TSDJ CTG SCF - 13001-31-03-003-2016-00445-01-(19-02-2021)

Magistrado Ponente: John Freddy Saza Pineda.

Número de Radicación: 13001-31-03-003-2016-00445-01

Tipo de Decisión: Revoca numerales 1° y 4° y modifica numerales 3° y 5° de la sentencia Fecha de la Decisión: 19 de febrero de 2021.

Clase y/o subclase de proceso: DECLARATIVO / VERBAL / RESOLUCIÓN DE

CONTRATO

ACCIÓN RESOLUTORIA /REQUISITOS/ i). La existencia de un contrato bilateral válido; ii). El incumplimiento del demandado total o parcial, de sus obligaciones generadas en el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita; y, iii). Que el demandante a su vez, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o que al m enos se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR /Conforme a los artículos 1880 y 1881 del C.C.

LIBERTAD NEGOCIAL/ Los contratantes pueden convenir la forma y el momento en que se deben cumplir l as prestaciones pactadas, siempre que ello no vaya contra el orden público

CONFESIÓN POR APODERADO JUDICIAL /Conforme al artíc ulo 193 del C.G.P, lo que manifieste o afirme el apoderado en la demanda, en las excepciones o en las contestaciones de demanda, durante la audiencia inicial y la audiencia única del proceso verbal, constituirá confesión en cuanto implique admitir hechos adversos a la causa de su cliente.

INASISTENCIA AUDIENCIA INICIAL/ CONFESIÓN FICTA O

PRESUNTA/Consecuencias.

proceso verbal, constituirá confesión en cuanto implique admitir hechos adversos a la causa de su cliente.

INASISTENCIA AUDIENCIA INICIAL/ CONFESIÓN FICTA O

PRESUNTA/Consecuencias.

FUENTE FORMAL/Artículos 1546, 1880 y 1881 del Código Civil, artículos 193 y 372 del C. G. del P.

FUENTE JURISPRUDENCIAL/ Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 8 de febrero de 2002 (Exp. No. 6735), Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 15 de diciembre de 1973. G.J. Nos. 2372 a 2377. Págs. 159 y 160, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 1° de diciembre de 2017. Exp. No. 11001 -31-03-0012010-00055-01, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casació n Civil, Sentencia de 14 de noviembre de 2008. Exp. No. 70001 3103 004 1999 00403 01.República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena Sala Civil – Familia

P r o c es o :

DECLARATIVO / VERBAL / RESOLUCIÓ

N

DE

CONTRATO

Demandant e (s):

JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO Y OTRA

Deman dad o (s):

SONIA SIROL LARRARTE Y OTRA

Rad . No .:

13001-31-03-003-2016-00445-01

JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO Y OTRA

Deman dad o (s):

SONIA SIROL LARRARTE Y OTRA

Rad . No .:

13001-31-03-003-2016-00445-01

Cartagena de Indias D. T. y C., diecinueve de febrero de dos mil veintiuno (Discutido y aprobado en Sala de dieciséis de febrero de dos mil veintiuno)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia proferida el 4 de septiembre de 2020, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cartagena, dentro del proceso declarativo adelantado por JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍ A contra SONIA SIROL LARRARTE y

BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA.

I. DEMANDA INICIAL

En la demanda, radicada el 12 de septiembre de 2016, se narraron los siguientes hechos:

1. En el acápite denominado “ACTO II” de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008, se materializó la venta realizada por JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA a favor de SONIA SIROL LARRARTE y

BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA.

2. A SONIA SIROL LARRARTE le fue vendida la “nuda propiedad” y a BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA el “usufructo” de los siguientes inmuebles, ubicados en el

“Edificio Navas” de Cartagena:

i). Apartamento 402 (FMI No. 060 -219428).

LARRARTE MAHECHA el “usufructo” de los siguientes inmuebles, ubicados en el “Edificio Navas” de Cartagena:

i). Apartamento 402 (FMI No. 060 -219428). ii). Parqueadero 62 (FMI No. 060 -219417). iii). Parqueadero 63 (FMI No. 060 -219418).

3. A pesar de que en el contrato de compraventa se indicó que el precio era la suma de $600’000.000, ambas partes “en ejercicio de su autonomía de la voluntad, estipularon realmente el precio en la suma de $1.200 ’000.000, la cual fue pagada por las compradoras y recibida” por los vendedores.

