TSDJ CLO SC - 760013103014201800032-02 (4213)-(30-09-2020)

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria

Tribunal Superior de Distrito Judicial de Cali Sala Civil

Referencia Completa: Rad. Única Nal: 76001-31-03-014-2018-00032-02

Radicación interna: 4213

Proceso: Verbal de Lesión Enorme

Demandante: Diane Eder James

Demandado: Charles Eder Quinn y otros

Procedencia: Juzgado 14 Civil del Circuito de Cali

Motivo: Apelación Sentencia

Magistrado Ponente:

JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA.

Santiago de Cali, Valle, treinta (30) de septiembre de dos mil veinte (2020) Discutido y aprobado en Sala según acta de la fecha.

I. ESCENARIO DESCRIPTIVO

1. INTROITO

Procede la sala a desatar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia No. 36 de 11 de septiembre de 2019, proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali dentro del proceso de la referencia, que negó las pretensiones de la demanda, condenó a la sanción por el exceso en el juramento estimatorio y condenó en costas a la parte demandante.

2. HECHOS RELEVANTES

2.1. En la demanda.Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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2.1.1. Mediante contrato de compraventa celebrado por escritura pública No. 314 del 10 de febrero de 2014 de la Notaría Cuarta del

Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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2.1.1. Mediante contrato de compraventa celebrado por escritura pública No. 314 del 10 de febrero de 2014 de la Notaría Cuarta del Círculo de Cali, el señor ALAN JAMES EDER QUINN trasfirió “ a título de venta y enajenación perpetua” a favor de CHARLES EDER QUINN, MARÍA ROSARIO DOMINGUEZ DE EDER y CHARLES JAMES EDER DOMINGUEZ, el derecho de propiedad que en proporción del 50% tenía sobre el inmueble ubicado en la Calle 9ª No. 8-65 Norte del Barrio Juananbú de Cali; lote de terreno con una extensión superficiaria de 2.160,96 m2, identificado con el número de matrícula inmobiliaria 370 -192402 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali. Los linderos generales y demás especificaciones se encuentran contenidos en la escritura pública citada.

2.1.2. Como precio de la compraventa se pactó la suma de novecientos mi llones de pesos ($900.000.000), que los compradores se obligaron a pagar de la siguiente manera: a) doscientos setenta millones ($270.000.000) que el vendedor declaró haber recibido a satisfacción a la firma del contrato; y, b) seiscientos treinta millones de pesos ($630.000.000) que los compradores “se obligaron a entregar al vendedor con el producto de un préstamo hipotecario que para ese fin se encontraban tramitando con el Banco de Bogotá”.

2.1.3. En torno a lo estipulado en el contrato de compraventa

que los compradores “se obligaron a entregar al vendedor con el producto de un préstamo hipotecario que para ese fin se encontraban tramitando con el Banco de Bogotá”.

2.1.3. En torno a lo estipulado en el contrato de compraventa sobre el precio y la forma de pago la demandante “ ignora si los compradores pagaron el saldo del precio ($630.000.000) al vendedor, pues nada se sabe si el Banco de Bogotá aprobó o no el aludido crédito y si hizo o no algún desembolso por ese concepto”.Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

3 2.1.4. A la fecha de celebración del contrato de compraventa, es decir, el 10 de febrero d e 2014, el inmueble objeto de venta “tenía un justo precio comercial de al menos cuatro mil doscientos millones de pesos ($4.200.000)”, cuya equivalencia del 50% del derecho de propiedad de que era titular el vendedor, es de dos mil cien millones de pesos ($2.100.000).

2.1.5. El precio de venta de novecientos millones de pesos ($900.000.000) “resulta inferior a la mitad del justo precio comercial que a la sazón del contrato -10 de febrero de 2014 - tenían los derechos constitutivos de su objeto”.

2.2 En la contestación

Los demandados contestaron la demanda, se opusieron a las pretensiones de la actora y formularon excepciones de mérito que denominaron:

“INEXISTENCIA DE LA CAUSAL INVOCADA AL NO

CONFIGURARSE LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME”.

pretensiones de la actora y formularon excepciones de mérito que denominaron:

“INEXISTENCIA DE LA CAUSAL INVOCADA AL NO

CONFIGURARSE LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME”.

