TSDJ CTG SCF - 13001310300220210033702-(07-02-2024)

Magistrado Ponente: Marcos Román Guio Fonseca

Número de Radicación: 13001310300220210033702

Clase y/o subclase de proceso: Apelación de sentencia/ resolución de contrato Fecha decisión: 7 de febrero de 2024

Tipo de decisión: Confirma

ACCIÓN RESOLUTORIA/ históricamente surgió como institución paralela a la lex commissoria del derecho romano, fue introducida en el artículo 1546 del Código Civil1 en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios

PROMESA/ siendo la promesa un verdadero contrato preparatorio, del cual dimanan obligaciones recíprocas, al cumplir con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, lleva implícita dicha acción resolutoria, sin embargo, por su misma esencia, una vez se perfecciona el contrato prometido pierde su eficacia, desactivando a la vez los efectos de la acción resolutoria, luego, se tornaría inane abordar los reproches en torno a ella. cumple su cometido cuando se perfecciona el futuro contrato, lo que indica de suyo que no es posible volver sobre ella para reclamar los efectos propios de la acción resolutoria, sea la resolución o el cumplimiento.

TESIS: La Sala consideró que el objeto de la promesa de compraventa agotó su eficacia, al cumplirse lo pactado en ella.FUENTE FORMAL/ ESCOBAR, Gabriel. Negocios civiles y comerciales,

TESIS: La Sala consideró que el objeto de la promesa de compraventa agotó su eficacia, al cumplirse lo pactado en ella.FUENTE FORMAL/ ESCOBAR, Gabriel. Negocios civiles y comerciales,

Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín. 1994, p. 503.

FUENTE JURISPRUDENCIAL/ Corte Suprema de Justicia, sentencia SC436-2023 de 15 de diciembre de 2023, Radicación n° 47001 -31-03-0012013-00297-01, SJ SC, 7 feb. 2008, rad. 2001 - 06915-01, sentencia CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005 -00154-01, SC7004-2014 y SC2221 - 2020 5 SC22212020 de 13 de julio de 2020, Radicación n.° 76001-31-03-011-2016-00192-01.1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL - FAMILIA

MARCOS ROMÁN GUÍO FONSECA

Magistrado Sustanciador

Apelación de sentencia

Proceso: Resolución de Contrato

Demandante: Promotora Vive Construcciones SAS

Demandado: José Luis Pérez Marrugo

Radicación Única: 13001310300220210033702

Cartagena de Indias D.T. y C. siete (07) de febrero de dos mil veinticuatro (2024). (Proyecto discutido y aprobado en sesión presencial de 6 de febrero de 2024)

Se resuelve el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra la sentencia de 27 de octubre de 2023, proferida

presencial de 6 de febrero de 2024)

Se resuelve el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra la sentencia de 27 de octubre de 2023, proferida por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA, dentro del proceso promovido por PROMOTORA

VIVE CONSTRUCCIONES S .A.S. contra JOSÉ LUIS PÉREZ

MARRUGO.

I. ANTECEDENTES

1. La sociedad PROMOTORA VIVE CONSTRUCCIONES S.A.S, por conducto de apoderado judicial, promovió proceso contra JOSÉ LUIS PÉREZ MARRUGO , solicitando: (i) Declarar el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito por PROMOTORA VIVE CONSTRUCCIONES S .A.S. y JOSÉ LUIS PÉREZ MARRUGO y, en consecuencia, declarar su resolución; (ii) ordenar la devolución por parte del demandado de los dineros gastados en Notaría e impuestos, equivalentes a $4.500.000,oo; (iii) ordenar el pago de $94.263.694, saldo por pagar y que debería efectuarse a la entrega material del apartamento en junio 18 del 2018, $1.885.273,88 por intereses generados al 18 de a gosto del 2021, $82.952.050,72, por 44 meses de mora a la presentación de la demanda y los que se causen, $25.000.000,oo, como arras2

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Demandante: Promotora Vive Construcciones SAS

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demanda y los que se causen, $25.000.000,oo, como arras2 Apelación de sentencia

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equivalentes al 10% del valor del contrato, para un total a fecha de agosto del 2021 de $202.215.744,72.

