TSDJ CLO SC - 760013103012202000174-01-(20-04-2023)

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

RAMA JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL

MAGISTRADO PONENTE

JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA

Santiago de Cali, veinte (20) de abril de dos mil veintitrés (2023).

Aprobado en acta de Sala Virtual de la misma fecha.

RESUÉLVESE el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO 12 CIVIL DEL CIRCUITO, el 19 de octubre de 2021, dentro del proceso de responsabilidad civil contractual, adelantado por LUIS FERNANDO JARAMILLO BOTERO en contra de CARLOS ALFREDO ENDO PLATA y DIANA ANDREA PLATA NOREÑA; en obedecimiento a lo resuelto por la H. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sede constitucional, según sentencia de tutela del 29 de marzo del año en curso.

I. ANTECEDENTES

1.2. Pretensiones:

Se declare: i) La existencia del contrato promesa de compraventa celebrado el día 3 de noviembre de 20 16, entre los señores Carlos Alfredo Endo Plata y Diana Andrea Plata Noreña, en calidad de promitentes vendedores y Luis Fernando Jaramillo Botero, en su condición de promitente comprador; ii) El incumplimiento del precitado contrato por la parte demandada , al no suscribir la escritura pública una vez finalizó el proceso de adjudicación de sucesión; y, iii) Se ordene el cumplimiento de sus obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa y

precitado contrato por la parte demandada , al no suscribir la escritura pública una vez finalizó el proceso de adjudicación de sucesión; y, iii) Se ordene el cumplimiento de sus obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa y suscriban la escritura pública protocolaria respecto de los inmuebles identificados con M.I. 370 -164657 y 370 -164660. Lo anterior, se sustenta en los sigui entes supuestos fácticos:

1.2. Hechos:

El demandante, en su condición de promitente comprador, celebró con los demandados un contrato de promesa de compraventa, el día 3 de noviembre de 2016, relativos a la compraventa de los inmuebles identificados con M.I. 370-164567 y M.I. 370-164660.Responsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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El p recio estipulado por los inmuebles prometidos en venta fue la suma de $380.000.000 pagaderos así: i) A la firma de la promesa de compraventa la suma de $30.000.000, los cuales se pagarían $15.200.000 al agente inmobiliario, señor Alex Zaninovich, por concepto de comisión por la venta de los predios y la suma de $14.800.000 mediante transferencia bancaria a la cuenta de la señora Diana Andrea Plata Noreña. El saldo, esto es, la suma de $350.000.000 así: la suma de $50.000.000 mediante transferencia bancaria el día 10 de diciembre de 2016, la suma de $120.000.000 el día 10 de enero de 2017 igualmente mediante

$50.000.000 mediante transferencia bancaria el día 10 de diciembre de 2016, la suma de $120.000.000 el día 10 de enero de 2017 igualmente mediante transferencia bancaria y la suma de $180.000.000 mediante un desembolso de crédito hipotecario por parte de la entidad financiera Bancolombia S.A. que so licitó el demandante, el cual se haría efectivo una vez la escritura pública estuviese a favor de dicha entidad y se encontrara registrada en la oficina de registro e instrumentos públicos del círculo correspondiente.

Las partes promitentes modificaron l a cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa y en el parágrafo primero, reconocieron:" sin embargo tienen plena conciencia que el pago del inmueble prometido en venta está sujeto a un desembolso de crédito hipotecario por parte de la entidad "B ANCOLOMBIA", por lo cual si el Banco determina que la escritura pública de compraventa debe otorgarse en una notaría diferente a la antes acordada, las partes lo aceptan desde este momento y mínimo dos (2) días antes a la fecha del cumplimiento elaborarán y otorgarán un "OTRO SÍ" que hará parte integrante del presente contrato donde conste la notaría que el Banco haya determinado, el lugar, la fecha y la hora.

