TSDJ CLO SC - 760013103011201900326-02-(04-05-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL

Magistrado Ponente: CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ

Santiago de Cali, cuatro de mayo dos mil veintitrés.

Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de Decisión, según acta No. 35 de la fecha.

Proceso: Verbal

Demandante: Conjunto Residencial Terrazas de Cañas Gordas 1 Etapa P.H.

Demandados: Marval S.A.

Radicación: 76001-31-03-011-2019-00326-02

Asunto: Apelación de Sentencia

Sustentado el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, y vencido el respectivo término de traslado, procede el Tribunal, en atención a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, a dictar sentencia escrita, a fin de resolver la alzada formulada contra la sentencia proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de la referencia.

SÍNTESIS DE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

1.- Mediante apoderado judicial, el Conjunto Residencial Terrazas de Cañas Gordas 1 Etapa P.H., presentó demanda verbal en contra de la sociedad Marval S.A., a fin de obtener de la jurisdicción que se hicieran las siguientes o semejantes declaraciones:

1. Declarar que la sociedad Marval S.A., “incumplió sus deberes profesionales como

la sociedad Marval S.A., a fin de obtener de la jurisdicción que se hicieran las siguientes o semejantes declaraciones:

1. Declarar que la sociedad Marval S.A., “incumplió sus deberes profesionales como entidad dedicada a la industria de la construcción de bienes inmuebles, al haber construido el CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS I76001-31-03-011-2019-00326-02

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ETAPA PROPIEDAD HORIZONTAL, en forma defectuos a, tanto en los bienes comunes y en los bienes comunes esenciales, tal como se señala en el hecho 9 de la demanda, sin la calidad, idoneidad, seguridad, precisión con respecto a los planos aprobados por la Curaduría Urbana Número Uno, de la ciudad de Cali y buen estado de los mismos.”

2. Como consecuencia, declarar que la sociedad demandada “es responsable, por responsabilidad civil contractual, frente al CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS I ETAPA PROPIEDAD HORIZONTAL, por los defectos constructivos existentes, en el citado conjunto y, condénesela (sic) a pagar la suma de UN MIL DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO PESOS ($1.019.468.358)” para realizar las obras a las que se obligó la citada sociedad constructora, en el proyecto de construcción del citado Conjunto Residencial, de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudios de suelos, constantes en los documentos que dieron origen a la licencia urbanística otorgada mediante

construcción del citado Conjunto Residencial, de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudios de suelos, constantes en los documentos que dieron origen a la licencia urbanística otorgada mediante resoluciones: 1. Licencia Urbanística -arquitectónica CU1 -U-0474 de junio 23 de 2006, expedida por la curaduría 1 de Cali. 2. Planos arquitectónicos aprobados por Resoluciones 81735 de fecha 22 de abril de 2009 y 00396 de fecha 05 de noviembre de 2010, expedidas por la Curaduría Urbana Uno de Cali, dadas las falencias constructivas y faltantes señalados en el hecho noveno de la demanda, de acuerdo con el informe de auditoría elaborado por la sociedad FERNÁNDEZ & DELGADO CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA S.A.S. a través de sus funcionarios, de conformidad con el artículo 1610 numeral 2 del Código Civil. Así mismo, actualizar la suma indicada de acuerdo con el índice de precios al constructor, señalado por el DANE, entre la fecha de la entrega del dictamen pericial y la sentencia que ponga fin al proceso.

En forma subsidiaria deprecó:

1. Declarar que la sociedad demandada “incumplió sus deberes profesionales, dada su condición de entidad dedicada a la industria de la construcción de bienes inmuebles, al haber construido el CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS I ETAPA PROPIEDAD HORIZONTAL, en forma defectuosa, en los bienes comunes y en los bienes comunes esenciales, tal como se se ñala en el hecho noveno de la demanda, sin la calidad, idoneidad, seguridad y buen estado de

los bienes comunes y en los bienes comunes esenciales, tal como se se ñala en el hecho noveno de la demanda, sin la calidad, idoneidad, seguridad y buen estado de los mismos.”76001-31-03-011-2019-00326-02

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2. En consecuencia, declarar que la sociedad demandada es responsable, por responsabilidad civil contractual, frente al CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS I ETAPA PROPIEDAD HORIZONTAL, por los defectos constructivos existentes, en el citado conjunto y, condenarla a ejecutar las obras a las que se obligó a hacer en el Conjunto, de acuerdo con los parámetros de calidad, observando las normas legales vigentes, para ese tipo de construcción, a fin de que corrija los defectos de construcción existentes, de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudios de suelos, constantes en los documentos que dieron origen a la licencia urbanística otorgada mediante resoluciones: 1. Licencia Urbanística -arquitectónica CU1 -U-0474 de junio 23 de 2006, expedida por la curaduría 1 de Cali. 2. Planos arquitectónicos aprobados por Resoluciones 81735 de fecha 22 de abril de 2009 y 00396 de fecha 05 de noviembre de 2010, expedidas por la Curaduría Urbana Uno de Cali.

