TSDJ CLO SC - 760013103016201900189-02 (2738)-(02-08-2022)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DEL VALLE DEL CAUCA

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA DE DECISIÓN CIVIL

VERBAL RCC Rad. No. 76001-31-03-016-2019-00189-02 (2738)

MAGISTRADO PONENTE: JORGE JARAMILLO VILLARREAL

ESTA SENTENCIA FUE APROBADA SEGÚN ACTA No.008-2022 DE LA

FECHA

Santiago de Cali, dos (2) de Agosto del dos mil veintidós (2022)

Se decide la apelación de la sentencia proferida por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Cali, dentro del proceso de RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL propuesto por el CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PH en contra de la CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S , por medio de la cual se condenó a la demandada a pagar la suma pedida por concepto del valor de las obras que se deben reparar en las zonas comunes de la copropiedad.

1.- ANTECEDENTES

Los hechos, pretensiones y respuesta a la demanda, admiten el siguiente resumen:

1.1.- Como hechos se redacta que : la sociedad CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S . construyó el CONJUNTO

RESIDENCIAL LOMBARD IA CLUB HOUSE PROPIEDAD HORIZONTAL,

sobre un lote localizado en la Calle 20 No. 118-235 de la ciudad de Cali, queVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738)

RESIDENCIAL LOMBARD IA CLUB HOUSE PROPIEDAD HORIZONTAL,

sobre un lote localizado en la Calle 20 No. 118-235 de la ciudad de Cali, queVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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en su momento tenía la matrícula inmobiliaria Nro.370-241000 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali; el CONJUNTO RESIDENCIAL consta de tres edificios o torres con un semisótano cada una, enumeradas consecutivamente como TORRES 1, 2 y 3, compuestas por cinco (5) pisos y cuatro (4) apartamentos por piso , tiene además los parqueaderos como unidades privadas, cuartos útiles de uso común exclusivo que complementan los apartamentos, como también las áreas y bienes comunes que se describen; la construcción se hizo en desarrollo de las licencias urbanísticas otorgadas mediante la Resolución 11120293 del 6 de junio de 2013, modificada por la Resolución No.760011140428 del 28 de agosto de 2014 y las declaraciones de propiedad h orizontal No.760011130707deI 17 de octubre de 2013 y 760011140428 del 28 de agosto de 2014 emanadas de la Curaduría Urbana Uno de Cali ; la CONSTRUCTORA por medio de la Escritura Pública Nro.3089 del 19 de noviembre de 2013 de la Notaría Trece del Círculo Notarial de Cali constituyó la propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PH atendiendo la Ley 675 de

Escritura Pública Nro.3089 del 19 de noviembre de 2013 de la Notaría Trece del Círculo Notarial de Cali constituyó la propiedad horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PH atendiendo la Ley 675 de 2001, la que se dice reformada por Escritura Pública Nro.3087 del 18 de noviembre de 2014 de la misma notaría ; t erminada la construcción del Conjunto y una vez vendidas la mayoría de sus unidades habitacionales se realizó la primera asamblea de copropietarios, habiéndose nombrado el primer Consejo de Administración, a partir de lo cual el Condominio viene siendo administrado por los copropietarios; se expresa que desde el principio de la administración empezaron a notar una serie de defectos en la construcción de la copropiedad l os cuales fueron reclamad os a la Constructora sin resultados positivos , la Asamblea General y el Consejo Directivo ordenó la contratación de la sociedad COHINTERHABILITAR S.A.S., a fin de que hiciera una auditoría de calidad a las zonas comunes , encontrando como resultado daños en el sótano, fachada s, cuarto técnico UTB, buitrones y punto s fijos (instalar los remates) , piscina (Zona dura y tanque de agua ), portería y acceso y revisión de ascensores , obras de adecuación pendientes que se totalizan en $354.242.929; aducen que la Constructora no ha hecho entrega de los planos Arquitectónicos, Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, del Manual de funcionamiento , delVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

Estructurales, Hidráulicos y Eléctricos, del Manual de funcionamiento , delVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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Certificado de prueba de incendio-ubicación de extintores, del Certificado de RETIE y del Certificación de gases de occidente, manifiesta que el Conjunto Residencial no ha recibido de la Constructora los bienes comunes de uso y goce general tal como lo ordena el Art.24 de la Ley 675 de 2001.