Indicó que, la escritura pública no se llevó a cabo en la fecha estipulada, puesto que los demandados tenían pendiente la adjudicación de una parte de los bienes en un proceso sucesoral, en virtud de la adquisición que habían hecho de unos derechos herenciales sobre dichos bienes y a su vez el demandante estaba sujeto al desembolso de un crédito hipotecario, por lo que se requería la garantía hipotecaria

proceso sucesoral, en virtud de la adquisición que habían hecho de unos derechos herenciales sobre dichos bienes y a su vez el demandante estaba sujeto al desembolso de un crédito hipotecario, por lo que se requería la garantía hipotecaria o gravamen real, el cual debía ser inscrito para su posterior desembolso y se estaba esperando la finalización del proceso sucesorio respectivo, a fin de que Bancolombia S.A. realizara el correspondiente estudio de títulos que diera vía libre a la negociación realizada.

Al demandante le fue entregada la posesión de dichos bienes inmuebles, faltando solo la tradición de los mismos, indicó que pagado la suma de $40.000.000 del precio acordado a la firma de la promesa de compraventa que era solo de $30.000.000, estando dispuesto a cancelar la totalidad de la escritura pública, señaló que, realizó los pagos de administración e impuesto predial de los precitados inmuebles, así mismo, mejoras y mantenimientos sobre los mismos y es el actual presidente del consejo de administración, es decir, ha actuado con ánimo de señorResponsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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y dueño estando pendiente el título que lo acredite como tal, el que está reclamando mediante el presente proceso declarativo.

Los demandado s adquirieron por adjudicación en la sucesión derecho de cuota, mediante escritura 34030 del 26 de septiembre de 2019 de la Notaría Sexta del Círculo de Cali, como lo demuestran los certificados de tradición, por lo que está

mediante escritura 34030 del 26 de septiembre de 2019 de la Notaría Sexta del Círculo de Cali, como lo demuestran los certificados de tradición, por lo que está perfeccionada la tradición total de los bienes inmuebles y desde dicha fecha pueden llevar a cabo el proceso de escrituración a favor del demandante.

II. POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

2.1. Se pronunció acerca de los hechos de la demanda y sostuvo que, frente al contenido del parágrafo de la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa es cierto, pero el mismo no comporta per se una modificación a dicha disposición contractual, tan to el parágrafo y cláusula conforman una única estipulación pactada entre las partes que debe ser interpretada de manera armónica con el resto del texto del contrato.

Resaltó que, en la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa expresamente se dejó sentado que “sólo se podrá prorrogar el término para el cumplimiento de las obligaciones que por este contrato se contraen, cuando así lo acuerden las partes mediante "OTRO SÍ" que se agregue al presente instrumento, firmado por ambas partes por lo menos con dos días hábiles de anticipación al término inicial señalado para la extensión de la escritura pública ”, documento que no se aportó por la parte demandante ya que no existe, tratando de confundir al Juzgado con este argumento.

La parte demandan te incumplió las obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa, toda vez que previo al día 10 de febrero del año 2017 a las 10 horas, debió cumplir con las obligaciones de conformidad con lo pactado; sin

La parte demandan te incumplió las obligaciones contenidas en el contrato de promesa de compraventa, toda vez que previo al día 10 de febrero del año 2017 a las 10 horas, debió cumplir con las obligaciones de conformidad con lo pactado; sin embargo, señaló que el pago que d ebió realizarse el 3 de noviembre de 2006 se hizo a destiempo, esto es, el 11 de noviembre de la misma anualidad. El otro rubro a favor de un tercero no se tiene certeza acerca del cumplimiento del mismo. El pago se efectuó de forma tardía y por un monto i nferior al pactado, debiéndose haber pagado el día 10 de diciembre del año 2016 la suma de $50.000.000; sin embargo, solo se pagó el día 29 de diciembre del año 2016 la suma de $15.000.0000 quedando un saldo insoluto de $35000.000 que nunca fue pagado, al igual que el saldo restante.

