TSDJ CTG SCF - 13001310300720130002601-(11-12-2024)

Rad.: 13001310300720130002601

Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

Vs. ICC INVERSIONES Y CONSTRUCCIÓN DE CARTAGENA S.A.S. y OTRO

REPÚBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO DE BOLÍVAR

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA CIVIL – FAMILIA

Magistrado Sustanciador:

OSWALDO HENRY ZÁRATE CORTÉS

Cartagena de Indias, once (11) de diciembre de dos mil veinticuatro (2024)

RADICACIÓN 13001310300720130002601

INSTANCIA SEGUNDA

PROVENIENTE JUZGADO SÉPTIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE

CARTAGENA

PROCESO VERBAL RESOLUCIÓN DE CONTRATODEMANDANTES

ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAR EZ, AMPARO

SIMONA DURÁN DE BORRÉ y SIMONA DEL CRISTO

DURÁN DE TORRES

DEMANDADOS

ICC INVERSIONES Y CONSTRUCCIÓN DE

CARTAGENA S.A.S y DIEGO ALBERTO POSADA

VÉLEZ

Discutido y aprobado en sesión de Sala de 3 y 9 de diciembre de dos mil veinticuatro (2024)

Se decide el recurso de apelación formulad o por la apoderada judicial de la parte demandante inicial y demandada en reconvención , contra la sentencia de 13 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena.

1. ANTECEDENTES.

1.1. Demanda inicial:

marzo de 2024, proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena.

1. ANTECEDENTES.

1.1. Demanda inicial:

1.1.1. Alberto Simón Durán Álvarez, Amparo Simona Durán de Borré y Simona del Cristo Durán de Torres presentaron demanda declarativa de resolución de contrato contra Diego Alberto Posada Vélez y la sociedad ICC Inversiones y Construcción Cartagena S.A.S, con fundamento en los siguientes hechos:

• El 3 de agosto de 2011, Alberto Simón Durán Álvarez, Amparo Simona Durán de Borré y Simona del Cristo Durán de Torres, en calidad de vendedores, celebraron contrato de promesa de compraventa con la firma I.C.C. Inversión y Construcción de Cartagena S.A.S. y Diego Alberto Posada Vélez, sobre losRad.: 13001310300720130002601

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derechos de dominio y posesión de cinco inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, ubicados en Getsemaní y Cartagena, identificados con los FMI Nos. 060 -154074, 060 -154075, 060 -154076, 060 -154077 y 060154079. Los linderos y medidas de los inmuebles constan en l a promesa de compraventa, que se encuentra anexada como prueba en la demanda.

• El precio total pactado en promesa de compraventa fue de $1.600’000.000,

154079. Los linderos y medidas de los inmuebles constan en l a promesa de compraventa, que se encuentra anexada como prueba en la demanda.

• El precio total pactado en promesa de compraventa fue de $1.600’000.000, suma que los promitentes compradores se comprometieron a pagar de la

siguiente manera:

“(i) La suma de $250.000.000, la cual los demandantes declararon haber recibido al momento de la suscripción de la promesa de compraventa.

(ii) La suma pendiente de $50.000.000, que se pagaría una vez los promitentes vendedores entregaran los folios de matrícula de los cinco inmuebles prometidos, con la anotación de la corrección de la escritura pública No. 1956 del 18 de diciembre de 2006, la inscripción de la adjudicación en sucesión a favor de los promitentes vendedores, la cancelación de la hipoteca y el levantamiento de la medida cautelar que afectaba el inmueble de propiedad de Simona del Cristo Durán de Torres.

(iii) La suma pendiente de $400.000.000, sujeta al cumplimiento de las condiciones establecidas para el pago de los $50.000.000 estipulados en el punto anterior.

(iv) La suma pendiente de $450.000.000, cinco meses después del pago estipulado en el punto anterior, es decir, el 6 de junio de 2012.

