TSDJ CLO SC - 760013103012201800270-01 Y 012201900108-01 ACUMULADO-(01-11-2022)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

Magistrado Ponente: Dr. HERNANDO RODRÍGUEZ MESA

Referencia: 760013103012-2018-00270-01 y 012-2019-00108-01 Acumulado

Proceso: Verbal Responsabilidad Contractual

Demandante: Hernán Pastrana Montoya

Demandado: Conjunto Residencial El Zaguán de las Quintas

Asunto: Apelación Sentencia

Santiago de Cali, primero de noviembre de dos mil veintidós (2022)

Proyecto discutido y aprobado en Sala Civil de decisión, según acta No. 150 de la fecha

Surtido el traslado de la sustentación del recurso de apelación y de éste a los no apelantes en la forma y términos indicados en el inciso 3º del artículo 14 del Decreto 806 de 2020 que modificó temporalmente el artículo 327 del C. G. del P., procede la Sala a resolver la alzada y definir en consecuencia, lo que en derecho corresponda.

1. SÍNTESIS DEL LITIGIO

Pretende la parte actora que se declare que las decisiones adoptadas por la Asamblea General de copropietarios del Conjunto Residencial El Zaguán de las Quintas -PH-, realizadas el 8 y 15 de septiembre de 2018, son ineficaces, al convocarse sin antes comprobar los imprevistos y la urgencia que las motivó , por ende, no cumple con los requisitos del artículo 47 de la ley 675 de 2001 y el reglamento de pro piedad

son ineficaces, al convocarse sin antes comprobar los imprevistos y la urgencia que las motivó , por ende, no cumple con los requisitos del artículo 47 de la ley 675 de 2001 y el reglamento de pro piedad horizontal.Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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Con la acumulación de demanda se requirió la ineficacia de las decisiones adoptadas el 17 de marzo y 12 de abril de 2019.

Como presupuestos fácticos indicó que mediante Escritura Pública No. 4322 de octubre 20 de 1986 en la Notaria Tercera de Cali, se constituyó como persona jurídica el Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas P.H y por cuenta del documento público 1437 de junio 10 de 2004 de la Notaria Dieciocho de Círculo de Cali , se reformó el reglamento de propiedad horizontal.

El 17 de marzo de 2018 , tuvo lugar la asamblea general ordinaria de propietarios; allí se eligió a los miembros del Consejo de Administración y se ratificó a Yenny Lemus como administradora, quien renunció a partir del 31 de julio de 2018.

El 1 ° de agosto de 2018 , e l órgano competente contrató a la firma Murcia y Agudelo SAS para asumir el rol de administrador, sin embargo, el 29 de agosto , terminó esa relación, designándose en dicho cargo a Sofía Guzmán Mondragón.

El 31 de agosto , Francia Elena Colorado Agudelo - socia de la firma

el 29 de agosto , terminó esa relación, designándose en dicho cargo a Sofía Guzmán Mondragón.

El 31 de agosto , Francia Elena Colorado Agudelo - socia de la firma Murcia y Agudelo SAS -, convocó a asamblea extraordinaria de propietarios para el 8 de septiembre de 2018, para elegir al presidente y secretario de la asamblea , decisiones sobre actuaciones de la administración con gestiones administrativas y financieras y la realización de auditoría desde el año 2015 a la fecha.

El 8 de septiembre se eligió presidente y secretaria - Rosa Emilia Bermúdez y Rocío Castellanos -, sin precisarse los asistentes ni el número de votos; las citadas directivas convocaron a asamblea extraordinaria para el 15 de septiembre de 2018, a fin de elegir otra vezApelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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presidente y secretario de la asamblea , el nuevo Consejo de Administración; la verificación de la auditoría financiera y administrativa - 1º de enero de 2015 al 31 de agosto de 2018 -, aprobación de honorarios; nombramiento de revisor fiscal ; destacó que Rocío Castellanos no es propietaria por lo tanto, no podía convocar una asamblea, máxime sin que existiera necesidades imprevistas o urgentes que afectaran al conjunto.

