TSDJ CTG SCF - 13-001-31-03-001-2021-00113-01-(20-04-2023)

Magistrado Ponente: John Freddy Saza Pineda Número de Radicación: 1300131030120210011301

Clase y/o subclase de proceso: Apelación de sentencia/ proceso declarativo Fecha decisión: 20 de abril de 2023

Tipo de decisión: Confirma

CLAUSULA AMBIGÜA/ El código civil permite que se prefiera la interpretación que otorgue un efecto útil a lo acordado por las partes. Para ello, es necesario valorar el contexto de la negociación y el desarrollo del contrato.

DESATENCIÓN DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUAL ES/ “ si la infracción convencional es intrascendente o de poca monta, no da lugar a resolver el negocio jurídico, pues no repercute en el interés económico que ostenta el celebrante cumplidor de sus cargas en mantener el negocio”.

FUENTE FORMAL/ Arts. 1620 del Código Civil y 176, 191 y 192 del C. G. del P.

FUENTE JURISPRUDENCIAL/ C.S.J., Sala de Casación Civil, Sentencia de 7 de febrero d e 2008, Exp. No. 2001-06915-01 y Sentencia de 15 de diciembre de 2022, Exp. No. 11001-31-03035-2019-00014-01.REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA CIVIL – FAMILIA

Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

Cartagena de Indias D. T. y C., veinte de abril de dos mil veintitrés (Discutido y aprobado en Sala de dieciocho de abril de dos mil veintitrés)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demand ante contra la sentencia de 16 de septiembre de 2022, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena, dentro del proceso declarativo adelantado por TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA. S.A.S. y ZUREHIJOS S.A.S. contra QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

I. DEMANDA

En la demanda, radicada el 13 de mayo de 2021, se narraron los siguientes hechos:

1. El 22 de mayo de 2018 , se celebró un contrato de arr endamiento de establecimiento de comercio en el cual TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA. S.A.S. y ZUREHIJOS S.A.S. fungieron como arrendadoras , y la sociedad QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. actuó en calidad de arrendataria.

2. Dicho contrato tenía como objeto utilizar los predios identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 060-147536 y 060-147535, ubicados en el centro de Cartagena

(Bolívar), para el funcionamiento de un hotel.

3. En la cláusula No. 14 del referido contrato, se pactaron “dos modalidades de renta

o canon de arrendamiento”, así:

(Bolívar), para el funcionamiento de un hotel.

3. En la cláusula No. 14 del referido contrato, se pactaron “dos modalidades de renta

o canon de arrendamiento”, así:

a) Una “renta variable” que se calcularía de la siguiente forma:

– Para el primer año: el 15% “de las ventas totales netas”. – Para el segundo año: el 20% “de las ventas totales netas”. – En los años siguientes: el 25% “de las ventas totales netas”.

b) “Adicionalmente, a partir del segundo año de funcionamiento, la arrendataria se obligó a pagar mensualmente una renta mínima garantizada que corresponde al 50% de la renta pagada en el primer año”.

4. Además, se pactó que la demandada debía presentar un “informe” mensual “dentro de los 10 días hábiles siguientes al mes vencido”, para así calcular el valor de los cánones de arrendamiento.

5. El hotel empezó a funcionar el 5 octubre de 2019, por lo que la demandada tenía 45 días “para pagar la primera factura”; sin embargo, una vez transcurrió el plazo, no “reportó” el informe a su cargo, ni efectuó el pago correspondiente al primer mes, pues “solo empezó a informar operaciones y fue posible facturar el canon o renta” desde el 15 de noviembre de 2019.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

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Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

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6. El 18 de marzo de 2020 las demandantes le concedieron a la demandada un “período de gracia” de “dos meses”, como consecuencia de la pandemia que generó el Covid-19.

No obstante, al finalizar ese lapso, esto es, a partir de junio de 2020, la demandada “no reportó informes, ni cumplió con sus obligaciones ”, pese a haberse constatado que existía un “personal habitando el hotel”.

