TSDJ CTG SCF - 13001310300520180045802-(01-06-2021)

Magistrado Ponente: Marcos Román Guío Fonseca Número de Radicación: 13001310300520180045802

Tipo de Decisión: Confirma sentencia Fecha de la Decisión: 1 de junio de 2021.

Clase y/o subclase de proceso: Restitución de inmueble arrendado

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE/Artículo 1973 del C.C.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL / Inmuebles ocupados con establecimientos de comercio, que están sometidos a las reglas previstas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio.

DERECHO A LA RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DEL CONTRATO / Descrito en el artículo 518 del Código de Comercio.

ARRENDADOR/ OPOCISIÓN A LA RENOVACIÓN / Al arrendador -propietario, le asiste también el derecho a oponerse a la renovación y reclamar la restitución del inmueble o local, sin lugar reconocer indemnización alguna, entre otros motivos, cuando lo solicite para ser destinado a una actividad suya sustancialmente distinta a la que tuvieren los arrendatarios (artículo 518 -2 del Código de Comercio), pero a condición de que desahuci e al arrendatario empresario con no menos de 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL/TERMINACIÓN/ DESAHUCIO/ La terminación debe obedecer a causas específicas previstas por el mismo legislador y , debe ser informado al empresario arrendatario con suficiente antelación del motivo de la terminación del contrato, mediante la figura del desahucio.

terminación debe obedecer a causas específicas previstas por el mismo legislador y , debe ser informado al empresario arrendatario con suficiente antelación del motivo de la terminación del contrato, mediante la figura del desahucio.

FUENTE FORMAL/ Artículos 1602 y 1973 del Código Civil, artículos 518 a 524 del Código de Comercio.

FUENTE JURISPRUDENCIAL / (CSJ, sent. 27 de abril de 2010, P. César Julio Valencia Copete, exp. 11001-3103-003-2006-00728-01), CSJ, sentencia 14 de abril de 2008, exp. 2300131030022001-00082-01, pte Jaime Alberto Arrubla Paucar.1 Apelación de Sentencia

Proceso: Restitución de Inmueble Arrendado

Demandante: Verena Del Carmen Montenegro Uribe Demandado: Antonio Haggar Cueter y Beatriz Zerrate Sierra Rad. 13001310300520180045802

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL - FAMILIA

Magistrado Sustanciador

MARCOS ROMÁN GUÍO FONSECA

Cartagena de Indias D.C. y T., primero (1) de junio de dos mil veintiuno (2021). (Proyecto discutido y aprobado en sesión no presencial de 25 de mayo de 2021)

Radicación Única: 13001310300520180045802

Se entra a resolver el recurso de apelación formulado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia de 9 de diciembre de 2020, proferida por el JUZGADO QUINTO CIVIL DEL

Se entra a resolver el recurso de apelación formulado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia de 9 de diciembre de 2020, proferida por el JUZGADO QUINTO CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA, dentro del proceso de restitución de inmueble arrendado promovido por VERENA DEL CARMEN

MONTENEGRO URIBE contra ANTONIO HAGGAR CUETER y

BEATRIZ ZERRATE SIERRA.

ANTECEDENTES

1. VERENA DEL CARMEN MONTENEGRO URIBE, por conducto de procurador judicial, promovió proceso de restitución de inmueble arrendado contra ANTONIO HAGGAR CUETER y BEATRIZ ZERRATE SIERRA, reclamando como pretensiones, en

síntesis:

a. Que se declare terminado el contrato de arrendamiento con destino comercial ubicado en la calle del Curato, carrera 7ª Nº. 3849 del Barrio San Diego de la ciudad de Cartagena, en virtud de lo consignado en el Nº 2 del artículo 518 y artículo 520 del Código de2 Apelación de Sentencia

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Comercio, para el funcionamiento de un establecimiento distinto al de los arrendatarios.

b. Se condene a los demandados a restituir el bien inmueble dado en arrendamiento.

c. Se condene a los demandados al pago de los cánones de arrendamiento que se causen desde la terminación del contrato de arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble.

dado en arrendamiento.

c. Se condene a los demandados al pago de los cánones de arrendamiento que se causen desde la terminación del contrato de arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble.

d. Se condene en costas y gastos a la parte demandada.