1.2.- Como pretensiones principales pide se declare que la sociedad CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S., incumplió sus deberes profesionales en la construcción de l CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PROPIEDAD HORIZONTAL en los bienes comunes, porque no tienen la calidad, idoneidad, seguridad, precisión con respecto a los planos aprobados por la Curaduría Urbana Número Uno de Cali, que c omo consecuencia de lo anterior, se declare que la sociedad demandada es responsable contractualmente frente al CONJUNTO RESIDENCIAL por los defectos constructivos existentes , debiéndose condenarla a pagar el valor de la suma de $354.242.929, a fin de realizar las obras de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudio de suelos, dadas las falencias constructivas y faltantes señalados en esta demanda, de acuerdo con el informe de auditoría elaborado por la sociedad COINTERHABILITAR S.A.S., de conformidad con el Art.1610 numeral 2 del Código Civil ; así mismo, pide que en el evento en

señalados en esta demanda, de acuerdo con el informe de auditoría elaborado por la sociedad COINTERHABILITAR S.A.S., de conformidad con el Art.1610 numeral 2 del Código Civil ; así mismo, pide que en el evento en que la CONSTRUCTORA incumpla con el pago de los dineros señalados en la sentencia, se la condene a pagar al CONJUNTO RESIDENCIAL los intereses moratorios conforme a lo ordenado el Art.884 del Código de Comercio.

Como pretensiones subsidiarias pide se condene a la CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S., a ejecutar las obras a las que se obligó a hacer en el Conjunto de acuerdo con los documentos que dieron origen a la licencia urbanística y a la propiedad horizontal; si la demandada incumpliere la orden, pide se la condene al pago de la suma de $354.242.929 con sus intereses moratorios para construir las obras faltantes y defectuosas de las zonas comunes.Verbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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1.3.- Admitida la demanda y notificada la Constructora demandada la contestó aceptando algunos hechos y negando los que la responsabilizan, aduce que el Conjunto Residencial pretende que la Constructora dé garantía sobre bienes comunes esenciales y no esenciales cuando los primero fueron entregados desde el 2013 y los segundos desde el 2015 en cumplimiento a lo establecido en el Art.24 de la Ley 675 de 2001 , bienes sobre los cuales la Copropiedad no ha realizado labores de mantenimiento, expresa que en

entregados desde el 2013 y los segundos desde el 2015 en cumplimiento a lo establecido en el Art.24 de la Ley 675 de 2001 , bienes sobre los cuales la Copropiedad no ha realizado labores de mantenimiento, expresa que en Octubre de 2014 se llevó a cabo la Asamblea General de Copropietarios en los términos del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto demandante, informándose en dicha Asamblea sobre el cumplimiento de la construcción y enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad para que designaran las personas que recibirían los bienes comunes no esenciales o en su defecto para que designara administrador definitivo que se ocupara de recibirlos, dice que la Copropiedad no quiso suscribir las respectivas actas de entrega de los bienes a pesar de que todos fueron entregados en perfecto estado y de haber sido requeridos en varias ocasiones para tal fin ; como excepciones de mérito propuso: “INEXISTENCIA DE OBLIGACION DE LA CONSTRUCTURA HABITEK S.A.S. CON EL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE P.H. (…), ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES ESENCI ALES Y NO ESENCIALES (…), BUENA FE POR PARTE DE LA CONSTRUCTURA HABITEK S.A.S. (…), MALA FE POR PARTE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE P.H. (…), PRESCRIPCION (…), INDEBIDO EJERCICIO DE LA ACCIÓN CIVIL ORDINARIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL (…), COMPENSACION (…) y GENERICA” (Fls. 495 al 532 C.003.C.1A).

2.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

ORDINARIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL (…), COMPENSACION (…) y GENERICA” (Fls. 495 al 532 C.003.C.1A).

