TSDJ CTG SCF - 13001310300720210026001-(11-06-2025)

Radicación: 13001310300720210026001

Juzgado: Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena

Demandante: Ximena Rosa Avilan Díaz y Carmen Alicia Aguilar Valiente

Demandado: Bancolombia S.A. y Alianza Fiduciaria S.A.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO SUSTANCIADOR:

DR. JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO

Cartagena de Indias, once (11) de junio de dos mil veinticinco (2025) (Proyecto discutido y aprobado en Sala del 10 de junio de 2025)

PROCESO DECLARATIVO VERBAL Radicación: 13001310300720210026001

Juzgado: JUZGADO SÉPTIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE

CARTAGENA

Demandante (s) XIMENA ROSA AVILAN DIAZ y CARMEN ALICIA

AGULAR VALIENTE

Demandado (s) BANCOLOMBIA S.A, ALIANZA FIDUCIARIA S.A .

y COSTRUCTORA PERFIL URBANO SA.

ASUNTO

Procede la Sala a resolver el recurso de apelación presentado contra la sentencia del 6 de junio del 2024, proferida por el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena dentro del proceso del epígrafe.

ANTECEDENTES

1. La demanda se presentó el 27 de septiembre de 2021, extrayéndose de ella los hechos que a continuación se sintetizan: 1.1 Que la sociedad Urbanas Ltda. fungió como propietaria del inmueble con

ANTECEDENTES

1. La demanda se presentó el 27 de septiembre de 2021, extrayéndose de ella los hechos que a continuación se sintetizan: 1.1 Que la sociedad Urbanas Ltda. fungió como propietaria del inmueble con FMI No. 060 -180372, ubicado en Cartagena, el cual fue transferido mediante Escritura Pública No. 1468 del 18 de mayo de 2010 , al patrimonio autónomo Edificio IO, en desarrollo del contrato de fiducia mercantil celebr ado el 8 de septiembre de 2009 con Alianza Fiduciaria S.A., cuyo objeto era la administración inmobiliaria de un proyecto urbanístico. 1.2 En el contrato de fiducia se estableció que Urbanas Ltda., debía aportar el inmueble como fideicomitente, y que los b ienes transferidos no podían ser gravados ni enajenados sin autorización escrita del fideicomitente y fiduciarios, conforme a lo indicado en sus cláusulas ( vigésima segunda y octava, entre otras), reafirmadas en posteriores otrosíes.Radicación: 13001310300720210026001

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Demandante: Ximena Rosa Avilan Díaz y Carmen Alicia Aguilar Valiente

Demandado: Bancolombia S.A. y Alianza Fiduciaria S.A.

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1.3 El 15 de octubre d e 2010 , se celebró un acuerdo con la sociedad Constructora Perfil Urbano S.A., quien asumió la calidad de gestor y posteriormente la de fideicomitente, a través de cesión formalizada en marzo de

1.3 El 15 de octubre d e 2010 , se celebró un acuerdo con la sociedad Constructora Perfil Urbano S.A., quien asumió la calidad de gestor y posteriormente la de fideicomitente, a través de cesión formalizada en marzo de 2011, autorizada por la fiduciaria y Urbanas Ltda., y refleja da en otrosíes y escrituras de modificación contractual. 1.4 El contrato fue modificado para aumentar las unidades inmobiliarias del proyecto, establecer la participación de Urbanas Ltda. como beneficiaria de área y asignarle como retribución tres apartamentos específicos (actuales folios 060277370, 060-277374 y 060-277375) y el 40% de las utilidades, según el acuerdo del 8 de julio de 2011. 1.5 La sociedad Alianza Fiduciaria S.A. mediante Escritura Pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012 , otorgada en la Notar ía Primera de Cartagena , constituyó una hipoteca a favor de Bancolombia S.A. sobre el inmueble identificado con FMI No. 060 -180372, sin haber obtenido, previamente, la autorización escrita de Urbanas Ltda. 1.6 El 13 de enero de 2014, se suscribió la Escritura Pública No. 039 mediante la cual se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del inmueble base del proyecto, segregando las unidades inmobiliarias y extendiendo la hipoteca registrada sobre las nuevas matrículas. 1.7 El 23 de diciembre de 2014, Urbanas Ltda. cedió derechos fiduciarios sobre los apartamentos 902 y 903 del Edificio IO de propiedad del patrimonio autónomo, a Ximena Avilán Díaz y sobre el apartamento 801 del mismo edificio

