TSDJ CLO SC - 760013103016201900283-01 (23-012)-(26-09-2023)

Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 1 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012)

REPUBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL

Mag. Ponente: Dra. ANA LUZ ESCOBAR LOZANO

ACTA No. 094

Cali, veintiséis (26) de Septiembre de dos mil veintitrés (2023)

I.- OBJETO DE LA PROVIDENCIA.

Decidir el recurso de apel ación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la SENTENCIA de noviembre 3 de 2022, proferida por el Juzgado Dieciséis Civil del Circuito de Cali, en el proceso verbal declarativo de Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble, impetrado por Joim S.A.S., contra Guillermo Moncada Bustamante.

II.- ANTECEDENTES.

1.- La sociedad demandante pretende que se declare, que el señor Moncada Bustamante , incumplió el contrato de promesa de compraventa firmado entre ellos el 1º de noviembre de 2016, como promitente vendedor y promitente comprador, respectivamente, y en consecuencia se declare resuelto ese contrato, condenando al demandado al pago de perjuicios por $32’400.000, monto que corresponde a la cláusula penal pactada en la promesa y por el que hace el juramento estimatorio.

1.1.-Un apretado resumen de los hechos en que se sustenta lo pedido es como sigue:

corresponde a la cláusula penal pactada en la promesa y por el que hace el juramento estimatorio.

1.1.-Un apretado resumen de los hechos en que se sustenta lo pedido es como sigue: Guillermo Moncada Bustamante y Joim S.A.S., (en adelante Joim) suscribieron el 1º de noviembre de 2016 como pr omitente comprador y promitente vendedor, respectivamente, un contrato de promesa de venta para adquirir la casa número 32 con área inicial de 519.18 mts 2 del proyecto inmobiliario Remanso de Jordán en Jamundí (V), por valor de $324 ’000.000, dinero que se cancelaría en la forma indicada en la cláusula 4 del contrato. Posteriormente se adicionó el área inicial en 190.98 mts2, quedando el valor del inmueble en total en $343’098.000.

Se pactó que la fecha de suscripción de la escritura de venta sería informa da p or el promitente vendedor al promitente comprador, una vez este estuviere a paz y salvo con las cuotas y pagos de escrituración, lo que no se ha hecho, porque pese a que el 25 de julio de 2018 le fue entregado físicamente el inmueble al señor Moncada Bustamante, este no ha pagado el saldo del precio de $107.156.820, no obstante, el plazo adicional que le fue otorgado para hacerlo.

Que, por ende, el señor Moncada incumplió el contrato de promesa de venta, por lo que la sociedad le informó su decisión de resolverlo y devolverle los dineros recibidos, previa deducción de la cláusula penal acordada . El señor Moncada después de esa comunicación, el 20 de noviembre deTribunal Superior

le informó su decisión de resolverlo y devolverle los dineros recibidos, previa deducción de la cláusula penal acordada . El señor Moncada después de esa comunicación, el 20 de noviembre deTribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 2 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) 2018 consignó a ordenes de la promitente vendedora la suma $ 87.089.857 que no cubre la totalidad del precio adeudado, ni impide la resolución del contrato por incumplimiento.

Y estima los perjuicios -juramento estimatorioen el valor acordado en la promesa de venta como cláusula penal, esto es, el 10% del precio total de la vivienda, que corresponde a $32’400.000.

2.- El demandado contestó la demanda , se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de mérito que denominó: “Contrato no cumplido de conformidad con lo previsto en el artículo 1609 del Código Civil ; Carencia de interés sustancial para obrar por ausencia de incumplimiento de la parte promitente compradora; y Reconocimiento y pago de las mejoras realizadas en el bien inmueble y de los intereses causados por no restituir el precio pagado en el término previsto dentro del contrato”.

3.- Surtido el trámite legal , el juez dict ó SENTENCIA en la que declara la nulidad absoluta del contrato de promesa de vent a, niega las pretensiones y ordena el levantamiento de las cautelas , disponiendo sobre las restituciones mutuas así:

contrato de promesa de vent a, niega las pretensiones y ordena el levantamiento de las cautelas , disponiendo sobre las restituciones mutuas así:

El señor Guillermo Moncada Bustamante, deberá i.- Restituir el inmueble prometido en venta ; ii.- Pagar los frutos civiles del mismo desde julio 25 de 2018 hasta septiembre 25 de 2022 por $78’557.498 M/ cte., junto con sus intereses legales civiles que hasta septie mbre 25 de 2022 ascienden a $9’536.967 M/ cte., y los que se continúen causando hasta el pago total de la obligación; y, iii.- La suma de $1’373.527 M/cte., por concepto de frutos causados entre el 26 de septiembre y el 20 de octubre de 2022 y los intereses civiles sobre ella hasta el pago.

