TSDJ CLO SC - 760013103019201900175-03 (10042)-(06-06-2023)

Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL DE DECISION

MAG. SUSTANCIADOR DR. FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES

Santiago de Cali, seis (6) de junio de dos mil veintitrés (2023)

APROBADO POR ACTA No. 043

Rad. 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 – 03 (10042)

REF: PROCESO VERBAL DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE

FRUTAFINO S.A.S. F RENTE A IMPORTA CIONES Y EXPORTACIONES FENIX

S.A.S. EN REORGANIZACIÓN EMPRESARIAL.

Decide la Sala el recurso de APELACIÓN interpuesto por la parte demandante contra la sentenc ia de primera instancia proferida por el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Cali, dentro de l proceso VERBAL DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL de la referencia.

I.- ANTECEDENTES.

A.- La sociedad FRUTAFINO S.A.S. formuló demanda verbal de incumplimiento contractual, con e l fin de que se declare que IMPORTACIONES Y EXPORTACIONES FÉNIX S.A.S. EN REORGANIZACIÓN EMP RESARIAL, en ca lidad de arre ndadora, incumplió el contrato de arrendamiento concertado el 1° de octubre de 2016 y modificado me diante “otros sí” de fechas 29 de septiembre y 15

REORGANIZACIÓN EMP RESARIAL, en ca lidad de arre ndadora, incumplió el contrato de arrendamiento concertado el 1° de octubre de 2016 y modificado me diante “otros sí” de fechas 29 de septiembre y 15 de noviembre de 2016.Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

2 Como consecuencia de lo anterior, se condene a la demandada a pagar por concepto de indemnización la suma de $ 125.000.000 a título de lucro cesante. B.- Como hechos de la demanda se inf orma que entre FRUTAFINO S.A.S e IMPORFENIX S.A.S (sociedad controlante del GRUPO FÉNIX , conformado además por las sociedades Transportes Fénix S. A., Jeicy F ruit S.A., Inmobiliaria e Inversiones F énix S.A.S. , Greent ropic C.I. S.A. y Comercializadora Fresh Natural S.A.), existe una relación comercial que se fue consolida ndo desde el año 2016 y en ejecución de ella se han perfeccionado diferentes negociaciones que constituyen o conforman un “acuerdo múltiple de convenio de colaboración em presarial”, que incluye una fórmula de salvataje de la totalidad de las empresas que conforman el Grupo F énix, las cuales han estado aquejadas po r pérdidas, gr ave situación de iliquidez, insolvencia y mermas patrimoniales sustanciales. Para tal efecto, agrega, FRUTAFINO S.A.S., entre otros actos, concertó

situación de iliquidez, insolvencia y mermas patrimoniales sustanciales. Para tal efecto, agrega, FRUTAFINO S.A.S., entre otros actos, concertó y está ejecutando un contrato de promesa de compraventa de acciones y cambio de control celebrado con los accionistas de las empresas que integran e l GRUPO FÉNI X S.A.S. y para ello “...se estableció que [FRUTAFINO S.A.S.] ejerce el control y administración de tales empresas, por conducto de una Junta de Transición creada en dicho cont rato con ese objetivo”. Dicha Junta d e Transición, explica, transversalmente tiene jerarquía sobre todas y cada una de las sociedades integrantes del GRUPO FÉNIX, así como sus correspondientes admi nistradores, que además son sus accionistas y s on parte en el c itado contrato como promitentes vendedores, de tal manera que los administradores de dichas empresas están sometidos a la Junta de Transición y a las condiciones d e eseRad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

3 negocio jurídico múltiple de colaboración empre sarial, emp ezando por la perso na jurídica que ejerce el contrato sobre las demás que es IMPORFÉNIX S.A.S., a la cual están subor dinadas; negocio jurídico que -dicetiene como causa la urgencia de salvar de una eventual disolución o liquidación a las sociedades integrantes del citado GRUPO FÉNIX, para