Agregó que el Juzgado concedió la medida cautelar de suspensión de las decisiones del 8 y 12 de septiembre de 2018, razón por la cual el 23

que afectaran al conjunto.

Agregó que el Juzgado concedió la medida cautelar de suspensión de las decisiones del 8 y 12 de septiembre de 2018, razón por la cual el 23 de febrero el consejo - elegido en la asamblea de marzo de 2018nombró como administradora a Gloria Patricia Ordóñez; sin embargo se quejan porque María de los Ángeles Guerrero – administradora nombrada en la asamblea de 15 de septiembrefue quien convocó a la asamblea ordinaria de 17 de marzo de 2019 y la extraordinaria del 12 de abril de 2019, pese a estar suspendida la decisión que realizó el nombramiento.

2. CONTESTACIÓN

La demanda fue admitida 1 y notificad o el extremo pasivo contest ó oponiéndose a las pretensiones proponiendo las excepciones que denominó: (i) “ineficacia e inoponibilidad de la escritura pública # 1437 del 10 de junio de 2004 de la notaría 18 de Cali -Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal Conjunto Zaguán de las Quintas-”, no aparece registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; (ii) “Inexacta comprensión, interpretación y aplicación de la Ley 675/01 ”, destacó que las actas de las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018 se elaboraron cumpliendo los requisitos – Art. 47 de la Ley 675 de 2001, contó con la asistencia de los propietarios y/o

1 Auto del 6 de diciembre de 2018Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

1 Auto del 6 de diciembre de 2018Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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apoderados; que el artículo 39 ibíd faculta la convocatoria de asamblea cuando se presenten necesidades imprevistas o urgentes que así lo ameriten, sin estipularse requisitos adicionales.

Desarrolladas las etapas del proceso, particularmente lo concerniente a las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento – art. 372 y 373 del C.G.P. – la Juez cognoscente decidió el caso, declarando probada la excepción “Inexacta comprensión, interpretación y aplicación de la Ley 675/01” y por ello, negó las pretensiones de la demanda ; de ese pronunciamiento, se hace la siguiente síntesis:

3. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

La Juez de instancia consideró que las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018 cumplieron con los requisitos del artículo 49 de la Ley 675 de 2.001, al ser convocadas por “un numero plural” de copropietarios, además que “ existían motivos serios y urgentes ” para hacerlo al existir “irregularidades y malos manejos ” administrativos y financieros de los recursos de la propiedad.

En ese sentido, n o existe reparo en la legitimación que tienen los condueños, para reunirse y adoptar las decisiones contenidas en las actas que ahora se fustigan, cumplieron con las formalidades propias para su convocatoria - existencia de motivos de urgencia -, ante “una mala administración ”; además podían elegir nuevos mie mbros del

actas que ahora se fustigan, cumplieron con las formalidades propias para su convocatoria - existencia de motivos de urgencia -, ante “una mala administración ”; además podían elegir nuevos mie mbros del Consejo y administrador, “sin que pueda predicarse …que debía respetarse el período para el que fue elegido el consejo anterior, como si se tratara de un derecho inamovible … se debe respetarse el querer de las mayorías…”

4. DEL RECURSO DE APELACIÓN.Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01

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Oportunamente, la apoderada judicial de la parte demandante, censuró el fallo de instancia , aduciendo que no es cierto que las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018 haya sido convocada por “un número plural y ampliamente suficiente de propietarios”.

Dice que hubo indebida valoración probatoria - documentales y los testimonios-; no se tuvo en cuenta el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 referente al procedimiento que debió seguirse para solucionar el conflicto seguido entre el consejo de administración elegido el 17 de marzo de 2018 y la administración saliente.

Tuvo por demostradas las necesidades imprevistas o urgentes del conjunto en la convocatoria de las mencionadas asambleas; hubo falta de motivación acerca de las convocatorias de 17 de marzo y 12 de abril de 2019 por parte de María de los Ángeles Guerrero, quien desconoció las medidas cautelares decretadas.

Réplica del no apelante.

de motivación acerca de las convocatorias de 17 de marzo y 12 de abril de 2019 por parte de María de los Ángeles Guerrero, quien desconoció las medidas cautelares decretadas.

