TSDJ CLO SC - 760013103011201800204-01 (4243)-(26-10-2020)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria

Tribunal Superior de Distrito Judicial de Cali Sala Civil

REFERENCIA COMPLETA:

Rad. Única Nal: 76001-31-03-011-2018-00204-01

Radicación interna: 4243

Proceso: Verbal de Resolución de Contrato

Demandante: María Eugenia García Chara

Demandado: Fundación Integral Éxodo “FINEX”

Motivo: Apelación Sentencia

Procedencia: Juzgado 11 Civil del Circuito de Cali

Magistrado Ponente: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA.- Santiago de Cali, veintiséis (26) de octubre de dos mil veinte (2.020).

I. ESCENARIO DESCRIPTIVO

1. INTROITO

Procede la Sala a desatar el recurso de apelación formulado por ambas partes contra la sentencia No. 73 del 23 de octubre de 2019 , proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Cali, que declaró resuelto en contrato de promesa de compraventa objeto de demanda , negó la indemnización de perjuicios solicitados, y condenó en costas a la parte demandada.

2. ESCENARIO DESCRIPTIVO

2.1. HECHOS RELEVANTES2

Verbal de Resolución de contrato (4243) 76001-3103-011-2018-00204-01 María Eugenia García Chara Vs. Fundación Integral Éxodo “FINEX”

2.1.1 En los Antecedentes

2.1.1.1 Actuando mediante a poderado judicial la señora

María Eugenia García Chara Vs. Fundación Integral Éxodo “FINEX”

2.1.1 En los Antecedentes

2.1.1.1 Actuando mediante a poderado judicial la señora MARÍA EUGENIA GARCIA CHARA formuló demanda declarativa de resolución de contrato en contra de la FUNDACIÓN INTEGRAL EXODO “FINEX” para que, previo t rámite de proceso verbal, se declare que la demandada, en calidad de promitente compradora, incumplió el contrato de promesa de compraventa No. B151, suscrito entre las partes el 31 de mayo de 2016, para la enajenación de los inmuebles rurales identificados con matrículas inmobiliarias números 120-18721 y 1 2081239 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Popay án, y como consecuencia de ello, la resolución del contrato junto con la correspondiente indemnización de perjuicios.

2.1.2 En la demanda

2.1.2.1 Mediante contrato de promesa de compraventa celebrada No. B 151 d el 31 de mayo de 2016, la señora, MARÍA EUGENIA GARCÍA CHARA en calidad de promitente vendedora , prometió vender a la FUNDACIÓN INTEGRAL EXODO “FINEX” en calidad de promitente comprador , y ésta a su vez a comprar , dos predios rurales ubicados en la Vereda Santa Rosa del Municipio de Popayán, de propiedad de la promitente vendedora.

2.1.2.2 Los bienes prometidos en venta fueron especificados en la cláusula primera del Contrato de la siguiente manera: “bien inmueble

propiedad de la promitente vendedora.

2.1.2.2 Los bienes prometidos en venta fueron especificados en la cláusula primera del Contrato de la siguiente manera: “bien inmueble que consiste en DOS PREDIO (sic) con un área total aproximada de 830.000m2, distinguidos con las matrículas inmobiliarias NO. 120 -18721 y No. 120 -81239 de la Oficina de Registro de Instrumentos P úblicos de Popayán, predios denominados FINCA CANAIMA y LOTE SANTA LUCIA3

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DOS, respectivamente , ubicados en la vereda Santa Rosa, Municipio de Popayán, Departamento del Cauca ”. La promitente vendedora entregó en bien al promitente comprador a la fecha de suscribirse el contrato.

2.1.2.3 En la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, se pactó el precio y forma de pago en la suma de TRES MIL MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($3.000.000.000.oo); acuerdo que más adelante , las partes deciden modificar a través de OTRO SI del 23 de septiembre de 2 016, dado que al hacer la topografía y medición del predio, el área pactada inicialmente en el contrato de 830.000 m2, disminuyó a 753.000 M2, lo que conllevó a “la modificación del precio y la forma de pago ”, quedando el valor de los predios determinado en la suma de dos mil quinientos millone s de pesos

en el contrato de 830.000 m2, disminuyó a 753.000 M2, lo que conllevó a “la modificación del precio y la forma de pago ”, quedando el valor de los predios determinado en la suma de dos mil quinientos millone s de pesos ($2.500.000.000.oo) para ser cancelados así:

