TSDJ CLO SC - 760013103009201700327-01 (2543)-(10-08-2021)

República de Colombia

Rama Judicial del Poder Público

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL VERBAL RESOLUCION DE PROMESA DE COMPRAVENTA Rad. No. 76-001-31-03-009-2017-00327-01 (2543)

MAGISTRADO PONENTE: JORGE JARAMILLO VILLARREAL

ESTA SENTENCIA FUE APROBADA SEGÚN ACTA No. 014-2021 DE LA

FECHA

Santiago de Cali, diez (10) de agosto de dos mil veintiuno (2021)

Se decide la apelación presentada por algunos de los demandados contra la sentencia proferida por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Cali , dentro del proceso Verbal de Resolución de Promesa de Compraventa propuesto por la Comercializadora de Combustible Santa Ana S.A.S en contra de Zoraida García Escobar y otros , el fall ó accedió a las pretensiones de manera parcial condenando a los demandados a restituir el dinero recibidos por la compra de los 150.000 mts 2, perjuicios y costas.

1.- ANTECEDENTES

Los hechos, pretensiones y contestaci ón de la demanda admiten el siguiente resumen:

1.1.- Como hechos , en la demanda se relata que el día 13 agosto de 2012 se suscribió Contrato de Promesa de Compraventa entre los señores Zoraida, Diego, Jesús Oertel, Sandra Karina, Ivonne, Fabiola, Sonia, Lilia, Nolvi, Arnulfo y Horacio García Escobar, como Prometientes Vendedores, y , la C omercializadora de Combustible Santa Ana S.A.S.,

Sonia, Lilia, Nolvi, Arnulfo y Horacio García Escobar, como Prometientes Vendedores, y , la C omercializadora de Combustible Santa Ana S.A.S., como Prometiente Compradora, el cual tenía por objeto que: “EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender y el PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a comprar los derechos de dominio, en común y proindiviso de once (11) de los derechos de los cuales son propietarios el promitente vendedor sobre un terreno deAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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cuatrocientos noventa y ocho mil metros cuadrados (498.000 M2) y la posesión de más o menos ciento cincuenta mil metros cuadrados (150.000 M2) representados en el bien inmueble que a continuación se describe: Un lote de terreno denominado "LAS VEGAS", ubicado en el corregimiento de Córdoba paraje del Kilómetro 17, jurisdicción del municipio de Buenaventura, Departamento del Valle del Cauca, de los cuales más de la mitad está ocupado con cultivos de varias clases, cuyos linderos son: NORTE: partiendo de la estación donde se colocó un mojón de piedra, se sigue en línea recta por entre el bosque hasta la estación uno donde se colocó un mojón de piedra colindando en esta parte con terrenos baldíos de la Nación distancia en esta colindancia de 500 mts; ORIENTE: deja el anterior mojón y se sigue en línea recta por entre el bosque hasta encontrar las estación

terrenos baldíos de la Nación distancia en esta colindancia de 500 mts; ORIENTE: deja el anterior mojón y se sigue en línea recta por entre el bosque hasta encontrar las estación dos donde se colocó un mojón de piedra, colindando en esta parte con terrenos baldíos de la Nación, distancia en esta colindancia de 1.000 mts; SUR: deja el anterior mojón y sigue tomando el curso de la carretera vía Buga Madroñal y Buenaventura, hasta encontrar la estación tres colindando en esta parte con la misma carretera a distancia de esta colindancia 500 mts; OCCIDENTE: deja el anterior mojón y se sigue en linea recta entre el bosque, hasta encontrar la estación cero, primer punto de partida colindando en esta parte con terrenos de propiedad del señor José Farres, distancia de esta colindancia de 1.000 mts. A este inmueble le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria 372-8034 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buenaventura y código catastral No. 000100020838000”.

Mencionan que en el parágrafo primero de la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa, se dijo: “PARAGRAFO PRIMERO: No obstante, la mención de la cabida y linderos esta promesa de venta se hace como cuerpo cierto e incluye todas las mejoras (…)”, lo que equivale a decir, que pueden existir más o menos el área contratada.