Señaló que, no se otorgó la escritura pública por cuanto el demandante incumplió con la totalidad de las obligaciones dinerarias que contrajo, las cuales eran primeras en el tiempo dentro de las fases contractuales pactadas en la promesa de compraventa.Responsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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Afirmó que, al demandante no se le entregó la posesión del inmueble, fue autorizado para representar a los demandados ante los órganos administrativos de la copropiedad en la cual se encuentran ubicados los inmuebles, otra cosa es que de

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Afirmó que, al demandante no se le entregó la posesión del inmueble, fue autorizado para representar a los demandados ante los órganos administrativos de la copropiedad en la cual se encuentran ubicados los inmuebles, otra cosa es que de manera abusiva, desbordando la autorización concedida y acudiendo a vías de hecho, efectuó daños irreparables, se aclara que, al tenor de lo pactado en la cláusula séptima, la entrega solamente se verificaría una vez cumplida la totalidad de las obligaciones a cargo de promitente comprador, las cuales nunca se cumplieron.

Explicó que, aunque la escritura de sucesión si existe es irrelevante, ya que las obligaciones pactadas entre las partes eran de ejecución sucesiva y escalonada y quien primero incumplió fue el demandante.

Se opuso a todas y cada una de las pretensiones, por cuanto el demandante al ser el primero en el tiempo en incumplir con lo pactado, declinó en su intención en continuar con el contrato de promesa de compraventa en los términos acordados.

Formuló como excepciones:

● “Contrato no cumplido”: Explicó qu e, el artículo 1609 del Código Civil incorpora en el ordenamiento jurídico lo que jurisprudencialmente se ha denominado la excepción de contrato no cumplido, la cual debe analizarse a la luz de la relación contractual sinalagmática concreta, pues es de sum a relevancia entender si las prestaciones recíprocas entre las partes eran de ejecución simultánea o sucesiva. En este caso, quien primero incumplió fue el demandante, quien omitió efectuar una serie de pagos a los demandados, en las estrictas

entender si las prestaciones recíprocas entre las partes eran de ejecución simultánea o sucesiva. En este caso, quien primero incumplió fue el demandante, quien omitió efectuar una serie de pagos a los demandados, en las estrictas circunstancias de tiempo, modo y lugar pactadas en el contrato de promesa de compraventa. Por lo anterior, los demandados quedaron relevados del cumplimiento de cualquier clase de prestación, ya que siendo el demandante el primero en incumplir, los relevó de cualquier clase de carga relativa al contrato de promesa celebrado.

● “Inexistencia de los elementos que configuran la posesión”: Afirmó que, el demandante no es poseedor de los bienes prometidos en venta, por cuanto los elementos establecidos en el artículo 762 del Código Civil no se cumplen, ya que la entrega de los inmuebles era una etapa contractual posterior incluso a la escrituración de los bienes prometidos en venta y aunque es claro que los mismos nunca fueron entregados al demandante, si así hubiere sido, no es posesión.Responsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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2.2. Demanda de Reconvención (resolución contrato de compraventa):

2.2.1. Pretensiones: Se declare que, el demandado en reconvención incumplió de manera primigenia el contrato de promesa de compraventa suscrito el 3 de noviembre de 2016 y, en consecuencia, se ordene la resolución del precitado contrato y se ordene indemnización de perjuicios a favor de los demandantes consistente en el pago de las siguientes sumas de dinero:

noviembre de 2016 y, en consecuencia, se ordene la resolución del precitado contrato y se ordene indemnización de perjuicios a favor de los demandantes consistente en el pago de las siguientes sumas de dinero:

1. $81.267.718 constitutiva de los gastos en los que incurrieron en razón a los daños ambientales generados por el demandado, en los inmuebles prometidos en venta; ii) 20 smlmv a título de perjuicios morales en razón al sufrimiento padecido por los demandantes en reconvención a raíz de los daños causados e n los inmuebles. iii) $30.000.000 por concepto de arras de retracto pactadas, los cuales deberán ser completados por el demandado en reconvención en favor de los demandantes, pudiendo conservar éstos con fuerza de cosa juzgada la parte del precio abonada; y, iv) $4.850.000 y $24.000.000 por concepto de daño emergente, representado en el pago de los honorarios de abogado cancelados por la parte demandante en reconvención a través de contrato de prestación de servicios, en razón a las diferentes actuaciones judiciale s que han debido adelantar.