(v) La suma pendiente de $450.000.000, cinco meses después del pago estipulado en el punto anterior, es decir, el 6 de noviembre de 2012, momento en el que debía otorgarse la escritura pública que diera cumplimiento al contrato de promesa de compraventa.”

en el punto anterior, es decir, el 6 de noviembre de 2012, momento en el que debía otorgarse la escritura pública que diera cumplimiento al contrato de promesa de compraventa.”

• Que se pactó como fecha para la firma de la escritura pública de compraventa el 6 de noviembre de 2012 a las 2:00 pm en la Notaría Cuarta de Cartagena.

• Que los promitentes compradores cancelaron a la firma de la promesa la primera cuota del precio establecido; no obstante, las demás cuotas no fueron canceladas en los términos acordados, estando en mora de pagar la suma de

$1.350’000.000.

• Pese a que los demandados renunciaron expresamente a los requerimientos formales para la constitución en mora, fueron notificados por los demandantes el 27 de agosto de 2012, para cumplir con sus obligaciones de pago. Y, aunque se sostuvo comunicación con los demandados, quienes prometieron pagar la deuda pendiente condicionando su cumplimiento a la obtención de un crédito bancario, no cumplieron su compromiso.

• El 6 de noviembre de 2012, los demandantes acudieron a la Notaría Cuarta de Cartagena para la firma de la escritura pública, pero los demandados no se presentaron ni realizaron el pago acordado mediante cheque de gerencia, incumpliendo nuevamente el contrato.Rad.: 13001310300720130002601

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• Los demandantes intentaron resolver el conflicto a través de una audiencia de

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• Los demandantes intentaron resolver el conflicto a través de una audiencia de conciliación el 31 de octubre de 2012 en el Centro de Conciliación y Arbitraje de Tecnar, a la que solo asistió la apoderada de I.C.C. Inversión y Construcción de Cartagena S.A.S., mientras que Diego Alberto Posada Vélez no se presentó ni j ustificó su ausencia. Por tal motivo, se levantó un acta de inasistencia.

1.1.2. Con fundamento en lo anterior, los demandantes pretenden que se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 3 de agosto de 2011 entre las partes, por incumplimiento de las obligaciones a cargo de los promitentes compradores. En consecuencia, se le condene a la parte demandada al pago de la cláusula penal por valor de $800’000.000, equivalente al 50% del valor del contrato y una compensación equivalente a $250’000.000, monto que fue recibido por los demandante al momento de la firma de la promesa de venta.

1.1.3. La demanda fue asignada al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena, quien la admitió mediante auto del 8 de abril de 2013 y corrió traslado de esta a la parte demandada.

1.1.4. En su oportunidad, el apoderado judicial de ICC Inversión y Construcción de Cartagena S.A.S., y Diego Alberto Posada Vélez, se pronunció frente a los hechos de la demanda, se opuso a las pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito:

Cartagena S.A.S., y Diego Alberto Posada Vélez, se pronunció frente a los hechos de la demanda, se opuso a las pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito:

• “Falta de supuestos fácticos y legales que soporten las pretensiones de la parte demandante”: las pretensiones de los demandantes carecen de los supuestos fácticos y legales necesarios para prosperar, ya que buscan, sin fundamento, una resolución por incumplimiento contractual por parte de la demandada, así como el reconocimiento y pago de perjuicios que esta no ha causado.

• “Buena fe y legalidad en la conducta de la parte demandada”: la conducta de la demandada ha sido conforme a la ley, sin intención de perjudicar a terceros, y ha actuado de buena fe en todo lo relacionado con este caso.

• “Incumplimiento contractual de la parte demandante” : los demandantes incumplieron el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso, al no haber registrado oportunamente una sucesión ni levantado los gravámenes correspondientes. Además, los inmuebles no estaban a paz y salvo por impuestos prediales ni de administración, y tampoco se encontraban completamente desocupados, lo que impedía la transferencia de dominio de los cinco inmuebles.Rad.: 13001310300720130002601

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• “Improcedencia de la acción resolutoria contractual”: la parte demandante no tiene derecho a ejercer la acción resolutoria del contrato de promesa de

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• “Improcedencia de la acción resolutoria contractual”: la parte demandante no tiene derecho a ejercer la acción resolutoria del contrato de promesa de compraventa ni a que prosperen sus pretensiones en esta demanda.