Como soporte fáctico de las pretensiones, se compendian:

• El 1 de octubre de 2004, suscribió un contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial con ANTONIO HAGGAR CUETER y BEATRIZ ZERRATE SIERRA, en calidad de arrendatarios.

• En la cláusula tercera del contrato se acordó que e l inmueble tendría una destinación comercial, por lo que, desde el 1 de noviembre de 2004 funciona el establecimiento de comercio denominado “RESTAURANTE SANTO TORIBIO”.

• Acordaron como canon mensual $ 2.200.000, el cual sería incrementado de conformidad c on los reajustes de ley y, actualmente, cancelan $ 6.091.000.

• Que el citado contrato se suscribió por un término inicial de 5 años contados a partir del 1 de octubre de 2004 hasta el 31 de octubre de 2009, sin perjuicio de ser prorrogado cada 6 meses, hasta tanto, no mediara una comunicación de aceptación de prórroga por un término igual a la inicial.

• Refiere que, en la cláusula décima del contrato se pactó que se terminaría por vencimiento del término estipulado, aunque3

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Demandante: Verena Del Carmen Montenegro Uribe

• Refiere que, en la cláusula décima del contrato se pactó que se terminaría por vencimiento del término estipulado, aunque3

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podría ser renovado por las partes según lo establecido en el artículo 518 del Código de Comercio.

• Aduce que nunca aceptó o acordó con los arrendatarios que el contrato se prorrogaría por un término igual al inicialmente pactado, en las condiciones establecidas en el parágrafo IV de la cláusula octava.

• El 22 de junio de 2017, les comuni có a los arrendatarios por correo certificado el desahucio del contrato de arrendamiento a partir del 30 de abril de 2018, expresando las razones del mismo y solicitando la entrega material del inmueble.

• Que la razón del desahucio, obedece a que pretende desarrollar un proyecto inmobiliario de carácter hotelero, para lo cual ha venido realizando gestiones comerciales y celebrado contrato de cuentas en participación con Juan Pablo Cabarcas Parra.

• El 19 de septiembre de 2017, convocó a los arrendatarios a u na conciliación extrajudicial con el objeto de obtener una fórmula de arreglo para la entrega anticipada del inmueble, de la que no se logró consolidar.

• Dice que en sendas comunicaciones de 10 de octubre de 2017 reiteró el desahucio, la primera le fue ent regada a

obtener una fórmula de arreglo para la entrega anticipada del inmueble, de la que no se logró consolidar.

• Dice que en sendas comunicaciones de 10 de octubre de 2017 reiteró el desahucio, la primera le fue ent regada a ANTONIO HAGGAR CUETER el 13 de octubre de 2017 con guía Nº. RN840607422CO y, la segunda fue rehusada el 19 de octubre de 2017 con guía Nº. 12637380077.

• El 25 de abril de 2018, reiteró nuevamente el desahucio e informó que estaría en el inmueble e l 30 de abril de 2018, para recibir materialmente el mismo y levantar el respectivo inventario.

• El 27 de abril de 2018, a través de correo electrónico, el

apoderado de los demandados le comunicó que el contrato no4 Apelación de Sentencia

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vencía el 30 de abril de 2018, por lo que solicitaba abstenerse de perturbar la tenencia del inmueble.

• Que en la cláusula quinta del contrato consagra que los arrendatarios no pueden hacer mejoras o reparaciones al inmueble, pero que, en todo caso, dichas reformas quedan en beneficio del arrendador.

2. Una vez notificados, los demandados procedi eron a contestar la demanda a través de apoderado judicial, manifestando que se oponen a cada una de las pretensiones y, en cuanto a los

arrendador.

2. Una vez notificados, los demandados procedi eron a contestar la demanda a través de apoderado judicial, manifestando que se oponen a cada una de las pretensiones y, en cuanto a los hechos, alegaron ser ciertos los hechos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 15, 17, ser parcialmente cierto el hecho 10, no constarles el hecho 11 y no ser cierto los hechos 14 y 18.

Proponen como excepciones de mérito (i) “El desahucio no se hizo en legal forma” e (ii) “inexistencia de la causal de desahucio”.