Que m ediante Escritura Pública Nro.219 del 25 de agosto de 2009 otorgada en la Notaría Única del Círculo de Yotoco Valle, se efectúo la Liquidación de Herencia de los causantes Horacio García Piedrahita y

Que m ediante Escritura Pública Nro.219 del 25 de agosto de 2009 otorgada en la Notaría Única del Círculo de Yotoco Valle, se efectúo la Liquidación de Herencia de los causantes Horacio García Piedrahita y Fabiola Escobar de García, padres de los que en el Contrato de Promesa de Compraventa se denominaron “EL PROMETIENTE VENDEDO R”, y a quienes se les adjudicó una doceava parte para cada uno, en común y proindiviso sobre el inmueble denominado "LAS VEGAS" ; del inmueble, 11 de los herederos, excepto la señora Adela García Escobar, decidieron vender sus derechos a la sociedad Comercializadora de Combustible Santa Ana SAS., cedie ndo 11 de los 12 derechos de posesión de más o menos ciento cincuenta mil metros cuadrados (150.000 M ts2).

Las partes acordaron como precio de la negociación la suma de $3.200.000.000., los cuales el 11 de diciembre del 2013 la sociedadAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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demandante pagó la suma de $ 3.156 .000.000, y por acuerdo dejaron el valor de $44.000.000 para atender los “gastos pertinentes”. Hecho Nro. 9.

Expresan que a la fecha de la demanda (11 de diciembre del 2017), con los demandados no se ha llegado a ningún acuerdo conciliatorio, encontrándose la demandante perjudicada, al no haber se realizado la

Expresan que a la fecha de la demanda (11 de diciembre del 2017), con los demandados no se ha llegado a ningún acuerdo conciliatorio, encontrándose la demandante perjudicada, al no haber se realizado la escritura pública ; afirman que el incumplimiento se ha dado por la conducta dilatoria de los prometientes vendedores, quienes consideran que dentro del área prometida en venta existe n otras hectáreas adicionales por las que piden que el comprador reconozca un valor adicional.

Dentro de las obligaciones contenidas en la promesa , en el parágrafo de la cláusula novena, los PROMITENTES VENDEDORES se obligaron adelantar los trámites para la liquidación de la comunidad y la división material correspondiente y la solemnización por escritura pública, en conjunto con la señora Adela García Escobar (propietaria del derecho Nro.12), sin embargo, no han cumplido.

En la Cláusula Novena del contrato de Promesa de Compraventa se dijo: “El PROMETIENTE COMPRADOR manifiesta que sabe y conoce que existen 1.400 mts cuadrados del lote de terreno que se promete en venta, que son de propiedad de l as señor as LILIA GARCIA ESCOBAR (800 MTS2) y SANDRA KARINA GARCIA ESCOBAR (600 MTS2), según consta en las anotaciones 06 y 07 del certificado de tradición del inmueble 372-8034. Estás dos (2) ultimas propietarias también venderán al PROMETIENTE COMPRADOR en contratos separados, cuyo precio de venta está incluido en este contrato de promesa de compraventa, y el que figura en dichos contratos será simplemente un precio figurativo ”; por documento s privados,

venderán al PROMETIENTE COMPRADOR en contratos separados, cuyo precio de venta está incluido en este contrato de promesa de compraventa, y el que figura en dichos contratos será simplemente un precio figurativo ”; por documento s privados, firmados, reconocidos y con presentación personal de las partes, ante la Notaría Catorce del Círculo Notarial de Cali, el mismo 13 agosto de 2012 se suscribieron contratos de promesas de Compraventas entre LILIA GARCIA ESCOBAR y la Comercializadora Combustible Santa Ana S.A.S, en el que el valor del negocio fue $1.000.000, y, entre SANDRA KARINA GARCIA ESCOBAR y la Comercializadora Combustible Santa Ana S .A.S, con el valor de $500.000.

La sociedad demandante en el P arágrafo Tercero de la cláusula Primera, se obligó: "EL PROMETIENTE COMPRADOR se hará cargo de hacer medir el lote prometido en venta, área y medidas que corresponderán no solo a las que figuran jurídicamente sino también las que tienen en posesión, para lo cual contratará por suAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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cuenta y riesgo un topógrafo profesiona l”, obligación que dice fue cumplida, habiendo contratado los servicios del topógrafo Jesús Darío Orozco Montes quien elaboró los planos que fueron entregados a los Prometientes Vendedores; a partir de la medición , se pudo determinar que el área total era de 685.224 mts2.

quien elaboró los planos que fueron entregados a los Prometientes Vendedores; a partir de la medición , se pudo determinar que el área total era de 685.224 mts2.

