TSDJ CLO SC - 760013103011202100096-01-(22-03-2022)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria

Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil

Referencia Completa: Rad. Única Nal: 76001-31-03-011-2021-00096-01

Radicación interna: 4653

Proceso: Verbal de Cumplimiento de Contrato

Demandante: Mauricio Ramírez Giraldo

Demandado: Marcelo Serrano Delgado

Motivo: Apelación Sentencia

Magistrado Sustanciador:

JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA

Santiago de Cali, veintidós (22) de marzo de dos mil veintidós (2022) Discutido y aprobado mediante Acta No. 1364 de la Sala Virtual de la fecha.

1. INTROITO

Con sujeción a lo dispuesto por el artículo 320 del C.G.P., procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Cali a través de la que negó las pretensiones de la demanda de la referencia.

2. ESCENARIO DESCRIPTIVO

2.1 HECHOS RELEVANTES2

Verbal de Responsabilidad Civil Contractual 76001-31-03-011-2021-00096-01 (4653) Mauricio Ramírez Giraldo Vs. Marcelo Serrano Delgado.

2.1.1 En los Antecedentes

2.1.1.1 Actuando a través de apoderado judicial, el señor MAURICIO RAMÍREZ GIRALDO , formuló demanda en contra de

2.1.1 En los Antecedentes

2.1.1.1 Actuando a través de apoderado judicial, el señor MAURICIO RAMÍREZ GIRALDO , formuló demanda en contra de MARCELO SERRANO DELGADO , a fin de que, previo el trámite de un proceso verbal se ordene, como pretensión principal, el cumplimiento del contrato de promesa de permuta celebrado entre ambos el 28 de febrero de 2019, junto con el pago de la cláusula penal y perjuicios morales.

De manera subsidiaria , solicitó que se declare la resolución de dicho contrato y, como consecuencia de ello, que se ordene al demandado que restituya el apartamento prometido en permuta junto con los frutos civiles generados a la fecha y el pago de perjuicios en términos de lo dispuesto por el inciso 2 del artículo 1546 del Código Civil, al tiempo que ofreció la devolución en dinero del valor del lote No. 31B ubicado en el parque industrial Caucadesa recibido como parte del precio, cuya tradición sí se completó y su propiedad se encuentra en la actualidad en cabeza de un tercero.

2.1.2. En la demanda

2.1.2.1 El 2 8 de febrero de 201 9, los señores MAURICIO RAMÍREZ GIRALDO , quien se denominó el promitente permutante 1 , y MARCELO SERRANO DELGADO en calidad de promitente permutante 2, celebraron contrato de promesa de permuta mediante el cual el señor Mauricio Ramírez Giraldo enajenaría al señor MARCELO SERRANO DELGADO el siguiente bien inmueble: apartamento No. 602 de la Torre 1 que hace parte del

celebraron contrato de promesa de permuta mediante el cual el señor Mauricio Ramírez Giraldo enajenaría al señor MARCELO SERRANO DELGADO el siguiente bien inmueble: apartamento No. 602 de la Torre 1 que hace parte del Conjunto Residencial Miracolina Propiedad Horizontal, ubicado en la carrera 78 A No. 131 - 91 de la ciudad de Bogotá D.C. y q ue comprende los garajes

Nos: 5, 6, 21, 22 y el depósito No. 3 del mismo conjunto residencial; inmueble3

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identificado con número de matricula inmobiliaria 50 -N-20611107 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C. El precio del bien se pactó en la suma de $1.050’000.000.00.