Solicitó subsidiariamente que, se declare el mutuo disenso tácito del contrato de promesa de compraventa y como consecuencia de lo anterior, se ordenen las restituciones mutuas a que hubiere lugar y se realice la condena en costas y agencias en derecho que se generen en el presente proceso.

2.2.2. Hechos:

Señaló que, se celebró entre las partes, un contrato de promesa de compraventa, el día 3 de noviembre de 2016, cuyo objeto se contrajo a la compraventa de dos

2.2.2. Hechos:

Señaló que, se celebró entre las partes, un contrato de promesa de compraventa, el día 3 de noviembre de 2016, cuyo objeto se contrajo a la compraventa de dos inmuebles identificados con MI. 370 -0164567 y 370-164660. Indicó que las partes contrajeron obligaciones.

El demandado debía realizar unos pagos así: i) La suma de $30.000.000 el 3 de noviembre de 2016, los cuales se pagarían $15.200.000 al agente inmobiliario, señor Alex Zaninovich, por concepto de comisión por la venta de los predios y la suma de $14.800.000 mediante transferencia bancaria a la cuenta de la señoraResponsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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Diana Andrea Plata Noreña. El saldo, esto es, la suma de $350.000.000 así: la suma de $50.000.000 mediante transferencia bancaria el día 10 de diciembre de 2016, la suma de $120.000.000 el día 10 de enero de 2017 y la suma de $180.000.000 mediante un desembolso de crédito hipotecario por parte de la entidad financiera BANCOLOMBIA S.A. que solicitó el demandando (en reconvención), el cual se haría efectivo una vez la escritura pública estuviese a favor de dicha entidad y se encontrara registrada en la oficina de registro e instrumentos públicos del círculo correspondiente.

Los demandantes se obligaron a suscribir la escritura pública de compraventa que

de dicha entidad y se encontrara registrada en la oficina de registro e instrumentos públicos del círculo correspondiente.

Los demandantes se obligaron a suscribir la escritura pública de compraventa que perfeccionarían el día 10 de febrero de 2017 a las 10:00 am en la Notaría 21 del Círculo de Cali.

Conforme con lo anterior, el primero que debió cumplir con las obligaciones es el demandado, al respecto el pago que debía realizar el 3 de noviembre de 2016 se hizo el 11 de noviembre de 2016, el pago para el 10 de diciembre de 2016 se hizo por un monto inferior e igualmente a destiempo, ya que solo canceló $15.000.000 el 29 de diciembre de 2016, las sumas que debía pagar el 10 de enero de 2 017 no fue cancelada.

Se autorizó al demandado para que representare a los demandantes frente a los órganos de administración de la propiedad horizontal en la cual se encuentran ubicados los inmuebles. Sin embargo, desbordando la autorización concedida acudió a vías de hecho para intervenir físicamente los inmuebles prometidos en venta, beneficiándose de la ausencia de los demandados al encontrarse fuera del País en ese momento.

La Corporación Autónoma Regional del Valle del Cauca (en adelante C.V.C.) d io apertura a un proceso administrativo de carácter sancionatorio en contra del demandado, con radicado 0761 -475062020 y 0761 -503962020 y señaló que los daños ocasionados deben ser compensados y mitigados, para dicho efecto requiere el pago por concepto de daño emergente por la suma de $81.267.718.

daños ocasionados deben ser compensados y mitigados, para dicho efecto requiere el pago por concepto de daño emergente por la suma de $81.267.718.