EL FALLO DE INSTANCIA

Mediante sentencia de 9 de diciembre de 2020, el juez de instancia encontró no probadas las excepciones de mérito propuestas por la parte demandada, en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre VERENA DEL CARMEN MONTENEGRO URIBE y los señores ANTONIO HAGGAR CUETER y BEATRIZ ZERRATE SIERRA y, ordenó la restitución del inmueble arrendado ubicado en la calle del Curato, carrera 7ª Nº. 38 -49 del Barrio San Diego de la ciudad de Cartagena.

Parte el a quo por decir, que no existe discusión en cuanto a la existencia y vigencia del contrato de arrendamiento, ni mucho menos sobre la legitimación de las partes. Y luego de efectuar una5 Apelación de Sentencia

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menos sobre la legitimación de las partes. Y luego de efectuar una5 Apelación de Sentencia

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diferenciación entre prórroga y renovación, no encontró que el contrato de arrendamiento fuera renovado, sin embargo, dado el silencio de las partes, halló que el mismo se encontraba pr orrogado sucesivamente cada 6 meses en virtud de la cláusula octava del precitado documento.

Igualmente, encontró debidamente acreditado con las pruebas adosadas al proceso y el testimonio solicitado por la parte demandante, que el desahucio se efectuó c on la debida antelación de que trata el artículo 520 del Código de Comercio y con fundamento en la causal 2º del artículo 518 ejusdem, es decir, la necesidad de solicitar el inmueble para la realización de un proyecto diferente a la actividad comercial ejecutada por los demandados, sin que para ello se requiera una condición adicional.

LA APELACIÓN

1. Mediante proveído de 12 de abril de 2021 fue admitido el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de parte demandada, atendiendo lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto 806 de 2020, por medio del cual se adoptaron medidas para implementar las tecnologías de la información y las comunicaciones en las actuaciones judiciales, agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios d el servicio de justicia, en el

marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica. En

en las actuaciones judiciales, agilizar los procesos judiciales y flexibilizar la atención a los usuarios d el servicio de justicia, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica. En virtud de lo anterior, se otorgó el término de 5 días a la parte apelante para sustentar su recurso. Y comoquiera que la parte demandada lo efectuó en tiempo y, acorde con los reparos concretos formulados ante la Juez de instancia, se sintetizan:6 Apelación de Sentencia

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a) Desconocimiento de la sentencia del derecho de renovación y prórroga del contrato a favor de los arrendatarios y de la regulación del desahucio contenidos en los artículos 518, 520, 522 y 523 del Código de Comercio, ale gando que la parte demandante no respetó el término de vencimiento del contrato, ya que esta debió haber esperado el vencimiento del contrato en los mismos términos inicialmente pactado para que se materialice la terminación y la consecuencial entrega, es decir, de 5 años y no de 6 meses.

b) No existencia de una causal de desahucio contenido en el numeral 2º del artículo 518 del Código de Comercio, aduciendo, que no es coherente la discusión planteada por el Despacho, en lo referente a que no es requisito para procedencia de la acción, que el demandante y arrendatario acrediten la causal, es decir, que pruebe que efectivamente el bien se requiere para un establecimiento suyo

referente a que no es requisito para procedencia de la acción, que el demandante y arrendatario acrediten la causal, es decir, que pruebe que efectivamente el bien se requiere para un establecimiento suyo o sustancialmente distinto, máxime, cuando lo que pretende la demandante con el inmue ble es transferirlo a una fiducia y luego a una sociedad en la que tendría una participación diluida; que la señora VERENA MONTENEGRO no dará cumplimiento a futuro a su promesa de permanecer con la propiedad plena y absoluta sobre el inmueble, ni mucho men os a montar un establecimiento que sea de su exclusiva propiedad.