IMPORFÉNIX S.A.S., a la cual están subor dinadas; negocio jurídico que -dicetiene como causa la urgencia de salvar de una eventual disolución o liquidación a las sociedades integrantes del citado GRUPO FÉNIX, para lo cual FRUTAFINO S.A.S. ha brindado un apoyo e conómico ingente a través de la concesión de plazos para el pago de las obligaciones que las empresas regidas por la demandada tenían a favor de la actora por concepto de suministro de mercancía toda vez que, a clara, ambas sociedades tienen un objeto s ocial s imilar “por lo que las actividades y necesidades tendientes al cumplimiento del mencionado objeto no le son ajenas a ninguna de ellas”. De igual modo, en esa gestión derivada de esa convención múltiple, se han pactado diversos contratos como son los de suministro o proveeduría, mutuo, tenencia para el empleo de inmue bles necesarios en el ám bito de las necesidades de colaboración empresarial que se está ejecutan do, t ransporte de mercancía para la entrega de los productos y gestión y negociación ante los acreedores de las empresas del Grupo Fénix. Entre los contratos que conforman ese “acuerdo múltiple de colaboración empresarial”, el día 1° de octubre de 2016 se concertó el cont rato de arrendamiento comercial que ti ene por objeto conceder a FRUTAFINO S.A.S., en su condici ón de arrendatario “…el goce de los inmuebles que adelante se identifican con su dirección, de acuerdo con el inventario q ue las partes fi rman por separado, los cuales tienen una capaci dad t otal de 728 toneladas y será destinado para el almacen amiento de fruta, el inmueble

adelante se identifican con su dirección, de acuerdo con el inventario q ue las partes fi rman por separado, los cuales tienen una capaci dad t otal de 728 toneladas y será destinado para el almacen amiento de fruta, el inmueble objeto de este contrato incluye montacargas (...)”.Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

4 Dicho contrato fue modificado mediante otro sí del del 29 de septiembre de 2016, en el cual se incluyó un área de parqueo para 10 vehículos en la parte interior de las instal aciones de IMPORFÉNIX S.A.S. y se adicionó la cláusula tercera en lo relativo a las obligaciones del arrendador en los siguientes términos: “(i) permitir y propiciar el uso del espacio arrendado, el cual será administrado por EL ARRENDATARIO en forma ind ependiente y autónoma por su cuenta y riesgo. Para tal efecto EL ARREDADOR autoriza al ARRENDATARIO e l in greso de su personal y s u desplaz amiento por las instalaciones previamente indicadas ; (ii) comunicar por escrito y con mínimo cinco (5) días de anticipaci ón cualquier modificación que se presente en los horarios de acceso a las áreas entregadas en concesión”. De igual modo, mediante otro sí del 15 de noviembre de 2016, se adicionó el convenio en el sentido que “...el presente contrato tiene por objeto la regulación de las relaciones jurídicas entre las partes , derivados del arrendamiento del A RRENDADOR al ARRENDATARIO del espacio

adicionó el convenio en el sentido que “...el presente contrato tiene por objeto la regulación de las relaciones jurídicas entre las partes , derivados del arrendamiento del A RRENDADOR al ARRENDATARIO del espacio correspondiente a los cuartos f ríos No. 1, 2 y 3 con una capac idad total de 1092 toneladas, cuarto conti nuo a los cuartos fríos No. 1 de sesenta metros cuadrados (60m2) y las o ficinas ubicadas en el segundo piso d el cuarto frío No. 1; los cuales se encuentran dentro de las instalaciones de IMP ORFÉNIX S.A.S., en la Calle 15 No. 22 -200 Yumbo – Valle, para q ue este último desarrolle bajo su pr opio riesgo el almacenamiento y distribución de fruta , como contrap restación EL A RRENDATARIO s e o bliga a realizar el p ago del monto indicado en la cláusula cuarta d e este contrato. El inmueble objeto de este contrato incluye montacargas”. En la cláusula vigésima del contrato, el arrendador se o bligó a “…Librar al ARRENDATARIO de toda perturbación y contratiempo en el goc e de inmueble a excepción de las resulta ntes del contrato de arrendamiento sobre el que se encuentra el cuarto frío”.Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

5 No obstante lo pactado en el contrato, refiere a continuació n los actos de perturbación de la tenencia que dice ha realizado IMPORFÉNIX S.A.S.,

