TSDJ CTG SCF - 13001310300120210018301-(10-07-2024)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA CIVIL – FAMILIA

Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Cartagena de Indias, D. T. y C., diez de julio de dos mil veinticuatro (Discutido y aprobado en Sala de nueve de julio de dos mil veinticuatro)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia de 2 de febrero de 2024 , dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena en el asunto de la referencia.

I. DEMANDA

En la demanda, radicada el 14 de julio de 2021, se narraron los siguientes hechos:

1. El 21 de marzo de 2001, JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD y HERMÓGENES CASSERES VALDEZ celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto de una “única porción” de 134 m2, la cual hace parte del predio de mayor extensión identificado con matrícula No. 060-59515 que tiene un área total de 160 m2.

2. El precio acordado fue $148’000.000, suma que fue pagada por el promitente comprador “en la forma estipulada por el promitente comprador”.

3. El 30 de junio de 2001, JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD “hizo entrega material

comprador “en la forma estipulada por el promitente comprador”.

3. El 30 de junio de 2001, JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD “hizo entrega material del inmueble ” a HERMÓGENES CASSERES VALDEZ y “ desde entonces tiene la obligación contractual de pagar los impuestos al Distrito por predial unificado…”.

4. En la cláusula “Quinta” del contrato, las partes acordaron que el 7 de enero de 2004, a las 10:00 a.m., asistirían a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena para suscribir la “escritura de compraventa”.

5. El demandado no asistió a la mencionada notaría, por “no poder pagar los impuestos correspondientes a la vigencia del 2004, que eran necesarios para poder correr las correspondientes escrituras de propiedad, más sin embargo no se hizo acta de asistencia por la parte cumplida quien se vía (sic) impedida a pagar el impuesto predial en proporción a su cuota parte, por la mora del prometiente comprador cuyo derecho corresponde a un 80% o más de la propiedad”.

6. Ante el incumplimiento de HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, se tornó exigible la “cláusula penal” por $100’000.000, pues se “mantiene en mora la obligación fiscal con el Distrito de Cartagena, en el pago del impuesto predial unificad o e impidiéndole el pago en proporción a su derecho de propiedad y posesión de la cuota parte restante al promitente vendedor”.

7. “Es obligación del prometiente vendedor ” adelantar “ los trámites del otorgamiento de la licencia por parte de la Curaduría Urbana, que este libremente

cuota parte restante al promitente vendedor”.

7. “Es obligación del prometiente vendedor ” adelantar “ los trámites del otorgamiento de la licencia por parte de la Curaduría Urbana, que este libremente escoja (sic) la licencia de división material del bien objeto en venta de la cuota parte que se reservó para sí el vendedor del bien inmueble de mayor extensión de suProceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 2 de 9 propiedad, pero para ello se exige como requisito sine qua non, estar al día en el pago del impuesto predial, de ahí que la mora del prometiente comprador purga la mora del prometiente vendedor de realizar la licencia de división material, la cual fue presentada y devuelta por no poder acreditar el pago del impuesto predial para la vigencias del 2001 a la fecha 07 de enero del 2004, vigencias que no fueron pagadas por el prometiente comprador…”.

8. El demandado le ha causado al demandante “ un grave e injustificado perjuicio”, ante las “ constantes medidas del Distrito de embargo como medida cautelar por el pago del impuesto predial” y “el reporte a las centrales de riesgos…”, entre otros.

9. El inmueble con matrícula No. 060-59515 adeuda $101’593.992 por concepto de impuesto predial. Además, se han generado “gastos adiciones” por el incremento de los costos de los trámites “notariales”, “registrales” y de “ división material”, por

de impuesto predial. Además, se han generado “gastos adiciones” por el incremento de los costos de los trámites “notariales”, “registrales” y de “ división material”, por $22’000.000.

Con fundamento en lo anterior, el demandante elevó las siguientes pretensiones:

1. Declarar q ue el demandado incumplió el “ contrato de promesa de compraventa parcial o de cuota parte” celebrado respecto de la franja de 134 m2 que hace parte del predio con matrícula No. 060-59515.

1. Ordenar al demandado “cumplir” el referido contrato, “realizando los pagos de los impuestos y los trámites de licencia de división material y suscribiendo la correspondiente escritura. o en su defecto se ordene al prometiente vend edor realizar los trámites a costas de la parte incumplida y esta pague los gastos en que incurra con el propio bien objeto de la compra, en proporción al costo de los gatos que le corresponden”.

