TSDJ CUC SCF - 54001315300120220013201-(16-03-2026)

DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA

TRIBUNAL SUPERIOR

SALA CIVIL – FAMILIA

(Área Civil)

ÁNGELA GIOVANNA CARREÑO NAVAS

Magistrada Ponente

Verbal – Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa. Sentencia Radicación 54001-3153-001-2022-00132-01 C.I.T. 2025-0364

San José de Cúcuta, dieciséis (16) de marzo de dos mil veintiséis (2026) (Aprobada en sesión del trece de marzo de dos mil veintiséis)

Esta Sala de Decisión adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación debidamente sustentado e interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el día veintinueve (29) de agosto de dos mil veinticinco (2025) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, dentro del presente proceso VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA incoado por EDILMA MARÍA ARÉVALO frente a EMMA REBECA OVALLES SALAZAR, asunto recibido en esta Superioridad el día 15 de septiembre de 2025.

Cumple anotar que , con ocasión de la redistribución de procesos de los Juzgados Civiles del Circuito de Cúcuta prevista mediante Acuerdo n°. CSJNSA23recibido en esta Superioridad el día 15 de septiembre de 2025.

Cumple anotar que , con ocasión de la redistribución de procesos de los Juzgados Civiles del Circuito de Cúcuta prevista mediante Acuerdo n°. CSJNSA23224 del 12 de mayo de 2023 emanado del Consejo Seccional de la Judicatura de Norte de Santander y Arauca, el presente asunto , cuyo conocimiento inicialmente fue atribuido al Juzgado Primero Civil del Circuito de Cúcuta, se remitió al Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta, el que lo avocó a través de proveído del 20 de junio de 20231.

1 Cuaderno primera instancia, actuación n° “001AutoAvocaConocimientoProgramaFechaAudiencia20230705.pdf”C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 2 de 22

1. ANTECEDENTES

1.1 Hechos y Pretensiones

Conforme al libelo introductor, l a señora Edila María Arévalo , por conducto de mandatario debidamente constituido, inició proceso en contra de Emma Rebeca Ovalles Salazar, a objeto de que se declare , como pretensión principal, resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 19 de diciembre de 2016 , en el que ella actúa como promitente compradora, y la demandada como promitente vendedora, por incumplimiento de la s obligaciones de ésta “del bien inmueble identificado como Lote de terreno N.9 que se desprende del lote de terreno de mayor extensión, ubicado en el municipio de Los Patios, antes municipio de Villa del

vendedora, por incumplimiento de la s obligaciones de ésta “del bien inmueble identificado como Lote de terreno N.9 que se desprende del lote de terreno de mayor extensión, ubicado en el municipio de Los Patios, antes municipio de Villa del Rosario, de la finca rural denominada NARUA (…), inscrita en catastro con el N.0101-0061-0241-00 e identificad o con la matrícula inmobiliaria N.260 -201437 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta (sic)” y que sea condenada en costas.

Como pretensión subsidiaria , que valga decir es consecuencial, que se condene a la convocada a juicio a pagar las siguientes sumas de dinero: $100’000.000 que la actora canceló como arras del negocio y $100’000.000 como cláusula penal conforme se convino en la promesa de compraventa2.

En síntesis, el petitum estriba en que, en la fecha señalada –19 de diciembre de 2016– la demandante celebró con la demandada Contrato de Promesa de Compraventa en la Notaría Primera del círculo de Cúcuta respecto del bien inmueble identificado como lote de terreno n° 9, con un área de 3.751 mts2, inscrito en catastro con el n° 01-01-0061-0241-00 e identificado con la matrícula inmobiliaria n° 260-201437 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta , que hace parte de uno de mayor extensión ubicado en el municipio de Los Patios, antes Villa del Rosario, finca denominada Narua.

El precio convenido fue de $1.100’000.000 ,00 pagadero conforme a lo

hace parte de uno de mayor extensión ubicado en el municipio de Los Patios, antes Villa del Rosario, finca denominada Narua.