Como el bien ob jeto del contrato de promesa de compraventa hoy es p ropiedad del banco que garantizó parte del valor con un leasing, el bien no podría ser devuelto, por lo que solicita se ordene el pago con un bien inmueble propiedad de JOSÉ PÉREZ MARRUGO del mismo valor y calidades del vendido en la promesa.

Como soporte fáctico de las pretensiones, se compendia:

a) PROMOTORA VIVE CONSTRUCCIONES S.A.S., suscribió el 2 de abril de 2018 promesa de compraventa sobre el apartamento 502, el cual forma parte integrante del edificio "CASTELLANA DEL MAR" R.

P. H. , ubicado en el barrio El Carmen carrera 66 N° 30 -65 de

Cartagena.

b) El precio pactado fue de $250'000.000,00, pero que en el documento de promesa en la cláusula 6ª quedó estipulad o por $320.000.000.000; habiendo cancelado el promitente comprador $155'736.306,00 con el producto de un crédito hipotecario que le otorgó el Banco de Occidente S. A. , entidad que entregó ese dinero directamente a la constructora PROMOTORA VIVE

CONSTRUCCIONES S.A.S.

$155'736.306,00 con el producto de un crédito hipotecario que le otorgó el Banco de Occidente S. A. , entidad que entregó ese dinero directamente a la constructora PROMOTORA VIVE

CONSTRUCCIONES S.A.S.

c) El saldo de $94'236.694,00 no ha sido pagado por JOSÉ LUIS PÉREZ MARRUGO, lo que da lugar al incumplimiento del contrato y, por lo tanto, a la resolución del mismo.

d) La promitente vendedora, en virtud de las exigencias de la entidad bancaria y creyendo en la buena fe de JOSÉ LUIS PÉ REZ MARRUGO, procedió a suscribir la Escritura Pública N° 782 de 22 de mayo de 2018 de la Notarí a Primera de Cartagena, registrada en el folio de matrícula inmobiliaria 060-311960 anotación N° 2.3 Apelación de sentencia

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e) JOSÉ LUIS PÉ REZ MARRUGO no ha pagado de ninguna forma, ni ha hecho abonos al saldo pendiente por pagar, según la promesa de compraventa por $94'236.694.00., incumpliendo de esta manera con el contrato de promesa de compraventa suscrito.

f) El 18 de junio de 2018, se le hizo entrega material y efectiva del apartamento al demandado, quien en la actualidad tiene la tenencia del mismo.

g) El incumplimiento del contrato da lugar a que se r esuelva, y

f) El 18 de junio de 2018, se le hizo entrega material y efectiva del apartamento al demandado, quien en la actualidad tiene la tenencia del mismo.

g) El incumplimiento del contrato da lugar a que se r esuelva, y que se hagan efectivas las arras, el pago del saldo del precio, más los intereses causados desde el 18 de junio de 2018.

h) El préstamo realizado por la entidad bancaria se hizo bajo la modalidad de Leasing, siendo la actual propietaria por haber desembolsado las únicas sumas recibidas, por lo que se imposibilita la devolución del bien.

1. El demandado es propietario de otros inmuebles por lo que estando en la imposibilidad de devolver el inmueble motivo del contrato de promesa de compraventa, podría entregar otro en dación en pago.

2. Notificado del auto admisorio, el demandado no contestó la demanda y por tanto, no solicitó prueba alguna, conforme se indicó en auto de 2 de diciembre de 2022.

II. EL FALLO DE INSTANCIA El a quo negó las pretensiones de la demanda, partiendo por decir, que muy a pesar de que se configura una indebida acumulación de pretensiones, por cuanto se solicitó de manera conj unta la resolución y el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, aspecto que si bien no fue puesto de presente por la4

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parte demandada no resulta impedimento para entrar a dictar sentencia.

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parte demandada no resulta impedimento para entrar a dictar sentencia.