“Según el otro SI número 01 del contrato B151 del 23 de septiembre del año 2016, se tienen en cuenta los abonos realizaos dentro del contrato de compraventa representados de la siguiente manera: Un primer abono el día primero (01) de julio del año 2016 por valor de veinticuatro millones seiscientos setenta y dos mil seiscientos pesos m/cte. ($24.672.600.oo), valor cancelado por parte del promitente comprador, Un segundo abono: El veintiuno (21 del me s de julio del año 2016, se le cancela la suma de veintinueve millones pesos (sic) m/cte. ($29.000.000.oo), como abono a este contrato. Tercer abono: el veintiuno (21) del mes de septiembre del año 2016, se le cancela la suma de veinticinco millones de pesos m/cte. ($25.000.000.oo), quedando un saldo de dos mil cuatrocientos veintiún millones trescientos veintisiete mil cuatrocientos pesos m/cte. ($2.421.327.499.oo) (sic)”, pagaderos de la siguiente manera:

“Primer pago: la suma de doscientos cincuenta millones de pesos m/cte. ($250.000.000) el día veintidós de Noviembre del año 2016.4

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pesos m/cte. ($250.000.000) el día veintidós de Noviembre del año 2016.4

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Segundo pago: Por la suma de quinientos millones de pesos ($500.000.000 para el día 22 de febrero de 2017.

Tercer pago: Por la suma de quinientos millones de pesos ($500.000.000) para el día veintidós de junio de 2017.

Cuarto pago: Por la suma de quinientos millones de pesos ($500.000.000) para el día veintidós de octubre de 2017.

Quinto pago: La suma de seiscientos setenta y un mil millones trescientos veintisiete mil cuatrocientos pesos ($671.327.400) (sic) para el día 22 de febrero de 2018.”

2.1.2.4 De lo pactado en el otro SI número 01 del contrato No. B. 151 del 23 septiembre del año 2016, “ el comprador solo (sic) cumplió con el primer pago ”, incumpliendo con los pagos pactados para los efectuarse los meses de febrero, junio y octubre de 2017 y feb rero 2018.

2.1.2.5 Para el 22 de febrero de 2017, la señora MARÍA EUGENIA GARCIA CHARA “ ya tenía cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa y para el perfeccionamiento de la venta tan solo faltaba que el hoy demandado realizara los pagos pactados en el otro sí”, cosa que no cumplió.

derivadas del contrato de promesa de compraventa y para el perfeccionamiento de la venta tan solo faltaba que el hoy demandado realizara los pagos pactados en el otro sí”, cosa que no cumplió.

2.1.2.6 El incumplimiento en los pagos por parte del señor ARMANDO LAGOS RUIZ, en representación de la FUNDACIÓN INTEGRAL ÉXODO FINEX, no obedeció a un caso fortuito, ni a fuerza mayor, ni mucho menos, a la culpa exclusiva del acreedor.

2.1.2.7 Desde el 31 de mayo de 2016, fecha en que se firmó la promesa de compraventa, la promitente vendedora, propietaria de los5

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predios prometidos en venta “ no ha podido hacer uso de su patrimonio representado en los bienes inmuebles prometidos en venta, ni tampoco ha podido disponer de su dominio por estar vigente el contrato de promesa de compraventa y porque el señor ARMANDO LAGOS RUIZ en representación de la FUNDACIÓN INTEGRAL EXODO “FINEX”, ha di spuesto del predio, tanto así que ha venido parcelando a otras personas y ha realizado maquetas promocionando una parcelación dentro de mismo”.

2.1.2.8 El incumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas por el promitente vendedor le ha ocasion ado a la demandante perjuicios de orden moral como económicos, razón por la que deben reconocerse intereses sobre el importe de lo establecido en el contrato de promesa de compraventa como valor de venta.

adquiridas por el promitente vendedor le ha ocasion ado a la demandante perjuicios de orden moral como económicos, razón por la que deben reconocerse intereses sobre el importe de lo establecido en el contrato de promesa de compraventa como valor de venta.