4. Los inmuebles fueron entregados materialmente a las compradoras.

5. En el “ACTO I ” de la referida escritura pública, se levantó la “afectación a vivienda familiar ” que pesaba “sobre el apartamento No. 402… lo cual fue conocido y aceptado por las partes”.

6. Las compradoras SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA “incumplieron el contrato de compraventa”, al no cubrir los “gastos de los impuestos ante la Gobernación de Bolívar, ni los de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para el registro de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 de la Notaría Tercera de Cartagena, tal y como era su obligación . Por lo tanto”, la aludida escritura “no ha sido registrada…”.

7. Comoquiera que los vendedores siguen registrados como dueños de los

2008 de la Notaría Tercera de Cartagena, tal y como era su obligación . Por lo tanto”, la aludida escritura “no ha sido registrada…”.

7. Comoquiera que los vendedores siguen registrados como dueños de los mencionados inmuebles, la Secretaría de Hacienda Distrital de Cartagena embargóP r o c es o : DECLARATIVO / VERBAL / RESO LUCIÓ N DE C O NTRATO

Demandant e (s):

JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO Y OTRA

Demandad o (s):

SONIA SIROL LARRARTE Y OTRA

Rad . No .:

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los bienes de JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO por concepto del “impuesto predial unificado” correspondiente al apartamento No. 402.

8. Para lograr que la Secretaría de Hacienda Distrit al de Cartagena levantara la referida medida cautelar, JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO tuvo que suscribir un acuerdo de pago por $101’616.017, como consta en la Resolución No. 1000001770016.

9. Los parqueaderos Nos. 62 y 63 adeudan la suma de $4’958.768 por concepto de impuesto predial, lo cual “eventualmente podría llevar a un nuevo embargo contra” los vendedores, por “parte del Distrito de Cartagena, por el no pago de dichos impuestos”.

Con fundamento en lo anterior, los demandantes formularon las siguientes pretensiones:

-“PRINCIPALES”:

i). Declarar que SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA

Con fundamento en lo anterior, los demandantes formularon las siguientes pretensiones:

-“PRINCIPALES”:

i). Declarar que SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA incumplieron el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008.

ii). Declarar resuelto el referido contr ato por causa imputable a las demandadas y, en consecuencia, ordenarles restituir el apartamento No. 402 y los parqueaderos Nos. 62 y 63 del “Edificio Navas”.

iii). Condenar a las demandadas a pagar la suma de $115 ’216.330, por “la indemnización de los perjuicios causados por incumplimiento al contrato resuelto…”, a título de “daño emergente”, conforme a la siguiente discriminación:

a. La suma de $101’616.017, por concepto del “impuesto predial unificado hasta el año 2015” del apartamento No. 402.

b. La suma de $8’641.545, por concepto del “impuesto predial unificado del año 2016” del apartamento No. 402.

c. La suma de 4’957.768, por concepto de “impuesto predial” correspondiente a los parqueaderos Nos. 62 y 63.

-“PRIMERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS”:

i). Declarar “terminado por imposibilidad de ejecución el contrato de compraventa” contenido en la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008, por “causa imputable a la parte demandada”.

ii). Ordenar a las demandadas restituir el apartamento No. 402 y los parqueaderos

compraventa” contenido en la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008, por “causa imputable a la parte demandada”.

ii). Ordenar a las demandadas restituir el apartamento No. 402 y los parqueaderos Nos. 62 y 63 del Edificio Navas.

-“SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS”:

i). Declarar “terminado por mutuo disenso tácito el contrato de compraventa ” contenido en la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 , por “causa imputable a la parte demandada”.

ii). Ordenar a las demandadas restituir el Apartamento No. 402 y los parqueaderos Nos. 62 y 63 del Edificio Navas.

II. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA INICIAL

Tras ser admitida la demanda por auto de 26 de octubre de 2016, la parte demandada se opuso a las pretensiones, aduciendo que “no podía registrar la escritura de compraventa mientras estuviera vigente la afectación a vivienda familiar”.