Así que, frente a la petición de resolución del contrato , adujo, que resultaba necesario que el contratante promotor de la demand a fuera acatador de sus obligaciones, y que la otra parte , se hubiera apartado de los deberes establecidos a su cargo, tal como lo estipula el artículo 1609 de Código Civil.

En ese sentido, señaló que, en cuanto a la obligación que surge de la promesa de compraventa, que consistía en asistir el 11 de mayo de 2018 a la Notaría Primera de Cartagena para firmar la Escritura Pública de venta, la misma estaba supeditada a que el pr omitente comprador hubiere cumplido con una obligación anterior a su cargo, esto es, el pago del precio, empero según lo indicado por el demandante esto no sucedió, pues según lo referido en los hechos de la demanda, tan solo recibió un único pago efectuado por el Banco de Occidente de $155.736.306, y que el saldo que asciende a $94.263.000 no le fue pagado.

Que de acuerdo a la declaración del representante l egal de la sociedad demandante y del demandado, se pudo verificar que no existió pago alguno con la firma de la promesa, lo que significa que el promitente comprador no cumplió con lo establecido en el contrato de promesa de compraventa, y por ende, no surgiría para el vendedor el deber de asistir a la Notaría a suscribir el contrato traslaticio de dominio.

promitente comprador no cumplió con lo establecido en el contrato de promesa de compraventa, y por ende, no surgiría para el vendedor el deber de asistir a la Notaría a suscribir el contrato traslaticio de dominio.

Pese a lo anterior, está acreditado que el 22 de mayo de 2018, la sociedad demandante suscribió la Escritura Pública No. 872 en la Notaría Primera de Cartagena, contentiva del contrato de compraventa sobre el bien objeto de la promesa de venta, per o a5 Apelación de sentencia

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favor del Banco de Occidente, estableciéndose como precio de venta $198.896.943, teniéndose como locatario al demandado.

Y concluyó, que si bien la parte demandada no cumplió con la obligación de pagar la suma acordada con la firma de la promesa de venta, el demandante, por su parte, tampoco cumplió con la carga obligacional emanada del contrato de promesa, pues la venta no fue realizada en la fecha primigenia pactada y tampoco fue efectuada a favor del promitente comprador, sino a favor del Banco de Occidente bajo la figura de Leasing habitacional y por un valor distinto al convenido, lo que indica que ambas partes se adhirieron a pautas distintas para la celebración del contrato de venta, modificaciones que no pueden ser de recibo, según lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil.

Por otra parte, respecto de la solicitud de cumplimiento, dijo que tampoco está llamada a prosperar, pues el pago reclamado no

no pueden ser de recibo, según lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil.

Por otra parte, respecto de la solicitud de cumplimiento, dijo que tampoco está llamada a prosperar, pues el pago reclamado no emerge de la promesa de venta cuyo contenido es distinto a lo finalmente emprendido y aceptado por las partes.

III. LA APELACIÓN

1. Mediante proveído de 15 de noviembre de 2023, fue admitido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante , atendiendo lo dispuesto en la Ley 2213 de 2022, en virtud de lo anterior, se otorgó el término de 5 días a la parte apelante para sustentar su recurso, presentando los reparos que se sintetizan así:

• El contrato de promesa de compra venta no es sólo productor de la obligación de celebrar un contrato, ya que puede producir obligaciones distintas como lo refiere la doctrina.6

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Y agrega, que el contrato de promes a de compraventa es independiente, es decir, que existirán cláusulas que mantendrá n su vigencia pese a que se hayan cumplido o haya fenecido el término de otras para su cumplimiento. Así, la Corte en providencia del 7 de junio de 1989, afirmó que pese al carácter temporal de la promesa, existe la posibilidad de que pactos accesorios subsistan posteriormente a la celebración del contrato prometido, si estas cláusulas adicionales regulan situaciones futuras.

de 1989, afirmó que pese al carácter temporal de la promesa, existe la posibilidad de que pactos accesorios subsistan posteriormente a la celebración del contrato prometido, si estas cláusulas adicionales regulan situaciones futuras.

• Conforme a la clá usula sexta del contrato, el precio se pactó en $250.000.000, de los cuales el prometiente comprador pagó la $155.736.306,oo por el crédito bancario, quedando un saldo por pagar de $94.863.694,oo, suma que a la fecha no ha cancelado.

