TSDJ CTG SCF - 13001310300720220011702-(08-08-2025)

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TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

SALA CIVIL - FAMILIA

MARCOS ROMÁN GUÍO FONSECA

Magistrado Sustanciador

Asunto: Apelación de sentencia Proceso: Responsabilidad civil contractual

Demandante: HOLDING J & C S.A.S.

Demandado: Jorge Luis Puello Sánchez

Rad. Único: 13001310300720220011702

Cartagena de Indias D.C. y T., ocho (8) de agosto de dos mil veinticinco (2025). (Proyecto discutido y aprobado en sesión no presencial de 5 de agosto de 2025)

Se entra a resolver el recurso de apela ción formulado por el apoderado de la parte demandada , y de la apelación adhesiva presentada por la parte demandante contra la sentencia del 20 de marzo de 2025 , proferida por el JUZGADO SÉPTIMO CIVIL DEL CIRCUITO DE CARTAGENA dentro del proceso de la referencia.

I. ANTECEDENTES

1. La sociedad HOLDING J & C S.A.S. , por conducto de apoderado judicial, promovió proceso declarativo contra JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ, solicitando, en síntesis , i) declarar que entre JOSÉ LUIS PUELLO S ÁNCHEZ y la sociedad demandante existió de forma verbal un contrato de arrendamiento, con fecha de inicio 31 de enero de 2022; ii) declarar que en dicho contrato se pactó un tiempo de gracias de 2 meses contados a partir de su inicio, para que la arrendataria efectuara sus adecuaciones; iii) declarar que el contrato

enero de 2022; ii) declarar que en dicho contrato se pactó un tiempo de gracias de 2 meses contados a partir de su inicio, para que la arrendataria efectuara sus adecuaciones; iii) declarar que el contrato fue incumplido por el arrendador; iv) declarar que el demandado es responsable de los perjuicios materiales causados, debiendo indemnizar a la parte demandante por daño emergen te $70.000.000 y por lucro cesante $400.000.000 anuales, por el término de 5 años.2

Asunto: Apelación de sentencia Proceso: Responsabilidad civil extracontractual

Demandante: Holding J & C S.A.S.

Demandado: Jorge Luis Puello Sánchez

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Como soporte fáctico de las pretensiones, se compendia:

a) En virtud del contrato de franquicia, ubicó el local comercial en la calle 2da de Badillo, barrio San Diego de Cartagena, por lo que se puso en contacto con el p ropietario JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ para elevar propuesta de arrendamiento.

b) Después de varios ofrecimientos, propuestas y contrapropuestas, se llegó a un acuerdo, quedando JOSÉ LUIS PUELLO en calidad de arrendador y la sociedad demandante en calidad de arrendataria, pactándose como canon mensual la suma de $14.000.000 más IVA, con reajuste anual y automático en enero de cada año, de acuerdo con el IPC más un punto, con un tiempo de duración de cinco (5) años renovables por igual periodo.

c) Las partes acordaron un periodo de 2 meses de gracia a partir

cada año, de acuerdo con el IPC más un punto, con un tiempo de duración de cinco (5) años renovables por igual periodo.

c) Las partes acordaron un periodo de 2 meses de gracia a partir del inicio del contrato de arriendo, esto es desde el 31 de enero de 2022, con el fin de que la arrendataria efectuara las adecuaciones y reformas pertinentes, entregando el arrendador las llaves y el uso del local comercial.

d) El 28 de febrero de 2022, Luis Jorge Hernández como gerente de la sociedad demandante y en calidad de arrendataria, el arquitecto de la obra y el propietario del local, suscribieron un documento donde hacen constar la existencia del contrato de arrendamiento.

e) Que ante la visita diaria imprudente y arbitraria de la señora Isolina Visbal , quien es esposa del arrendador , afe ctó el normal desarrollo de las adecuaciones del local.

f) E xistió un incumplimiento por parte del arrendad or quien entorpeció el uso y goce del bien, les generó perjuicios materiales, ya que la explotación de la franquicia de Sándwich Qbano se vio gravemente afectada.3

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Demandante: Holding J & C S.A.S.