7. Desde el inicio del contrato, la demandada incumplió su obligación de no presentar los informes, por lo que “al día de hoy”, la parte demandante no cuenta “con los siguientes reportes de ventas: octubre 2019, junio 2020, julio 2020, agosto 2020, septiembre 2020”.

8. Como la demandada no presentó los referidos informes, se realizó un “avalúo de canon para el inmueble”, dando como resultado una renta mensual de $65’274.370.

9. Sólo hasta el 19 de octubre de 2020 se reportaron actividades.

10. “Para obtener el valor del mínimo garantizado que empezaría a operar en favor del arrendador a partir del mes de octubre de 2020, se sumó el total de la facturación por arrendamiento del primer año de operación, es decir los $100’068.696, este valor se dividió por los 124 días de operación reportada por la demandada y se multiplicó por 30 días de un mes, para obtener el valor de la renta mensual promedio pagada durante el

arrendamiento del primer año de operación, es decir los $100’068.696, este valor se dividió por los 124 días de operación reportada por la demandada y se multiplicó por 30 días de un mes, para obtener el valor de la renta mensual promedio pagada durante el primer año de vigencia del contrato, correspondiente al valor de… ($24’210.168m/cte), valor que se dividió en dos, para obtener el 50% de la renta pagada en el primer año”, dando como resultado la suma de “$12’105.084 más IVA”.

11. “Recibidos los informes de ventas netas… correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2020, se determinó por parte de las sociedades arrendadoras que la renta variable para esos meses era menor al mínimo garantizado aplicable, de acuerdo con el cálculo realizado para el primer año”.

12. Como consecuencia del incumplimiento de la demandada, el 16 de septiembre de 2020 las demandantes dieron por terminado el contrato, pero la demandada ignoró tal manifestación.

13. A partir del 14 de diciembre de 2020 hasta abril de 2021, las demandantes emitieron diferentes facturas electrónicas, en las que se consigna el pago de las “sumas contractualmente acordadas”, por los días en los que el “hotel operó”. Dichas facturas fueron recibidas por la demandada y no fueron objetadas oportunamente.

14. La demandada ha efectuado pagos parciales a las obligaciones incorporadas en las facturas, quedando un saldo de $34’970.972, “incumplimiento que motiva la solicitud de terminación del contrato y la restitución inmediata de la tenencia del establecimiento de comercio”.

15. Ante la imposibilidad de calcular la “ renta variable” y la “ renta mínima

de terminación del contrato y la restitución inmediata de la tenencia del establecimiento de comercio”.

15. Ante la imposibilidad de calcular la “ renta variable” y la “ renta mínima garantizada”, por el incumplimiento de enviar los informes correspondientes a los meses de “octubre 2019, junio 2020, julio 2020, agosto 2020, septiembre 2020 ”, se realizó un “avalúo de canon de arriendo, ante un perito inscrito en la lonja, dando un total” de

$326’371.850.

16. En conclusión, la demandada adeuda un “gran total de $361’342.822”.

Con fundamento en los anteriores hechos, se formularon las siguientes pretensiones:

i). Declarar que en virtud el contrato de arrendamiento suscrito el 22 de mayo de 2018, las demandantes hicieron ent rega a la demandada de los inmuebles antesProceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

Página 3 de 15 señalados, “con todas las mejoras y anexidades pactadas en el contrato de arrendamiento que inició el día 5 de octubre de 2019”.

ii). Declarar que QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con las sociedades demandantes por haber desatendido las cláusulas 14.1 y 14.2, por la “no presentación de informes de venta” y el “no pago de la

arrendamiento celebrado con las sociedades demandantes por haber desatendido las cláusulas 14.1 y 14.2, por la “no presentación de informes de venta” y el “no pago de la renta mínima garantizada”.

iii). Declarar la terminación de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

iv). Condenar a la demandada a restituir el aludido establecimiento de comercio.

