TSDJ CTG SCF - 13001310300120230029501-(11-12-2024)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA CIVIL – FAMILIA

Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

Cartagena de Indias, D. T. y C., once de diciembre de dos mil veinticuatro (Discutido y aprobado en Sala de diez de diciembre de dos mil veinticuatro)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 23 de septiembre de 2024, dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena en el asunto de la referencia.

I. DEMANDA

En la demanda , radicada el 27 de octubre de 2023, se narraron los siguientes hechos:

1. El 28 de agosto de 2023 se celebró la “Asamblea General Extraordinaria de propietarios” del EDIFICIO BILBAO P.H., con un quorum del 59,32%.

2. La anterior asamblea tuvo como propósito someter a votación la “contratación de la firma de abogados ” denominada “ Bellium” y “aprobar cuota extraordinaria para el pago de los honorarios de la Sociedad Ingenieros de Bolívar quienes realizarán peritaje y rendirán informe para la presentación de demanda contra la constructora CONSTRUCIVIL OBL S.A.S.”.

3. Con un porcentaje del 43,17%, equivalente a 19 votos favorables, se

de Bolívar quienes realizarán peritaje y rendirán informe para la presentación de demanda contra la constructora CONSTRUCIVIL OBL S.A.S.”.

3. Con un porcentaje del 43,17%, equivalente a 19 votos favorables, se aprobó la cuota extraordinaria por valor de $40’130.000, la cual sería “distribuida entre todas las unidades privadas de acuerdo con su porcentaje”.

4. No se cumplió lo dispuesto en el artículo 40 del Reglamento de Propiedad Horizontal (Escritura Pública No. 2652 de 2021), porque para imponer “ expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales”, se requiere una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de la copropiedad.

5. El valor de la “cuota de administración mensual” de los “apartamentos 304, 404, 504, 604 y 804” es de $161.000 mensuales para cada uno.

6. La cuota extraordinaria ($40’130.000) supera cuatro veces el valor que le correspondería pagar mensualmente por expensas ordinarias a los “apartamentos 304, 404, 504, 604 y 804 ”, de modo que “ se vicia de nulidad el acta que se impugna”.

7. En los anexos del “ Acta de Asamblea General Extraordinaria de copropietarios del EDIFICIO BILBAO ”, no figuran los “ apoderamientos para comparecer a esta reunión extraordinaria”.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S.

comparecer a esta reunión extraordinaria”.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

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Con fundamento en lo anterior, la demandante elevó las siguientes pretensiones:

1. Declarar la nulidad de las decisiones adoptadas en el “Acta de Asamblea General Extraordinaria de copropietarios del EDIFICIO BILBAO ”, porque “ la administradora no cumplió con lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en lo establecido en la Ley 675 de 2001, artículos 37, 39, 45, 46, 47 y

49”.

1. Declarar in eficaz la Asamblea y ordenar la devolución de las cuota s recaudadas.

1. Condenar en costas a la demandada.

II. TRÁMITE DE LA PRIMERA INSTANCIA

1. Por auto de 19 de diciembre de 2023 el a quo admitió la demanda.

2. Tras notificarse de esa providencia, el EDIFICIO BILBAO P.H. se opuso a las pretensiones aduciendo que no se requería una mayoría calificada para aprobar la cuota extraordinaria que se sometió a debate el 28 de agosto de 2023 , pues dicho valor, $40’130.000, no superó “ cuatro veces el valor de las expensas ” presupuestadas para el 2023, esto, es $57’028.000.

Con fundamento en lo anterior, formuló las excepciones de mérito que denominó

dicho valor, $40’130.000, no superó “ cuatro veces el valor de las expensas ” presupuestadas para el 2023, esto, es $57’028.000.

Con fundamento en lo anterior, formuló las excepciones de mérito que denominó “No superación de cuatro veces la cuota extraordinaria sobre el valor de la cuta ordinaria” y “Aplicación principio general de interpretación jurídica según el cual donde la norma no distingue, no le corresponde distinguir al intérprete”.

III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El a quo negó las pretensiones.

Explicó que la demandada logró demostrar que las “ expensas necesarias mensuales” del EDIFICIO BILBAO P.H. corresponden a la suma de $14’254.925, por lo que el máximo valor que podrían aprobar por concepto de una cuota extraordinaria y sin que se requiera una mayoría calificada, sería $57’019.700, cifra que resulta de multiplicar aquel valor por 4.