los apartamentos 902 y 903 del Edificio IO de propiedad del patrimonio autónomo, a Ximena Avilán Díaz y sobre el apartamento 801 del mismo edificio a la señora Carmen Sofía Monroy. 1.8 En 2017, Bancolombia S.A. inició proceso ejecutivo que derivó en medidas de embargo sobre los apartamentos 801, 901 y 902, correspondientes a las matrículas previamente asignadas a Urbanas Ltda., hoy en cabeza de las cesionarias. 1.9 Que, Urbanas Ltda, se disolvió el día 23 de diciembre de 2014 y que, los inmuebles objeto de cesión no se han podido escriturar debido a la vigencia de las medidas cautelares. 1.10 Aducen que, dado que Urbanas Ltda., no autorizó el acto jurídico de hipoteca efectuado por la Fiduciaria Alianza S.A. como vocera del PA Edificio IO, la actuación del fiduciante constituye una extralimitación que materializa la inoponibilidad del acto respecto de las demandantes.Radicación: 13001310300720210026001

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1.11 Sostienen que, su buena fe y la existencia de actos jurídicos pr evios, válidamente celebrados y oponibles al patrimonio autónomo, invalidan cualquier afectación posterior como la hipoteca. En consecuencia, solicitan que se declare la inoponibilidad de esta gravación, se ordene su levantamiento, y se reconozcan plenamente sus derechos fiduciarios, libres de cualquier carga no

cualquier afectación posterior como la hipoteca. En consecuencia, solicitan que se declare la inoponibilidad de esta gravación, se ordene su levantamiento, y se reconozcan plenamente sus derechos fiduciarios, libres de cualquier carga no autorizada y contraria al contrato de fiducia que dio origen al negocio jurídico.

PRETENSIONES

2. Con base en los anteriores hechos se elevaron las siguientes pretensiones: “1.- DECLARE que el acto jurídico de hipoteca constituido por medio de la escritura pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012, otorgada por la Notaría Primera de Cartagena, el cual recae sobre el inmueble que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 060 -180372, es inoponible y no tiene efectos frente a las señoras XIMENA ROSA AVILAN DÍAZ y CARMEN ALICIA AGUILAR VALIENTE , quienes tienen la calidad de cesionarias de los derechos fiduciarios de la hoy liquidada compañía URBANAS LTDA. quien en calidad de aportante y beneficiaria del patrimonio autónomo EDIFICIO IO , nunca autorizó la constitución de la garantía real indicada. 2.- A consecuencia de la declaración anterior ordene el levantamiento del gravamen hipotecario que recae sobre l os inmuebles que se identifican con los folios de matrículas inmobiliarias No. 060 -277374, 060-277370 y 060 -277375, los cuales se desprenden del folio matriz No. 060-180372, tal como consta en la escritura pública de constitución de reglamento de propiedad horizontal constituida por medio de la escritura pública No. 039 del 13 de enero del 2014 de la notaría 24 de Bogotá.

de constitución de reglamento de propiedad horizontal constituida por medio de la escritura pública No. 039 del 13 de enero del 2014 de la notaría 24 de Bogotá. 3.- ORDENAR a la Notaría Primera de Cartagena para que tome nota marginal a la escritura pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012, en el sentido de dejarla sin efectos, en virtud de la declaratoria de inoponibilidad. 4.- OFICIAR a la oficina de instrumentos públicos de Cartagena que cancele las anotaciones No. 01, la cual corresponde a la hipoteca abierta sin límite de cuantía a favor de BANCOLOMBIA S.A. 5.- ORDENAR al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cartagena que ordene el levantamiento de la medida cautelar de embargo y secuestro que ordenó sobre los inmuebles que se identifican con los folios de matrículas inmobiliarias No. 060277374, 060 -277370 y 060 -277375, dentro del proceso ejecutivo hipotecario radicado bajo el númer o 13001 -31-03-004-2017-00645-00, adelantado por los señores BANCOLOMBIA S.A. contra ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del patrimonio autónomo EDIFICIO IO, para el efecto que se oficie a la oficina de instrumentos públicos de Cartagena.Radicación: 13001310300720210026001

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6.- DECLARAR, como obligados solidarios de la obligación a favor de BANCOLOMBIA S.A., a los señores ALIANZA FIDUCIARIA S.A. y a los señores de la sociedad CONSTRUCTORA PERFIL URBANO S.A. 7.- CONDENE en costas y agencias en derecho a los demandados.”