Y a Joim S.A.S., le ordena pagar al señor Moncada, la suma de $324’000.000 actualizada a la fecha de pago, con intereses civiles desde el 1er día del mes siguiente de aquella porque no se precisa el día.-. Y niega e l reconocimiento de mejora ; autoriza a las partes a efectuar las compensaciones permitidas por la ley, declara la terminación del proceso y condena en costas a la parte demandante.

La nulidad absoluta la declara de oficio porque se incumplen las exigencias del artículo 89 de la ley 153 de 1886 para el contrato de promesa de venta de que se trata, no solo porque no determina con claridad el objeto del contrato por su ubicación, linderos y extensión, que pueden variar, sino también porque no hay claridad en las cláusulas, sobre el plazo o condición que fija la fecha en que

claridad el objeto del contrato por su ubicación, linderos y extensión, que pueden variar, sino también porque no hay claridad en las cláusulas, sobre el plazo o condición que fija la fecha en que deberá celebrarse el contrato prometido, que están redactadas en forma confusa.

Como consecuencia de la nulidad dice, proceden las restituciones mutuas -art. 1746 CC - por el efecto retroactivo de tal declaración , por lo que el señor Moncada , debe restituir el inmueble que recibió el 25 de julio de 2018 , junto con los frutos civiles producidos durante el tiempo que ha estado en el mismo, según el dictamen aportado realizado por perito de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, que cumple las exigencias del art. 226 del CGP y determina de acuerdo a distintos factores técnicos el canon de arrendamiento del inmueble para septiembre de 2022 en $1’716.909, monto que deflactado con el IPC , permite establecer el valor de los cánones anteriores hasta el 25 de julio de 2018 e incrementado con el IPC del año anterior lleva a calcular el canon del año 2023 ; y sobreTribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 3 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) las sumas que arrojan esas cuentas el juez calcula réditos civiles legales, ordenando el pago de esas sumas y la de los frutos que se sigan causando hasta el pago total de la obligación. Respecto a las mejoras, no las reconoce porque el demandado no cumplió con la carga de demostrar

sumas y la de los frutos que se sigan causando hasta el pago total de la obligación. Respecto a las mejoras, no las reconoce porque el demandado no cumplió con la carga de demostrar que las levantó en el inmueble y la naturaleza de las mismas -necesarias o útiles-. Y si bien aquel al contestar la demanda aportó un dictamen elaborado por el perito Juan Bosco Solorzano , en el que se calcula el valor de unas mejoras por su costo de reposición, no le da valor probatorio porque se realizó con información del señor Moncada, no le consta al perito que las mejoras fueron realizadas por él y no es claro en cuanto a la tipología de las mejoras, tema que además desconoce el perito.

Y sobre el precio, ordena que la sociedad lo restituya al señor Moncada, pues está demostrado que se pagó el monto pactado en el contrato ($324’000.000), en el que no consta el valor del lote adicional a que refiere la sociedad demandante, indexado y con intereses legales desde el primer día del mes siguiente al de cada pago.

4.- Apelan demandante y demandado, pero como el primero no sustenta el recurso , en segunda instancia se declaró desierta su alzada.

Los reparos de la parte demandada, señor Guillermo Moncada Bustamante, son los siguientes:

i.- No está de acuerdo con la negativa al reconocimiento de las mejoras porque la calificación de las mismas es de orden legal -art. 966 CCy de resorte del juzgador . Además, contrario a lo afirmado por el juez, las mejoras levantadas por el señor Moncada Bustamante, en el predio, están probadas, no solo con el dictamen que acompañó la contestación de la demanda que debió apreciarse porque

por el juez, las mejoras levantadas por el señor Moncada Bustamante, en el predio, están probadas, no solo con el dictamen que acompañó la contestación de la demanda que debió apreciarse porque es claro y preciso y detallado, fue sustentado por el perito y no objetado por la parte demandante, sino también con otras pruebas que refieren a el las, v gr ., el dictamen de la Lonja de Propiedad Raíz, los documentos que dan cuenta de la construcción inicial según planos y de las nuevas construcciones, etc.