Expresa que viene pagando desde el 13 de agosto de 2012 y hasta la fecha, el cuidado del inmueble , que los señores Zoraida, Fabiola, Lilia y Horacio García Escobar , que hacen parte de los prometientes vendedores, manifestaron en la conciliación ante la Procuraduría, estar de acuerdo con que se adelante n los tramites de legalización y escrituración del bien a favor de la prometiente compradora.

1.2.- Como pretensiones se pide que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 agosto de 2012 entre ZORAIDA, DIEGO, JESÚS OERTEL, SANDRA KARINA, IVONNE, FABIOLA, SONIA, LILIA, NOLVI, ARNULFO y HORACIO GARCÍA ESCOBAR [11] como PROMETIENTES VENDEDORES, y , la COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S, como PROMETIENTE COMPRADORA , el cual tenía por objeto que los PROMETIENTES VENDEDORES se obligaban a vender y la PROMETIENTE COMPRADORA a comprar, los derechos de dominio en común y proindiviso de 11 derechos de los cuales son propietarios los prometientes vendedores sobre un terreno de 498.000 M ts2 y la posesión de más o menos 150.000 M ts2 del inmueble denominado "LAS VEGAS", ubicado en el corregimiento de Córdoba , paraje del Kilómetro 17,

prometientes vendedores sobre un terreno de 498.000 M ts2 y la posesión de más o menos 150.000 M ts2 del inmueble denominado "LAS VEGAS", ubicado en el corregimiento de Córdoba , paraje del Kilómetro 17, jurisdicción del municipio de Buenaventura, cuyos linderos se proporcionaron en los hechos, inmueble con folio de matrícula inmobiliaria 372-8034 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Buenaventura y con código catastral No. 000100020838000, cuyo valor se pactó en $3.200.000.000. (Fls. 131 al 132, C:1).

Que se condene a los demandados a indemnizar a la demandante los perjuicios causados con el incumplimiento y al pago de los frutos civiles a partir de la fecha de la posible entrega del bien objeto de la compraventa.APELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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1.3.- Notificados los demandados oportunamente asumieron las siguientes posiciones:

1.3.1.- FABIOLA, LILIA y HORACIO GARCÍA ESCOBAR (3), cada uno de manera personal y sin acreditar ser abogados, presentaron escritos en los que manifiestan que no se oponen a las pretensiones de la demandada, por cuanto sus intenciones han sido las de suscribir la escritura que legalice los derechos prometidos y que están pendientes para quedar a

escritos en los que manifiestan que no se oponen a las pretensiones de la demandada, por cuanto sus intenciones han sido las de suscribir la escritura que legalice los derechos prometidos y que están pendientes para quedar a paz y salvo con la promesa de compravent a. (Fls. 189 al 192, 196 al 198, 202 al 204, C1).

1.3.2.- NOLVI, SONIA, DIEGO, IVONNE, SANDRA KARINA, JESÚS OERTEL y ARNULFO GARCÍA ESCOBAR [7], a través de apoderado judicial , contestaron la demanda aceptando algunos hechos relacionados con la promesa de compraventa y negaron los relacionados con la venta de la posesión de los 150.000 mst 2; como excepciones plantearon: “(I) INEXISTENCIA DEL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LOS DEMANDADOS”, expresan que la prometiente compradora no ajustó el precio por el cambio de la cabida determinada acordada en la promesa; (II) BUENA FE DE LOS DEMANDADOS Y MALA FE DE LA DEMANDANTE, (III) FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR, y, (IV) LA GENERICA QUE LLEGARE A DEMOSTRARSE” (fls. 288 al 303, C1A).

1.3.3.- ZORAIDA GARCÍA ESCOBAR, guardó silencio (Fl. 136, C:1).

