TSDJ CLO SC - 760013103014201900032-01 (2724)-(28-06-2022)

ESTA SENTENCIA FUE APROBADA SEGÚN ACTA No.06-2022 DE LA FECHA Santiago de Cali, veintiocho (28) de junio del dos mil veintidós (2022)

Se decide la apelación presentada por el demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de Expropiación adelantado por METRO CALI S.A. en contra de MAURICIO ROJAS SOTO, en el falló se decretó la expropiación de 1.835,0585 Mts2 de propiedad del demandado que corresponden al 3.4181% del inmueble registrado a folio de matrícula inmobiliaria Nro.370-878779.

1.- ANTECEDENTES

Los hechos, pretensiones y respuesta a la demanda, admiten el siguiente resumen:

1.1.- Como hechos se redacta que Metro Cali S.A. realizó oferta de compra de 1.835.0585 mts2 del inmueble objeto de expropiación a su propietario Mauricio Rojas Soto, con el propósito de lograr la enajenación directa y voluntaria, habiéndole ofrecido la suma de $153.745.994 establecido en el

REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL

PROCESO DE EXPROPIACION Rad. No. 014-2019-00032-01 (2724)

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL

PROCESO DE EXPROPIACION Rad. No. 014-2019-00032-01 (2724)

MAGISTRADO SUSTANCIADOR: JORGE JARAMILLO VILLARREALExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724)

Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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avalúo del 24 de noviembre de 2017 elaborado por Lonja de Propiedad Raíz de Colombia – Lonprocol; se expresa que mediante la Resolución Nro.912.110.467 del 24 de septiembre de 2018 Metro Cali S.A. ordenó iniciar los trámites judiciales de expropiación por no haber logrado la negociación directa, el inmueble se necesita para desarrollar el “PLAN PARCIAL DE DESARROLLO

INTERMODAL DE TRANSPORTE REGIONAL DE PASAJEROS DEL SUR”.

1.2.- Como pretensi ones piden se declare a favor de METRO CALI S.A. entidad gestora del Sistema Integrado del Transporte Masivo del Municipio de Santiago de Cali, que por causa de utilidad pública e interés social la expropiación de un área de 1.835.0585 M t2 que corresponde al 3.4181% de los derechos en común y proindiviso que son de propiedad Mauricio Rojas Soto, sobre el predio denominado “LOTE NUMERO 1 POLIGONO 3-1 INSTITUCIONAL”, con una extensión superficiaria total de 53.685.85 m t2, requerida para el de sarrollo del Sistema de Transporte Masivo – OBRA PATIO Y TALLER VALLE DEL LILI,

una extensión superficiaria total de 53.685.85 m t2, requerida para el de sarrollo del Sistema de Transporte Masivo – OBRA PATIO Y TALLER VALLE DEL LILI, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria Nro.370 -878779 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali , localizado en el Municipio de Santiago de Cali; así mismo, pide tener en cuenta el valor arrojado por el avalúo comercial realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Colombia – Lonprocol, de fecha 24 de noviembre de 2017 por valor de $153.745.994.

1.3.- Admitida la demanda y notificada el demandado, compareció contestando la demanda aceptando algunos hechos y expresando no constarle otros, frente a las pretensiones expresó no oponerse a la expropiación, pero hizo manifiesto su desa cuerdo con el avalúo que presentó Metro Cali S.A, por considerarlo descontextualizado y con errores técnicos, que el avalúo que él presenta fue realizado el 9 de agosto de 2018 por la Lonja de Avaluadores de Colombia determinando que el valor por metro cuadro de su inmueble , el cual tiene 1.835,0585 Mt2 es de $382.000 pesos para un total de $700.983.752, de esa manera, se opone al valor fijado por la entidad demandante, así mismo, al pago del valor de la plusvalía. (Fls. 206 al 220, C:1)Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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2.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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2.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juzgado encontró reunidos los presupuestos procesales, verificó el cumplimiento de los requisitos de que trata el Art.399 del C.G.P; para decidir como lo hizo, trajo apartes de las declaraciones de los peritos Javier Figueredo Bernal de la Lonja de Propiedad Raíz de Colombia (parte actora) y la de Álvaro Gaviria Mora de la Lonja de Avaluadores de Colombia (parte demanda da), concluyó que acoge la tesis expuesta por el perito de la demandante, quien estableció a través del método residual que la franja de 1.835,0585 Mts2, que se pretende expropiar tiene un valor comercial de $83.783 el Mts2, para un total de $153745.994, considera que de la lectura de los Arts.6° y 8° de la Resolución 620 del 2008 emitida por el IGAC, que establece los procedimientos para los avalúos, se colige que con independencia del método valorativo que se elija, es necesario que en la valoración del predio se tenga en cuenta la verificación de la reglamentación urbanística vigente en el municipio o di strito donde se encuentre localizado el inmueble y que además es indispensable determinar las afectaciones de l uso del suelo; indica que el perito Álvaro Gaviria Mora (representando a la Lonja de Avaluadores de Colombia - parte demandada ) incurre en error al elaborar el avaluó del predio partiendo de la base para sus cálculos del valor comercial del predio antes de su inclusión en el plan parcial