2.1.2.2 Como parte del precio a pagar, el señor Marcelo Serrano Delgado prometió permutar a favor de MAURICIO RAMIREZ GIRALDO la siguiente propiedad: Lote No. 31B con un área de 4.106.15 mts2, ubicado en el parque industrial Caucadesa, km. 43 Municipio de Santander de Quilichao, vía Cali Popayán - Cauca, inmueble identificado con número de matrícula inmobiliaria 132 - 56018401, cuyos linderos especiales y generales se encuentran descritos en la escritura pública No. 708 de marzo 30 de 2012. Este bien se avaluó en la suma de $600.000.000

inmobiliaria 132 - 56018401, cuyos linderos especiales y generales se encuentran descritos en la escritura pública No. 708 de marzo 30 de 2012. Este bien se avaluó en la suma de $600.000.000

2.1.2.3 El excedente del precio, o sea, la suma de $450.000.000 “los completaría el señor MARCELO SERRANO DELGADO pagand o la suma de

CINCUENTA MILLONES DE PESOS EN EFECTIVO Y LOS CUATROCIENTOS

MILLONES DE PESOS EXTINGUIENDO LA HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE

EL INMUEBLE, A FAVOR DEL BANCO SANTANDER COLOMBIA, hoy BANCO

ITAU.”

2.1.2.4 La escritura pública para solemnizar la permuta se correría “en la notaría 22 del Círculo de Cali el día 30 de abril de 2019 a las diez de la mañana”.

Así “Mauricio Ramírez, adquiriría la propiedad distinguida como lote No. 31B con un área de 4.106.15 (cuatro mil ciento seis punto quince) mts2, ubicado en el parque industrial Caucadesa, km. 43 Municipio De Santander de Quilichao, vía Cali Popayán –Cauca, FMI 13256018401” y “Marcelo Serrano Delgado se haría propietario del apartamento No. 602 de la torre uno que hace parte del conjunto residencial Miracolina Propiedad Horizontal, ubicado en la carrera 78 A No. 131 -4

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91 de la ciudad de Bogotá D.C., y quedaba obligado a pagar la hipoteca constituida sobre el bien inmueble a favor de Banco Itau, antes Banco Santander de Colombia.”

2.1.2.5 Mediante otro sí al contrato de promesa del día 30 de abril de 2019, los contratantes fijaron el 16 de mayo de 2019 en la misma hora y notaría, como nueva fecha para firmar las escrituras públicas.

2.1.2.6 EL 8 de mayo de 2019, el señor MARCELO SERRANO DELGADO suscribió en la Notaría 22 del Círculo de Cali la Escritura Pública No. 819 registrada el 27 de los mismos mes y año, mediante la cual, por autorización de MAURICIO RAMIREZ GIRALDO, “ transfirió al señor DANIEL MONTES, identificado con la cédula de ciudadanía No. 4.486194 el inmueble distinguido como lote No. 31B con un área de 4.106.15 (cuatro mil cientos seis punto quince) mts2, ubicado e n el parque industrial Caucadesa, km. 43 Municipio de Santander de Quilichao, vía Cali Popayán – Departamento del Cauca, FMI 132 - 56018401”, entendiéndose de esa manera pagada la suma de $600.000.000 de pesos.

Los cincuenta millones de pesos restantes fueron depositados por Marcelo Serrano Delgado en las cuentas dispuestas por el demandante.

2.1.2.7 Dentro de las obligaciones contraídas por el demandado

$600.000.000 de pesos.

Los cincuenta millones de pesos restantes fueron depositados por Marcelo Serrano Delgado en las cuentas dispuestas por el demandante.

2.1.2.7 Dentro de las obligaciones contraídas por el demandado Marcelo Serrano se encontraba la de transferir la propiedad del lote No. 31B del parque industrial Caucadesa “libre de todo gravamen y con un contrato de arrendamiento a cinco años ” con la Sociedad Kelly Foods International S.A., y levantar la hipoteca que lo grababa. No obstante , “ninguna de esas cosas se cumplió, puesto que ni se canceló la hipoteca n i el inmueble se encontraba arrendado”.5

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2.1.2.8 Mediante un nuevo otro sí del 16 de mayo de 2019, los contratantes pactaron que la escritura pública de venta del apartamento 602 de la torre uno que hace parte del conjunto residencial Miracolina Propiedad Horizontal, ubicado en la carrera 78 A No. 131-91 de la ciudad de Bogotá D.C., junto con sus cinco parqueaderos y bodega, s e suscribiera el “ 28 de junio de 2019”.