Explicó que, los demandantes tuvieron que contratar abogado y pagar honorarios por la suma de $4.850.000, en razón a la necesidad de recaudar material probatorio para la denuncia que se instauró contra el demandado para evitar una sanción ante la C.V.C., por los movimientos de tierra realizados en los inmuebles objeto de compraventa, sin la respectiva licencia ambiental. Adicionalmente, debieron obligarse en la suma de $24000.000, con el fin de ejercer efectivamente su defensa como parte demandada y como parte demandante en reconvención en el proceso de referencia.Responsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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Las anteriores actuaciones, han generado además un alto grado de zozobra, aflicción y congoja a los demandantes, constitutivo de perjuicio moral que debe ser indemnizado.

2.2.3. Contestación demanda de reconvención:

Explicó que, conforme con el Código Civil frente a un contrato prometido la naturaleza y consecuencias jurídicas son diferentes. El demandado ostenta la calidad de comerciante, si el acto fuera mercantil para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comercial (Art. 22 del C. De Co).

El demandado se comprometió a hacer los pagos en unas fechas posteriores y específicas, pero posteriormente y en el parágrafo de la cláusula quinta (5) del

por las disposiciones de la ley comercial (Art. 22 del C. De Co).

El demandado se comprometió a hacer los pagos en unas fechas posteriores y específicas, pero posteriormente y en el parágrafo de la cláusula quinta (5) del contrato establecieron:" ... Sin embargo tienen plena conciencia que el pago del inmueble prometido en venta está sujeto a un desembolso de Crédito Hipotecario por parte de la entidad "BANCOLOMBIA", por lo cual si el banco determina que la escritura pública de compraventa debe otorgarse en una notaría diferente a la antes acordada las partes lo aceptan desde este momento y mínimo dos (2) días antes a la fecha del cumplimiento elaborarán y otorgarán un "OTRO SÍ" que hará parte integrante del presente contrato donde conste la notaría que el banco haya determinado, el lugar, la fecha y la hora".

El artículo 2° de la ley 153 de 1887 establece: "La ley posterior prevalece sobre la anterior. En caso de que una ley posterior sea contraria a otra anterior, y ambas preexistentes al hecho que se juzga se aplicara la ley posterio r". Dicho principio se sustenta en que "el contrato es ley para las partes". Señaló que, las partes telefónicamente ratificaron la modificación al pago y la escrituración de los inmuebles hasta tanto no se culminara el proceso que permitiera realizar la transferencia de los inmuebles.

La escritura pública que perfeccionaba el contrato suscrito entre las partes, se solemnizaba el 10 de febrero de 2017 a las 10:00 am en la Notaría 21 del Círculo de Cali, situación que no se llevó a cabo ya que los demandantes (en reconvención)

solemnizaba el 10 de febrero de 2017 a las 10:00 am en la Notaría 21 del Círculo de Cali, situación que no se llevó a cabo ya que los demandantes (en reconvención) tenían pendiente la adjudicación de una parte de los bienes en un proceso sucesoral y a su vez el demandado estaba sujeto a un desembolso de un crédito hipotecario, por lo que se requería la escrituración de los bienes inmuebles, explicó que estaba a la espera de la finalización del proceso sucesorio, a fin que Bancolombia S.A. realizara el estudio de títulos y diera vía libre a la negociación.

Las partes renunciaron expresamente al incumplimiento, al establecer en la cláusula novena ”ARRAS”, de acuerdo con este pacto, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras perdiéndolas y el q ue las ha recibido, restituyéndolas dobladas. Además, las partes podrán hacer efectivo elResponsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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pacto sin acudir a la vía jurisdiccional, ocurrido lo cual se entenderá que las partes quedan en libertad por causa del incumplimiento, sin que haya lugar a la aplicación de lo dispuesto en el Código Civil, artículos 1935 a 1938 régimen al cual las partes renuncian expresamente.