2.1.2.9 El 1 de diciembre de 2017, la promitente vendedora, señora MARÍA EUGENIA GARCÍA CHARA, viajó desde Villavicencio, ciudad de su residencia, a Popayán con el objeto de recibir el pago del precio, no obstante , “el señor LAGOS RUIZ no apareció, no contestó su teléfono celular ”. En virtud de ello, la demandante decide trasladarse a la Notaría Tercera de Popayán para dejar constanc ia de su presencia en la ciudad (acta de declaración bajo juramento No. 05543 de la fecha).

2.1.2.10 El cumplimiento contractual rel acionado en el numeral anterior, genera la exigibilidad automática de la cláusula penal pactada por valor de trescientos millones de pesos $300.000.000., y además, la indemnización de los perjuicios patrimoniales y morales causados a la demandante por la i mposibilidad en la que se encentra de disponer de sus bienes.

2.1.3 En el desarrollo procesal6

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2.1.3.1 Notificada de la existencia de la demanda, la fundación demandada contestó la demanda, se opuso a las pretensiones

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2.1.3.1 Notificada de la existencia de la demanda, la fundación demandada contestó la demanda, se opuso a las pretensiones de la actora y adujo en su defensa excepciones de mérito que denominó:

“CONTRATO NO CUMPLIDO” y la “INNOMINADA”.

En síntesis sostiene el apoderado de la demandada que la resolución contractual solicitada por la actora resulta improcedente en la medida que la misma incumplió el socorrido contrato de promesa. En tal sentido, señala que no es cierto que la señora MARÍA EUGENIA GARCIA CHARÁ hubiese cumplido con todas las obligaciones contractuales y que “ para el perfeccionamiento de la venta solo faltaba que el hoy de mandado realizara los pagos pactados en el otro sí ”, pues los predios ofrecidos en venta “ tenían una medida cautelar ” no informada al promitente comprador por parte de la promitente vendedor a, así como que además, una vez el demandado presentó la solicitud de uso de suelos ante la Alcaldía Municipal de Popayán, se enteró “ que los predios no son de uso parcelable ”, es decir, que el bien no cumplía con las condiciones para cumplir con lo prometido por la demandante.

Aduce que durante la negociación del bien, “en varias ocasiones”, de manera verbal, el demandado le comunicó a la demandante que la destinación del inmueble sería llevar a cabo un proyecto de parcelación, y que ésta le aseguró que los predios objeto de venta eran aptos para tal fin.

Afirma igualmente que en el contrato demandado, la

que la destinación del inmueble sería llevar a cabo un proyecto de parcelación, y que ésta le aseguró que los predios objeto de venta eran aptos para tal fin.

Afirma igualmente que en el contrato demandado, la demandante se obligó a “ vender y realizar escritura pública por medio de desenglobe parcial de parcelaciones de aproximadamente 1.000 M2 ”, cosa7

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que, de acuerdo a la prohibición reseñada, resultaría imposible de cumplir.

Finalmente, e n cuanto a la validez del contrato objeto de demanda, afirma que el mismo se encuentra viciado de nulidad absoluta al no cumplir con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, en lo relacionado con la falta de determinaci ón del bien objeto del mismo, esto es, no se especificaron los linderos del mismo, tampoco, se indicó en la fecha en la cual se perfeccionaría el contrato de compraventa ni la notaría en la cual se correría la escritura pública necesaria para tal efecto.

2.1.4 En la Sentencia

2.1.4.1 En audiencia de instrucción y juzgamiento llevada a cabo el 23 de octubre de 2019 , el Juez Once Civil del Circuito de Cali, luego de exponer las razones por las cuales no reconoce el contrato de promesa de compraventa como una fuente formal de obligaciones y denominarlo como una “ compraventa natural ”, señaló que en el presente asunto sí se deprecó el incumplimiento contractual demando , habida

promesa de compraventa como una fuente formal de obligaciones y denominarlo como una “ compraventa natural ”, señaló que en el presente asunto sí se deprecó el incumplimiento contractual demando , habida cuenta que por la esencia y contenido del mismo es factible admitir los compromisos convenidos y, en consecuencia, dispuso la resolución del contrato y ordenó efectuar las restituciones mutuas a que había lugar.

