TSDJ CUC - Sentencia 54001315300720220020400 de 2025

RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CÚCUTA

SALA CIVIL-FAMILIA

BRIYIT ROCÍO ACOSTA JARA

Magistrada Ponente

PROCESO VERBAL

RADICADO DEL JUZGADO 54-001-31-53-007-2022-00204-00

RADICADO DEL TRIBUNAL 2025-0206

DEMANDANTE ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES

SIMPLIFICADAS -ISECA S.A.S

DEMANDADO CONDOMINIO EDIFICIO SEADE

San José de Cúcuta, veintitrés (23) de septiembre del dos mil veinticinco (2025)

Esta Sala de Decisión, adscrita a la Sala Civil - Familia del Honorable Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, en cumplimiento de lo preceptuado en el inciso 3º del artículo 12 de la Ley 2213 del 13 de junio de 2022, procede a emitir sentencia escrita mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta el nueve (09) de mayo de dos mil veinticinco (2025).

A N T E C E D E N T E S

Para contextualizar se memora que, la sociedad ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., propuso demanda en contra de l CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, con el propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas:

“1. Que se declare que el demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, ha incumplido de

SEADE, con el propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas:

“1. Que se declare que el demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, ha incumplido de manera sistemática y sin causa justa legal y contractual el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatario y la sociedad ISECA S.A .S. que, en virtud del artículo 523 del Código de Comercio, tiene la facultad de arrendador.

2. Que como consecuencia de la anterior declaración de incumplimiento y en virtud del artículo 1546 del Código Civil se Ordene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a cumplir a cabalidad el contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre esta como arrendatario y la sociedad ISECA S.A.S. que en virtud del artículo 523 del Código de Comercio tiene la facultad de arrendador.Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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3. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título sancionatorio al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar el valor de la Cláusula Penal pacta da en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito el 19 de septiembre de 2013 entre este y la sociedad ISECA S.A.S. por la suma correspondiente a DIEZ MILLONES TRESCIENTOS OCHENCA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M/Cte ($10.38 4.494,oo) valor equivalente a 3 cánones de arrendamiento para el año 2021, -fecha en la cual empezó el incumplimiento contractual,- más los intereses

CUATRO PESOS M/Cte ($10.38 4.494,oo) valor equivalente a 3 cánones de arrendamiento para el año 2021, -fecha en la cual empezó el incumplimiento contractual,- más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimi ento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria.

4. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante las obligaciones dinerarias correspondientes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de agosto de 2021 hasta el 13 de junio de 2025, por un valor de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS CON ONCE CENTAVOS M/Cte ($169.761.854,11) más los intereses de mora máximos permitidos por la ley desde el primero 1º de agosto de 2021 fecha de inicio del incumplimiento hasta cuando se haga efectivo dicho pago y su respectiva indexación monetaria.

5. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de CUATRO MILLONES DOCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS M/Cte ($4.206.578,oo) correspondiente al pago que tuvo que realizar mi mandante par concepto de gastos y pago de honorarios de la audiencia de

SETENTA Y OCHO PESOS M/Cte ($4.206.578,oo) correspondiente al pago que tuvo que realizar mi mandante par concepto de gastos y pago de honorarios de la audiencia de conciliación adelantada ante la Cá mara de Comercio de Bogotá para agotar el requisito de procedibilidad con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma.

6. Que como consecuencia de la declaración de incumplimiento del contrato de arrendamiento que trata el numeral 1º de estas pretensiones, se condene a título de indemnización por daño emergente al demandado, CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a pagar a mi mandante la suma de TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON VEINTINUEVE CENTAVOS M/Cte ($3.282.842,29) pagados a la firma ASR GLOBAL S.A.S. por concepto de honorarios, por la gestión de cobro prejurídico y por adelantar y acompañar a mi mandante a la audiencia de conciliación con la respectiva indexación monetaria realizada hasta el momento en que se efectúe el pago de la misma.