El precio convenido fue de $1.100’000.000 ,00 pagadero conforme a lo conisgnado en el documento ( cláusula Tercera, parágrafo sexto ), de los cuales , indica, entregó $100’000.000,00; que la entrega del predio se previó para el 3 de mayo de

2 Ibidem, subcarpeta “ExpedienteDigitalIndexado”, actuación n° “004Demanda.pdf”C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 3 de 22 2017, y la firma de la escritura pública de compraventa para el mismo día a la hora de las 9:00 A.M., en la Notaría 1ª del círculo de Cúcuta , calenda en la que, afirma, la promitente vendedora no se presentó ; que como cláusula penal las partes estipularon la suma de $100’000.000,00.

Agregó que, ante el incumplimiento de la promitente vendedora , la requirió de manera verbal y por escrito para la devolución de la suma de dinero que entregó como parte de pago por el predio . Ante ello, la señora Ovalles Salazar manifestó “que no tenía el dinero en el momento pero que iba a hablar del tema con sus hermanos para posteriormente realizar la devolución”.

1.2 Actuación en primera instancia.

Admitida la demanda el 14 de junio de 20223 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cúcuta , se ordenó darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la

1.2 Actuación en primera instancia.

Admitida la demanda el 14 de junio de 20223 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Cúcuta , se ordenó darle el trámite del Proceso Verbal previsto en la normatividad legal vigente para el asunto y se fijó caución previa al decreto de las medidas cautelares rogadas; ulteriormente, como la actora no allegó la garantía – caución–, con proveído del 10 de noviembre del 2020 el a quo se abstuvo de resolver las cautelas4.

La demandada EMMA REBECA OVALLES SALAZAR, se enteró de manera personal de la acción conforme a las ritualidades dispuestas en los artículos 291 y 292 C.G. del P.5, y ejerció su derecho de defensa por sí misma dada su calidad de profesional del derecho, oponiéndose al éxito de las pretensiones 6. Replicó que el lote n° 13 con matrícula n° 260-201441 de ORIP de Cúcuta también hacía parte de la promesa de venta; que si bien es cierto en el documento figura la demandante, lo cierto es que esta no participó activamente en la negoción pues quien sí lo hizo fue su difunto yerno, el señor Jorge Iván Galvis Vergel, quien “se retractó del negocio en vida” por cuanto el dinero que iba a invertir en la compra de los terrenos lo destinó a la compra de unos inmuebles ubicados en la calle 6 con avenida 2, “donde funcionaba una venta de repuestos para motos y vehículos de este tipo de automotores”, motivo por el que ninguno de los contratantes compareció a la notaría, muy a pesar de que por el desistimiento perdiera “las arras dadas en la

funcionaba una venta de repuestos para motos y vehículos de este tipo de automotores”, motivo por el que ninguno de los contratantes compareció a la notaría, muy a pesar de que por el desistimiento perdiera “las arras dadas en la

3 Ib., actuación “005AutoAdmiteDemanda20220013200.pdf” 4 Ib., actuación “011AutoRequiereDemandante.pdf” 5 Ib., actuación “010RecibidoAllegaCotejoNotificaciónPersonal.pdf” y “012RecibidoCotejoNotificaciónporAviso.pdf” 6 Ib., actuación “013RecibidoTrasladoContestaciónDemanda.pdf”C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 4 de 22 celebración del contrato base de las pretensiones de la demanda”; que no es cierto que hubiese existido la obligación de devolver la suma de dinero que le fuera entregada como arras; precisa que es propietaria de una octava parte de los predios prometidos toda vez que estos pertenecen a varios miembros de la familia Ovalles Salazar, por manera que “siempre se entendió que” para el contrato de compraventa “debía contarse con la aprobación de todo[s] para cualquier tipo de negociación” . Niega haber recibido requerimiento por escrito.