En tal sentido, al descalificar el contrato de promesa de compraventa como tal, señaló que los defectos que presentaba el contrato respecto la falta de época en la que se debía elevar la escritura pública de compraventa y la notaría en la que dicho acto se llevaría a cabo, no le restaban eficacia, pues tal defecto, podía subsanarse en el momento en que finalmente las partes se pusieran de acuerdo y concurrieran a suscribir el instrumento público, pues la “ ley sólo dice que dicha venta no se reputa perfecta pero sí existe”.8

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No obstante lo anterior, sostuvo que el incumplimiento en los pagos sí genera un incumplimiento del demandado que torna en procedente la resoluci ón del contrato y la necesidad de ordenar las restituciones mutuas a que hay lugar , al no satisfacerse tal obligación dentro los términos acordados. En consecuencia, ordenó la restitución de los inmuebles a favor de la demandante y la devolución de precio a favor de la demandada.

En torno a los perjuicios reclamados, expuso que aunque

dentro los términos acordados. En consecuencia, ordenó la restitución de los inmuebles a favor de la demandante y la devolución de precio a favor de la demandada.

En torno a los perjuicios reclamados, expuso que aunque dentro del trámite del proceso quedó visto que la parte demandada efectivamente incumplió sus obligaciones contractuales respec to el pago del precio, lo cierto es que la actora tampoco cumplió su obligación contractual de entregar la cosa como lo proclamó en la demanda, en tanto dicha entrega difiere del hecho de simplemente “ dar” la cosa, pues a través de ella no se efectúa la tradición. Bajo tal circunstancia, afirmó que no se constituida en mora y bajo tal considración, “no encontrándose ninguno de los contratantes en mora de cumplir con sus obligaciones ”, la indemnización de perjuicios solicitada en la demanda resulta improcedente.

Finalmente, condenó en costas procesales a la parte demandada, fijando las agencias en derecho en $90.000.000.oo, equivalentes al 3% del valor total de la venta por valor de $3.000.000.000.oo.

2.1.5 En los reparos concretos

2.1.5.1 Dentro de l momento procesal oportuno, los apoderados judiciales de ambas partes apelaron la sentencia exponiendo como reparos concretos en su contra, los siguientes:9

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a) MARIA EUGENIA GARCIA CHARA

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a) MARIA EUGENIA GARCIA CHARA

1. Indebida concepción respeto a la naturaleza del contrato de promesa de compraventa.

Expone que la obligación de dar contenida en el artículo 1605 del Código Civil, afirma que el juez no sólo se equivocó al equiparar la misma con la suscripción de la correspondiente escritura pública, sino también al afirmar que ésta había si do incumplida por la demandante pasando por alto que la obligación de ésta estaba supeditada al cumplimiento del pago del precio por parte del promitente comprador, “es decir, a la fecha pactada para la última cuota de pago”.

1. Indebida concepción d el concepto de constitución en mora.

Señala que erró también el a quo al señalar que no se probó que el promitente comprador haya sido constituido en mora, cuando es a partir del momento mismo en que el deudor incumple con el pago que “incurre en retardo, y si es conminado o la ley lo establece, sin que ello sea menester, entra en mora (artículo 1608 C.C.) , y una vez constituido en ese estado debe responder de acuerdo con la naturaleza de la prestación (el de dar, hacer o no hacer primigenio), que adeude, bien con ejecución del contrato como fue pactado (débito primario), ora con ejecución de su equivalente (débito secundario) y, además, en uno y otro evento, con indemnización de perjuicios”.

Para el caso concreto, afirma que no tuvo en cuenta la propia

equivalente (débito secundario) y, además, en uno y otro evento, con indemnización de perjuicios”.

Para el caso concreto, afirma que no tuvo en cuenta la propia confesión del demandando, quien en su interrogatorio aceptó no hab er efectuados el pago del preci o, y con ello, el derecho el nacimiento del10

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correlativo derecho del perjudicado a obtener la realización d e la prestación debida de ser ello posible, o perseguir su subrogado y el resarcimiento por la lesión o perturbación de su derecho de crédito.

Recalca que para el asunto objeto de la Litis, la demandante reúne la calidad de contratante cumplida al haber s atisfechos las obligaciones contractuales a su cargo, específicamente la relacionada con la entrega del bien al demandado.

Por lo anterior, afirma que también cometió un error el juez al no ordenar el pago del a cláusula penal como obligación accesoria, cuyo objetivo era asegurar la obligación principal insatisfecha, que para el caso concreto se encuentra probado que fue incum plida por el demandado.