3. Si la demandada incumpliere la orden judicial, condenarla en subsidio a pagar a la demandante la suma de UN MIL DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TR ESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO PESOS ($1.019.468.358) para que pueda construir las obras solicitadas, junto con los

la demandante la suma de UN MIL DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TR ESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO PESOS ($1.019.468.358) para que pueda construir las obras solicitadas, junto con los intereses moratorios a la tasa máxima señalada por la Superintendencia Financiera. Así mismo, actualizar la suma indicada de acuerdo con el índi ce de precios al constructor, señalado por el DANE, entre la fecha de la entrega del dictamen pericial y la sentencia que ponga fin al proceso.

2. El soporte fáctico de lo pretendido se hizo consistir, en resumen, que la sociedad demandada construyó el CONJUNTO RESIDENCIAL

TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS I ETAPA PROPIEDAD

HORIZONTAL, localizado en la calle 20 No 101 A 67 de esta ciudad, el cual consta de 5 torres de apartamentos, 12 pisos de apartamentos y 2 pisos de parqueaderos. Tipo de estructura: muros portantes en concreto. Parqueaderos: sistema tradicional. Unidades privadas: 240 apartamentos y 401 unidades individuales de parqueo.

Una vez nombrado el primer Consejo de Administración en Asamblea de copropietarios, sus miembros empezaron a notar una76001-31-03-011-2019-00326-02

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serie de defectos en la construcción de la copropiedad, que fueron objeto de reclamo a la constructora, sin resultados positivos. Por lo anterior, la administración dispuso la contratación de la sociedad FERNÁNDEZ & DELGADO CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA S.A.S. para que hiciera una auditoría de calidad a las zonas comunes,

anterior, la administración dispuso la contratación de la sociedad FERNÁNDEZ & DELGADO CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA S.A.S. para que hiciera una auditoría de calidad a las zonas comunes, entidad que presentó un estudio anexo al libelo, en cuyo capítulo B describe las reparaciones ejecutadas por la copropiedad en relación con “andenes peatonales en adoquín frente acceso a Torr es”; “separación área de piscinas” y “reparación área de piscinas”. En el capítulo C describe hallazgos técnicos relacionados con problemas constructivos, el perjuicio ocasionado y el procedimiento para dar solución a cada uno de los siguientes puntos:

-Parqueaderos de visitantes. -Vías vehiculares internas. -Columna de acceso a sótano. -Losa plataforma de parqueaderos. -Capa de rodadura losa de parqueaderos. -Andenes peatonales en adoquín costado sur. -Cubiertas parqueaderos primer piso. -Acabado muros y cielos sótano de parqueaderos. -Ventilación de sótano. -Fachadas torres. -Dilataciones de ventanas en fachadas. -Cuartos de máquinas torres. -Impermeabilización de cubiertas. -Buitrones de ventilación en cubiertas. -Ventilación puntos fijos torres 4 y 5. -Escaleras de puntos fijos torres. -Zócalos de protección de torres. -Andenes de protección torres. -Área de piscinas.76001-31-03-011-2019-00326-02

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-Cubiertas livianas acceso a portería. -Cancha múltiple.

-Andenes de protección torres. -Área de piscinas.76001-31-03-011-2019-00326-02

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-Cubiertas livianas acceso a portería. -Cancha múltiple. -Unidad de residuos sólidos (URS) -Acceso vehicular a sótano. -Apantallamiento atmosférico. -Tanque de almacenamiento de agua potable. -Red de incendios. -Canal de desagüe sótano. -Filtraciones en sótano a través de acometidas y andenes. -Rejilla de desagüe en acceso a torres desde sótano. -Desfogue planta eléctrica.

El costo aproximado de las actividades que tendría que asumir o ya ha asumido la copropiedad para la reparación o realización de las actividades que se describen en tal trabajo asciende a la suma de UN MIL DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO PESOS ($1.019.468.358) , conforme al presupuesto adjunto al mismo.

