perjuicios, qu edando compr endida dentro de esta limitación el cobro de la cláusula penal, puesto qu e en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las parte s del negocio jurídico se encuentra en mor a y, por ende, n inguna es deudora de perjuicios, según las voces del artículo 1615 ibídem.

La especial natu raleza de las advertidas acciones, en tanto q ue ellas se fundan en el recíproco incu mplimiento de la conv ención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepci ón de co ntrato no cu mplido, pues, se reitera, en tal su puesto, el actor siempre se habrá sust raído de atender sus deberes negociales.

Ahora bien, cuan do a más del incumplimiento recíproco del contr ato, sus

reitera, en tal su puesto, el actor siempre se habrá sust raído de atender sus deberes negociales.

Ahora bien, cuan do a más del incumplimiento recíproco del contr ato, sus celebrantes han asumido una condu cta claramente i ndicativa de querer abandonar o desistir d el contrato, cualquiera de ellos, sin perjuicio de las acciones alternativas atrás exami nadas, p odrá, si lo d esea, demandar la disolución del pacto por mutu o disenso tácito, temática en relación con la cual basta aquí con refrendar toda la elaboración jurisprudencial desarrollada por la Corte a través de los años...”.

c.2.- Caso presente.

c.2.1.- Lo primero p ara decir es que se equivoca la parte apelante en considerar que el fallo del juez a -quo es ambiguo en lo que tiene que ver con el contrato de promesa de compra venta celebrado por la señora MARÍA CRISTINA MORA JIMÉNEZ sobre el bienes i nmuebles ubicados en la ciudad de Cali , si tenemos en cuenta que es claro que , tal como corresp ondía, en el fallo fue analizado primero si la promesa en mención reun ía los requisito s previstos en el art ículo 89 de la Ley 153 de 1887 y al encontrar que en la misma no se fijó ni la fecha ni laRad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

14 notaría en la que debía celebrarse el contrato prome tido, optó el

F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

14 notaría en la que debía celebrarse el contrato prome tido, optó el funcionario por declarar la nulidad absoluta del convenio a l no reunir los requisitos previstos en los numerales 3° y 4° de la norma en cita, lo cual ni siquiera es cuestionado en el recurso de apelación.

Ahora bien, tampoco son imprecisas las consideraciones que r ealizó el juez a -quo frente al contrato de promesa de compraventa c elebrado por el señor MAICOL ANDR ÉS CA STRO SANTANA , pues claramente entendió el acuerdo entre las partes de llevar a cabo el pago del precio y la entrega de los inmuebles el día de la firma de la escritura pública, lo cual se haría el día 30 de junio de 2015 a las 4.00 P.M. en la Notaría Sexta del Círculo de Cartagena , siendo otras las consideraciones, como lo veremos más adelante , las que lo llevaron a negar en este aspecto las pretensiones de la demanda.

En estos términos damos respuesta a nuestro primer problema jurídico.

c.2.2.- Precisado lo anterior, nos remitimos al contenido de la promesa de compraventa celebrada entre la señora MARÍA CRISTINA MO RA JIMÉNEZ, en calida d de promitente compradora, y el señor JOHN JAIRO OCAMPO RESTREPO, en calida d de promitente vendedor, en la cual se pactó en la cláusula cuarta “Las partes involucradas en este contrato, han

OCAMPO RESTREPO, en calida d de promitente vendedor, en la cual se pactó en la cláusula cuarta “Las partes involucradas en este contrato, han establecido como precio del inmueble la suma de UN MIL CUATRO MILLONES DE PESOS ($ 1.004.000.000) MONEDA CORRIENTE, que serán cancelados de la siguiente manera: OCHOCIENTOS SETENTA MILLONES DE PESOS ($ 870.000.000) MONEDA CORRIENTE, que ya f ueron entre gados en efectivo; el saldo se d ividirá en un pago de CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($ 50.000.000) en el momento de la firma de este documento y EL ÚLTI MO PAG O DE OCHENTA Y CUATRO MILLONES DERad. 76001 – 31 – 03 – 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 008 – 2017 – 00303 - 01 (9761)

15 PESOS ( $ 84.000.000 ) el (sic) momento de Fi rmar la Escritura P ública”. (Resalta la Sala).

En relación con el valor probatorio del documento privado auténtico entre las partes y al no existir aquí controversia sobre su autenticidad, ha explicado la do ctrina que éste “tiene el mismo valo r que una escritura pública respecto de los que aparecen como aut ores (...) Por consiguiente, hace plena fe entre las partes y sus c ausahabientes a título universal o singular, mi entras n o se pruebe lo contrario (...) del h echo de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo su fecha (con la aclaración anterior), el lugar de otorgamiento, las personas que intervi nieron

singular, mi entras n o se pruebe lo contrario (...) del h echo de haberse otorgado y de las declaraciones en él contenidas, incluyendo su fecha (con la aclaración anterior), el lugar de otorgamiento, las personas que intervi nieron y las declaraciones dispositivas y enunciativas; directamente relacionadas con las primeras…”2

De este mo do, tambi én se ha dicho que las “...disposiciones o declaraciones de voluntad que contenga la es critura pública [lo cual aplica para los documentos privados auténticos], se presumen ciertas o reales entre las partes y sus causahabientes a título univ ersal o singula r y los obligan, mientras no pr ueben lo contrario en forma legal... ”, siendo explicado que “los enunciados bilaterales que contenga y que se relac ionen con aquellas disposiciones, e sto es , cuando entre ellas existe una vinculación ju rídica directa, como qu e la deu da reconocida existe desde antes o es un saldo de otra, que se tiene la intención de cele brar una transacción con las disposiciones que allí se ad optan, que los inte reses es tán cancelados hasta cierta fecha, que obran libre y espontáneamente, que se encuentran en pleno goce de sus facultades mentales, etc., hacen también plena fe entre las partes y s us causahabientes (pero no contra terceros), mientras no prueban lo contrario en fo rma legal, aun cuando se redacten como declaraciones unilaterales, porque ento