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Demandant e (s):

JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO Y OTRA

Demandad o (s):

SONIA SIROL LARRARTE Y OTRA

Rad . No .:

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En tal sentido, e xplicó que si bien el “apoderado general” de JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA a través de la Escritura Pública No. 4281

En tal sentido, e xplicó que si bien el “apoderado general” de JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA a través de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 “procedió a levantar la afectación a vivienda familiar” que pesaba sobre el Apartamento No. 402, en verdad no estaba facultado expresamente para ello, puesto que el pode r que le otorgaron los demandantes no especificaba que podía realizar ese acto jurídico en particular.

Añadió que sólo mediante la Escritura Pública No. 2895 de 28 de octubre de 2016, los “demandantes cancelaron la afectación a vivienda familiar que pesab a sobre” el referido bien.

Finalmente, insistió en que fueron los demandantes quienes incumplieron el contrato, porque “imposibilitaron su registro por no (sic) haber cancelado dentro de los 8 años de realizada la negociación, la afectación a vivienda familiar…”.

En consecuencia, formuló la excepción de “contrato no cumplido”.

III. DEMANDA DE RECONVENCIÓN

En la contrademanda radicada el 29 de enero de 2019, SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA , además de reiterar la existencia del contrato de compraventa antes aludido, pusieron de presente los siguientes hechos:

1. En la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 los demandados en reconvención “pretendieron cancelar la afectación a vivienda familiar que pesaba sobre los inmuebles que le vendieron ”; sin embargo, el “apoderado de los demandantes que intervino en ese instrumento público no tenía facultades para

en reconvención “pretendieron cancelar la afectación a vivienda familiar que pesaba sobre los inmuebles que le vendieron ”; sin embargo, el “apoderado de los demandantes que intervino en ese instrumento público no tenía facultades para cancelar tal afectación, debido a que el poder general aportado en la escritura pública en comento, no consagra como facultad expresa y precisa la de cancelar la afectación a vivienda familiar, sino que textualmente dice: Trigésimo: Para que se realice (n) las manifestaciones de que trata la Ley 258 de 1996 en cuanto a la afectación a vivienda familiar”.

2. Fueron los “vendedores reconvenidos quienes incumplieron el contrato de compraventa, puesto que estos imposibilitaron el registro de compraventa por no levantar la afectación a vivienda familiar que pesaba sobre los inmuebles”.

3. El apartamento No. 402 “tiene embargos vigentes que imposibilitan aún más el registro de la compraventa”.

En consecuencia, las demandantes en reconvención elevaron las siguientes pretensiones:

-PRINCIPAL:

i). Declarar que JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA incumplieron el contrato de compraventa.

ii). Ordenar a los demandados en reconvención cumplir sus obligaciones contractuales, esto es, “levantar los embargos que actualmente pesan sobre los inmuebles, pagar el impuesto predial, valorización o cualquier otro que se requiera para el registro y pagar la sanción por el registro extemporáneo de la compraventa”.

-SUBSIDIARIA:

i). Resolver el contrato el contrato de compraventa, por incumplimiento de JORGE

sanción por el registro extemporáneo de la compraventa”.

-SUBSIDIARIA:

i). Resolver el contrato el contrato de compraventa, por incumplimiento de JORGE

ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA.

ii). Ordenar las restituciones mutuas, esto es, la devolución del apartamento No. 402 y de los parqueaderos Nos. 62 y 63 del Edificio Navas, así como el pago de $1.200’000.000, “debidamente actualizado, así como el monto de los intereses comerciales…”.

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Demandad o (s):

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IV. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN

JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA se opusieron a las pretensiones de la contrademanda y formularon las siguientes excepciones:

1. “Incumplimiento de las demandantes en reconvención, en su condición de compradoras”, porque SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA no demostraron haber realizado el trámite de registro de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, ni han pagado los impuestos prediales sobre los inmuebles que adquirieron,

demostraron haber realizado el trámite de registro de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, ni han pagado los impuestos prediales sobre los inmuebles que adquirieron, “lo cual era su obligación como nuevas propietarias de los mismos”.

2. “Cumplimiento de los demandados en reconvención, en su condición de vendedores”, porque no sólo entregaron los inmuebles objeto d e este proceso, sino que además levantaron la afectación a vivienda familiar que recaía sobre el apartamento No. 402, a través de la mencionada escritura pública.

Adujeron que el apoderado que concurrió a ese acto sí estaba válidamente facultado para representar sus intereses, en los términos de la Ley 258 de 1996 y del poder general otorgado mediante la Escritura Pública No. 4424 de 2006, que a su vez se encuentra incorporada como anexo de la Escritura Pública de venta No. 4281 del 30 de septiembre de 2008.