Expusieron que tanto el vendedor ALAN JAMES EDER QUINN (q.e.p.d) y el comprador demandado CHARLES EDER QUINN eran hermanos y que aquellos adquirieron el derecho de propiedad sobre el bien objeto de la Litis, cada uno en proporción de 50%, por adjudicación en sucesión de su progenitora ANNE MARIE QUINN DE EDER, el 6 de marzo de 2002, y que fue esa copropiedad y vínculo familiar el que llev ó al fallecido ALAN JAMES a ofrecerle en venta su hermano, hoy demandado, el 50% de su derecho de propiedad; oferta que afirman, acept aron a fin de continuar habitando el inmueble en el que residían desde hacía muchos añosVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

4 antes del fallecimiento su progenitora.

Aducen que el contrato de compraventa celebrado entre las partes no se encuentra viciado con lesión enorme para el vendedor en la medida que el valor pagado se ajustó al “justo precio ” determinado por el avalúo comercial que en su momento, y como consecuencia del trámite del crédito hipotecario al que hace referencia la demandante, hizo el Banco de Bogotá al inmueble objeto de negociación; avalúo que , al 10 de enero de 2014, fijó el valor comercial de la totalidad del bien en mil quinientos

crédito hipotecario al que hace referencia la demandante, hizo el Banco de Bogotá al inmueble objeto de negociación; avalúo que , al 10 de enero de 2014, fijó el valor comercial de la totalidad del bien en mil quinientos veinticuatro millones setecientos treinta y cuatro mil ciento setenta y siete pesos ($1.524.734.177).

Bajo tal afirmación, indican que “de ese avalúo se deduce que el valor comercial del 50% de los d erechos en común y proindiviso del señor ALAN JAMES EDER QUINN (q.e.p.d.) equivalían en esa época a la suma de setecientos sesenta y dos millones trescientos sesenta y siete mil ochenta y ocho pesos con cincuenta centavos ($762.367.088,50 ”, y que la oferta de novecientos millones de pesos ($900.000.000,oo) supera con amplitud tal cifra.

De otro lado, aducen que la parte actora no sustenta con pruebas técnicas su afirmación en cuanto a l mayor valor comercial que supuestamente tiene el inmueble, y en tal sentido, que la acción no cumple con uno de sus requisitos fundamentales, esto es, que se demuestre que el vendedor sufrió lesión enorme al recibir menos de la mit ad del justo precio de la cosa que vendió.

En relación con la afirmación relacionada con el supuesto no pago del precio, adjuntan comprobantes de egreso bancarios que dan cu enta del desembolso efectuado a favor del vendedor ALAN JAMES EDERVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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del desembolso efectuado a favor del vendedor ALAN JAMES EDERVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

5 QUINN del crédito obtenido por los demandados para completar el pago d el precio.

Finalmente, afirman que la vivienda siempre ha sido de uso residencial y que, inclusive, su avalúo catastral fue disminuido por la Oficina de Catastro Municipal de Cali para el año 2019 teniendo en cuenta el grado de deterioro de la construcción que en él se encuentra edificada y la vetustez de la misma.

2.3. En el trámite procesal

Dentro de las pruebas trascendentales que obran en el expediente se encuentran: Los interrogatorios de parte de la demandante y los demandados, así como cuatro avalúos comerciales del inmueble de marras, tres de ellos aportados por la parte demandada en la contestación de la demanda que datan del 20 de febrero de 2007 por valor de $1.392.575.100,00; del 21 de julio de 2009 por valor de $1.392.575.100,00, y del 10 de enero de 2014 por valor de $1.524.734.177,oo (elaborado por solicitud del Banco de Bogotá) , y el cuarto, aportado por la demandante dentro del tr ámite procesal, de fecha 9 de julio de 2019 deflactado al año 2014, por valor $ 3.912.965.900.

2.4 La sentencia apelada

La Juez Catorce Civil del Circuito de Cali, luego de indicar los

2014, por valor $ 3.912.965.900.

