TSDJ CTG SCF - 13001310300120210021502-(27-08-2024)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO SUSTANCIADOR:

DR. JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO

Cartagena de Indias, veintisiete (27) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) (Proyecto discutido y aprobado en Sala del veinte (20) de agosto de 2024)

EJECUTIVO

Radicado: 13001310300120210021502

Juzgado de origen: JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE

CARTAGENA

Demandante (s): DISEÑOS Y SOLUCIONES CREATIVAS S.A.S.

Demandado (s) ALEJANDRO CANABATE JARAMILLO, CARLOS

ARTURO ALZATE DUQUE Y OTROS

ASUNTO

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del 23 de agosto de 2023 , proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena dentro del proceso ejecutivo de la referencia.

ANTECEDENTES

1. Por medio de apoderado judicial la sociedad Diseños y Soluciones Creativas S.A.S. presentó demanda ejecutiva en contra de Alejandro Canabate Jaramillo en calidad de arrendatario y de Carlos Arturo Álzate Duque, Óscar Nicolás Brieva Rodríguez y Ruth Graciela Cerro Tapia como deudores solidarios.

Como fundamento de su pretensión narró los hechos que a continuación se sintetizan:

1.1 Que, con los demandados, en las calidades referidas, se suscribió contrato

Como fundamento de su pretensión narró los hechos que a continuación se sintetizan:

1.1 Que, con los demandados, en las calidades referidas, se suscribió contrato escrito de arrendamiento comercial sobre el inmueble ubicado en el barrio Ternera, Calle 31 Nro. 81-85 Piso 1 Colegio Nuevo Mundo.

1.2. Que el contrato rigió a partir del 19 de enero del 2019, por un período de doce meses prorrogables, vencido los cuales se incrementaría en proporción del 10% en el canon de arrendamiento.

1.3. Que el contrato se ha prorrogado 2 veces a partir de la constitución, siendo la última prórroga el 19 de enero del 2021.

1.4. Que actualmente el arrendatario debe cancelar por concepto de canon de arriendo la suma de veinte millones quinientos setenta mil pesos M/Cte. , adicionando el valor de la cláusula penal que equivale al doble del precio mensual estipulado en la cláusula décima del contrato y el 10% más IVA contenido en la cláusula vigésimo cuarta que se refiere a la gestión del cobro.2

1.5. Que la mora en que ha incurrido la parte demandada está discriminada en los siguientes montos:

1.6. Que el arrendatario Alejandro Canabate Jaramillo ha incumplido con sus obligaciones de cancelar los cánones de arriendo y que los señor es Carlos Arturo Álzate Duque, Óscar Nicolás Brieva Rodríguez y Ruth Graciela Cerro Tapia suscribieron el referido contrato de arrendamiento en calidad de deudores solidarios además de que , de conformidad con la cláusula décimo octava,

Arturo Álzate Duque, Óscar Nicolás Brieva Rodríguez y Ruth Graciela Cerro Tapia suscribieron el referido contrato de arrendamiento en calidad de deudores solidarios además de que , de conformidad con la cláusula décimo octava, renunciaron a todo tipo de requerimiento o desahucio para constituir en mora en el pago de los cánones de arrendamiento. No obstante, indica que la inmobiliaria los ha requerido varias veces.

1.7. Que las obligaciones a que se hace referencia son claras, expresas y exigibles en los términos del contrato de arrendamiento y el artículo 422 del C.G.P.

PRETENSIONES

Con base en los anteriores hechos, solicitó que se libre mandamiento de pago en su favor y en contra de los demandados por las siguientes sumas:

“PRIMERO: Por concepto de cánones:

a) La suma de ciento cuarenta y siete millones sesenta y cuatro mil ciento sesenta pesos m/c ($147.064.160), y por los cánones que a futuro se causen mientras el contrato de arrendamiento este vigente, pues se trata de una obligación periódica.

SEGUNDO: Por concepto de cláusula penal:3 a) La suma de cuarenta y un millones ciento cuarenta mil pesos m/c

($41.140.000)

Por concepto de interese de mora generados desde que se hizo exigible la obligación gasta que se satisfagan totalmente las pretensiones.