• La cláusula séptima de la promesa de compra venta, no habla de una forma de crédito específica, simplemente de crédito, que puede ser hipotecario o de leasing habitacional, ambas implican el pago de sumas mensuales que se calculan con el monto financiado y la tasa de interés de mercado.

Y la cláusula octava del contrato señala que en caso de que el crédito otorgado por banco no cubra la totalidad del valor del inmueble, el prometiente comprador tendrá un término para pagar el saldo insoluto.

• Durante el desarrollo de la audiencia concentrada, el apoderado de la parte demandada, confesó que el bien ya había sido adquirido por el demandado y tra nsferido a la mujer de su sobrino Arnold, lo que indica que existió una simulación . Y en lo s interrogatorios practicados a las partes ambas declararon que hay un saldo insoluto por el valor señalado en la demanda.7

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2. Una vez surtido el traslado de la sustentación, el demandado indicó que el recurso de alzada se torna confuso y su introducción no corresponde a la textualidad de este tipo de sustentación. No precisa en que yerro pudo haber incumplido el a quo.

Que, erróneamente manifiesta que el apoderado judicial de la parte demandada confiesa hechos en la audiencia, desconociendo la normal procesal que regul a la confesión de un apoderado . Igualmente, que sin sustento , manifiesta que el juez tenía lista la sentencia al iniciar la audie ncia. El desarrollo de la audiencia demuestra la actitud procesal de las partes en litigio y el buen ejercicio de la juez administrando justicia en el caso de marras.

Que la demanda presenta pretensiones excluyentes y contradictorias, fuera de valores diferentes sobre el precio del inmueble consignados en la promesa de compraventa, en los hechos de la demanda y en la audiencia.

IV. CONSIDERACIONES

1. Como punto de partida, debe decirse que se estructuran los presupuestos procesales necesarios para tomar una decisión de fondo, los que fueron analizados por el juez de instancia, así que por brevedad los damos por reproducidos.

2. La acción resolutoria, que históricamente surgió como institución paralela a la lex commissoria del derecho romano, fue introducida en el artículo 1546 del Código Civil 1 en los siguientes

2. La acción resolutoria, que históricamente surgió como institución paralela a la lex commissoria del derecho romano, fue introducida en el artículo 1546 del Código Civil 1 en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

1 Equivalente al art. 1184 Código de Napoleón8 Apelación de sentencia

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Y, su alcance y contenido lo ha precisado la Corte Suprema de

Justicia al afirmar:

“En efecto, el incumplimiento contractual ofrece al acreedor insatisfecho varios remedios: puede -de manera potestativa - reclamar el cumplimiento contractual, la resolución o la indemnización de perjuiciosautónoma o compensatoria -. También podría, al lado de la indemnización denominada complementaria, requerir el cumplimiento del contrato o su resolución. Así mismo, en las hipótesis de incumplimie ntos simultáneos y recíprocos, cualquiera de los contratantes podría solicitar la resolución del convenio -sin indemnización de perjuicios -. Por lo demás, en todos los casos, el remedio resolutivo reclama -para su viabilidad - incumplimientos trascendentes o relevantes -incumplimientos resolutorios-.2

Desde luego, siendo la promesa un verdadero contrato

casos, el remedio resolutivo reclama -para su viabilidad - incumplimientos trascendentes o relevantes -incumplimientos resolutorios-.2

Desde luego, siendo la promesa un verdadero contrato preparatorio, del cual dimanan obligaciones recíprocas, al cumplir con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, lleva implícita dicha acción resolutoria, sin embargo , por su misma esencia, una vez se perfecciona el contrato prometido pierde su eficacia, desactivando a la vez los efectos de la acción resolutoria, luego, se tornaría inane abordar los reproches en torno a ella.