(representando a la Lonja de Avaluadores de Colombia - parte demandada ) incurre en error al elaborar el avaluó del predio partiendo de la base para sus cálculos del valor comercial del predio antes de su inclusión en el plan parcial intermodal de transporte, desconociendo el actual uso del suelo determinado para la franja de terreno objeto de expropiación , el perito se justificó argumentando que si no se hubiese llevado a cabo el plan parcial intermodal , los propietarios tienen la facultad de solicitar una modificación al plan parcial y sus predios volverían a ser comercial es, de vivienda , de uso institucional, recreacional, colegios, etc.; en contraste, de la lectura del avaluó elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Colombia y del interrogatorio efectuado al perito Javier Figuer edo Bernal, el avalúo se desarrolló teniendo en cuenta las condiciones actuales del terreno, la reglamentación urbanística vigente y las afectaciones de uso del suelo, en estricto apego a lo dispuesto en los Art. 6° y 8° de la citada Resolución; respecto al pago por concepto de plusvalía, considera que dicho cobro se encuentra inmerso en la ResoluciónExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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No.912.110.467 de 2018 proferida por Metro Cali y que corresponde a un acto administrativo en firme, careciendo el despacho de competencia funcional para debatir la legalidad del mismo, en ese orden, tu vo por no probada la objeción formulada por el demandado Mauricio Rojas Soto y en consecuencia resolvió

administrativo en firme, careciendo el despacho de competencia funcional para debatir la legalidad del mismo, en ese orden, tu vo por no probada la objeción formulada por el demandado Mauricio Rojas Soto y en consecuencia resolvió declaró por utilidad pública la expropiación de la franja de 1.835,0585 M2 que corresponden al 3.41% del predio distinguido con matrícula inmobiliaria No.370878779 y ordenó entregar a Mauricio Rojas Soto el título judicial constituido por Metro Cali S.A, como indemnización.

3.- RECURSO DE APELACIÓN Y REPLICA

3.1.- El demandado apeló el fallo , en los reparos que fueron sustentados manifiesta que: “El perito de Lonprocol NO realizó la valoración del predio conforme al método residual para fundamentar sus conclusiones, sino que utilizó los valores por metro cuadrado obtenidos por un estudio de consultoría externo contratado por la administración municipal de Cali para calcular el efecto de la plusvalía del plan parcial Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros del Sur (…), el perito NO UTILIZÓ DICHO ESTUDIO COMO REFERENCIA (…) SINO QUE TOMÓ SUS VALORES DEL TERRENO RESULTANTES COMO LOS DEFINITIVOS y ponder ó conforme a la proporción del lote 3 en cada unidad de gestión (…) y realizó una sencilla operación matemática de ponderación (…), brilla por su ausencia la estimación del mont o total de las ventas totales proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo para establecer el valor comercial del bien objeto de expropiación (…), cuando se le pregunto (…)¿usted directamente no realizó el cálculo por el método comparativo