Que p or tanto, deben reconocerse las mejoras realizadas porque aumentan el valor venal de la propiedad de manera ostensible, pues sustentan el precio de los frutos dictaminados por el perito de la Lonja. Y como expensas , debe abonársele lo pagado por cuotas de administración dado que le corresponde asumirlos al dueño de la cosa según la ley 675 de 2001.

ii.- El juez debió desestimar el dictamen rendido por el perito de la Bolsa de Propiedad Raíz, porque no fue objeto de contradicción por la inasistencia de aquél a la audiencia; además pasó por alto que el perito no aplicó la ley 820 de 2003 para determinar el canon de arrendamiento, tratándose de un inmueble destinado a vivienda. Y el funcionario se contradice al desestimar el dictamen de mejoras del perito Juan Bosco Solorzano y estimar el dictamen de la Lonja sobre frutos, toda vez que este se soporta en las mejoras a que refiere aquél para calcular los frutos.

iii.- Indebida estimación de las restituciones mutuas. En cuanto a los frutos civiles del inmueblecánones de arrendamientoporque como ya lo indicó, no se calcularon atendiendo lo dispuesto en laTribunal Superior

iii.- Indebida estimación de las restituciones mutuas. En cuanto a los frutos civiles del inmueblecánones de arrendamientoporque como ya lo indicó, no se calcularon atendiendo lo dispuesto en laTribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 4 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) ley 820 de 2003, según la cual el valor del canon de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda debe ser hasta del 1% del doble del avalúo catastral . Adicionalmente, la condena no es concreta como lo exige el art . 283 del CGP, amen que sobre los montos reconocidos por frutos no se permite el cobro de intereses, que están prohibidos por el artículo 1617 del CC por tratarse de rentas que no los producen.

Y tampoco se tuvo en cuenta que el señor Moncada , es poseedor de buena fe, pues quien elaboró la promesa de venta con vicios fue su contraparte, luego , no le corresponde devolver frutos a la sociedad y de ser pertinente ello, solo serían los frutos a partir de la contestación de la demanda y avaluados conforme a la ley de arrendamientos.

iv.- No se liquidó en concreto la suma que al señor Moncada , deberá devolver le la sociedad demandante por concepto de precio -$ 324’000.000porque no se indexó ni se calculó sobre ella intereses comerciales, por lo que ha de hacerse esa operación según indica, debiéndose adicionar el resultado con el valor de las expensas por gastos de administración -según tabla que anexa-, que han

intereses comerciales, por lo que ha de hacerse esa operación según indica, debiéndose adicionar el resultado con el valor de las expensas por gastos de administración -según tabla que anexa-, que han de reconocerse a su favor po rque, quien debe asumirlas es el promitente vendedor -entiéndase demandantepor cuanto de ordinario en las propiedades horizontales se incluyen en el canon y de esa sumatoria se deducirá el valor de los frutos que le corresponde restituir , calculados en la forma y según los parámetros que ya indicó, haciendo énfasis en que es poseedor de buena fe.

5.- En segunda instancia la parte demandada sustenta los reparos, reiterando que ataca la sentencia, de manera directa, conforme a las consecuencias que genera la nulidad del contrato, y refrenda lo argumentado en primera instancia.

Respecto a las mejoras, indicando que deben reconocerse porque aumentan el valor venal de la cosa y fueron acreditadas con el dictamen del perito Bosco Solorzano y otras pruebas, siendo un error desestimar ese dictamen e igual error, dar legalidad al dictamen de la Lonja.

En cuanto a frutos civiles, reitera que no se tasaron en concreto, que como poseedor de buena fe , sólo debe restituir los causados desde que fue notificado de la demanda, calculados sobre el doble del avalúo catastral, no el pericial y conforme a la ley 820 de 2003, para lo cual con fundamento en el avalúo catastral del predio año 2021 -$60’180.000y el avalúo comercial del doble de aquel $120’360.000 calcula el canon mensual en $1’203.600, equivalente al 1% para el año 2021 a 2022,

el avalúo catastral del predio año 2021 -$60’180.000y el avalúo comercial del doble de aquel $120’360.000 calcula el canon mensual en $1’203.600, equivalente al 1% para el año 2021 a 2022, con un avalúo catastral de$61’985.000 el valor comercial es de $123’790.000 y sobre este, el fruto sería la suma mensual de $1’237.900, equivalente al 1%, frutos que no producen intereses.

Y que el precio debe restituírsele indexado y con intereses comerciales y no legales del 6% anual porque el negocio es comercial, monto al que deben abonársele las expensas de administración del inmueble debido a que es propiedad horizontal, así como el valor de la instalación de gas.