v). Condenar a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento adeudados por “ no haber presentado los informes de ventas … por renta mínima garantizada o los de renta ordinaria” y los intereses moratorios a los que hubiere lugar.

vi). Condenar a la demandada al pago de los perjuicios causados por la no restitución oportuna de los inmuebles.

vii). No escuchar a la demandada “mientras no paguen los siguientes cánones correspondientes a estos meses octubre de 2019, junio, julio, agosto y septiembre de 2020” y los “cánones de renta mínima garantizada adeudados correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2020 y enero de 2021”.

viii). Condenar a la demandada al pago de las costas del proceso.

II. TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA

La demanda se admitió por auto de 15 de junio de 2021.

Tras ser notificada de esa providencia, QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. se opuso a las pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito:

1. “Principio de la relatividad contractual: el contrato es ley para las partes”, porque “las pretensiones de la demandante… buscan desconocer los términos del contrato de

pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito:

1. “Principio de la relatividad contractual: el contrato es ley para las partes”, porque “las pretensiones de la demandante… buscan desconocer los términos del contrato de arrendamiento que celebró válidamente con QHC, lo anterior es contrario a derecho, en cuanto es violatorio del artículo 1602 del Código Civil, conforme el cual todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

1. “La aplicación de la renta mínima garantizada es improcedente”, porque en virtud de la cláusula 3.3 del contrato de arrendamiento, QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. “solo está obligado al pago de la renta variable del primer año hasta que se entregue la Fase II del Hotel”, lo cual no ha ocurrido. Además, “ha pagado cumplidamente las rentas causadas”.

1. “El canon determinado en el avalúo es inoponible a QHC ”, porque “la demandante no tiene ninguna facultad legal , ni contractual para imponer unilateralmente el valor de la renta cuando QHC no presenta los informes de ventas del período liquidado”.

Igualmente, señaló que el avalúo presentado con la demanda carece de idoneidad, pues liquidó un canon de arrendamiento de “inmueble”, cuando el contrato tenía por objeto un establecimiento de comercio.

1. “Cobro de lo no debido: la arrendadora está cobrando obligaciones sin ningún tipo de fuente válida y que en todo caso no vinculan a QHC ”, porque en virtud de laProceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

1. “Cobro de lo no debido: la arrendadora está cobrando obligaciones sin ningún tipo de fuente válida y que en todo caso no vinculan a QHC ”, porque en virtud de laProceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

Página 4 de 15 cláusula 14.3, el mes de “octubre de 2019 no causó ninguna renta por voluntad expresa de las partes”, dado que se estipuló un plazo de 45 días de “carencia” para “preparar la operación del hotel”.

Agregó que “para los períodos de junio a septiembre de 2020, se mantuvo vigente la cláusula 14.1.1. del contrato de arrendamiento en lo relativo a la renta variable. Los períodos enunciados corresponden a los meses en los que hotel permaneció cerrado por las medidas de emergencia sanitaria tomadas por el Gobierno N acional y, en consecuencia, el hotel no generó ingresos para ese período”.

1. “Los supuestos incumplimientos de QHC y la declaratoria de emergencia económica y social en razón al Covid 19”, porque la pandemia que generó el virus “SARS COV 2”, llevó a que “todos los sectores de la economía cerraran abruptamente entre marzo y julio de 2020. No obstante, el sector turístico y hotelero empezaron a sufrir reducciones en el flujo de ingresos desde antes , debido a las restricciones que

marzo y julio de 2020. No obstante, el sector turístico y hotelero empezaron a sufrir reducciones en el flujo de ingresos desde antes , debido a las restricciones que empezaron a imponer diferentes países al flujo de migrantes al igual que al cierre total de las fronteras nacionales, que en Colombia inició el 17 de marzo de 2020”, de modo que “la cuarentena obligatoria nacional y las restricciones a la movilidad llevaron al cierre del hotel entre marzo y septiembre de 2020”.