2.4 La sentencia apelada

La Juez Catorce Civil del Circuito de Cali, luego de indicar los requisitos de la acción de lesión enorme y ubicarla para el caso concreto en la afectación al vendedor de quien se dice “ vendió por menos del 50% del justo precio de la cosa ”, señaló que en el presente asunto la parte actor no logró probar, como era de su competencia, que tal circunstancia ocurrió.Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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Al respecto señaló que si bien el avalúo allegado por la parte demandante, elaborado por el avaluador Henry Carbonell Marín , arroja un valor comercial de l bien de $3.912.695.900,oo, y que dicho valor en principio, demuestra que el valor de $900.000.000,00 pagados por los demandados como precio del 50% de los derechos de propiedad del señor ALAN JAMER EDER QUINN resulta inferior a la mitad de tal avaluó, lo cierto es que dicho avalúo, al haber sido efectuado bajo el método residual y del mayor y mejor uso contemplado por el artículo 4° de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi , no puede ser tenido en cuenta dado que la hipotética construcción de un edificio de oficinas planteada como “ mejor uso del inmueble ”, no fue el móvil que motivó la venta.

En tal sentido dijo: “de la norma en cita se desprende que el uso metodológico residual para determinar el valor comercial de un predio está

planteada como “ mejor uso del inmueble ”, no fue el móvil que motivó la venta.

En tal sentido dijo: “de la norma en cita se desprende que el uso metodológico residual para determinar el valor comercial de un predio está considerado por el IGAC como una técnica de avalúo válida en nuestro país, lo cual otorga fundamento técnico y normativo al dictamen elabo rado por el perito Henry Carbonell Marín. Sin embargo, pese a que esta juzgadora no encuentra reproche alguno en el fundamento normativo y técnico usado por el perito avaluador, sí se observa un obstáculo infranqueable en la aplicabilidad de la metodología residual frente al contenido fáctico e intencional que cimienta la presente acción de rescisión por lesión enorme. Lo anterior , puesto que los artículos 4 y 14 de la Resolución número 620 de 2008 proferida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi conc iben la metodología residual del mayor y mejor uso del suelo como la técnica pertinente para efectuar la valoración total de las ventas de proyectos de construcción, de ahí que se requiera que el avalúo parta de un proyecto de construcción planteado por el solicitante con referencia a las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto el fin de planteado ”; circunstancia que afirmó, “ adquiere trascendental relevancia si en cuenta seVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01

Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

7 tiene que no existe una sola prueba dentro del expediente que per mita inferir que sobre el predio ubicado en la calle novena norte número 8 -65 del Barrio

Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

7 tiene que no existe una sola prueba dentro del expediente que per mita inferir que sobre el predio ubicado en la calle novena norte número 8 -65 del Barrio Juanambú de Cali ”, las parte s del contrato de compraventa “ pretendieron adelantar un proyecto de construcción de características semejantes al hipotéticamente planteado por el perito, es decir, un edificio 5 pisos de oficinas”.

Bajo la anterior consideración, adujo que dentro del presente asunto quedó probado que el inmueble fue comprado con el fin de uti lizarlo para vivienda familiar y que tal objeto no ha cambiado d esde el momento en que se celebró la venta hasta la actualidad . N egó las pretensiones de la demanda y condenó en costas procesales.

De otro lado, aplicó a la demandante la sanción pecuniaria fijada por el artículo 206 del C.G.P. en lo relacionado con el juramento estimatorio, condenándola a pagar “ la suma de $ 133.763.291 a favor del Consejo Superior de la Judicatura, equivalente al 10% de la diferencia entre la cantidad estimada en la demanda y la proba en el proceso”.

2.5. Los reparos concretos

El apoderado judicial de la parte demandante apeló la sentencia con base en los siguientes reparos concretos:

1. Indebido e ilegal descarte del dictamen pericial rendido por el perito Herney Carbonell Marín para efectos de determinar el valor comercial del inmueble.

Señala que a pesar de que la Juez, en su sentencia, “ si bien empezó por reconocer que el dictamen pericial estaba fundado técnica y

determinar el valor comercial del inmueble.

Señala que a pesar de que la Juez, en su sentencia, “ si bien empezó por reconocer que el dictamen pericial estaba fundado técnica y normativamente en cuanto al método o técnica residual utilizado para establecerVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

8 el valor comercial del inmueble a la sazón del contrato litigioso, en definitiva lo descartó al e fecto, bajo la consideración decisiva de que el señor perito utilizó erróneamente ese método o técnica (residual) de avalúo de inmuebles, pues partió de la base de un proyecto de oficinas y parqueaderos que no ha existido, que nunca fue planteado ni querid o por los propietarios del inmueble, además de que el inmueble siempre ha estado destinado a servir como vivienda familiar, todo lo cual —se dice en el fallo — resulta contrario a los artículos 4 o y 14 de la resolución N° 620 de 2008 del Instituto Geográfic o Agustín Codazzi, que regula los procedimientos para avaluar inmuebles”.