las ventas totales proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo para establecer el valor comercial del bien objeto de expropiación (…), cuando se le pregunto (…)¿usted directamente no realizó el cálculo por el método comparativo para llegar al valor del metro cuadrado? , el perito Figueroa contestó “ Correcto, no lo calculé yo pero si revise perfectamente la resolución, allí estaba el análisis metodológico, el residual, y por eso utilice ese valor como base” (…) El avalúo comercial de Lonprocol incumple con las reglas del artículo 226 del C.G.P. toda vez que NO es exhaustivo y detallado (…). El método implementado por el perito Álvaro Gaviria Mora es el procedimiento aceptado por la comunidad científica y establecido por la Resolución 620 de 2008 para calcular el valor comercial del bien. El avalúo del 9 de agosto de 2018 de la Lonja de Avaluadores de Colombia se realizó a partir de la reglamentación urbanística vigente (…) el mismo Despacho le preguntó al perito Javier Figueredo Bernal si el plan parcial comprende también comercio y la respuesta del perito fue afirmativa al indicar que si contempla una pequeña zona comercialExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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(18% del total es comercial) los cuales son metros vendibles (…) el avalúo pres entado por el demandado contiene una evaluación de la factibilidad técnica, jurídica y comercial del proyecto (…) El gran número de edificación colindante a este inmueble, la estratificación socio económica del sector, las vías de acceso, el desarrollo urb anístico, la proyección

demandado contiene una evaluación de la factibilidad técnica, jurídica y comercial del proyecto (…) El gran número de edificación colindante a este inmueble, la estratificación socio económica del sector, las vías de acceso, el desarrollo urb anístico, la proyección comercial con el respectivo estudio de mercado de las zonas aledañas, fueron entre otros, los elementos más relevantes dentro del estudio del lote para concluir con su avalúo, el cual, como se dijo arriba, arroja un valor por metro cuadrado de $382.000 (…)”. Pide revocar la sentencia y decretar como valor de la indemnización por la expropiación de la franja de 1.835,0585 M t2 que corresponden al 3.41 81% de los derechos en común y proindiviso del demandado, la suma de $700.983.752.

3.2.- La entidad demandante replicó la apelación aduciendo que el avaluó elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Colombia -Lonprocol, estableció a través del método res idual que la franja de terreno de 1.835,0585 Mt2 objeto de expropiación , tiene un valor comercial de $83.783 el metro cuadrado, para una suma total de $153745.994, que dicho concepto se realizó teniendo en cuenta las condiciones actuales del inmueble, es decir, la reglamentación urbanística vigente, las afectaciones de uso del suelo con estricto apego a lo dispuesto en los Art. 6° y 8° de la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Pide se confirme la sentencia.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- La capacidad para ser parte y comparecer al proceso, demanda en forma y competencia del Juez se encuentran reunidas; no se

del IGAC. Pide se confirme la sentencia.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- La capacidad para ser parte y comparecer al proceso, demanda en forma y competencia del Juez se encuentran reunidas; no se observa causal de nulidad procesal insubsanable que deba declararse de oficio ni las partes han reclam ado sobre dichos aspectos; el demandado aparece registrado como copropietario del inmueble correspondiéndole el 3.4181% del predio distinguido con matrícula inmobiliaria Nro. 370 -878779 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali; Metro Cali S.A. es la empresa pública encargada de la adquisición de inmuebles para construir y poner enExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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funcionamiento el sistema de transporte masivo en la ciudad de Cali, pudiendo expropiar para el desarrollo de la obra “Centro Intermodal de Transporte Regional de Pasajeros del Sur”, que est á ubicada en el área de expansión corredor Cali – Jamundi.

4.2.- Para decidir si hay lugar a confirmar, modificar o revocar la sentencia de primera instancia, la Sala debe considerar los reparos del apelante los cuales enmarcan la impugnación frente a lo considerado en el fallo del Juzgado (arts. 320 y 328 del C.G.P), los demás puntos escapan a la competencia de esta Corporación conforme lo dispone el Inciso 1 del Art.3 20 del C.G.P. (Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil - STC9587 del

competencia de esta Corporación conforme lo dispone el Inciso 1 del Art.3 20 del C.G.P. (Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil - STC9587 del 5 de julio de 2017), en ese orden, la disconformidad de la apelación apunta al derecho sustancial de la decisión (Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil, SC-4174-2021 del 13 de octubre de 2021), como la discrepancia con la sentencia de primera instancia radica en el valor de la indemnización y en este tipo de procesos no se puede proponer excepciones de ninguna otra clase (numeral 5 del Art.399 del C.G.P.), corresponde estudiar los dictámenes periciales que las partes trajeron.

4.3.- En aras de enfocar el asunto que ocupa la atención de la Sala, se considera necesario hacer algunas precisiones normativas sobre la expropiación judicial y sobre la actividad avaluatoria en los casos de expropiación.

