TSDJ CTG SCF - 13001310300920200016801-(31-01-2024)

Magistrado Ponente: José Eugenio Gómez Calvo Número de Radicación: 13001310300920200016801

Clase y/o subclase de proceso: Apelación de sentencia/ responsabilidad civil contractual Fecha decisión: 31 de enero de 2024

Tipo de decisión: Confirma

DAÑO/ importa definirlo como el detrimento que el comportamiento perjudicial de uno de los contratantes genera en el patrimonio de aquel que sí ha honrado sus compromisos. Y para que legalmente se esté obligado a remediar es menester que sea « 'directo y ciert o' y no meramente 'eventual o hipotético', esto es, que se presente como consecuencia de la 'culpa' y que aparezca 'real y efectivamente causado.

PREVISIBILIDAD DEL DAÑO EN NEGOCIOS JURIDICOS/ Además, en los debates con origen convencional o en los que medie un acuerdo de voluntades, como este que nos ocupa, dicho elemento de responsabilidad debe ser previsible, o sea, que en la ejecución del contrato sea anticipable su acontecimiento en el evento de su inobservancia.

OBLIGACIÓN DE RESARCIMIENTO DEL DAÑO/ quien quebranta el acuerdo negocial sólo está obligado a reparar los daños ciertos, directos, lícitos y previsibles, estando el acreedor en la necesidad de certificar cada uno de estos aspectos en el juicio, que valgan para fundar: - las ganancias de las cuales fue privado y que razonadamente esperaba recibir,

TESIS: La Sala estimó que le correspondía a la parte demandante demostrar la existencia del contrato de transacción del que se hizo alusión en la demanda y que el precio del inmueble fue disminuido por situaciones

TESIS: La Sala estimó que le correspondía a la parte demandante demostrar la existencia del contrato de transacción del que se hizo alusión en la demanda y que el precio del inmueble fue disminuido por situaciones imputables al demandado. En todo caso consideró q ue, aunque se hubiese acreditado el daño, no se demostró el nexo causal existente entre ese y el incumplimiento del a obligación por parte del demandado.

FUENTE FORMAL/ La Indemnización de Daños y Perjuicios derivados del Incumplimiento del Contrato. En Sixto Sánchez Lorenzo, Derecho Contractual Comparado, Thomson Reuters, 2 Ed., España, 2013, p. 1608, SC, 27 mar. 2003, exp. n.° C -6879, SC, 28 feb. 2013, ra d. n.° 2002-0101101FUENTE JURISPRUDENCIAL/ Corte Suprema de Justicia, sentencias SC10297, 5 ag. 2014, rad. n.° 2003-00660-01, SC2758, 16 jul. 2018, rad. n.° 1999-00227-01, SC338, 5 sep. 1988, SC, 4 mar. 1998, exp. n.° 4921 y sentencia de 26 de enero de 1967 (CXIX, 11-16).1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO SUSTANCIADOR:

JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO

Cartagena de Indias, treinta y uno (31) de enero de dos mil veinticuatro (2024) (Proyecto discutido y aprobado en Sala del 30 de enero de 2024)

JOSÉ EUGENIO GÓMEZ CALVO

Cartagena de Indias, treinta y uno (31) de enero de dos mil veinticuatro (2024) (Proyecto discutido y aprobado en Sala del 30 de enero de 2024)

PROCESO DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL RADICADO: 13001310300920200016801

DEMANDANTE: SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S -SAE

DEMANDADO: IVÁN MARÍA MARTÍNEZ IBARRA

JUZGADO: JUZGADO NOVENO CIVIL DEL CIRCUITO DE

CARTAGENA

ASUNTO

Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia del 18 de abril de 2023 proferida por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Cartagena, dentro del Proceso iniciado por la SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S. -SAE en contra de Iván María Martínez Ibarra.

ANTECEDENTES

1. La demanda dirigida en contra de Iván María Martínez Ibarra se admitió mediante auto del 5 de mayo de 2021 1 y de ella se extraen los hechos que a

continuación se sintetizan:

1.1. Que el 16 de diciembre de 2009 entre Iván María Martínez Ibarra y la sociedad Arenas S.A. como depositaria de la Dirección Nacional de Estupefacientes, se celebró un contrato de arrendamiento sobre el apartamento ubicado en la Carrera 8A Nro. 5A -85 apto 8, Bloque 2, Edificio Casablanca de la ciudad de Cartagena.

