TSDJ CTG SCF - 13001-31-03-001-2022-00087-01-(06-03-2024)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO SUSTANCIADOR:

DR. JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO

Cartagena de Indias, seis (6) de marzo de dos mil veinticuatro (2024) (Proyecto discutido y aprobado en Sala del 6 de marzo de 2024)

EJECUTIVO Radicación: 13001310300120220008701

Juzgado: Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena

Demandante (s) COPROPIEDAD NAO FUN & SHOPPING

Demandado (s) PRIMAVERAL INMUEBLES S.A.S.

ASUNTO Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demanda nte en contra de la sentencia del 11 de mayo de 2023 , dictada dentro del Proceso Ejecutivo iniciado por COPROPIEDAD NAO FUN & SHOPPING en contra

del PRIMAVERAL INMUEBLES S.A.S.

ANTECEDENTES

1. A través de la demanda presentada el 31 de marzo de 2022 , la parte demandante solicitó que se librara mandamiento ejecutivo en su favor por la suma de Mil Treinta y Dos Millones Cincuenta y Un Mil Novecientos Sesenta y Tres Pesos ($1.032.051.963,oo) por concepto de cuotas de administración más los intereses moratorios generados por cada cuota y por las que se siguieran causando.

Como soporte de s u pretensión adujo los hechos que a continuación se sintetizan:

1.1. Que la demandante, identificada con el Nit. 900.720.792.9 y representada

causando.

Como soporte de s u pretensión adujo los hechos que a continuación se sintetizan:

1.1. Que la demandante, identificada con el Nit. 900.720.792.9 y representada por Richard Alfonso López Rojas , es una persona jurídica sin ánimo de lucro sometida al régimen de propiedad horizontal la cual quedó registrad a bajo Resolución Nro. 2303 de fecha 2 de abril de 2014 expedida por la Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias.

1.2. Que la demandada PRIMAVERAL INMUEBLES S.A.S. EN LIQUIDACIÓN es propietaria de un bien pr ivado denominado local Nro. 31 ubicado en el segundo piso el centro comercial NAO FUN &SHOPPING de conformidad a lo registrado en el certificado de libertad y tradición con Nro. F.M.I. 060-279209 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena y que, por tanto, está obligada al pago de las expensas comunes necesarias causadas por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal en los términos del artículo 29 de la Ley 675 de 2001.2 1.3. Que la demandada se encuentra en mora de pagar las siguientes cuotas de administración:

1.4. Que las sumas adeudadas se encuentran debidamente especificadas con claridad en el certificado expedido por el administrador del Cent ro Comercial NAO FU & SHOPPING en los términos del artículo 48 de la Ley 675 de 2001.

1.5. Que, de conformidad con el artículo 85 del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial NAO FUN & SHOPPING y en concordancia

NAO FU & SHOPPING en los términos del artículo 48 de la Ley 675 de 2001.

1.5. Que, de conformidad con el artículo 85 del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial NAO FUN & SHOPPING y en concordancia con el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, la sociedad demandada deberá pagar las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias que se causen en el transcurso del proceso.

1.6. Que se trata de una obligación clara, expresa , liquidada y actualmente exigible de conformidad con el artículo 422 del C.G.P.

CONTESTACIÓN

2. El mandamiento de pago fue librado el veintitrés (23) de mayo de 2022 y, en su contra , el apoderado de la demandada presentó oposición a través de las

siguientes excepciones:

2.1. “INEXISTENCIA DE CAUSA GENERADORA DE LA OBLIGACIÓN EJECUTADA” argumentando que la fuente de las obligaciones viene definida en el artículo 1494 del C.C. y que el 1502 de la misma norma establece como requisito para obligarse la existencia de una causa lícita. En torno a ello, alegó que en la ejecución que se persigue no existe causa real y lícita.

Precisó que las expensas ordinarias y extraordinarias tienen su causa definida3 en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, pero aclaró que, aun cuando ello es así, es el reg lamento horizontal quien establece la forma como se causan y deben pagarse dichas expensas.