CONTESTACIÓN

3. En su contestación Alianza Fiduciaria S.A. se opuso a las pretensiones de la demanda, y presentó como excepciones de fondo, las que denominó:

• Falta de legitimación en la causa por pasiva : La demanda fue dirigida contra Alianza Fiduciaria S.A. como sociedad, cuando quien actuó en los hechos fue el patrimonio autónomo Fideicomiso Edificio IO, representado por la fiduciaria en su calidad de vocera y administradora.

La fiduciaria no es titular de las obligaciones discutidas ni actúa a nombre propio en el fideicomiso.

La fiduciaria no incumplió ninguna de las obligaciones pactadas en el contrato fiduciario. Actuó conforme a las instrucciones del fideicomitente (Constructora Perfil Urbano S.A.) y no era su función impedir la constitución de la hipoteca.

• Inexistencia de nexo causal entre Alianza Fiduciaria S .A. y el demandante: No hay relación directa entre las actuaciones de la fiduciaria y el supuesto daño alegado por las demandantes. La imposibilidad de transferir los inmuebles obedece a embargos judiciales y al no pago del

demandante: No hay relación directa entre las actuaciones de la fiduciaria y el supuesto daño alegado por las demandantes. La imposibilidad de transferir los inmuebles obedece a embargos judiciales y al no pago del crédito constructor por parte del fideicomitente.

• Legalidad en la actuación de la Alianza Fiduciaria: No existe ningún acto negligente o indebido por parte de Alianza Fiduciaria S.A. que permita configurar un juicio de responsabilidad en su contra, dice textualmente: “…ha enmarcado sus acciones en la ley y como tal no puede considerarse que por acción u omisión ha incurrido en ningún tipo de actuación en virtud de la cual deba ser considerada como obligada a responder por el alegado incumplimiento de unas obligaciones, que ni siquiera han sido enunciadas en el proceso y frente a las cuales tampoco se allega prueba alguna.”

• Falta de prueba en la que se acrediten las pretensiones de la demanda : “La excepción consiste en que, como se desprende de los hechos, y de los documentos allegados con la demanda en que no existe prueba algunaRadicación: 13001310300720210026001

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en la cual fundamentar las pretensiones de la demanda frente a mi representada, su sola manifestación no puede ser tenida como un hecho constitutivo del incumplimiento de obligaciones que no se indican en la demanda y que ciertamente no se establecen en el contrato fiduciario, y

representada, su sola manifestación no puede ser tenida como un hecho constitutivo del incumplimiento de obligaciones que no se indican en la demanda y que ciertamente no se establecen en el contrato fiduciario, y daño reclamado a ALIANZA FIDUCIARIA S.A., máxime si se tiene en cuenta que no existe soporte documental de ninguna naturaleza para acreditar la responsabilidad solidaria en virtud de la cual ALIANZA FIDUCIARIA S.A. tendría que atender las obligaciones del FIDEICOMISO EDIFICIO IO y de la sociedad fideicomitente CONSTRUCTORA PERFIL URBANO S.A. hoy e n Liquidación, los hechos de la demanda sino el nexo causal entre estos y el actuar de

ALIANZA FIDUCIARIA S.A.”

• Las demandantes, como beneficiarias de área, conocieron y aceptaron el contrato de fiducia y el rol determinado y específico de alianza fiduciaria S.A.: “Como se puede observar en los contratos de vinculación aportados, las demandantes, aceptaron que conocían el Contrato de Fiducia y en tal virtud, que ALIANZA FIDUCIARIA S.A. no tiene responsabilidad alguna en la determinación de si el cré dito constructor otorgado para el desarrollo del proyecto inmobiliario Edificio I O se garantizaba o no con una hipoteca.”

• Alianza fiduciaria no es juez del contrato, no puede dirimir diferencias entre el fideicomitente (SIC), los beneficiarios de área y demás grupos de interés.