1. Indebida interpretación del artículo 1605 del Código Civil relacionada con la obligación de dar.

Finamente, indica que yerra el juez de primera instancia al argumentar que “ el contrato de promesa de compraventa, es y se asimila a una obligación natural, siendo un concepto más personal del señor juez que en derecho.” En tal sentido, expone la naturaleza y carácter preparatorio del

argumentar que “ el contrato de promesa de compraventa, es y se asimila a una obligación natural, siendo un concepto más personal del señor juez que en derecho.” En tal sentido, expone la naturaleza y carácter preparatorio del contrato de compraventa, el cual, lejos de lo dicho por el juez, sí constituye fuente de obligaciones, en tanto cumpla con los requisitos que la ley fija para tal efecto (artículos 1602 y 1611 C.C.).

b) FUNDACIÓN INTEGRAL ÉXODO – FINEX

1. Carencia de requisitos esenciales del contrato de promesa de compraventa.11

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Afirma que el a quo , no puede desconocer que el contrato objeto de la Litis es inexistente ya que, ante la falta de requisitos formales, el mismo no nació a la vida jurídica , y en tal sentido, las “solemnidades” de su formación “ no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez”.

Para el caso concreto, señala que la promesa celebrada entre las partes no cumple el tercer requisito del artículo 1611 del Código Civil en lo relacionado con la fijación de un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el co ntrato, y como consecuencia de ello, que erró el juez de primera instancia al no declarar oficiosamente la nulidad absoluta de la promesa contrariando con ello normas de orden público.

Por el contrario, afirma que el juez “pese a que advirtió que en el c ontrato preparatorio las partes no señalaron la fecha del negocio

absoluta de la promesa contrariando con ello normas de orden público.

Por el contrario, afirma que el juez “pese a que advirtió que en el c ontrato preparatorio las partes no señalaron la fecha del negocio prometido, “terminó otorgándole una consecuencia a esa falencia de la promesa de compraventa, completamente distinta y contraria a sus efectos, desconociendo también la ley sustancial civil, concretamente el artículo 1741””.

Aduce igualmente que la demandante María Eugenia Garc ía Chara, no puede ni podrá cumplir con la obligación adquirida en la promesa de compraventa , pues “vendió mediante engaños predios a los cuales su única destinación p uede ser para usos agrícolas, es decir, agropecuarios o de protección forestal y no pueden ser densificados ”; destinación del bien “muy diferente y aislado ” para la que el demandado “adquirió los predios objeto de la Litis , la cual, era realización un proyecto de parcelación”.

En cuanto al cumplimiento de la obligación de desenglobar el predio, afirma que tal obligación corría por cuenta de la demandante,12

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quien en su calidad de propietaria del bien, era la única facultada para solicitar tal trámite ante la curaduría correspondiente; cosa que no cumplió.

2.1.6 En la sustentación del recurso.

2.1.6.1 En audiencia de sustentación del recurso de apelación, llevada a cabo el día 22 de octubre de 2020, ambos recurrentes

cumplió.

2.1.6 En la sustentación del recurso.

2.1.6.1 En audiencia de sustentación del recurso de apelación, llevada a cabo el día 22 de octubre de 2020, ambos recurrentes sustentaron sendos recursos en iguales términos a los expuestos como fundamentos de los reparos, tal como se describió con antelación.

3. PROBLEMAS JURÍDICOS

Con base en lo consignado correspo nde a la Sala determinar los siguientes problemas jurídicos:

1. ¿Efectuó el juez de primera instancia una inadecuada interpretación de las normas sustanciales que regulan el contrato de promesa, y con ello desconoció el carácter obligacional del mismo?

1. ¿Tratándose de un contrato de promesa de compraventa, la falta de fijación o determinación del plazo o condición que fije la época en la que ha de celebrarse el contrato vicia con nulidad absoluta tal convención?

4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO.

4.1 Nulidades - Presupuestos Procesales

Sin vicios de nulidad que afecten la actuación procesal adelantada, debe decirse, en punto de los pres upuestos procesales , en13

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tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídicoprocesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma, que los mismos se advierten cumplidos a cabalidad.

tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídicoprocesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma, que los mismos se advierten cumplidos a cabalidad.

