TSDJ CUC - Sentencia 54405310300120210018301 de 2025

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REPÚBLICA DE COLOMBIA

Departamento Norte de Santander

TRIBUNAL SUPERIOR

Distrito Judicial de Cúcuta

SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA

Magistrado Ponente: ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ

Ref. RCC Conjunto Cerrado El Recreo vs Urbanizadora Paisaje Urbano Rad 1ra Inst. 544053103001-2021-00183-01 – Rad. 2da. Inst. 2024-0048-01

San José de Cúcuta, Cuatro (04) de Marzo de dos mil veinticinco (2025)

A partir de ahora se ocupan los suscritos servidores de definir en segunda instancia el litigio declarativo promovido por Conjunto Cerrado El Recreo PH en contra de Urbanizadora Paisaje Urbano S.A.S. El caso llegó hasta acá gracias a la apelación que el extremo accionado interpuso respecto de la sentencia que la Juez Civil del Circuito de Los Patios dictó en audiencia llevada a cabo el 1 de Febrero de 2024.

ANTECEDENTES

1.- La citada copropiedad promovió la presente actuación planteando las siguientes pretensiones: (i) declarar civil y contractualmente responsable a la compañía demandada, de los daños ocasionados por los vicios ocultos en las vías internas del Conjunto Cerrado El Recreo; (ii) en consecuencia, condenarla al pago de $434.288.054, correspondientes al valor de las reparaciones; (iii) condenarla también al pago de $94.857.600, por concepto de los estudios periciales que debieron hacerse para descubrir el origen de la

correspondientes al valor de las reparaciones; (iii) condenarla también al pago de $94.857.600, por concepto de los estudios periciales que debieron hacerse para descubrir el origen de la avería, y (iv) pagar los intereses comerciales corrientes sobre las anteriores sumas.

2.- El origen del litigio puede compendiarse así:

En el inmueble ubicado en la calle 16 #3C-109 de Villa del Rosario, se encuentra el Conjunto Cerrado El Recreo, integrado por 114 viviendas. Su comercialización estuvo a cargo de Urbanizadora Paisaje Urbano, que en Julio de 2016 arrancó la construcción; ejerció la administración provisional entre Diciembre de 2018 y2

Julio de 2019, y en Septiembre siguiente inició las entregas a los propietarios. Con todo, a finales del mismo 2019 empezaron a notarse grietas, deterioro y hundimientos en la capa asfáltica de las vías internas del conjunto, así como el empozamiento de aguas. Y entre Enero y Septiembre de 2020 aparecieron manchas y sumideros

Como quiera que la urbanizadora no le daba solución al problema, la copropiedad decidió contratar la realización de un es tudio de núcleos con la empresa Ingeniería + Control 2011 S.A.S. Gracias a ello se descubrió que el espesor de la capa asfáltica es de 6.092 centímetros, lo cual desconoce la norma técnica INV -450-13, que exige un promedio de 10 centímetros. En Noviembre d e 2020 se contrató un nuevo estudio, esta vez para determinar el origen de las grietas y del empozamiento de líquidos en las vías. El experto

exige un promedio de 10 centímetros. En Noviembre d e 2020 se contrató un nuevo estudio, esta vez para determinar el origen de las grietas y del empozamiento de líquidos en las vías. El experto escogido -Rigoberto Amaya Márquez - conceptuó que para un eficaz bombeo hidráulico por gravedad y por recomendación geotécnica se requería que las pendientes transversales fueran de 2.5%. Soslayo de ello, que las pendientes viales de El Recreo en unas partes eran de 1.8%, mientras que en otras incluso eran de 1.1%. Por esa razón las aguas se estancaban, y como la capa asfáltica no tenía el espesor apropiado, generaba de paso el resquebrajamiento y hundimiento percatado por los moradores. Recomendó, además, que para cumplir con lo oferta do originalmente por la urbanizadora a los copropietarios y evitar modificar el paisajismo, lo pertinente era hacer las obras de la malla vial desde sus bases.