Réplica del no apelante.

La apoderada judicial del e xtremo pasivo reiteró que las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018 sí fueron convocadas por un número plural de copropietarios, además el resultado de la auditoría demostró que efectivamente bienes y servicios de la copropiedad no estaban siendo administrados de manera correcta.

5. CONSIDERACIONES:

Concurren al presente asunto los presupuestos procesales que permiten decidir el fondo de la controversia, esto es los requisitos necesarios que regulan la constitución y desarrollo formal y válido de laApelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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relación jurídico-procesal. De otra parte, no se avizora la existencia de vicio alguno con entidad de estructurar nulidad procesal no saneable; tampoco merece reparo el presupuesto material de la pretensión atinente a la legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva.

Precisado lo anterior, pasa la Sala a resolver los siguientes problemas jurídicos: i) determinar si las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018, fueron convocadas por los com petentes y ii) si la representante de la época tenía legitimación para convocar la asamblea ordinaria del 17 de marzo de 2019 y la extraordinaria de abril de 2019.

septiembre de 2018, fueron convocadas por los com petentes y ii) si la representante de la época tenía legitimación para convocar la asamblea ordinaria del 17 de marzo de 2019 y la extraordinaria de abril de 2019.

Por la escritura pública 4322 del 20 de octubre de 1986, se constituyó como persona jurídica el Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas y se determinó el reglamento de propiedad horizontal, reformado posteriormente por Escritura Publica # 1437 de 10 de junio de 2004, del cual se lee:

“ARTÍCULO QUINTO DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE: El conjunto Residencial Zagúan de las Quintas Propiedad Horizontal, consta de 74 áreas de terreno privadas y sus respectivas casas de habitación construidas sobre los mismos, identificados casas y lotes en la Nomenclatura Interna del Conjunto con los números consecutivos 1 al 74, incluidos éstos para un total de 74 unidades privadas… cuyos linderos son…”

“ARTÍCULO 31: ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN: La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración y al administrador del Conjunto.Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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ARTÍCULO 31: DE LA ASAMBLEA GENERAL - La asamblea de propietarios estará formada por todos los propietarios de las unidades privadas o por sus representantes, d elegados o mandatarios,

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ARTÍCULO 31: DE LA ASAMBLEA GENERAL - La asamblea de propietarios estará formada por todos los propietarios de las unidades privadas o por sus representantes, d elegados o mandatarios, debidamente constituidos, reunidos con el quórum y en las condiciones previstas en las leyes, decretos y en el presente reglamento. A ella podrán asistir con voz y voto todos ellos… La asamblea es el órgano supremo de la Administración y a través de ella se manifiesta la voluntad de los propietarios y en ella radica la facultad rectora de este régimen jurídico…

ARTÍCULO 33NATURALEZA Y FUNCIONES: La Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica y tendrá como funciones básicas las siguiente: 1 . Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando no lo hubiere hecho el Consejo de Administración …. 5. Elegir y remover a los miembros del Consejo de Administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los periodos establecidos que en su defecto será de un año. (Se destaca)

ARTÍCULO 34 REUNIONES: … La Asamblea se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del Conjunto, por convocatoria del administrador, del revisor fiscal, o de un número plural de propietarios cuyos coeficientes representen al menos la quinta parte de los coeficientes de propiedad.

ARTÍCULO 37 - QUÓRUM Y MAYORÍAS: La Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de los propietarios o representantes, cuya

parte de los coeficientes de propiedad.

ARTÍCULO 37 - QUÓRUM Y MAYORÍAS: La Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de los propietarios o representantes, cuya suma de coeficientes represente al menos el 51% del total y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión”2

2 Página 40 “20190010800”Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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Dentro del expediente se logró comprobar que en la Asamblea del 17 de marzo de 2018, se designó como presidente al señor Hernán García y se ratificó a la administradora Yenni Lemus, quien ejerció el cargo hasta el 31 de julio de 2018; el 1° de agosto el consejo nombró a la firma Murcia Agudelo SAS - Francia Elena Colorado Agudelo - en el cargo de administrador, sin embargo, el 31 de agosto de 2018 3el presidente del Consejo le comunicó la terminación del contrato de administración y que la entrega del cargo se realizaría el 3 de septiembre.