1.3.4ADELA GARCIA DE ALBA N, llamada como litisconsorte de la parte demandada, quien es titular de una doceava parte del inmueble , a través de apoderada judicial contestó la demanda aceptando algunos hechos y negando los relacionados con la venta que realizaron sus 11

de la parte demandada, quien es titular de una doceava parte del inmueble , a través de apoderada judicial contestó la demanda aceptando algunos hechos y negando los relacionados con la venta que realizaron sus 11 hermanos, dijo no oponerse a las pretensiones de la demanda por cuanto son ajenas a sus intereses al no haber suscrito la promesa de compraventa , sin embargo aduce que sus hermanos prometieron en venta el área sobre la cual ella tiene posesión, que ha adelantado los trámites ante la Curaduría Urbana de Buenaventura para desenglobar su parte pero que sus hermanos no han comparecido al trámite ; como excepciones propuso: “1. INEXISTENCIAAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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DE LA OBLIGACIÓN, 2. PETICION DE LO NO DEBIDO y 3. BUENA FE ” (Fls. 225 al

229, C1).

2.- LA SENTENCIA DEL JUZGADO

El Juzgado encontró reunidos los presupuestos procesales , verificó la ausencia de nulidades insubsanables; consideró que el incumplimiento era parcial porque entre las partes existe acuerdo sobre la mayor parte del lote de terreno , que está probado que se celebraron tres (3) contratos de promesa s de compraventa, dos de ell os subsumidos en el inicial, que el bien que se vendió como cuerpo cierto, la parte demandante reservó la suma de $44.000.000 pesos y que al realizar la agrimensura de que trata la promesa de compraventa , en el metraje dio una extensión

inicial, que el bien que se vendió como cuerpo cierto, la parte demandante reservó la suma de $44.000.000 pesos y que al realizar la agrimensura de que trata la promesa de compraventa , en el metraje dio una extensión mayor a la negociada , apreció que el contrato de promesa de compraventa objeto de proceso cumplía con todos los requisitos legales , declaró no probadas las excepciones propuestas por los demandados al señalar que el incumplimiento había sido por varios de ellos, pues otros se allanaron a las pretensiones de la demanda ; con relación a las alegaciones de que la demandante no compareció a la notar ía a firmar la escritura pública, dijo que ese solo hecho no es suficiente para acreditar el incumplimiento de la parte actora, lo que hace la notaría es dar fe del incumplimiento el cual se prueba con otros medios, dentro del asunto se aportaron pruebas que demuestran que los demandados una vez conocido el área real del inmueble no cumplieron con sus obligaciones, desconociendo que había n vendido el bien como cuerpo cierto , dijo que la parte demandante cumplió con la obligación de pagar el precio , por consiguiente las pretensiones prosperan de manera parcia l respecto de los 150.000 mts 2 de los cuales los prometientes vendedores no era propietarios sino poseedores, en consecuencia, r esolvió:

“1°- DECRETAR la resolución parcial del contrato de promesa de compraventa celebrado el día 13 de agosto de 2012 entre ZORAIDA GARCÍA ESCOBAR,

DIEGO GARCÍA ESCOBAR, JESUS OERTEL GARCÍA ESCOBAR, SANDRA KARlNA

compraventa celebrado el día 13 de agosto de 2012 entre ZORAIDA GARCÍA ESCOBAR,

DIEGO GARCÍA ESCOBAR, JESUS OERTEL GARCÍA ESCOBAR, SANDRA KARlNA

GARCIA ESCOBAR, lVONNE GARCÍA ESCOBAR, FABlOLA GARCÍA ESCOBAR, SONIA GARCÍA ESCOBAR, LlLlA GARCÍA ESCOBAR, NOLVI GARCÍA ESCOBAR, ARNULFO GARCÍA ESCOBAR Y HORAC IO GARCIA ESCOBAR [11], identificados con sus respectivas cédulas, como pr omitentes vendedores y la sociedad COMERCIALlZADORA DE COMBUSTIBLES SANTA ANA SA.S, con su respectivo NIT, como promitente compradora respecto al lote de 150.000 metros cuadrados que, según la aludida promesa de compraventa, los vendedores (hoy demandados) tenían en posesión, predio ubicado en el kilómetro 17 de la carretera Cabal Pamba, denominado Las Vegas, ubicado en el corregimiento de Córdoba, jurisdicción del municipio de Buenaventura.APELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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2°- DECRETAR la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el día 13 de agosto de 2012 entre LlLlA GARCÍA ESCOBAR como promitente vendedora y la sociedad COMERCALIZADORA DE COMBUSTIBLES SANTA ANA S.A.S, la una con su respectiva cédula y la otra con su respectivo NIT, como promitente

vendedora y la sociedad COMERCALIZADORA DE COMBUSTIBLES SANTA ANA S.A.S, la una con su respectiva cédula y la otra con su respectivo NIT, como promitente compradora, respecto a un lote de 800 metros cuadrados, desgajado de otro de mayor extensión, ubicado en el kilómetro 17 de la carretera Cabal Pamba, denominado Las Vegas, ubicado en el corregimiento de Córdoba, jurisdicción del Municipio de Buenaventura.