Siguiendo ese orden de ideas, la persona jurídica demandante considera que están dados todos los presupuestos para declarar la responsabilidad civil de su opositora, por la modalidad de vicios ocultos. Es que (i) hay una culpa contractual, representada en la desatención de las normas técnicas que debieron observarse para el grosor de la capa asfáltica y el porcentaje de las pendientes; (ii) hay un daño causado a los habitantes del conjunto, quienes han experimentado el mal estado de las vías internas; y (iii) hay un nexo causal entre uno y otro hecho, ya que el segundo es consecuencia del primero.

Finaliza señalando que los residentes están afectados por los

experimentado el mal estado de las vías internas; y (iii) hay un nexo causal entre uno y otro hecho, ya que el segundo es consecuencia del primero.

Finaliza señalando que los residentes están afectados por los vicios ocultos de carác ter técnico e imperceptible de la malla vial. A la fecha “dichas falencias ya presentan un peligro para el buen desarrollo de la vida social dentro de este entorno tanto para los peatones como para los vehículos que por allí transitan, y que son la finalidad del existir de esas vías…” . Y que por tal razón nace el deber de la demandada de indemnizar, asumiendo la reconstrucción total de la obra, tasada en $434.288.054.50.

LA ACTUACIÓN PROCESAL

1.- Admitida que fue la demanda y notificada de su existencia la accionada, oportunamente se pronunció frente a hechos y3

pretensiones. Respecto de aquellos admitió algunos, negó otros y aclaró la mayoría; mientras que en relación con las últimas manifestó rotunda oposición. De entrada, advirtió que el caso debía abordarse como una acción de rescisión por vicios redhibitorios, cuya prescripción es de un año tratándose de inmuebles, según el canon 1923 del Código Civil. Luego puso en entredicho el dictamen elaborado por Rigoberto Amaya Márquez, haciendo notar que no es ingeniero civil ni cuenta con estudios en construcción, ya que su actividad es la de avaluador. Precisamente por ello hizo un análisis incompleto de los componentes de la vía, pues solo consideró espesor del asfalto y grado de las pendientes, pasando por alto que una evaluación integral debe incluir, además, la

actividad es la de avaluador. Precisamente por ello hizo un análisis incompleto de los componentes de la vía, pues solo consideró espesor del asfalto y grado de las pendientes, pasando por alto que una evaluación integral debe incluir, además, la estructura, densidad poblacional de usuarios, tipo de tráfico, clima y suelo.

Por otro lado, explicó que la constructora realmente no ignoró la norma técnica sobre grosor de la capa asfáltica, pues teniendo en cuenta la mezcla que utilizó (MDC -19), el rango admisible según las reglas del Invías era de entre 4 y 6 centímetros. De manera que, si según la propia demandante descubrieron que estab a en 6.092, lo que ello prueba es que sí cumplieron e incluso excedieron lo que les resultaba exigible. Y añadieron que la acumulación de aguas en la malla vial está permitida por la norma técnica, siempre que no sea mayor a 10 milímetros. Con base en todos esos detalles propuso las excepciones perentorias de prescripción de la acción redhibitoria, inexistencia de vicios ocultos en la malla vial, de nexo causal y de responsabilidad civil, insuficiencia probatoria, abuso del derecho y mala fe.

1.1.- En escr ito separado presentó la excepción previa de “Habérsele dado a la demanda el tramite de un proceso diferente al que corresponde”. La cual se declaró no probada mediante proveído del 17 de Abril de 2023.

1.2.- A su vez llamó en garantía al Grupo Empresarial Colpao S.A.S., por ser el contratista que ejecutó la pavimentación del conjunto habitacional. Solicitud a la que se le dio visto bueno mediante

del 17 de Abril de 2023.