Los defectos encontrados en la construcción de las zonas comunes de la copropiedad, de acuerdo con la ley 675 de 2001, la ley 1480 de 20 11, los artículos 1 494 a 1766 del Código Civil, en concordancia con los artículos 8 22 a 904 del Código de Comercio, la facultan para reclamar a la constructora el cumplimiento de sus obligaciones en su calidad de constructor.

La copropiedad demandante no ha recibido de la sociedad demandada los bienes comunes de uso y goce general ubicados en el Conjunto, como lo ordena el artículo 24 de la ley 675 de 2001.

obligaciones en su calidad de constructor.

La copropiedad demandante no ha recibido de la sociedad demandada los bienes comunes de uso y goce general ubicados en el Conjunto, como lo ordena el artículo 24 de la ley 675 de 2001.

DE LA OPOSICIÓN76001-31-03-011-2019-00326-02

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La sociedad demandada a través de apoderado judicial planteó en su defensa las siguientes excepciones de fondo:

I). “Caducidad de la acción y prescripción del derecho” . Con cita del artículo 8 de la ley 1480 de 2011, resalta que “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”. Estima que en este caso la garantía que resulta procedente es la otorgada por el periodo de un año, en atención a que de la lectura de la ley 675 de 2001, es perentorio clasificar los bienes objeto de la misma como comunes esenciales. Aludiendo al hecho d e que las actas de recibo de los primeros inmuebles privados de cada torre se suscribieron a partir del año 2009, considera que la garantía que se reclama ya se encuentra prescrita y por consiguiente la correspondiente acción ha caducado.

Descarta la aplicación de la garantía decenal, pues conforme a lo prescrito en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, la misma opera cuando el edificio perezca o amenace ruina, y tampoco se da el escenario de “vicios de la construcción, del suelo o de los materiales”

II). “Excepción derivada del tipo de bien, en relación con la aplicabilidad

opera cuando el edificio perezca o amenace ruina, y tampoco se da el escenario de “vicios de la construcción, del suelo o de los materiales”

II). “Excepción derivada del tipo de bien, en relación con la aplicabilidad y procedencia, se trate de la garantía decenal o de la anual.” Tras clasificar entre bienes comunes esenciales o no esenciales, cada uno de los bienes sobre los cuales hace mención la parte demandante como base de reclamación , pide valorar lo relacionado con la excepción de caducidad de la acción y prescripción del derecho, “por cuanto la entrega de estos se efectuó junto con la entrega del primer inmueble en cada etapa, a partir del año 2009, como lo establece la ley 675 en su artículo 24”, cuyo inciso 1° transcribe de la siguiente forma:

“ARTÍCULO 24. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de76001-31-03-011-2019-00326-02

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los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultán ea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.”

De este aparte normativo concluye que “una vez suscrita el acta de recibo de cada apartamento [simultánea con la entrega de aquellos], es decir, el primero de cada torre por tratarse de varias en este proyecto, se reciben los bienes comunes esenciales cuya definición ya conocemos [se efectúa de manera simultánea]

Pasó a citar su inciso 2° de la siguiente forma:

el primero de cada torre por tratarse de varias en este proyecto, se reciben los bienes comunes esenciales cuya definición ya conocemos [se efectúa de manera simultánea]

Pasó a citar su inciso 2° de la siguiente forma:

“…Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.”

De esta ‘segunda parte ’ dijo evidenciar que “los no esenciales requieren un acta, algo que muchas veces no se logra desafortunadamente por los cambios permanentes de administración, incluso de consejos e interventorías, que en este caso se presentó, pero, a pesar de ello, y forman parte de los anexos probatorios, aquí ex iste prueba de la entrega de éstos también. Además, la expresión “ a más tardar ” permite concluir sin temor a equivocarse, que, si no se hubieran entregado en su momento, hubiesen demandado a la constructora desde entonces y no prácticamente 10 años después.”

Luego de citar el parágrafo 1° del referido artículo 24 de la ley 675

equivocarse, que, si no se hubieran entregado en su momento, hubiesen demandado a la constructora desde entonces y no prácticamente 10 años después.”