• “Excepción de contrato no cumplido”: en todo contrato bilateral, como lo es la promesa de compraventa en cuestión, ninguna de las partes está obligada a cumplir si la otra no lo hace primero o no se allana a cumplir en tiempo y forma. Por tanto, la parte demandada nunca ha estado ni está en mora de pagar el saldo del precio, ya que la demandante estaba previamente en mora respecto a ciertas obligaciones que eran condición para el pago.

• “Cobro de lo no debido” : las pretensiones de los demandantes son infundadas, ya que no hubo incumplimiento por parte de la demandada. En consecuencia, en este proceso se le está exigiendo una suma de dinero que no debe pagar, ni por perjuicios que no ha causado ni por una cláusula penal inaplicable.

• “Enriquecimiento sin causa a favor de la parte demandante” : en consonancia con el cobro de lo no debido, si las pretensiones infundadas de la parte demandante fueran aceptadas, ello resultaría en un enriquecimiento sin causa a su favor, en claro perjuicio de la parte demandada.

• “Ausencia de responsabilidad por parte de la parte demandada”: la parte demandada no ha incurrido en ningún hecho que genere responsabilidad hacia los demandantes, ni les ha causado perjuicios. Habiendo actuado de buena fe y conforme a la ley, no le cabe responsabilidad civil ni de otra índole.

• “Compensación”: en el eventual caso de una condena en contra de la parte

los demandantes, ni les ha causado perjuicios. Habiendo actuado de buena fe y conforme a la ley, no le cabe responsabilidad civil ni de otra índole.

• “Compensación”: en el eventual caso de una condena en contra de la parte demandada, deberán deducirse de dicha condena los valores que la demandada haya pagado o entregado a los demandantes, o cualquier monto que esta última le adeude a la demandada, conforme a lo que se pruebe en el proceso.

• “Excepción genérica” : se declare cualquier otra excepción que resulte probada en este proceso, aunque no haya sido alegada expresamente.

Por lo anterior, solicitó al despacho fueran denegadas todas las pretensiones de la demanda, declaradas probadas las excepciones presentadas , y se condene en costas al demandante.

1.2. Demanda de reconvención:

1.2.1. Diego Alberto Pasada Vélez y la sociedad ICC Inversión y Construcción de Cartagena S.A.S., presentaron demanda de reconvención contra Alberto SimónRad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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Durán Álvarez, Amparo Simona Dur án de Borr é y Simona del Cristo Dur án de Torres, con base en los siguientes hechos:

• Las partes celebraron contrato de promesa de compraventa el 3 de agosto de 2011, cuyo objeto fue la compraventa de cinco bienes inmuebles identificados por sus números de matrícula inmobiliaria.

Torres, con base en los siguientes hechos:

• Las partes celebraron contrato de promesa de compraventa el 3 de agosto de 2011, cuyo objeto fue la compraventa de cinco bienes inmuebles identificados por sus números de matrícula inmobiliaria.

• El precio total acordado para la compraventa fue de $1.600’000.000, que debía pagarse en cinco cuotas. Lo s promitentes compradores pagaron la primera cuota de $250’000.000, pero las demás no pudieron ser pagadas debido a incumplimientos contractuales atribuibles a los promitentes vendedores, toda vez que según el contrato, las siguientes cuatro cuotas debían abonarse una vez se cumpliera con ciertas condic iones previas, como la corrección de una escritura pública, la apertura de la sucesión, el levantamiento de una hipoteca y una medida cautelar sobre uno de los inmuebles, condiciones que fueron cumplidas hasta el 29 de junio de 2012, fecha en la que ya se habían vencido los plazos para el pago de las cuotas 2, 3 y 4.