1.2.- A su vez llamó en garantía al Grupo Empresarial Colpao S.A.S., por ser el contratista que ejecutó la pavimentación del conjunto habitacional. Solicitud a la que se le dio visto bueno mediante auto del 17 de Agosto siguiente, frente al cual no emitió pronunciamiento alguno la llamada.

2.- Trabado el litigio y recibida la respuesta que el demandante profirió ante los argumentos defensivos, fue programada la audiencia inicial en la que se recibieron los interrogatorios de ambas partes. E n la de instrucción y juzgamiento rindió interrogatorio el representante de la llamada en garantía, se escucharon los testimonios de Juan Pablo Mojica y Livanir Quintana Contreras, así como la sustentación del dictamen anexo al libelo, para lo cual presentaron sus explicaciones el suscriptor y el ingeniero que lo auxilió.

LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA4

1.- La a quo dirimió la controversia mediante providencia que dictó en la audiencia d el 1 de Febrero de 2024 , en la que tuvo por no probadas las excepciones y acogió las pretensiones . En efecto, declaró civilmente responsable a la demandada por la construcción defectuosa de las vías internas de El Recreo. Y la condenó a pagar a la demandante $434.288.054 por la reparación de la obra, $94.857.600 por el dictamen, y $26.600.000 en costas.

Para pronunciarse de tal modo lo primero que hizo fue esclarecer lo de la legitimación en la causa tanto activa como pasiva, auxiliada para ello en la sentencia SC563-2021 de la Corte Suprema

Para pronunciarse de tal modo lo primero que hizo fue esclarecer lo de la legitimación en la causa tanto activa como pasiva, auxiliada para ello en la sentencia SC563-2021 de la Corte Suprema de Justicia . Concluyó que cuando se trata de reclamar indemnizaciones de daños sobre bienes comunes de la copropiedad, la administradora es la llamada a representar los intereses de los comuneros.

Luego se adentró en el estudio de los elementos de la acción de responsabilidad civil contractual, concluyendo que se encontraban reunidos a cabalidad. Lo que dijo allí fue que la Corte ha perfilado una línea, que es doctrina probable, con arreglo a la cual la responsabilidad del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, a que hace referencia el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, es más que contractual o extra contractual, de índole legal. Tras ello destacó que entre la Urbanizadora Paisaje Urbano -vendedory los copropietarios del Conjunto Ce rrado El Recreo -compradores-, mediaba un vínculo contractual gracias a las compraventas celebradas sobre las unidades privadas que componen el condominio . Vínculo este que había sido deshonrado por la constructora, debido a la mala calidad y deficiente cantidad del material de asfalto aplicado a las vías internas del conjunto, soslayando lo que al respecto manda la norma técnica INV 451-13.

Consideró que el dictamen presentado por la demandante era la prueba reina para esclarecer los hechos, pues allí se analizaron y demostraron los vicios ocultos de construcción de la malla vial. No solo porque le transmitía convicción, sino también porque el

Consideró que el dictamen presentado por la demandante era la prueba reina para esclarecer los hechos, pues allí se analizaron y demostraron los vicios ocultos de construcción de la malla vial. No solo porque le transmitía convicción, sino también porque el extremo opositor no lo había cuestionado en debida forma. Aunado a que la contratista llamada en garantía guardó siempre silencio, pese a ser la encargada por la constructora de adelantar esa parte del proyecto.

2.- El apoderado de la sociedad demandada presentó apelación en la misma audiencia y dentro de los 3 días siguientes allegó el memorial con los reparos concretos . Estos pueden compendiarse así: (i) incorrectamente se aplicó la norma de garantía decenal del Código Civil, cuando lo pertinente era considerar que se trata de una acción redhibitoria por vicios ocultos, que estaba ya prescrita; (ii) se declaró la responsabilidad contractual por la presunta existencia de un vínculo concreto entre las unidades privadas y los bienes comunes, sin haberse probado los requisitos indispensables para el efecto; (iii) el dictamen de la demandante se admitió pese a que no cumple los requisitos legales. Pero en cambio, sin justificación alguna no se practicó el que se pidió en5

la contestación; (iv) se declaró la responsabilidad del demandado sin estar acreditado el incumplimiento que se le atribuyó; y (v) Fue admitida como prueba la escritura contentiva del reglamento de propiedad horizontal, sin reparar en que se aportó extemporáneamente, lo que violó el debido proceso al im pedir que pudiera ser controvertida.