Luego de citar el parágrafo 1° del referido artículo 24 de la ley 675 de 2001, el excepcionante presentó cuadro de los bienes comunes materia de reclamación sin discriminación alguna , que por el tipo de76001-31-03-011-2019-00326-02

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daño podrían dar lugar a la activación de la garantía decenal, para concluir que “del tipo de falencia pretendida por la parte actora, resulta evidente que la gran mayoría de éstas corresponden a temas menores, de acabados y en general de los propios de ma ntenimiento que corresponderían a la copropiedad, razón por la cual les aplicaría la garantía anual tantas veces descrita, que no resulta oportuno reclamar prácticamente 10 años después, tiempo que se cuenta según la entrega de cada torre.” Agregó que “en gracia de discusión” solamente los señalamientos relacionados con “la columna de acceso a sótano y la losa de plataforma de parqueaderos”, marcados en su cuadro con X en la columna de estabilidad estructural, tendrían que ver con el tema de la garantía dec enal, “donde se concentrará entonces nuestro análisis pericial” una vez sea decretado.

3. “Falta de mantenimiento por parte de la copropiedad en desarrollo de las obligaciones derivadas de la ley 675 de 2001. (Nadie puede alegar su propia torpeza “Nemo au ditur propriam turpitudinem allegans .” Porque era de conocimiento de la demandante los términos y condiciones de las actas de entrega firmadas y del momento en el que

su propia torpeza “Nemo au ditur propriam turpitudinem allegans .” Porque era de conocimiento de la demandante los términos y condiciones de las actas de entrega firmadas y del momento en el que se recibe un bien esencial (que son la mayoría de los bienes señalados por la parte acto ra) como deber legal que le atañe a la propiedad horizontal a la luz del artículo 32 de la ley 675 de 2001.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Para decidir sobre el litigio, de manera inicial se planteó el a quo si existe legitimidad de la propiedad horizontal como persona jurídica para demandar por los vicios de construcción que alega en la demanda. Al respecto arguyó que no está legitimada, porque no contrató la construcción del edificio y tampoco es compradora de un solo apartamento, siendo a su ju icio, los compradores de las unidades privadas los legitimados para demandar en este caso, al paso que “la propiedad horizontal simplemente administra y expresa la necesidad”.76001-31-03-011-2019-00326-02

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Agregó que, aún si la propiedad horizontal estuviera legitimada para reclamar por lo que dio en denominar como “vicios redhibitorios” , tampoco podría hacerlo porque se ha cumplido el plazo de prescripción para reclamarle al vendedor, conforme al artículo 1923 del Código Civil, acción que dijo, “da para la rescisión del contrato o par a la rebaja del precio” y no contempla “ponerse palustre en mano a hacer esos arreglos”.

En tales términos resolvió negar las pretensiones de la demanda.

DE LA APELACIÓN

El apoderado judicial de la parte actora apeló la decisión de primer

arreglos”.

En tales términos resolvió negar las pretensiones de la demanda.

DE LA APELACIÓN

El apoderado judicial de la parte actora apeló la decisión de primer grado, con la formulación de los siguientes reparos que fueron objeto de sustentación en esta instancia:

1. El juzgado al negar personería sustantiva a la copropiedad demandante, violó la ley 675 de 2001, la ley 1480 de 2011 y su decreto reglamentario 735 de 2013.

Con cita de los artículos 1, 3, 4, 32, 50 de la ley 675 de 2001, que definen lo que debe entenderse por propiedad horizontal, su nacimiento, personería jurídica, su representación legal y la naturaleza, funciones y facultades del administrador, precisa que la propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en donde concurren derechos de propiedad exclusiva y de copropiedad sobre el terreno sobre el que se construyen las unidades habitacionales o comerciales y, sobre los bienes comunes que la componen.

De esta forma, la persona jurídica de la copropiedad puede solicitarle al constructor la reparación o las indemnizaciones que se presenten en los76001-31-03-011-2019-00326-02

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bienes comunes y bienes comunes esenciales. Es una afrenta al acceso de la administración de justicia exigir el otorgamiento de poder de cada uno de los copropietarios, para ejercer la representación judicial de la entidad, cuando el artículo 51 numeral 10 de la citada ley, le confiere al administrador la facultad de representarla judicial y extrajudicialmente, razón por la cual, no puede rechazársele la personería sustantiva para

entidad, cuando el artículo 51 numeral 10 de la citada ley, le confiere al administrador la facultad de representarla judicial y extrajudicialmente, razón por la cual, no puede rechazársele la personería sustantiva para actuar, y debe reconocérsele esta condición, en cualquier instancia judicial; además, el artículo 14 del decreto 735 de 2013 reglamentario de la ley 1480 del 2011, l e da al administrador de la propiedad horizontal, la capacidad jurídica de exigir el cumplimiento de la garantía legal, sobre los bienes comunes al constructor o productor.

