TSDJ CTG SCF - 13001310300920220014501-(01-11-2024)

REPÚBLICA DE COLOMBIA

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CARTAGENA

SALA CIVIL – FAMILIA

Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Cartagena de Indias, D. T. y C., primero de noviembre de dos mil veinticuatro (Discutido y aprobado en Sala de treinta de octubre de dos mil veinticuatro)

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de 27 de junio de 2024, dictada por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Cartagena en el asunto de la referencia.

I. DEMANDA

En la demanda, radicada e l 24 de mayo de 2022 , se narraron los siguientes hechos:

1. En la Escritura Pública No. 771 de 13 de septiembre de 1991 se protocolizó el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO PLAYA MAR P.H., el cual fue actualizado mediante la Escritura Pública No. 1148 de 19 de julio de 2007.

2. El 28 de marzo de 2022 se celebró la “Asamblea General Ordinaria de Copropietarios” del EDIFICIO PLAYA MAR P.H., bajo la “modalidad mixta

(presencial y virtual)”, en la que, entre otras cosas, se aprobó el estado financiero de 2021, el presupuesto para 2022, una cuota extraordinaria y , además, se

(presencial y virtual)”, en la que, entre otras cosas, se aprobó el estado financiero de 2021, el presupuesto para 2022, una cuota extraordinaria y , además, se eligieron los miembros del Consejo de Administración.

3. En la referida asamblea, la sociedad RYA SU ADMINISTRACIÓN OPORTUNA S.A.S., actuado como administradora del EDIFICIO PLAYA MAR P.H., anunció que existía un quórum del 65,73%, por lo que era posible dar inicio a la sesión.

4. No obstante, como los asistentes “sólo manifestaron que representaban los apartamentos mas no garajes”, en realidad sólo hubo un “presunto quórum del

52.59%”, determinado así:

AP T O/ GAR AJE F OR MA DE

AS IS T E NCIA P R OP IE T AR IO QUE S E ANUNCIA AS IS T E NT E / AP ODE R ADO COE F ICIE NT E 201 P res encial R OS AR IO R OJAS JOHN GE R DT S 1,54% 302 Virtual NO S E ANUNCIA VIVIAN GIACOMO 3,41% 303 Virtual NO S E ANUNCIA JAIME B AR R E R A 2,14% 401 Virtual NO S E ANUNCIA S AR A P É R E Z 3,51% 403 Virtual NO S E ANUNCIA AL B E R T O CR E S P O 2,32% 501 Virtual NO S E ANUNCIA CAR L OS R ANGE L 3,29% 502 Virtual NO S E ANUNCIA E R NE S T O S AL DUA 2,29% 503 P res encial R ICHAR D L L AMAS R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 2,31% 701 P res encial R ODR IGO AL ONS O

503 P res encial R ICHAR D L L AMAS R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 2,31% 701 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,13% 702 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 2,32% 703 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 2,31% 801 Virtual NO S E ANUNCIA F AB IOL A 3,05% 902 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 4,47% 1002 Virtual NO S E ANUNCIA JUAN E S T R ADA 4,47% 1101 P res encial ADOL F O DUR ÁN R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,05% 1201 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,05% 1301 P res encial R ODR IGO AL ONS O

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R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA

GAL L O 5,93%

GAL L O 3,05% 1301 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 5,93% T OT AL 52,59%Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

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5. Por ende, “no existió el quórum reglamentario por las siguientes razones”:

 Según el certificado de tradición aportado, “ ROSARIO ROJAS ” y “ SARA PÉREZ” no son propietarias de los apartamentos 201 y 401, respectivamente, de modo que no estaban facultadas para otorgarle poder a un tercero con el fin de que las representara en la Asamblea.

 RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO no estaba habilitado para representar a la sociedad AR3A S.A.S., como propietaria inscrita de los apartamentos 701, 702, 703, 902, 1201, 1202 y 1301, porque no era ni su representante legal, ni su apoderado.