• Incumplimiento de los deberes de autoprotección e información de las demandantes: Las demandantes incumplieron sus deberes de autoprotección e información, establecidos en la Ley 1328 de 2009 y el

interés.

• Incumplimiento de los deberes de autoprotección e información de las demandantes: Las demandantes incumplieron sus deberes de autoprotección e información, establecidos en la Ley 1328 de 2009 y el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011). Como consumidoras financieras, estaban obligadas a informarse adecuadamente sobre los términos del contrato fiduciario, incluyendo la posibilidad de constitución de hipotecas para la financiación del proyecto inmobiliario.

Según la fiduciaria, c ontaban con diversos canales para aclarar dudas y acceder a la información necesaria, los cuales no fueron utilizados con la diligencia esperada.

Con base en lo anterior, argumenta que no puede atribuírsele responsabilidad por los perjuicios derivados de la falta de conocimiento o negligencia de las demandantes al momento de contratar. Alega que estas pretenden alegar su propia culpa como fundamento de suRadicación: 13001310300720210026001

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reclamación, lo que contraría el principio jurídico según el cual nadie puede aprovecharse de su propia negligencia.

• Cumplimiento de las obligaciones asumidas por Alianza Fiduciaria S.A.

• Es el fideicomiso Edificio IO quien debe efectuar el pago de la obligación garantizada en caso de condena.: “ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como Fiduciario no es el llamado a efectuar el pago de los créditos insolutos

• Es el fideicomiso Edificio IO quien debe efectuar el pago de la obligación garantizada en caso de condena.: “ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como Fiduciario no es el llamado a efectuar el pago de los créditos insolutos otorgados para el desarrollo del proyecto inmobiliario Edificio Io, sino ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera y administradora del FIDEICOMISO EDIFICIO IO y quien en tal virtud es el llamado a efectuar el pago de dicha obligación, a lo sumo y dependiendo de la determinación que adopte el Juez, debe proceder a efectuar dichas actividades única y exclusivamente como vocera y administradora del FIDEICOMISO EDIF ICIO IO con cargo a los recursos de este patrimonio autónomo.”

• La conducta de alianza fiduciaria s.a. fue diligente y de buena fe

• Ausencia de solidaridad entre las demandadas. : La fiduciaria no es solidariamente responsable de la deuda con Bancolombia S.A., pues no es deudora, avalista ni garante, y tampoco se pactó solidaridad en su contra en los contratos.

3.1 Por su parte Bancolombia S.A., a través de su apoderada presentó como excepciones de mérito, las que se resumen a continuación:

• Inexistencia de los presupuestos axiológicos para declarar la inoponibilidad del acto de hipoteca: Argumenta que la fiduciaria sí tenía facultades legales y contractuales para hipotecar el bien fideicomitido, ya que la ley (art. 1226 y 1234 del Código de C omercio) le otorga esa facultad para alcanzar los fines del contrato. Por tanto, no puede hablarse

facultades legales y contractuales para hipotecar el bien fideicomitido, ya que la ley (art. 1226 y 1234 del Código de C omercio) le otorga esa facultad para alcanzar los fines del contrato. Por tanto, no puede hablarse de un acto sin consentimiento o inoponible.

• Buena fe: Sostiene que la hipoteca fue constituida en desarrollo de la buena fe contractual, ya que:  Era indispensable para obtener el crédito constructor.  Estaba previsto en los acuerdos previos y en el contrato de fiducia.  Su ejecución se hizo conforme al objeto del fideicomiso y las normas legales (arts. 1603 C.C. y 871 C. de Co.).Radicación: 13001310300720210026001

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• Imposibilidad de debatir en este proceso declarativo asuntos del título hipotecario: El título hipotecario ya es objeto de un proceso ejecutivo hipotecario en curso. Según la jurisprudencia, las defensas contra el título deben hacerse en ese proceso (y no en uno declarativo posterior), so pena de preclusión y cosa juzgada (art. 443 CGP).