• Este incumplimiento previo generó la imposibilidad de cumplir con los pagos restantes, pues, aunque la parte compradora estaba dispuesta a pagar, los vendedores no habían saneado los inmueble s ni cumplido con los requisitos estipulados en el contrato.

• Que, los promitentes compradores, a pesar de que intentaron cumplir con el contrato presentándose el 6 de noviembre de 2012 en la Notaría Cuarta de Cartagena con los cheques por el saldo pendiente, los promitentes vendedores no estaban en condiciones de transferir válidamente los cinco inmuebles para la fecha de la firma de la escritura de compraventa. Indican que algunos de los

Cartagena con los cheques por el saldo pendiente, los promitentes vendedores no estaban en condiciones de transferir válidamente los cinco inmuebles para la fecha de la firma de la escritura de compraventa. Indican que algunos de los inmuebles no estaban a paz y salvo por concepto de impuesto predial para el año 2012, y que, incluso al año 2015, todavía no se ha cumplido con estas obligaciones.

• También se menciona que algunos de los inmuebles estaban arrendados y sujetos a procesos de restitución, lo que impedía la entrega material de los bienes. Asimismo, dos de los inmuebles habían sido hipotecados posteriormente, lo que se considera una violación adicional al contrato, ya que esta situación pone en riesgo la ejec ución del contrato en caso de un fallo favorable en el proceso judicial.

• Por lo anterior, sostiene que la parte compradora ha cumplido o se ha allanado a cumplir sus obligaciones, mientras que la parte vendedora ha incumplido reiteradamente las suyas, lo que justifica la presentación de la demanda de reconvención.

1.2.2. Con fundamento en lo expuesto, formularon las siguientes pretensiones:Rad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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Pretensiones principales : se declare que los promitentes vendedores incumplieron el contrato de promesa de compraventa con los promitentes compradores, en consecuencia, se les condene al pago de $800’000.000 como cláusula penal, más su compensación con el saldo del precio de la compraventa

incumplieron el contrato de promesa de compraventa con los promitentes compradores, en consecuencia, se les condene al pago de $800’000.000 como cláusula penal, más su compensación con el saldo del precio de la compraventa prometida por valor d e $1.350’000.000 y se les ordene promitentes vendedores cumplan con sus obligaciones, transfiriendo la propiedad de los inmuebles mediante escritura pública y que los promitentes compradores paguen el saldo restante, tras la compensación mencionada. En cas o de no poder entregar algunos de los inmuebles por estar ocupados, se busca que los vendedores cedan su posición en los contratos de arrendamiento y paguen los perjuicios que esto ocasione.

Primera pretensión subsidiaria: si las pretensiones principales son denegadas, se solicita la resolución del contrato por incumplimiento de los promitentes vendedores.

Además, se pide el pago de $800’000.000 por la cláusula penal y la restitución de $250’000.000 por la devolución de la primera cuota del precio pactado.

Segunda pretensi ón subsidiaria: si la primera pretensi ón subsidiaria es denegada, se solicita declarar terminado el contrato por imposibilidad de ejecución y la devolución de la primera cuota del precio por valor de $250’000.000.

Tercera pretensi ón subsidiaria: si también se niega la segunda pretensi ón subsidiaria, se busca declarar terminado el contrato por mutuo disenso y la devolución de la primera cuota del precio $250’000.000.

1.2.3. Esta demanda fue admitida en auto de 19 de septiembre de 2016 y se ordenó correr traslado de esta a la parte demandada en reconvención.

devolución de la primera cuota del precio $250’000.000.

1.2.3. Esta demanda fue admitida en auto de 19 de septiembre de 2016 y se ordenó correr traslado de esta a la parte demandada en reconvención.