 Para la fecha en que se llevó a cabo la asamblea, RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO hacía parte del “ Consejo de Administración ”, de modo que no podía ser apoderado de los propietarios de los apartamentos 503 y 1101, por expresa disposición del artículo 80 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

PEÑALOZA GALLO hacía parte del “ Consejo de Administración ”, de modo que no podía ser apoderado de los propietarios de los apartamentos 503 y 1101, por expresa disposición del artículo 80 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

 “No se evidenció poder ” para que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO representara los apartamentos 503, 701, 702, 703, 902, 1101, 1201, 1202 y 1301.

6. Si se retiran los porcentajes de los apartamentos 201, 401, 503, 701, 702, 703, 902, 1101, 1201, 1202 y 1301, el coeficiente real con el que se dio inicio a la reunión sería del 20,97%.

7. Tampoco se cumplieron los artículos 42 de la Ley 675 de 2001 y 94 del Reglamento de Propiedad Horizontal , porque “los asistentes no se identificaron, ni identificaron la unidad que representaba, tampoco existe evidencia ni en la grabación de la reunión , ni el Acta de cuál es el coeficiente de cada apartamento que participó en la asamblea, ni la contabilización o suma de estos para llegar al quórum requerido tanto para iniciar la reunión como para proseguir con el orden día para el cual fue citado”.

AP T O/ GAR AJE F OR MA DE

AS IS T E NCIA P R OP IE T AR IO QUE S E ANUNCIA AS IS T E NT E / AP ODE R ADO COE F ICIE NT E 201 P res encial R OS AR IO R OJAS JOHN GE R DT S 1,54%

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ANUNCIA AS IS T E NT E / AP ODE R ADO COE F ICIE NT E 201 P res encial R OS AR IO R OJAS JOHN GE R DT S 1,54% 302 Virtual NO S E ANUNCIA VIVIAN GIACOMO 3,41% 303 Virtual NO S E ANUNCIA JAIME B AR R E R A 2,14% 401 Virtual NO S E ANUNCIA S AR A P É R E Z 3,51% 403 Virtual NO S E ANUNCIA AL B E R T O CR E S P O 2,32% 501 Virtual NO S E ANUNCIA CAR L OS R ANGE L 3,29% 502 Virtual NO S E ANUNCIA E R NE S T O S AL DUA 2,29% 503 P res encial R ICHAR D L L AMAS R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 2,31% 701 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,13% 702 P res encial R ODR IGO AL ONS O

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R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA

GAL L O 4,47%

902 P res encial R ODR IGO AL ONS O

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R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 4,47% 1002 Virtual NO S E ANUNCIA JUAN E S T R ADA 4,47% 1101 P res encial ADOL F O DUR ÁN R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,05% 1201 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 3,05% 1301 P res encial R ODR IGO AL ONS O

P E ÑAL OZA GAL L O

R ODR IGO AL ONS O P E ÑAL OZA GAL L O 5,93% T OT AL 52,59%Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

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8. Se “anunció verbalmente sin evidencia visual ” que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “ representó el 28,75% del coeficiente como delegado de 7 copropietarios de apartamentos, a saber: 701, 702, 703, 902, 12-01, 12-02, 13-01, y los garajes número 18,19,15,1,21,4”, por lo que hubo una transgresión del artículo 82 del Reglamento de Propiedad Horizontal , en tanto que “nadie podrá

los garajes número 18,19,15,1,21,4”, por lo que hubo una transgresión del artículo 82 del Reglamento de Propiedad Horizontal , en tanto que “nadie podrá representar una cuota mayor del 25% de los votos presentes en la reunión”.

9. A “ALBERTO CRESPO”, como copropietario del apartamento 403 no se le permitió participar en la asamblea, porque “no tuvo habilitado el micrófono en las mismas condiciones que se le otorgaron a quienes sí se les ha bilitó el micrófono”.