7. Que se condene en costas al CONDOMINIO EDIFICIO SEADE.”

Como sustento fáctico de las anteriores peticiones se precisó lo siguiente:

1. Indica que, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, conforme a lo establecido en la Resolución No. 0957 del 28 de junio de 1994. Según la Resolución No. 0255 del 24 de septiembre de 2021, expedida por la Alcaldía Municip al de San José de Cúcuta (Anexo 0), la señora LIGIA MEDRANO DE

de 1994. Según la Resolución No. 0255 del 24 de septiembre de 2021, expedida por la Alcaldía Municip al de San José de Cúcuta (Anexo 0), la señora LIGIA MEDRANO DE MARTÍNEZ funge como representante legal de dicha propiedad horizontal.Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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2. Agrega que, el edificio está conformado por 9 plantas. De acuerdo con el numeral primero del artículo séptimo del reglamento de propiedad horizontal, contenido en la Escritura Pública No. 1861 del 20 de octubre de 2005 (Anexo 0.1), cada uno de los bienes privados que integran dicha propiedad horizontal debe destinarse obligatoriamente al desarrollo de actividades comerciales.

3. Refiere que, en la Azotea del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE existe un inmueble

(apartamento o Pent-House) de propiedad del demandante, según consta en el certificado de tradición y libertad adjunt ando a la presente demanda -, siendo aquella su área de circulación natural, para lo cual cuenta con una puerta de acceso directo a la terraza (Anexo2), en donde se encuentran los equipos y antenas de comunicaciones de la empresa COMCEL S.A. (Comercialmente CLARO).

4. Añade que, con vigencia desde el día 14 de junio de 2005, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE suscribió un contrato de arrendamiento con COMCEL S.A.(Anexo3) para la instalación de varios equipos y antenas de telecomunicaciones sobre la referida azotea, dicho contrato viene renovándose cada cinco (5) años de manera ininterrumpida

5. Menciona que, actualmente, el contrato se ha venido ejecutando y cumpliendo por

de varios equipos y antenas de telecomunicaciones sobre la referida azotea, dicho contrato viene renovándose cada cinco (5) años de manera ininterrumpida

5. Menciona que, actualmente, el contrato se ha venido ejecutando y cumpliendo por

COMCEL S.A. y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE.

6. Alude que, ese contrato tiene una vigencia hasta el día 13 de junio de 2025, con posibilidad de volverse a renovar indefinidamente, según ocurre desde el año 2005. Quiere decir esto que, a la fecha, lleva más de 20 años de renovaciones consecutivas. Las Cláusulas Quinta y Sexta del referido contrato lo exponen claramente:

7. Manifiesta que, sin su consentimiento, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE permitió que COMCEL S.A., desde el inicio de la relación contractual, utilizara prácticamente toda la azotea y anclara equipos de comunicaciones a la fachada del apartamento, afectando su uso, campo visual y toda el área de circulación natural (Anexo4).

8. Indica que, el 19 de septiembre de 2013 la Asamblea de Copropietarios aprobó por unanimidad una solución permanente a tal situación que derivó en dos obligaciones precisas

en cabeza del demandado (Anexo5):

(i) Pagar el 50% del canon de arrendamiento de la azotea a los propietarios del apartamento, independientemente de quién arriende la azotea, del área ocupada o del valor del canon, al cual se le agregarían los reajustes anuales. (ii) Elaborar un contrato de arrendamiento entre el demandado y los entonces propietarios (las actuaciones quedaban en cabeza del señor Mario Seade (QEPD).

o del valor del canon, al cual se le agregarían los reajustes anuales. (ii) Elaborar un contrato de arrendamiento entre el demandado y los entonces propietarios (las actuaciones quedaban en cabeza del señor Mario Seade (QEPD). El texto en el Acta 44 quedó de la siguiente manera:Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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9. Cuenta que, como consecuencia, las partes suscribieron, con vigencia desde el día 1º de septiembre de 2013 (Anexo6), el respectivo contrato de arrendamiento del apartamento, que de acuerdo con lo ordenado por el reglamento de propiedad horizontal iba a tener una conno tación total y enteramente de naturaleza comercial, naturaleza que también lo manifiesta la factura del impuesto predial (Anexo7), para lo cual siempre se emitieron facturas con IVA y se practicaban retenciones. Añade que siempre cumplió a cabalidad sus obligaciones contractuales.