Aclaró que , con respecto al inmueble con matrícula n° 260 -201437 de la ORIP de Cúcuta, se comprometió a vender solo 3.000 mts2 toda vez que si bien se indicó que enajenaría 3.751 mts 2, también lo es que en el parágrafo primero del contrato la venta estaba sujeta a la subdivisión del terreno del lote n° 9 pues

indicó que enajenaría 3.751 mts 2, también lo es que en el parágrafo primero del contrato la venta estaba sujeta a la subdivisión del terreno del lote n° 9 pues preexistía una promesa de enajenación 751 mts2 al señor Gildardo Gómez Bedoya “y había que esperar hasta que se hiciera el desenglobe respectivo” . Además, también se condicionó la transferencia a que se realizara la construcción de un muro de encerramiento del lote n° 9, lo que aparejaba tramitar “licencia o permiso de construcción ante la Secretaría de Planeación o el Departamento respectivo del Municipio de Los Patios, N.S., (control urbano) ”. Sin embargo, de no obtenerse aquella “celebrarían otro sí (…) para ampliar el plazo, lo cual no hubo necesidad de realizar, pues fue la voluntad del yerno de la demandante retractarse del negocio ”, prueba de lo cual “nunca entregaron la propiedad del vehículo, ni otros bienes o dineros aparte del dado como arras del negocio”.

Añadió que Jorge Iván Galvis Vergel, como lo registró el periódico regional La Opinión, fue ultimado el 25 de agosto de 2017, y no entiende c ómo la actora pretende la devolución de las arras dadas en vida por aquél, “si no mostraron después del fallecimiento del citado interés en que se continuara con el negocio consignado en el contrato de la promesa de compraventa, menos ahora que se encuentra prescripta”. Asimismo, aduce que el contrato recriminado presta mérito ejecutivo, recordando que la acción coercitiva prescribe en 5 años. Con sustento en lo anterior, formula las excepciones de mérito que denominó i ) “PRESCRIPCIÓN

encuentra prescripta”. Asimismo, aduce que el contrato recriminado presta mérito ejecutivo, recordando que la acción coercitiva prescribe en 5 años. Con sustento en lo anterior, formula las excepciones de mérito que denominó i ) “PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN” y ii) la “INEXISTENCIA DE LA CAUSA PETENDI”.

1.3 Sentencia de Primera InstanciaC.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 5 de 22 La primera instancia concluyó con sentencia proferida el día veintinueve (29) de agosto de dos mil veinticinco (2025) por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta que negó la excepción de prescripción propuesta por la convocada a juicio (ordinal 1°) y declaró, de manera oficiosa, la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa fustigado (ordinal 2°), relevándose del estudio de los demás medios exceptivos formulados ( ordinal 3° ). En consecuencia, dispuso las restituciones mutuas reconociendo corrección monetaria al monto a restituir por la demandada (ordinal 4° ). En tal virtud, ordenó que dentro de los tres ( 3) días siguientes a la decisión, la demandada pague a la actora la suma de $161’250.134,24, así como intereses legales del 6% anual desde el vencimiento del citado término y hasta su pago efectivo (ordinal 5°); condenó en costas a la parte demandada y fijó las agencias en derecho a cargo de aquella ( ordinal 6°); dio por terminado el proceso (ordinal 7°) y dispuso su archivo (ordinal 8°)7.

pago efectivo (ordinal 5°); condenó en costas a la parte demandada y fijó las agencias en derecho a cargo de aquella ( ordinal 6°); dio por terminado el proceso (ordinal 7°) y dispuso su archivo (ordinal 8°)7.

Como fundamento de su decisión, la sentenciadora de primera instancia, tras traer a colación fundamentos legales y jurisprudenciales, relievó que en las partes reside legitimación en causa tanto por activa como por pasiva toda vez que existe correlación y conexidad entre quien ejerce el derecho de acción y la tutela jurisdicción efectiva y sobre quien se reclama el derecho.