Refirió que la pandemia también generó que “QHC no pudiera presentar a tiempo los reportes de ventas y utilidades mensuales presentados a partir del 18 de octubre de 2020, fecha en la que el hotel reinició actividades”.

1. “Fuerza mayor. los presuntos incumplimientos que la demandante pretende imputar a QHC de ninguna manera pueden ser calificados como un incumplimiento contractual”, porque “las situaciones presentadas a nivel mundial por la pandemia del Covid-19 configuran fuerza mayor, un riesgo que no asumió QHC cuando suscribió el contrato y que afectó sustancial e imprevisiblemente la actividad del hotel”.

1. “La arrendadora violó el principio de la buena fe objetiva”, porque “está exigiendo el pago de obligaciones que no se ciñen a las estipulaciones del contrato de arrendamiento, como lo confiesa su representante legal en el correo electrónico del 6 enero de 2020”.

1. “Excepción de pago. QHC no adeuda ninguna suma de dinero a la demandante”, porque QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. “se encuentra al día en sus obligaciones de pago de rentas mensuales frente a la demandante, pues ésta última no puede pretender

porque QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. “se encuentra al día en sus obligaciones de pago de rentas mensuales frente a la demandante, pues ésta última no puede pretender el pago de rentas liquidadas por fuera de los parámetros pactados en el contrato de arrendamiento”.

1. “Excepción de contrato no cumplido”, porque “la parte demandante incumplió su obligación de entregar la Fase II del proyecto del hotel”.

Además, sostuvo que “la demandante incumplió la cláusula 24 del contrato de arrendamiento, que establece el derecho de preferencia de QHC en caso de enajenación de alguno de los inmuebles en los que funciona el establecimiento. En este caso, el Certificado de Libertad y Tradic ión del inmueble identificado con folio de matrícula número 060-147535 indica que el 11 de julio de 2019 la sociedad TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CIA S.A.S. celebró contrato de compraventa con Bancolombia S.A. sobre la propiedad de ese bien. Este negocio jurídico se celebró en vigencia del contrato de arrendamiento y nunca fue informado a QHC para que ejerciera su derecho de preferencia”.

1. “Temeridad y mala fe procesal”, porque “tanto los hechos de la demanda como sus pretensiones están vacíos de contenido, pues están fundados en afirmaciones contrarias a la realidad y que, para efectos de este proceso, revelan la forma temerariaProceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

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Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

Página 5 de 15 con la que ha actuado la parte demandante, conducta que a no dudarlo da lugar a las responsabilidades contempladas en el artículo 80 del Código General del Proceso”.

1. “Genérica”, esto es, cualquiera que resulte probada en el proceso.

III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El a quo negó las pretensiones de la demanda.

En sustento de lo anterior , comenzó por señalar que la sociedad QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. no estaba obligada a pagar el canon de “octubre de 2019”, puesto que al desentrañar la voluntad de las partes e interpretar de forma favorable a la demandada la cláusula 14.3, denominada “carencia”, cuyo contenido era ambiguo (artículo 1624 del Código Civil), podía concluirse que las partes acordaron un período de “ausencia, falta o privación de renta” de 45 días para “preparar la operación del hotel”.

Seguidamente, respecto al pago de la “renta en períodos de pandemia”, refirió que fue un hecho notorio que a raíz del Covid-19, el hotel tuvo que cerrar al público y dejar de operar entre el 20 de marzo y el 17 de octubre de 2020, lo cual fue corroborado por la parte demandante al señalar que “únicamente se cobran 13 días de operación del hotel

operar entre el 20 de marzo y el 17 de octubre de 2020, lo cual fue corroborado por la parte demandante al señalar que “únicamente se cobran 13 días de operación del hotel a partir de su apertura…” y por los testigos KAROL JOHANA CASAS RODRÍGUEZ, y MANUEL

PORTILLA FERNÁNDEZ.