TERCERO: Por concepto de gestión de cobro:

a) La suma de diecisiete millones quinientos mil seiscientos treinta y cinco pesos m/c ($17.500.635)

CUARTO: Por concepto de intereses de mora generados desde que se hizo

a) La suma de diecisiete millones quinientos mil seiscientos treinta y cinco pesos m/c ($17.500.635)

CUARTO: Por concepto de intereses de mora generados desde que se hizo exigible la obligación gasta que se satisfagan totalmente las pretensiones.

QUINTO: El demandado debe ser obligado a pagar las costas y gastos del proceso.”

CONTESTACIÓN

2. Luego de que fueran subsanadas unas falencias en la demanda, el mandamiento de pago se libró mediante auto del 1 de octubre de 2021 por los valores pretendidos, pero excluyéndose el valor perseguido por concepto de gestión de cobro, bajo el argumento de que “no se aportó documento con las características de título de ejecución que contenga esa obligación a cargo de los demandados.”

Notificada la parte demandada, mediante escrito del 26 de octubre de 2021 presentó recurso de reposición contra el mandamiento, el cual se le despachó de manera desfavorable mediante auto del 23 de marzo de 2022.

Posteriormente, mediante escrito radicado el 7 de abril de 2022 , la parte demandante presentó excepciones de mérito en los términos que pasan a sintetizarse:

“Inexistencia de obligación de mi representado de pagar las sumas pactadas en el contrato y pretendidas en la demanda, por haber cambiado las circunstancias que dieron lugar a la celebración del contrato de arrendamiento, fuente de dicha obligación.” Respecto de la cual adujo que el arrendatario fue puntual en el pago de los cánones desde el inicio del contrato hasta el mes de mayo de 2020, pero que por razón de la pandemia del Covid-19

arrendamiento, fuente de dicha obligación.” Respecto de la cual adujo que el arrendatario fue puntual en el pago de los cánones desde el inicio del contrato hasta el mes de mayo de 2020, pero que por razón de la pandemia del Covid-19 que impactó negativamente en sus ingresos se interrumpió su puntualidad.

Esgrimió que a raíz de esa circunstancia de fuerza mayor las condiciones del contrato deben ser reequilibradas y que el valor pactado de la renta debe disminuirse desde el mes de marzo de 2020 hasta cuando finalizaron los efectos económicos de la pandemia.

“Excepción de contrato no cumplido” Respecto de la cual alego que la demandante no entregó la totalidad del inmueble arrendado porque, a pesar de4 que en el contrato se incluyó, no se efectuó la entrega del área del inmueble donde debía funcionar el auditorio del Centro de Enseñanzas Precoz Nuevo Mundo, el cual se encuentra en la parte interior central del inmueble arrendado. Agregó que hasta el mes de marzo de 2020 ese espacio estuvo al servicio de una congregación religiosa ajena a la institución.

Aseguró que además existen otros motivos de incumplimiento los cuales consisten en:

• la no entrega de la licencia de construcción o acto de reconocimiento de la construcción que acreditan la construcción escolar existente en el inmueble y que dicho documento se exige por parte de la Secretaría de Educación Distrital. - No ha hecho entrega de la documentación necesaria para solicitar el cambio del viejo transformador monofásico de 25KVA por uno nuevo de mayor capacidad ante la empresa prestadora del servicio público de energía eléctrica.

• No ha hecho entrega de la documentación necesaria para solicitar el cambio del viejo transformador monofásico de 25KVA por uno nuevo de mayor capacidad ante la empresa prestadora del servicio público de energía eléctrica. - No ha entregado la documentación necesaria para solicitar la instalación del servicio y control independiente del gas para el funcionamiento del laboratorio y restaurante escolar.

“Excepción de reducción del precio por las circunstancias mencionadas en las dos excepciones anteriores.” Refiriendo que lo alegado en las excepciones que anteceden amerita una reducción del canon de arrendamiento y un equilibrio del contrato en materia económica desde la declaratoria de la pandemia del Covid19 y que, atendiendo a ello, mediante comunicación del 8 de febrero de 2021 le propuso al arrendador una f órmula de arreglo en ese sentido. No obstante, señaló que en febrero de 2021 se le comunicó que no se le concedería descuento alguno y, en vez de eso, se incrementó el canon en un 10% con la advertencia de que otorgaría poder para procurar la restitución del inmueble.