Demandado: Jorge Luis Puello Sánchez

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g) En varias oportunidades requirió a la parte demandada para que cumpliera con su obligación de permitir el ingreso, así como el uso y goce normal del local, en especial, para continuar con las mejoras y reformas, los cuales dice fueron desatendidos.

g) En varias oportunidades requirió a la parte demandada para que cumpliera con su obligación de permitir el ingreso, así como el uso y goce normal del local, en especial, para continuar con las mejoras y reformas, los cuales dice fueron desatendidos.

2. JOSÉ LUIS PUELLO S ÁNCHEZ, a través de apod erado judicial, contestó la demanda y se opuso a l a prosperidad de las pretensiones y propuso las excepciones de mérito de: “1) Inexistencia del contrato de arrendamiento; 2) Excepción de contrato no cumplido y mutuo disenso tácito; 3) cobro de lo no debido; 4) Inexistencia del perjuicio reclamado; 5) Indebida tasación del perjuicio; 5) Buena fe”.

3. Trabada la litis y surtido el trámite procesal respectivo, el juez de instancia procedió a proferir la decisión de fondo.

II. EL FALLO DE INSTANCIA

El ju ez de p rimera instancia luego de examinar los elementos materiales probatorios adosados al expediente y recaudados dentro del proceso, declaró la existencia de un contrato verbal de arrendamiento entre HOLDING J&C S.A.S. y JOSÉ LUIS PUELLO

SÁNCHEZ.

Asimismo, determinó que HOLDING J&C S.A.S. cumplió con las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento verbal celebrado y, que el arrendador, JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHÉZ, incurrió en un incumplimiento contractual al impedir unilateralmente la continuación de las obras de adecuación del local, obstaculizar e l uso y goce del inmueble por parte de la arrendataria.

incurrió en un incumplimiento contractual al impedir unilateralmente la continuación de las obras de adecuación del local, obstaculizar e l uso y goce del inmueble por parte de la arrendataria.

Desestimó las excepciones planteadas por el demandado , y en cuanto a la pretensión del demandante respecto de los perjuicios, dijo que debía ser ajustada al monto que realmente haya sido debidamente probado durante el proceso, por lo que determinó que las utilidades dejadas de percibir entre los meses de octubre de 2023 a4

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diciembre de 2024, era por el valor de $103.126.675.71 (lucro cesante), y la sum a de $70.000.000 por concepto de daño emergente los cuales debía resarcir la parte demandada.

III. LA APELACIÓN

1. Mediante proveído de 27 de mayo de 2025 fue admitido el recurso de apelación interpuesto por el vocero judicial de la parte demandada y la apelación adhesiva de la parte demandante. Así que, conforme a los reparos concretos formulados ante el Juez de

instancia, se sintetizan:

1.1. Parte demandada:

a) No basta con demostrar los elementos esenciales del arrendamiento, sin antes hablar de los elemen tos de validez del mismo, pues, no existió un acuerdo entra las partes. Y, los actos preparatorios nunca culminaron de manera satisfactoria, quedando

a) No basta con demostrar los elementos esenciales del arrendamiento, sin antes hablar de los elemen tos de validez del mismo, pues, no existió un acuerdo entra las partes. Y, los actos preparatorios nunca culminaron de manera satisfactoria, quedando inconclusos por la decisión del mismo demandante mediante documento del 14 y del 24 de enero de 2022.

Las partes no acoraron precio , la terminación anticip ada, periodo de gracia, el incremento o reajuste del canon de arrendamiento, entrega del inmueble dado que siempre quedaron pendientes; tal y como lo depuso Consuelo Fajardo d e Hernández, cuya declaración se omitió valorar.