• Falta de legitimación en la causa por activa: Las demandantes no son las titulares legitimadas para alegar la inoponibilidad del acto. Solo Urbanas Ltda., quien fue parte del contrato fiduciario y pr esuntamente no consintió la hipoteca, tendría la legitimación. Las demandantes, como cesionarias, pueden eventualmente pedir el saneamiento de sus derechos,

Ltda., quien fue parte del contrato fiduciario y pr esuntamente no consintió la hipoteca, tendría la legitimación. Las demandantes, como cesionarias, pueden eventualmente pedir el saneamiento de sus derechos, pero no impugnar directamente la hipoteca.

• Excepción genérica o innominada del artículo 282 del CGP: Solicita que, si el juez encuentra probados hechos constitutivos de excepción, los declare como tales.

La sociedad COSTRUCTORA PERFIL URBANO SA., no contestó la demanda.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

4. En l a sentencia de primera instancia del 6 de junio del 2024 , el Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena, resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR NO PROBADA las excepciones de mérito I.

INEXISTENCIA DE LOS PRESUPUESTO PARA PRETENDER LA

INOPONIBILIDAD DE CONTRATO. II. BUENA FE. III. IMPOSIBILIDAD DE VENTILAR EL PRESENTE PROCESO. IV. FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA. Y, V. GENERICA, deprecadas por la parte demandada, BANCOLOMBIA SA., por las razones expuesta en la parte motiva de este proveído.

SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADA las excepciones de mérito I. FALTA DE

LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA. II. INEXISTENCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE

ALIANZA FIDUCIARIA SA., Y LA PARTE DEMANDANTE. III. LEGALIDAD DE

LAS ACTUACIONES DE ALIANZA FIDUCIARIA SA. IV. FALTA DE MATERIAL

PROBATORIO EN LAS PRETENSIONES DE LA DEM ANDA. V. ACEPTACIÓN

LAS ACTUACIONES DE ALIANZA FIDUCIARIA SA. IV. FALTA DE MATERIAL PROBATORIO EN LAS PRETENSIONES DE LA DEM ANDA. V. ACEPTACIÓN DEL ROL DE ALIANZA FIDUACIARIA SA., AL MOMENTO DE SUSCRIBIR EL

CONTRATO. VI. NO SE PUEDE DIRIMIR CONTROVERSIA ENTRE LAS PARTES

PORQUE NO ES JUEZ. VII. INCUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE

INFORMACIÓN Y AUTOPROTECCIÓN A FAVOR DEL DEMANDANTE. VIII.

INEXISTENCIA DE LOS REQUISITOS DE RESPONSABILIDAD EN CONTRA LA ALIANZA FIDUCIARIA SA., IX. CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR ALIANZA FIDUCIARIA SA., X. EN CASO DE CONDENA ES ELRadicación: 13001310300720210026001

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EDIFICIO IO EL ENCARGADO DE ASUMIR EL PAGO DE LA CODENA. XI.

DILIGENCIA Y BUENA FE EN LA ACTUACIÓN DE ALIANZA FINDUCIARIA SA.

XII. AUSENCIA DE SOLIDARIDAD ENTRE LOS DEMANDADOS. XIII GENÉRICAS Y LAS QUE SE DEDUZCAN DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA., deprecadas por la parte demandada, ALIANZA FIDUCIARIA SA., por las razones expuesta en la parte motiva de este proveído.

TERCERO: DECLARAR que, el acto jurídico de hipoteca constituido por medio de

DEMANDA., deprecadas por la parte demandada, ALIANZA FIDUCIARIA SA., por las razones expuesta en la parte motiva de este proveído.

TERCERO: DECLARAR que, el acto jurídico de hipoteca constituido por medio de la escritura pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012, otorgada por la Notaría Primera de Cartagena, celebrada por ALIANZ A FIDUCIARIA SA., y BANCOLOMBIA SA., el cual, recae sobre el inmueble que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria No. 060 -180372, es inoponible y no tiene efectos frente a las señoras XIMENA BOSA AVILAN DIAZ Y CARMEN ALICIA AGUILAR VALIENTE, quienes tiene la calidad de cesionarias de los derechos fiduciarios de la hoy liquidada compañía URBANAS LTDA por las razones expuesta en la parte motiva de este proveído.

CUARTO: ORDENAR el levantamiento del gravamen hipotecario que recae sobre los inmuebles que se identifican con los folios de matrículas inmobiliarias No. 060277374,060-277370 y 060-277375, los cuales se desprenden del folio matriz No. 060180372, tal como consta en la escritura pública de constitución de reglamento de propiedad horizontal constituida por medio de la escritura pública No. 039 del 13 de enero del 2014 de la notaría 24 de Bogotá. Oficiar a la oficina de instrumentos úblicos correspondiente.