4.3.1.- La Constitución Política en el Art.58 determina la función social que tiene la propiedad y autoriza la expropiación por motivos de utilidad pública e interés social definidos en la Ley, expropiación que es factible hacerla mediante sentencia judicial previa indemnización.Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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El Art.59 de la Ley 388 de 1997 dispone que la Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas , las asociaciones, municipios, establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de económica mixta asimiladas a las anteriores, de l orden

entidades territoriales, las áreas metropolitanas , las asociaciones, municipios, establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de económica mixta asimiladas a las anteriores, de l orden nacional, departamental y municipal , expresamente facultadas por sus estatutos, podrán adquirir bienes privados para destinarlos a utilizad pública e interés social, por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de los mismos.

Por su parte, el Código General del Proceso en el Art.399 determina el procedimiento que debe seguir la autoridad judicial para la expropiación. En orden a proteger los derechos de los particulares, frenar la arbitrariedad de la autoridad administrativa que ordena la expropiación y evitar la prolongación injustificada de sus medidas, se ha limitado su ejercicio dentro de los 3 meses siguientes a la ejecutoria de la resolución que la ordene.

En armonía con el régimen general de la prueba pericial (Art.227 ejusdem), la norma exige al demandado que cuando esté en desacuerdo con el avalúo presentado por la entidad pública o considere que hay lugar a indemnización por conceptos no incluidos en él o porque el bien tenga un mayor valor, deba aportar un avalúo que soporte su inconformidad, limitando la procedencia del mismo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi o a una Lonja de Propiedad Raíz (Art.399, numeral 6 del C.G.P.); proferida la sentencia que decrete la expropiación y una vez ejecutoriada, el valor de la indemnización debe ser consignado por la entidad demandante, sino lo consi gna oportunamente, el Juez deberá librar mandamiento ejecutivo contra el

decrete la expropiación y una vez ejecutoriada, el valor de la indemnización debe ser consignado por la entidad demandante, sino lo consi gna oportunamente, el Juez deberá librar mandamiento ejecutivo contra el demandante, sin necesidad de petición de parte (numeral 8 ibidem).

Sobre el proceso de expropiación, la Corte Constitucional ha orientado:Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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“Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, puede presentarse la expropiación la cual debe efectuarse a través de sentencia judicial e indemnización previa, y solamente en los casos que establezca el legislador la expr opiación puede adelantarse por vía administrativa, aunque está sujeta a una posterior acción contenciosa administrativa. La privación de la titularidad del derecho de propiedad privada contra la voluntad de su titular, requiere del cumplimiento de los siguientes requisitos: i) Que existan motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador; ii) Que exista decisión judicial o administrativa, esta última sujeta a posterior acción contenciosa administrativa incluso respecto del prec io. La adopción de dicha decisión presupone que se adelante el procedimiento establecido en la ley, con garantía del derecho fundamental al debido proceso del titular del derecho de propiedad; iii) Que se pague una indemnización previamente al traspaso del derecho de propiedad a la Administración, la cual debe ser justa”12. 4.3.2.- Como el apelante reprocha el avalúo comercial aportado por la entidad demandante e insiste que se tenga en cuenta el que allegó,

previamente al traspaso del derecho de propiedad a la Administración, la cual debe ser justa”12. 4.3.2.- Como el apelante reprocha el avalúo comercial aportado por la entidad demandante e insiste que se tenga en cuenta el que allegó, resulta pertinente repasar el Decreto Nacional 1420 de 1998 que reglamentó la Ley 388 de 1997 y la Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi que regulan la elaboración de avalúos comerciales para determinar el valor del terreno, construcciones y/o cultivos en el marco de adquisición predial por motivos de utilidad pública e interés social.

Ahora bien, la Ley 1673 de 2013 por medio de la cual se reglamentó la actividad del avaluador, regula y establece las responsabilidades y competencias de ellos para prevenir riesgos sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores o vendedores, promoviendo un modelo de autorregulación, exig iendo la idoneidad y la creación de Entidades Reconocidas de Autorregulación de Avaluadores (E.R.A) autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio para ejercer las funciones de control disciplinario y del manejo d el Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A.) que

1 Corte Constitucional. Sentencias C-1074 de 2002, C.476 de 2007 y C-133 de 2009 2 Consejo de Estado. Sentencia del 31 de mayo de 2018.Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724)

2 Consejo de Estado. Sentencia del 31 de mayo de 2018.Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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consiste en el protocolo a cargo de la E.R.A. (Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores), en el que se inscribe, conserva y actualiza la información de ellos en orden a prestar el servicio. La Corporación Autorreguladora Nacional de Avaluadores (A.N.A.) es la primera entidad de autorregulación reconocida por la Superintendencia de Industria y Comercio en Colombia encargada de llevar el R.A.A., adelantar la autorregulación del sector, la supervisión del mercado y el control disciplinario de los avaluadores.