Señaló que intentó la conciliación extrajudicial con la demandante sin llegar a algún arreglo y que también impetró proceso verbal contra la inmobiliaria el cual cursa ante el “Juzgado Segundo (2°) Municipal de Cartagena” (sic.) bajo el radicado 331-2021.

“Improcedencia de condena por concepto de pena (Cláusula penal) ante el incumplimiento previo de la parte demandante.” En la que, citando el artículo 1592 del C.C., indicó que al demandante no le asiste derecho para el cobro de la cláusula penal toda vez que “no ha cumplido con importantes obligaciones

incumplimiento previo de la parte demandante.” En la que, citando el artículo 1592 del C.C., indicó que al demandante no le asiste derecho para el cobro de la cláusula penal toda vez que “no ha cumplido con importantes obligaciones derivadas del contrato d e arredramiento, tal como lo expusimos al tratar la excepción de contrato no cumplido” , por lo que considera que no se puede reclamar el pago de una pena que deriva de un incumplimiento que se aniquila con un incumplimiento previo.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA5

3. Mediante sentencia del 23 de agosto de 2023, el a quo resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS LAS EXCEPCIONES de mérito formuladas por los ejecutados ALEJANDRO CANABATE JARAMILLO, CARLOS ARTURO ALZATE DUQUE, OSCAR NICOLAS BRIEVA RODRIGUEZ Y RUTH GRACIELA CERRO TAPIA, por las consideraciones anotadas en la parte considerativa de la esta providencia.

SEGUNDO: ORDENAR seguir adelante la ejecución en contra de ALEJANDRO

CANABATE JARAMILLO, CARLOS ARTURO ALZATE DUQUE, OSCAR NICOLAS BRIEVA RODRIGUEZ Y RUTH GRACIELA CERRO TAPIA, de conformidad con lo ordenado en el auto de mandamiento de pago de fecha uno (1) de octubre de 2021.

TERCERO: LIQUÍDAR el crédito, en la forma señalada en el artículo 446 del

Código General del Proceso.

CUARTO: CONDENAR en Costas de manera solidaria a los demandados

ALEJANDRO CANABATE JARAMILLO, CARLOS ARTURO ALZATE DUQUE,

Código General del Proceso.

CUARTO: CONDENAR en Costas de manera solidaria a los demandados

ALEJANDRO CANABATE JARAMILLO, CARLOS ARTURO ALZATE DUQUE,

OSCAR NICOLAS BRIEVA RODRIGUEZ Y RUTH GRACIELA CERRO TAPIA.

Fijar como Agencias en Derecho el equivalente al 7% que resulte de la liquidación de crédito perseguido en el proceso. Por secretaria liquídense las costas a que haya lugar.”.

3.1 Como fundamento de lo decidido , planteó como problema jurídico la determinación de si se dan los presupuestos para seguir adelante la ejecución en la forma dispuesta en el mandamiento de pago y si las excepciones propuestas desvirtúan las pretensiones de la demanda.

En su estudio, de manera preliminar se refirió al contrato como fuente de obligaciones teniendo en cuenta que tal es el instrumento que se aduce como báculo de recaudo. En específico, señaló que cuando de contrato de arrendamiento de local comercial se trata, no existe norma que regule la ejecución de los cánones adeudaos como ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, por lo que, en la suscripción contractual, por regla general, las partes establecen las clá usulas equiparables a la disposición legal contenida en la Ley 820 de 2003.

En torno a ello, precisó que del análisis del contrato de arrendamiento de local comercial como título ejecutivo se regula por lo dispuesto en el artículo 422 del C.G.P. y, atendiendo a ello, determinó que la condición de título ejecutivo del que respalda la demanda viene dada por lo pactado en la cláusula vigésima cuarta a lo que además agregó que el contrato demuestra la existencia de una

C.G.P. y, atendiendo a ello, determinó que la condición de título ejecutivo del que respalda la demanda viene dada por lo pactado en la cláusula vigésima cuarta a lo que además agregó que el contrato demuestra la existencia de una obligación clara, expresa y exigible a cargo del demandado y que consiste en el pago de una suma periódica equivalente al precio del canon mensual de arrendamiento y que es pagadera los 5 primeros días del mes.