QUINTO: ORDENAR a la Notaria Primera de Cartagena, para que tome nota marginal a la escritura pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012, en de

úblicos correspondiente.

QUINTO: ORDENAR a la Notaria Primera de Cartagena, para que tome nota marginal a la escritura pública No. 0424 del 20 de febrero del 2012, en de inoponibilidad, el sentido de dejarla sin efectos en virtud de esta declaratoria.

SEXTO: NEGAR el levantamiento de las medidas cautelares de embargos y secuestros que recaen sobre los inmuebl es que se identifican con los folios de matrículas inmobiliarias No. 060 -277374, 060 -277370 у 060 -277375, dentro del proceso ejecutivo hipotecario radicado bajo el número 13 -001-31-05-004 20170064500, dentro del Juzgado Cuarto Civil del Circuito de la c iudad de Cartagena de indias, adelantado por los señores BANCOLOMBIA SA, contra ALIANZA FIDUCIARIA SA, como vocera del patrimonio autónomo EDIFICIO 10, por las razones expuestas en la parte resolutiva de este proveído.

SÉPTIMO: NO DECLARAR responsable sol idario a ALIANZA FIDUCIARIA SA., de la obligación crediticia a favor BANCOLOMBIA SA., por las razones expuestas en la parte motiva de este proveído.

OCTAVO: CONDENAR en costas a la parte demandada, BANCO DE COLOMBIA SA., COSTRUCTORA PERFIL URBANO SA., y ALIANZA FIDUCIARIA SA., a favor de las señoras XIMENA BOSA AVILAN DIAZ Y CARMEN ALICIA AGUILAR VALIENTE, demandantes. En ese entendido, se fija como agencias en derecho el

de las señoras XIMENA BOSA AVILAN DIAZ Y CARMEN ALICIA AGUILAR VALIENTE, demandantes. En ese entendido, se fija como agencias en derecho el cinco por ciento (5%) de la totalidad del contrato hipotecario bajo estudio.”Radicación: 13001310300720210026001

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4.1 Parra arribar a lo resuelto el juzgador de primera instancia consideró que la sociedad Alianza Fiduciaria S.A. se extralimitó en sus funciones contractuales al autorizar y suscribir la escritura de hipoteca del inmueble del patrimonio autónomo Edificio IO, a favor de Bancolombia S.A., sin observar los límites y finalidades establecidas en el contrato de fiducia mercantil. Precisó que, aunque la fiduciaria con taba con autorización del nuevo fideicomitente ( Constructora Perfil Urbano S.A.), esa autorización no justificaba una garantía hipotecaria destinada a cubrir gastos que debían ser asumidos con recursos propios del fideicomitente gerente, conforme al contrato constitutivo del fideicomiso.

Explicó que, la sociedad comercial Alianza Fiduciaria SA., fue negligente al seguir ciegamente al fideicomitente gerente, Constructora Perfil Urbano SA., sin tener en cuenta las reglas del contrato de fiducia, pues, el fid eicomitente gerente en mención, no podía abusar del derecho cedido y, tratar de salirse de una forma habilidosa, de su obligación de aportar los recursos necesarios para

sin tener en cuenta las reglas del contrato de fiducia, pues, el fid eicomitente gerente en mención, no podía abusar del derecho cedido y, tratar de salirse de una forma habilidosa, de su obligación de aportar los recursos necesarios para los gastos y costos preliminares a la construcción, con la figura de la hipoteca del p atrimonio autónomo, debido a que bajo las directrices del contrato de constitución le era contrario a ello y la vocera y administradora del patrimonio autónomo tenía la obligación de velar porque ello no ocurriera.

Sostuvo que, al no vigilar tal garantía, dejándose llevar únicamente por el poder de autorización que tenía Constructora Perfil Urbano SA, la fiduciaria demandada dejó de lado sus funciones de invertir sabiamente , conforme se le había pedido en el contrato mercantil.