3°- DECRETAR la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el día 13 de agosto de 2012 entre SANDRA KARlNA GARCÍA ESCOBAR, con su respectiva cédula, como promitente vendedora y la sociedad COMERCIALlZADORA DE COMBUST IBLES SANTA ANA S .A.S, con su respectivo NIT, como promitente compradora, respecto a un lote de 600 metros cuadrados, desgajado de otro de mayor extensión, ubicado en el kilómetro 17 de la carretera Cabal Pamba, denominado Las Vegas, ubicado en el corregimiento de Córdoba, jurisdic ción del municipio de Buenaventura.

4°- ORDENAR a ZORAlDA GARCÍA ESCOBAR, DIEGO GARCÍA

ESCOBAR, JESUS OERTEL GARCÍA ESCOBAR, SANDRA KARINA GARCÍA

ESCOBAR, lVONNE GARCÍA ESCOBAR, FABlOLA GARCÍA ESCOBAR, SONIA

GARCÍA ESCOBAR, LlLlA GARCIA ESCOBAR, NOLVI GARCÍA ESCOBAR, ARNULFO

ESCOBAR, lVONNE GARCÍA ESCOBAR, FABlOLA GARCÍA ESCOBAR, SONIA GARCÍA ESCOBAR, LlLlA GARCIA ESCOBAR, NOLVI GARCÍA ESCOBAR, ARNULFO GARCIA ESCOBAR y HORAClO GARCIA ESCOBAR [11] que reintegren a la sociedad COMERCIALlZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S .A.S la suma de $740.740.000.00, moneda legal. Este valor surge de la regla de tres, de diferenciar entre el valor total, los metros legalizados y los no legalizados. Este valor corresponde a los 150.000 metros cuadrados que esta última pagó a los demandados.

5°.Se ordena condenar en pe rjuicios a los demandados D IEGO GARCÍA ESCOBAR, JESUS OERTEL GARCIA ESCOBAR, SANDRA KARINA GARCIA ESCOBAR, IVONNE GARCIA ESCOBAR, SONIA GARCIA ESCOBAR, NOLVI GARCIA ESCOBAR, ARNULFO GARCÍA ESCOBAR y HORACIO GARCIA ESCOBAR a favor de la sociedad COMERCIALlZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S, procesos que se liquidarán junto con lo s intereses correspondientes solicitados en las pretensiones, siempre y cuando se dé inicio al trámite incidental, tal como lo autoriza el artículo 282 regla 3 del C.G.P.

No se incluyen en estos perjuicios a la señora Zoraida García Escobar, Fabiola García Escobar y Lilia García Escobar, como quiera que ellas se allanaron a las pretensiones de la demanda.

6°.- Se condena en costas a los demandados (…)”.

Fabiola García Escobar y Lilia García Escobar, como quiera que ellas se allanaron a las pretensiones de la demanda.

6°.- Se condena en costas a los demandados (…)”.

3.- RECURSO DE APELACIÓN

Los demandados Arnulfo, Diego, Jesús Oertel, Ivonne, Sandra Karlna, Sonia y Nolvi García Escobar [7] apelaron la decisión, como reparos a la sentencia y sustentación de la apelación, exponen que no se auscultó realmente el caso, que hubiese sido importante la declaración de Horacio García Escobar (no apelante) para que dé a conocer los pormenores del negocio jurídico , fue él quien lideró la negociación, suscribió la escritura pública con la que aclaró el área del inmueble, pero lo hizo con poderes que únicamente tenía para la promesa de compraventa , fue él mismo quien luego impidió el cumplimiento de la conciliación judicial parcial; el juzgado violó los precedentes judiciales sobre el cumplimiento de la promesa, losAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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promitentes vendedores apelantes siempre han estado dis puestos a cumplir, la Comercializadora de Combustible Santa Ana S.A.S, no ajustó el precio del bien una vez realizada la agrimensura del inmueble, la demandante no se allanó a cumplir , no asistió a la notaría el día en que debía realizarse la escritura pública , por lo tanto, no está libre de culpa y en