5 No obstante lo pactado en el contrato, refiere a continuació n los actos de perturbación de la tenencia que dice ha realizado IMPORFÉNIX S.A.S., para lo cual refi ere que desde el día 12 de junio de 2019, FRUTAFINO S.A.S. recibió carta de no renovación del contrato de arrend amiento por parte de IMPORFÉNIX S.A.S., “situación que contraviene lo dispuest o en el artículo 5 18 del Código de Comerci o que establece el derecho de no renovación del contrato de arrendamiento”. De igual modo, indica que el 14 de junio de 2019, de forma arbitraria y en una clara violación de l os acuerdos celebrados, IMPORFÉNIX comunicó el cambio del horario de ingreso y s alida de las instalaciones usadas por FRUTAFINO S.A.S.; así mismo, en el documento se incluyó el horario de d escarga de los elementos comercia lizados y el cobro del parqueadero “aun cuando este servicio encontraba contratado”. El 20 de julio si guiente, la sociedad arrendataria remitió oficio de reclamación por incumplimiento del contr ato de arrendamiento, en el que expuso las diferentes situaciones que constituyen perturbación a la tenencia de los inmuebles, re alizadas por el re presentante legal de la arrendadora, señor Luis Eduardo Jiménez Sánchez , motivo por el cual se solicitó al supervisor del contrato por part e de IMPORFÉNIX S.A.S. reunión para aclarar e intentar solucionar las diferencias “la cual hasta la fecha no se podido realizar por la falta de disposición del arrendador”.

se solicitó al supervisor del contrato por part e de IMPORFÉNIX S.A.S. reunión para aclarar e intentar solucionar las diferencias “la cual hasta la fecha no se podido realizar por la falta de disposición del arrendador”. El día 21 de julio , IMPORFÉNIX S.A.S. impidió el ingreso del personal perteneciente a FRUTAFINO S.A.S. hasta las 11:00 a.m., razón por la cual la contralora de la arrendataria, señora Ayde Villalba, procedió a requerir el cumplimiento del contrato al supervisor delegado por la arrendadora “quien sostuvo que las condiciones cont ractuales habían cambiado y que lasRad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

6 nuevas exigencias debían cumplirse hasta tanto se encuentre vig ente el contrato de arrendamiento”. El día 25 siguiente, IMPORFÉNIX S.A.S. nuevamente remite comunicación con los nuevos horarios impues tos para el ingreso y salida a las instalaciones del personal de FRUTAFINO S.A.S. y el costo de los parqueaderos. El día 4 de julio de 2019 se r ealizó inspección judici al po r parte del inspector de policía del Municipio de Yumbo, en la que se definió el sitio de parqueo autorizado para FRUTAFINO S.A.S. , previo acondicionamiento del área autorizada por el supervisor del contrato. Por su parte, desde el día 5 de julio de 2019 se remitió al s eñor Luis

de parqueo autorizado para FRUTAFINO S.A.S. , previo acondicionamiento del área autorizada por el supervisor del contrato. Por su parte, desde el día 5 de julio de 2019 se remitió al s eñor Luis Eduardo Jiménez Gira ldo el diseño de acondicionamiento de área para parqueaderos para su aprobación, la cual fue reiterada el 8 y 12 del mismo año y aprobada finalmente el día 15 de julio. Indica que posteriormente, continuó el problema de perturbación con la salida del personal , pues se manifestó que no se e staba cumpliendo con los horarios estipulados que, vale decir, fueron impu estos de forma arbitraria y con modificación unilateral del contrato de a rrendamiento, todo lo cual perjud icó los derechos de la arrendataria da do que su actividad exige que se tenga disponibilidad de 24 horas al día, 7 días a la semana, si se tiene en cuenta que los cargamentos de fruta, al ser elementos perecederos, cuentan con un estricto control de enfriamiento para evitar la pérdida del producto.Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

7 Debido a lo anterior, los días 23 a 26 de junio de 2019 FRUTAFINO S.A.S. debió solicitar e informa r el ti empo adicional que requerían sus trabajadores para el cumplimiento de sus obligaciones, carga que -dicefue impuesta arbitrariamente por IMPORFÉNIX S.A.S.