Estupefacientes, se celebró un contrato de arrendamiento sobre el apartamento ubicado en la Carrera 8A Nro. 5A -85 apto 8, Bloque 2, Edificio Casablanca de la ciudad de Cartagena.

1.2. Que el 14 de marzo de 2019, la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. – SAE celebró una promesa de compraventa con Julio César Luna Flórez y Tatiana Pisciotti Galiano respecto al inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento referido en el hecho anterior.

1.3. Que los promitentes compradores acordaron dentro de la promesa de compraventa pagar parte del precio mediante un crédito hipotecario, lo que requería la visita del inmueble por parte de un perito del banco para que se realizara su avalúo.

1 Expediente Digitalizado - 08AdmiteDemanda - Folio 1/12 1.4. Que a pesar de que el perito del banco fue designado, el arrendatario impidió su ac ceso, presentando excusas sin fundamento legal ni contractual. Adicionalmente, se indicó que en ocasiones el arrendatario no estaba presente en el apartamento a pesar de conocer previamente la fecha de la visita.

1.5. Que al demandado como arrendatario se le a dvirtió la importancia de la visita del perito avaluador y se le puso de presente que su acceso estaba respaldado por el numeral tercero de la cláusula décimo quinta del contrato de arrendamiento en la que se autorizó que “en cualquier tiempo, el Arrendador o sus representantes visiten el inmueble para constatar su estado y conservación u otras circunstancias que sean de su interés”

arrendamiento en la que se autorizó que “en cualquier tiempo, el Arrendador o sus representantes visiten el inmueble para constatar su estado y conservación u otras circunstancias que sean de su interés”

1.6. Que, tras la negativa del demandado de permitir el avalúo, se solicitó una conciliación extrajudicial el 23 de abril de 2020 con el fin de llegar a un acuerdo, la cual solo podría realizarse por medio virtuales previo al consenso de ambas partes según la regla mentación del centro de conciliación, pero que el demandado no aceptó su realización a través de esa modalidad optando por la forma presencial, pese a que ello implicaba desplazarse a la ciudad de Bogotá.

1.7. Que la venta del inmueble no se realizó porque, ante la falta de avalúo del inmueble, el banco Itaú no desembolsó los fondos y que ello obedeció a la renuencia del arrendatario al cumplimiento del numeral 3 de la cláusula décimo quinta del contrato de arrendamiento.

1.8. Que los promitentes compradores desistieron del negocio por los problemas previamente mencionados, llevando a su representada a resolver con los señores Julio César Luna Flórez y Tatiana Pisciotti Galiano mediante un contrato de transacción.

1.9. Que el mandante ha sido el único en pagar todos los impuestos relacionados al inmueble desde su adquisición hasta 2008, según las pruebas documentales adjuntas a la demanda y su reforma.

PRETENSIONES

2. Con fundamento en lo expuesto, el demandante formuló las siguientes

pretensiones y condenas:

• “PRIMERA. Declarar que el señor Iván María Martínez Ibarra

PRETENSIONES

2. Con fundamento en lo expuesto, el demandante formuló las siguientes

pretensiones y condenas:

• “PRIMERA. Declarar que el señor Iván María Martínez Ibarra incumplió el contrato de arrendamiento de vivienda urbana suscrito con la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. sobre el apartamento

ubicado en la carrera 8 A No. 5 A – 85 Apartamento 8, Bloque 2, Edificio Casablanca de la ciudad de Cartagena, celebrado el 16 de3 diciembre de 2009, concretamente lo establecido en la cláusula decimoquinta, numeral 3.

SEGUNDA. Como consecuencia de lo anterior, condenar al señor Iván María Martínez Ibarra al pago de la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES PESOS M/CTE (COP$231,792,833), a título de indemnización de los perjuicios causados a mi representada por concepto de lucro cesante consolidado.