10. El “Consejo de Administración fue elegido con un coeficiente del 47.91% violando la Ley 675 de 2001”.

11. En la asamblea se eligió a RICHARD LLAMAS (propietario del apartamento 503) como miembro del Consejo de Administración , pese que en el escrito presentado el 8 de abril de 2022, esa persona le indicó a la administración que no aceptaba ese nombramiento, amén de que “su capacidad de comunicarse en el idioma español es baja, que vive 100% en USA y no reconoce de las normas y reglamentación de la propiedad horizontal”.

12. En la asamblea también se aprobó una “cuota extraordinaria” y se discutió un “punto denominado promociones y varios ”, pese a que estas decisiones no pueden adoptarse en una “ reunión no presencial ”, conforme establecen los artículos 39 y 42 de la Ley 675 de 2001.

13. El “Acta” de Asamblea fue publicada sin atender los defectos advertidos por la “Comisión Verificadora”.

Con fundamento en lo anterior , JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ , CARLOS

13. El “Acta” de Asamblea fue publicada sin atender los defectos advertidos por la “Comisión Verificadora”.

Con fundamento en lo anterior , JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ , CARLOS RANGEL MORENO , SANDRA MILENA GARZÓN GÓMEZ y VILLAS DEL MAR S.A.S. solicitaron dejar sin efectos las decisiones adoptadas en la “Asamblea Ordinaria de Propietarios de la asociación de copropietarios EDIFICIO PLAYA MAR de fecha de fecha 28 de marzo 2022 contenida en el Acta de la misma fecha” y, además, que se condenara en costas a la parte demandada.

II. CONTESTACIÓN

1. A través del auto de 28 de junio de 2022, el a quo admitió la demanda.

2. Tras recibir notificación de esa providencia, el EDIFICIO PLAYA MAR P.H. se opuso a las pretensiones, aduciendo que sí hubo quórum suficiente en la “Asamblea general ordinaria de copropietarios” del 28 de marzo de 2022, pues estaba presente o representado el 65,73% de los propietarios , no sólo de los apartamentos que en el acta se señalaron, sino de sus “respectivos garajes”.

Refirió que conforme a la Escritura Pública No. 2462 de 2020, RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO podía actuar como “ representante legal ” de la sociedadProceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Página 4 de 14 AR3A S.A.S., “propietaria de los apartamentos números: 701, 702, 703, 902, 1201, 1202 y 1301 en las asambleas y reuniones futuras”.

Indicó también que el 26 de marzo de 2022, RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “presentó renuncia irrevocable al cargo de consejero”, por lo que podría representar a los propietarios de los apartamentos indicados en el acta.

De otro lado, a ñadió que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “ actuó representando con poder a los apartamentos Nos. 503 y 1101 con los respectivos garajes”.

III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

1. El a quo declaró la nulidad absoluta de las decisiones adoptadas en la Asamblea Ordinaria del 28 de marzo de 2022, porque se presentaron “violaciones a la ley de propiedad horizontal y al RPH de la copropiedad demandada”.

A ese respecto, expuso que en la aludida reunión sólo podrían tenerse en cuenta los coeficientes de los “apartamentos” 201, 302, 303, 401, 403, 501, 502, 503, 701, 702, 703, 801, 902, 1101, 1201 y 1301, esto es, un 52,59% del coeficiente total de la copropiedad, pues quienes participaron en la reunión manifestaron actuar en

702, 703, 801, 902, 1101, 1201 y 1301, esto es, un 52,59% del coeficiente total de la copropiedad, pues quienes participaron en la reunión manifestaron actuar en “representación” de esos precisos “apartamentos”, guardando silencio frente a los “garajes” que estaban asignados a esas unidades privadas.