2. El juez después de repetir constantemente que el debate trataba sobre defectos constructivos, decidió aplicar los artículos 1914, 1915 y 1923 del Código Civil dándole connotación de vicios ocultos. De esta forma negó la aplicación del régimen del Código de Comercio para la compraventa comercial, considerando que la industria de la construcción no está incluida en el listado de su artículo 20, dándole la connotación de ser una norma limitativa y no declarativa, como lo expresa el artículo 23 de la misma obra, en concordancia con la ley 1796 de 2016, que define como constructor en el numeral 1 del artículo 2, al “profesional persona natural o jurídica, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de vivienda nueva y que figura como responsable en la licencia de construcción”, como es el caso de la sociedad demandada cuyo objeto social principal, es la construcción de vivienda.

Para efectos del cómputo de los términos de prescripción dejó de aplicar el artículo 24 de la ley 675 del año 2001, que define la forma como han de entregarse los bienes comunes de una copropiedad por

vivienda.

Para efectos del cómputo de los términos de prescripción dejó de aplicar el artículo 24 de la ley 675 del año 2001, que define la forma como han de entregarse los bienes comunes de una copropiedad por parte del propietario inicial, y no leyó el artículo 8 inciso 1 de la ley 1480 de 2011, que señala que “el término de la garantía legal, empezará a76001-31-03-011-2019-00326-02

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correr a partir de la entrega del producto al consumidor” y a la fecha, la entrega de los bienes comunes no se le ha hecho al CONJUNTO

RESIDENCIAL TERRAZAS DE CAÑAS GORDAS PROPIEDAD

HORIZONTAL.

Reprueba la afirmación de l fallador de ser la ley 1480 de 2011, una norma, “diseñada para la comercialización de bienes muebles y que, por ahí, habla de vivienda” , en olvido de la vigencia del decreto reglamentario 735 del año 2013, cuya claridad es palmaria frente al litigio que nos ocupa.

Reitera que l a copropiedad demandante fue construida por etapas, y tal como se expresó en la contestación de la demanda, entre los años 2008 y 2009 se habían entregado a los iniciales compradores, el 20.16%, del total de las unidades construidas, el 55.4% en el año 2011, el 76.65 % en el 2012, el 97.9% en 2013 y se cumplió el 100% en el año 2014, de lo cual el Juez no se percató, y además la empresa demandada, no exhibió el acta de entrega de la copropiedad, como fue

el año 2014, de lo cual el Juez no se percató, y además la empresa demandada, no exhibió el acta de entrega de la copropiedad, como fue ordenado en el auto que decretó las pruebas.

Afirma que la presunción de entrega, no aplica al caso que nos ocupa, dado que la demanda fue presentada el 11 de diciembre del año 2019 y la sociedad MARVAL S.A., se notificó del auto admisorio de la demanda, el 25 de febrero del año 2020, sin haberse cumplido, el tiempo de la garantía decenal, de carácter legal, que debe contarse a partir de la entrega de los bienes comunes a la copropiedad , conforme al artículo 8 de la ley 1480 de 2011 que en su inciso 1°, establece que el término de la garantía legal, empezará a contarse a partir de la entrega del producto al comprador, que para el caso de los bienes inmuebles establece un término de diez años, y debe tenerse en cuenta que el ar tículo 10 de la citada ley 1480 en su inciso 2 expresa: “para establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de76001-31-03-011-2019-00326-02

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idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de responsa bilidad establecidas en el artículo 16 de la presente ley”, que no se dan en el presente proceso.

RÉPLICA DE LA DEMANDADA

Partiendo de la base de que la falta de legitimación por activa acogida por el fallador no fue planteada como excepción de mérito, y tras aludir a la concepción dualista de la responsabilidad civil, el

RÉPLICA DE LA DEMANDADA

Partiendo de la base de que la falta de legitimación por activa acogida por el fallador no fue planteada como excepción de mérito, y tras aludir a la concepción dualista de la responsabilidad civil, el apoderado judicial de la entidad demanda dijo apartarse “de esta discusión o punto de reparo ” para “concentrarse en la esencia del proceso” en tanto la Corte Suprema de Justicia decantó de manera categórica que “esta Corporación ha perfilado una jurisprudencia, que tiene la categoría de doctrina probable, atinente a que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, a que hace referencia el artículo 2060 del Código Civil, es, más que contractual o extracontractual, de índole legal.”1

Para abordar la “sustancia” del debate pasó a señalar que quedó probado con los dictámenes periciales de parte, que se trata de bienes comunes esenciales, y, que no existen problemas estructurales en la copropiedad, debiendo prosperar la excepción de caducidad de la acción y/o prescripción del derecho, por c uanto la entrega de estos bienes se presume con la entrega de la primera unidad privada de cada torre en los términos de la ley 675 de 2001.