Y, se interpretó de manera equ ívoca la entrega de las llaves, debido a que, atendiendo el int errogatorio de JO SÉ LUIS PUELLO , permitió la apertura del establecimiento por intermedio de un trabajador de su confianza, quien sin autorización alguna terminó suministrando las llaves del loc al a uno de los encargados de la empresa HOLDING J&C S.A.S.5

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b) E l juez de conocimiento no interpretó y utilizó en debida forma los elementos probatorios recaudados, entre ellos, la carta del 14 de enero del 2022, donde JOSÉ LUIS PUELLO expresa cuales serían las condiciones para la existencia de un posible acuerdo, las que dice no fueron aceptadas en su totalidad , luego, a partir de ese

14 de enero del 2022, donde JOSÉ LUIS PUELLO expresa cuales serían las condiciones para la existencia de un posible acuerdo, las que dice no fueron aceptadas en su totalidad , luego, a partir de ese documento no es posible dar por cierto un canon, duración, reajustes, terminación anticipada y periodo de gracia.

c) No existió un pronunciamiento sobre la tacha por la falta de imparcialidad de los testigos presentados por la parte demandante, en especial, la de la contadora Diana Pérez Bonilla quien efectuó la tasación de l os perjuicios y de Camilo Ospina, Álvaro Jiménez, Jaime Beltrán Sánchez y Óscar Vega Hernández, los cuales afirma tenían un vínculo de dependencia directa con la sociedad HOLDING J&C S.A.S.

d) Cuando la obligación de indemnizar perjuicios proviene del contrato, fuera de entrar a probar su existencia, se hace necesario probar entre otros, la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño, que dentro del proceso el juez solo tuvo en cuenta para condenar por lucro cesante un balance financiero emiti do por una persona cuya imparcialidad fue cuestion ada, y por las afirmaciones que realizó el demandante en su interrogatorio, los cuales carecen de sustento y soporte documental.

e) El Despacho pasó por alto que dentro del proceso se logra demostrar que no hubo aceptación del periodo de gracia por parte del demandante, comoquiera que, en la misiva del 14 de enero de 2022, JOSÉ LUIS PUELLO establece de manera clara que este se daría a partir de la firma del contrato , hecho que no ocurrió y que además pasó por alto la demandante en su respuesta del 24 de enero de 2022.

JOSÉ LUIS PUELLO establece de manera clara que este se daría a partir de la firma del contrato , hecho que no ocurrió y que además pasó por alto la demandante en su respuesta del 24 de enero de 2022. Por lo que, mal haría el a quo interpretar dicha afirmación y restarle importancia por considerar la posible existencia de un contrato verbal.6

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Que es evidente que HOLDING J&C S.A.S. como el señor JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ , desplegaron una se rie de actos tendientes a culminar cualquier eventual vínculo contractual, materializado en la ausencia total de pago de canon de arrendamiento por parte del supuesto arrendatario, ausencia total de pago de servicios públicos domiciliarios por parte de la sociedad demandante, solicitud de restitución del inmueble por parte del demandado y la restitución voluntaria efectuada el 28 de febrero de 2022.

1.2. La sociedad HOLDING J&C S.A.S.

En a pelación adhesiva, se opone concretamente al monto reconocido como lucro cesante , aduciendo que el juez de instancia pasó por alto aspectos relevantes como la autonomía que la responsabilidad contractual tiene como origen o fuente de obligaciones, los principios de reparación integral y equidad y, el deber de haber efectu ado una debida y pertinente valoración probatoria y aplicación normativa al caso concreto, comoquiera que sufrió

responsabilidad contractual tiene como origen o fuente de obligaciones, los principios de reparación integral y equidad y, el deber de haber efectu ado una debida y pertinente valoración probatoria y aplicación normativa al caso concreto, comoquiera que sufrió perjuicios materiales, un daño emergente y un lucro cesante originado por la privación en el desarrollo de la actividad del establecimiento de comercio y utilidades de su negocio por el periodo pactado de 5 años y no menos, situación que dice se encuentra respaldada por las declaraciones del gerente de la empresa demandante, de la contado ra y el testimonio de Consuelo Fajardo, pruebas que considera no fueron valoradas de forma integral.