1. Condenar al demandado al pago de $100’000.000 por concepto de “cláusula penal”.

1. Condenar al demandado al pago de $123’593.992, por concepto del “impuesto predial” adeudado a la fecha y por los costos de los trámites “notariales”, “registrales” y de “división material”.

II. CONTESTACIÓN

A través del auto de 30 de agosto de 2021, el a quo admitió la demanda.

En la oportunidad debida, el demandado guardó silencio.

III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El juez de primera instancia inicialmente sostuvo que de acuerdo con las

En la oportunidad debida, el demandado guardó silencio.

III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El juez de primera instancia inicialmente sostuvo que de acuerdo con las declaraciones rendidas por ambas partes en la audiencia concentrada de 18 de enero de 2024, podía tenerse por confesado que ninguno de ellos asistió el 7 de enero de 2004 a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena para suscribir la escritura pública de compraventa.

No obstante, indicó que el “ comportamiento del vendedor está amparado en el artículo 1546 del C. Civil, y por lo tanto… podía optar por iniciar la acción resolutoriaProceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 3 de 9 o la de cumplimiento, ambas con el beneficio de condena al pago de perjuicios y penalidad, lo cual se fundamenta en el hecho de que el vendedor hoy actor se allanó al cumplimiento de sus obligaciones…”.

Explicó que ante la falta de contestación de la demandada, era posible tener por acreditado que el demandante “cumplió con su obligación de hacer entrega del inmueble al comprador con los impuestos cancelados hasta la fecha en que se produjo la firma del contrato de promesa” y, además, que el demandado incumplió las suyas, porque no pagó el impuesto predial que se causó desde el 22 de marzo de

inmueble al comprador con los impuestos cancelados hasta la fecha en que se produjo la firma del contrato de promesa” y, además, que el demandado incumplió las suyas, porque no pagó el impuesto predial que se causó desde el 22 de marzo de 2001, pues así lo confesó en la audiencia concentrada (18 de enero de 2024) y ello también se desprende del certificado de tradición del inmueble.

Por lo tanto, concluyó que “ el actor cumplió con sus obligaciones y se allanó a cumplir las pendientes, como lo era el pago del porcentaje (16.25%) y la firma de la Escritura Pública de compraventa, no obstante, ante el incumplimiento del comprador en el pago de su porcentaje de los impuestos (83.75%), quedó en imposibilidad de pagar lo suyo, volviéndose irrelevante la asistencia a la notaria, pues no es jurídicamente procedente extender una escritura pública de compraventa de inmueble si no están al día el pago de los impuestos y contribuciones fiscales, necesario se hace exhibir y aportar ante el notario los comprobantes de esos pagos, sin los cuales ese funcionario no continua con el trámite de suscripción de ese instrumento notarial”.

En consecuencia, dispuso:

“PRIMERO: DECLARAR que el promitente comprador HERMÓGENES CASSERES VALDEZ incumplió el contrato DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE celebrado el 21 de marzo de 2001 con JEAN ABDUL MASHI EL ABIAD, en calidad de promitente vendedor.

SEGUNDO: ORDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, cumpla con su obligación de pagar los impuestos que gravan al inmueble prometido en venta en una

SEGUNDO: ORDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, cumpla con su obligación de pagar los impuestos que gravan al inmueble prometido en venta en una proporción del 83.75% de lo facturado por la Tesorería Distrital de Cartagena, que se hayan causado a partir de 22 de marzo de 2001 en adelante, para lo cual se le otorga un término de 30 días.

TERCERO: ORDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, que una vez cumpla la orden impartida en el artículo anterior, proceda a suscribir la escritura pública de compraventa en la Notaría Primera del Círculo de Cartagena, a partir de las 10:00 a.m. Esta suscripción deberá hacerla el décimo día hábil siguiente a la fecha en que se haya cancelado el embargo de jurisdicción coactiva que pesa sobre el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 06059515, ordenado por la Tesorería Distrital de Cartagena, el cual figura inscrito en la anotación 7 del Certificado de Tradición adosado al expediente.