Aduce que con ello “ la señora Jueza, mediante semejantes consideraciones, incurrió en gravísimos errores fácticos y jurídicos, siendo así como planteó un as exigencias que ni por aso mo figuran en los artículos 4 o y 14 de la citada R esolución N° 620 de 2008, entre ellas , que para utilizar la técnica residual se impone que se trate de un proyecto de construcción realmente elaborado y planteado por el solicitante del avalúo del inmueble, por lo que —se

de la citada R esolución N° 620 de 2008, entre ellas , que para utilizar la técnica residual se impone que se trate de un proyecto de construcción realmente elaborado y planteado por el solicitante del avalúo del inmueble, por lo que —se dice en la sentencia — no puede admitirse al efecto un proyecto puramente hipotético como el planteado por el perito en su dictamen; además, la señora Jueza incurrió en lamentable confusión del avalúo de un inmueble con el avalúo de un proyecto de construcción.”

Al respecto, afirma que “con estricto apego a los artículos 4 o y 14 de la citada R esolución N° 620 de 2008, la avaluación de un determinado inmueble con base en el método o técnica residual, prácticamente por definición supone que se parta de la base de un proyecto hipotético de construcción, toda vez que de lo que se trata es de determinar el valor comercial de un inmueble con base en su mayor y mejor uso, entre los varios usos posibles”.

Señala que “ que la determinación del mayor y mejor uso de un inmueble, para efectos de su avalúo mediante el método o técnica residual,Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

9 generalmente tendrá que basarse en el planteamiento de un proyecto de construcción hipotético, salvo en aquellos casos excepcionales en los que exista un proyecto real que efectivamente corresponda al mayor y mejor uso del inmueble.” y que “ En el presente caso, en ausencia de un proyecto real de construcción en el predio, el señor perito procedió a plantear un proyecto

un proyecto real que efectivamente corresponda al mayor y mejor uso del inmueble.” y que “ En el presente caso, en ausencia de un proyecto real de construcción en el predio, el señor perito procedió a plantear un proyecto hipotético de co nstrucción que, con sujeción a las condiciones existentes a la sazón de contrato litigioso —febrero de 2014 —, obedeciera al principio básico del mayor y mejor uso”.

Por otra parte, manifiesta que si bien el inmueble ha estado tradicionalmente destinado a servir como vivienda familiar y ésta sigue siendo su destinación, “ ello no significa que esa destinación corresponda al mayor y mejor uso del mismo, ni hoy ni al momento de la celebración del contrato litigioso —10 febrero 2014 —, como cabalmente lo demostr ó el señor perito HERNEY CARBONELL MARÍN en su dictamen”, en donde, “no entran en consideración razones de índole puramente sentimental, familiar o de uso tradicional, pues de lo que se trata es de establecer objetivamente su valor de mercado, según las co ndiciones que operan en un determinado momento y, en cuanto concierne al método o técnica residual, "bajo el principio de mayor y mejor uso..." (Parágrafo del artículo 4o de la resolución N° 620 de 2008 del

IGAC)”.

1. En la sentencia se acogió indebida e ilegalmente un avalúo que hizo practicar un tercero, para efectos de determinar el valor comercial del inmueble a la sazón del contrato litigioso.

Afirma que a la equivocación de la juez de descartar el dictamen del perito HERNEY CARBONELL MARÍN para efectos de

valor comercial del inmueble a la sazón del contrato litigioso.

Afirma que a la equivocación de la juez de descartar el dictamen del perito HERNEY CARBONELL MARÍN para efectos de determinar el valor comercial que tenía el inmueble en febrero de 2014, seVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

10 “agregó otra igual o aún más protuberante en su sentencia, cuando a continuación, para ese fin, acudió a un avalúo presentado —como pru eba documental— por la parte demandada, que fue elaborado en enero de 2014 por la inmobiliaria ISA Ltda. por solicitud del Banco de Bogotá, como requisito para la concesión de un crédito de $630'000.000 solicitado por los aquí demandados para pagar en part e el precio de los derechos del señor ALAN JAMES EDER QUINN sobre el inmueble.”