2.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juzgado encontró reunidos los presupuestos procesales y acreditados los elementos de la responsabilidad civil contractual , tales como la existencia de un contrato válido entre las partes, el incumplimiento tardío imperfecto de algunas de las obligaciones contractuales, el perjuicio o daño y el nexo de causalidad, dijo presumirse la culpa en contra del deudor; sobre la legitimación en la causa por pasiva que recae en la Constructora Habitek S.A.S. la encontró acreditada, en cuanto la misma se reclama respecto a lasVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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obligaciones que asumió la constructora y vendedora con relación a la garantía en cuanto a la calidad, idoneidad, seguridad y defectos de la construcción; sobre la legitimación por activa, considera que el C onjunto Residencial Lombardía Club House P .H. a través de la sociedad administradora puede solicitar la garantía de los bienes comunes en la Propiedad Horizontal en los términos del Decreto 735 de 2013 y el Art.50 de la ley 675 de 2001; que teniendo en cuenta la responsabilidad del constructor por fallas en la calidad e idoneidad de las cosas y de conformidad con el Art.2060 del C.C. y los aspectos comprendidos de la garantía contenida en el Art.11 de la Ley 1480 de 2011, en el caso de los bienes inmuebles los

por fallas en la calidad e idoneidad de las cosas y de conformidad con el Art.2060 del C.C. y los aspectos comprendidos de la garantía contenida en el Art.11 de la Ley 1480 de 2011, en el caso de los bienes inmuebles los constructores tienen la obligación de responder por las condiciones de calidad e idoneidad; en el presente asunto no obra en el expediente constancia de entrega de los bienes comunes de uso y goce general, los cuales al tenor del inciso segundo del Art.24 de la Ley 675 de 2001 deberán ser entregados a la persona designada por la Asamblea General o en su defecto al Administrador definitivo cua ndo termin e la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represent e por lo menos el 51% de los coeficientes de copropiedad, si bien con la contestación de la demanda se aportaron unas actas destinadas a servir como soporte de la entrega que debía efectuarse a la copropiedad demandante, lo cierto es que la Propiedad Horizontal nunca las firmó en señal de recibido y aproba do las obras ejecutadas por la Constructora, con lo cual no eximiría a ésta última de la responsabilidad que consagra el Art.2060 del C.C. en armonía con lo dispuesto en el Art.8 de la Ley 1480 de 2011 relacionado con el término legal de la garantía para los bienes inmuebles la cual comprende la estabilidad de la obra por 10 a ños y para los acabados un año; considera que al no haberse hecho entrega de los bienes comunes, no puede la Constructora beneficiarse de la excepción de Prescripción, estima no apreciar duda respecto del daño, los cuales están relacionados en el informe de auditoría técnica sobre las áreas y bienes

bienes comunes, no puede la Constructora beneficiarse de la excepción de Prescripción, estima no apreciar duda respecto del daño, los cuales están relacionados en el informe de auditoría técnica sobre las áreas y bienes comunes que fuera elaborado por el ingeniero Fabio Alberto García Arce, si bien el Juzgado inicialmente inadmitió la prueba pericial por no incluir los requisitos del código adjetivo civil, lo cierto es que el tema quedó definido en segunda instancia por el Tribunal que “ordenó que tal probanza fuera tenida enVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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cuenta”; en lo que respecta al monto de los perjuicios que deben ser indemnizados por la demandada, acogió el valor señalado en el concepto correspondiente sobre las reparaciones necesarias para solventar las deficiencias en la construcción que no fueron atendidas por el constructor, siendo prueba de su monto conforme lo dispuesto en el Art.206 del C.G.P.; de esa manera , encontró demostrados todos los elementos de la responsabilidad civil contractual en contra de la Constructora Habitek, por incumplimiento a sus obligaciones de garantía , así resolvió declarar no probadas las excepciones de mérito, declarar civil y contractualmente responsable a la CONSTRUCTORA HABITEK S.A.S., por los daños causados a la PROPIEDAD HORIZONTAL CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE y condenó a la demandada a pagar a favor de la demandante la suma de $354’242.929 M/Cte.

3.- RECURSO DE APELACIÓN Y REPLICA

LOMBARDIA CLUB HOUSE y condenó a la demandada a pagar a favor de la demandante la suma de $354’242.929 M/Cte.