10. Relata que, en la cláusula segunda del contrato de arriendo se pactaron las condiciones de vigencia y las condiciones de terminación del contrato y allí de manera clara

se obligaron de la siguiente manera:

1. En virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes y por acuerdo mutuo entre el entonces arrendador y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, de manera clara y sin lugar a otra interpretación, pactaron que el único que podía dar por terminado el contrato de arriendo de manera unilateral era el arrendador. ii) De acuerdo al parágrafo segundo de dicho pacto contractual, se estipuló, en relación con su vigencia, que -EN TODO CASO - la misma iba a estar sujeta y dependiente o condicionada a la vigencia del contrato o contratos actuales o

1. De acuerdo al parágrafo segundo de dicho pacto contractual, se estipuló, en relación con su vigencia, que -EN TODO CASO - la misma iba a estar sujeta y dependiente o condicionada a la vigencia del contrato o contratos actuales o futuros que recayeran sobre la terraza de l CONDOMINIO EDIFICIO SEADE; teniendo con esto que siempre que hubiera un contrato y su objeto recayera sobre la terraza, entonces iba a estar vigente el contrato de arriendo objeto de la presente controversia. Veamos la cláusula y sus parágrafos:

11. Anuncia que, en diciembre de 2019, ISECA S.A.S. adquirió mediante compraventa el apartamento en la azotea, según consta en el respectivo Certificado de Tradición y Libertad, asumiendo todos los derechos y obligaciones sobre el contrato de arriendo (En virtud de l a cesión legal del contrato de arriendo que trata inciso tercero del artículo 523 del C. Cio.)1.

Además de lo anterior, y para tener más transparencia como nuevo arrendador del bien inmueble, informó al demandado de esta novedad (Anexo8).Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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12. Afirma que; el contrato de arriendo objeto del presente debate siguió ejecutándose y cumpliéndose por ambas partes hasta que el 6 de abril de 2021, fecha en la que la administración del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE convocó a los copropietarios a una Asamblea Extraordinaria para el día 20 de abril de 2021, para tratar el siguiente punto

(Anexo9):

13. Se duele de que, la reunión, contrario a lo que fue citada, se orientó no a estudiar el

Asamblea Extraordinaria para el día 20 de abril de 2021, para tratar el siguiente punto (Anexo9):

13. Se duele de que, la reunión, contrario a lo que fue citada, se orientó no a estudiar el contrato “arrendamiento apartamento” sino a votar una supuesta terminación unilateral y sin justa causa del referido contrato de arriendo y supuestamente pagar la cláusula penal que fue pactada en el contrato de arriendo, propuesta que fue aprobada por mayoría, según consta en el Acta de la Asamblea Extraordinaria (Anexo10), desconociendo con esto que, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arriendo, -la cual fue expuesta en el hecho octavo del presente documento, como arrendador era el único que podría dar por terminado

el contrato, veamos:

14. Critica que, con su proceder, la demandada desatendió lo dispuesto en el inciso segundo del Parágrafo del Artículo 39 de la Ley 675 que prohíbe expresamente que en las reuniones extraordinarias se traten puntos distintos a los de la convocatoria.

15. Refiere que , el día 28 de abril de 2021 la administración del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE comunicó (Anexo11) que supuestamente daba unilateralmente por terminado sin justa causa el contrato de arrendamiento, siendo que contractualmente no tenía dicha facultad.