CUARTO: ORDENAR que en el evento de que el demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, no cumpla la orden impartida en el artículo segundo de esta resolutiva, el pago podrá hacerlo el demandante JEAN ABDUL MASHI EL ABIAD a costa del comprador demandado, quien podrá repetir contra este por las sumas pagadas, sirviéndole de título de ejecución la presente sentencia.

QUINTO: ORDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, que en el evento de que sea el demandante JEAN ABDUL MASHI EL ABIAD, quien cumpla la orden de

sirviéndole de título de ejecución la presente sentencia.

QUINTO: ORDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ, que en el evento de que sea el demandante JEAN ABDUL MASHI EL ABIAD, quien cumpla la orden de pagar los impuestos como se dispuso en el artículo cuarto, proceda a suscribir la escritura pública de compraventa en la Notaría Primera del Círculo de Cartagena, a partir de las 10:00 a.m. Esta suscripción deberá hacerla el décimo día hábil siguiente a la fecha en que se haya cancelado el embargo de jurisdicción coactiva que pesa sobre el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 06059515, ordenado por la Tesorería Distrital de Cartagena, el cual figura inscrito en la anotación 7 del Certificado de Tradición adosado al expediente.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 4 de 9

SEXTO: DISPONER que en el evento de que se cumplan las condiciones estipuladas en esta sentencia para que el demandado suscriba la escritura pública de compraventa y no lo haga, la suscripción la hará el juez en su lugar, previa solicitud de la parte interesada y del embargo del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 06059515.

SÉPTIMO: CONDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ a pagar al

interesada y del embargo del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 06059515.

SÉPTIMO: CONDENAR al demandado HERMÓGENES CASSERES VALDEZ a pagar al demandante JEAN ABDUL MASHI EL ABIAD, la suma de $100’000.000 por concepto de clausula penal, conforme a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes.

OCTAVO: NEGAR las demás pretensiones que fueron formuladas en la demanda.

NOVENO: CONDENAR en costas a la parte demandada, Se señalan agencias en derecho en la suma de $9’000.000. Por secretaría liquídense”.

2. Contra esa decisión, el apoderado del demandado formuló el recurso de apelación.

IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

1. A través del proveído de 6 de marzo de 2024 , se admitió el recurso de apelación y, por consiguiente, se le otorgó a la parte recurrente el término de 5 días para que sustentara la alzada.

2. Durante el referido término, el recurrente esgrimió los siguientes argumentos:

2.1 Que el a quo vulneró su “debido proceso cuando tiene en cuenta que al negar la solicitud de nulidad por indebida notificación ” que anteriormente elevó, “ por considerarla saneada, en este caso en particular, no hace otra cosa que tenerlo para ese momento ya notificado por conducta concluyente”.

Por lo tanto, adujo que el término que tenía para formular su defensa debió comenzar a computarse a partir del 18 de enero de 2024, cuando se le “reconoció personería

ese momento ya notificado por conducta concluyente”.

Por lo tanto, adujo que el término que tenía para formular su defensa debió comenzar a computarse a partir del 18 de enero de 2024, cuando se le “reconoció personería jurídica para actuar” a su abogado , por lo que la contestación de la demanda presentada el 14 de febrero de 2024, resultaba oportuna.

Esa circunstancia, dice, hacía procedente analizar el acta de “conciliación” que aportó en su contestación, pues en ella los contratantes acordaron una “novación” de las obligaciones que se desprenden del contrato de promesa de compraventa inicialmente celebrado.

2.2 Que el objeto del contrato de promesa de compraventa no quedó debidamente determinado, pues “el inmueble que se prometía en venta estaba constituido por una parte, y no una cuota parte del mismo (señalar que en el presente caso, lo que se negoció fue una cuota parte y no una parte, dos cosas totalmente distintas, salvo mejor opinión, es un absurdo) y ello necesariamente implicaba que antes de transferir el derecho de dominio de la parte del local, perfectamente individualizado e identificado en el contenido de la promesa de compraventa, y que había sido prometido en v enta, sobre el mismo , debía adelantarse un trámite administrativo, consistente en una división material. Este trámite es un requisito sine qua non para que se pueda cumplir, la principal obligación del promitente vendedor (transferir el derecho de dominio de la parte del local)”.