En consecuencia, el a quo determinó que el acto de hipoteca fue celebrado en contravención de los fines del contrato fiduciario y que su suscripción vulneró los intereses de las cesionarias (demandantes), quienes no participaron en dicho asunto y se vieron afectadas en sus derechos sobre las unidades inmobiliarias.

A razón de lo anterior, sostuvo que el contrato de hipoteca es inoponible frente a las demandantes, y se ordenó su levantamiento, así como la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes.

RECURSO DE APELACIÓN

5. La parte demandada Alianza Fiduciaria S.A. presentó recurso de apelación en contra de la decisión, fundado en los reparos que a continuación se resumen:

1. Violación al principio de congruencia: Se alegó que la sentencia resolvió con

5. La parte demandada Alianza Fiduciaria S.A. presentó recurso de apelación en contra de la decisión, fundado en los reparos que a continuación se resumen:

1. Violación al principio de congruencia: Se alegó que la sentencia resolvió con base en hechos y supuestos incumplimientos no invocados en la demanda,Radicación: 13001310300720210026001

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incurriendo en fallo ultra petita, lo cual afectó el derecho de defensa y contradicción.

2. Sentencia basada en apreciaciones sin soporte probatorio: El fallo atribuye una extralimitación de funciones a la fiduciaria sin pruebas suficientes y desconociendo que actuó bajo instrucciones del fideicomitente, como lo permite el contrato.

3. Desconocimiento del modelo fiduciario: El juzgado malinterpretó el negocio fiduciario y el alcance de las obligaciones de la fiduciaria, ignorando la legalidad del otorgamiento de la hipoteca.

4. Vulneración del principio de libertad contractual y del consentimiento: Se le impusieron obligaciones contractuales a la fiduciaria que no aceptó ni están previstas en el contrato de fiducia.

5. Cumplimiento probado de sus obligaciones: Afirmó que cumplió todos sus deberes contractuales y legales, incluyendo deberes de información, diligencia, verificación y gestión fiduciaria.

6. Ausencia de responsabilidad contractual: No se configuran los elementos esenciales de responsabilidad: ni incumplimiento, ni nexo causal, ni daño

deberes contractuales y legales, incluyendo deberes de información, diligencia, verificación y gestión fiduciaria.

6. Ausencia de responsabilidad contractual: No se configuran los elementos esenciales de responsabilidad: ni incumplimiento, ni nexo causal, ni daño comprobado.

7. Análisis deficiente de las excepciones de mérito: Se alegó que el juzgado omitió o trató superficialmente las excepciones propuestas en la contestación.

5.1 Bancolombia S.A. presentó recurso de apelación en contra de la decisión, fundado en los reparos que a continuación se resumen:

1. Falta de legitimación en la causa por activa: Sostiene que las demandantes no pueden alegar inoponibilidad de la hipoteca porque no eran parte del contrato cuando esta fue constituida. Explicó que lo único que podrían hacer, es exigir el saneamiento de sus derechos contra quien se los cedió.

2. Reconocimiento expreso de la hipoteca por las demandantes: Alegan que al recibir la cesión sabían de la existencia de la hipoteca, por lo tanto, no pueden alegar desconocimiento ni afectación actual de sus derechos.

3. Autorización válida de la hipoteca: Reitera que Constructora Perfil Urbano S.A. sí tenía la facultad para instruir la constitución de la hipoteca, y que Alianza Fiduciaria actuó conforme a ello. Hay prueba de esa autorización en el proceso.

4. Indebida valoración de la prueba y falsa motivación: Acusan al juez de suponer sin prueba que hubo dos créditos separados y que uno fue usado indebidamente para cubrir costos preoperativos, cuando en realidad se trató de un solo crédito hipotecario para la construcción.Radicación: 13001310300720210026001

suponer sin prueba que hubo dos créditos separados y que uno fue usado indebidamente para cubrir costos preoperativos, cuando en realidad se trató de un solo crédito hipotecario para la construcción.Radicación: 13001310300720210026001

Juzgado: Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cartagena

Demandante: Ximena Rosa Avilan Díaz y Carmen Alicia Aguilar Valiente

Demandado: Bancolombia S.A. y Alianza Fiduciaria S.A.

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5. Condena en costas ilegal y ambigua: Cuestiona la condena del 5% del valor del contrato hipotecario como agencias en derecho, alegando que no hay pretensiones de contenido pecuniario en