Por lo tanto, solicita sea revocado el fallo de primera instancia y en su defecto se proceda a reconocer a favor de la sociedad demandante el valor total pretendido, esto es, la suma de $320.000.000 por concepto de lucro cesante.7

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IV. CONSIDERACIONES

1. De manera antelada, la Sala advierte, que el juzgador de primer grado encontró satisfechos los presupuestos procesales y descartó la presencia de motivos que pudieran conducir a la invalidación del litigio, así que por brevedad los damos por reproducidos al estar debidamente configurados.

En lo medular, los cargos están anclados en la inexistencia de l contrato de arrendamiento de local comercial entre HOLDING J&C

así que por brevedad los damos por reproducidos al estar debidamente configurados.

En lo medular, los cargos están anclados en la inexistencia de l contrato de arrendamiento de local comercial entre HOLDING J&C S.A.S. y JO SÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ, por carecer de los elementos propios para su validez y eficacia.

2. Así las cosas, campea señalar que , los contratos han sido considerados en el sistema clásico como una fuente de obligaciones como lo prevé en nuestro orden amiento el artículo 1494 del Código Civil, lo que significa que, una vez dotado de sus requisitos de existencia y validez configura una ley para los contratantes – art. 1602 ídemY por regla de principio, para el perfeccionamiento de l contrato es suficiente el acuerdo de voluntades de los intervinient es sobre los elementos esenciales del mismo, acorde con lo normado en los artículos 1494 y 1502 del Código Civil, siendo la excepción que se requiera alguna solemnidad -requisito ad solemnitatem, verbigracia, en la venta de bienes raíces y servidumbres, y la de una sucesión hereditaria – art. 1857 ibídem-.

Del mismo modo, en otros casos puntuales, para estructurar el contrato se requiere la entrega material o física del bien, en cuyo caso estaríamos frente a un contrato real como lo prevé el art. 1500 del Código Civil.8

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En tratándose del contrato de arrendamiento civil o comercial, se sigue la regla de la consensualidad como se desprende de los artículos 1973 C.C. y 518 y s.s. C.Co., en ese orden, es sufi ciente que los contratantes acuerden e l bien objeto del contrato y el canon de arrendamiento.

En todo caso, para mayor precisión, el asunto se rige por las reglas del derecho comercial, atendiendo que una de las partes es comerciante – art. 10 C. de Co. -, conforme a su certificado de existencia y representación (fls. 173 s.s. archivo 01 expediente digital), y el bien sobre el cual recae es un local comercial ubicado en la calle segunda de Badillo de la ciudad de Cartagena.

En el caso que concita la atenci ón de la Sala, se plantea como fuente de responsab ilidad la existencia de un contrato de arrendamiento entre la SOCIEDAD HOLDING J&C S.A.S ., arrendataria, y JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ, arrendador, respecto del LOCAL COMERCIAL NUMERO UNO DE LA CALLE 2da. DE BADILLO de Cartagena (Bolívar) . Y por otro lado, el extremo pasivo edifica su defensa arguyendo la inexistencia del negocio frente a la ausencia de elementos esenciales.

Sobre ese preciso aspecto, en el expediente reposa:

• Un comunicado de 14 de enero de 2022, en donde el

edifica su defensa arguyendo la inexistencia del negocio frente a la ausencia de elementos esenciales.

Sobre ese preciso aspecto, en el expediente reposa:

• Un comunicado de 14 de enero de 2022, en donde el demandado JOSÉ LUIS PUELLO estab leció las condiciones del contrato, entre ellos, el canon o precio del arrendamiento en la suma de $14.000.000. antes de IVA, valor que se reajustaría anual y automáticamente en enero de cada año de acuerdo con el IPC más un punto; que el tiempo del contra to sería por un periodo de cinco (5) años con posibilidad de renovarse por otros cinco (5) años; en cuanto a la terminación, se podría dar de manera anticipada, debiendo pagar9

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el arrendatario la suma equiva lente a las mensualidades pendientes por pagar hasta el vencimiento del término, y que daría dos (2) meses de gracia a partir de la firma del contrato bajo tales condiciones.