En consecuencia, dijo que no había lugar al pago de la “renta entre los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2020 ”, porque debido a una fuerza mayor, el hotel permaneció cerrado al público.

Explicó que durante ese periodo “el resultado de las ventas netas no podía ser otro que el valor de cero pesos y en esa misma dirección estaría el valor de la renta que debía pagar el arrendatario, pues al aplicar el porcentaje del 15%, que era el que correspondía al primer año de operaciones, sobre un valor de ventas de cero pesos, el resultado es igualmente cero pesos para el valor de la renta”.

En lo que concierne a los “informes de venta”, precisó que si la demandada no estaba obligada al pago de los referidos cánones, mucho menos debía rendir los informes, pues finalmente no hubo actividad comercial en el hotel.

Finalmente, expuso que los “contratantes sujetaron la aplicación de la cláusula 14.1. “Renta variable con un mínimo garantizado al cumplimiento de la condición de la entrega oportuna de la Fase II del hotel”, por lo que sí “no se ha hecho entrega de la Fase II”, hecho que “fue confesado por los arrendadores al rendir interrogatorio de parte ante este Despacho…”, los “ arrendadores no podían válidamente facturar bajo esa modalidad, en la medida que sólo estaban autorizados contractualmente para cobrar

Fase II”, hecho que “fue confesado por los arrendadores al rendir interrogatorio de parte ante este Despacho…”, los “ arrendadores no podían válidamente facturar bajo esa modalidad, en la medida que sólo estaban autorizados contractualmente para cobrar el canon de arrendamiento con el precio del primer año pactado en la cláusula 14.1.1., el quince por cierto (15%) de las ventas totales netas”.

2. Contra esa decisión, la parte demandada formuló el recurso de apelación.

IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

1. A través del proveído de 27 de octubre de 2022, se admitió el recurso de apelación conforme prevé el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022 y, por consiguiente, se le otorgó a la parte recurrente el término de 5 días para que sustentara la alzada.

2. En su oportunidad, el apoderado de la parte demandante elevó los siguientes

reparos:Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

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1. Indicó que hubo u n “primer incumplimiento” por “no pagos y pagos extemporáneos mayores a 180 días anteriores al Covid-19”.

Refirió que tal y como fue manifestado en la demanda y por los demandantes en la audiencia del 7 de junio de 2022, hubo mora en el pago de los cánones.

extemporáneos mayores a 180 días anteriores al Covid-19”.

Refirió que tal y como fue manifestado en la demanda y por los demandantes en la audiencia del 7 de junio de 2022, hubo mora en el pago de los cánones.

Indicó que la “ prueba documental” aportada por la parte demandada , que es “claramente una confesión ”, da cuenta que los pagos los realizaron de forma extemporánea, así:

Adujo que ese “sólo incumplimiento da total fuerza a la obtención de un fallo a favor de mis poderdantes”.

1. Indicó que hubo un “segundo incumplimiento”, puesto que la parte demandada estaba obligada a presentar un “informe de venta a efecto de establecer el valor de la renta”.

Manifestó que “el juez omite todo el acervo probatorio de estos incumplimientos y/o informes extemporáneos anteriores a la ocurrencia del Covid-19. Si no hubiera habido operación, su obligación era enviarlos en 0. Es la forma que las partes acordaron para tasar la renta. Es el punto crucial y fundamental del contrato…”.

Refirió que estuvo debidamente acreditado que la referida “obligación de hacer” fue “totalmente incumplida”, pues no se presentaron los informes correspondientes a octubre y noviembre de 2019, ni los de abril, junio, julio, agosto y septiembre de 2020.

Incluso, sostuvo que durante el año 2022 los informes se han presentado de forma extemporánea.

1. Expuso que hubo un “tercer incumplimiento”, puesto la demandada “no pagó los cánones y no envió los informes escudados en la denominada carencia”.

extemporánea.