2.1.2.9 La escritura pública de traspaso de l señalado apartamento No. 602 y sus cinco parqueaderos “se haría, por autorización del señor MARCELO SERRANO DELGADO a nombre de la sociedad “SANCHEZ & SONS S.A.S.” representada por el señor JUAN GUILLERMO SANCHEZ OCAMPO con quien el

SERRANO DELGADO a nombre de la sociedad “SANCHEZ & SONS S.A.S.” representada por el señor JUAN GUILLERMO SANCHEZ OCAMPO con quien el permutante MARCELO SERRANO DELGADO habría negociado; modif icación que aceptó Mauricio Ramírez Giraldo.”

No obstante, “A punto de suscribir la escritura que se menciona en el hecho inmediatamente anterior, el señor JUAN GUILLERMO SANCHEZ, en representación de la sociedad “SANCHEZ & SONS S.A.S.”, ofreció que a tí tulo de compensación, pagaría al señor MAURICIO RAMIREZ, la suma de $20’000.000 con el fin de que durante un año se sostuviera el crédito hipotecario, oferta que aceptó el señor MAURICIO RAMIREZ; esto es, que al mes de junio de 2020 debería estarse cancelando el gravamen, pago y cancelación del crédito hipotecario. A esa fecha no se ha hizo ni el pago ni la cancelación del gravamen.”

2.1.2.10 “Los pagos de amortización del crédito hipotecario y cuotas de administración, no fueron pagados de manera oportuna, generándose una mora que el Banco Itau demandó ejecutivamente haciendo valer el gravamen hipotecario constituido sobre el bien. Dichos pagos le correspondía realizarlos al permutante MARCELO SERRANO DELGADO o la persona que él dispuso para habitar el inmueble.”6

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2.1.2.11 La existencia del proceso ejecutivo y embargo del

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2.1.2.11 La existencia del proceso ejecutivo y embargo del inmueble objeto de permuta “impidió que se corriera la escritura de venta”.

2.1.3 En el desarrollo procesal

2.1.3.1 Notificado en debida forma de la demanda, el demandado se opuso a las pretensiones de la demanda y adujo en su defensa excepciones de mérito que denominó:

“OBLIGACIONES EXTINGUIDAS POR NOVACIÓN ”, “CONTRATO NO CUMPLIDO”, “ BUENA FE DE LOS DEMANDADOS ”, “ MALA FE DE LOS

DEMANDANTES”, “ FALTA DE PRESUPUESTOS LEGALES PARA LA

SOLICITUD DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO

POR PARTE DE LOS DEMANDANTES” y la “INNOMINADA O GENÉRICA”.

En síntesis, señaló que el presente asunto no se halla verificado el cumplimiento de los presupuestos legales para que pueda demandarse el cumplimiento forzado del contrato pues no existe incumplimiento de su parte , por el contrario, expone que fue el demandante quien no cumplió el contrato y, en tal sentido, que “no puede invocar la condición resolutoria tacita (sic) señalada en el artículo 1546 del Código Civil”.

En tal sentido, afirma que cumplió con las obligaciones a su cargo relacionadas con el pago del precio por valor de $650.000.000, representados en la tradición del lote No. 31B ubicado en el Parque Industrial Caucadesa a

En tal sentido, afirma que cumplió con las obligaciones a su cargo relacionadas con el pago del precio por valor de $650.000.000, representados en la tradición del lote No. 31B ubicado en el Parque Industrial Caucadesa a favor de la persona que indicó el demandante al momento de efectuarse la correspondiente escritura pública , así como el pago del dinero pactado en efectivo a través de consignaciones bancarias efectuadas según instrucciones del señor Ramírez Giraldo a distintas cuentas bancarias.7

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En torno de la obligación de pagar el crédito hipotecario afirma que aquella fue “cedida” a favor de un tercero y que tal cesión fue aceptada por el demandante quien así lo confiesa en la demanda.