2. Por su parte, el apoderado de la parte demandante, descorrió el traslado del recurso de apelación, solicitando sean desestimados los argumentos expuestos por el apoderado apelante, al cons iderar, en suma, que en el contrato de arrendamiento se pactó un término de duración inicial de 5 años, es decir, hasta el 31 de octubre de 2009, empero a su vez, en la cláusula 8ª del mismo, las partes acordaron, que vencidos los 5 años de vigencia inicia l del contrato, éste se prorrogaría automática y sucesivamente por 67

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meses, puesto que entre la arrendadora y los arrendatarios nunca acordaron prorrogarlo por un término igual al inicial. Por lo tanto, el desahucio efectuado con oficio del 22 de junio de 2017 cumple con

meses, puesto que entre la arrendadora y los arrendatarios nunca acordaron prorrogarlo por un término igual al inicial. Por lo tanto, el desahucio efectuado con oficio del 22 de junio de 2017 cumple con las exigencias del numeral 2º del artículo 518 y 520 del Código de Comercio, es decir, 6 meses antes del vencimiento contractual que tendría lugar el 30 de abril de 2018.

CONSIDERACIONES

1. De manera antelada, advierte la Sala, que se constituyen los presupuestos procesales para proferir una decisión de fondo, que ya han sido estudiados por el a quo, no haciéndose necesario detenerse en su análisis.

2. Pues bien, a voces del artículo 1973 del Código Civil, el contrato de arrendamiento de inmueble, es aquel en que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra, a pagar un precio determinado.

Dicho contrato, por regla de principio, se somete al régimen general previsto en el libro cuarto, título XXVI del Cód igo Civil, el que irradia los ordenamientos especiales o llena los vacíos y lagunas dejados por estos.

Y, precisamente, uno de esos regímenes especiales, es el relacionado con los contratos de arrendamiento comercial, es decir, aquellos inmuebles ocupado s con establecimientos de comercio, que están sometidos a las reglas previstas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, normas que son de carácter imperativo como lo prevé el artículo 524 del mismo estatuto, lo que8

que están sometidos a las reglas previstas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, normas que son de carácter imperativo como lo prevé el artículo 524 del mismo estatuto, lo que8 Apelación de Sentencia

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significa que, la voluntad de las partes no puede desconocer dichos mandatos.

Y en verdad, se trata de un conjunto normativo que propende básicamente por la salvaguarda y estabilidad de la empresa como actividad productiva, generadora de desarrollo y equilibrio social, en

palabras de la propia Corte “Esas normas constituyen, entonce s, especial amparo al comerciante para que no se vean apagados o reducidos los resultados de sus esfuerzos por generar y preservar la fuente del empleo y de riqueza que el oficio mercantil supone” (CSJ, sent. 27 de abril de 2010, P. César Julio Valencia Copete, exp. 11001-3103-003-2006-00728-01)1.

Pero no es una prerrogativa que desconozca por completo los derechos del arrendador, quien conserva facultades para recuperar el bien, como lo señaló la Comisión Redactora del Código de Comercio, traída a colaci ón por la misma Corte Suprema de Justicia2, al decir que lo anterior no significa que se “pretenda limitar o

desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propie tario

Justicia2, al decir que lo anterior no significa que se “pretenda limitar o

desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propie tario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo”3.

Dentro de esas potestades otorgadas al empresario – arrendatario-, está la de gozar de cierta estabilidad o permanencia en su establecimiento, mediante el dere cho a la renovación automática del contrato claramente descrito en el artículo 518 del

Código de Comercio “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al

1 En igual sentido en sentencia 184 del 24 de septiembre d e 2001, exp. 5876 dijo: “trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen” 2 CSJ, sentencia 14 de abril de 2008, exp. 2300131030022001-00082-01, pte Jaime Alberto Arrubla Paucar 3 Proyecto de Código de Comercio 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, pág. 37.9 Apelación de Sentencia

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vencimiento del mismo ...”, aunado a ello, la terminación debe obedecer a causas específicas previstas por el mismo legislador y, debe ser

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vencimiento del mismo ...”, aunado a ello, la terminación debe obedecer a causas específicas previstas por el mismo legislador y, debe ser informado con suficiente antelación del motivo de la terminación del contrato, mediante la figura del desahucio previsto en el artículo 520 Ibídem, cuyo alcance ha sido precisado por la misma Cor te al afirmar:

“no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordin ales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes” (CSJ, sent. 24 sept. 2001, exp. 5876).