Conforme a lo anterior, se remitió al parágrafo quinto del artículo 55 del reglamento de la propiedad horizontal Centro Comercial Nao Fun and Shopping el cual transcribió así:

pagarse dichas expensas.

Conforme a lo anterior, se remitió al parágrafo quinto del artículo 55 del reglamento de la propiedad horizontal Centro Comercial Nao Fun and Shopping el cual transcribió así:

“Los locales 31, 34 A y 57 no estarán obligados a pagar cuotas de administración, si no reciben la autorización o licencia gubernamental para operar como un Casino. Sobre el local 58, se establece una reducción en el 50% del valor de la cuo ta de administración, siempre que se apertura un establecimiento de comercio, destinado a entretenimiento y/o restaurante con formato de entretenimiento, en caso contrario a estos usos se pagará el valor pleno de la cuota de administración. El local 31 pod rá desenglobarse en varios locales, o en parte Casino y parte locales, especialmente, pero sin limitarse a razones comerciales, razones imputables a órdenes de autoridades gubernamentales, cambios de ley, casos graves o por fuerza mayor o caso fortuito, o no sea posible la ejecución del negocio en general o en el local comercial destinado al CASINO DE JUEGO, todo según parámetros del reglamento de propiedad horizontal.”

De lo que concluyó que, mientras el local 31 no cuente con licencia de funcionamiento v igente, está exonerado del pago de expensas necesarias ordinarias y extraordinarias y, por tan to, la obligación que se pretende cobrar carece de una causa real y lícita porque actualmente el local no cuenta con la mencionada licencia.

“EXONERACIÓN DEL PAGO DE EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS DE ADMINISTRACIÓN POR CUMPLIMIENTO DE LOS PRESUPUESTOS” Adujo que, por la vigente disposición del reglamento

mencionada licencia.

“EXONERACIÓN DEL PAGO DE EXPENSAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS DE ADMINISTRACIÓN POR CUMPLIMIENTO DE LOS PRESUPUESTOS” Adujo que, por la vigente disposición del reglamento de propiedad horizontal, el local 31 est á exento del pago de expensas en tanto que el parágrafo quinto del artículo 55 del reglamento de propiedad horizontal señala una condición que consiste en contar con la licencia gubernamental para operar como casino para que opere el pago.

Señaló que respecto al local 31 se encuentra cumplida la condición para que opere la exención de pago de expensas , porque existió un contrato d e arrendamiento suscrito con Sun Casinos Colombia S.A.S. que se protocolizó mediante Escritura Pública Nro. 101 del 15 de enero de 2015 el cual tuvo como objeto “PRIMERA OBJETO: 1.1. En vi rtud de este Contrato, el ARRENDADOR le permite y otorga al ARRENNDATARIO el uso y goce exclusivo y el disfrute irrestricto de los siguientes locales: CASINO INTERNACIONAL (Local npumero31) … que hacen parte del complejo de edificios conocidos como NAO FUN AND SHOPPING, (…)” y que, de acuerdo con el mismo, en el local 31 funcionaría un casino por lo que se requería una licencia que estaría a cargo del arrendador , pero precisó que dicho contrato finalizó el 28 de junio de 2018 mediante escritura pública Nr o. 2957 y a partir de allí el local Nro. 31 quedó sin licencia gubernamental para el funcionamiento de dicha actividad.

Señaló que una vez cumplida la condición se extingue el derecho que tiene la administración del centro comercial para reclamar el cobro de las expensas por

de allí el local Nro. 31 quedó sin licencia gubernamental para el funcionamiento de dicha actividad.