Asegura que el incumplimiento en el pago del crédito hipotecario se deprecó en cabeza del señor LUIS GUILLERMO SANCHEZ, tercero a favor de quien el demandante aceptó la cesión de dicha obligación y con quien negoció una ampliación del tiempo para pagar el crédito hipotecario manteniéndolo a su nombre . Por lo anterior , señala no puede exigírsele el cumplimiento del contrato o su resolución cuando la causa de este no le resulta imputable.

Insiste en que se produjo la extinción de la obligación de pagar el crédito hipotecario por novación -cambio de deudor-, que el demandante pactó con un tercero el cumplimiento de la obligación principal “ sin tener EL DEMANDADO injerencia en este acuerdo, por lo que escapa a su responsabilidad la

crédito hipotecario por novación -cambio de deudor-, que el demandante pactó con un tercero el cumplimiento de la obligación principal “ sin tener EL DEMANDADO injerencia en este acuerdo, por lo que escapa a su responsabilidad la obligación de cumplir ” y que, por tal razón , “las consecuencias de la no escrituración son producto de este acuerdo llevado a cabo por la parte

DEMANDANTE.”

En cuanto a los demás señalamientos de incumplimiento expuso que la obligación de entregar “arrendado” el lote a permutar “no existía”, y que a pesar de que “se informó que se encontraba prometido en arrendamiento, ello no figuraba como una condición para ser recibido ”, más cuando indica, “las condiciones del negocio cambiaron como consecuencia de acuerdos verbales que fueron solemnizados en el acuerdo de transacción privado suscrito entre las partes y terceros intervinientes de fecha marzo 26 del año 2019 y en la constancia de no acuerdo de conciliación de 14 de diciembre del año 2020.”8

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De otro lado, afirma que la hipoteca del lote “fue cancelada”, “más la garantía hipotecaria aún no se ha levantado y esa situación era conocida por el DEMANDANTE” y, con todo que, “el actual propietario, no ha hecho reclamación alguna por este hecho” siendo éste el único legitimado para tal reclamación.

2.1.3.2 Dentro de las pruebas relevantes recaudadas se encuentran: el contrato de promesa de permuta aparejado de los otro sí efectuados al mismo;

alguna por este hecho” siendo éste el único legitimado para tal reclamación.

2.1.3.2 Dentro de las pruebas relevantes recaudadas se encuentran: el contrato de promesa de permuta aparejado de los otro sí efectuados al mismo; los interrogatorios de las partes y los testimonios de los señores DANIEL MONTES (actual propietario del Lote 31B del parque industrial Cau cadesa) y JUAN GUILLERMO SÁNCHEZ (segundo comprador del apartamento 602 de la torre del Conjunto Residencial Miracolina de la ciudad de Bogotá), de los que puede extractarse de un lado la intención de cumplir el contrato y de otro, imposibilidad actual de concretarlo dada la medida cautelar de embargo que actualmente pesa sobre el apartamento señalado dentro del proceso ejecutivo adelantado en contra del demandante producto de la mora en el pago del crédito hipotecario; de igual manera, la existencia de más obligaciones crediticias a cargo del demandante (remanentes).

2.1.4 En la sentencia

2.1.4.1 En audiencia de instrucción y fallo, llevada a cabo el 27 de octubre de 2021, el Juez Once Civil del Circuito de Cali, luego de abordar los presupuestos normativos y jurisprudenciales sobre la responsabilidad civil contractual, su incumplimiento y exponer su criterio respecto la falta de exigibilidad jurídica de los contratos de promesa, los que dijo no constituyen fuente de obligaciones y sólo producen ob ligaciones de tipo natural , negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandante.9

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pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandante.9

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Señaló que si bien el pacto efectuado por las partes constituye un acto jurídico válido, éste no tiene la virtualidad de configurar un contrato en la medida que “no corresponde a la definición que nos da el artículo 1494 del Código Civil cuando nos dice que las obligaciones nacen ya sea del concurso real de las voluntades de 2 o más personas como en los contratos o convenciones”, pues en una promesa de contrato “basta con que una de las partes prometa vender por escrito con las demás exigencias del artículo 1611 para que sea un prominente comprador o vendedor” resultando “innecesario que ambas partes se obliguen”.