TERCERA. Condenar en costas a la parte demandada.”2

CONTESTACIÓN

3. Notificado de la demandada, el demandado arribó al proceso a través de su vocero judicial y se pronunció sobre los hechos reconociendo unos, afirmando no constarle otros y manifestando que los demás deberán probarse.

Como medios exceptivos propuso los siguientes:

“INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL DEMANDADO CON LA PARTE DEMANDANTE” Advirtió que la acción que dirige la demandante es un hibrido

Como medios exceptivos propuso los siguientes:

“INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL DEMANDADO CON LA PARTE DEMANDANTE” Advirtió que la acción que dirige la demandante es un hibrido al referirse a un incumplimiento de contrato de que trata el artíc ulo 368 del C.G.P. cuando la real situación que se plantea es de las que trata el artículo 384 ibidem.

“INEXISTENCIA DEL DAÑO ADUCIDO PARA COBRAR LOS PERJUICIOS JURAMENTADOS” Alegó que para que tenga éxito la solicitud indemnizatoria se debe acreditar el hecho intencional o culposo del obligado a responder, el daño y el nexo causal entre ambos.

Explicó que no existe hecho intencional por parte del demandado y, respecto al daño consistente en la suma que se dejó de percibir por la inejecución del contrato de compraventa que derivó en la transacción a la que se hizo alusión en los hechos de la demanda, consideró que la parte demandante debió demostrarlo, por lo que acusó de insuficiente la declaración que se hace en el hecho décimo del libelo inaugural e indica que debió aportarse la referida transacción teniendo en cuenta que la promesa de venta fue un contrato carente de penalidades.

Advirtió que en la cláusula octava del co ntrato de promesa de compraventa se puede concluir que el arrendatario no tenía intención de inferir daño al demandante ya que en ella se dispuso la cesión del contrato de arrendamiento

2 Expediente digitalizado - Primera Instancia - 07Demanda – Folio 1/714 lo que, a su juicio, hace suponer que los promitentes compradores acep tarían

demandante ya que en ella se dispuso la cesión del contrato de arrendamiento

2 Expediente digitalizado - Primera Instancia - 07Demanda – Folio 1/714 lo que, a su juicio, hace suponer que los promitentes compradores acep tarían los derechos derivados del contrato de arrendamiento.

Señaló en su escrito que un daño es resarcible cuando es cierto, personal e ilícito o antijurídico y explicó cada una de esas características.

Sobre el particular, anotó que la certeza del daño se dará cuando el juez conozca que la acción dañosa produjo o producirá desmedro patrimonial o moral en el perjudicado, lo cual consideró que en este caso no se cumple y que, además, la venta se prometió con el aditamento de la cesión del contrato de arrendamiento, es decir, que con independencia de la forma de pago propuesta para su compra, hacer el negocio no dependía de que el inmueble estuviera o no ocupado.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

4. Mediante sentencia dictada en audiencia de fecha 18 de abril de 2023, el a quo resolvió lo siguiente: “PRIMERO: NO ACCEDER a las pretensiones de la demanda, por las razones consignadas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandante. Se fijan como agencias en derecho la suma de dos (2) SMLMV. que serán incluidos en la liquidación de costas por secretaria.

TERCERO: una vez se encuentre ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente”3

4.1. Como fundamento de su decisión se planteó como problema jurídico

secretaria.

TERCERO: una vez se encuentre ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente”3

4.1. Como fundamento de su decisión se planteó como problema jurídico determinar la concurrencia de los elementos que estructuran la responsabilidad civil contractual. En desarrollo de ello, anticipó no encontrarlos reunidos en su totalidad. En ese orden, enunció que los presupuestos para tener por configurada este tipo de responsabilidad son: i) que exista una relación jurídico negocial válida, ii) que se haya generado un incumplimiento, iii) que se haya configurado un daño y iv) que exista un nexo causal entre el incumplimiento y el daño.