En la sentencia de primer grado también se hizo referencia a las obligaciones solidarias, teniendo en cuenta la calidad en la que varios de los demandados suscribieron el contrato.6 Seguido, fueron analizados los medios exceptivos propuestos por el extremo pasivo, señalando respecto al primero de ellos que se refiere al cambio de l as condiciones del contrato con ocasión de la pandemia por Covid-19 que, sin tener que profundizar sobre tal asunto, se deduce que tal alegato es insuficiente para desvirtuar las pretensiones en tanto que las circunstancias referidas, pese a ser calamitosas, no es indicativa de que las obligaciones contraídas en convenciones contractuales anteriores a ellas deban cambiar.

Sobre la excepción de contrato no cumplido, indicó que su fundamento no tiene sustento alguno , por cuanto que en ella se alega que el b ien dado en arrendamiento no fue entregado en su totalidad, pero que, en contravía de tal afirmación, la cláusula diecisiete del contrato dejó consignado que el arrendatario había recibido a conformidad y de acuerdo a la descripción anexa.

Precisó que, conforme a las pruebas, se infiere que “tanto la casa que se encuentra al interior del inmueble como el almacén, no hacen parte del

arrendatario había recibido a conformidad y de acuerdo a la descripción anexa.

Precisó que, conforme a las pruebas, se infiere que “tanto la casa que se encuentra al interior del inmueble como el almacén, no hacen parte del inmueble arrendado, por cuanto esos espacios sirven para identificar los límites del área arrendada por el lindero norte y por el lindero occidente, de lo contrario, si estuviesen incluidas en el área arrendada, los linderos por el norte y occidente serían distintos a fin de que quedaran cobijadas dentro de la zona arrendada.”

En relación con las demás causas de i ncumplimiento que se alegaron en la excepción, se remitió a la cláusula vigésima segunda del contrato para señalar que “los contratantes acordaron que el arrendador no tiene responsabilidad alguna con respecto a la idoneidad del inmueble para los fines requeridos por el arrendatario, lo que implica que es a cargo de este último de quien estaba la adecuación del inmueble para el funcionamiento de la institución

CORPORACION EDUCATIVA NUEVO MUNDO”.

Sobre lo que se alega respecto al cambio del transformador, indicó que, con las documentales aportadas con las excepciones, se acreditó que la demandante atendió ese tópico y que indicó que no se autorizaba el cambio de transformador porque ya había sido hecho sin su autorización y que la empresa prestadora de servicio advirtió que esa gestión no había sido legalizada, por lo que concluyó que la causa de la negativa en autorizarla obedeció a la forma en que se habría hecho el procedimiento.

Sobre la excepción que insiste en la reducción del precio del canon por las

que la causa de la negativa en autorizarla obedeció a la forma en que se habría hecho el procedimiento.

Sobre la excepción que insiste en la reducción del precio del canon por las circunstancias descritas en los primero s embates, señaló que tales argumentos son los mismos que se expresaron en la primera excepción y que se relacionan con la pandemia por Covid -19, por lo que, profundizando sobre el caso, se remitió a lo dispuesto en el Decreto 579 del 15 de abril de 2020 señalando que en su artículo 1° se ordenó la suspensión de las órdenes de ejecución de desalojo encaminados a restitución de inmuebles desde el 15 de abril de 2020 y hasta el7 30 de junio del mismo año y que ello no era aplicable este caso por cuanto era un contrato que se había prorrogado el 15 de enero del mencionado año.

Así mismo, refirió que en dicho compendio se reguló lo ateniente al aplazamiento del reajuste de los cánones de arriendo, pero que se limitó a aquellos casos en que debía hacerse efectivo durante la vigencia del decreto, es decir, entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020 , por lo que, al contrastar con el caso sobre estudio, indicó que no se encontraba dentro de tales contornos pues el ajuste del 10% convenido venía efectuado el 15 de enero de 2020, cuando se prorrogó el contrato.