• La sociedad demandante a través de su representante legal, en misiva del 24 de enero de 2022 , le manifestó al demandado su aceptación a la propuesta de arrendamiento de local comercial en los siguientes términos: “…Reciba un cordial saludo, por medio de la presente me permito confirmar nuestra aceptación a su propuesta de arrendamient o del

local comercial ubicado en la calle segunda de Badillo, en estas condiciones: 1. Canon de arrendamiento por valor de CATORCE MILLONES DE PESOS MCTE

me permito confirmar nuestra aceptación a su propuesta de arrendamient o del local comercial ubicado en la calle segunda de Badillo, en estas condiciones: 1. Canon de arrendamiento por valor de CATORCE MILLONES DE PESOS MCTE ($14.000.000) más IVA, incrementado anual y automático del IPC más un punto. //

2. Tiempo de contrato por un periodo de cinco (5) años con posibilidad d e renovarse por otros cinco (5) años. (Queda por definir incremento canon de arrendamiento a partir de 5 año) (…)”

Es palmar, conforme a este intercambio de comunicaciones, para nada desconocidas por sus emisarios o destinatarios, que existió una manifestación clara e inequívoca de la voluntad para perfeccionar un contrato de arrendamiento comercial, pues, las partes acordaron sin equívoco el precio y la cosa, elementos esenciales del contrato, fuera de otros accesorios como el tiempo que sería por cinco (5) años y, un periodo de gracia de dos (2) meses.

• Obran del mismo modo, las declaraciones convergentes de Óscar Vega, Diana Pérez, Camilo Ospina, Álvaro Jiménez , Jaime Beltrán Sánchez y Consuelo Fajardo , quienes afirman que las llaves del local fueron e ntregadas por uno de los trabajadores del demandado Álvaro Jiménez a un empleado de la sociedad demandante, para que empezaran con las adecuaciones del local . Así tenemos:10

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a. En su declaración Óscar Vega dijo: ¿Sabe usted quién tenía las llaves de ese loca l en ese momento? R/ Tengo entendido que el señor Álvaro, el maestro de obra. (min. 51:08 audiencia 25 de febrero de 2025).

b. Por su parte la testigo Diana Pérez afirmó: ¿Sabe usted o le consta doña diana, si el señor José Luis Puello hizo entrega de ese l ocal al señor Jorge Hernández como representante legal de Holding? R/ Sí , se le tuvo que haber hecho entrega al arquitecto y al maestro de obra, pues para que empezaran las adecuaciones y se empezó. (min: 1:08:57).

c. En el caso de Camilo Ospina a la pregunta que le hiciera el Despacho de cómo se efectuaba su ingreso al local este dijo: “…Yo iba todos los días como tal, llegaba a las 8:00 de la mañana a hacer el primer recorrido con los maestros a trazarle pues todas las actividades , me abría el maestro como tal Álvaro, era el que mantenía, pues siempre el poder , las llaves, debido a que era el maestro de planta, que siempre era el encargado, pues de estar en la obra de entrar y salir y darle pues las autorizaciones de las personas que entraba, sin embargo, la señora Isolina, pues por ser propietaria como tal del inmueble, pues ella pasaba, pues en el inmueble sí, siempre como que pendient e

estar en la obra de entrar y salir y darle pues las autorizaciones de las personas que entraba, sin embargo, la señora Isolina, pues por ser propietaria como tal del inmueble, pues ella pasaba, pues en el inmueble sí, siempre como que pendient e de las actividades que se hicieran… (min 1:59:14)