Finalmente refiere a los reparos al fallo que hi zo su contraparte, decaídos por la declaratoria de desierto de ese recurso y a la procedencia del derecho de retención.Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 5 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) 6.- En segunda instancia se dio curso a los reparos concretos en los términos de la ley , pronunciándose el apelante en la forma que s e indica y previo a dictar sentencia se decret ó una prueba de oficio que surtida su contradicción da lugar a proferir el fallo que en derecho corresponda, recordando que la competencia del Tribunal se circunscribe estrictamente a los reparos concretos sustentados por el recurrente, por lo que debe entenderse que cualquier otro punto escapa

corresponda, recordando que la competencia del Tribunal se circunscribe estrictamente a los reparos concretos sustentados por el recurrente, por lo que debe entenderse que cualquier otro punto escapa a la competencia de esta Corporación, conforme a lo preceptuado en el artículo 3281 del CGP.

III.- CONSIDERACIONES1.- Este asunto reúne todos los presupuestos procesales, no se avizora causal de nulidad que invalide lo actuado y se cumple con el presupuesto material de la pretensión relativo a la legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva, porque al proceso concurren el promitente vendedor y el promitente comprador en el contrato de promesa de compraventa venero del litigio, que fue nulitado.

2.- Conforme a los reparos concretos, el apelante no discute la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de promesa de venta. Sus objeciones radican en las consecuencias de tal declaración y específicamente sobre las restituciones mutuas, por lo que el problema jurídico a resolver se contrae, principalmente, a determinar si aquellas proceden bajo las pautas señaladas por el recurrente y no por el juzgado.

3.- Para resolver ha de tenerse en cuenta que la declaratoria de nulidad absoluta conlleva que el convenio no produzca efectos, debiendo las partes retrotraerse al estado en que se encontraban antes de su celebración, por lo que sus efectos son retroactivos (ex tunc), de allí que el artículo 1746 del CC disponga que : “(...) la nulidad pronunciada en sentencia (. ..) da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo, sin perjuicio

CC disponga que : “(...) la nulidad pronunciada en sentencia (. ..) da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo, sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita (…)”.

Sobre el punto, jurisprudencialmente se tiene dicho de antaño, que: “ El efecto legal y natural de toda declaración judicial de nulidad es la restitución completa de las cosas al estado en que se halla rían si no hubiesen existido el acto o contrato anulado. La sentencia declarativa de la nulidad produce efectos retroactivos y en virtud de ella cada una de las partes tiene que devolver a la otra lo que ha recibido como prestación del contrato invalidado”2.

Esa sub regla se mantiene vigente al decir la jurisprudencia nacional que: “La nulidad del contrato de promesa de compraventa, ciertamente impide cumplir la prestación de celebrar el contrato prometido, porque esa declaración apareja su aniquilación y la disolución de sus efectos finales. Pero si los contratantes anticiparon obligaciones del contrato a que se refería la promesa, verbi gratia, el pago del precio o la entrega del bien, las cosas, por regla general, deben volver al ‘mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo’, según se declara en el art. 1746 del código civil”

1 CGP. Artículo 328. Competencia del superior. El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el

apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones. 2 CSJ. Cas Civ. Sentencia de septiembre 20 de 1938. GJ. XLVII.Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 6 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) Por esto, salvo casos como los previstos sobre objeto o causa ilícita y los contratos celebrados con incapaces, el inciso segundo del citado pre cepto establece que en las “ restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos y del abono de las mejoras nece sarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes, todo ello según las reglas generales”3

Entonces, declarada la nulidad de un contrato en términos de lo dispuesto en el artículo 1746 CCsegundo inciso -, las cosas se retrotraen al estado en que las partes se hallaban antes de su celebración, lo que incluye, en lo posible, todo lo que los contratantes hayan llegado a efectuar como prestación del negocio jurídico nulitado , con cargo a restituirse mutuamente los bienes, los frutos debidos y el abono de mejoras según se sea poseedor de buena o mala fe y restituir las sumas