Obra igualmente petición del 23 de agosto de 2 018 elevada por 2 2 condóminos solicitado a la Administradora – Francia Elena Coloradoque convoque a “asamblea extraordinaria con el objeto de informar a la Asamblea el estado real financiero y administrativo de la Unidad…”4; el 31 de agosto , la Representante legal del Conjunto , informa que el sábado 8 de septiembre de 2018 a las 5: 00 pm se llevará a cabo

Asamblea el estado real financiero y administrativo de la Unidad…”4; el 31 de agosto , la Representante legal del Conjunto , informa que el sábado 8 de septiembre de 2018 a las 5: 00 pm se llevará a cabo asamblea extraordinaria, donde se elegiría presidente y secretario de la asamblea y se adoptarían “ decisiones frente a las actuaciones del consejo de administración y la administración , con relación a las gestiones administrativas y financieras del Conjunto . 4. Solicitud de auditoría financiera y administrativa desde el año 2015 a la fecha …”

En la Asamblea se cumplió con el orden del día , se nombró a Rosa Emilia Bermúdez como presidente y a Rocío Castellanos como secretaria, se discutieron los temas de las gestiones de administración - “no se entregó la chequera, ni el CDT por parte del presidente de consejo… el manejo que le dieron al dinero d el fondo de improvisto no es el correcto porque fue depositado en un CDT… sin poderse disponer de él en forma inmediata…, no se tuvo acceso a la información bancaria durante el mes de nuestra gestión…, todos los archivos del computador

3 Página 250 4 Página 123 “03AdmisionDemanda”Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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fueron borrados,… no existe libro oficial de actas del consejo…, no hay carpetas con registro de mantenimiento preventivo de las cámaras de vigilancia…, el contrato con la empresa de seguridad no estaba actualizado,… no se encontró archivo con los procesos legales que actualmente se adelanta en contra del conjunto…, pago de facturas de

carpetas con registro de mantenimiento preventivo de las cámaras de vigilancia…, el contrato con la empresa de seguridad no estaba actualizado,… no se encontró archivo con los procesos legales que actualmente se adelanta en contra del conjunto…, pago de facturas de 2017 que no quedaron causadas… ”; se acordó citar a asamblea extraordinaria para el 15 de septiembre , lo cual fue aceptado por el 67.67% del quórum.

El 11 de septiembre 5 las señoras Rosa Emilia Bermúdez y Rocío Castillo - presidente y secretaria asamblea del 8 de septiembre – publicitaron la fecha de l a asamblea General Extraordinaria pa ra el sábado 15 de septiembre de 2018 a las 5:00 PM , en la que se elegiría al “ nuevo c onsejo de administración ”, “ a la persona que realizará Auditoría Financiera y Administrativa …, nombramiento … del revisor fiscal…, informe de estados financieros”6.

La mentada reunión tuvo una asistencia del 89.28% de copropietarios, se eligió a Rosa Emilia Bermúdez presidenta y a Luz Miryam Garzón como secretaria de la asamblea general , se eligió al consejo de administración y se aprobó el presupuesto de $4.500.000 para la realización del trabajo de auditoría del periodo 2015 a 2018.

De la prueba documental – solicitud de prop ietarios a asamblea extraordinaria - y los testimonios de Francia Elena Colorado, Maritza Hincapié, Rocío Castillo, Jorge Montoya, Gerardo Humberto Arismendi Correa son unánimes en indicar que l as mencionadas asambleas extraordinarias fueron convocadas “por un número plural de

Hincapié, Rocío Castillo, Jorge Montoya, Gerardo Humberto Arismendi Correa son unánimes en indicar que l as mencionadas asambleas extraordinarias fueron convocadas “por un número plural de propietarios” y al considerar que el consejo, ni la administradora estaban

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realizando una adecuada gestión administrativa y financiera decidieron realizar una au ditoría y el cambio tanto del Consejo como de la administradora.