Señaló que una vez cumplida la condición se extingue el derecho que tiene la administración del centro comercial para reclamar el cobro de las expensas por concepto de administración.4 Explicó que la cl áusula que contiene la condición no es caprichosa, ya que el proyecto Nao Fun & Shopping P.H. se planificó con unas especificaciones respecto a unos locales en los que se tenía que desarrollar ciertas actividades económicas que servirían como ancla para traer más clientes al centro comercial, entre ellos, el local Nro. 31 que se diseñó para funcionar como casino y que, incluso, habría un pasillo directo al hotel que se construyó colindante al centro comercial.

“COBRO DE LO NO DEBIDO” Alegó que las expensas de administración de las copropiedades tienen como fuente la Ley 675 de 2001 y que esta, a su vez, señala que el cobro y cálculo de las mismas serán reguladas po r el reglamento respectivo, para el caso, se señaló una excepción a el cobro de expensas del local 31 sometiéndose dicha excepción a una condición.

Adujo entonces que al cumplirse la condición no es dado pretender el cobro de las expensas de administración que no se han causado.

Explicó que, al revisar el certificado de deuda expedido por la administración, se concluye que las expensas que se acusan adeudadas corresponden a las causadas desde el 1 de abril de 2019 en adelante, pero advierte que para dic ha fecha el local 31 no contaba con licencia o permiso gubernamental para funcionar como casino.

causadas desde el 1 de abril de 2019 en adelante, pero advierte que para dic ha fecha el local 31 no contaba con licencia o permiso gubernamental para funcionar como casino.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

3. Mediante sentencia de 11 de mayo de 2023, el a quo decidió lo siguiente:

“1°. DECLARAR PROBADAS las excepciones de mérito formuladas por la demandada.

2°. NEGAR las pretensiones de la demanda formuladas por la parte demandante.

3°. CONDENAR en costas a la parte actora y en beneficio de la parte demandada. Se señala como agencia en derecho el 5% del valor de la ejecución. expuestas.”

En lo considerativo del fallo, el a quo empezó por verificar la concurrencia de los presupuestos para decidir de mérito y se planteó como problema jurídico la determinación de si la sociedad demandada adeuda la suma de dinero que le cobra la demandante o si está eximida de su pago mientras no posea licencia de funcionamiento para operar como casino.

En desarrollo de lo anterior, explicó que, en el proceso ejecutivo, a diferencia del de conocimiento, se empieza con una orden a la demandada para que cumpla con la prestación del ejecutante.

Seguido, definió el título ejecutivo haciendo remisión al artículo 422 del C.G.P. y sus características de ser un documento proveniente del deudor contentivo de una obligación clara, expresa y exigible.5 Así mismo, indicó que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 establece lo relativo al proceso ejecutivo para el cobro de cuotas de administración tanto ordinarias como extraordinarias.

una obligación clara, expresa y exigible.5 Así mismo, indicó que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 establece lo relativo al proceso ejecutivo para el cobro de cuotas de administración tanto ordinarias como extraordinarias.

Sobre el particular, anotó que se aportó la certificación del 28 de marzo de 2022 expedida por el Representante Legal del centro comercial Nao Fun & Shopping que da cuenta que el local Nro. 31 identificado con F.M.I. 060 -279209 adeuda la suma cuya ejecución se pretende; respecto a ello, explicó que el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 establece que las obligaciones vencidas a car go de los copropietarios que se hallen liquidadas por el administrador prestan mérito ejecutivo sin necesidad de otro requisito adicional , de modo que para su ejecución por vía judicial basta que se aporte el título que contenga las exigencias consagradas en el artículo 422 del C.G.P. y se afirme que la obligación no ha sido cumplida por los deudores.

Seguido, indicó que al revisar el título ejecutivo encontró que contiene una obligación clara, expresa y exigible por lo que adujo que cumple con las exigencias del artículo 422 del C.G.P. considerando que, en principio, las pretensiones de la demanda son viables, pues el ejecutante alegó el impago y posee un título idóneo que constituye prueba autentica de la obligación.