Bajo el anterior entendi do y, partiendo de la teoría de que lo que realmente pactaron las partes fue un contrato de permuta pues dijo, aquellas se obligaron a ejecutar “prestaciones propias del contrato”, señaló que el mismo al no perfeccionarse mediante el otorgamiento del instr umento público correspondiente, no puede ser objeto de una pretensión de cumplimiento, más no así de la aplicación de las normas que regulan su incumplimiento, concretamente, el artículo 1546 del C.C.

Lo anterior más cuando afirmó que para el caso concreto en donde las partes dijeron o pactaron que el precio o parte de este se lo pagaría a un tercero, en este caso al banco acreedor, es solamente éste último quien “puede demandar lo estipulado” y “exigir el cumplimiento de esa obligación”.

las partes dijeron o pactaron que el precio o parte de este se lo pagaría a un tercero, en este caso al banco acreedor, es solamente éste último quien “puede demandar lo estipulado” y “exigir el cumplimiento de esa obligación”.

De otro lado, de cara a la resolución invocada como pretensión subsidiaria dijo que la misma tampoco encuentra mérito de prosperidad al quedar debidamente probado que el demandante incumplió el contrato celebrado al no presentarse en la fecha convenida a suscribir la escritura pública donde se perfeccionaría la permuta, pues el socorrido incumplimiento respecto el pago del crédito hipotecario no condicionaba la tradición del bien, y en todo10

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caso que el demandante consintió con un tercero la forma de pag o, liberando con ello al demandado de tal obligación.

Bajo tal perspectiva dijo que el vendedor no puede demandar el cumplimiento del contrato pues ésta sólo puede ser invocada por el tercero.

Finalmente indicó que en el presente asunto no podría pensarse en una resolución por mutuo disenso en la medida que el demandante siempre ha estado dispuesto a firmar la escritura pública y en todo caso, tal pretensión no fue invocada en la demanda.

2.1.5 En los reparos concretos

2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, la parte demandante apeló la sentencia exponiendo en síntesis los siguientes reparos concretos en su contra:

1. Las obligaciones insertas en un contrato de promesa de

2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, la parte demandante apeló la sentencia exponiendo en síntesis los siguientes reparos concretos en su contra:

1. Las obligaciones insertas en un contrato de promesa de contrato de compraventa son ley para las partes y, de incumplirse, pueden demandarse ante la justicia ordinaria y por vía del proceso declarativo.

Indica que el a quo desconoce la ley y los precedentes jurisprudenciales al desnaturalizar el carácter contractu al de la promesa de venta, así como que yerra al indicar que del mismo sólo se derivan obligaciones naturales en contravía de lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1987.

Señala que es un error desconocer que la promesa es un contrato bilateral y sinalagmático que, ante su incumplimiento genera a las partes la facultad de demandar o su cumplimiento o la resolución.11

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1. El contrato celebrado por las partes es válido al cumplir con los requisitos legales previstos en el artículo 1611 del Código Civil.

Expone que, “como el contrato de marras se amolda a las exigencias legales, en cuanto a la manifestación de la voluntad, artículos 1494 y 1502 del Código Civil; que el objeto y la causa se fundamentan en la licitud, artículos 1521, 1523 y 1524, entendiéndose válidamente celebrados dado el cumplimiento de su mínima solemnidad, perfectamente pueda pedirse del juez que d é aplicación al art. 1546 de

1524, entendiéndose válidamente celebrados dado el cumplimiento de su mínima solemnidad, perfectamente pueda pedirse del juez que d é aplicación al art. 1546 de

C. Civil, vale decir, su cumplimiento o resolución.”

Para el caso presente afirma la parte demandant e pretende el cumplimiento del contrato y que resulta desacertado interpretar de manera distinta el artículo 1602 y confrontarlo con el art. 1546, como lo hace la sentencia de primer grado bajo la errada tesis de “ que el contrato deja de ser bilateral y se convierte en unilateral, cuando desde tiempos inmemoriales se defini ó́ que el contrato a que se refiere el artículo 89 de la ley 153 de 1887 es bilateral, dado que se amolda perfectamente a las letras del artículo 1496 in fine del C. Civil y “bilateral cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”.