Por lo tanto, dijo que “ al hacerse la comparación del valor d e las expensas ordinarias frente a las extraordinarias, vemos que la extraordinaria no supera la ordinaria, por lo que fácil es concluir que para su imposición no se requería la aprobación de la mayoría calificada, es decir, del 70% del coeficiente que compone la copropiedad, razón por la cual no se vulneró el art. 46 de la Ley 675 de 2001, ni el 40 del Reglamento de Propiedad Horizontal”.

Agregó que “ si en gracia de discusión se acogiera la tesis del demandante ”, consistente en que el valor de la cuota extraordinaria debe analizarse frente a la

de 2001, ni el 40 del Reglamento de Propiedad Horizontal”.

Agregó que “ si en gracia de discusión se acogiera la tesis del demandante ”, consistente en que el valor de la cuota extraordinaria debe analizarse frente a la “cuota ordinaria de los apartamentos 304, 404, 504, 604 y 804, ni aun así serian prosperas las pretensiones ”, pues la “cuota extraordinaria ” de estosProceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

Página 3 de 6 apartamentos ( $453.469), tampoco supera el valor que resulta de multiplicar cuatro veces la “cuota ordinaria”, o sea, $161.000 por cuatro: $644.000.

2. CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. formuló el recurso de apelación contra esa decisión, por lo que el expediente fue remitido al Tribunal.

IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

1. A través del proveído de 21 de octubre de 2024 se admitió el recurso de apelación y, por consiguiente, se le otorgó a la parte recurrente el término de 5 días para que sustentara la alzada.

2. CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. indicó que hubo una “ falta de congruencia”, porque el a quo “solamente se detiene a analizar los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001”, pero nada dijo frente a las vulneraciones de los “artículos 37, 39, 45,

porque el a quo “solamente se detiene a analizar los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001”, pero nada dijo frente a las vulneraciones de los “artículos 37, 39, 45, 46, 47 y 49”.

Expuso que en la “etapa de fijación del litigio”, su apoderado “advirtió fallas de procedimiento en la convocatoria de la Asamblea que dio lugar al acta de la cual se pide la impugnación ”, porque “no probó la parte demandada ” que los propietarios que asistieron a la Asamblea Extraordinaria del EDIFICIO BILBAO P.H. estaban a “paz y salvo en cuanto a las contribuciones de las expensas comunes”.

Adujo que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 le impone al administrador del EDIFICIO BILBAO P.H. la obligación de “ incluir en la convocatoria la relación de los propietarios morosos”, nada de lo cual aparece debidamente cumplido.

Concluyó que el a quo “debió pasar primero por el artículo 39 parágrafo 2 de la Ley 674 de 2001… toda vez que era necesario primero determinar si quienes estaban convocados y asistieron a la reunión de asamblea, no hacían parte de quienes se encuentran en mora de las expensas comunes, pues se infiere del mismo reglamento que tal condición es necesaria para toma de decisiones con voz y voto”.

3. En el traslado del escrito de la sustentación del recurso, el EDIFICIO BILBAO P.H. solicitó confirmar la sentencia de primera instancia.

V. CONSIDERACIONES

voz y voto”.

3. En el traslado del escrito de la sustentación del recurso, el EDIFICIO BILBAO P.H. solicitó confirmar la sentencia de primera instancia.

V. CONSIDERACIONES

1. De entrada, se debe resaltar que, a la luz del artículo 328 del C. G. del P., la competencia del ad quem se circunscribe únicamente a desatar los reparos expuestos por el recurrente, pues es exclusivamente sobre ellos que se abre la posibilidad de emitir un pronunciamiento de fondo.

2. Dicho ello , se observa que la demandante inicialmente soportó sus pretensiones sobre la base de que en la Asamblea Extraordinaria del 28 de agosto de 2023 no se respetaron las mayorías calificadas necesarias para aprobar una “cuota extraordinaria ”, puesto que, según anotó, para ese fin se requería un quorum del 70%, por tratarse de una cuota que superaba “cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales”.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

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Para tales efectos, la parte actora expuso al inicio del proceso que el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO BILBAO P.H. , así como el numeral 2° del artículo 46 de la Ley 675 de 2001 , exigía n una mayoría superior al 70% de los coeficientes de la copropiedad para este tipo de decisiones, mientras que la

artículo 46 de la Ley 675 de 2001 , exigía n una mayoría superior al 70% de los coeficientes de la copropiedad para este tipo de decisiones, mientras que la referida reunión sólo se conformó con un quorum del 59,32%.

Nótese que en la demanda nada se dijo en torno a que la convocatoria para la reunión fue deficiente por no haberse remitido una “relación de los propietarios morosos”. Tampoco se cuestionó en ese escrito la validez del quorum deliberatorio, ni se señaló que algunos de los copropietarios pudieron estar impedidos para votar por hallarse en mora en el pago de las expensas ordinarias de administración.