Precisó que en el caso estudiado la obligación que se persigue se deriva del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial de mandante del cual hace parte el local Nro. 31 de propiedad de la demandada y que, al revisar la

Precisó que en el caso estudiado la obligación que se persigue se deriva del reglamento de propiedad horizontal del centro comercial de mandante del cual hace parte el local Nro. 31 de propiedad de la demandada y que, al revisar la Escritura Pública 306 del 7 de febrero de 2014 de la Notaría 25 de Bogotá se verificó que en su artículo 55 parágrafo quinto se establece una exención de pago por lo que emerge claro que existe una exoneración respecto al local Nro. 31 en la medida en que no cuente con licencia gubernamental para operar como casino y que para su ejecución debe entonces acreditarse que la demandada sí cuenta con dicha licencia a efectos de constituir la obligación de pago.

Advirtió que desde sus inicios el reglamento de propiedad horizontal fue elaborado con el lleno de las formalidades, por lo que dedujo que sus cláusulas tienen carácter vinculante para los copropietarios hasta tanto el mismo sea reformado por la asamblea con la aprobación de la mayoría calificada o que por decisión judicial se declare la nulidad total o parcial de esa disposición.

Afirmó que la alegación de la demandada sobre la carencia de licencia de funcionamiento constituye una negación indefinida por lo que no requería ser probada, invirtiéndose entonces la carga de la prueba a la luz de lo normado en el artículo 167 del C.G.P. en su inciso segundo, por lo tanto, al no encontrar en el plenario prueba que demuestre la existencia de la licencia para funcionar como casino, tuvo probadas las excepciones propuestas.

RECURSO DE APELACIÓN6

4. La parte demandante presentó recurso de apelación contra la sentencia indicando que en la elaboración del reglamento de propiedad horizontal vigente

como casino, tuvo probadas las excepciones propuestas.

RECURSO DE APELACIÓN6

4. La parte demandante presentó recurso de apelación contra la sentencia indicando que en la elaboración del reglamento de propiedad horizontal vigente no concurrieron las voluntades de todos los copropietarios y que el mismo fue impuesto desde la misma construcción del proyecto y se ha mantenido con esas normas ilegales que, según su juicio, contravienen la Ley 675 de 2001 y lo han manejado desde la mayoría que tienen en el concejo de administración.

Consideró que se ha dejado de dar aplicación a la Ley 675 de 2001 al ser una norma especial imperativa de la que es fácil colegir que si hay una contradicción entre sus disposiciones y el reglamento se le deberá dar prevalencia y tener por no escritas las normas que la contravienen.

Indicó que la Ley 675 de 2001 faculta al juez para entender por no escritas las normas que la contravienen, por lo tanto, consideró que no se requiere proceso adicional para lograr esa declaratoria.

Con posterioridad, dentro del término contenido en el artículo 322 del C.G.P. , el apelante presentó ampliación del recurso alegando que la providencia dictada adolece de un defecto fáctico y un error de hecho.

Reprochó que el fallo reconoce como valido el parágrafo quinto del artículo 55 del reglamento de propiedad horizontal , pese a que dicha norma es “absolutamente ilegal” y que, además, no se realizó valoración de las pruebas aportadas con la contestación, con el escrito mediante el cual se pronunció frente a las excepciones propuestas y con los alegatos de conclusión ya que, a

“absolutamente ilegal” y que, además, no se realizó valoración de las pruebas aportadas con la contestación, con el escrito mediante el cual se pronunció frente a las excepciones propuestas y con los alegatos de conclusión ya que, a su juicio, se debió tener en cuenta la Ley aplicable al caso, siendo ella la 675 de 2001.