Del mismo modo, refiriéndose al artículo tercero del mentado decreto , señaló que lo relacionado con el pago del canon de arrendamiento durante la vigencia de la norma, debía ser concertado por las partes por lo que si ellas no llegaban

Del mismo modo, refiriéndose al artículo tercero del mentado decreto , señaló que lo relacionado con el pago del canon de arrendamiento durante la vigencia de la norma, debía ser concertado por las partes por lo que si ellas no llegaban a un acuerdo el arrendatario debía pagar las mensualidades como estaban pactadas y que en dicho caso el arrendador no podía cobrar intereses por mora, sanción por penalidad y los intereses corrientes se tasarían en el 50% de la tasa del bancario corriente , por lo tanto, consideró que el demandante no estaba obligado a realizar ningún acuerdo a ese respecto y precisó que la mora por la que se ejerció la acción judicial es la correspondiente a la incurrida en los años 2021 y los meses correspondientes al 2020, no siendo aplicables los argumentos que adujo la parte demandada.

En lo que atañe a la improcedencia del cobro de la cláusula penal, también le restó mérito en la m edida en que, remitiéndose a lo resuelto en el recurso de reposición contra el mandamiento de pago, explicó que, de conformidad al artículo 1594 del C.C., le está vedado al acreedor demandar judicialmente al deudor que no ha incurrido en mora, sino la obli gación principal, y una vez constituido en mora, solo puede demandar una de las dos. Sin embargo, precisó que dicha regla tiene una excepción que consiste en lo que se haya estipulado en el contrato.

Por ello, remitiéndose a la cláusula décima del contrato, señaló que el ejecutante estaba facultado para perseguir tanto la obligación en mora como la cláusula penal.

Por último, se refirió a la legitimidad por pasiva de quienes suscribieron el

estaba facultado para perseguir tanto la obligación en mora como la cláusula penal.

Por último, se refirió a la legitimidad por pasiva de quienes suscribieron el contrato como deudores solidarios, explicando que de conformidad a la cláusula décima octava del contrato se podía establecer que los codeudores responden de manera solidaria e indivisible por las obligaciones contraídas por el arrendatario y que dicha responsabilidad se extendía por la vigencia del contrato y sus prórrogas.

RECURSO DE APELACIÓN8

4. El apoderado de los demandados apeló la decisión de primera instancia alegando primeramente que hubo una indebida valoración probatoria que desencadenó que se pasaron por alto circunstancias de tiempo modo y lugar que conllevaron al incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Enfatizó en que no hubo entrega completa del inmueble arrendado y que tal circunstancia fue confesada por el representante legal de la demandada al rendir el interrogatorio y que, además, se debió tener en cuenta el documento “otrosí” que no fue firmado por las partes y con el cual, indica, que el demandante pretendía posteriormente subsanar el incumplimiento respecto a la entrega incompleta del inmueble.

Agregó que, en su declaración, el representante legal de la demandante reconoció que al momento de la entrega del inmueble se encontraba una comunidad religiosa.

Por otra parte, reprochó que se siguiera adelante la ejecución bajo los mismos términos en que fue librado el mandamiento de pago, siendo improcedente ejecutar una cláusula penal por incumplimiento pasando por alto que la parte demandante igualmente incumplió el contrato. Explicó entonces que “la

términos en que fue librado el mandamiento de pago, siendo improcedente ejecutar una cláusula penal por incumplimiento pasando por alto que la parte demandante igualmente incumplió el contrato. Explicó entonces que “la cláusula penal se encuentra condicionada al incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, siendo necesario que se declare el incumplimiento, el cual debe ser acreditado, pues no basta con la sola afirmación de quien lo alega, requiriendo necesariamente la intervención del Juez Civil para su declaratoria, previa agotamiento de todas las etapas del proceso verbal previsto para ello, presupuesto que en el caso que nos ocupa no se encuentra acreditado.”

TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA

5. El recurso de apelación fue admitido mediante auto del 9 de octubre de 2023 otorgando el término de ley para que el recurrente sustentara los reparos concretos vertidos en sede de primera instancia.

Estando dentro del término, la parte ejecutada presentó la sustentación debida, pero respecto al incumplimiento del contrato que alegó en primera instancia , agregó que el arrendador no entregó los documentos “Licencia de Construcción” o “Acto de Reconocimiento de Construcció n” que acreditan la construcción escolar existente en el inmueble, siendo que dicho documento lo exige la Secretaría de Educación Distrital como requisito para expedir la renovación de la Resolución de Reconocimiento Oficial por Cambio de Sede.

Así mismo, agregó en esta instancia que la parte ejecutante incumplió el contrato por no hacer entrega de la documentación necesaria para solicitar y realizar el cambio del viejo trasformador monofásico de 25KVA por otro nuevo9

Así mismo, agregó en esta instancia que la parte ejecutante incumplió el contrato por no hacer entrega de la documentación necesaria para solicitar y realizar el cambio del viejo trasformador monofásico de 25KVA por otro nuevo9 de mayor capacidad ante la empresa prestadora del servicio público de energía eléctrica, y que tampoco entregó documentación pertinente para solicitar la instalación del servicio y control independiente del servicio de gas para el funcionamiento del laboratorio y restaurante escolar.

Sobre el cobro de la cláusula penal, reiteró que “no le asiste derecho a la parte ejecutante para el cobro de la pena pactada, por cuanto, a su turno, no ha cumplido con importantes obligaciones derivadas del contrato de arredramiento, tal como lo expusimos al tra tar la excepción de contrato no cumplido”

CONSIDERACIONES

6. Esta Sala es competente para conocer de este Recurso de Apelación en virtud de lo establecido en el artículo 31 numeral 1º del Código General del Proceso. Así mismo no se evidencian causales de nulidad que invaliden lo actuado, circunstancia que permite decidir con sentencia de mérito.

Dicho lo anterior, se realizará un pronunciamiento atinente a los reparos concretos expuestos por los recurrentes, de acuerdo a lo normado en el art. 328 del CGP que en su parte pertinente establece: “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solame nte sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”

En ese sentido, se tiene que los reparos vertidos ante el juez de primer grado se

apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”

En ese sentido, se tiene que los reparos vertidos ante el juez de primer grado se limitaron a expresar que hubo indebida valoración probatoria para establecer el incumplimiento circunscribiéndolo únicamente a que el inmueble dado en arrendamiento no se entregó en su totalidad, sin embargo, en la sustentación que se presentó ante esta instancia , se agregó que el incumplimiento del ejecutante también tuvo lugar en razón a la no entrega de documentos necesarios relacionados con la licencia de construcción, la solicitud de cambio de transformador y la instalación del servicio de gas natural, empero, de conformidad con la norma en cita, estas alegaciones resultan desborda r los reparos concretos que fueron presentados en la oportunidad de interposición del recurso, por lo tanto, el análisis del embate se atendrá exclusivamente a los contornos de los reparos y a la sustentación que a los mismos se refiere.

6.1. Dicho lo anterior, conviene precisar que el asunto que nos ocupa se trata de un proceso ejecutivo y la acreencia que se reclama se dice estar contenida en el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de enero de 2019 consistente en el pago periódico de los cánones de arrendamiento en el término fijado y su respectiva penalidad por incumplimiento.

Ciertamente, el contrato de arrendamiento comer cial se halla regulado en los artículos 516 y 524 del C. de Co. pudiendo definirse conforme a la disposición10 de que trata el artículo 1973 del C.C. y, a partir de allí, se deducen válidamente sus elementos y características propias.

artículos 516 y 524 del C. de Co. pudiendo definirse conforme a la disposición10 de que trata el artículo 1973 del C.C. y, a partir de allí, se deducen válidamente sus elementos y características propias.