precio del bien una vez realizada la agrimensura del inmueble, la demandante no se allanó a cumplir , no asistió a la notaría el día en que debía realizarse la escritura pública , por lo tanto, no está libre de culpa y en consecuencia no tiene legitimación para ésta demanda ; para hallar acierto a la pretensión judicial del Art. 1546 del C.C, es menester que el demandante haya asumido una conducta acatadora de sus obligaciones, de lo contrario , no es posible incoar la acción resolutoria o la de cumplimiento, ninguno de los contratantes está en mora si ha dejado de cumplir lo pactado (Art.1609 del C.C) , las partes nunca modificaron la fecha en que debía realizarse la escritura pública.

La parte demandante se pronunci ó sobre la apelación expresando en resumen que la obligación de los promitentes vendedores era entregar 498.000 M2 y 150.000 M2 de posesión; e n otras palabras lo que generó duda al abogado de los demandados, obedecía a que se llegó a pensar que esos 150.000 M2 no requer ía adelantar proceso de pertenencia para ser legalizad os, lo que conllevó a manifestar que existía otra área de terreno; s i para la parte demandada era primordial escuchar algún interrogatorio, debió solicitarlo en el momento procesal oportuno ; no estamos alegando el incumplimiento por no asistir a firmar la escritura pública sino por la no entrega final de lo acordado ; el incumplimiento esta dado, aún después de 5 años , los promitentes vendedores no cumplieron lo acordado pidiendo más dinero de lo pactado , tal y como lo dej aron ver al

pública sino por la no entrega final de lo acordado ; el incumplimiento esta dado, aún después de 5 años , los promitentes vendedores no cumplieron lo acordado pidiendo más dinero de lo pactado , tal y como lo dej aron ver al contestar la demanda en el numeral 11 , cuando se habla de los requerimiento de los prometientes vendedores para el reconocimiento de un ajuste del precio por la venta real que creían tenían únicamente la posesión; la abogada expresa que su poderdante siempre tuvo la intención de realizar, cumplir y finalizar un negocio jurídico de compr aventa tanto de unas hectáreas tituladas como de una posesión , todo como cuerpo cierto ; dice que pagó la totalidad del precio estipulado en el contrato de promesa de compraventa; la medición se convino con el fin de determinar la verdadera área del inmueble, no como los apelantes pretenden hacer ver que era para “ajustar legalmente el precio del bien por el cambio de la cabida determinada que se acordó́ en la promesa de venta ”, pues en ninguna cláusula del contrato de promesa se acordó ajust ar el precio, lo que en realidad se estableció eraAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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que se vendía un inmueble como cuerpo cierto ; t anto en la promesa de compraventa como en la conciliación realizada , los también demandados : Zoraida, Fabiola, Lilia y Horacio García Escobar [4], aceptaron que el negocio se hizo como cuerpo cierto, no por determinadas hectáreas como lo

compraventa como en la conciliación realizada , los también demandados : Zoraida, Fabiola, Lilia y Horacio García Escobar [4], aceptaron que el negocio se hizo como cuerpo cierto, no por determinadas hectáreas como lo manifiesta el apoderado de algunos de los demandados, tanto es as í, que los citados señores se allanaron a las pretensiones de la demanda por la veracidad del negocio. P ide se confirme la sentencia de primera instancia.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- No hay reparo en la presencia de los presupuestos procesales ni se observa nulidad insubsanable que deba declararse de oficio, la capacidad para ser parte y comparecer al proceso, demanda en forma y competencia del Juez, se encuentran reunidos. La sociedad demandante en el contrato de promesa de compraventa aparece como prometiente compradora y los demandados como prom etientes vendedores a quienes se les imputa el incumplimiento , en cuanto a la legitimación de la parte activa se analizará una vez se haga acopio de las pruebas en tanto se estiman necesarias para ello.

4.2.- Para decidir si hay lugar a confirmar o revocar la sentencia de primera instancia la Sala debe considerar los argumentos de los apelantes como pretensión impugnaticia frente a lo considerado en el fallo del Juzgado y las pruebas que reporta el proceso (arts. 320 y 328 del C.G.P).