Pero del mismo modo, al arrendador -propietario, le asiste también el derecho a oponerse a la renovación y reclamar la restitución del inmueble o local, sin lugar reconocer indemnización alguna, entre otros motivos, cuando lo solicite para ser destinado a una actividad suya sustancialmente distinta a la que tuvieren los

también el derecho a oponerse a la renovación y reclamar la restitución del inmueble o local, sin lugar reconocer indemnización alguna, entre otros motivos, cuando lo solicite para ser destinado a una actividad suya sustancialmente distinta a la que tuvieren los arrendatarios (artículo 518 -2 del Código de Comercio), pero a condición de que desahucie al arrendatario empresario con no menos de 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.

Descendiendo al caso que concita la atención a la Sala, está acreditado que entre las partes suscribieron un contrato de arrendamiento comercial sobre el inmueble ubicado en la calle del10 Apelación de Sentencia

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Curato, carrera 7ª Nº. 38 -49 del Barrio San Diego de la ciudad de Cartagena, para el funcionamiento del establecimiento de comercio denominado “Restaurante Santo Toribio”, con fecha de inicio el 1 de noviembre de 2004 y terminación el 31 de octubre de 2009 , amén que, de conformidad con la CLÁUSULA OCTAVA de no producirse la entrega en dicha fecha, sería prorrogado por seis (6) meses así

sucesivamente: “OCTAVA: ENTREGA . - LOS ARRENDATARIOS , se obliga a entregar AL ARRENDADOR el inmueble el día 31 de Octubre (sic) del 2009, día éste en que se vence dicho contrato, caso contrario por pos ibles prórrogas, de no haber comunicación expresa, su entrega se efectúa seis (6)

obliga a entregar AL ARRENDADOR el inmueble el día 31 de Octubre (sic) del 2009, día éste en que se vence dicho contrato, caso contrario por pos ibles prórrogas, de no haber comunicación expresa, su entrega se efectúa seis (6) meses después del vencimiento así sucesivamente, hasta tanto no halla un prorroga (sic) del mismo o carta de intención de aceptación por un término igual al inicial.” (fl. 8 CP).

Síguese, a la sazón, que al llevar los arrendatarios ANTONIO HAGGAR CUETER y BEATRIZ ZERRATE SIERRA, ocupando el inmueble por más de dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio, se encontraban amparados por los efectos propios del derecho de la renovación del contrato, tal como lo prevé el artículo 518 del Código de Comercio, lo que permite extraer tres efectos importantes frente al arrendador: i) no le está permitido blandir como causa para la terminación del contrato el vencimiento del término pactado o de sus prorrogas, ii) para solicitar la restitución del inmueble, debe acudir a una de las causales previstas por el legislador en la norma atrás referida y iii) requiere surtir en debida forma el desahucio.

3. En el caso concreto, la causal enarbolada por la arrendadora fue la establecida en el numeral 2º del artículo 518

del C. de Co “Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, y para dar11 Apelación de Sentencia

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habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario”, y para dar11 Apelación de Sentencia

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cumplimiento al requerimiento, envió a los arrendatarios una

comunicación de 22 de junio de 2017 “Desahucio y terminación del

contrato de arrendamiento de inmueble comercial ”, en la que invoca el numeral 2 del art 518 del Código de Comercio como soporte de su determinación de no renovación, y así darlo por terminado el 30 de abril de 2018 (fl 14 – 15 CP).

Del mismo modo, queda evidenciado que el contrato de arrendamiento se ejecutó por espacio aproximado de 13 años, sin mediar voluntad de los contratan tes para modificar las condiciones inicialmente pactadas, lo que permite afirmar que la cláusula octava, conservaba plena vigencia, por formar parte del pacto inicial, es decir que, al vencimiento inicial acaecido el 31 de octubre de 2009, sobrevino la pro rroga sucesiva de 6 meses acordada, la que operó en los siguientes términos:

Fecha inicio prórroga Fecha finalización prórroga

1 de noviembre de 2009 30 de abril de 2010

1 de mayo de 2010 31 de octubre de 2010

1 de noviembre de 2010 30 de abril de 2011

1 de mayo de 2011 31 de octubre de 2011

1 de mayo de 2010 31 de octubre de 2010

1 de noviembre de 2010 30 de abril de 2011

1 de mayo de 2011 31 de octubre de 2011

1 de noviembre de 2011 30 de abril de 2012

1 de mayo de 2012 31 de octubre de 2012

1 de noviembre de 2012 30 de abril de 2013

1 de mayo de 2013 31 de octubre de 2013

1 de noviembre de 2013 30 de abril de 2014

1 de mayo de 2014 31 de octubre de 2014

1 de noviembre de 2014 30 de abril de 2015

1 de mayo de 2015 31 de octubre de 2015

1 de noviembre de 2015 30 de abril de 2016

1 de mayo de 2016 31 de octubre de 2016

1 de noviembre de 2016 30 de abril de 2017

1 de abril de 2017 31 de octubre de 201712 Apelación de Sentencia

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1 de noviembre de 2017 30 de abril de 2018