Insistió en que hubo una incompleta valoración probatoria pues se limitó a la señalada por la parte demandada que consistió en citar el parágrafo 5 del artículo 55 del reglamento de propiedad horizontal considerando que aquel la “no deroga la Ley superior, especial e imperativa (Ley 675 de 2001) que regula su contenido y le atribuye consecuencias a su inobservancia, como lo es que se tengan por no escritas por parte de quien debe aplicar la Ley”

Por otro lado, adujo que existió violación indirecta de la ley sustancial por cuanto no se valoraron las pruebas de la parte demandante para atacar las excepciones de mérito, citando como tal la Ley 675 de 2001 la cual advierte no necesita ser probada, pero si aplicada por el juez y destacó que “En ninguna parte de la Ley imperativa y especial aducida como prueba y medio defensivo de la parte demandante dice que se pueden hacer exoneraciones d e pago a propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal como lo es el Local 31 de propiedad de la demandada y tampoco que se puedan condicionar dichos pagos a la obtención de licencias para funcionar como casino o a estar el inmueble ocupado.”7 Se duele de que el juez le dio validez a una norma ilegal de carácter privado y se apartó de lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 por lo que también estimó que

casino o a estar el inmueble ocupado.”7 Se duele de que el juez le dio validez a una norma ilegal de carácter privado y se apartó de lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 por lo que también estimó que hubo violación al debido proceso al no existir igualdad procesal al momento de efectuar la valoración probatoria fundándose la decisión exclusivamente en la prueba aportada por la parte.

Señaló que la precisión efectuada en la parte considerativa de la decisión consistente en que el proceso ejecutivo no es el escenario para debatir la validez del reglamento de propiedad horizontal configuró un error de derecho en tanto dicha posición “implicó de parte del Juzgador de instancia la destrucción de un tajo de toda la argumentación presentada en el escrito que dio respuesta a las excepciones de mérito y en los alegatos de conclusión y más aún ignoró por completo la prueba de la parte demandante para este tema en particular consistente en que el Juzgador ni siquiera intentara hacer un acercamiento al cotejo normativo o una interpretación sistemática con la Ley 675 de 2001, para identificar notorias y evidentes ilegalidades que tornarían su decisión final con el acogimiento de las pretensiones de la demanda.”

TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA

5. Admitido el recurso mediante auto del 30 de mayo de 2023, el demandante sustentó los reparos, reiterando lo manifestado los argumentos vertidos ante el juez de primer grado.

5.1. Surtido el traslado de la sustentación del recurso, la parte demandada se pronunció sobre cada uno de los reparos del demandante recalcando que la prueba a cuya falta de valoración se le endilga un defecto factico no es tal,

5.1. Surtido el traslado de la sustentación del recurso, la parte demandada se pronunció sobre cada uno de los reparos del demandante recalcando que la prueba a cuya falta de valoración se le endilga un defecto factico no es tal, debido a que no se encuadra en los medios de prueba que consagra la ley procesal en su artículo 165.

En lo que re specta a la alegada ilegalidad del parágrafo quinto del articulo 55 del reglamento de propiedad horizontal, remitiéndose al artículo 38 de la Ley 675 de 2001 precisó que “el reglamento de copropiedad entra a regular todo lo no previsto en la ley de propiedad horizontal, por lo que se podrán ampliar, modificar y complementar las disposiciones contenidas en la ley, sin que ello implique una contradicción.”

Por otra parte, el no recurrente anotó que “La parte actora, solo señala que no se aplicó dicha disposición, sin estructurar una adecuada defensa a la efectividad y exigibilidad del título ejecutivo, que es el caso que nos atañe, tampoco procuró demostrar que dicho titulo ejecutivo, cumple los presupuestos de la ley 675 de 2001 y del artículo 422 del CGP, sino que solo se dedica a atacar el art 55 del RPH, como si de un proceso declarativo se tratara, donde el objeto fuera dilucidar si dicho artículo es o no valido.”

CONSIDERACIONES8

6. Esta Sala es competente para conocer de este recurso de apelación en virtud de lo establecido en el artículo 31 numeral 1º del Código General del Proceso. Así mismo no se evidencian causales de nulidad que invaliden lo actuado, circunstancia que permite decidir con sentencia de mérito.

de lo establecido en el artículo 31 numeral 1º del Código General del Proceso. Así mismo no se evidencian causales de nulidad que invaliden lo actuado, circunstancia que permite decidir con sentencia de mérito.