4.2 Presupuestos materiales de la sentencia (legitimación en la causa).

4.2.1 Por sabido se tiene que la legitimaci ón en la causa es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que, se traduce por activa en ser el titular que conforme a la Ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y por lo pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses.

4.2.2 En línea de principio, está legitimada para pretender la resolución del contrato con indemnización de perjuicios toda persona titular del derecho subjetivo que invoca. En el caso que nos ocupa, de acuerdo a los hechos narrados en la demanda, la legitimaci ón por activa está en cabeza de la demandan te en su calidad de promitente vendedora dentro del contrato cuyo incumplimiento depreca . En punto a la legitimación en la causa por pasiva, la demanda se dirige en contra de la fundación FINEX, quien de acuerdo c on lo dicho, ostenta la calidad de promitente compradora del referido contrato, cuyo incumplimiento, se afirma en la demanda, da origen a la resolución solicitada.

4.3 Presupuestos normativos.

Por sabido se tiene que bajo el principio de la autonomía de

promitente compradora del referido contrato, cuyo incumplimiento, se afirma en la demanda, da origen a la resolución solicitada.

4.3 Presupuestos normativos.

Por sabido se tiene que bajo el principio de la autonomía de la voluntad previsto en el artículo 1602 del Código Civil, con las14

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limitaciones por el orden público y por el derecho ajeno, los particulares pueden realizar actos jurídicos que adquieren el carácter de ley para las partes y no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

4.3.1 De la promesa de compraventa

“Código Civil. Artículo 1611. Requisitos de la Promesa. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran inefica ces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. (Negrilla de la Sala)

perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”. (Negrilla de la Sala)

4.3.2 De las prestaciones mutuas

Las prestaciones mutuas son los recíprocos créditos y débitos a que, tanto demandante como demandado, están obligados en aquellos casos en que el demandado como poseedor vencido, o como simple tenedor, es compelido a restituir el bien objeto de la controversia a quien le corresponda. Surgen entonces como consecuencia de los efectos retroactivos de una decisión judicial que declare regresar las cosas a su estado anterior.15

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Aquellas tienen su fundamento en serias razones de equidad puesto que, de un lado el demandado, mientras cons erva el bien en su poder, puede aprovecharse de sus frutos, o puede deteriorarlo, y en caso de que fuere condenado a restituirlo debe proveerse lo conveniente sobre tales aspectos, pues, de lo contrario se estaría patrocinando un enriquecimiento indebido, ya que mientras tanto se privaría al demandante de percibir tales frutos y se le colocaría en situación desventajosa al tener que recibir un bien menoscabado, y de otra parte, también puede ocurrir que el demandado vencido haya implantado mejoras en el bie n, con lo cual se estaría beneficiando el actor sin justa causa.

4.4 Presupuestos Jurisprudenciales

también puede ocurrir que el demandado vencido haya implantado mejoras en el bie n, con lo cual se estaría beneficiando el actor sin justa causa.

4.4 Presupuestos Jurisprudenciales

4.4.1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 25 de octubre de 2001, M.P. Jorge Santos Ballesteros.

“…esta Corporación, en relación con el contrato de promesa de compra-venta ha señalado que: “Cuando la promesa de contrato carece de cualquiera de las exigencias legales antes señaladas, (Ley 153 de 1887, art.89) tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta, como claramente se desprende de lo que dispone el artículo 1741 del Código Civil. En efecto, tiene dicho la Corte que si ‘la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir pa ra su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1741 del C.C.’. Porque, conforme a esta disposición, es nulidad absolut a la ‘producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan’. Los requi sitos o formalidades16

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prescritos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 para la validez de la promesa son exigidos en razón de la naturaleza del pacto”. (G.J. Tomo LXXXIX, pág. 245)”.

4.4.2 De otro lado, frente al cumplimiento del requisito previsto en e l numeral 3 del artículo 1611 del Código Civil, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 18 de noviembre de 2014, M.P. Margarita Cabello Blanco, indico que:

“Como tiene sentado la Corte, “en tratándose del requisito 3º del art. 89 de la ley 153 de 1887, la única condición compatible con este texto legal, en consideración a la función que allí cumple, es aquella ‘que comporta un carácter determinadó, por cuanto solo una condición de estas (o