Por otra parte, señaló que no existe constancia alguna de haberse otorgado poder, ni especial, ni general del que pueda deducirse que el dem andado, en actuación alguna hubiera representado a los señores demandantes en reconvención. El

renuncian expresamente.

Por otra parte, señaló que no existe constancia alguna de haberse otorgado poder, ni especial, ni general del que pueda deducirse que el dem andado, en actuación alguna hubiera representado a los señores demandantes en reconvención. El demandado en reconvención desde la entrega material (posesión) que le hicieron de los inmuebles, ha venido actuando dentro de la parcelación o condominio como propietario de los bienes inmuebles hasta el punto de haber ocupado el cargo de presidente en el consejo de administración. De igual manera ha llevado a cabo mejoras en los bienes inmuebles.

Respecto al proceso ambiental, explicó que se le dio apertura en contra del demandado, por tanto, quien va resultar con perjuicios patrimoniales es el investigado, sí el precitado señor actuara con poder como lo aducen los demandantes, sería contra éstos que se hubiere iniciado la investigación, sin embargo, los movimie ntos de tierra y mejoras que ha realizado en los lotes de terreno los hizo en virtud de la entrega material, como principio de cumplimiento del contrato.

De igual manera y dado que al mismo se le hizo la entrega material del bien inmueble, faltando simplemente la tradición, no se entiende como los demandantes pueden sufrir perjuicio alguno.

Se opuso a todas y cada una de las pretensiones principales y subsidiarias formuladas en la demanda de reconvención, indicó que, el pacto comisorio es una estipulación en virtud de la cual las partes establecen que, si no se cumple lo pactado, el contrato quedará sin efecto. En otras palabras, es la condición resolutoria tácita, pero expresada, convenida. Las partes renunciaron expresamente

estipulación en virtud de la cual las partes establecen que, si no se cumple lo pactado, el contrato quedará sin efecto. En otras palabras, es la condición resolutoria tácita, pero expresada, convenida. Las partes renunciaron expresamente a ella. "sin que haya lugar a la aplicación de lo dispuesto en el Código Civil, artículos 1935 a 1938 régimen al cual las partes renuncian expresamente."

En virtud de lo anterior, se debe ordenar el cumplimiento del contrato, es decir, la tradición de los bienes inmuebles, toda vez que como indique ya se dio por parte de los demandantes la entrega material (posesión) de los bienes inmuebles faltando simplemente la tradición.Responsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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III.SENTENCIA RECURRIDA

3.1. La sentencia de primera instancia respecto a la demanda inicial declaró probada la excepción de contrato no cumplido y, por tanto, negó las pretensiones; frente a la demanda de reconvención, resolvió de clarar que el demandado incumplió el contrato de promesa de compraventa, en consecuencia, declaró resuelto el mismo y ordenó el pago de las restituciones que consideró probadas.

Para resolver la demanda in icial, consideró que, el demandante no probó habe r dado cumplimiento a las obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa en relación con las sumas de dinero y fechas en las cuales debían realizar los pagos, fechas que no fueron modificadas mediante la suscripción de un “otro sí” de mutuo acuerdo, ni tampoco de manera verbal, por la totalidad de los

compraventa en relación con las sumas de dinero y fechas en las cuales debían realizar los pagos, fechas que no fueron modificadas mediante la suscripción de un “otro sí” de mutuo acuerdo, ni tampoco de manera verbal, por la totalidad de los contratantes.

No es de recibo que el demandante se excuse en un aparente acuerdo verbal para no haber dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, máxime cuando indicó en su interrogatorio de parte que se dedica a la compra y venta, y en general al comercio de bi enes inmuebles desde hace años, razón por la cual conocía que cualquier modificación al contrato debía realizarse a través de un documento escrito en el cual conste la voluntad de todos los promitentes. Al no habérse realizado los pagos de manera completa en las fechas establecidas, no estaban los demandados en mora de cumplir con la suscripción de la escritura de compraventa que perfeccionaría la negociación, ante el incumplimiento primigenio del demandante.