Señala que, una interpretación en tal sentido deja “sin solución las causas que los particulares les ponen bajo su axil, obligándolos a cosas imposibles, puesto que no podrían pedir o el cumplimiento o la resolución, tal como acontece en el fallo atacado, pues no se ordena el cumplimiento tampoco la resolución y los contratantes no obtienen solución a sus inconvenientes”.

De cara al cumplimiento solicitado afirma que, si bien el demandante aceptó la solicitud de “ plazo para pagar la hipoteca ” por parte de Luis Guillermo Sánchez, tal “autorización” “ha sido tomada por Marcelo Serrano como una modificación en línea de la perfección del contrato, cuando no tiene12

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ninguna relación: una cosa es la hipoteca y el crédito que garantiza y otra la firma de la escritura que enajene lo prometido”.

Expone que el demandado “ Marcelo Serrano se comprometió: i) a adquirir la propiedad inmueble mediante la perfección del contrato de per muta y ii) a cancelar la hipoteca, que digámoslo de una vez, era parte del precio. Ni suscribió la escritura ni cancel ó la hipoteca y, respecto de ésta, el señor Juan Guillermo Sánchez, remitido por Marcelo Serrano, como prometiente comprador a futuro, pidió plazo para su extinción al deudor original, es decir, a Mauricio Ramírez Giraldo, incumpliendo igualmente el plazo”.

Manifiesta que, respecto del precio, está probado que no se ha cumplido el contrato de promesa, porque aún sigue vigente la hipoteca y, respecto del perfeccionamiento del contrato aún no se firma la escritura.

Indica que Marcelo Serrano Delgado, “ quiso, de manera verba l, trasladar obligaciones a Juan Guillermo Sánchez, persona que fue presentada como la que suscribiría la escritura por haber firmado una promesa con él ”, no obstante, que el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de promesa con el demandante no podía trasladarse pues simplemente se aceptó que fuese este último quien figurara en la escritura pública como adquirente.

Además, afirma que “ como Marcelo Serrano o su prometido adquirente no tenía al día el pago de las obligaciones de administración y no podía

último quien figurara en la escritura pública como adquirente.

Además, afirma que “ como Marcelo Serrano o su prometido adquirente no tenía al día el pago de las obligaciones de administración y no podía pagar la hipoteca que la grava, pidió́ un plazo para extinguir el gravamen, plazo que fue concedido por Ramírez Giraldo, lo que no impedía suscribir la escritura, como diáfanamente lo dice el Código Civil en el artículo 2440”.

Recalca que “los otrosíes que modificaron la fecha de suscripción de documentos no tienen relación alguna con la hipoteca ni ha habido un negocio o13

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compromiso escrito de sustitución de adquirente ”, y que, una vez entregado el inmueble al demandado “si se incurría en mora para el pago del crédito hipotecario era responsabilidad de Marcelo Serrano Delgado y, por ende, cualquier acción hipotecaria que persiguiera el bien, al punto de generar el embargo, es todo culpa de quien debía haber pagado el crédito y adquirido el bien”.

1. Indebida interpretación contractual.

Expone que el a quo erró al señalar que el contrato no se pact ó como requisito previo la extinción de la hipoteca, pasando por alto que “si dice el contrato que el permutante 2 se hace cargo de ella, tanto que hace parte del precio”.

Bajo el anterior entendido manifiesta que el demandante sí está legitimado para pedir el cumplimiento del contrato, “ pues llegado el día fijado

el contrato que el permutante 2 se hace cargo de ella, tanto que hace parte del precio”.

Bajo el anterior entendido manifiesta que el demandante sí está legitimado para pedir el cumplimiento del contrato, “ pues llegado el día fijado mediante otrosí, no se firm ó la escritura, dado que Serrano Delg ado prácticamente se echó al olvido con el negocio, tal vez pensando que el obligado era su adquirente mediante promesa, persona con la cual no tiene ninguna relación jurídica ni contractual mi representado, más allá́ de haberle concedido el plazo de un año para pagar la hipoteca, misma que, según el contrato de promesa de contrato de compraventa, se había comprometido a pagar el señor MARCELO SERRANO y que no pagó”.