Refirió que “si lo anteriormente señalado es así, como efectivamente es, dado que

qua non para que se pueda cumplir, la principal obligación del promitente vendedor (transferir el derecho de dominio de la parte del local)”.

Refirió que “si lo anteriormente señalado es así, como efectivamente es, dado que en el contrato de promesa de compraventa, no se señala nada respecto de esteProceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 5 de 9 tema (quién lo debe adelantar, en qué tiempo, qué sucedía si eventualmente, dadas las medidas, esa división resultaba no viable), a no dudarlo, está muy lejos de cumplir los requisitos establecidos por el artículo 1611, numeral 4º del Código Civil Colombiano”.

2.3 Que el demandante confesó que incumplió la “obligación de adelantar la división material del referido inmueble”, pues aunque manifestó que la “señalada división no se puede llevar a cabo”, no acreditó haberlo intentado.

Además, dijo que el demandante “tampoco cumplió con su obligación de cancelar el porcentaje del pago del impuesto predial que le correspondía”, ni demostró que tenía los recursos económicos para ello, ni se presentó en la notaría acordada el 7 enero de 2004 para suscribir el contrato de compraventa.

Por ende, concluyó que ante el mutuo incumplimiento de las partes, el a quo no debió condenarlo al pago de la “cláusula penal”, ni mucho menos de las costas del proceso.

Por ende, concluyó que ante el mutuo incumplimiento de las partes, el a quo no debió condenarlo al pago de la “cláusula penal”, ni mucho menos de las costas del proceso.

3. En el traslado del escrito de sustentación, la apoderada del demandante solicitó que se confirmara el fallo impugnado.

V. CONSIDERACIONES

1. De entrada, resulta oportuno indicar que, a la luz del artículo 328 del C. G. del P., la competencia del ad quem se circunscribe únicamente a desatar los reparos expuestos por el recurrente, pues es exclusivamente sobre ellos que se abre la posibilidad de emitir un pronunciamiento de fondo.

2. Y, justamente, atendiendo esos límites, encuentra el Tribunal que ninguno de los reproches realizados por la parte demandada tiene vocación de prosperidad.

2.1. Al respecto, lo primero que debe señalarse es que con la demanda se allegó el contrato de promesa de compraventa de 21 de marzo de 2001, suscrito por JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD como promitente vendedor y HERMÓGENES CASSERES VALDEZ como promitente comprador.

En la cláusula “ Primera” de ese contrato, los contratantes estipularon que el demandante vendería una porción de 134 m 2 que hace parte del inmueble identificado con matrícula No. 060-59515 (con un área es 160 m2), cuyos “linderos particulares… se especifican en plano que forma parte como anexo No. 1 de este contrato, al igual que sus medidas”.

De igual forma, se observa que con la demanda fueron aportados diversos planos,

particulares… se especifican en plano que forma parte como anexo No. 1 de este contrato, al igual que sus medidas”.

De igual forma, se observa que con la demanda fueron aportados diversos planos, en los que se detallan: a) los linderos y medidas del predio de mayor extensión (160 m2 o “Planta general del local”); b) el prometido en venta (134 m2 – “Planta del local No. 1”); y c) el área que se reservó el demandante para sí (26 m2 – “Planta del local

No. 2”).Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 6 de 9

Y aunque por la forma en que fueron digitalizados los aludidos planos no son fácilmente distinguibles las medidas del “Local No. 01”, en la audiencia concentrada (18 de enero de 2024) el a quo tuvo por incorporado al expediente el mismo plano de los dos locales que hacen parte integral del predio de mayor extensión, en el que, según se expuso en esa oportunidad, aparecen detalladas con mayor claridad las medidas del bien prometido en venta.

En ese orden de ideas, no podría llegarse a la conclusión de que la promesa de compraventa carece de validez, comoquiera que el bien prometido en venta (“Local No. 01 ”) está debidamente determinado por su u bicación, linderos y medidas, lo que refleja que se encuentra satisfecho el presupuesto previsto en numeral 4° del artículo 1611 del Código Civil.

(“Local No. 01 ”) está debidamente determinado por su u bicación, linderos y medidas, lo que refleja que se encuentra satisfecho el presupuesto previsto en numeral 4° del artículo 1611 del Código Civil.

En torno a este requisito, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha enseñado que “… «impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos indispensables del contrato que va a celebrarse. Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinablesel precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta. Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 2015. Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 226)”1.