Existen dos maneras para inscribirse en el R.A.A. a través de A.N.A., el primero se refiere al régimen de transición aplicado para las personas que ya ejercían la actividad valuatoria antes del 20 de enero de 2014 para que se ajustaran a las exigencias de la norma, siendo que dichos avaluadores tenían que demostrar su experiencia y conocimiento mediante certificació n como resultado de un proceso de evaluación de competencia s, emitida por una entidad de evaluación certificada por el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia (O.N.A.C.) como lo era antes el Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A.) bajo la norma ISO 17024 ; tal periodo de transición, dispuesto para la obtención de las respectivas certificaciones o títulos de educación fue de 2 años contabilizados a partir del reconocimiento de la primera E.R.A. (A.N.A.), o sea,

obtención de las respectivas certificaciones o títulos de educación fue de 2 años contabilizados a partir del reconocimiento de la primera E.R.A. (A.N.A.), o sea, desde el 12 de mayo de 2016 hasta el 11 de mayo de 2018, y, el segundo, exige la formación académica a las personas que no ejercían la actividad antes de la entrada en vigencia de la Ley 1673 de 2013 y que no cuenten con experiencia o títulos educativos que acrediten su conocimiento en las áreas determinadas, entonces a partir del 12 de mayo de 2018, la única manera de acreditar la idoneidad del avaluador es con el certificado en el que conste su inscripción en el R.A.A. (Registro Abierto de Avaluadores).

4.3.3.- Con la Ley 1682 de 2013 por medio de la cual se adoptaron medidas y disposi ciones para los pr oyectos de infraestructura, se permitió añadir al valor comercial la indemnización por los perjuicios materialesExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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en sus modalidades de lucro cesante y daño emergente que sean causados por el proceso de expropiación.

Por lo anterior, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, expidió la Resolución 898 de 2014 para regular la tasación de tales perjuicios, fijando las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la actualización de los avalúos comerciales, incluyendo el valor de las indemnizaciones o compensaciones que sea n procedentes en el marco de adquisición predial de los proyectos de infraestructura a que se refiere la ley, en ella se indica que el

de los avalúos comerciales, incluyendo el valor de las indemnizaciones o compensaciones que sea n procedentes en el marco de adquisición predial de los proyectos de infraestructura a que se refiere la ley, en ella se indica que el avalúo comercial incorpora el valor comercial del inmu eble correspondiente al terreno, construcciones y/o cultivos y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones que procedan, habiéndose precisado que dicho valor correspondiente al terreno, construcción y/o cultivos objeto de adquisici ón que corresponde al precio más probable por el que se negociaría libremente en el mercado. En la norma se dispuso que los perjuicios materiales en la modalidad de daño emergente corresponden a la pérdida causada como consecuencia del proceso de adquisición predial (gastos de notariado y registro , desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles , desconexión de servicios públicos, gastos de publicidad, arrendamiento y/o almacenamiento provisional, impuesto predial, adecuación del inmueble de reemplazo, adecuación de áreas remanentes y perjuicios derivados de la terminación de contratos) (Art.17), y, por concepto de lucro cesante o la ganancia dejada de percibir por los rendimientos reales del inmueble de adquirir por el periodo máximo de 6 meses (Art.18).

También se dispuso que para la selección del avaluador que ha de elaborar el avalúo comercial, la entidad adquirente deberá solicitarlo al I.G.A.C. o a la entidad catastral correspondiente o a personas naturales o jurídicas de carácter privado que se encuentren registradas y autoriza das por

de elaborar el avalúo comercial, la entidad adquirente deberá solicitarlo al I.G.A.C. o a la entidad catastral correspondiente o a personas naturales o jurídicas de carácter privado que se encuentren registradas y autoriza das por las Lonjas de Propiedad (Artículo 4).Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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4.3.4.- Por su parte, el Art. 22 del Decreto Nacional 1420 de 1998 preceptúa que: “Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: A. Para el terreno 1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma 2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección 3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio 4. Tipo de construcciones en la zona 5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte 6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas. 7. La estratificación socioeconómica del inmueble A. Para las construcciones: 1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente 2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados 3. Las obras adicionales o complementarias existentes 4. La edad de los materiales 5. El estado de conservación física 6. La vida útil económica y técnica remanente 7. La funcionalidad del

obras adicionales o complementarias existentes 4. La edad de los materiales 5. El estado de conservación física 6. La vida útil económica y técnica remanente 7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido”.