Precisó que lo anterior debe verificarse reduciéndose a lo pretendido en la demanda y, en tal virtud, explicó que en cuanto a la existencia del contrato no estaba documentado como debería, pero que dados los elementos demostrativos mirados en conjunto se tiene acreditado que la SAE encomendó el arriendo del inmueble a la inmobiliaria Arena S.A. como administradora del mismo y, por tanto, la demandante está legitimada por activa para demandar los perjuicios que se deriven de un incumplimiento.

3 Expediente digitalizado - Primera Instancia - 42ActaAudiencia5 Sobre el incumplimiento se remitió a la cláusula que así se acusa, es decir, la decimoquinta en su numeral tercero y con base en ella , dándole credibilidad a lo declarado por el testigo Julio César Luna Flórez, encontró acreditado su incumplimiento, pero anotó que habría que llenar de contenido el aspecto referente a que pudiera tenerse al perito avaluador como representante del

lo declarado por el testigo Julio César Luna Flórez, encontró acreditado su incumplimiento, pero anotó que habría que llenar de contenido el aspecto referente a que pudiera tenerse al perito avaluador como representante del arrendador para poder verificar dicho incumplimiento . En ese ejercicio, concluyó que “podríamos decir que como era un asunto de interés del arrendador, realizar el trámite de su promitente comprador, el perfeccionarle el crédito hipotecario, lo cual se instrumentalizaba mediante el avalúo, en principio se vislumbraría allí un incumplimient o de la cláusula por parte del señor Arrendatario del señor Martínez Ibarra, entonces dando allí abriéndole allí paso a los dos elementos, con las salvedades que ya hemos señalado.”

Sobre el daño, reiteró que debía examinarse dicho elemento de acuerdo a lo que se planteó en la demanda, es decir, la frustración del negocio que causó que no se percibiera la utilidad que se esperaba. En ese sentido, explicó que como fue un hecho sobreviniente que el negocio sí se realizara con posterioridad a la presentación de la demanda y que la SAE recibió la totalidad del precio tal como había sido manifestado por el testigo y no fue desconocido por la demandante, tal circunstancia afectó la subsistencia del daño que soportó la pretensión de la demanda, por lo que su replanteamiento en los alegatos de conclusión que ahora se circunscribió a que el precio que se recibió por el negocio jurídico fue menor al que se estipuló en la promesa de compraventa , debía ser acreditado en este nuevo sentido. No obstante, señaló que no hay prueba al respecto porque a pesar

se circunscribió a que el precio que se recibió por el negocio jurídico fue menor al que se estipuló en la promesa de compraventa , debía ser acreditado en este nuevo sentido. No obstante, señaló que no hay prueba al respecto porque a pesar de estar consignando el monto total del valor pactado en la promesa y la declaración del testigo que manifestó haber pagado un monto distinto, ello no fue suficiente para demarcar un quantum indemnizatorio exacto y en este caso se requiere exactitud y precisión que advirtió haberse podido lograr con pruebas documentales.

Explicó que si en gracia de discusión se aceptara ese viraje que se hace frente al daño por la circunstancia sobreviniente que implicaría que ya no se circunscribiera a la no realización del negocio, sino a no haberse percibido un monto menor al planteado; de todas maneras, no se encuentra acreditado el nexo causal entre el incumplimiento y ese daño porque de acuerdo a la cláusul a quinta contenida en la promesa de compraventa , el parágrafo segundo indica que en el evento de que fuera imposible pagar el saldo con ese crédito hipotecario, los promitentes compradores deberían responder con otro medio de pago o con recursos propios, por lo que al interpretar dicha cláusula, consideró que la frustración de ese crédito hipotecario que es la que se imputa al arrendatario, no necesariamente iba a conducir como la causa eficiente única y exclusiva de que se no se cumpliera con la prestación.6

RECURSO DE APELACIÓN

5. Una vez fue notificada la decisión de primera instancia, el apoderado de la parte demandante interpuso recurso de apelación que sustentó en los siguientes

reparos:

RECURSO DE APELACIÓN

5. Una vez fue notificada la decisión de primera instancia, el apoderado de la parte demandante interpuso recurso de apelación que sustentó en los siguientes

reparos:

1. Que la sentencia desconoció la existencia del contrato y que la misma esta demostrada, inclusive, por la confesión del demandado y la prueba documental contentiva del contrato que inicialmente se celebró por la inmobiliaria Arenas S.A. de la cual precisó que es solamente una parte formal, mas no material de la relación negocial en virtud de la representación del fisco hoy administrado por la SAE.