Agrega que, contrariando la supuesta terminación del contrato, había realizado un pago equivalente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2021, haciéndole creer de manera errónea y muy equivocada, que el pago equivalente a 3 cánones

equivalente a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2021, haciéndole creer de manera errónea y muy equivocada, que el pago equivalente a 3 cánones de arrendamiento se refería a lo pactado en la cláusula penal de que trata la cláusula sexta del contrato de arriendo objeto del presente debate; pero, lo que en realidad estaba haciendo era dándole continuidad al contrato de arriendo, pues lo que hizo de manera clara y consiente fue reconocer el mismo, darle continuidad y pagar los cánones de arriendo de mayo, junio y julio.

16. Señala que, en realidad, la demandada nunca efectuó el pago de la cláusula penal pactada. Lo cierto es que el contrato de arrendamiento continuó ejecutándose de manera ordinaria, sin que se hiciera efectiva dicha penalidad. Esta circunstancia evidencia una contradicción en los planteamientos del demandado.

17. Amplía que, en el contrato de arriendo objeto de debate, se pactó la cláusula penal que manifiesta el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE haberle ya pagado, pero que esto no fue así. Pero, aun si en gracia de discusión se considerara que hipotéticamente se haya pagado tal valor, es menester dejar claro que el carácter de tal cláusula no es indemnizatorio sinoRadicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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simplemente sancionatorio, sin que se le impida a la parte cumplidora ejercer acciones legales para el cumplimiento de las obligaciones:

18. Denuncia que, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a partir del mes de junio del año

simplemente sancionatorio, sin que se le impida a la parte cumplidora ejercer acciones legales para el cumplimiento de las obligaciones:

18. Denuncia que, el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE, a partir del mes de junio del año 2021, ha venido incumpliendo de manera reiterada y sistemática el contrato de arriendo pactado, desconociendo con ello el principio que manifiesta que “el contrato es ley para las partes”, principio general del derecho que viene del latín pacta sunt servanda (lo pactado obliga) y que, al reflejar la voluntad de las partes, debe honrarse.

19. Colige que, en tal sentido, el demandado desatendió la clara advertencia relativa a la vigencia del contrato, contenida en el Parágrafo Segundo de la Cláusula Segunda del contrato

de arriendo objeto del presente litigio:

20. Narra que, con el fin de reencausar el contrato, envió 3 requerimientos formales al hoy demandado, exigiéndole el cumplimiento y el pago (Anexos 11, 12 y 13), y envió las facturas por los meses que corrieron desde mayo hasta octubre de 2021 (Anexos del 14 al 19). No obstante, puesto que las partes no pudieron conciliar los conceptos de pago luego del incumplimiento, cláusula penal o tres cánones, hizo las respectivas notas crédito el 26 de abril de 2022, pues el pago efectuado por el demandado no puede tener ese doble carácter.

21. Cuenta que, continuó emitiendo facturas entre mayo y octubre de 2021 debido a su obligación tributaria de declarar el IVA ante la DIAN, a pesar de que la demandada no realizó

carácter.

21. Cuenta que, continuó emitiendo facturas entre mayo y octubre de 2021 debido a su obligación tributaria de declarar el IVA ante la DIAN, a pesar de que la demandada no realizó los pagos correspondientes. Para evitar asumir una carga económica injustificada, se emitieron las respectivas notas crédito (Anexos 23 al 35).

22. Reseña que, con base en dicha norma (art. 1546 C.C.) y en los hechos expuestos, se afirma que ISECA S.A.S. está legítimamente facultada para ejercer la acción judicial, en tanto parte contractual directamente afectada por el incumplimiento del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE. Por tanto, se encuentra habilitada para solicitar tanto el cumplimiento del contrato como las respectivas indemnizaciones por los perjuicios causados.