3.- RECURSO DE APELACIÓN Y REPLICA

3.1.- La empresa demandada apeló el fallo, en los reparos que fueron sustentados en segunda instancia , manifiesta que existe indebida valoración probatoria respecto del interrogatorio de parte rendido por el representante legal del Conjunto Residencial y de los testigos de la parte actora, que el dictamen fue presentad o por una persona que no reúne los requisitos legales por no estar inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, el perito se encuentra inhabilitado porque había realizado un “informe” en años pasados para la Constructora, el dictamen no fue firmado por el perito cuando fue allegado al proceso, el Juez hizo caso omiso de lo dicho por el Tribunal Superior de esta ciudad en el auto que revocó la decisión de no aceptar el dictamen, pues lo que dijo es que al momento de dictar la sentencia se debe analizar la prueba y si cumple o no los requisitos de la prueba pericial , el Tribunal no afirmó que la experticia estuviera ajustada a derecho, alega que está probada la excepción de prescripción de la acción , p ide revocar la sentencia y reconocer las excepciones propuestas.Verbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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3.2.- El Conjunto Residencial demandante replicó la apelación aduciendo que se pretende descalificar la peritación por el hecho de que el

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3.2.- El Conjunto Residencial demandante replicó la apelación aduciendo que se pretende descalificar la peritación por el hecho de que el perito no está inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, tal como lo exige la Ley 1673 de 2013 que regula dicha actividad, en la experticia no se analizó el precio de la Unidad Residencial ni el lote de terreno sobre el que se construyó, la experticia se dirigió a señalar y describir las deficiencias constructivas a causa de la negligencia e irresponsabilidad de la constructora, se dieron las soluciones y los costos de su reparación , se tra ta de dos actividades diferentes , si se hubiera debatido sobre el valor de los bienes inmuebles, indudablemente se necesitaba el avalúo de un profesional inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores ; respecto a la inhabilidad del perito, por un trabajo que realizó para la Constructora Habitek hace 11 años, considera que no existe en nuestro sistema procesal incompatibilidad para el perito; afirma que las declaraciones fueron claras respecto de los defectos constructivos existentes en el Conjunto Residencial Lombardia Club House Propiedad Horizontal y de las reclamaciones hechas a la Constructora; sobre la prescripción manifiesta que si aceptamos que la entrega del primer apartamento vendido al parecer fue en agosto del año 2014, la prescripción no se da, si tenemos en cuenta que la demanda fue presentada el 29 de julio de 2019 y notificado el auto admisorio a la demandada en forma personal el 10 de septiembre de 2019, pide confirmar la sentencia.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- No hay reparo en la presencia de los presupuestos

de 2019 y notificado el auto admisorio a la demandada en forma personal el 10 de septiembre de 2019, pide confirmar la sentencia.

4.- CONSIDERACIONES

4.1.- No hay reparo en la presencia de los presupuestos procesales ni se observa nulidad procesal insubsanable que deba declararse de oficio. En punto de la legitimación en la causa por activa ha de tenerse en cuenta que quien otorga poder para iniciar la acción de responsabilidad civil contractual es la sociedad ADMINISTRACIONES HUMBERTO GOMEZ VALENCIA S.A.S, quien administra el CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PH , en virtud de ello, de entrada la Sala debe determinar si el administrador de una propiedad horizontal se encuentra legitimado para incoar la demanda dirigida en contra de la Constructora porVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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falta de entrega y por defectos que se imputan a la Constructora en la zonas comunes de la PH , siendo que dichos bienes una vez escrituradas las unidades privadas, pertenecen en común y proindiviso a los copropietarios y debe manejarse conforme a la Ley que regula la Propiedad Horizontal y al Reglamento de Propiedad Horizontal que contiene las reglas específicas acordadas en respeto de la autonomía privada de cada uno de los copropietarios.

4.2.- La legitimación en la causa tanto activa como pasiva constituye un requisito indispensable para dictar sentencia estimatoria de las pretensiones en tanto tiene que ver directamente con el derecho sustancial

copropietarios.