debió solicitar e informa r el ti empo adicional que requerían sus trabajadores para el cumplimiento de sus obligaciones, carga que -dicefue impuesta arbitrariamente por IMPORFÉNIX S.A.S. Al día siguiente, el repres entante legal de la arrendadora, “de forma grosera, ilegal y despótica” se presentó en las instalaciones de FRUTAFINO S.A.S. “amenazó al personal que se en contraba ejecutando sus labores y lo sacó de las oficinas argumen tando que se había terminado el tiempo de estancia según el nuevo horarios (sic) impuesto”; hechos que fueron rechazados por FRUTAFINO S.A. S. en comunicación del 31 de jul io de 2019. En virtud de lo anterior, el día 8 de agosto se solicitó por escrito la aprobación de horario adicional para los trabajadores de FRUTAFINO S.A.S., dada la necesidad de implementar el nuevo sistema cont able; petición que fue negada el 12 de ago sto siguien te y s ólo se aprobó únicamente los días 12, 14 y 15 hasta las 20:00, “tiempo insuficiente para la ejecución de las labores necesarias para la impl ementación del sistema contable”. Desde esa misma fecha, IMPORFÉNIX solicitó que se des ignara un trabajador p ara la entrega de las instal aciones que segú n, afirmó, debería hacerse el 30 de septiembre de 2019 por la no renovación del contrato de arrendamiento; situación que -señaladesconoce los artículos 518, 520 y 524 del C. de Co., los cuales establecen el derecho a la renovación automáti ca del contrato de arre ndamiento de l establecimiento de comercio, el cual se en cuentra causado dado que el

artículos 518, 520 y 524 del C. de Co., los cuales establecen el derecho a la renovación automáti ca del contrato de arre ndamiento de l establecimiento de comercio, el cual se en cuentra causado dado que el mismo se ha ejecutado por un período mayor a dos (2) años, sin que se hubieren presentado situaciones que pudieran conllevar a la pérdida deRad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

8 dicho derecho y, en gracia de discusión, de haberse configurado algu na situación, el desahucio no fue remitido sino con 3 meses y 17 días de anterioridad, violando así el término qu e dispone el artículo 520 ibídem que no puede ser inferior a 6 meses. Finalmente, el 30 de septiembre, se remitió carta en la cual se informó “que se apagarían los cuartos fríos No. 1 y 2, lo cual genera graves pérdidas de perece deros a mi representada pues las frutas que se encuent ran en dichas ins talaciones requieren una temperatura especial para su conservación”. En su concepto, IMPORFÉNIX ha comprometido su re sponsabilidad civil contractual con las dif erentes acciones que perturbaron el uso y la tenencia del local comercial arrendado y que const ituye el incumplimiento de su obligación de librar a la empresa arrendatar ia de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, lo cual da derecho a la demandante a exigir desde ahor a la indemnización de

incumplimiento de su obligación de librar a la empresa arrendatar ia de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, lo cual da derecho a la demandante a exigir desde ahor a la indemnización de perjuicios, máxime cua ndo en v irtud de la obligación de librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo, el arrendador no podrá ser el protagonista o autor de los actos de esa índole, para lo cual debe respetarse que la empresa no sólo tiene un horario ordinario para realizar sus labores y actividades sino que con frecuenc ia utiliza el local legalmente en cualquier horario, sea di urno, nocturno, festivo o día no hábil, en horas extras, e tc., ya que las operaciones logísti cas, administrativas o por las nece sidades del modelo de ne gocio as í lo exige, para lo cual señala que “...el contrato de arr endamiento del local comercial no cesa ni se interrumpe en ning ún momento ni horario durante su vigencia y la tenencia, uso y goce de la cosa in interrumpidamente la ejercemos y nos asiste el derecho a hacerlo 24 hora s al día, 7 días a la semana y así sucesivamente mientras se encuentre vig ente el contrato ”,Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