Sobre la base de diferenciar la garantía decenal de la garantía anual regladas en el Código Civil, la ley 1480 de 2011 y el Decreto 735

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de 2013, pidió confirmar el fallo recurrido atendiendo que: i) de las

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de 2013, pidió confirmar el fallo recurrido atendiendo que: i) de las pruebas técnicas allegadas al proceso no se colige estar ante un problema estructural, coincidiendo que se trata de temas de acabados a la luz de su definición por la ley 400 de 1997. ii) todas las reclamaciones corresponden a bienes comunes esenciales, y con base en cuadro de entregas cuyas fechas dijo estar probadas en el expediente con las actas respectivas, concluye que incluso frente a la última entrega en el año 2014, la acción está caducada y los derechos prescritos, conforme al artículo 14 de la ley 1480 de 2011 y 24 de la ley 675 de 2001.

CONSIDERACIONES

1. Observa la Sala que la relación procesal existente en est e asunto se ha configurado regularmente, y que no se halla defecto en su configuración que tenga la virtualidad legal para invalidar lo actuado en todo o en parte , significando todo lo dicho , que la presente instancia habrá de finalizar con un pronunciamiento de mérito.

2. Circunscritos a los precisos reparos materia de sustentación por el recurrente, de entrada, se ha de abordar la censura respecto de la falta de legitimación en la causa por activa, advertida en la primera instancia respecto de la propiedad horiz ontal demandante, con fundamento en que este ente moral no contrató la construcción del edificio y tampoco es propietaria de un solo apartamento, estando los compradores de las unidades privadas legitimados para demandar en este caso, en cuanto que “la pro piedad horizontal simplemente

fundamento en que este ente moral no contrató la construcción del edificio y tampoco es propietaria de un solo apartamento, estando los compradores de las unidades privadas legitimados para demandar en este caso, en cuanto que “la pro piedad horizontal simplemente administra”.

2.1. Por sabido se tiene que l a legitimación en la causa dice relación a la posición sustancial que tiene uno de los sujetos en la situación fáctica o relación jurídica de la que surge la controversia o76001-31-03-011-2019-00326-02

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litigio que se plantea en el proceso , y de la cual según la ley se desprenden o no derechos u obligaciones o se les desconocen los primeros o se les exonera de las segundas. Es decir, tener legitimación en la causa consiste en ser la persona que, de conformidad co n la ley sustancial, se encuentra autorizada para intervenir en el proceso y formular o contradecir las pretensiones contenidas en la demanda por ser sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial debatida objeto de la decisión del juez, en el supuesto de que aquélla exista, de donde es un elemento de mérito de la litis y no un presupuesto procesal.

En ese orden de ideas, la legitimación en la causa por activa supone la verificación de que quien demanda tenga la titularidad para reclamar el interés jurídico que se debate en el proceso y, por lo tanto, sin importar si son o no procedentes las pretensiones elevadas –lo que supondrá efectuar un análisis de fondo de la controversia a la luz del derecho sustancial– sí sea el llamado a discutir su pro cedencia dentro del trámite judicial.

sin importar si son o no procedentes las pretensiones elevadas –lo que supondrá efectuar un análisis de fondo de la controversia a la luz del derecho sustancial– sí sea el llamado a discutir su pro cedencia dentro del trámite judicial.

2.2. Sobre el punto esta Sala ha de reiterar su criterio , contenido entre otras, en la sentencia del 18 de noviembre de 20182 en donde de manera puntual se hizo un recuento normativo y jurisprudencial , en relación con la legitimación en la causa en cabeza del administrador de una propiedad horizontal para demandar a la constructora del edificio por defectos constructivos, para concluir, a la luz de lo normado en los artículos 19, 32, 50 y 51 núms 7 y 10 de la ley 675 de 2001, que:

“La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular cuyo objeto, entre otras cosas, es el de administrar correcta y ef icazmente los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los

2 Rad. 76001310301520150029501 M.P. Hernando Rodríguez Mesa.76001-31-03-011-2019-00326-02

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propietarios de bienes privados, por intermedio de su representante legal, que corresponde a un administrador designado por la asamblea general de propietarios.

En consecuencia, estando legalmente radicada en cabeza del administrador la representación de la persona jurídica que nace de la propiedad horizontal,