como prestación del negocio jurídico nulitado , con cargo a restituirse mutuamente los bienes, los frutos debidos y el abono de mejoras según se sea poseedor de buena o mala fe y restituir las sumas de dinero recibidas con la consiguiente corrección monetaria junto con sus intereses legales , en lo que ha sido reiterativa la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia , indicando: “(...) cuando se declara la nulidad de un negocio jurídico (…) no solo debe restituirse, por la parte obligada a ello, la suma de dinero recibida en desarrollo del contrato anulado o in eficaz, con la consiguiente corrección monetaria, sino también, el valor de los intereses que como consecuencia normal habría de produ cir toda suma de dinero, pues el efecto general y propio de toda declaración de nulidad de un negocio jurídico, es el de retrotraer las cosas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo ( ...)”4, pues “(...) es preciso ajustar el valor real del dinero para no incurrir en un enriquecimiento injusto en favor de una de las partes, independientemente de si quien debe recibir la prestación es o no deudor incumplido o de mala fe. Ni siquiera el hecho de que quien debe hacer la restitución haya estado de buena fe (..) le autoriza a lucrarse del incumplimiento de su contraparte o de la ineficacia jurídica del acto, mediante la devolución de una suma envilecida”5 (resaltados fuera de texto).

4.- La restitución de mejoras según el artículo 1746 del CC en concordancia con los artículos 965, 966 y 967 ibidem, impone establecer la clase de ellas, expensas necesarias, útiles y voluptuaria s y

4.- La restitución de mejoras según el artículo 1746 del CC en concordancia con los artículos 965, 966 y 967 ibidem, impone establecer la clase de ellas, expensas necesarias, útiles y voluptuaria s y la buena o mala fe de quien reclama, para determinar cuáles deben abonarse y cuáles no.

4.1.- Para tales efectos, tendremos en cuenta que las expensas necesarias corresponden a “(...) aquellas sin cuya ejecución la cosa habría desaparecido o se habría deteriorado sustancialmente su valor, a tal punto que cualquiera que la tuviera en su poder tendría que afrontar tales dispendios, ( ...) el poseedor debe probar que se requerían, no para el simple mantenimiento del bien o la producción de frutos, sino para evitar la pérdida o menoscabo ya señalados, pues sólo si tienen esta característica, participarán de la condición legal de necesarias, y considerando que deben ser reconocidas en el estado en que se encuentran cuando ingresan al patrimonio del dueño del bien en el que fueron introducidas (...).

Y por contraposición a las anteriores, se regulan también las expensas o mejoras no necesarias llamadas así por cuanto su realización no es indispensable para la integridad de la cosa, mejoras estas que la ley las ha dividido en útiles y suntuarias. Las primeras, a diferencia de estas últimas, aumentan sustancialmente el valor

3 CSJ. Cas Civ. Sentencia de agosto 13 de 2003 Rad. 7010, citada en sentencia SC002 enero 18 de 2021 MP. Dr. Luis A. Rico Puerta.

4 CSJ.Cas Civ. Sentencia de junio 15 de 1995, expediente 4398 MP Dr. Rafael Romero Sierra. 5 CSJ sentencia SC 3201-2018, 9 de agosto de 2018.Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 7 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) venal del bien mejorado, su capacidad de rendimiento económico, dándole por ende una productividad que no tenía antes (...).

(...) las expensas voluptuarias, llamadas también suntuarias, que el propietario no está obligado a reconocer porque corresponden a obras producto , no de una necesidad real ni jurídica para el bien en procura de asegurar su integridad o para incrementar su valor en el mercado, sino a apetencias subjetivas del poseedor como son su gusto, deseo, aficiones personales y capacidad económica, generalmente reflejados en comodidad, lujos o embellecimiento de la cosa que disfruta, mejoras estas de las cuales el poseedor vencido podrá llevarse los materiales con que las plantó, siempre que, de una parte, pueda retirarlos sin detrimento de aquella, y por otra, que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados. (...)”.6

Y de la buena fe tenemos por indicar que según definición contenida en el artículo 768 del CC, es “(...) la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio (...), buena fe que se presume -artículo 769 ibidempor lo que “(...) el desvirtuarla no compete a

la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio (...), buena fe que se presume -artículo 769 ibidempor lo que “(...) el desvirtuarla no compete a la ley sino al hombre, y en fin, que esta tarea requiere una demostración suficiente de mala fe que aniquile la presunción, pues no puede con pruebas a medias destruirse esa base social de trascendente finalidad (...)”7

Específicamente en relación con la buena fe y el contrato de promesa de venta, la Corte ha expresado que: “En desarrollo de la doctrina consagrada en los arts. 768 y 869 del C.C, no puede menos de considerarse de buena fe a la persona que es tenedora de una finca por haberla recibido de manos del verdadero dueño, es decir, con plena y deliberada voluntad, en virtud de un contrato de promesa de venta, aunque después, por cualquier motivo, el promi tente vendedor no hay a cumplido con la obligación de otorgarle la escritura de venta”.8

4.2.- La prueba aportada al respecto es la siguiente:

• Promesa de contrato de venta de noviembre 1º de 2016, celebrada por Joim S.A.S. y Guillermo Moncada Bustamante, como promitentes vendedor y comprador, respectivamente, sobre el inmueble casa Nº 32 del proyecto Remansos del Jordán en Jamundí.