Que en Resolución N° 4161.010.21.1402.2018 del 3 de octubre de 2018 se inscribió a María de los Ángeles Guerrero Zamora como administradora y representant e legal del Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas, nombrada mediante acta N° 002 de septiembre 17 del 2018 por el consejo de administración “para el periodo comprendido desde septiembre del 2018 y hasta que el órgano competente tome otra decisión …”7.

Por lo anterior, útil es memorar que el artículo 39 de la ley 675 de 2001, prevé: “…. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio

que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.”

Precisado lo anterior, la Sala concluye que las asambleas extraordinarias del 8 y 15 de septiembre de 2018 fueron convocadas

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por un número plural de propietarios el cual fue superior a la quinta parte que exige la Ley - Art. 39 Ley 675 de 2001-, memórese que la unidad está constituida por 74 casas – Art. 5° Reglamento de PH-, la solicitud para la primigenia asamblea extraordinaria fue solicitada por 22 condóminos8 y la segunda se decidió convocarse en la asamblea que se realizó el 8 de septiembre por el 67.67% de los copropietarios 9, de ahí que, la exigencia de validez en lo que hace al llamado de la reunión está a tono con la reglamentación de rigor, para el caso el artículo 34 del reglamento de propiedad horizontal y el inciso 2º del artículo 39 de la Ley 675, sin que haya razón válida para discutir tal circunstancia.

está a tono con la reglamentación de rigor, para el caso el artículo 34 del reglamento de propiedad horizontal y el inciso 2º del artículo 39 de la Ley 675, sin que haya razón válida para discutir tal circunstancia.

Ahora, es argumento insistente de la parte demandante el que la asamblea del 8 de septiembre de 2018, se comunicó por quien ese momento no tenía la condición de representante legal – 31 de agosto de 2018 por Francia Elena Colorado Agudelo –; sin embargo, según la documentación y demás pruebas que obran en el expediente, aquella sí tenía esa condición y era la administradora de la unidad residencial; nótese que el presidente del consejo solo en dicha calenda le comunicó que terminaba el contrato de administr ación de la firma y que el cargo lo debía entregar el 3 de septiembre 10; ya para la segunda reunión extraordinaria, la convocatoria se comunicó por intermedio de la s señoras Rosa Emilia Bermúdez y Rocío Castellanos – presidente y secretaria de la asamblea extraordinaria del 8 de septiembre-, a través de aviso y se fijó los temas a tratar.

Así las cosas, las decisiones adoptadas en las asambleas del 8 y 15 de septiembre de 2018 se llevaron a cabo atendiendo lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y en el artículo 34 del reglamento de propiedad horizontal , ello es convocada por un número plural de

8 Páginas123-125”AdmisionDemandaTramite” 9 Página80 10 Página 50Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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condóminos y las decisiones se adoptaron con el quórum decisorio 67.67% y 66,29 respectivamente.

Destáquese que en la reunión extraordinaria del 15 de septiembre de 2018, la asam blea nombró consejo de administración, lo cual valga precisar fue indicado en el orden del día; ese órgano actuó dentro de sus funciones al tener competencia para ello, al tenor con lo dispuesto en el numeral 5° del Artículo 34 Reglamento de propiedad horizontal.

El consejo elegido en la citada asamblea, en Acta N° 02 del 17 de septiembre de 2018 , nombró a María de los Ángeles Guerrero de Zamora como administradora y representante legal del conjunto residencial El Zagúan de las Quintas y en Resolución del 3 de octubre de 2018, la Secretaría de Seguridad y Justicia la inscribió.