6.1 Dicho lo anterior, se realizará un pronunciamiento ateniente a los reparos concretos expuestos por el recurrente, de acuerdo a lo normado en el art. 328 del C.G.P. que en su parte pertinente establece: “ El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”

6.2. Atendiendo a ello, tenemos que todos los reparos se sintetizan en que el juez de primer grado no dio aplicación a lo normado en la Ley 675 de 2001 siendo sus normas imperativas y de orden público prevalentes frente a las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, las cuales acusa de ilegales y que debieron tenerse por no escritas, particularizando que “El Juez como suprema autoridad y director del proceso, tiene la obligación y está investido de todas las facultades Constitucionales y Legales para aplicar la ley, por encima de cualquier manifes tación particular y privada, aun cuando esté contenida en una escritura pública, siempre que tal manifestación particular y privada no encuentre una adecuación típica o un sustento en un hipotético normativo jurídico válido, que le permita legalmente produ cir los efectos que la misma persigue”

6.3. Ante tales cuestionamientos, sea lo primero definir que el presente caso se trata de un proceso ejecutivo mediante el cual se persigue el pago de cuotas de

normativo jurídico válido, que le permita legalmente produ cir los efectos que la misma persigue”

6.3. Ante tales cuestionamientos, sea lo primero definir que el presente caso se trata de un proceso ejecutivo mediante el cual se persigue el pago de cuotas de administración causadas desde el día 1 de abril de 2019 y siguientes y que se encuentran a cargo de la demandada en su calidad de propietaria del local Nro. 31 identificado con F.M.I. 060-279209.

A ese respecto, dada la naturaleza de este asunto y las alegaciones del recurrente corresponde primeramente aclarar el propósito del proceso ejecutivo en contraste con aquellos de naturaleza declarativa.

Sobre el particular, ha dicho la Sala Civil e la Corte Suprema de Justicia que:

“aunque el concepto de proceso judicial, en términos generales, hace referencia a una serie de actos coordinados y preestablecidos en el ordenamiento jurídico, dirigidos a obtener un pronunciamiento de fondo, con el cual se resuelva la controversia de intereses suscitada y sometida a la jurisdicción del Estado, existen diferencias entre el que busca concretar un derecho hipotético y aquel por medio del cual se pretende hacer efectivo un derecho cierto o formalmente probado. El primer evento alude al proceso declarativo y el segundo, al ejecutivo.

Aquel, por tanto, tiene como finalidad que se declare la existencia de un derecho subjetivo carente de certeza, se modifique o extinga una relación jurídica presente y de ser el caso, se imparta orden al deudor para que satisfaga una determinada prestación.9

Éste, por su parte, se encamina a lograr el cumplimiento coactivo de una obligación expresa, clara y exigible contenida en documento que

jurídica presente y de ser el caso, se imparta orden al deudor para que satisfaga una determinada prestación.9

Éste, por su parte, se encamina a lograr el cumplimiento coactivo de una obligación expresa, clara y exigible contenida en documento que constituya plena prueba de ella, a cargo del deudor.”

(…)

Así entonces, tratándose del juicio coactivo, como la pretensión se dirige a efectivizar un derecho cierto, la prueba de la obligación, por excelencia, será un título con mérito ejecutivo , en tanto que la del declarativo, podrá ser cualquiera de las legalmente previstas en el artículo 165 ibídem, sustituto del 175 de la Codificación Procesal Civil, es decir, «la declaración de parte, la confesión, el juramento, el testimonio de terceros, el dictamen pericial, la inspección judicial, los documentos, los indicios, los informes y cualesquiera otros medios que sean útiles para la formación del convencimiento del juez».”1

Dicho ello, teniendo por delante que la prueba de la obligación será el título ejecutivo y no la ley 675 de 2001 como lo plantea el demandante en sus reparos, debe advertirse que esta Sala ha sido reiterativa en que, tratándose de procesos ejecutivos, es necesario auscultar los títulos a fin de ver en ellos los requisitos sustanciales o ad substantiam actus , pues es ineludible tener la certeza de la existencia del título y de que en él está representada la obligación clara, expresa y exigible que da derecho al titular a pedir la ejecución judicial contra el deudor a la luz de los artículos 132, 281y 282 del C.G.P.