4.3.- En orden a enfocar el asunto indudablemente es necesario hacer las precisiones normativas y jurisprudenciales que pasan a redactarse:

4.3.1.- Una de las fuentes de las obligaciones es el contrato que

4.3.- En orden a enfocar el asunto indudablemente es necesario hacer las precisiones normativas y jurisprudenciales que pasan a redactarse:

4.3.1.- Una de las fuentes de las obligaciones es el contrato que nace del concurso de la voluntad de dos o más person as (art. 1494 y 1495 del C.C.), todo contrato legalmente celebrado (art. 1502 del C.C.) es ley para los contratantes (pacta sunt servanda) , sus efectos solamente pueden terminarse por el consentimiento de los mismos contratantes o por causas legales que lo invaliden (art. 1602 C.C. – Casación del 31 de octubre de 1951); los contratos bilaterales envuelven la condición resolutoria cuando uno de los contratantes no cumple lo pactado pudiendo el cumplido pedir aAPELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato (art. 1546 del C.C.) ; ninguno de los contratantes está en mora cuando ha dejado de cumplir lo pactado mientras el otro no ha cumplido o demuestre que estuvo dispuesto a cumplirlo en la forma que se convino (art. 1609 del C.C.). La promesa de compraventa de un inmueble puede ser civil o comercial, pero ambas deben reunir los requisitos legales que la ley contempla (art. 861 del C. de Co y art. 89 de la ley 153 de 1887), con la diferencia que el negocio comercial puede ser verbal por el principio de la consensualidad de las normas mercantiles

reunir los requisitos legales que la ley contempla (art. 861 del C. de Co y art. 89 de la ley 153 de 1887), con la diferencia que el negocio comercial puede ser verbal por el principio de la consensualidad de las normas mercantiles que le es propio por la velocidad que ese tipo de negocios requiere, tanto la promesa civil como la comercial tienen como fin asegurar la realización de un negocio futuro.

4.3.2.- En este caso por tratarse del ejercicio de la acción resolutoria de un contrato de promesa para realizar la compraventa de un inmueble, resulta indispensable determinar primero si el precontrato tiene validez, solamente si es válido puede entrarse a resol ver la acción impetrada.

Precisamente, para que la promesa de contrato civil produzca obligaciones es necesario que concurran las siguientes requisitos: a) Que la promesa conste por escrito, b) Que el contrato a que se refiere no sea de aquellos que l as leyes declaran ineficaces por falta de los requisitos establecidos en el art.1502 del C.C., c) Que el contrato contenga un plazo o condición que fije la época en que deba celebrarse, y, d) Que se determine el objeto de tal manera que para el perfecciona miento del contrato únicamente falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Toda promesa de contrato contiene una obligación de hacer que consiste en la realización de otro u otros contratos, la jurisprudencia ha sido clara en delinear q ue el contrato de promesa civil o comercial mantienen la misma naturaleza de un contrato temporal y preparatorio cabalmente determinado que sirve de instrumento para realizar uno definitivo y que debe estar suficientemente determinado para ser ejecutado,

sido clara en delinear q ue el contrato de promesa civil o comercial mantienen la misma naturaleza de un contrato temporal y preparatorio cabalmente determinado que sirve de instrumento para realizar uno definitivo y que debe estar suficientemente determinado para ser ejecutado, solamente que en materia mercantil no necesariamente debe haberse pactado por escrito pero se deben cumplir los requisitos que la ley exige para su validez (C.S.J. Casación Civil Nov. 13 de 1981, reiterada el 12 de sep. de 2000).APELACIÓN DE SENTENCIA 009-2017-00327-01 (2543) COMERCIALIZADORA DE COMBUSTIBLE SANTA ANA S.A.S. vs ZORAIDA GARCIA ESCOBAR Y OTROS

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En lo tocante con los requisitos del art. 89 de la ley 153 de 1887, que d erogó el Art.1611 del C.C. , la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil ha orientado:

“Pues bien, esas y no otras, son las condiciones esenciales a un contrato de la estirpe que se anali za, aún con independencia del contenido del art. 89 de la Ley 153 de 1887, porque en ellas radica, como ya se anotó, su carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prom etido. Por ello la Corte en pluricitada sentencia advirtió la necesidad de estos requisitos porque un contrato de promesa concebido sin ellos, perdería su función y su finalidad, que al f