Agregó que en el “ACTO I” de la Escritura Pública No. 2895 de 28 de octubre de 2016 se levantó la afectación a vivienda familiar que recaía sobre el apartamento No. 402, en “ejercicio pleno del derecho que le asistía… a hacerlo en cualquier momento y mediante escritura pública, tal y como lo dispone el artículo 4° de la Ley 258 de 1996”.

3. “Falta de supuestos fácticos y legales que soporten las pretensiones de las demandantes en reconvención ”, porque es claro que quienes incumplieron sus obligaciones fueron las compradoras.

V. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

demandantes en reconvención ”, porque es claro que quienes incumplieron sus obligaciones fueron las compradoras.

V. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. A través de la sentencia de 4 de septiembre de 2020, el a quo negó las pretensiones, tanto de la demanda inicial, como de la demanda de reconvención.

Como fundamento de lo anterior, sostuvo que de acu erdo con los artículos 1880 del Código Civil y 14 de la Ley 39 de 1890, le correspondía al vendedor inscribir la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y pagar los derechos de registro que ello implicaba.

En consecuencia, manifestó que si en el contrato de compraventa no se dijo a quien le correspondía cumplir esa obligación, no era posible atribuirles incumplimiento a las demandadas, lo que implicada desestimar las súplicas de la demanda inicial.

En torno a la demanda de reconvención, sostuvo que JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA , a través de su apoderado general, sí sanearon los inmuebles vendidos al levantar la afectación a vivienda familiar, en el “ACTO I” de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008.

Al respecto, el juzgador de primer grado señaló que las compradoras debieron controvertir en su momento la validez del poder general otorgado por los vendedores a su abogado para levantar la afectación a vivienda familia r; sin embargo, como ello no sucedió, podía concluirse que sí estaba habilitado para realizar ese acto jurídico.

En suma, el a quo estimó que los argumentos de las compradoras no tenían respaldo

embargo, como ello no sucedió, podía concluirse que sí estaba habilitado para realizar ese acto jurídico.

En suma, el a quo estimó que los argumentos de las compradoras no tenían respaldo probatorio, por lo que concluyó que sus pretensiones tampoco podían ser acogidas.

2. Contra la determinación anterior, ambas partes formularon el recurso de apelación, mismo que fue concedido en su oportunidad, por lo que las diligencias se enviaron al Tribunal.

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VI. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

A través del auto de 20 de octub re de 2020, se admitió el recurso de apelación conforme prevé el artículo 14 del Decreto 806 de 2020 y, por consiguiente, se les otorgó a ambas partes el término de 5 días para que sustentaran la alzada.

1. En su oportunidad, el apoderado de SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA sostuvo que el a quo erró al asegurar que “los vendedores reconvenidos cumplieron su obligación de cancelar la afectación a vivienda familiar que pesaba sobre el inmueble, cuando la cancelaron 8 años después de celebrada la compraventa, desconociendo todo ese lapso de tiempo de incumplimiento en que los vendedores mantuvieron el inmueble en incapacidad

familiar que pesaba sobre el inmueble, cuando la cancelaron 8 años después de celebrada la compraventa, desconociendo todo ese lapso de tiempo de incumplimiento en que los vendedores mantuvieron el inmueble en incapacidad jurídica de registrar su traspaso, situación que por sí misma, más que justificar o sanear su (sic) cumplimiento, lo ratifica”.

Reiteró que “fueron los vendedores reconvenidos quienes incumplieron el contrato de compraventa, puesto que estos imposibilitaron su registro ”, al no levantar la afectación a vivienda familiar op ortunamente, puesto que “el apoderado de los vendedores no estaba facultado para efectuar la cancelación de tal gravamen, de modo que si no podía cancelarse la afectación a vivienda familiar lógicamente no podía registrarse la compraventa contenida en el ACTO II de la misma escritura pública”.

Explicó que “los vendedores tampoco hicieron requerimiento o comunicación alguna a mis mandantes sobre la cancelación posterior de la afectación a vivienda familiar, en aras a que las compradoras procedieran a registrar la compraventa , lo que tampoco hubiese sido pos ible por los gastos generados por tanto tiempo sin registrar la compraventa…”.