Dijo también que aunque la demandada señaló que el quórum se conformó con los “garajes” del EDIFICIO PLAYA MAR, “no obra prueba en el plenario de que los propietarios asistentes a la Asamblea, sean también titulares de derecho de dominio sobre los garajes, por lo que no hay elementos demostrativos que permitan e stablecer a qué apartamento de los asistentes a la asamblea corresponde cada estacionamiento, a efecto de que sea viable contabilizar el coeficiente de dichos garajes en la sumatoria para determinar el quórum”.

Asimismo, e xplicó que si bien la parte demandada aportó una “ tabla” que permite evidenciar qué garaje le corresponde a cada apartamento, no se allegaron los “certificados de tradición” que permitan acreditar la veracidad de esa información.

Seguidamente, indicó que al porcentaje inicial (52,59%) se le debían descontar los coeficientes de los apartamentos 201 (1,54%) y 401 (3,51%), porque según los certificados de tradición aportados, ni “ROSARIO ROJAS”, ni “SARA PÉREZ” eran propietarias de esos inmuebles, quedando un quórum del 47,54%, no apto para “llevar a cabo la asamblea”.

Manifestó que al 47,54% así obtenido, también se le debía descontar el

propietarias de esos inmuebles, quedando un quórum del 47,54%, no apto para “llevar a cabo la asamblea”.

Manifestó que al 47,54% así obtenido, también se le debía descontar el coeficiente del apartamento 1101 (3,05%), porque “ no hay prueba del poder otorgado por parte de ADOLFO DURAN… quedando entonces el porcentaje en 44,49% lo cual ratifica que no se cumplió el quórum para dar inicio a la asamblea”.

De otro lado, adujo que aunque el propietario del apartamento 503 y la sociedad AR3A S.A.S. sí facultaron a RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO para que losProceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Página 5 de 14 representara en la asamblea, se demostró que para esa fecha (28 de marzo de 2022), aquél aún “ostentaba la calidad de Consejero de Administración”, pues la renuncia radicada el 26 de marzo de 2022, “fue dirigida a la Administración del Edificio Playa Mar pero no al Consejo de Administración como lo requiere ” el artículo 96 del Reglamento de Propiedad Horizontal , “lo cual resta validez a la renuncia…”.

Por lo tanto, dijo, “no resulta válida la representación ” de RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “en cuanto a los aptos 503 y 1101, ya que como miembro del

renuncia…”.

Por lo tanto, dijo, “no resulta válida la representación ” de RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “en cuanto a los aptos 503 y 1101, ya que como miembro del Consejo no podía representar unidades distintas a las pertenecientes a la sociedad AR3A S.A.S, de quien ostenta la calidad de representante legal, por disposición del artículo 80 del Reglamento de propiedad horizontal ”, de ahí que “se reduce aún más el coeficiente de copropiedad que indicaría el quórum para llevar a cabo la reunión, siendo que la cuota de participación del apto 1101 (sic) es de 3,05, estaríamos ante un coeficiente de participación del 41,44%”.

Finalmente, señaló que se configuraron otras irregulares , pues: i) en el “Acta” no se indicó el “orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso”; ii) no se aportó el “informe de la comisión verificadora ”; iii) RICHARD LLAMAS no dio su consentimiento para fungir como consejero y, iv) además, que se transgredió el artículo 82 del Reglamento de Propiedad Horizontal, porque RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO representó más del “25% de los votos presentes”.

2. La parte demandada formuló el recurso de apelación contra dicho fallo, por lo que el expediente fue remitido al Tribunal.

IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

1. A través del proveído de 27 de junio de 2024 se admitió el recurso de apelación y, por consiguiente, se le otorgó a l a parte recurrente el término de 5

IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA

1. A través del proveído de 27 de junio de 2024 se admitió el recurso de apelación y, por consiguiente, se le otorgó a l a parte recurrente el término de 5 días para que sustentara la alzada.

2. En ese lapso, la demandada planteó:

Que sí se alcanzó el quórum necesario para poder iniciar la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios , puesto que tanto los apartam entos, como los garajes que estaban asignados a quienes asistieron a la sesión, representaron un coeficiente del 65,73%.