Ahora, para la elaboración de dichos avalúos se deberá aplicar uno o varios de los métodos previstos con observancia de los parámetros y criterios mencionados en la norma, que son: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización de rentas o ingresos, el de costo de reposición y el residual (Art. 1 al 4 de la Resolución 620 de 2008 ). El método de comparación o de mercado consiste en la técnica valuatoria por medio de la cual se pretende establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y compa rables al del objeto de avalúo; dichas ofertas o transacciones debe n ser clasificadas, analizadas e interpretadas para arribar a la estimación del valor comercial (Art. 1 de la Resolución 620 de 2008), debiendo mencionarse explícitamente el medio o la fuente de la cual se obtuvo la información , la fecha de su publicación y otros factores que permitan su posterior identificación (Art.10 ejusdem), por su parte, el método de costo de reposición es aquel por medio del cual se busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de la esti mación del costo total de la construcción a precios de hoy de un bien semejante al delExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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del costo total de la construcción a precios de hoy de un bien semejante al delExpropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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objeto de avalúo y restarle la depreciación acumulada, debiéndose al resultado adicionar el valor correspondiente al terreno (Art.3 ejusdem).

4.4.- Bajo las anteriores bases jurídicas generales, es preciso relacionar las pruebas que se trajeron y se practicaron en el proceso en lo que resulta relevante para tomar la decisión que corresponde. Son ellas:

4.4.1.- La parte demandante presentó las siguientes:

4.4.1.1.- Certificado de tradición del folio de matrícula inmobiliaria Nro. 370-878779 del inmueble urbano correspondiente al Lote 1 – Polígono 3-1 Institucional, del cual se observa que dicha matrícula parte del folio 370-335877, en la anotación 3 aparecen registrados como propietarios del inmueble Mauricio Rojas Soto (3.4181%) y el Grupo Empresarial Nirvana S.A.S (96.5819%), en la anotación 5 la transferencia de dominio a título de reversión sobre los derechos de cuota del 96.5819% que tenía el Gr upo Empresarial Nirvana S.A.S. a favor de Metro Cali S.A ., en cumplimiento al Laudo Arbitral del 22 de Junio de 2016 proferido por el Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Cali, en la anotación 8 del 11 de mayo de 2018 está registrada la Resolución 21 del 22

proferido por el Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Cali, en la anotación 8 del 11 de mayo de 2018 está registrada la Resolución 21 del 22 de noviembre de 2017 de la Alcaldía de Santiago de Cali – Departamento de Hacienda Municipal – Liquidación del Efecto Plusvalía. (Fls. 10 y 11 C:1).

4.4.1.2.- Decreto 411.0.20.0696 del 13 de Julio de 2011 proferido por la Alcaldía de Santiago de Cali, por medio del cual se “ ADOPTA EL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO CENTRO INTERMODAL DE TRANSPORTE REGIONAL DE PASAJEROS DEL SUR, UBICADO EN EL AREA DE EXPANSIÓN CORREDOR CALI – JAMUNDI”, en él se indic a que dentro del área total de planificación del Plan Parcial se encuentra el LOTE 3 con folio de matrícula inmobiliaria Nro.370335877 - folio matriz para el caso. (Fls. 70 al 82, C:1).Expropiación - Apelación de sentencia Rad. 014-2019-00032-01 (2724) Metro Cali S.A. Vs Mauricio Rojas Soto

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4.4.1.3.- Decreto 411.0.20.0965 del 10 de Noviembre de 2011 proferido por la Alcaldía de Santiago de Cali, por medio del cual “MODIFICA Y ACLARA EL DECRETO 411.0.20.0696 DEL 13 DE JULIO DE 2011, MEDIANTE EL CUAL SE

ADOPTO EL PLAN PARCIAL DE DESARROLLO CENTRO INTERMODAL