d. El testigo Álvaro Jiménez señaló que la cónyuge del demandando JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ fue la persona que le hizo entrega de las llaves del local: ¿A usted quien le abrió el local? R/ lo abrieron ellos por la mañana y como tipo 10 de la mañana me entregaron llaves la doña misma. ¿Cuándo usted dice ellos a quién se refiere ? R/ Al colaborador que tiene ella que no me acuerdo cómo es que se llama y la señora Isolina. ¿Doña Isolina estaba ahí presente cuando le entregaron las llaves? R/ Me dijo, le entregó las llaves, ahí está el local y hágale, yo estoy pendiente, yo estoy vi niendo constantemente a mirar cómo va la obra…” (min. 3:57 s.s. audiencia del 25 de febrero de 2025)

e. El declarante Jaime Beltrán Sánchez a la pregunta que le hiciera el Despacho: ¿Usted logró culminar la labor por la que fue contratada? R/ No de ninguna m anera, no porque el proyecto no estaba tan avanzado y la señora retiró las llaves en su momento, se las la retiró de una manera agresiva. Así, después de que retiraron las llaves, dijo que era que iba a hac er algo, algo11

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que tenía que hacer y que luego, en el transcurso de unos días, la devolvería para continuar con la labor, pero eso nunca sucedió. (min. 44:53 ídem)

f. Y en cuanto al testimonio de la señora Consuelo Fajardo esto dijo: “… Bueno, hacia el año 2021 hace puedo decir nada , 20 mayo. Estábamos inquietos porque se nos terminaba un contrato de arriendo donde estaba funcionando Sándwich Cubano y mi hijo como representante legal de la firma se inquietó y me inquietó, dijimos, hay un local al frente, vamos a trabajar, a hablar con el señor Puello , su seño ra Isolina, quien le la delegó para que hiciéramos un contrato de arriendo. Ella nos había dado dos meses de gracia. Esto estoy hablando que era de marzo y abril, nosotros empezamos nuestra obra el 31 de marzo , p erdón, de enero y los dos meses se cumplían en abril. Ella dijo, ustedes pueden de entrar y me van a ayudar a desmontar todo lo que hay porque es un laboratorio de radio algo, radiología. Entonces yo hablé con el doctor Puello, hablamos con la señora y nos dijeron, perfecto contrato verbal que hicimos los otros, los cuatro, don Jorge, la señora, I solina, yo y mi hijo como gerente, representante legal, nos dan un canon de arriendo de 14000000 de pesos más el IPC + 1 punto y ellos dicen, bueno, ya tienen el contrato de arriendo, les

gerente, representante legal, nos dan un canon de arriendo de 14000000 de pesos más el IPC + 1 punto y ellos dicen, bueno, ya tienen el contrato de arriendo, les vamos a entregar la s llaves y entregan las llaves hacia la hacia los primeros días del 31 de marzo, perdón, de enero de ese año , tenían que entregar las llaves, las recibió el señor Álvaro con el arquitecto Ospina…” (min. 1:22:10)

Todos estos relatos, muy a pesar de haber sido tachados por la parte demandada por la falta de imparcialidad, ya que afirma tienen un vínculo de dependencia directa con la sociedad HOLDING J & C S.A.S, esa sola circunstancia no es suficiente para restarles todo valor probatorio, sino que , exige de l juez un análisis más severo con respecto a cada uno de ellos para determinar el grado de credibilidad que ofrecen , y de ese modo, cerciorarse de su eficacia probatoria conforme a la regla prevista en el artículo 211 del Código General del Proceso.

Es el Juez, quien debe valorar de una forma real el testimonio llegando a su convencimiento de acuerdo con las circunstancias de cada caso, a las reglas de la lógica y las máximas de la experiencia,12

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sin dejar a un lado el principio de la buena fe en la actuació n del testimonio, a fin de llegar a la verdad procesal, tal y como lo ha

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sin dejar a un lado el principio de la buena fe en la actuació n del testimonio, a fin de llegar a la verdad procesal, tal y como lo ha precisado la Corte Constitucional en sentencia C-790/06 en la que se ha indicado que: “Por cuanto si bien la sola circunstancia de qu e los testigos sean parientes de una de las partes , no conduce necesariamente a deducir que ellos inmediatamente falten a la verdad, la razón y la crítica del testimonio aconsejan que se le aprecie con mayor severidad, que al valorarla se someta a un tamiz más denso de aquel por el que deben pasar las dec laraciones libres de sospecha”.