Relievó que la promesa de compraventa “hace referencia a los lotes 9 y 13” pero “solo se pronunciará sobre el lote n° 9 que es materia de la presenta acción ”, y que la accionada alegó que el contratante o promitente comprador fue el causante Jorge Iván Galvis Vergel, quien , según indica, desistió del contrato. Sin embargo, los medios de convicción no develan esa aseveración, por manera que es menester atender el “tenor literal del docum ento que contiene el contrato de promesa de compraventa” recriminado.

Dilucidado lo anterior, ilustró que los requisitos de existencia y validez del contrato de promesa de compraventa y sin los cuales ésta no produce efecto alguno son: i) que la promesa conste por escrito; ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil ; iii) q ue la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;

refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil ; iii) q ue la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; iv) que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la

7 Ib., actuación “029VideoAudiencia20250829.mp4”, récord de grabación 02:30 a 01:19:02.C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 6 de 22 tradición de la cosa o las formalidades legales . Luego, la falta de una de tales circunstancias da al traste con la convención y acarrea la nulidad absoluta del contrato, lo que incluso es menester declarar de oficio.

Cotejada la promesa de compraventa fustigada, no halló reparo alguno respecto de las tres ( 3) primeras exigencias . S in embargo, el cuarto requisito lo estimó asunte. Puntualizó que el lote n° 9 prometido en venta, no se logra individualizar y distinguir de cualquier otro, como quiera que sólo se identificó el de mayor extensión, omitiéndose la ubicación y linderos específicos, aunado a que no medió reserva de área restante a favor de la promitente vendedora ; de ahí, que el bien prometido no se diferencie.

Sumó a lo dicho, que la promesa de compraventa quedó condicionada a la obtención de licencia o permiso de construcción para la construcción del muro de

bien prometido no se diferencie.

Sumó a lo dicho, que la promesa de compraventa quedó condicionada a la obtención de licencia o permiso de construcción para la construcción del muro de encerramiento del lote n° 9. Empero, no se determinó “la ubicación y linderos de la respectiva área del bien, sin que existan otros medios que consignados o unidos a la promesa permitan determinar, identificar e individualizar el bien objeto de la promesa de compraventa y que fuere el eje del presente litigio, esto es, el lote número 9, con su respectiva ubi cación y linderos, determinación dentro del predio de mayor extensión y que lo distinga del área restante, reservada por la promitente vendedora”. Por ende, tal inobservancia indefectiblemente acarrea la falta de validez jurídica y legal del contrato de promesa de compraventa confutado y , de suyo , configura la nulidad absoluta pues violenta el orden jurídico, de donde se sigue que de manera oficiosa declaró la abrogación absoluta de la convención.

Tras sacar del tránsito jurídico el contrato cuya resolución se pretendía , se dio a la tarea de zanjar la excepción de prescripción de la acción. Al respecto, declinó ese mecanismo de defensa en tanto que el término para su configuración es decenal; y como el cumplimiento del contrato acordado se fijó para el 3 de mayo de 2017, habiéndose formulado la demanda el 27 de abril del 2022, coligió que la acción se instauró “dentro de la oportunidad legal” , razón por la que negó su declaratoria. Además, concluyó que al haberse configurado la nulidad absoluta ,

acción se instauró “dentro de la oportunidad legal” , razón por la que negó su declaratoria. Además, concluyó que al haberse configurado la nulidad absoluta , queda excusado el “estudio de las demás excepciones propuestas”.

Corolario, volvió las cosas a su estado anterior. Luego, para las restituciones mutuas precisó que la promitente vendedora “siempre (…) ha ostentado” la heredad, restando entonces la devolución de las sumas de dinero recibidas con ocasión a laC.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 7 de 22 convención, las que, de acuerdo con lo obrante en el plenario , ascendieron a la suma de $100’000.000 ,00 M/cte., monto que actualizó al día de la sentencia , imponiendo sobre dicho valor el pago de intereses.