Por último, insistió en que “prueba de la informalidad e incumplimiento de los demandantes vendedores, es que mediante Escritura Pública 2891 de fecha 28 de octubre de 2016 -8 años después de la venta - procedieron a cancelar la afectación a vivienda familiar, incluso, con un agravante posterior, en el escenario del caso concreto: fue registrado un embargo ejecutivo con acción personal, con fecha 2 de marzo de 2017, contra JORGE VISBAL MARTELO (demandante vendedor) del Juzgado 4º Civil

vivienda familiar, incluso, con un agravante posterior, en el escenario del caso concreto: fue registrado un embargo ejecutivo con acción personal, con fecha 2 de marzo de 2017, contra JORGE VISBAL MARTELO (demandante vendedor) del Juzgado 4º Civil Municipal de Sincelejo, que sacó del comercio el inmueble nuevamente”.

2. Por su parte, el mandatario de JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA anotó que el a quo erró al aplicar el artículo 14 de la Ley 39 de 1890 (relativo al pago de los impuestos de registro) 1, puesto que al momento en que se celebró el contrato de compraventa, esa normatividad había sido íntegramente derogada por el artículo 285 de la Ley 223 de 1995.

Resaltó que el a quo no tuvo en cuenta la “voluntad real de las partes”, puesto que las compradoras “confesaron y aceptaron, en síntesis, que no costearon los gastos de registro de la escritura pública que contiene la compraventa objeto de este proceso, porque no podí an hacerlo por estar afectado a vivienda familiar uno de los inmuebles objeto de la compraventa ”, amén de que tampoco alegaron que no era su obligación sufragar y realizar el trámite del registro de la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008.

Manifestó que el juzgador de primera instancia tampoco valoró la confesión ficta prevista en el artículo 205 del C. G. del P., ante la inasistencia de las demandadas a la audiencia única del 4 de septiembre de 2020.

3. En el traslado de los escritos de sustentación, los apoderados de ambas partes guardaron silencio.

la audiencia única del 4 de septiembre de 2020.

3. En el traslado de los escritos de sustentación, los apoderados de ambas partes guardaron silencio.

1 La norma consagraba lo siguiente: “Art. 14°. Los derechos de registro de las escrituras de venta y otros contratos los pagarán los vendedores u otorgantes de tales escrituras, a no ser que las partes hayan convenido expresamente en otra cosa. Los de los poderes los pagarán los poderdantes, y los de las sustituciones los que las hagan. Los de cancelaciones los pagarán los que las otorguen”.

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JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO Y OTRA

Demandad o (s):

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VII. CONSIDERACIONES

1. De entrada, debe precisarse que tanto la jurisprudencia, como la doctrina, tienen dicho que para la procedencia de la acción resolutoria prevista en el artículo 1546 del Código Civil, el interesado debe acreditar el cumplimiento de los siguientes

supuestos:

“i). La existencia de un contrato bilateral válido;

ii). El incumplimiento del demandado total o parcial, de sus obligaciones generadas en el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita; y,

iii). Que el demandante a su vez, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o que al menos se haya allanado a cumplirlos en la forma

generadas en el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita; y,

iii). Que el demandante a su vez, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o que al menos se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos”2.

2. En lo que al presente asunto respecta, no hay duda de la validez del contrato de compraventa celebrado entre JORGE ANÍBAL VISBAL MARTELO y MARTA CECILIA TAMARA GARCÍA (vendedores), y SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA (compradoras), respecto de la propiedad y usufructo del apartamento No. 402 y los parqueaderos Nos. 62 y 63 del Edificio Navas, ubicado en el barrio Bocagrande de Cartagena, puesto que en él aparece plasmado el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, aunado a que dicha manifestación negocial se elevó a escritura pública, como exige el artículo 1857 del Código Civil 3. Por lo demás, ninguna de las partes cuestiona la eficacia jur ídica de ese acto jurídico de carácter bilateral.

3. Ahora bien, en la demanda inicial se adujo que SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA , en calidad de compradoras, incumplieron el aludido contrato en virtud de que no registraron la Escritur a Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, acto necesario para materializar la tradición de los bienes vendidos.

Al respecto, es preciso anotar que por tratarse de la venta de un inmu eble, el

de septiembre de 2008 ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, acto necesario para materializar la tradición de los bienes vendidos.