Y precisamente, aunque los deponentes indicaron tener una relación laboral con la sociedad HOLDING J & C S.A.S., y la señora Consuelo Fajardo es la madre del representante l egal de la entidad demandante, lo cierto es que , se observa de las declaraciones rendidas por estos, que las mismas fueron espontáneas, libres, responsivas e imparciales dando cuenta de lo que tuvieron conocimiento en razón de su labor que se ejecutaba dentro del local comercial y la sociedad , con relación a los hechos objeto de controversia, sin entrar en contradicciones o apasionamientos, luego entonces, la tacha de sospecha no estaba llamada a prosperar.

5. Puestas, así las cosas, no cabe duda de que el contrato de arrendamiento verbal se perfeccionó cuando las partes acordaron el local comercial objeto de arrendamiento y el precio , lo que convalidaron con la entrega del bien inmueble para que la sociedad HOLDING J & C S.A.S . empezara a realizar las demoliciones,

arrendamiento verbal se perfeccionó cuando las partes acordaron el local comercial objeto de arrendamiento y el precio , lo que convalidaron con la entrega del bien inmueble para que la sociedad HOLDING J & C S.A.S . empezara a realizar las demoliciones, modificaciones y adecuaciones locativas.

Ese hecho inequívoco, lo corroborara la testigo Isolina Visbal , cónyuge del demandado JOSÉ LUIS PUELLO SÁNCHEZ, quien durante su declaración a l interrogante plateado por el Despacho referente a que si aproximadamente un (1) mes estuvo ingresando el demandante al inmueble, ella dijo que s í, que durante ese tiempo duró13

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ese “tormento” Juez: ¿Entonces, ustedes, del inicio me dice ya el 5 de febrero, o sea, iniciando a los 5 días, ya estaba destruido todo palabra suya ¿Por qué? Porque se permitió, si esto no t enía autorización, por qué se permitió que continuara hasta finales de ese mes. R/ La expectativa de firmar un contrato por escrito fuera legalizado en local… siguió ha ciendo unas adecuaciones, pero que eran incorrectas, eso a mí no me gustó… (min. 31:35 y s.s. audiencia del 3 de marzo de 2025).

Y es que, precisamente, una de las obligaciones del arrendador es la de entregar el bien al arrendatario – Núm. 1º art. 1982 C.C. -, la

marzo de 2025).

Y es que, precisamente, una de las obligaciones del arrendador es la de entregar el bien al arrendatario – Núm. 1º art. 1982 C.C. -, la que conforme a lo estipulado en el artículo 1978 ídem procede con la tenencia de la cosa, al decir: “La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley ”; siendo entendible q ue la tradición refiere a la tenencia más no al dominio de la cosa, que entre otras formas puede darse con la entrega de las llaves del inmueble o permitir el uso de la cosa.

Luego, si una vez acordado por las partes los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, el bien y el precio, permitiendo el arrendador el acceso a su arrendat ario para hacer las remodelaciones acordadas antes de que éste empezara a funcionar el establecimiento de comercio , no es posible poner en tela de juicio la existencia y validez del contrato con el simple prurito de no plasmarse por escrito, pues, se insiste, no estamos frente a un contrato solemne.

De donde se sigue que, cuando se desatiende la obligación de entregar el bien en las condiciones acordadas o perturba el normal uso del bien por culpa suya o de sus dependientes, debe responder por la indemnización de perjuicios que le cause al arrendatario conforme a los lineamientos previstos en los artículos 1984 y 1987 del Código Civil, aplicables en materia mercantil por expresa remisión del artículo 822 de dicho ordenamiento.14

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Civil, aplicables en materia mercantil por expresa remisión del artículo 822 de dicho ordenamiento.1