4.2.- La legitimación en la causa tanto activa como pasiva constituye un requisito indispensable para dictar sentencia estimatoria de las pretensiones en tanto tiene que ver directamente con el derecho sustancial sin que deba ser tratada como un presupuesto procesal, en ese senti do, la Corte Suprema de Justicia acogiendo el criterio de Chiovenda ha orientado su comprensión:

“[P]reciso es notar cómo la legitimación en la causa, ha dicho insistentemente la Corte, es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste. Por eso, su ausencia no constituye impedimento para resolver de fondo la litis, sino motivo para decidirla adversamente, pues ello es lo que se aviene cuando quien reclama un derecho no es su titular o cuando lo aduce ante quien no es el llamado a contradecirlo, pronunciamiento ese que, por ende, no sólo tiene que ser desestimatorio sino con fuerza de cosa juzgada material para que ponga punto final al debate, distinto de un fallo inhibitorio carente de sentido lógico por cuanto tras apartarse de la validez del proceso siendo éste formalmente puro, conduce a la inconveniente práctica de que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo o para que siéndolo en la realidad lo aduzca nuevamente frente a quien no es el llamado a responder.

“Concretando su criterio sobre el punto, la Corte hizo la siguiente exposición:

"Según concepto de Chiovenda, acogido por la Corte, la legitimatio ad causam consiste en la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley

“Concretando su criterio sobre el punto, la Corte hizo la siguiente exposición:

"Según concepto de Chiovenda, acogido por la Corte, la legitimatio ad causam consiste en la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)". (Instituciones de Derecho Procesal Civil, I, 185). Conviene desde luego advertir, para no caer en el error en que incurrió el Tribunal que cuando el tratadista italiano y la Corte hablan de 'acción' no están empleando ese vocablo en el sentido técnico procesal, esto es como el derecho subjetivo público que asiste a toda persona para obtener la aplic ación justa de la ley a un caso concreto, y que tiene como sujeto pasivo al Estado, sino como sinónimo de 'pretensión', que se ejercita frente al demandado. Para que esa pretensión sea acogida en la sentencia es menester, entre otros requisitos, que se haga valer por la persona en cuyo favor establece la ley sustancial el derecho que se reclama en la demanda, y frente a la persona respecto de la cual ese derecho puede ser reclamado. De donde se sigue que lo concerniente a la legitimación en la causa es cues tión propia del derecho sustancial y no del derecho procesal, razón por la cual su ausencia no constituye impedimento para desatar en el fondo el litigio sino motivo para decidirlo en forma adversa al actor. Si el demandante no es titular del derecho que r eclama o el demandado no es persona obligada, el fallo haVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

no es titular del derecho que r eclama o el demandado no es persona obligada, el fallo haVerbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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de ser adverso a la pretensión de aquél, como acontece cuando reivindica quien no es el dueño o cuando éste demanda a quien no es poseedor”. (Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia SC, 14 de ago . 1995, Exp. 4268; reiterada en SC, 12 jun. 2001, Exp. 6050 y SC, 14 mar. 2002, Exp. 6139, entre varias.)

Tratándose de un asunto contractual ha de tenerse en cuenta que una de las fuentes de las obligaciones es el contrato que nace del concurso de voluntades de dos o más personas naturales o jurídicas (art. 1494 y 1495 del C.C.), todo contrato legalmente celebrado (art. 1502 del C.C.) es ley para los contratantes (pacta sunt servanda), sus efectos solamente pueden terminarse por el consentimiento de las partes, por terminación de la labor contratada, por resolución o terminación decretada judicialmente, por la ocurrencia de causas legales que lo invaliden o por las causales de terminación que se hayan pactado (art. 1602 C.C.)1

En los contratos bilaterales se entiende implícita la condición resolutoria cuando uno de los contratantes no cumple pudiendo el cumplido pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del mismo (art. 1546 del C.C.); ninguno de los contratantes está en mora mientras e l otro no haya

resolutoria cuando uno de los contratantes no cumple pudiendo el cumplido pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del mismo (art. 1546 del C.C.); ninguno de los contratantes está en mora mientras e l otro no haya cumplido o demuestre que estuvo presto a cumplir en la forma y términos convenidos (art. 1609 del C.C.); son requisitos generales de validez de los contratos: la declaración de voluntad de las partes exenta de vicios por quien es legalmente capaz siempre y cuando tenga causa y objeto lícitos (art. 1502 del C.C.).