9 máxime cuando su objeto social impone la esenci al necesidad de una actividad logística para la movili zación de car ga, frutas, etc., y el arrendamiento se concertó con ese propósito y para ello se designó un

9 máxime cuando su objeto social impone la esenci al necesidad de una actividad logística para la movili zación de car ga, frutas, etc., y el arrendamiento se concertó con ese propósito y para ello se designó un área de parqueo de diez (10) vehículos en la parte interio r de la s instalaciones, sin que pueda im ponerse restricción alguna a tiempo, horarios y cobros en los que pueden emplearse los p arqueaderos y las zonas de rodamiento veh icular “ya que ello aten ta con el no rmal funcionamiento de nuestra empresa ”, todo lo cual cono ce IMPORFÉNIX, dado que su objeto social y su actividad comercial es análoga a la que desarrolla FRUTAFINO S.A.S. Por úl timo, en cuanto al derecho de renovación del contrato de arrendamiento insiste, luego de transcribir el a rtículo 518 del C. de Co. que goza de tal prerrogati va “...pues no se ha configurado ninguna de las tres causales para la pérdida del mismo...”, además de que el desahucio no fue enviado dentro del término señalado en la norma en mención.

II.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA.

Dentro del término concedido la demandada guardó silencio. III.- FALLO DE PRIMERA INSTANCIA: La juez a-quo niega las pretensiones de la demanda y condena en costas a la parte demandante. Para llegar a esa conclusión, se ubica en el escenario de la pretensión invocada en la demanda, cual es la declaratoria del incumplimiento del

costas a la parte demandante. Para llegar a esa conclusión, se ubica en el escenario de la pretensión invocada en la demanda, cual es la declaratoria del incumplimiento del contrato de arr endamiento de local comercial y sus de rivados (otro sí)Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

10 por parte de la demandada , con la consecuente i ndemnización de perjuicios a título de indemnización de perjuicios. Así, se refiere al contrato de ar rendamiento de local comer cial y a l a declaratoria de incumplimiento del contrato al amparo del artículo 1546 del Código Civil , a partir del cual señala que los requisitos de la acción resolutoria son la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento del demandado, total o pa rcial, de las obligaciones derivadas del contrato; y, qu e el dem andante haya cumplido las obligaciones que convinieron en la relación contra ctual, o que por lo menos, se haya allanado a cumplir en la forma y términos estipulados. Descendiendo al caso concreto, encuentra probada la existencia de un contrato bilateral v álido, es to es , el contrato de arrendamiento comercial de fecha 1° de octubre de 2016, el cual fue modificado en dos (2) oportunidades mediante “otros sí” de fechas 29 de septiembre y 1 de noviembre de 2016; en el cual ad vierte que la cláusula nov ena relativa a las “prórrogas” “se encuentra mal redactada y debe tenerse por no escrita,

noviembre de 2016; en el cual ad vierte que la cláusula nov ena relativa a las “prórrogas” “se encuentra mal redactada y debe tenerse por no escrita, en el contrato de a rriendo de local comerc ial, pues el A rt. 520 del Código de Comercio, establece que el desahucio debe presentarse con no menos de 6 meses de anticipación” , motivo por el cual la solicitud de “NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” debe tenerse por ineficaz toda vez que si el contrato de arrendamiento fue suscrito el 1° de octubre de 2016, la presentación del desahu cio debió hacerse máximo para finales del mes de marzo. En cuanto a los actos de perturbación mencionados en la demanda, considera que el documento remiti do por el arrendador , en el que estableció horarios de ingreso al personal del arrendat ario, perturba la ejecución del contrato e incumple con lo pactado en el negocio jurídico,Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