2.2. Aunado a ello, el recurrente alega que existió un “mutuo incumplimiento” del contrato de promesa de compraventa , porque el demandante no pagó el porcentaje que le correspondía del impuesto predial del predio de mayor extensión, ni compareció el 7 de enero de 2004 a las 10:00 a.m. a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena para suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa.

ni compareció el 7 de enero de 2004 a las 10:00 a.m. a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena para suscribir la correspondiente escritura pública de compraventa.

1 C. S. J., Sala de Casación Civil, Sentencia de 5 de octubre de 2023, Exp. No. 68001-31-03-012-2016-00162-01.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 7 de 9 Frente a tales argumentos, se advierte que en la cláusula “Novena” del mencionado contrato, las partes acordaron que “ EL PROMITENTE VENDEDOR entregará el inmueble prometido en venta a paz y salvo por concepto de impuestos de cualquier orden así como las tasas o contribuciones hasta la fecha de la firma de este documento. Los que se causen con posterioridad a esta fecha serán por cuenta de

EL PROMITENTE COMPRADOR”.

Asimismo, resultó pacífico en este proceso que el demandado no compareció el día y la hora pactada a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena , porque según reconoció, aún debía un saldo del “ catastro”. Así lo declaró en la audiencia concentrada realizada el 18 de enero de 2024, manifestación que puede ser mirada como una verdadera confesión por reunir los requisitos establecidos en el artículo 191 del C. G. del P.

Igualmente, según lo permite el artículo 97 ibidem, era posible presumir como ciertos

como una verdadera confesión por reunir los requisitos establecidos en el artículo 191 del C. G. del P.

Igualmente, según lo permite el artículo 97 ibidem, era posible presumir como ciertos los hechos consignados en la demanda susceptibles de confesión, mismos que denotan que el demandante se allanó a cumplir el contrato de promesa de compraventa, pues aunque estuvo dispuesto a satisfacer las prestaciones a su cargo, se vio “impedida (sic) a pagar el impuesto predial en proporción a su cuota parte, por la mora del prometiente comprador, cuyo derecho corresponde a un 80% o más de la propiedad” y, además, porque esa situación generó que no se pudieran “correr las correspondientes escrituras de propiedad”.

De hecho, tampoco existen pruebas en el expediente que permitan infirmar la anterior confesión, la cual se generó por la falta de la contestación de la demanda conforme al artículo 90 del C. G. del P.

Por el contrario, fue el mismo demandado quien en la audiencia concentrada de 18 de enero de 2024, afirmó que no honró cabalmente sus compromisos contractuales y que, en razón de ello, no acudió a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena a celebrar el contrato de compraventa.

Bajo esas premisas, no podría decirse que el demandante incumplió primeramente el contrato de promesa de compraventa, pues en virtud de lo dispuesto en el artículo 1609 del Código Civil, la previa desatención contractual del demandado eximía a JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD de cumplir las prestaciones a su cargo. No se olvide que la referida norma enseña que “en los contratos bilaterales”, como la

1609 del Código Civil, la previa desatención contractual del demandado eximía a JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIAD de cumplir las prestaciones a su cargo. No se olvide que la referida norma enseña que “en los contratos bilaterales”, como la promesa de compraventa, “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte , o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.

Por ende, la Sala considera que aunque el demandante no asistió a la Notaría Primera del Círculo de Cartagena a suscribir la escritura de venta y aún si se diera por cierto que tampoco pagó el porcentaje que le correspondía del impuesto predial (16,25%), ello no configuraba un mutuo incumplimiento, porque las partes convinieron varias obligaciones sucesivas y escalonadas, y al haber incumplido el demandado previamente las prestaciones a su cargo, JEAN ABDUL MASIH SALIM EL ABIA no estaba obligado a satisfacer las suyas.

A ese respecto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha indicado que “«en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada» (CSJ SC4801-2020, 7 dic., rad. 1994-00765-01), de ahí queProceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 8 de 9 al primer infractor de los contratantes se le priva de la acción resolutoria y al otro se le mantiene la posibilidad de ejercerla aún si dejó de atender una prestación a su cargo, desde que su omisión se halle justificada por la antelada inobservancia de la otra parte en lo que atañe al débito prestacional a su cargo…”2.