2. Que la sentencia hace una indebida interpretación del contrato al exigir que los representantes de la SAE son aquellos legales, desconociendo la existencia del mandato como contrato en el que se confía una gestión como lo es la realización del avalúo del inmueble.

3. Que se encuentra acreditado el daño consistente en la frustración del negocio por causa imputable al demandado al no permitir el ingres o del perito al inmueble lo que conllevó a la celebración posterior de un contrato de transacción en el que debieron efectuarse concesiones reciprocas y a partir de ahí derivó el perjuicio en razón a que la venta inicialmente se pactó por $1.350.000.000, pero que finalmente, en marzo de 2022, la demandante se vio obligada a reducir el precio de la venta a $1.250.000.000 como una de sus concesiones, por lo que alegó una disminución de la utilidad en $100.000.000 la cual, al no haber sido objetado el juramen to estimatorio , se encuentra acreditado.

4. Que se realiza una indebida interpretación del parágrafo segundo de la cláusula

la cual, al no haber sido objetado el juramen to estimatorio , se encuentra acreditado.

4. Que se realiza una indebida interpretación del parágrafo segundo de la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa e impone cargas a las partes que no fueron pactadas.

TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA

6. Mediante auto del 27 de abril de 2023 fue admitido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. Dentro del término de traslado para su sustentación se recibió escrito mediante el cual amplió los reparos expuestos ante la juez de primer grado agregando que, en cuanto a la acreditación del incumplimiento, que el demandado además actuó con dolo e “igualmente ha incumplido el contrato por contrariar los deberes secundarios de conducta que le imponen el principio de buena fe objetiva”7

Sobre la acreditación de la existencia del daño precisó que, aunque la sentencia honra la distinción entre el daño y el perjuicio, pasó por alto algunos otros criterios que debió evaluar ante la existencia de los hechos sobrevinientes. Sobre ellos, explicó que de conformidad al artículo 281 del C.G.P. al momento de rendir los alegatos se le expuso un hecho modificativo, mas no una nueva argumentación o un nuevo daño por lo que esa nueva circunstancia redujo el daño a la celebración del contrato prometido en condiciones distintas a las pactadas y con intermediación del contrato de transacción.

Explicó entonces que “En efecto, el perjuicio ocasionado no es otro diferente que el lucro cesante ocasionado ya que, si bien el negocio jurídico celebrado en 2019 no fue totalmente frustrado, el precio pactado por el cual se

Explicó entonces que “En efecto, el perjuicio ocasionado no es otro diferente que el lucro cesante ocasionado ya que, si bien el negocio jurídico celebrado en 2019 no fue totalmente frustrado, el precio pactado por el cual se perfeccionó el contrato de compraventa sí era inferior al acordado en 2019.”

6.1. Surtido el traslado del escrito de sustentación del recurso, la contraparte expuso que, revisados los requisitos necesarios para la existencia de la responsabilidad contractual, no se probó por la parte demandante el daño y el nexo causal.

CONSIDERACIONES

7. Esta Sala es competente para conocer de este Recurso de Apelación en virtud de lo establecido en el artículo 31 numeral 1º del Código General del Proceso. No sin antes advertir que se encuentran reunidos los presupuestos procesales, como son: capacidad para ser parte, capacidad procesal, competencia del Juez y demanda en forma; así mismo, no se evidencian causales de nulidad que invaliden lo actuado, circunstancia que permite decidir con sentencia de mérito.

7.1. Dicho lo anterior, se realizará un pronunciamiento atinente a los reparos concretos expuestos por el recurrente, de acue rdo a lo normado en el art. 328 del CGP que en su primen inciso establece: “ El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”.

7.2. En ese orden, se tiene que el primer reparo del recurrente cuestiona que la sentencia de primera instancia desconoce la existencia del contrato válidamente

previstos por la ley”.