En ese orden de ideas, a la hora de ahora, este Tribunal no podría variar la causa sobre la cual gravitaron las pretensiones de la sociedad actora para entrar a analizar estos nuevos aspectos, porque ello iría en contravía del principio de congruencia y, además, socavaría el debido proceso del extremo pasivo, quien no tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre estos precisos planteamientos.

Recuérdese que “el fallador no puede decidir nada distinto de lo que las partes le han sometido, es decir no puede exceder ni las pretensiones formuladas, ni los medios de defensa propuestos, ni la causa petendi que soporta a éstas y aquellas. En otras palabras, no puede desconocer el principio de la congruencia”1.

Y aunque el recurrente se queja de que no se tuvo en cuenta que en la etapa de fijación de litigio agotada en la audiencia del 10 de septiembre de 2024, su apoderado “ advirtió fallas de procedimiento en la convocatoria de la

Y aunque el recurrente se queja de que no se tuvo en cuenta que en la etapa de fijación de litigio agotada en la audiencia del 10 de septiembre de 2024, su apoderado “ advirtió fallas de procedimiento en la convocatoria de la Asamblea…”, lo cierto es que en esa oportunidad no señaló ninguno de los asuntos que ahora se abordan en la sustentación del recurso de apelación.

De todas formas, conviene precisar que la fijación del litigio no constituye un escenario procesal idóneo para que el demandante varíe los hechos o las pretensiones de la demanda , sino que busca determinar en qué aspectos hay acuerdo de las partes o cuáles se deben dar por probados a esa altura del juicio. Así se desprende del numeral 7º del artículo 372 del C. G. del P., que indica que “el juez requerirá a las partes y a sus apoderados para que determine los hechos en los que están de acuerdo y que fueren susceptibles de prueba de confesión, y fijará el objeto del litigio, precisando los hechos que considera demostrados y los que requieran ser probados ”. Por ende, no se trata de una etapa para modificar la demanda o alterar sus fundamentos fácticos, como pretende hacerlo ver el apelante.

En suma, si en la demanda sólo se planteó que en la Asamblea Extraordinaria del 28 de agosto de 2023 se aprobó una “ cuota extraordinaria” sin las mayorías exigidas en el numeral 2° del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, si sobre ese preciso asunto giró el debate probatorio y si el a quo halló que no le asistía razón a la demandante (pues la cifra finalmente acordada no superó “cuatro veces el valor

asunto giró el debate probatorio y si el a quo halló que no le asistía razón a la demandante (pues la cifra finalmente acordada no superó “cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales”), no podría concluirse que se transgredió

1 C. S. J., Sala de Casación Civil, Sentencia de 4 de septiembre de 2000, Exp. No. 5602.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

Página 5 de 6 el principio de congruencia, en tanto que lo resuelto por ese juzgador estuvo en consonancia con los hechos y las pretensiones expresamente aducidas en la demanda, conforme se desprende del artículo 281 del C. G. del P.

3. Puestas de esta manera las cosas, la sentencia impugnada se confirmará.

4. De conformidad con el numeral 1º del artículo 365 del C. G. del P. , ante la improsperidad del recurso de apelación, las costas de esta instancia estarán a cargo de la parte demandante.

VI. DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Sala Civil -Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, administrando Justicia en nombre de la República y po r autoridad de la Ley,

RESUELVE

1°. CONFIRMAR la sentencia de 23 de septiembre de 2024, dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena en el asunto de la referencia.

autoridad de la Ley,

RESUELVE

1°. CONFIRMAR la sentencia de 23 de septiembre de 2024, dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena en el asunto de la referencia.

2°. CONDENAR a la CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. al pago de las costas en esta instancia.

Éstas se liquidarán por la Secretaría del a quo, en la forma prevista en el artículo 366 del C. G. del P., incluyendo como agencias en derecho de esta instancia la suma equivalente a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes.

3°. Devuélvase el expediente al juzgado de origen, previas las anotaciones de rigor.

Notifíquese y cúmplase.

Firmado Por:

John Freddy Saza Pineda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Cartagena - Bolivar

Oswaldo Henry Zárate Cortés Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Bolivar

Jose Eugenio Gomez Calvo

MagistradoProceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): CONSTRUCIVIL OBL S.A.S. Demandado (s): EDIFICIO BILBAO P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-001-2023-00295-01

Página 6 de 6 Sala Civil Familia Tribunal Superior De Bolivar

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