En consecuencia, quedaba descartada l a configura ción de un mutuo incumplimiento, lo que a su vez hacía posible el reconocimiento de la cláusula penal convenida.

2.3. De igual forma, se duele el recurrente que el demandante también incumplió el contrato de promesa de compraventa , porque no “dividió materialmente” la porción de 134 m2 que le fue prometida en venta, como requisito indispensable para “trasferir el derecho de dominio de la parte del local”.

No obstante y aunque la apoderada de la parte demandante sostuvo en la demanda que “es obligación del prometiente vendedor” realizar “…los trámites del otorgamiento de la … licencia de división material del bien objeto en venta…”, lo cierto es que tras revisar con detenimiento el mencionado contrato, en puridad de verdad no se observa que los contratantes hayan pactado alguna cláusula en ese particular sentido.

Por consiguiente, resultaría inane determinar si el trámite para obtener la “licencia de división” que permitiría escindir jurídicamente el “Local No. 01” del inmueble de mayor

particular sentido.

Por consiguiente, resultaría inane determinar si el trámite para obtener la “licencia de división” que permitiría escindir jurídicamente el “Local No. 01” del inmueble de mayor extensión, se cumplió o no, pues ninguna consecuencia contractual adversa podría generarse para el demandante.

De todas formas, si en gracia de discusión se acepta ra que la anterior actividad constituía una obligación a cargo del promitente vendedor, de todas formas fue el demandado quien impidió que ese acto se llevara a cabo, por no “estar al día en el pago del impuesto predial”, máxime si a la luz del artículo 90 del C. G. del P. también es posible presumir que “la licencia de división material… fue presentada y devuelta por no poder acreditar el pago del impuesto predial para la vigencias del 2001 a la fecha 07 de enero del 2004, vigencias que no fueron pagadas por el prometiente comprador…”.

Tampoco se advierte cómo esa circunstancia podría afectar la suscripción de la escritura pública de compraventa, en tanto que jurídicamente sí es posible vender una porción determinada de un bien que se halla comprendido dentro de otro de mayor extensión.

Y no se diga que la ausencia de la “división material” torno indeterminado el bien prometido en venta, pues como antes se anotó, en el contrato mismo y en el plano que como anexo hace parte integral de éste, quedó identificado el “Local No. 01” por su ubicación, linderos y medidas.

2.4. Finalmente, el demandado insistió en que el a quo vulneró su debido proceso al “negar la solicitud de nulidad por indebida notificación, por considerarla saneada”

por su ubicación, linderos y medidas.

2.4. Finalmente, el demandado insistió en que el a quo vulneró su debido proceso al “negar la solicitud de nulidad por indebida notificación, por considerarla saneada” y tener por extemporánea su la “contestación de la demanda” que presentó el 14 de febrero de 2024 resultó oportuna.

Sin embargo, hay que decir que tal planteamiento no implica un reproche específico contra la sentencia de primera instancia, pues nada de ello fue abordado por el a

2 C. S. J., Sala de Casación Civil, Sentencia SC3972-2022 de 15 de diciembre de 2022, Exp. No. 11001-31-03-035-2019-00014-01.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

Demandante (s): JEAN ABDUL MASIH SALIM RAS EL ABIAD

Demandado (s): HERMÓGENES CASSERES VALDEZ

Rad. No.: 13001-31-03-001-2021-00183-01

Página 9 de 9 quo a la hora de desatar la litis en este juicio, de suerte que esta Sala no tendría competencia para emitir un pronunciamiento al respecto.

En todo caso, cabe memorar que a través del auto de 6 de marzo de 2024, el Tribunal confirmó el proveído dictado por el a quo en la audiencia del 18 de enero de 2024, en el que decidió negar la solicitud de nulidad invocada por el demandado por una “indebida notificación” del auto admisorio.

En esa oportunidad, se indicó que “desde que el demandado tuvo acceso al expediente digital (19 de septiembre de 2023), ha actuado en el proceso sin alegar

“indebida notificación” del auto admisorio.

En esa oportunidad, se indicó que “desde que el demandado tuvo acceso al expediente digital (19 de septiembre de 2023), ha actuado en el proceso sin alegar su indebida notificación, puesto que su primera comparecencia (9 de octubre de 2023) fue para solicitarle al juzgado que le permitiera asistir de