3.- Cumplidos los ritos incumbentes con la publicidad y

propiedad horizontal, sin reparar en que se aportó extemporáneamente, lo que violó el debido proceso al im pedir que pudiera ser controvertida.

3.- Cumplidos los ritos incumbentes con la publicidad y contradicción de la apelación presentada, se pasa ahora a definir la segunda instancia, previas estas:

CONSIDERACIONES

1.- La del constructor también ha de ser una de aquellas especies de responsabilidad patrimonial que, con el devenir de los años y los avances de todo tipo, ha tenido que ser sometida a necesarias modificaciones e interpretaciones que la hagan acorde a los tiempos modernos. Para el caso colombiano, por ejemplo, en el siglo XIX ni siquiera se usaba el vocablo “constructor”, pues se hablaba de “artífice” o “arrendatario de obra” . La dinámica de las cosas en aquel entonces funcionaba más o menos así: quien estaba interesado en levantar una constr ucción en un lote propio , buscaba los servicios de un maestro de obra a quien encomendaba la ejecución del trabajo requerido. Esa relación era intuito personae y se engastaba en el contrato de confección de obras materiales, regulado por el Código Civil entre los artículos 2053 a 2062. Es más, había que esclarecer primero cuál de los contratantes era el que suministraba los insumos para el adelantamiento de la la bor, porque si era el artífice quien lo hacía, entonces el negocio era de venta; mientras que, si los entregaba el otro sujeto, entonces sí era arrendamiento de obra (artículo 2053). Nótese que n o se concebía en ese entonces que alguien se dedicase profesionalmente a edificar apartamentos, viviendas u oficinas por su cuenta, para

sí era arrendamiento de obra (artículo 2053). Nótese que n o se concebía en ese entonces que alguien se dedicase profesionalmente a edificar apartamentos, viviendas u oficinas por su cuenta, para luego enajenarlas a quien estuviera dispuesto a adquirirlas.

Con todo, aún en aquella época ya existían un par de cláusulas muy concretas de responsabilidad civil a cargo del artífice, contenidas en los cánones 2057 y 2060 de la obra en cita. La primera de ellas está referida a los casos de pérdida del material empleado en la obra, descrita así: “La pérdida de la materia recae sobre su dueño. Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra, pertenece a este; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven.” Mientras que la segunda está prevista en el numeral 3 del citado artículo 2060, y tiene este texto: “Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer por razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo6

2057, inciso final;” Todo ello complementado con lo previsto en el artículo 2061 siguiente, que estipula esto: “ Las reglas 3ª, 4ª y 5ª del precedente artículo se extienden a los que se encargan de

2057, inciso final;” Todo ello complementado con lo previsto en el artículo 2061 siguiente, que estipula esto: “ Las reglas 3ª, 4ª y 5ª del precedente artículo se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos.”

La relevancia de ese numeral 3 del artículo 2060 estriba en que se consagró allí la denominada garantía decenal, de capital trascendencia hasta los días presentes. Más adelante se verá por qué.