23. Finaliza argumentando que, a la fecha de presentación de la demanda, el contrato de arrendamiento aún no ha sido cumplido por parte del CONDOMINIO EDIFICIO SEADE y como consecuencia del incumplimiento, se reclaman las siguientes sumas: • Cláusula penal: $10.384.494, correspondiente a tres cánones mensuales según lo pactado contractualmente. • Cánones impagos: $169.761.854,11, que comprenden el período desde agosto de 2021 hasta el 13 de enero de 2025, fecha final del contrato con COMCEL S.A.Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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• Gastos de conciliación: $4.206.578, conforme a la factura de la Cámara de Comercio (Anexo 21). • Honorarios prejurídicos y conciliación: $3.282.842,29, según factura de la firma

ASR GLOBAL S.A.S. (Anexo 22).

Comercio (Anexo 21). • Honorarios prejurídicos y conciliación: $3.282.842,29, según factura de la firma

ASR GLOBAL S.A.S. (Anexo 22).

TRÁMITE DE PRIMERA INSTANCIA

La demanda fue asignada por reparto al Juzgado Séptimo Civil del Circuito de Cúcuta, el cual, mediante auto del 5 de agosto de 2022, procedió a su admisión y ordenó la notificación al demandado.

Una vez notificado el extremo pasivo, contestó la demanda refiriéndose a los hechos y presentando las siguientes excepciones1.

Frente a los hechos: • Hechos 1 a 4: Los acepta como ciertos, con base en los documentos aportados con la demanda (escritura, matrícula inmobiliaria y contrato). • Hechos 5 a 6: Los niega o los matiza, indicando que las prórrogas del contrato no prueban por sí solas su vigencia actual, y que estas podían terminarse de común acuerdo. considera como una apreciación subjetiva del actor. Aunque es cierto que hubo prórrogas en el pasado, las cláusulas del contrato permiten su terminación por mutuo acuerdo, lo que efectivamente ocurrió según el acta de asamblea. En consecuencia, no puede p retenderse que la prórroga implique la continuidad obligatoria del contrato. • Hecho 7: Lo niega, argumentando que la instalación de las antenas era evidente y que los propietarios debieron conocerla. Aporta actas como prueba (acta No. 33). • Hecho 8: Acepta parcialmente, pero cuestiona la validez del contrato que supuestamente se derivó de lo pactado en la asamblea del 2013.

que los propietarios debieron conocerla. Aporta actas como prueba (acta No. 33). • Hecho 8: Acepta parcialmente, pero cuestiona la validez del contrato que supuestamente se derivó de lo pactado en la asamblea del 2013. • Hecho 9: Cuestiona el contrato presentado, señalando que la persona que figura como arrendadora (Paula María Seade García -Herreros) no acredita representación válida ni cumplimiento formal. • Hechos 10 a 14: Se niegan por cuanto el documento que se presenta como soporte carece de idoneidad jurídica para acreditar la relación contractual alegada. La parte demandada sostiene que cualquier modificación o terminación del contrato fue legítimamente acordada por las partes en el marco de la asamblea extraordinaria de copropietarios. Se reconoce que la sociedad ISECA S.A.S. adquirió el apartamento, tal como consta en la anotación No. 5 del folio de matrícula inmobiliaria. No obstante, dicha adquisición no implica, por sí sola, la cesión válida del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado entre COMCEL S.A. y el CONDOMINIO EDIFICIO SEADE. Adicionalmente, se aclara que la compra del apartamento no comprende la terraza o azotea, por cuanto esta última constituye un bien común bajo el régimen de propiedad horizontal, cuya disposición o arrendamiento requiere autorización expresa de la asamblea de copropietarios, la cual no obra en el expediente.Hecho 15: Niega

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que el pago de la cláusula penal implique continuidad del contrato. Alega que el actor