Que el a quo no tuvo en cuenta que en la contestación de la demanda, aportó el “certificado anexo” al Acta, en el que se “determina qué garaje le pertenece a cada apartamento”, por lo que debió incluir los garajes en su cómputo.

Que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “actuó como representante legal de la Sociedad AR3A S .A.S. y no como apoderado ” de modo que no podía “aplicarle la restricción del parágrafo 2° del artículo 82 del reglamento de propiedad horizontal del Edificio Playa Mar. Según esta equivocada tesis, llegado el caso hipotético de que la sociedad AR3A S .A.S. adquiriera en el futuro el 69% del total del coeficiente de esta copropiedad, siempre estaría limitada a tenerProceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Página 6 de 14 solo la participación del 25% y el restante 31% de la copropiedad tomaría todas las decisiones”.

Que el “ acta demanda da” sí se encuentra firmada por un “ miembro de la comisión verificadora”.

Que en el memorial presentado el 28 de abril de 2023, allegó al proceso el Acta No. 002 de 30 de septiembre de 2022, en la que se dejó consignado que la Asamblea General de Propietario s se reunió y “aprobó la ratificación de los puntos aprobados en el acta que aquí se demanda ”, de ahí que cualquier “nulidad relativa” fue subsanada en debida forma.

Que para la reunión de 28 de abril de 2023 , la “Asamblea General ya conocía de la renuncia del consejo de administración del señor RODRIGO PEÑALOZA GALLO, igualmente conocía qui énes habían participado como propietarios de los inmuebles y quiénes como apoderados y teniendo ese conocimiento aprobó su ratificación de (sic) o sea que se cumplió con el requisito exigido de colocar en conocimiento de la asamblea de copropietarios de la renuncia del señor RODRIGO, por lo tanto si podría representar” a los propietarios de los apartamentos 503 y 1101.

Que al abrigo del artículo 281 del C. G. del P., el a quo debió valorar el Acta No.

RODRIGO, por lo tanto si podría representar” a los propietarios de los apartamentos 503 y 1101.

Que al abrigo del artículo 281 del C. G. del P., el a quo debió valorar el Acta No. 002 de 30 de septiembre de 2022, porque de allí se desprende la existencia de un hecho que ocurrió después de la oportunidad que tenía para contestar la demanda.

Y q ue si RICHARD LLAMAS le otorgó poder a RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO, sin restricción alguna, no existía ningún impedimento para que fuera elegido miembro del Consejo de Administración.

3. En el traslado de la sustentación, la parte demandante solicitó que se confirmara la sentencia impugnada.

V. CONSIDERACIONES

1. El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 prevé lo siguiente:

“Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad , y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más u no de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integra n el edificio o conjunto. Las

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integra n el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

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Las decisiones que se ad opten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”.

A su turno, el artículo 47 de esa misma normatividad establece que:

“Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asi stentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso…

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite”.

En suma, puede afirmarse que, en principio, si este tipo de asambleas sesiona sin

copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite”.

En suma, puede afirmarse que, en principio, si este tipo de asambleas sesiona sin que esté presente o representada más de la mitad (o sea, más del 50%) de los titulares de las unidades que conforman el total (100%) del coeficiente de la copropiedad, entonces, “las decisiones que se adopten… serán absolutamente nulas”.

2. En el presente asunto, se advierte que con la demanda se aportó copia el Acta de 28 de marzo de 2022, en la que se dejó consignado que hubo un quórum deliberatorio del 65,73% conformado por los propietarios de los “ apartamentos” 201, 302, 303, 401, 403, 501, 502, 503, 801, 1002 y 1101, y RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO “en representación de sus apartamentos”.Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

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Aunado a ello, la parte demandante también allegó el Reglamento de Propiedad Horizontal ( Escritura Pública No. 1148 de 19 de julio de 2007 ) del EDIFICIO PLAYA MAR P.H. , el cual enseña que la copropiedad está compuesta por 27 “ apartamentos” y 27 “ garajes”, o sea , 54 unidades privadas