1.2.4. En oportunidad el apoderado de Alberto Simón Durán Álvarez, Simona del Cristo Durán de Torres y Amparo Simona Durán de Borr é, se pronunció sobre los hechos ex puestos en la demanda, manife stó su oposición a las prete nsiones formuladas y presentó las siguientes excepciones de mérito:

• “Mora de los demandantes (promitentes compradores) en el cumplimiento de la obligación de pago de la segunda y demás cuotas antes de la firma del contrato de compraventa”: los demandantes en reconvención, en su calidad de promitentes compradores, incumplieron e incurrieron en mora respecto a la obligación de pagar la suma de $50’000.000, que se hizo exigible cuando los promitentes vendedores entregaron los folios de matrícula inmobiliaria de los cinco inmuebles prometidos en venta. Esta entrega incluyó la anotación de la corrección de la escritura pública 1956 del 18 de diciembre de 2006, la inscripción de la adjudicación en sucesión a favor de los promitentes v endedores, la cancelación de la hipoteca y el levantamiento de la medida cautelar que recaía sobre el inmueble de Simona del Cristo Durán de Torres, el 29 de junio de 2012. A partir de esta fecha, los demandantes también incurrieron en mora por las sumas impagadas.Rad.: 13001310300720130002601

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demandantes también incurrieron en mora por las sumas impagadas.Rad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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• “Mora de los demandantes (promitentes compradores) en el cumplimiento del pago con título valor calificado: cheques de gerencia”: al no presentar los promitentes compradores los cheques de gerencia ante la Notaría Cuarta de Cartagena el 6 de nov iembre de 2012, incumplieron una obligación expresamente establecida en el contrato, la cual era un requisito indispensable para poder transferir el dominio de los inmuebles pertenecientes a los demandados en reconvención.

• “Incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por inasistencia a la Notaría Cuarta del Círculo de Cartagena de los promitentes compradores para la firma de la escritura pública de compraventa de inmuebles”: los promitentes compradores no asistieron a la Notaría Cuarta de Cartagena el 6 de noviembre de 2012 a las 2 p.m., tal como estaba estipulado. Asimismo, el acta de comparecencia No. 24, presentada como prueba de asistencia a la Notaría Cuarta de Cartagena, carece de validez y eficacia probatoria, dado que Beatriz Botero Arango, quien mencionó actuar en nombre y representación de Francisco María Barreiros Arrobas da Silva, no acreditó debidamente dicha condición al no acompañar el documento original del poder especial menc ionado en el acta No. 24. Además, Diego Alberto Posada Vélez no compareció ante la Notaría.

Silva, no acreditó debidamente dicha condición al no acompañar el documento original del poder especial menc ionado en el acta No. 24. Además, Diego Alberto Posada Vélez no compareció ante la Notaría.

• “Cumplimiento de los promitentes vendedores de todas sus obligaciones contractuales”: los demandados en reconvención cumplieron y se allanaron a cumplir todas sus obligaciones contractuales, asistiendo el 6 de noviembre de 2012 a la Notaría Cuarta de Cartagena para llevar a cabo su obligación principal, objeto del contrato de promesa de compraventa: firmar la escritura pública de compraventa de todos los inmuebles de su propiedad y transferir el dominio de los mismos a los promitentes compradores. Esto se prueba en el acta de comparecencia No. 25 de la Notaría Cuarta de Cartagena, la cual se anexó como prueba en la demanda inicial del proceso.

1.3. Conformada de esta manera la relación jurídico-procesal y fallida la audiencia de conciliación, el a quo impulsó el trámite correspondiente para establecer si conforme los hechos y pruebas aportadas se cumple o no con los presupuestos jurídicos de la acción resolutoria del contrato de promesa de compraventa de 3 de agosto de 2011, tanto en la demanda inicial como en la de reconvención.