11 dado que dicha informaci ón no quedó consignada ni en el con trato ni en el otrosí. Respecto al uso del parqueadero, indica que el arrendatario contaba con un esp acio de parqueo de 10 vehículos; sin embargo, e se espacio debía ser adecuado por el arrendatario “Lo que significa que al no haberse adecuado dicho espacio, el cobro de parqueadero por el arren dador en otros

con un esp acio de parqueo de 10 vehículos; sin embargo, e se espacio debía ser adecuado por el arrendatario “Lo que significa que al no haberse adecuado dicho espacio, el cobro de parqueadero por el arren dador en otros espacios, resulta proce dente”, para lo cual se remite a lo pactado en la cláusula décima del convenio. Por último, manifiesta que según informó el demandante, el demandado impidió el ingreso de los trabajadores del arrendatario, acto totalmente contrario al fin contractual , por cuanto en varios clausulados se estab leció qu e debía permitir y propiciar el uso del espacio arrendado, el cual s ería administrad o por el arrendatario de forma independiente y autónoma. A r englón seguido manifiesta que, “pese al evidente incumplimiento del arrendador”, debe remitirse a otros puntos conforme al clausulado del contrato, los documentos aportados y los inter rogatorios de parte practicados en el proceso, ci tando la cláusula cuarta del cont rato en la cual se pactó el pre cio del a rrendamiento, cláusula segunda del otrosí No. 1 y cláusula c uarta del otrosí No. 2, a partir de lo cual refiere que en su interroga torio de parte, el r epresentante legal de FRUTAFINO S.A.S. confesó que la empresa dejó de cancelar los c ánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2018, debido a “una supuesta compensación de di neros adeu dados por otras relaciones contractuales independientes que nada tienen que ver con el presente proceso”, concretamente contratos de colaboración empresarial por la

arrendamiento desde el mes de septiembre de 2018, debido a “una supuesta compensación de di neros adeu dados por otras relaciones contractuales independientes que nada tienen que ver con el presente proceso”, concretamente contratos de colaboración empresarial por la compra del 80% de las acciones de IMPORFÉNIX S.A.S. Adicional a ello,Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

12 dice, esta form a de compensación “no fue pactada con el arrendador, pues el clausulado del contrato de arrendamiento nunca vario (sic)”. En el mismo sentido, el señor Ramón Ariz a, quie n fuera también representante legal de la d emandante, infor ma que el contrato de promesa de compraventa de las acciones de IMPORFÉNIX es un contrato diferente al de arrendamiento objeto de este proceso ; agrega que las cláusulas o condiciones de l con trato de arrendamiento no fueron modificadas , tampoco menciona acu erdo de la junta temporal respecto de las condiciones de ejecución del contrato de arrendamiento y mucho menos aporta escrito alguno de acuerdo de pago, ni actas donde se registre la votació n de los miembros de dicha junta en ese sentido. Si bien, contin úa diciendo la juez a -quo, la par te dem andante y sus testigos refieren una presunta cartera de 4 o 5 mil millones de pesos a su favor, no ha y prueba alguna de ello, no existen facturas de venta de mercancía o prestación de algún servicio o préstamo que hubi ese

testigos refieren una presunta cartera de 4 o 5 mil millones de pesos a su favor, no ha y prueba alguna de ello, no existen facturas de venta de mercancía o prestación de algún servicio o préstamo que hubi ese hecho FRUTAFINO S.A.S. a IMPORFÉNIX o a ninguna de las empresas sobre las cuales la dem andada ejerce control . Tampoc o se puede concluir que esa sea la cifra que corresponda “a la mercancía que afirma Frutafino perdió en los cuart os fríos, o si aca so pueda entenderse como el valor de las ganancias que perdieron”. Así entonces, considera que la parte actora no aportó prueba de las múltiples relaciones contractuales según las cuales surgieron acreencias a su favor , para que a partir de un “cruce de cue ntas” se entienda saldada la obligación del pago de los c ánones de arrendamiento a su cargo; y si bien a través de los testigos se pretendió probar lo referente al cumplimiento de la obligación de pago “esto solo quedó e nunciado” yRad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

13 contrario a lo alegad o por la parte acto ra “no operó de pleno derecho el pago por compensación” al no estar reunidos los requisitos contemplados en el artículo 1715 del CC. “...estas características de la presunta acreencia a compensar no fueron siquiera enunciadas y menos probadas en este trámite procesal. Tampoco se d ijo nada respecto a lo ordenado por el art.