Bueno es puntualizar que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. ….” (Se destaca)

Por lo anterior, es claro que el consejo de administración estaba

administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. ….” (Se destaca)

Por lo anterior, es claro que el consejo de administración estaba facultado para elegir a la señora María de los Ángeles Guerrero Zamora como administradora del Conjunto residencial y era ella quien ostentaba la representación legal de la unida d, máxime cuando la Secretaría de Seguridad y Justicia de la Alcaldía de Santiago de Cali la inscribió como tal en Resolución del 3 de octubre de 2019.Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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En lo que hace a las necesidades imprevistas o urgentes del edificio igualmente quedó comprobado dentro del expediente ; obsérvese que dentro de los puntos de la reunión del 8 de septiembre , se indicó “decisiones frente a actuaciones del consejo y administración con gestiones administrativas y financieras …” y auditoría del 2015; que en el desarrollo de dicha asamblea se puso en conocimiento el no acceso a la información bancaria, la no disposición de la chequera, la no actualización de los contratos de administración y vigila ncia; inexistencia de comprobantes de egresos sobre la liquidación de la comisión de la venta de gaseosas, que los dineros de las ventas de las gaseosas no se consignaba n oportunamente; lo que motivó a la asamblea a realizar auditoría y tomar medidas sobre el particular.

Además, dentro de las pruebas documentales se allegó la tantas veces aludida auditoría de estados financieros y gestión administrativa ,

gaseosas no se consignaba n oportunamente; lo que motivó a la asamblea a realizar auditoría y tomar medidas sobre el particular.

Además, dentro de las pruebas documentales se allegó la tantas veces aludida auditoría de estados financieros y gestión administrativa , rendida por la contadora pública Olga Lucía Duque Murillo quien encontró los siguientes hallazgos:

En el año 2017 no se efectuaron las conciliaciones bancarias del Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas de la cuenta corriente de AV Villas y Certivillas; se evidencia el retiro de Certivillas por valor de $33.000.0000 para la ape rtura de un CDT a 90 días por valor de $33.000.0000; en el 2018 no se realizaron conciliaciones de los meses de enero a abril, junio ni agosto.

“… Se giraron cheques correspondientes a la restitución del fondo de caja menor, sin cumplir con los protocolos establecidos en el manejo de la caja. Toda solicitud de reintegro debió estar soportadas con facturas de y recibos a nombre del Zaguán de las Quintas.Apelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH _______________________________________________________________________________

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Los siguientes cheques girados a nombre de la Administradora Genny

G. Lemos como anticipo sin soporte , fueron registrados a una cuenta por cobrar a la señora Lemos, hasta que efectuara la legalización… No se evidencia el informe jurídico sobre los cobros pre jurídicos de las casas que presentan deudas a más de 90 días.

No se encuentran impresas y archivadas las facturas o cuentas de cobro

se evidencia el informe jurídico sobre los cobros pre jurídicos de las casas que presentan deudas a más de 90 días.

No se encuentran impresas y archivadas las facturas o cuentas de cobro de los años 2015, 2016, 2017 y 2018 por concepto de administración, los cuales son documento soporte de la contabilidad . … El manejo contable sobre la compra de activos fijos no cumple con la política contable adoptada para el Conjunto, no con la orientación Técnica N° 15 emitida por el consejo técnico de la contaduría pública.

En el año 2017 en el monto estimado para el presupuesto de seguros estaba incluido el valor correspondiente a áreas privadas y áreas comunes, siendo lo correcto solo áreas comunes; originándose este sobrecosto un mayor valor cobrado en las cuotas de administración …

… Al 31 de agosto de 2018 no se ha efectuado la monetización del fondo de imprevistos por el periodo de enero a ago sto presentando un saldo pendiente por monetizar de $1.907.198.

… Le empresa Formas Soluciones Integradas SAS, efectuó la revisión de la cerca eléctrica en el Conjunto y sobre la cual evidencia que esta no posee marca, no tiene rótulo como exige el Retie, falta el certificado de conformidad. No está autorizado para instalarse en sectores residenciales.

… La auditoría evidenció 4 registros contables por $12.184.041 que afectan negativamente el patrimonio durante el año 2015 . Estos registros no cuentan con la debida nota contable ni con soportes queApelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH

registros no cuentan con la debida nota contable ni con soportes queApelación Sentencia Rad. N° 012-2018-00270-01 Hernán Pastrana Montoya Vs. Conjunto Residencial el Zaguán de las Quintas PH ______________________________________