Así, prosiguió con el decretó y práctica de las pruebas solicitadas por las partes, entre ellas: i) el interrogatorio de parte de los extrem os procesales; ii) las documentales aportadas en la demanda inicial y su contestación; así como las anexas a la demanda de reconvención y su contestación; y iii) ofició a la Secretaría de Hacienda Distrital de Cartagena y al Departamento Administrativo de

documentales aportadas en la demanda inicial y su contestación; así como las anexas a la demanda de reconvención y su contestación; y iii) ofició a la Secretaría de Hacienda Distrital de Cartagena y al Departamento Administrativo de Valorización Distrital de Cartagena, para que allegue una relación de los pagos por concepto de impuesto predial y contribución de valorización, respectivamente,Rad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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indicando el valor y fecha que se hayan realizado en relación con los inmuebles identificados con referencias catástrales Nos. 01 -01-0135-0554-904, 01-01-01350555-904,01-01-0135-0556-904, 01 -01-0135-0557-904 y 01 -01-0135-0559-904, desde agosto de 2011 hasta la fecha.

De a manera que superado el periodo probatorio y rendidos los alegatos de conclusión, el juez dictó sentencia de primera instancia.

2. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.

2.1. El Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena , mediante sentencia del 13 de marzo de 2024, negó las pretensiones de la demanda inicial y las pretensiones principales de la demanda de reconvención, accediendo a las pretensiones primeras subsidiarias de la demanda de reconvención.

Por lo tanto, declaró el incumplimiento del contrato de promesa de venta del 3 de

principales de la demanda de reconvención, accediendo a las pretensiones primeras subsidiarias de la demanda de reconvención.

Por lo tanto, declaró el incumplimiento del contrato de promesa de venta del 3 de agosto de 2011 por parte de los vendedores demandados en reconvención, en consecuencia, resolvió el contrato de promesa celebrado entre las partes, condenó a los vendedores a devolver a los compr adores la suma de $250 ’000.000, debidamente indexada y a pagarles $800’000.000 por concepto de cláusula penal, además de condenarlos en costas.

Para llegar a la anterior resolución, el juez primero resolvió las pretensiones de la demanda inicial, señaland o los tres requisitos esenciales para que proceda una acción de cumplimiento o resolución de contrato: (a) la validez del contrato, (b) el cumplimiento o disposición de cumplir por parte del demandante, y (c) el incumplimiento del demandado. En relación co n estos requisitos, el análisis se centró en la validez del contrato y el cumplimiento de las obligaciones de las partes.

En primer lugar, se estableció que el contrato de promesa de compraventa del 3 de agosto de 2011 celebrado entre las partes es válido , ya que cumple con los requisitos de capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, según lo dispuesto en el artículo 1502 del C.C., superando así el primer requisito estructural.

En segundo lugar, para que la acción resolutoria proceda, el demandant e debe haber cumplido o estar dispuesto a cumplir sus obligaciones, mientras que el demandado debe haber incumplido. Se aplicó el principio de “mora purga la mora”, lo que implica que una parte no puede exigir el cumplimiento de la otra si no ha

haber cumplido o estar dispuesto a cumplir sus obligaciones, mientras que el demandado debe haber incumplido. Se aplicó el principio de “mora purga la mora”, lo que implica que una parte no puede exigir el cumplimiento de la otra si no ha cumplido o no está dispuesta a cumplir sus propias obligaciones.

El juez hizo referencia a la jurisprudencia relevante de la Corte Suprema de Justicia, la cual establece que las obligaciones pueden ser simultáneas o sucesivas. Dependiendo de esto, la resolución del contrato puede proceder incluso si el demandante no ha cumplido, siempre que el demandado haya incumplido previa oRad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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simultáneamente. Sin embargo, si el demandante no ha cumplido sus obligaciones ni está dispuesto a hacerlo, no puede solicitar la resolución del contrato.

En cuanto a las obligaciones de la parte demandante -vendedores-, el análisis de sus siete obligaciones reveló que tres de ellas -relativas al registro de la corrección de la escritura pública, la adjudicación en sucesión y el levantamiento de una hipotecafueron cumplidas el 29 de junio de 2012. No obstante, la obligación de entregar los inmuebles desocupados no se cumplió, ya que los bienes seguían en litigio para su restitución. Además, no se presentó prueba del cumplimiento de la obligación de transferir los inmuebles a paz y salvo por impuestos y contribuciones. A pesar de que los demandantes alegaron que los inmuebles estaban al día con los

litigio para su restitución. Además, no se presentó prueba del cumplimiento de la obligación de transferir los inmuebles a paz y salvo por impuestos y contribuciones. A pesar de que los demandantes alegaron que los inmuebles estaban al día con los impuestos, no se aportaron pruebas claras de ello.