6.2. Para el caso, dada la naturaleza de este asunto, desde la génesis del proceso se verificó el mérito ejecutivo del contrato que se adosó conforme a los requisitos previstos en el artículo 422 del C.G.P., concordando esta colegiatura con las conclusiones que respecto a ese tópico se tuvieron en primera instancia, agregándose, además, que de conformidad con el artículo 1602 del C.C. si el instrumento negocial cumple con los requisitos que le son propios , no es menester que confluyan documentos adicionales para demostrar la existencia de las obligaciones, siendo el contrato en sí mismo de naturaleza vinculante para quienes lo suscriben.

Así pues, téngase en cuenta en la cláusula vigésimo cuarta del contrato viene pactado lo siguiente:

“COBRO EXTRAJUDICIAL: Si el incumplimiento de obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, servicios públicos, o cualquier otra erogación derivada del contrato diere lugar a alguna diligencia de cobro extrajudicial El ARRENDATARIO se obliga a pagar, como sanción moratoria por concepto de Gestión de Cobro una suma equivalente al diez por ciento (10%) + IVA de la suma adeudada (Art. 1629 C.C.) dicha suma podrá ser exigida por la vía ejecutiva sin perjuicio de las demás sanciones que por el incumplimiento o por mora se han pactado en este contrato y sin necesidad de requerimiento alguno.”

la vía ejecutiva sin perjuicio de las demás sanciones que por el incumplimiento o por mora se han pactado en este contrato y sin necesidad de requerimiento alguno.”

6.3. Sin embargo, a pesar de reconocer su incumplimiento en el pago de los cánones, la parte ejecutada alega que la ejecutante tampoco honró sus obligaciones contractuales, en tanto que nunca se efectuó la entrega total del predio y que la indebida valoración probatoria que se realizó por el a quo derivó en el fracaso de su excepción, a pesar de que, a su juicio, los elementos de prueba daban cuenta de dicho incumplimiento.

A saber, en cuanto a la entrega incompleta del inmueble , el juez de la caus a, luego de remitirse a la cláusula en la cua l se determinó el predio objeto del contrato y al documento anexo que contiene sus linderos, consideró que “tanto la casa que se encuentra al interior del inmueble como el almacén, no hacen parte del inmueble arrendado, por cuanto esos espacios sirven para identificar los límites del área arrendada por el lindero norte y por el lindero occidente, de lo contrario, si estuviesen incluidas en el área arrendada, los linderos por el norte y occidente serían distintos a fin de que quedaran cobijadas dentro de la zona arrendada.”, amén de que con antelación ya había advertido que en la cláusula decimo sexta se consignó que el arrendatario había recibido el inmueble conforme al inventario anexo.

En efecto, en la cláusula décima sexta del contrato se estipuló lo siguiente:11 “RECIBO Y ESTADO: El arrendatario declara que ha recibido el inmueble

inmueble conforme al inventario anexo.

En efecto, en la cláusula décima sexta del contrato se estipuló lo siguiente:11 “RECIBO Y ESTADO: El arrendatario declara que ha recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado, conforme al inventario que hace parte del mismo y que en el mismo estado lo restituirá al arrendador a la terminación del arredramiento o cuando este haya de cesar por alguna de las causales previstas salvo el deterioro proveniente del tiempo y del uso legítimo.”

De lo que resulta que, al confrontar dicha disposición con la determinación del inmueble objeto del contrato, se tiene que en la cláusula segunda del instrumento negocial se dispuso que “mediante el presente contrato el arrendador concede al arrendatario el goce del inmueble que adelante se identifica por su dirección, de acuerdo con el inventario que las partes firman por separado” y en la cláusula segunda se indicó que el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Cartagena, en el barrio Ternera, Calle 31 No. 81 -95, Piso 1 y los linderos se encuentran en el anexo 1.

Remitiéndonos al anexo que se aportó por la parte demandada con su escrito de excepciones y que además fue reconocido por ambas partes, se muestra lo siguiente:

Siendo que, según lo alegado por la dema ndada, la parte del inmueble que se dejó de entregar “se encuentra en la parte interior central del inmueble arrendado.” empero, al traste con ese planteamiento, lo que demuestra el documento que se anexó que se titula “verificación de inmuebles” es que la

dejó de entregar “se encuentra en la parte interior central del inmueble arrendado.” empero, al traste con ese planteamiento, lo que demuestra el documento que se an