Desahucio 22 de junio de 2017

Así, entonces, dándole pleno valor a dicha cláusula contractual, el desahucio realizado por la actora el 22 de junio de 2017, surtió los efectos previstos en el artículo 520 del Código de Comercio, por

Así, entonces, dándole pleno valor a dicha cláusula contractual, el desahucio realizado por la actora el 22 de junio de 2017, surtió los efectos previstos en el artículo 520 del Código de Comercio, por cuanto la propietaria del inmueble lo realizó con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato 30 de abril de 2018 y refirió allí la causal específica para la terminación del contrato, luego, desde esa óptica no existe reproche que hacer al fallo de instancia.

4. Dice el recurrente que el término inicialmente pactado fue por 5 años, el cual se prorrogó y que atendiendo el mismo debió surtirse el desahucio, lo que no resulta ser cierto, atendiendo que el contrato es una ley para los contratantes – art. 1602 C.C. -, por manera que, en una interpretación sistemática de su clausulado, al vencimiento del término de los 5 años, las mismas partes esti pularon prórrogas sucesivas por 6 meses, salvo, acuerdo de las partes en retomar el término inicial, pacto que no obra en el proceso, lo que indica que el contrato se prorrogó de manera automática cada 6 meses.

Y el término de duración del contrato, la r enovación o sus prórrogas, son asuntos que forman parte del fuero de la autonomía de los contratantes, debido a que para nada atetan contra el orden público o las buenas costumbres, ergo, la forma como se previó la prórroga al vencimiento del término inici al, no constituye una afrenta a las normas de orden público que regentan la materia, debido a que

público o las buenas costumbres, ergo, la forma como se previó la prórroga al vencimiento del término inici al, no constituye una afrenta a las normas de orden público que regentan la materia, debido a que el derecho de renovación que le asiste al arrendatario -empresario, las causales para la terminación y el desahucio, se conservan13 Apelación de Sentencia

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incólumes, en suma, la estabilidad del empresario no se vio comprometida con la forma de prórroga del contrato.

Nótese que, por un espacio prolongado de tiempo, el contrato siguió ejecutándose, sin mediar acuerdo de las partes para alterar el pacto inicial, lo que significa que, si la cláusula octava para nada afectaba los derecho s del arrendatario a la renovación automática, como en efecto se respetó, no es posible desconocerla a la hora de hacer valer sus derechos el arrendador.

Ahora, muy a pesar que el apelante alega la inaplicación del acuerdo o el desconocimiento de las nor mas comerciales, como así lo destacó, la verdad es que, las prórrogas sucesivas de 6 meses fueron estipuladas por ellos mismos, así que, es dicho término el que debe tomarse en consideración para surtir el aviso.

5. Y más allá que los demandados no comparta n la causal de no renovación del contrato de arrendamiento alegada por la demandante, y contrario a lo argüido respecto a la inexistencia del

debe tomarse en consideración para surtir el aviso.

5. Y más allá que los demandados no comparta n la causal de no renovación del contrato de arrendamiento alegada por la demandante, y contrario a lo argüido respecto a la inexistencia del desahucio, por no haberse probado la causal 2º del artículo 518 del Código de Comercio, lo cierto es que, ésta no necesitaba formalidades al momento de plantearse por el arrendador a su arrendatario.

Es preciso señalar, que la ley no exige ninguna acreditación de la causal, siendo suficiente que el arrendador informe con la suficiente antelación y especifique el mot ivo o causa para poner fin al contrato de arrendamiento, tal y como lo prevé el artículo 520 del Código de Comercio, distinto es que, el arrendador incumpla el compromiso adquirido, debido a que se vería compelida a indemnizar