3. Y en efecto, las circunstancias de hecho planteadas en la demanda, por demás contradictorias, así como la valoración de las pruebas arrimadas al proceso, no permiten evidenciar otra cosa que el objeto contractual de la promesa de venta sobre la cual se cimientan las pre tensiones de la demanda , ya está agotado, lo que daría al traste cualquier solicitud de resolución o cumplimiento respecto del mismo, más allá de la forma antitécnica como se abordó el tema por la demandante y el juez al proferir el fallo.

Para mejor entender, no podemos olvidar, que la promesa de contratar, es entendida como un verdadero contrato preparatorio o precontrato “en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y q ue deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición

2 SC436-2023 de 15 de diciembre de 2023, Radicación n° 47001-31-03-001-2013-00297-019 Apelación de sentencia

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2 SC436-2023 de 15 de diciembre de 2023, Radicación n° 47001-31-03-001-2013-00297-019 Apelación de sentencia

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prefijados”3, lo que conlleva a una obligación de hacer 4, esto es, celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello.

Así lo ha reconocido de antaño la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, al señalar:

«El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizado de presente . No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto . Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas. Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que 10 configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145).

Y en otra oportunidad señaló:

“el precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de

contrato» (CSJ SC, 1 jun. 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145).

Y en otra oportunidad señaló:

“el precontrato tiene como función principal afianzar la celebración de un acuerdo definitivo posterior, que, por motivos de distinta índole, no puede consolidarse en forma inmediata. Verbigracia, en las negociaciones inmobiliarias es usual que, a pesar de que las partes hayan arribado a un consenso sobre cosa y precio, requieran un lapso adicional para adquirir los recursos para sufragarlo, o entregarla libre de todo vicio o gravamen (respectivamente), pudiendo diferir en el tiempo el otorg amiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, con la razonable confianza de que ello ocurrirá en los términos prefijados, o en los que voluntariamente dispongan los contratantes una vez sobrevenga el plazo o la condición respectiva.”5

Por su parte, e n proveído CSJ SC, 7 feb. 2008, rad. 200106915-01, explicó:

“En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito , el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en

3 ESCOBAR, Gabriel. Negocios civiles y comerciales, Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín. 1994, p. 503. Referido en sentencia

anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en

3 ESCOBAR, Gabriel. Negocios civiles y comerciales, Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín. 1994, p. 503. Referido en sentencia 4 Ver entre otras: sentencia CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01, SC7004-2014 y SC22212020 5 SC2221-2020 de 13 de julio de 2020, Radicación n.° 76001-31-03-011-2016-00192-0110 Apelación de sentencia

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tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio. Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, t ienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual».

En suma, atendiendo este plexo jurisprudencial, la promesa, cumple su cometido cuando se perfecciona el futuro contrato, lo que indica de suyo que no es posible volver sobre ella para reclamar los efectos propios de la acción resolutoria , sea la resolución o el cumplimiento.

Para el caso, se ha advertid o, que PROMOTORA VIVE CONSTRUCCIONES S.A.S., suscribió a través de su representante legal, Yesid Molina González, contrato de promesa de compraventa

cumplimiento.

Para el caso, se ha advertid o, que PROMOTORA VIVE CONSTRUCCIONES S.A.S., suscribió a través de su representante legal, Yesid Molina González, contrato de promesa de compraventa con el demandado JOSÉ LUIS PÉREZ MARRUGO, el 2 de abril de

2018. Y en dicho contrato preparatorio se pactó que el promitente vendedor se comprometía a vender al pro mitente comprador el apartamento 502 del Edificio Castellana del Mar , identificado con matrícula inmobiliaria 06 -311960, por valor de $320.000.000, valor que fue modificado en $250.000.000, tal como indicó el representante legal de la Sociedad demandante, lo cuales debían ser entregados por el promitente comprador discriminados así: $50.000.000 el 2 de abril de 2018 con la firma de la promesa de compraventa y $200.000.000 con la entrega del inmueble, para lo cual el promitente comprador se comprometió a tramitar y adelantar un préstamo ante entidad financiera.