1.4 Apelación

Notificada la providencia en estrados, fue apelada por la demandada, siendo admitido el recurso vertical, lo que explica la presencia del proceso en esta Sede. Los reparos esgrimidos en primera instancia se sintetizan en lo siguiente8:

1. Expuso en estrados, inmediatamente después de proferida la decisión, que “al declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa se tiene que esa es una forma de la extinción de las obligaciones y al tenor de lo previsto en el artículo 1625 del Código Civil colombiano, establece que son modos de extinguir las obligaciones esos (sic), y en virtud de lo previsto en cuanto a las obligaciones recíprocas, me acojo también a las normas que prevén y que oportunamente sustentaré al tramitar la alzada”.

obligaciones esos (sic), y en virtud de lo previsto en cuanto a las obligaciones recíprocas, me acojo también a las normas que prevén y que oportunamente sustentaré al tramitar la alzada”.

2. Dentro de los tres (3) días siguientes a la finalización de la sesión 9, adujo que la juzgadora de primer nivel inadvirtió que la demanda fue instaurada con el objeto de que se declarara la resolución del contrato de compraventa, es decir, la extinción de ese convenio con fundamento en un presunto incumplimiento.

También, que “[e]n la etapa probatoria se allegaron todos los documentos, y en la audiencia la hija de la demandante señora YUDY ROCÍO VELÁSQUEZ ARÉVALO (VIUDA) fue citada pero no compareció, mientras que el señor VLADIMIR CHÁVEZ ALVARÁN, maestro de construcción, declaró que conoció de primera mano que el único comprador fue JORGE IVÁN GALVIS VERGEL, quien entregó arras y luego desistió, aclarando además que nunca vio a Edilma en los predios; en los interrogatorios del 4 de junio de 2024, EMMA REBECA OVALLES SALAZAR, reiteró que trató directamente con JORGE IVÁN GALVIS VERGEL y que el negocio incluía los lotes 9 y 13 condicionados a cerramientos no inanciados (sic) por el comprador, mientras que EDILMA ARÉVALO sostuvo haber entregado CIEN MILLONES DE PESOS MCTE ($100.000.000,00), aunque sus respuestas fueron completamente contradictorias e imprecisas frente a la forma de pago y bienes involucrados”.

mientras que EDILMA ARÉVALO sostuvo haber entregado CIEN MILLONES DE PESOS MCTE ($100.000.000,00), aunque sus respuestas fueron completamente contradictorias e imprecisas frente a la forma de pago y bienes involucrados”.

8 Ib., récord de grabación 01:19:41 a 01:20:33. 9 Ib., actuación “031SustentacionRecursoApelacion.pdf”C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 8 de 22

Empero, la a quo desconoció ese recaudo probatorio y solo llevó a cabo un análisis parcial al contrato de promesa declarando la nulidad absoluta de forma oficiosa, “descontextualizando las pretensiones de la demanda, la orientación del proceso y violando normas procesales de obligatorio cumplimiento, pues cambia de figura jurídica invocada por la parte demandantes y sobre la cual encausó su defensa la parte demandada, sin tener en cuentas lo expuesto por las partes y lo que solicitaban”. Además, pretermitió que el negocio jurídico recaía respecto de dos (2) heredades, y contrario a lo indicado, s í contaban con “identificación plena” e incluso con linderos y también contenía “aclaraciones y (…) obligaciones accesorias para dicho cumplimiento, lo cual define por completo el objeto y la calidad del objeto; pese a ello, se centró el fallo en un solo inmueble, desconociendo incluso la prueba documental más importante del proceso, razón por la cual los argumentos utilizados para declarar la nulidad del contrato no están ajustadas a derecho”.

3. Alegó que, a voces del artículo 1750 del Código Civil , la res cisión del

documental más importante del proceso, razón por la cual los argumentos utilizados para declarar la nulidad del contrato no están ajustadas a derecho”.