EDIFICIO PLAYA MAR P.H. , el cual enseña que la copropiedad está compuesta por 27 “ apartamentos” y 27 “ garajes”, o sea , 54 unidades privadas independientes, con sus respectivos coeficientes:Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

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En ese orden de ideas, tras confrontar el Acta de Asamblea, con el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO PLAYA MAR P.H. y la regla prevista en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, se llega a la conclusión de que no se conformó debidamente el quórum necesario para deliberar y decidir, puesto que no quedó acreditado que hubo un “ número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad”.

En efecto, debe indicarse que en el Acta de Asamblea se omitió consignar el coeficiente que corresponde a los “apartamentos” 201, 302, 303, 401, 403, 501, 502, 503, 701, 702, 703, 801, 902, 1002, 1101, 1201 , 1202 y 1301 , pese a que el artículo 45 de la referida ley así lo exige . No obstante, esa situación particular

UNIDADE S P R IVADAS M2 C OE FIC IE NTE S

Garaje No. 1 16,62 0,65%

artículo 45 de la referida ley así lo exige . No obstante, esa situación particular

UNIDADE S P R IVADAS M2 C OE FIC IE NTE S

Garaje No. 1 16,62 0,65% Garaje No. 2 13,06 0,51% Garaje No. 3 13,06 0,51% Garaje No. 4 17,67 0,69% Garaje No. 5 15,43 0,60% Garaje No. 5a 10,5 0,41% Garaje No. 6 17,75 0,46% Garaje No. 7 11,98 0,47% Garaje No. 8 12,5 0,49% Garaje No. 9 12,5 0,49% Garaje No. 10 12,68 0,48% Garaje No. 11 20 0,78% Garaje No. 12 12,01 0,47% Garaje No. 13 11 0,43% Garaje No. 14 11 0,43% Garaje No. 15 12,92 0,50% Garaje No. 16 13,63 0,51% Garaje No. 17 17,39 0,68% Garaje No. 18 10,81 0,42% Garaje No. 19 10,81 0,42% Garaje No. 20 11,75 0,46% Garaje No. 21 10,12 0,39% Garaje No. 22 10,12 0,40% Garaje No. 23 10,56 0,42% Garaje No. 24 11,83 0,46% Garaje No. 25 14 0,54%

Garaje No. 22 10,12 0,40% Garaje No. 23 10,56 0,42% Garaje No. 24 11,83 0,46% Garaje No. 25 14 0,54% Garaje No. 26 12,5 0,49% UNIDADE S P R IVADAS M2 C OE FIC IE NTE S Apartamento 201 40 1,54% Apartam ento 301 114,91 4,43% Apartam ento 302 88,46 3,41% Apartam ento 303 55,68 2,14% Apartamento 401 91,17 3,51% Apartam ento 402 57,69 2,22% Apartam ento 403 60,3 2,32% Apartam ento 501 87,89 3,29% Apartam ento 502 59,53 2,29% Apartam ento 503 60,09 2,31% Apartam ento 601 83,72 3,22% Apartam ento 602 59,53 2,29% Apartam ento 603 60,09 2,31% Apartam ento 701 81,33 3,13% Apartam ento 702 60,28 2,32% Apartam ento 703 60,09 2,31% Apartam ento 801 79,16 3,05% Apartam ento 802 109,95 4,24% Apartam ento 901 79,16 3,05% Apartam ento 902 115,96 4,47% Apartam ento 1001 79,16 3,05% Apartam ento 1002 115,96 4,47% Apartamento 1101 79,16 3,05%

Apartam ento 902 115,96 4,47% Apartam ento 1001 79,16 3,05% Apartam ento 1002 115,96 4,47% Apartamento 1101 79,16 3,05% Apartam ento 1102 115,96 4,47% Apartam ento 1201 79,16 3,05% Apartam ento 1202 115,96 4,47% Apartam ento 1301 153,99 5,93%Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Página 10 de 14 podría superarse teniendo en cuenta los porcentajes señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal, sumatoria que a la postre daría un valor del 57,06%.