A su vez, el promitente vendedor , se obligó a elevar escritura pública al promitente comprador el 11 de mayo de 20 18 a las 2:00 p.m., en la Notaría Primera del Cí rculo de Cartagena, siempre que este último estuviere al día con las obligaciones a su cargo, y a realizar la entrega del inmueble el 15 de mayo de 2018 a las 2:00 pm.11 Apelación de sentencia

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Ahora, de acuerdo al interrogatorio rendido por el representante legal de la sociedad demandante, la Escritura Pública de venta no se firmó en la fecha pactada , empero, tras acuerdo verbal con J OSÉ LUIS PÉREZ y su sobrino ARNOLD CAMPOS PÉREZ, se susc ribió la Escritura Pública No. 872 de 22 de mayo de 2018, contentivo del contrato de compraventa del inmueble objeto de la promesa , figurando como comprador el BANCO DE OCCIDENTE S.A., y JOSÉ LUIS PÉREZ MARRUGO como locatario, con ocasión a la operación de leasing habitacional suscrita entre estos, como en efecto aparece en la citada Escritura Pública, y en el certificado de libertad y tradición del inmueble.

Obsérvese, entonces, que el objeto contenido en la promesa de compraventa suscrita entre las partes agotó su eficacia obligacional, pues ciertamente fue elevada Escritura Pública de compraventa No. 872 de 22 de mayo de 2018, respecto del bien inmueble identificado con matrí cula inmobiliaria 06 -311960, que, si bien fue finalmente suscrita bajo la modificación de ciertos t érminos, como la fecha de suscripción, la propiedad en cabeza del Banco de Occidente y el promitente comprador como locatario, en virtud de la operación de leasing habitacional escogida como forma de financiamiento del bien, lo cierto es que, indefectiblemente, el perfeccionamiento de la venta

promitente comprador como locatario, en virtud de la operación de leasing habitacional escogida como forma de financiamiento del bien, lo cierto es que, indefectiblemente, el perfeccionamiento de la venta obedeció al cumplimiento del contrato prometido.

Y es así, por cuanto el mismo representante legal de la sociedad demandante, señaló “basado en mi buena fe y confiando en la palabra d e estos señores, yo accedo a firmar la Escritura, el Banco desembolsa los $150.000.000, yo hago la entrega material del inmueble…” . Fuera que, esas mismas condiciones las reflejó la parte actora en el libelo demandatorio.

4. No podría arribarse a una conclusión distinta, pues se itera, la promesa de compraventa detenta un carácter transitorio, que12

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genera exclusivamente una prestación de hacer consistente en la celebración futura de la compraventa , que en el caso fue efectivamente suscrita, luego, al haberse ejecutado dicha prestación con la celebración del contrato prometido, se extinguiría por completo su objeto o razón de ser, por lo que, inactiva los efectos de la acción resolutoria al amparo de la promesa como aquí se pretendió de manera equívoca.

En efecto, ha dicho la Sala Civil de la Corte:

«El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia – es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de

manera equívoca.

En efecto, ha dicho la Sala Civil de la Corte:

«El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia – es la conclusión del contrato posterior. De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus partes por los elementos que lo integran”. (Sentencia de 14 de julio de 1998. rad. 4724) “La promesa de celebrar un contrato –en términos de ALESSANDRI– puede definirse diciendo que es aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de una condición. La promesa es un antecedente del contrato prometido; no es el mismo contrato, sino diverso de éste”. (La compraventa y la promesa de venta. Tomo II. Volumen 2. Editorial Jurídica de Chile, 2003. Pág. 841)

El contrato de promesa, por tanto, no puede confundirse con el prometido, pues es su antecedente; y la realización de éste es el objeto de aquélla. “La promesa no es sino una convención que sirve para celebrar otra, por lo que no produce más efecto que poder exigir la celebración de éste. Ahí termina su misión. Celebrado el contrato prometido desaparece la promesa.” (Ibid, 842)

Por ello, ha sido reiterada la posición de esta Corte al considerar que la promesa tiene un “carácter pr eparatorio o pasajero , lo cual implica por

842)

Por ello, ha sido reiterada la posición de esta Corte al considerar que la promesa tiene un “carácter pr eparatorio o pasajero , lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido …” (Sentencia de 14 de julio de 1998. Exp.: 4724) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla.

Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del c