4.3.- En el presente asunto la Sala estima que la sociedad administradora de la Propiedad Horizontal , carece de legitimación en la causa por activa para demandar e l cumplimiento de unos contratos que resultan ser ajenos a la función administradora, las partes de los contratos de venta fueron el empresario Constructor y vendedor de las unidades privadas y los adquirentes de los apartamentos , la administración del conj unto residencial no puede exigir la indemnización de perjuicios por los daños

1 Casación del 31 de octubre de 1951Verbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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causados en los bienes comunes, siendo que al tenor del Art.19 de la Ley 675 de 2001, estos pertenecen proindiviso a los propietarios de los bienes privados, salvo claro está si se ha conferido poder o se haya autorizado por los copropietarios conforme a la Ley y al Reglamento de la Propiedad Horizontal.

Para fundamentar la decisión ha de tenerse en cuenta que la

privados, salvo claro está si se ha conferido poder o se haya autorizado por los copropietarios conforme a la Ley y al Reglamento de la Propiedad Horizontal.

Para fundamentar la decisión ha de tenerse en cuenta que la Corte Constitucional en Sentencia C-318 del 2002 2, en la que estudió la constitucionalidad de varios de los artículos de la Ley 675 de 2001, sobre los bienes comunes de la propiedad horizontal consideró:

“(…), no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley”. (Negrillas de esta providencia).

En el asunto inicialmente puede pensarse que la sociedad administradora de la Copropiedad tiene legitimación para presentar cualquier demanda en favor de la Copropiedad con fundamento en la Ley 675 de 2001, la cual para el efecto consagra:

“Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un

la cual para el efecto consagra:

“Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano , para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Artículo 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: (…) 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y

2 Sentencia del 2 de Mayo del 2002 – MP. Dr. Alfredo Beltrán Sierra.Verbal RCC Rad. 016-2019-00189-02 (2738) CR Lombardía Club House PH otro Vs Constructora Habitek S.A.S.

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disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. (…) 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija”. (Negrillas de este texto).

El Art. 14 del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480

a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija”. (Negrillas de este texto).

El Art. 14 del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) , establece que es al administrador de la propiedad horizontal designado en los términos del inciso 1° del Art.50 de la Ley 675 de 2001, quien debe solicitar la garantía legal de bienes comunes de la propiedad horizontal, claro está que debe tenerse en cuenta que los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones radican en cabeza de la persona jurídica a quien representa cuyas funciones deberán ser ejercidas conforme al reglamento de propiedad horizontal que desarrolla la autonomía privada de los copropietarios, lo que tienen el poder primario de disposición jurídica.

Para desarrollar este punto frente al caso en concreto, la Sala al revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Lombardía Club House contenido en la Escritura Pública Nro.3089 del 19 de Noviembre de 2013 de la Notaría Trece del Círculo Notarial de Cali, aportado por la parte demandada y no contradicho por la demandante, en los artículos alusivos a los órganos de dirección y administración en lo pertinente establece:

“Artículo 74. Funciones del Consejo: el Consejo de Administración ejercerá las funciones contempladas en este estatuto y tendrá de manera especial las siguientes funciones: (…) f) Autorizar al administrador para todos los gastos, actos y contratos de los que su cuantía sea superior a diez (10) salarios mínimos mensuales vigentes y que estén aprobados en el presupuesto (…).

funciones: (…) f) Autorizar al administrador para todos los gastos, actos y contratos de los que su cuantía sea superior a diez (10) salarios mínimos mensuales vigentes y que estén aprobados en el presupuesto (…).

Artículo 75. Naturaleza del cargo: El administrador es el representante legal de la persona jurídica, con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo (…). Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias de conformidad con el presupuesto de gastos aprobado s y la Ley 675/2001 (…).

Artículo 76. Funciones: Serán funciones básicas del administrador: (…) 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismo de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en este reglam