1.1.- Bien se sabe que las normas trasuntadas tienen como base las que para ese mismo tipo de asuntos fueron concebidas en el Código Civil Francés de 1804. Por ende, fijando la mirada en lo que sucedió allá, cumple llamar la atención acerca de que la profesionalización y mercantilización de la actividad constructiva hizo indispensable que se hicier an reformas legales, porque las disposiciones existentes no se ajustaban con precisión a las realidades negociales. En consecuencia, en 1967 se hizo una primera modificación y en 1978 la segunda; de este último año data la Ley 7812, que trajo consigo dos grandes aportes: (i) introdujo la noción genérica de constructor , por modo de hacer responsable contractual y extracontractualmente a arquitectos, empresarios, técnicos, vendedores, mandatarios del propietario y en general toda persona ligada al dueño por un contrato de arrendamiento de obra; y (ii) habló de una garantía de perfecto acabado, vigente por el bienio siguiente a la entrega; y otra garantía de solidez de la obra, cuya duración es por los 8 años adicionales a los 2 primeros, es decir, una década.

bienio siguiente a la entrega; y otra garantía de solidez de la obra, cuya duración es por los 8 años adicionales a los 2 primeros, es decir, una década.

En Colombia el primer avance en la materia se registró en el artículo 20 del Decreto -Ley 410 del 27 de Marzo de 1971, mejor conocido como Código de Comercio. En tal disposición se le dio carácter mercantil a “ Las empresas de obras o construcciones, reparaciones, montajes, instalaciones u ornamentaciones.” A partir de entonces dejó de considerarse al artífice como un contratista de negocios civiles, y se le dio paso al constructor, empresario y destinatario de la ley comercial. Sin embargo, en cuanto a normas sustanciales propiamente dichas no hubo novedades porque en el estatuto de los mercaderes nada se dijo específicamente en cuanto a la relación entre constructores y compradores, ni mucho menos sobre el cúmulo de contratos que por coligación surgen de tal actividad.

1.2.- 26 años tuvieron que pasar desde entonces para que el Congreso se ocupase de reglamentar desde un punto de vista sustancial la actividad constructiva. Lo hizo por medio de la Ley 400 de 1997, que, aunque restringida a las construcciones sismorresistentes, de todos modos, si representó un aporte importante sobre todo en las definiciones o glosario del artículo 2 . Consagró, además, unas cláusulas específicas de responsabilidad en los artículos 5, 6, 7, 50 y 51, aplicables específicamente al adelantamiento de obras que no cumplan los parámetros de sismo resistencia. Específicamente el canon 50 dice esto:7

50 y 51, aplicables específicamente al adelantamiento de obras que no cumplan los parámetros de sismo resistencia. Específicamente el canon 50 dice esto:7

“ARTICULO 50. PROFESIONALES Y FUNCIONARIOS. Los profesionales que adelanten o permitan la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones previstas en la presente ley y sus reglamentos, incurrirán en violación del Código de Etica Profesional y podrán ser sancionados por el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería y Arquitectura, o los Colegios Profesionales correspondientes, o aquél del cual dependan, con la suspensión o la cancelación de la matrícula profesional, según sea el caso, en la forma prevista en la ley, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que haya lugar.

“PARAGRAFO. En igual sanción incurrirán los profesionales de las dependencias oficiales que autoricen de cualquier forma la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones de la presente ley y sus reglamentos. Además, tales funcionarios, y aquellos que sin tener la condición de ingeniero o arquitecto, las autoricen, incurrirán en causal de mala conducta, sanción de suspe nsión o destitución, según sea el caso, sin perjuicio de las demás acciones civiles y penales a que haya lugar.”

Y no es que antes no hubieran disposiciones sobre la materia, porque existían el Decreto -Ley 1400 y el Decreto 2170 de 1984ambos-. Solo que tales normas no tuvieron origen en el legislativo, contenían directrices técnicas de sismo resistencia y no habían

porque existían el Decreto -Ley 1400 y el Decreto 2170 de 1984ambos-. Solo que tales normas no tuvieron origen en el legislativo, contenían directrices técnicas de sismo resistencia y no habían allí cláusulas de responsabilidad civil.

1.3.- Luego vino la Ley 1229 de 2008, que complementó a la Ley 400 de 1997 pero solo en cuanto a precisión de definiciones. Por ejemplo, se indicó con exactitud cuáles son las características del constructor1, interventor2, supervisor técnico3, así como las facultades de que está revestido el profesional en construcción.