En tal sentido, aduce que la juez “ se equivocó frontalmente al atribuir pleno valor probatorio a ese avalúo al efecto, pues su contenido —como avalúo— ofrece muy serias deficiencias que lo hacen totalmente deleznable ”. En ellas destaca:

1. Inconsistencias y contradicciones en cuanto a la edad aproximada del bien, su vida útil y vida remanente.

2. Pobreza del procedimiento de avalúo por encuentras y flagrante inobservancia de lo dispuesto en el artículo 9 o de la resolución N° 620 de 2008 del IGAC1.

En este aspecto aduce que el dictamen dice que fue efectuado a partir de encuestas a cuatro personas que aparecen mencionadas por sus

flagrante inobservancia de lo dispuesto en el artículo 9 o de la resolución N° 620 de 2008 del IGAC1.

En este aspecto aduce que el dictamen dice que fue efectuado a partir de encuestas a cuatro personas que aparecen mencionadas por sus nombres, no obstante que, en relación con ellas, “no se indicó si se trataba de avaluadores acreditados o de personas comunes y corrientes, y nada se dijo sobre la experiencia o idoneidad de las personas encuestadas y, en fin, ni siquiera se incluyeron sus documentos de identificación personal y profes ional ni los lugares en los que podrían ser localizadas”.

1 "En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien".Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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3. Violación del inciso décimo de la reso lución N° 620 de 2008 del IGAC, que a la letra dispone: “Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración”.

Además señala que “ ese avalúo fue solicitado por el Banco de Bogotá, con el claro propósito de establecer si el inmueble podía constituir una garantía real suficiente de un crédito de $630'000.000 que los aquí demandados solicitaron para pagar la mayor parte del precio de venta de los derechos que

Bogotá, con el claro propósito de establecer si el inmueble podía constituir una garantía real suficiente de un crédito de $630'000.000 que los aquí demandados solicitaron para pagar la mayor parte del precio de venta de los derechos que tenía el señor ALA N JAMES EDER QUINN en ese inmueble. Por esta razón, se trata de un avalúo con un específico interés, por lo cual no puede ser considerado como un avalúo riguroso del valor comercial del inmueble en la indicada época”.

Lo anterior, máxime cuando en dicho dictamen el avaluador, en el epígrafe “USO ACTUAL Y USO POTENCIAL (MAYOR Y M EJOR USO)”, apenas se limitó en manifestar que : “El uso actual del bien (residencial) es adecuado con la normatividad legal vigent e y con la ex plotación del bien ”. Es decir, que el avaluador se conformó con tener en cuenta el uso que tenía el inmueble (residencial), sin ni siquiera explicar “ por qué no hizo nada para hallar el valor comercial del inmueble con base en su mayor y mejor uso, a sabiendas de que lo verdaderamente valioso era el lote de terreno, en tanto las construcciones —a cuya edad se refirió de manera falsa o equivocada — realmente estaban llegando al final de su vida útil, dada su vejez y su vetustez, amén de su ostensible deterioro”.

1. Errónea fijación del monto de la sanción prevista en el inciso cuarto del artículo 206 del Código General del Proceso.Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01

Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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el inciso cuarto del artículo 206 del Código General del Proceso.Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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Señala que e n la sentencia el a quo , impuso a la parte demandante una sanción de $133'763.291, con base en el texto actual del inciso cuarto del artículo 206 del Código General del Proceso partiendo de la base de que la parte demandante había hecho un juramento estimatorio por la suma de dos mil cien millones de pesos ($2.100'000.000), “lo que no corresponde a la realidad, pues esa cifra, en el acápite de la demanda destinado al juramento estimatorio (IX), apenas fue tomada allí como punto de partida para efectuar unos cálculos ulteriores, co n base en los cuales se llegó a la siguiente estimación bajo juramento ”. Por el contario, afirma que en las pretensiones pecuniarias básicas de la demanda se estimaron a la fecha en la suma de mil doscientos siete millones seiscientos treinta y siete mil quinientos siete pesos ($1.207'637.507).

1. Finalmente solicita que, en virtud de la revocatoria de la sentencia se resuelva sobre las pretensiones consecuenciales de la demanda, en lo relacionado con condenar a los demandados a pagar los frutos civiles producidos por el inmueble , y se ordene “ a la comunidad herencial

(sucesión ilíquida) del señor ALAN JAMES EDER QUINN, restituir a los demandados el precio o la parte del precio que él recibió como vendedor en virtud del contrato litigioso ”, es decir, la s uma de 270.000.000 dado que los

(sucesión ilíquida) del señor ALAN JAMES EDER QUINN, restituir a los demandados el precio o la parte del precio que él recibió como vendedor en virtud del contrato litigioso ”, es decir, la s uma de 270.000.000 dado que los comprobantes de egreso presentados por la parte demandada para sustentar el pago del saldo del precio no prueban que el valo r ahí señalado hubiese sido desembolsado por concepto de la compraventa de marras.