Por lo anterior, se concluyó que, aunque el contrato es válido, los demandantes no cumplieron algunas de sus obligaciones esenciales, lo que impedía la procedencia de la acción resolutoria solicitada.

Respecto de la demanda de reconvención, el juez precisó que, aunq ue los demandantes -compradoressolicitaban el cumplimiento forzado del contrato incumplido como pretensión principal, este tipo de pretensiones no son propias de un proceso ordinario, sino más bien de un proceso ejecutivo por obligación de hacer. Por lo tanto, dichas pretensiones serían denegadas en la parte resolutiva de la decisión.

No obstante, la demanda de reconvención también incluye como pretensión subsidiaria la resolución del contra to de promesa de compraventa de 3 de agosto de 2011, por el incumplimiento de los demandados en reconvención -vendedores-. En consecuencia, el juez procedió a analizar los tres presupuestos necesarios para la resolución de la relación contractual.

En cuanto al cumplimiento del promitente comprador, la única obligación que debía cumplir era el pago del precio pactado, el cual se había fraccionado en cinco desembolsos. El primer pago de $250’000.000 se realizó efectivamente al momento de la firma de la promesa, cumpliendo así con esta parte de la obligación.

Los pagos subsiguientes estaban condiciona dos al cumplimiento, por parte de los

desembolsos. El primer pago de $250’000.000 se realizó efectivamente al momento de la firma de la promesa, cumpliendo así con esta parte de la obligación.

Los pagos subsiguientes estaban condiciona dos al cumplimiento, por parte de los vendedores, de la corrección y registro de ciertos documentos, como la escritura pública No. 1956 de 2006, la escritura de adjudicación de los herederos de Islena del Carmen Álvarez de Durán, y el levantamiento de una hipoteca. Estos actos fueron cumplidos el 29 de junio de 2012, pero solo se notificó a los compradores el 27 de agosto de 2012, cuando ya se habían vencido los plazos para tres de los pagos estipulados. No obstante, el juez consideró que, ante la falta de un acuerdo para modificar el contrato tras el saneamiento de las escrituras, la fecha lógica para exigir el pago sería el 6 de noviembre de 2012, coincidiendo con la fecha de la firma de la escritura de compraventa prometida.Rad.: 13001310300720130002601 Acción Resolutoria promesa de compraventa de ALBERTO SIMÓN DURÁN ÁLVAREZ y OTROS

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Respecto al cumplimiento de la obligación de pago del 6 de noviembre de 2012, se explicó que los compradores no asistieron personalmente a la firma de la escritura, sino que enviaron a una representante con cheques personales, los cuales fueron rechazados por los vendedores, ya que el contrato exigía cheques de gerencia. En este punto, el juez consideró que el supuesto incumplimiento alegado por los

sino que enviaron a una representante con cheques personales, los cuales fueron rechazados por los vendedores, ya que el contrato exigía cheques de gerencia. En este punto, el juez consideró que el supuesto incumplimiento alegado por los demandados en reconvención en cuanto a la forma de pago no es suficiente para imputar incumplimiento a los compradores, ya que la obligación principal es el pago del dinero, y este podía verificarse en las entidades bancarias correspondientes.

Así, aunque los demandantes en reconvención cumplieron con el pago de la primera cuota de $250 ’000.000, las demás cuotas no pueden considerarse incump lidas, pues no eran exigibles hasta el 6 de noviembre de 2012, fecha en la que se allanaron a cumplir con la obligación mediante cheques personales, los cuales fueron rechazados por los vendedores, tal como se analizó. Por lo tanto, se concluye que se cumple con el segundo requisito de la acción resolutoria en estudio.

En cuanto al tercer requisito, que es el incumplimiento de