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que el pago de la cláusula penal implique continuidad del contrato. Alega que el actor actúa de mala fe al intentar cobrarla nuevamente. • Hechos 16 y 17: Reitera que el pago fue reconocido en documentos (anexos 10 y 11) y que la demandante tergiversa los hechos. • Hecho 18: Niega que se hayan causado perjuicios, calificando el señalamiento como una apreciación sin soporte. • Hecho 19: Cuestiona la legitimidad del contrato y de la persona que actuó como arrendadora, diferenciando el “apartamento” de la “terraza”. • Hecho 20: Señala que fueron actos del actor a título personal, no relacionados con la obligación del contrato. • Hechos 21 a 26: Refuta la interpretación del actor sobre los documentos fiscales (facturas y notas crédito), niega los perjuicios reclamados y alega cobro de lo no debido.

Formuló las siguientes excepciones:

Inconsistencia de lo que se pretende probar frente a la argumentativa de lo reclamado y/o pedido.

Sostiene que, la demanda se fundamenta en un supuesto contrato de arrendamiento fechado el 19 de septiembre de 2013, el cual supuestamente deriva del acta de asamblea extraordinaria No. 44 de esa misma fecha. Sin embargo, existe una contradicción temporal, ya que el documento que se aporta como “contrato” fue elaborado el 1º de septiembre de 2013, es decir, antes de celebrarse la asamblea que habría autorizado su creación.

ya que el documento que se aporta como “contrato” fue elaborado el 1º de septiembre de 2013, es decir, antes de celebrarse la asamblea que habría autorizado su creación.

Además, dicho documento (Prueba 6) carece de validez jurídica por las siguientes razones:

1. No cumple los requisitos esenciales de un contrato válido.

2. La persona que actúa como arrendadora (Paula María Seade García -Herreros) no acredita representación legal ni autorización.

3. No se dio cumplimiento a lo ordenado por la asamblea, que dispuso que el contrato sería elaborado por Mario Seade o por quien él designara, sin que exista prueba de dicha designación.

Finalmente, cuestiona el cumplimiento del requisito de procedibilidad, ya que en la constancia de no conciliación del 7 de septiembre de 2021 no se mencionan las reclamaciones económicas ahora exigidas en la demanda, contrariando lo exigido por la Ley 640 de 2001.

Desconocimiento de lo decidido en acta de asamblea extraordinaria.

Fundamenta esta excepción, enfatizando en que es necesario analizar el contenido del acta extraordinaria del 20 de abril de 2021, en la cual se debatió el punto titulado: “4.- Estudio con todos sus antecedentes del Contrato de Arrendamiento del Apartamento del Edificio Seade, ubicado en la calle 10 No. 5-84, Penthouse.Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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Que más adelante se analizó:

Que, discutido el punto en cuestión, los participantes acordaron:

Que en el acta mencionada se discutió y aprobó de forma unánime, con la participación del

Que más adelante se analizó:

Que, discutido el punto en cuestión, los participantes acordaron:

Que en el acta mencionada se discutió y aprobó de forma unánime, con la participación del señor Mario Seade, la terminación del contrato de arrendamiento, sin que se haya realizado un estudio previo adecuado. Por ello, no se comprende la crítica del actor hacia dicho acuerdo.

La acción invocada no está soportada en documento idóneo

Sostiene que , el contrato de arrendamiento presentado por el actor, fechado el 19 de septiembre de 2013, carece de validez jurídica por no cumplir con los requisitos esenciales que le otorgarían fuerza probatoria. Incluso si se admitiera su validez, en su cláusula sext a solo se contempla el pago de una cláusula penal por incumplimiento correspondiente a losRadicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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meses de mayo, junio y julio de 2021, tal como fue aprobado en la asamblea extraordinaria del 20 de abril de ese año, en la cual se acordó dar por terminado el contrato.

Adicionalmente, el contrato no establece montos concretos por concepto de perjuicios o daños, lo que impide su reclamación válida. Tampoco es procedente la exigencia de cánones de arrendamiento desde agosto de 2021 hasta junio de 2025, ya que ello desconoc e lo decidido en dicha asamblea.