2.6. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

2.6.1. Dando aplicación al artículo 14 del Decreto 806 de 2020, mediante auto de 9 de julio de 2020, se dispuso el trámite para laVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

13 sustentación, réplica y fallo de segunda instancia, de forma escrita y con uso de las tecnologías.

2.6.2. Obrando dentro del término, la parte recurrente sustentó el recurso en idéntico sentido a lo descrito en los reparos esbozados.

2.6.3. La parte demandada replicó la sustentación haciendo hincapié en que el recurrente basa su tesis en apreciaciones incompletas de las normas que instituyen lo referente al avalúo de bienes y la jurisprudencia que ha comentado el tema en asuntos como el ahora nos convoca.

Expresa que la experticia en que se basó el Juez de primera instancia para concluir su decisión e s válida en los términos ahondados por él, pues la queja del recurrente desconoce que el avalúo que presentó tiene

convoca.

Expresa que la experticia en que se basó el Juez de primera instancia para concluir su decisión e s válida en los términos ahondados por él, pues la queja del recurrente desconoce que el avalúo que presentó tiene un alcance y finalidad que, aunque también permita pregonar validez, está dada para otro contexto.

3. Problemas Jurídicos

Con base en los anteriores reparos corresponde a la Sala determinar:

1. ¿Puede un avalúo comercial elaborado con el método residual presentado con posterioridad a la venta de un bien inmueble servir como prueba objetiva de la configuración de lesión enorme para el vendedor cuando la enajenación se soportó sobre un avaluó efectuado bajo el método de encuestas, y los adquirentes no han desarrollado el proyecto inmobiliario que sustente el mayor y mejor de uso del bien?Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01

Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

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1. ¿Erró la Juez al descartar el avalúo comercial elaborado bajo el método residual con el argumento de que el mismo, si bien se encuentra legal y técnicamente sustentado, el desarrollo del proyecto inmobiliario planteado en él no fue el objeto que motivó la venta?

1. ¿Desde el punto de vista jurídico , de cara a la normativa civil puede admit irse que se presente un peritaje con método residual cuando el valor del bien al momento de la venta fue determinado con base en un avalúo efectuado con base en otro método?

4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO

4.1. CONSIDERACIONES

4.1.1 Presupuestos Procesales

cuando el valor del bien al momento de la venta fue determinado con base en un avalúo efectuado con base en otro método?

4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO

4.1. CONSIDERACIONES

4.1.1 Presupuestos Procesales

En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico -procesal, esto es competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma se advierten cumplidos a cabalidad.

4.1.2. Presupuestos materiales de la sentencia de fondo (legitimación en la causa)

4.1.3. La legitimación es una figura de derecho procesal de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la Litis por ser presupuesto material de la sente ncia. Se traduce por activa en el titular que, conforme a la Ley sustancial, está llamado a reclamar el derechoVerbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

15 violado o a satisfacer el interés que legalmente tiene y, por pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses.

4.1.4. En línea de principio, está legitimada para pretender la protección de derechos toda persona a quien se causa le causa lesión de manera directa. En el caso que nos ocupa, de acuerdo a los hechos narrados en la demanda, la le gitimación por activa está en cabeza de la demandante, quien, en su calidad de copropietaria, estima afectado su derecho patrimonial en copropiedad.

en la demanda, la le gitimación por activa está en cabeza de la demandante, quien, en su calidad de copropietaria, estima afectado su derecho patrimonial en copropiedad.

4.1.5. En punto a la legitimación en la causa por pasiva, la demanda se dirige en contra la parte comprad ora del bien, siendo dicho extremo contractual acusado de fraguar la lesión enorme que enarbola la causa petendi.

4.2 Presupuestos Normativos

4.2.1. Código Civil

«Artículo 1946. Rescisión por lesión enorme. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.»

«Artículo 1947. Concepto de lesion enorme. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio q ue paga por ella.»Verbal de rescisión por lesión enorme (4213) 760013103-014-2018-0032-01 Diane Eder James Vs. Charles Eder Quinn y otros.

16 4.2.2. Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

«Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al

monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,