1. Expuso que hubo un “tercer incumplimiento”, puesto la demandada “no pagó los cánones y no envió los informes escudados en la denominada carencia”.

Resaltó que el a quo erró en interpretar la cláusula 14.3. del contrato, pues entendió equivocadamente que se pactó un “no pago”, cuando “en realidad se hace referencia a un término prudencial de 45 días para efectuar el primer pago”.

Expresó que “no es lógico” una exoneración por 45 días, porque el “contrato no tiene un canon determinado, pero sí determinable con los informes incumplidos de la cláusula 14.2” y, además, porque “mis poderdantes pagaron 1000 dólares por la preparación de la operación de cada habitación…”.

Anotó que está “totalmente probado que esta cláusula fue extendida y dictada por la demandada”, pues se incluyó en “las tratativas y las propuestas previas”, y en el “acápite de pruebas el abogado de la demandada presenta una prueba documental en archivo comprimido A3.P.1.1 denominado LOI MÁRQUEZ DE VILLALTA” que así lo acredita.

1. Señaló que hubo un “ cuarto incumplimiento”, puesto que la “ renta mínima garantizada” no estaba sujeta a que se entregara la “ Fase II” del hotel, sino al simple transcurso de un año, pues así se pactó en la cláusula 14.1.2.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

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Indicó que el monto calculado de $12’000.000” como “mínimo garantizado”, nunca fue refutado por la demandada, pues recibió las facturas que incluían ese rubro y no las objetó.

Dijo que el a quo también interpretó erróneamente las cláusulas 3.3. y 14.2, puesto que “la renta mínima garantizada es sí y solo sí el 15% es inferior a $12’000.000”.

1. Manifestó que hubo un “ quinto incumplimiento” relacionado con la “ fuerza mayor” que generó la pandemia del Covid -19, en tanto que “está totalmente demostrado que, en este tiempo, laboraron por lo menos todas las personas interrogadas”, esto es, el representante legal de la demandada RUBEN COLLADO AVILA,

MANUEL PORTILLA FERNÁNDEZ y KAROL JOHANA CASAS RODRÍGUEZ.

3. En el traslado de la sustentación de la alzada, la parte demandada solicitó que se confirmara la sentencia impugnada.

V. CONSIDERACIONES

1. En principio, cabe señalar que, a la luz del artículo 328 del C. G. del P., la competencia del ad quem se circunscribe únicamente a desatar los reparos expuestos por el recurrente, pues es exclusivamente sobre ellos que se abre la posibilidad de emitir un pronunciamiento de fondo.

competencia del ad quem se circunscribe únicamente a desatar los reparos expuestos por el recurrente, pues es exclusivamente sobre ellos que se abre la posibilidad de emitir un pronunciamiento de fondo.

2. En lo que al presente asunto respecta, conviene memorar que el negocio jurídico que fundamenta las pretensiones del demandante, consiste en un contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio suscrito por TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA. S.A.S. y ZUREHIJOS S.A.S. como arrendadores, y QUINDIO HOTELS COLOMBIA S.A.S. como arrendataria.

2.1. En ese contexto, resulta relevante precisar que el contrato tenía como objeto el arrendamiento de un hotel que posteriormente se denominó “Hotel Marqués de Villalta” ubicado en el centro de Cartagena.

Dicho establecimiento, según las cláusulas 1ª y 3ª, sería construido y entregado por las aquí demandantes a la demandada en dos fases, para que esta sociedad desarrollara la actividad hotelera, así:

1. En la Fase 1, se entregarían un total de “11 habitaciones” y otras instalaciones, de acuerdo con los estándares acordados entre las partes, lo cual equivalía al 27% de las “UA abiertas”.

Cabe señalar que la primera fase del hotel se entregó el 5 de octubre de 2019, aspecto que fue aceptado de manera pacífica por ambas partes y que se encuentra soportado en el “Acta de recepción definitiva 1ª fase de obra”1.