7.2. En ese orden, se tiene que el primer reparo del recurrente cuestiona que la sentencia de primera instancia desconoce la existencia del contrato válidamente celebrado, sin embargo, debe advertirse que en la misma sentencia cuestionada, la señora juez de primera instancia refirió los elementos de validez del contrato con la indicación de que la parte demandante arrimó como prueba un instrumento negocial suscrito por el demandado con la inmobiliaria Arenas S.A. el cual calificó de antiguó porque data del año 2009. En análisis del mismo ,8 precisó que en él no existe un solo vestigio de acuerdo entre la SAE y la inmobiliaria arrendadora que valide la calidad de depositaria de esta última en representación de la demandante, pero señaló que ante las manifestaciones efectuadas en el escrito de subsanación de la demanda y las demás pruebas analizadas en conjunto, entre ellas las que dan cuenta del intercambio de correos electrónicos entre los extremos de la liti s, las declaraciones hechas por el demandado y por el testigo como promitente comprador del inmueble que además reconoció ser cesionario de dicho contrato de arrendamiento, se deduce que la SAE encomendó a la inmobiliaria Arenas S.A. el arrendamiento del predio, lo cual consideró el a -quo que la legitima por activa . Lo anterior, confirma el reconocimiento de la existencia del contrato que se acusa incumplido por lo que se descarta el argumento vertido en el primer reparo.

7.3. Por su parte, en el segundo reparo el recurrente sigue atacando el desconocimiento de los presupuestos para que se configure la responsabilidad civil contractual, específicamente el que se refiere al incumplimiento por parte

7.3. Por su parte, en el segundo reparo el recurrente sigue atacando el desconocimiento de los presupuestos para que se configure la responsabilidad civil contractual, específicamente el que se refiere al incumplimiento por parte del señor Iván María Martínez Ibarra.

En sus fundamentos , expuso que en la sentencia se hace una indebida interpretación del numeral tercero de la cláusula decimoquinta del contrato, en tanto que no se puede ent ender que la estipulación “3. Para que, en cualquier tiempo, el arrendador o sus representantes visiten el inmueble para constatar su estado y conservación u otras circunstancias que sean de su interés ” haga referencia a los representantes legales, sino qu e debe tenerse en cuenta que también puede mediar un contrato de mandato en el que se confíe una gestión a un tercero como lo es el avalúo del inmueble.

Tal reproche corre la misma suerte del anterior, bajo el entendido de que la sentenciadora de primer grado explicó que de las declaraciones hechas por el testigo Julio César Luna Flórez en su calidad de promitente comprador , a las que además otorgó pleno valor probatorio, se pudo constatar que efectivamente aquel se había comunicado con el demandado Iván María Martínez para que permitiera el ingreso del perito avaluador al predio, pero que este no procedió conforme a ello lo cual , a su juicio, causó la imposibilidad de concretar la hipoteca y con ello el desembolso del crédito.

Es más, sobre la errada interpretación de la cláusula, cita esta corporación el contenido de la sentencia en el que la juez aseveró que “podríamos decir que como era un asunto de interés del arrendador realizar el trámite de su

Es más, sobre la errada interpretación de la cláusula, cita esta corporación el contenido de la sentencia en el que la juez aseveró que “podríamos decir que como era un asunto de interés del arrendador realizar el trámite de su promitente comprado r, el perfeccionarle el crédito hipotecario, lo cual se instrumentalizaba mediante el avalúo; en principio, pues se vislumbraría allí un incumplimiento de la cláusula por parte del señor Arrendatario del señor Martínez Ibarra, entonces dando allí abriéndole allí paso a los dos elementos, con las salvedades que ya hemos señalado.(Min. 24:40)” del cual se desprende9 que también se reconoce el incumplimiento de esa cláusula bajo el entendido de que se consideró que le asiste interés al arrendador en que se efectúe el avalúo para poder concretar el crédito hipotecado al que estaba supeditado el promitente comprador , pero se dejó la salvedad de que dicha estipulación merecía ser llenada de contenido para establecer hasta qué punto el perito podía tenerse como representante del arrendador.