en el artículo 1715 del CC. “...estas características de la presunta acreencia a compensar no fueron siquiera enunciadas y menos probadas en este trámite procesal. Tampoco se d ijo nada respecto a lo ordenado por el art. 1722 del C. Civil o mucho menos que no haya perjuicios para terceros. Así las cosas, pretender qu e por contratos independientes, diferentes al de arrendamiento y sin tener c erteza que sea entre las m ismas partes, esto es Importaciones y Exportaciones Fenix y Frutafino, y no otra de las empresas de las que Imporfenix tiene control, toda vez que tampoco se enunci ó y probó que, por la situación de empresa controlante, las otras pierdan su personería, o haya una suerte de confusión entre ellas y sus obligaciones…”. Seguidamente, señala sobre el testimonio o declaración de Deisy Mosquera Muñoz, quien en proceso diferente al que nos ocupa, dijo haber hecho los cruces de cuentas ent re las partes al parecer c on autorización, se tiene que “...la testigo que fue citada en otro proceso, no es parte, ni litis consorte en el presente proceso del que pueda derivarse la confesión. Tampoco p uede tenerse como prueba trasladada, puesto que no se pidió así, ni tampoco como prueba extraprocesal. así entonces, la aducción de la declaración hecha por la señora Deisy solo prueba eso, que declaró en otro trámite procesal tal y como lo mencionó el tes tigo (que no estuvo en la diligencia ni fue el apode rado de alguna de las part es en dicho t rámite), afirmando haber hecho los presuntos cruces de cuentas con conocimiento o autorización, no que efectivamente hayan existido los requisitos legales para que en este trámite específico opere la figura del pago p or compensación, a

afirmando haber hecho los presuntos cruces de cuentas con conocimiento o autorización, no que efectivamente hayan existido los requisitos legales para que en este trámite específico opere la figura del pago p or compensación, a tenor del art. 225 del CGP…”. Concluye entonces la juez a -quo que “...existieron incumplimientos recíprocos por las partes contractuales, por lo que conforme al Art. 1546 del Código Civil, esta situación no da lugar a la generación de indemnizaciones...”Rad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00175 - 03 (10042) F.E.C.F. Exp. 76001 – 31 – 03 - 019 – 2019 – 0017503 (10042)

14 y, en g racia de disc usión, “el demandante debió acreditar la ocurrencia de perjuicios por las perturbaciones acusadas en la ejecución del contrato de arrendamiento; sin embargo, de lo aportado al trámite no se encuentra prueba alguna que así lo acredite”, de modo que, tampoco se demostró el detrimento patrimonial sufrido por la parte actora, su cuantía y que en esa medida, los actos pert urbatorios se hubiesen com etido en modalidad de dolo o culpa. “Además, que en el trámite quedó probado que el incumplimiento se p resentó tanto por el arrendador, como por el arrendatario”.

IV.- REPAROS CONCRETOS: La apoderada judicial de la parte d emandante formula los sig uientes reparos: La j uez A-quo no valoró de manera adecuada o desconoció, desatendiendo las reg las de la sana crítica, la prueba testimonial

La apoderada judicial de la parte d emandante formula los sig uientes reparos: La j uez A-quo no valoró de manera adecuada o desconoció, desatendiendo las reg las de la sana crítica, la prueba testimonial recaudada a partir de la cual se demostró que la demandante sí cumplió con su obligación econ ómica del pago d el canon de arrendamiento, a pesar de no estar obligada a hacerlo o a pagarlo, por la ver dadera imposibilidad de go zar o utiliza r los bienes arrendados, como cons ecuencia de los hechos ilegales de los múltiples y diversos actos de perturbación de la ten encia cometidos por IMPORFENIX S.A.S., para lo cual cuestiona también l a negativa de la juez a recibir l os documentos que los testigos, que espontáneamente declaraban, iban a entregar y a presentar , los cuales eran referidos precisamente a los hechos en cuestión , de manera co ncreta documentos relativos a los trámites o acciones policivas que FRUTAFINO S.A.S. se vio en la necesidad de promover y adelantar ante la Alcaldía de Yumbo “siendo la mayoría de estas posteriores al inicio del pr esente litigio, pues para entoncesRad. RCC 76001 – 31 – 03 – 019 – 2019 – 00