1. En la Fase 2, se entregarían un total de “40 habitaciones” y otras instalaciones, de acuerdo con los estándares acordados entre las partes, lo cual equivalía al 100% de las

1. En la Fase 2, se entregarían un total de “40 habitaciones” y otras instalaciones, de acuerdo con los estándares acordados entre las partes, lo cual equivalía al 100% de las “UA abiertas”.

Esa fase, según la cláusula 3.3., se entregaría “en el plazo de doce (12) meses siguientes a la entrega de la primera fase…”, de donde se sigue que a la luz de esas estipulaciones, la “Fase II” debía ser entregada el 5 de octubre de 2020.

1 Folios digitales 30-34. Archivo denominado demanda.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

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Página 8 de 15 Además, se precisó que, en caso de retraso en la entrega de la segunda fase, la renta a pagar sería “únicamente la renta pactada para el primer año del contrato…”.

2.2. Ahora bien, en torno al pago del canon a cargo de la demandada, en la cláusula 14 se estableció una “renta variable con un mínimo garantizado”, conformada por:

1. Por una “ renta variable”, que se determinaría, a su vez, de la siguiente

forma:

– Para el primer año: el 15% de las “ventas totales netas”. – Para el segundo año: el 20% de las “ventas totales netas”.

1. Por una “ renta variable”, que se determinaría, a su vez, de la siguiente

forma:

– Para el primer año: el 15% de las “ventas totales netas”. – Para el segundo año: el 20% de las “ventas totales netas”. – En los años siguientes: el 25% de las “ventas totales netas”.

1. Y, por una “renta mínima garantizada” que se generaría así:

“A partir del segundo año, la arrendataria pagará una renta mínima garantizada que será durante el segundo y el tercero año, el cincuenta por ciento (50%) de la renta pagada en el primer año...”.

2.3. En esa misma cláusula, las partes estipularon que la arrendataria debía entregar un “informe” en el que indiciaría las “ventas totales del hotel mes vencido”, a efecto de liquidar la referida “renta variable” que debía ser pagada a la s arrendadoras, previa presentación de la facturación correspondiente.

2.4. De igual forma, vale la pena señalar que en la cláusula 14.3 denominada “carencia”, las partes acordaron que “la primera renta se devengaría a los cuarenta y cinco (45) días desde la firma del Primer Acta de entrega y recepción del hotel, esto es, a los cuarenta y cinco (45) días de la entrega de la Fase 1ª, para preparar la operación del hotel”.

3. Sentadas así las bases del contrato, observa el Tribunal que la parte demandante reclama la restitución del establecimiento de comercio dado en arriendo, alegando que la demandada incumplió sus obligaciones contractuales, específicamente por:

del hotel”.

3. Sentadas así las bases del contrato, observa el Tribunal que la parte demandante reclama la restitución del establecimiento de comercio dado en arriendo, alegando que la demandada incumplió sus obligaciones contractuales, específicamente por:

a) La “no presentación de informes de venta” durante los siguientes meses:Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESTITUCIÓN DE TENENCIA

Demandante (s): TERESITA ROMÁN DE ZUREK Y CÍA.S.A.S. Y OTRO

Demandado (s): QUINDÍO HOTELS COLOMBIA S.A.S.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00113-01

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b) El no pago de la “renta variable” que correspondió a los siguientes meses:

c) Y el “no pago de la renta mínima garantizada” para los meses de “octubre de 2020, noviembre de 2020, diciembre de 2020, enero de 2021 ” y los subsiguientes que, hasta la fecha de la presentación de la demanda, se pagaron de manera incompleta.

4. Así pues, fijados como quedaron los contornos de este litigio y luego de confrontar los pedimentos de l as demandantes con el contrato de arrendamiento y con los elementos de juicio que obran en el expediente, encuentra el Tribunal que el incumplimiento invocado en la demanda no quedó acreditado , lo que impedía acceder a sus pretensiones.

4.1. En tal sentido , ha