1.4.- Pese a estos pasos normativos que ya se estaban dando, en punto de las garantías aún seguía considerándose nada más que la citada regla del numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, que ya tenía más de 100 años de vigencia. El problema interpretativo de tal canon es que expresamente fue concebido para dilucidar inconvenientes surgidos en el marco de los contratos de confección de obra material, que no era el que se ajustaba con estrictez al vínculo entre compradores y constructores. Fue la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil la que permitió que tal canon se mantuviese vigente.

1 “profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería, bajo cuya responsabilidad se adelanta la construcción de una edificación.” 2 “profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e Ingeniería, que representa al propietario durante la construcción de la edificación, bajo cuya responsabilidad se verifica que esta se adelante de acuerdo con todas las reglamentaciones correspondientes, siguiendo

representa al propietario durante la construcción de la edificación, bajo cuya responsabilidad se verifica que esta se adelante de acuerdo con todas las reglamentaciones correspondientes, siguiendo los planos, diseños y especificaciones realizados por los diseñadores.” 3 “profesional, ingeniero civil, arquitecto o constructor en arquitectura e ingeniería, bajo cuya responsabilidad se realiza la supervisión técnica. Parte de las labores de supervisión puede ser delegada por el supervisor en personal técnico auxiliar, el cual trabajará bajo su dirección y su responsabilidad. La Supervisión técnica puede ser realizada por el mismo profesional que efectúa la interventoría.”8

Entonces, en aras de ponerse a tono con las tendencias modernas de protección al consumidor, en la Ley 1480 de 2011 se reglamentó lo de las garantías legales. Y se dedicó un acápite específico a los inmuebles, lo que significó reconocer que los adquirentes de tal tipo de bienes están cobijados por el estatuto del consumidor y correlativamente imponer a los constructores obligaciones expresas respecto de los adquirentes. En efecto, en el inciso final del artículo 8 de la disposición en mención se estipuló una nueva garantía decenal, tal como se muestra a continuación:

“ARTÍCULO 8o. TÉRMINO DE LA GARANTÍA LEGAL. El término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor. El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor.

“De no indicarse el término de garantía, el término será de un

será el anunciado por el productor y/o proveedor. El término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor.

“De no indicarse el término de garantía, el término será de un año para productos nuevos. Tratándose de productos perecederos, el término de la garantía legal será el de la fecha de vencimiento o expiración.

“Los productos usados en los que haya expirado el término de la garantía legal podrán ser vendidos sin garantía, circunstancia que debe ser informada y aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el producto tiene garantía de tres (3) meses.

“La prestación de servicios que suponen la entrega del bien para la reparación del mismo podrá ser prestada sin garantía, circunstancia que debe ser inform ada y aceptada por escrito claramente por el consumidor. En caso contrario se entenderá que el servicio tiene garantía de tres (3) meses, contados a partir de la entrega del bien a quien solicitó el servicio.

“Para los bienes inmuebles la garantía legal c omprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año.”

1.5.- Finalmente, el 13 de Julio de 2016 fue expedida la Ley 1796, que entre otros asuntos se ocupó de disponer medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda. Importa destacar para el caso concreto la cláusula de responsabilidad patrimonial de los constructores contenida en el artículo 8:

“ARTÍCULO 8o. OBLIGACIÓN DE AMPARAR LOS PERJUICIOS PATRIMONIALES. Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata

constructores contenida en el artículo 8:

“ARTÍCULO 8o. OBLIGACIÓN DE AMPARAR LOS PERJUICIOS PATRIMONIALES. Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8o de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de una viv ienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivien da nueva, estará obligado a cubrir los9

perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados.”