3. Alegó que, a voces del artículo 1750 del Código Civil , la res cisión del contrato debe promoverse dentro de los cuatro (4) años siguientes a la celebración del contrato, término que, para cuando se presentó la demanda, ya había finalizado, motivo por el cual la acción estaba inexorablemente prescrita.

4. Sostuvo que la juzgadora de conocimiento desconoció que el contrato es ley para las partes y ante el incumplimiento el mismo prestaba mérito ejecutivo, lo que “se elevó (…) a los efectos de un título valor y al tenor de lo previsto en el artículo 789 del código de comercio”, la acción igualmente se encuentra prescrita la acción.

5. Instó la revocatoria de la sentencia y reiteró que hay error evidente en el libelo de la demanda , es decir, la omisión del demandante en “describir los dos bienes que se incorporaron en el contrato de promesa de compraventa. T anto es así que profirió auto admitiéndola sin prevenir al actor de la falencia en la estructura de sus pretensiones ”. Sin embargo, “de manera habilidosa” el veredicto “se concentró en el análisis de uno solo de los predios prometidos en venta”, por lo que dejó de lado “el inmueble identificado como lote N°13, con cédula catastral N°0101-0061-0245-00 y matrícula inmobiliaria N°260 -201441 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cúcuta, que el demandante pasó por alto identificarlo plenamente en las pretensio nes de la demanda, lo que conlleva a fraccionar el

de Instrumentos Públicos de Cúcuta, que el demandante pasó por alto identificarlo plenamente en las pretensio nes de la demanda, lo que conlleva a fraccionar el contrato sin justificación alguna”. Tal predio, sí estaba plenamente identificado en laC.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 9 de 22 promesa y no pende de condición de subdivisión, por manera que la accionante “sin explicación lógico-jurídica que pueda ser justificable” fraccionó el contrato.

Al descorrer el traslado concedido para sustentar el recurso conforme a lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, la apelante dejó de lado el desarrollo de lo verbalizado en la audiencia, por manera que tales motivos de inconformidad no podrán considerarse . Sin embargo, rogó la revocatoria del veredicto insistiendo en las demás inconformidades enrostradas para lo cual reprodujo el escrito contentivo de reparos, por manera que se torna innecesarios compendiarlos nuevamente . No obstante, agregó que “resulta evidente que la sentencia recurrida incurre en un grave vicio de incongruencia al haberse proferido extrapetita, es decir, por fuera del marco delimitado por las pretensiones y excepciones formuladas por las partes, vulnerando de forma directa el pr incipio de congruencia procesal consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso y desnaturalizando la finalidad misma del proceso. El fallador reconfiguró arbitrariamente la causa petendi, sustituyó la figura jurídica invocada —resolución

congruencia procesal consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso y desnaturalizando la finalidad misma del proceso. El fallador reconfiguró arbitrariamente la causa petendi, sustituyó la figura jurídica invocada —resolución del contrato por incumplimiento — por una que jamás fue solicitada —nulidad absoluta— y además fragmentó el objeto contractual al centrarse en un solo inmueble, ignorando el contrato en su integridad y desestimando el material probatorio allegado”. 10

La parte no apelante –demandante–, durante el traslado de la sustentación , replicó la aspiración de su adversari a11 indicando que fue ella quien suscribió el contrato de promesa de compraventa, que fue redactado por la promitente vendedora, pues es profesional del derecho; que para el momento de la suscripción del contrato prometido el bien de mayor extensión soportaba proceso judicial, es decir, que para el 3 de mayo del 2017 “el inmueble no estaba saneado tal y como” aquella “se había comprometido” en la convención ; que la demandada obtuvo licencia de subdivisión de la heredad n° N.LS190043 en la modalidad de reloteo el día 7 de mayo de 2019 expedida por la Secretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano de Los Patios, lo que no comunicó a la actora, quien siempre se mantuvo presta al contrato; luego, “podría pensar[se] (…) que (…) actuó de mala fe” en la medida en que elaboró un contrato “de forma confusa y amañada y obligándose sin ningún tipo de poder de la totalidad de los propietarios del 100% del inmueble prometido en venta”; que la accionada reconoció en el interrogatorio de parte que nunca realizó

que elaboró un contrato “de forma confusa y amañada y obligándose sin ningún tipo de poder de la totalidad de los propietarios del 100% del inmueble prometido en venta”; que la accionada reconoció en el interrogatorio de parte que nunca realizó