Respecto a la demanda de reconvención, indicó que tuvo en cuenta ciertos aspectos probatorios de la inicial demanda. S eñaló que los demandados no se hicieron presentes en el lugar y fecha establecida para suscribir la escritura pública de venta; sin embargo, ante el incumplimiento del demandado con los pagos fijados para los días 10 de diciembre de 2016 y 10 de enero de 2017, los demandantes quedaron eximidos de ejecutar la siguiente prestación, que como se indicó carece de exigibilidad ante el incumplimiento de los pagos.

Se adujo por la parte demandada que es comerciante y en ese orden de ideas, la legislación aplicable al contrato es la legislación comercial, por lo cual, los

exigibilidad ante el incumplimiento de los pagos.

Se adujo por la parte demandada que es comerciante y en ese orden de ideas, la legislación aplicable al contrato es la legislación comercial, por lo cual, los demandantes tenían la obligación de suscribir la escritura de venta, lo cual no sucedió, sustrayéndose a la obligación principal de hacer, no resulta de recibo dicho argumento, ya que en ningún momento indicó que actuaba en calidad de comerciante al momento de suscribir el contrato de promesa de compraventa, pues esto no quedó estipulado ni en el contrato, ni en la demanda, ni en el interrogatorioResponsabilidad civil contractualApelación sentencia Luis Fernando Jaramillo Botero vs. Carlos Alfredo Endo Plata y otra Rad. 7600131-03-012-2020-00174-01

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de parte practicado, por lo cual, es claro que el contrato de promesa de compraventa fue realizado de conformidad con la ley civil y el demandado actuó en calidad de persona natural, pretendiendo traer a colación argumentos extemporáneos y que no se encuentran probados.

Es así como se tiene por establecido, que el demandado según lo indicó en su interrogatorio de parte, nunca se entendió con el señor Carlos Alfredo Endo (demandante), y e n ese sentido, no se cumple el requisito exigido por la ley comercial frente a las obligaciones, toda vez que confesó que las supuestas modificaciones respecto a las fechas de los pagos, fueron concertadas únicamente con el consentimiento de la señora Diana Andrea Plata (demandante), es decir, sin el consentimiento de todas las partes contratantes, y en tal sentido resultan inválidas para modificar la promesa de compraventa.

con el consentimiento de la señora Diana Andrea Plata (demandante), es decir, sin el consentimiento de todas las partes contratantes, y en tal sentido resultan inválidas para modificar la promesa de compraventa.

Conforme con lo antes expuesto, no se explica c omo se asegura , que los demandantes estaban en la obligación de suscribir la escritura pública de venta el día 10 de febrero de 2017, cuando el demandado solo había pagado un pequeño porcentaje del precio pactado, y había incumplido en los pagos fijados para los días 10 de diciembre de 2016 y 10 de enero de 2017.

En conclusión, es procedente acceder a las pretensiones principales de la demanda de reconvención y declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 03 de noviembre del año 2016, ante el incumplimiento de las obligaciones que tenía a cargo el demandado. Frente a las restituciones mutuas que deben realizarse las partes ante la declaración de resolución del contrato de promesa de compraventa, declaró las que consideró probadas.

IV.RECURSO DE APELACIÓN

4.1. Inconforme con lo decidido el apoderado de la parte promitente compradora (demandada en reconvención), interpuso recurso de apelación en el cual indicó los reparos concretos y realizó la sustentación ante esta instancia judicial.

4.1.2. Reparos y escrito de sustentación:

Centró su inconformidad en que se declaró indebidamente probada la excepción de contrato no cumplido y resolución de contrato ; sostuvo que ambas partes incumplieron, los demandados al no finalizar el proceso sucesorio que tenía n pendiente para la adjudicación de una parte de los bienes y por otro el demandante

contrato no cumplido y resolución de contrato ; sostuvo que ambas partes incumplieron, los demandados al no finalizar el proceso sucesorio que tenía n pendiente para la adjudicación de una pa