1.6.- Armonizando, en consecuencia, las normas que reglamentan las relaciones que surgen entre constructores y compradores, pueden extractarse las siguientes conclusiones, útiles para la definición de la alzada bajo estudio: (i) el Estatuto del Consumidor es disposición especial aplicable a tal tipo de contratos; (ii) por ende, los adquirentes de unidades inmobiliarias están cobijados por la garantía decenal de estabilidad de la obra prevista en el inciso final del artículo 8 de la Ley 1480 de 2011; y (iii) los constructores no solo están obligados al cumplimiento de dicha garantía, sino que además soportan también la obligación resarcitoria especial descrita en el canon 8 de la Ley 1796 de 2016.

2.- Hecha esta introducción se pasa ahora a hacer un breve recorderis de los detalles relevantes del caso, así: la administradora del Conjunto Cerrado El Recreo promovió un proceso declarativo en contra de Urbanizadora Paisaje Urbano S.A.S. Su

2.- Hecha esta introducción se pasa ahora a hacer un breve recorderis de los detalles relevantes del caso, así: la administradora del Conjunto Cerrado El Recreo promovió un proceso declarativo en contra de Urbanizadora Paisaje Urbano S.A.S. Su objetivo concreto es que se resarzan los perjuicios causados por la avería de las vías internas del conjunto , atribuidas a deficiencias en la construcción. Y para lograr ese cometido hizo ver que al poco tiem po que la demandada entreg ó las casas a los compradores, las vías internas empezaron a presentar grietas y hundimientos, así como acumulación y empozamiento de agua. Atribuye tales anomalías a desperfectos propios de la obra, pues con base en un estudio elaborado con antelación al litigio por un experto, se concluyó que el anchor de la capa asfáltica es inferior al que exige la normatividad técnica vigente.

El veredicto definitorio de la primera instancia acogió las súplicas al declarar la responsabilidad de la accionada, e impuso las condenas en los montos anhelados por la actora. Ante ese escenario el extremo demandado decidió apelar, en aras de hacer imperar en segunda instancia la perspectiva que tiene del conflicto. Es que , según su comprensión, las pr etensiones formuladas corresponden a una acción redhibitoria por supuestos “Vicios Ocultos”. Y por esa razón protesta, entonces, porque la a quo abordó el litigio por una senda inapropiada, lo que la condujo a desdeñar el artículo 1923 del Código Civil para declarar la prescripción de la acción redhibitoria intentada. Además, cuestiona que se hayan declarado probados los elementos de la responsabilidad

a desdeñar el artículo 1923 del Código Civil para declarar la prescripción de la acción redhibitoria intentada. Además, cuestiona que se hayan declarado probados los elementos de la responsabilidad civil enunciados en la demanda, así como la valoración que se hizo de la prueba pericial tomada en cuenta para dirimir la cuestión.

Tras estas referencias, se procede a darle análisis a cada uno de los cargos denunciados por el demandando, para así definir si alguno o algunos de ellos tienen el peso argumentativo suficiente para quebrar la decisión recurri da. O si, por el contrario, esta última amerita mantenerse incólume.

3.- El primer desatino denunciado concierne con la aplicación de la garantía decenal regulada en el numeral 3 del artículo 2060 del10

Código Civil, para no acceder al fenómeno de la prescripción de la acción redhibitoria. En este punto lo que dice la censura es que “Queda entredicho las razones por las cuales el juez de instancia acuda a la garantía decenal para desvirtuar la naturaleza de la acción, que según los hechos y debate jurídico, esta corresponde a una acción redhibitoria por supuestos “Vicios Ocultos”, pero desconcertantemente y sin ningún elemento que lo probara, fue muy fácil para el a quo resolver el problema jurídico declarando la existencia de “Responsabilidad Contractual”, decisión que se apartó de todo el acervo probatorio el cual indicaba que estábamos en presencia de una "Acción Redhibitoria" por vicios ocultos, con lo que se concluiría que evidentemente la acción estaba prescrita”

A decir verdad, no ha de ser este un argumento inédito de la empresa demandada, ya que más bien está erigido en su principal y más fuere

que se concluiría qu