10 Cuaderno segunda instancia, actuación n° “07SUSTENTACION RECURSO.pdf” 11 Ibidem, actuación n° “09PRONUNCIAMIENTO.pdf”C.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 10 de 22 gestiones para obtener la licencia para levantar el encerramiento, por manera que incumplió dicha situación. Además, no le comunicó llevar a cabo otro sí para ampliar el plazo inicialmente convenido; aduce que en el contrato no quedó identificado el predio prometido en venta, lo que torna entonces nulo el negocio jurídico, aunado a que no se fijó “fecha clara o plazo” cierto para la formalización del contrato, lo que “aseguró” la demandada al “amañar el contrato a su favor (…) con múltiples parágrafos de la cláusula tercera”.

Añadió que el folio inmobiliario n° 260 -201437 de la ORIP de Cúcuta corresponde al predio de mayor extensión y se encuentra cerrado desde el 26 de noviembre de 2019 para dar paso a dos (2) nuevas matrículas, las que no “coinciden con lo prometido en venta” . Por tanto, como la promesa de compraventa incumple las exigencias legales, insta la confirmación de la sentencia de primer nivel.

2. CONSIDERACIONES

Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código

las exigencias legales, insta la confirmación de la sentencia de primer nivel.

2. CONSIDERACIONES

Realizado el control de legalidad que manda el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advirtió vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Así mismo, se aprecian reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo.

2.1 Problema jurídico.

Corresponde entonces a la Sala, atendida la limitante que el inciso primero del artículo 328 impone al funcionario de segunda instancia, determinar si, tal y como lo sostiene la parte impugnante – demandada, la sentencia decidió la controversia por fuera de las pretensiones reclamadas – extra petita, incurriendo en incongruencia en virtud de la declaratoria de nulidad absoluta de la promesa de compraventa recriminada.

2.2 Del principio de la congruencia

Para dar respuesta al problema jurídico, no puede perderse de vista que al juzgador le asiste la imperiosa obligación de zanjar el conflicto conforme a la fijaciónC.I.T. 2025-0364-01 Resolución de Contrato de Promesa de Compraventa Definitivo Apelación. Sentencia Página 11 de 22 de los extremos del litigio -principio de congruencia -. El irrespeto de este principio impone sujetar la solución de la contienda judicial a lo que en realidad se puso en conocimiento de la judicatura para su resolución.

Reliévese que las pretensiones vertidas en la demanda son el faro que el fallador, de salir avante tales aspiraciones, debe reconocer sin salirse de éstas al

conocimiento de la judicatura para su resolución.

Reliévese que las pretensiones vertidas en la demanda son el faro que el fallador, de salir avante tales aspiraciones, debe reconocer sin salirse de éstas al momento de dirimir la controversia. Por tal motivo, el fenómeno procesal de la incongruencia se contrae a la falencia que comete el juzgador por el desconocimiento de lo normado en el artículo 281 del Código General del Proceso, que impone i) que “la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan proba das y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”, y ii) que “no podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en esta”. (resalta la Sala)

En palabras de la Sala de Casación Civil, “el aludido postulado propugna por asegurar los derechos de defensa y de contradicción, en cuanto impide que al convocado a un litigio se le sorprenda por el juzgador con hechos o peticiones no alegadas, respecto de las cuales careció de oportunidad para co nfutarlas, resultando admisible para su demostración, la confrontación o parangón entre lo resuelto en el fallo, con lo planteado en la respectiva demanda, o con el escrito de excepciones de