7.4. Los reparos que se enfilan contra el supuesto desconocimiento del vínculo contractual y del incumplimiento del numeral tercero de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, puede que obedezcan a las salvedades que señaló la juez de instancia y a la falta de contundencia de sus consideraciones sobre esos dos aspectos, pero, ciertamente, a pesar de la forma superficial en la que se analizaron los dos primeros elementos, está claro que la razón para que se declarara impróspera la pretensión estribó en que no se encontraron

dos aspectos, pero, ciertamente, a pesar de la forma superficial en la que se analizaron los dos primeros elementos, está claro que la razón para que se declarara impróspera la pretensión estribó en que no se encontraron configurados ni el daño ni el nexo causal entre este y el incumplimiento.

7.5. Siendo así, aunque no existiera salvedad alguna sobre la acreditación del vínculo contractual entre los extremos del litigio y se aceptara que el numeral tercero de la cláusula decimoquinta de dicho contrato merece ser interpretada en un sentido amplio que permita equiparar al perito avaluador con un representante del arrendador , pese a que no existe una sola prueba que demuestre que este actuaba en cumplimiento de un mandato suscrito con la SAE como lo sugiere el apelante y aun cuando la lógica indica que dicho perito fue designado por la entidad bancaria que otorgaría el crédito y no por la demandante como su representante (véase que en el parágrafo segundo de la cláusula quinta del contr ato de promesa de compraventa expresamente se dispuso que “el cliente deberá realizar todos los trámites atenientes al perfeccionamiento del otorgamiento del mismo ”, refiriéndose al crédito hipotecario”); lo cierto es que la resolución del problema jurídi co que viene planteado no podía haber sido distinta, en tanto que , al faltar uno sólo de los elementos requeridos para la configuración de las responsabilidad civil contractual, se excluye la pretensión del demandante.

7.6. Así pues, al analizar la existencia del daño que también ha sido tema de reparo, importa definirlo como el detrimento que el comportamiento perjudicial

contractual, se excluye la pretensión del demandante.

7.6. Así pues, al analizar la existencia del daño que también ha sido tema de reparo, importa definirlo como el detrimento que el comportamiento perjudicial de uno de los contratantes genera en el patrimonio de aquel que sí ha honrado sus compromisos. En palabr as de la Corte Suprema de Justicia, es «una modificación de la realidad que consiste en el desmejoramiento o pérdida de las condiciones en las que se hallaba una persona o cosa por la acción de las fuerzas de la naturaleza o del hombre. Pero desde el punto de vista jurídico, significa la vulneración de un interés tutelado por el ordenamiento legal, a consecuencia de una acción u omisión humana, que repercute en una lesión a bienes como el patrimonio o la integridad personal, y frente al cual se impone una reacción a manera de reparación o, al menos, de satisfacción o consuelo10 cuando no es posible conseguir la desaparición del agravio» (CSJ, SC10297, 5 ag. 2014, rad. n.° 2003 -00660-01; reiterada SC2758, 16 jul. 2018, rad. n.° 1999-00227-01).

«es 'todo detri mento, menoscabo o deterioro, que afecta bienes o intereses lícitos de la víctima, vinculados con su patrimonio, con su esfera espiritual o afectiva, o con los bienes de su personalidad'» (SC16690, 17 nov. 2016, rad. n.° 2000-00196-01).

Y para que legalmente se esté obligado a remediar es menester que sea « 'directo y cierto' y no meramente 'eventual o hipotético', esto es, que se presente como

n.° 2000-00196-01).

Y para que legalmente se esté obligado a remediar es menester que sea « 'directo y cierto' y no meramente 'eventual o hipotético', esto es, que se presente como consecuencia de la 'culpa' y que aparezca 'real y efectivamente causado' (Sentencias de 26 de enero de 1967 (CXIX, 11-16) y 10 de mayo de 1997, entre otras)» (SC, 27 mar. 2003, exp. n.° C-6879),

Además, en los debates con origen convencional o en los que medie un acuerdo de voluntades, como este que nos ocupa , dicho elemento de responsabilidad debe ser previsible, o sea, que en la ejecución del contrato sea anticipable su acontecimiento en el evento de su