• Inventario de entrega del inmueble No 32 , de julio 25 de 2018 , por Joim S .A.S. al señor Moncada, en el que consta el inventario del inmueble y el inventario general de cada área - alcobas

• Inventario de entrega del inmueble No 32 , de julio 25 de 2018 , por Joim S .A.S. al señor Moncada, en el que consta el inventario del inmueble y el inventario general de cada área - alcobas auxiliar 1 y 2 y sus baños, alcoba principal con Vestier y baño, sala comedor , cocina y zona de ropas, alcoba de servicio y su baño, estadero y exteriores - indicando de cada área sus especificaciones respecto a ítems como carpintería en aluminio, carpintería en madera, pisos y enchapes, aparatos eléctricos, pintura, aparatos sanitarios y otros.

• Carta de agosto 1 º de 2018, del señor Moncada , a la Junta de Administración de Remansos del Jordán, informando sobre una reforma que se le va a hacer a la casa No 32 : 1. Ampliación del comedor

(este se va a unir con la sala de star (sic). 2. En el parqueadero se colocaría piso en cerámica y cubierta; y la respuesta del 2 de agosto siguiente , comunicándole la aceptación de las reformas por usted

6 CSJ, Cas. Civil, sentencia 28 de agosto de 1996, MP. Dr. Carlos Esteban Jaramillo Schloss, expediente 4410 7 CSJ, Cas Civil, sentencia de diciembre 7 de 1962 citada en Código Civil Legis, paga 341.- 8 Cas 26 de mayo ,1936, XLIV, 56Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 8 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012)

Recurso de Apelación SentenciaALEL 8 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012) propuestas verbalmente y mediante carta, a saber: 1. - Prolongación de la fachada sur de la casa hasta encontrarse con la prolongación de la fachada occidental de la casa (...) 2.- Espejo de agua en la entrada de la propiedad y construcción de gradas elevadas; 3 .- Relleno material seleccionado en la parte posterior de la vivienda; 4Enchape en cerámica piso zona indicada de parqueadero y cubierta... Somos claros... en que está totalmente prohibido las construcciones fijas en el patio posterior, por norma de la CVC

• Certificado de tradición número 370 -971259 correspondiente a la casa Nº 32 del Conjunto

Residencial Remansos del Jordán Jamundí.

• Avalúo de Reposición de Mejoras realizado por el perit o Juan Bosco Solarzano Tobón, el 3 de septiembre de 2020 a solicitud del demandado, el cual versa sobre las mejoras informadas por éste y verificadas en el predio y a partir de la información suministrada por él, en el que, verificadas las mejoras en el predio procede a evaluarlas bajo el método de costo de reposición de la construcción, según el cual se “(..) busca establecer el valor de reposición de las mejoras, objeto de avalúo partiendo de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy. (...) se determinó el valor de las mejoras a nuevo, tomando como referencias antecedentes de valores de construcciones semejantes y presupuestos elaborados

estimar el costo total de la construcción a precios de hoy. (...) se determinó el valor de las mejoras a nuevo, tomando como referencias antecedentes de valores de construcciones semejantes y presupuestos elaborados según precios unitarios de la construcción expedidos por fuentes oficiales de la construcción del pa ís (...)”, avalúo que señala como valores de reposición de las mejoras los siguientes:Tribunal Superior Recurso de Apelación SentenciaALEL 9 Verbal Resolución Promesa de Venta. Joim S.A.S. Vs. Guillermo Moncada Bustamante. Rad76001-31-03-016-2019-00283-01 (23-012)

El perito fue citado a la audiencia para la contradicción del dictamen que solicitó la parte demandante, diligencia en la que informó sobre su profesión, experiencia en la materia, fuentes oficiales que tuvo en cuenta para realizar el trabajo, así como la forma en que realizó la experticia , señalando que fue después de una visita de inspección detallada a cada una de las mejoras que el señor Guillermo Moncada , me informó que había realizado frente al diseño inicial de la casa