Al respecto, es preciso anotar que por tratarse de la venta de un inmu eble, el asunto estaba sometido a la regla del artículo 756 del Código Civil, según la cual “se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos”.

Aunado a lo anterior debe entenderse que, en principio, era al vendedor a quien correspondía realizar las gestiones necesarias para lograr la tradición de los bienes vendidos, pues de ese modo agota la obligación de dar asumida, consistente en transferir el dominio y, de cons iguiente, hacer dueño al comprador logrando con ello la finalidad del contrato.

Así se desprende del artículo 1880 del Código Civil señala que “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”, a lo que agrega el artículo 1881 que “al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla…”.

En ese sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia sostuvo lo siguiente:

“Nuestro Código Civil regula la compraventa como fuente de obligaciones. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un título que, que como tal genera obligaciones. Según el artículo 1880 del Código Civil las obligaciones del vendedor se reducen e n general a dos: «La entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida». La primera que consiste en «dar», implica a su vez las dos siguientes:

Código Civil las obligaciones del vendedor se reducen e n general a dos: «La entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida». La primera que consiste en «dar», implica a su vez las dos siguientes:

2 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 8 de febrero de 2002 (Exp. No. 6735), reiterada en sentencia de 16 de mayo de 2002 (Exp. No. S-085-2002 [6877]), entre otras. 3 Código Civil, artículo 1857: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de lo s bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública…”.

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a) Conservar la cosa hasta la entrega y b) Ponerla a disposición del comprador jurídica y materialmente.

…De la segunda se derivan las obligaciones de hacer la tradición (entrega jurídica) y de poner materialmente la cosa a disposición del comprador (entrega material) en el tiempo y lugar convenidos; y además las de pagar las de pagar los gastos que fueren necesarios al efecto, y la de entregarla con frutos y accesorios.

comprador (entrega material) en el tiempo y lugar convenidos; y además las de pagar las de pagar los gastos que fueren necesarios al efecto, y la de entregarla con frutos y accesorios.

La entrega jurídica se efectúa, tratándose de bienes inmuebles, de conformidad con lo establecido por el artículo 756 del Código Civil, para la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos . La obligación de entregar materialmente el bien se satisface por cualquier medio que el comprador convenga con el vendedor o por formas similares a las enunciadas en los artículos 754 y 755 del Código Civil, y que permitan al comprador recibir el bien y entrar en posesión del mismo”4.

De ese modo, se recalca, es al vendedor a quien, en principio, le incumbe realizar todo cuanto es necesario para que se verifique el modo de la tradición, lo que supone la entrega física (material) y la entrega jurídica (transferencia del dominio).

No obstante, la regla anterior tiene carácter supletivo, esto es que, por voluntad de los contratantes se puede pactar que i) la entrega de la copia de la escritura contentiva de la venta, que va dirigida a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se haga al comprador; ii) que éste pagué los rubros necesarios para el registro y que iii) cumplido lo anterior, presente el documento a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que se tome nota de él en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria.

Al fin y al cabo, en este punto también campea el principio de libertad negocial, que permite a los contratantes convenir la forma y el momento en que se deben cumplir las prestaciones pactadas, siempre que ello no vaya contra el orden público.

Al fin y al cabo, en este punto también campea el principio de libertad negocial, que permite a los contratantes convenir la forma y el momento en que se deben cumplir las prestaciones pactadas, siempre que ello no vaya contra el orden público.

4. En lo que a este caso respecta, es preciso anotar que en la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008 , en el acápite denominado “ACTO II ”, contentivo de la compraventa celebrada entre las partes, no se especificó cuál de los contratantes sería el encargado de realizar los actos tendientes a la inscripción de ese instrumento en la Oficina de Registro de Cartagena.

En ese contexto, tendría que decirse que los llamados a hacerlo, en principio, eran los vendedores.

Sin e mbargo, existen elementos de juicio a partir de los cuales se llega al convencimiento de que las demandadas SONIA SIROL LARRARTE y BLANCA ESTHER LARRARTE MAHECHA asumieron esa gestión, o sea, que fueron ellas quienes recibieron la copia de la escritura dir igida a la oficina de registro y, además, se comprometieron a registrar la Escritura Pública No. 4281 del 30 de septiembre de 2008.

En efecto, al pronunciarse sobre las pretensiones, el apoderado de las demandadas afirmó lo siguiente:

“quienes incumplieron el co