Este entendimiento, viene también en obediencia a argumentos mayores como

clara, expresa y exigible que da derecho al titular a pedir la ejecución judicial contra el deudor a la luz de los artículos 132, 281y 282 del C.G.P.

Este entendimiento, viene también en obediencia a argumentos mayores como los de la Corte Suprema de Justi cia, el Consejo de Estado y la Corte Constitucional, que han entendido con razón que los jueces están autorizados para revisar, sin distinguir su instancia, la idoneidad del título , en prevalencia del derecho sustancial y la justicia, bastiones del Estado constitucional y democrático. (CSJ, Cas. Civ., SC18031 -2016, C. Cnal., sentencia T-747-13, C.E. Sección Tercera, providencias del 5 de octubre del 2000 y 12 de agosto del 2004, radicados 16868 y 21177, respectivamente).

6.4. Bajo ese precepto, volviéndonos sobre el documento del cual se pretende derivar la ejecución forzosa, se tiene que el mismo corresponde a la certificación emitida el 28 de marzo de 2022 suscrita por Richard Alfonso López Rojas en su calidad de Representante Legal del Centro Comercial Nao Fun & Shopping.

Siendo así, a la luz del artículo 48 de la Ley 675 de 2001 que a la letra reza:

“En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a qu e se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debida mente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y

correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debida mente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el

1 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia SC15032-2017, M.P. Luis Alonso Rico Puerta.10 organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.”

Corresponde analizar la existencia de dicha obligación bajo la perspectiva de las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal que para el caso está contenido en la Escritura Pública 306 del 7 de febrero de 2014 modificada por la Nro. 2230 del 4 de agosto de 2014 y posteriormente por la 623 del 19 de marzo de 2015, todas emanadas de la Notaría 25 del Círculo de Bogotá.

Obsérvese que en los planteamientos de la defensa se advirtió que dicho reglamento consagró en su favor una exención del pago de cuotas de administración contenida en el parágrafo quinto del artículo 55 , por lo cual, al verificar tales disposiciones se tiene que en ellas se estableció lo siguiente:

“Artículo 55: OBLIGACIÓN DE ABRIR EL ESTABLECIMIENTO DE

administración contenida en el parágrafo quinto del artículo 55 , por lo cual, al verificar tales disposiciones se tiene que en ellas se estableció lo siguiente:

“Artículo 55: OBLIGACIÓN DE ABRIR EL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Quienes adquieran o tengan a cualquier título, locales comerciales dentro del Centro Comercial, tiene la obligación de explotarlos comercialmente, a excepción de aquellos locales cuya tenencia la detente el propietario inicial o el promotor del Edificio en razón de no haber podido ser comercializada la respectiva unidad privada, En consecuencia, deberán adecuar oportunamente sus locales y no podrán mantenerlos vacíos ni podrán abstener de abri r sus establecimientos de comercio al público en el horario mínimo establecido por la copropiedad, por cuanto esta omisión causa perjuicio a los demás comerciantes propietarios de bienes privados.

(…)

PARÁGRAFO QUINTO. Los locales 31,34, y 57 no estarán obligados a pagar cuotas de administración, si no reciben la autorización o licencia gubernamental para operar como Casino.”

Por su parte, la Escritura Pública 2230 del 4 de agosto de 2014 de la Notaría 25 del Círculo de Bogotá dispuso lo siguiente:

“TERCERA: Reformar el parágrafo quinto del artículo cincuenta y cinco del reglamento de propiedad horizontal, el cual quedará de la siguiente manera: -- ------ PARÁGRAFO QUINTO. Los locales 31, 34 a y 57 no estará