Finalmente, agrega que el inmueble descrito en el contrato corresponde a un apartamento (Penthouse), pero no se identifica expresamente la terraza o azotea, la cual constituye un

decidido en dicha asamblea.

Finalmente, agrega que el inmueble descrito en el contrato corresponde a un apartamento (Penthouse), pero no se identifica expresamente la terraza o azotea, la cual constituye un bien común de los copropietarios. Esto contradice lo afirmado por el demandante en varios de los hechos de la demanda.

Mala fe

Alude que, el actor actuó de mala fe, ya que participó en la asamblea extraordinaria del 20 de abril del año anterior, donde se discutió y aprobó la terminación del contrato de arrendamiento. En dicha reunión también estuvieron presentes representantes de ISECA S.A.S., incluido Carlos Seade, y Paula Seade, quien figura como arrendadora en el contrato cuestionado. A pesar de haber conocido y aceptado las decisiones adoptadas, el actor ahora desconoce lo acordado, presenta una demanda y pretende reclamar daños que no e stán debidamente probados.

Además, insiste en que el contrato que sirve de base a la demanda carece de validez formal, pues no fue firmado por el propio actor ni por alguien debidamente facultado. Señala que , en lugar de demandar basándose en un contrato inválido, el actor debió impugnar el acta de la asamblea, pero al haber dejado vencer el plazo para ello, intenta beneficiarse de una situación creada por su propia inacción.

Cobro de lo no debido

Se fundamenta en que la demandante pretende el pago de una cláusula penal ya satisfecha, según consta en el numeral tercero de sus pretensiones. No obstante, la parte demandada sostiene que dicha suma —$11.994.091— fue consignada y recibida por la demandan te el

según consta en el numeral tercero de sus pretensiones. No obstante, la parte demandada sostiene que dicha suma —$11.994.091— fue consignada y recibida por la demandan te el 22 de abril de 2021 en su cuenta del Banco Davivienda, como se acredita con los documentos anexos. Por tanto, se configura un cobro de lo no debido, lo que justifica declarar probada la excepción propuesta.

Mediante auto del 17 de agosto de 2023, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Acuerdo No. CSJNSA23-224 del 12 de mayo de 2023, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta asumió el conocimiento de las presentes diligencias.

El 5 de agosto de 2024 se llevó a cabo la audiencia contemplada en el artículo 372 del Código General del Proceso, en la cual se declaró fracasada la etapa de conciliación, se practicaron los interrogatorios de parte, se fijaron los hechos objeto de litigi o, se formuló el problema jurídico a resolver y se decretaron las pruebas. Posteriormente, el 25 de abril de 2025, se celebró la audiencia prevista en el artículo 373 ibídem, en la que se profirió sentencia.Radicado interno del tribunal 2ª Inst. 2025 0206

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SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Cumplidas las ritualidades propias para esta clase de asuntos, el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta profirió la sentencia de primera instancia, mediante la cual resolvió:

“PRIMERO: DECLARAR LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., conforme a

“PRIMERO: DECLARAR LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA de la demandante ISECA SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA - ISECA S.A.S., conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: en consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandante en favor de la parte demandada.

Fíjense como agencias en derecho a favor de la parte demandada y a cargo de la demandante por la suma de $3.000.000 de conformidad con lo normado en el ACUERDO PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura y numeral 4 artículo 366 CGP.

CUARTO: DAR por terminado el presente proceso.

QUINTO: ORDENAR el archivo, previos los registros respectivos.

SEXTO: Esta Decisión queda notificada en estrados."

Para llegar a dicha conclusión La juez del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Cúcuta declaró la falta de legitimación por activa de la sociedad ISECA S.A.S., al considerar que esta no acreditó debidamente su calidad de arrendadora en relación con el contrato de arrendamiento que dio origen al proceso. Esta decisión se sustentó, principalmente, en los siguien