1. Las modificaciones a la promesa de permuta deben constar por escrito.

Afirma que como el artículo 89 de la ley 153 de 1887, exige que la promesa conste por escrito, “cualquier modificación debe seguir la misma regla”.

1. Incumplimiento recíproco.14

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Arguye que a pesar de que no hay constancia de la comparecencia de las partes a suscribir la escritura pública situándose a ambos los contratantes en un incumplimiento, tal situación no puede permanecer en la indefinición ni puede “ obligar al permutante 1” “a mantener en vilo un negocio jurídico que solamente genera daño”, tal y como se señala en la sentencia apelada.

En tal sentido considera que al encontrarse ambos contratantes en

puede “ obligar al permutante 1” “a mantener en vilo un negocio jurídico que solamente genera daño”, tal y como se señala en la sentencia apelada.

En tal sentido considera que al encontrarse ambos contratantes en mora de cumplir sus obligaciones “ cualquiera puede pedir el cumplimiento , de pronto no con las estipulaciones que contiene el artículo 1546 ídem, es decir, con indemnización de perjuicios ni por vía ejecutiva conforme al art, 431 del C.G. del Proceso, pero si con el ánimo de darle finiquito a lo convenido ” y que tal situación puede remediarse a través de la aplicación de la figura del muto disenso.

Afirma que en el presente asunto quedó visto que la parte demanda no pago parte del precio pactado (pago del crédito hipotecario) y ello fue la razón que llevó a que el inmueble fuese embargado haciendo “imposible” firmar la escritura que perfecciona el contrato.

Que no puede perderse de vista que, llegado el día 28 de junio de 2019, fecha en la que debía suscribirse la escritura pública, Marcelo Serrano “se despreocupó” y echó “al olvido su obligación de suscribir la escritura creyendo, tal vez, como dicen sus excepciones, que había novado su obligación por haber presentado como futuro adquirente a Juan Guillermo Sánchez o a la sociedad que él representa”, “ sin parar mientes en que, la firma de la escritura seguía siendo su obligación”.

1. Errada consideración respecto la imposibilidad de cumplir lo prometido dado el actual embargo que soporta el inmueble prometido en permuta.15

Verbal de Responsabilidad Civil Contractual

obligación”.

1. Errada consideración respecto la imposibilidad de cumplir lo prometido dado el actual embargo que soporta el inmueble prometido en permuta.15

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Considera que se equivocó el fallador de primera instancia al señalar que la existencia del embargo que pesa sobre el apartamento No. 602 de la Torre 1 del Conjunto Residencial Miracolina, impide la suscripción de la escritura pública de permuta, pues el objeto ilícito en la venta sólo se verificaría al momento de intentarse la tradición del bien a través de la inscripción en el registro.

De igual manera señala que erró al juez al afirmar que “la culpa” es del demandante “al encontrarse embargado por obli gaciones personales ”, situación coyuntural , entre otras cosas, porque, cuando Mauricio Ramírez quiso pagar y cancelar las obligaciones personales, el Banco Itaú exigió el pago del crédito hipotecario”.

Expone que la obligación adquirida con Banco Santander, hoy Banco Itaú fue adquirida por el demandante y que el obligado a pagarla es él; “pero debe tenerse en cuenta que se trata de una garantía real, que como tal persigue la cosa, no la persona. Por tanto, al haberse negociado el inmueble y como parte del precio, estimado en 1.050 millones de pesos, la obligación de pagar y cancelar la hipoteca, tal como se pacta en el contrato, es una obligación civil”, incumplida porque, como consta en los documentos aportados al plenario, exi ste un

precio, estimado en 1.050 millones de pesos, la obligación de pagar y cancelar la hipoteca, tal como se pacta en el contrato, es una obligación civil”, incumplida porque, como consta en los documentos aporta