3. Ahora bien, es preciso señalar en el trámite de la primera instancia quedó demostrado que “ROSARIO ROJAS” y “ SARA PÉREZ” no eran propietarias de los apartamentos 201 y 401 del EDIFICIO PLAYA MAR P.H., conforme se desprende de los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 060-113242 y 060-113258, arrimados con la demanda.

Asimismo, ante la negación indefinida realizada por los demandantes, frente a la inexistencia de poder que habilitara a RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO para representar a “ ADOLFO DURÁN ” como propietario del apartamento 1101, se

inexistencia de poder que habilitara a RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO para representar a “ ADOLFO DURÁN ” como propietario del apartamento 1101, se invirtió la carga probatoria , correspondiéndole a la demandada demostrar esa circunstancia en particular.

Justamente, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que las afirmaciones o negaciones indefinidas “…no implican, ni indirecta ni implícitamente, la afirmación de hecho concreto y contrario alguno… “son de imposible demostración judicial, desde luego que no implican la aseveración de otro hecho alguno”, de suerte que éstas no se pueden demostrar, no porque sean negaciones, sino porque son indefinidas» (CSJ SCC 13 Jul. 2005, rad. 00126) y, también ha reiterado que «en el evento de plantear se “hechos notorios, negaciones o afirmaciones indefinidas”, la parte que los invoca está relevada de suministrar su “prueba”» (CSJ SCC 7 Nov. 2012, rad. 2001-0004901)… En ese orden de ideas, se constata que ante una negación indefinida realizada por una de las partes la carga procesal se desplaza al contendor, es AP AR T AME NT OS M2 COE F ICIE NT ES Apartam ento 201 40 1,54% Apartam ento 302 88,46 3,41% Apartam ento 303 55,68 2,14% Apartam ento 401 91,17 3,51% Apartam ento 403 60,3 2,32% Apartam ento 501 87,89 3,29% Apartam ento 502 59,53 2,29%

Apartam ento 401 91,17 3,51% Apartam ento 403 60,3 2,32% Apartam ento 501 87,89 3,29% Apartam ento 502 59,53 2,29% Apartam ento 503 60,09 2,31% Apartam ento 701 81,33 3,13% Apartam ento 702 60,28 2,32% Apartam ento 703 60,09 2,31% Apartam ento 801 79,16 3,05% Apartam ento 902 115,96 4,47% Apartam ento 1002 115,96 4,47% Apartam ento 1101 79,16 3,05% Apartam ento 1201 79,16 3,05% Apartam ento 1202 115,96 4,47% Apartam ento 1301 153,99 5,93% T OT AL COE F ICIE NT E: 57,06%Proceso: DECLARATIVO / VERBAL / IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA

Demandante (s): JESÚS AMADOR PÉREZ RODRÍGUEZ Y OTROS

Demandado (s): EDIFICIO PLAYA MAR P.H.

Rad. No.: 13001-31-03-009-2022-00145-01

Página 11 de 14 decir, es quien tiene la responsabilidad de demostrar la situación fáctica respectiva…”1.

No obstante, la demandada no aportó ninguna prueba en ese sentido, de donde se sigue que había lugar a tener por demostrado que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO carecía de facultades para representar a “ADOLFO DURÁN”,

No obstante, la demandada no aportó ninguna prueba en ese sentido, de donde se sigue que había lugar a tener por demostrado que RODRIGO ALONSO PEÑALOZA GALLO carecía de facultades para representar a “ADOLFO DURÁN”, pues no se allegó el poder especial que así lo demostrara.

En ese orden de ideas y comoquiera que esos precisos aspectos no fueron controvertidos por la parte demandada, pues nada