TSDJ CUN SCF - 25286-31-03-001-2019-00091-01-(09-03-2022)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

SALA CIVIL – FAMILIA

Bogotá D.C., marzo nueve de dos mil veintidós.

Magistrado Ponente : JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Radicación : 25286-31-03-001-2019-00091-01

Aprobado : Sala 2 del 3 de febrero de 2022.

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida por el juzgado civil del circuito de Funza el 30 de abril de 2021.

ANTECEDENTES

1. José Domingo Rodríguez Baracaldo demandó a Alirio Niño Saavedra pretendiendo se declare

la resolución del contrato de promesa de compraventa del inmueble ubicado en la carrera 1 No. 4-26 y 30 del municipio de Subachoque entre ellos suscrito el 26 de julio de 2011 y su otrosí firmado el 21 de agosto de 2013, en consecuencia reclama se ordene al demandado la entrega del inmueble, el pago de lucro cesante por los cánones de arrendamiento mensuales que dejó de percibir el actor, que bajo juramento los estima en la suma de $2.000.000.oo mes, liquidados desde el día 20 de julio del año 2011 hasta el día en que se haga entrega y la indexación sobre esas sumas, que para las restituciones mutuas se autorice la compensación del dinero que le pagó el demandado Alirio Niño Saavedra al demandante José Domingo Rodríguez Baracaldo, como parte del precio pactado.

Relata que el 26 de julio de 2011 como promitente vendedor y Alirio Niño Saavedra como

el demandado Alirio Niño Saavedra al demandante José Domingo Rodríguez Baracaldo, como parte del precio pactado.

Relata que el 26 de julio de 2011 como promitente vendedor y Alirio Niño Saavedra como promitente comprador, suscribieron promesa de compraventa sobre una bodega situada en la carrera 1º # 4-26 y 30 de Subachoque, pactaron como precio de venta la suma de $180’000.000.oo., que el promitente comprador prometió pagar así: Con la firma de la promesa $20’000.000.oo, la suma de $2’000.000.oo, cada mes a partir del 20 de julio de 2011, hasta completar el pago y un abono especial de $50’000.000.oo, el día 26 de diciembre de 2011, sin interrumpir los pagos mensuales. La entrega de la bodega se hizo al promitente comprador el día 20 de julio del 2011.

El 21 de agosto de 2013 firmaron un “otrosí” modificando del contrato de promesa la forma de pago al pactarse que el saldo, que para ese momento era de $60’000.000, se pagaría en 20 cuotas de $2’000.000 el día 20 de cada mes, hasta completar $40’000.000 y un último pago de $20’000.000, que se haría el día de la suscripción de la escritura de venta que estaba señalada para el día 20 de marzo de 2016. Suscribió entonces el promitente comprador 20 letras de cambio por la suma de $2’000.000, cada una, que le serían devueltas al momento del pago de cada cuota; asimismo se previó en el otrosí la suscripción de otro título como garantía del último pago, antes referido, por la suma de $20’000.000.

asimismo se previó en el otrosí la suscripción de otro título como garantía del último pago, antes referido, por la suma de $20’000.000.

Afirma que su demandado incumplió de la promesa y su otrosí, la obligación de pagar al promitente vendedor, la suma de $2.000.000, el día 20 de cada mes hasta completar $40.000.000, fue renuente a suscribir a nombre del promitente vendedor los 20 cheques del banco de Bogotá y a firmar la letra de cambio que garantizaría el pago de los $20.000.000, que se pagaría a la firma de la escritura.

Y al incumplir el pago del saldo del precio, le impidió al actor observar sus demás obligaciones contractuales, dejándole sin motivo para acudir a la notaría de Subachoque el 20 de marzo de 2016 a las 10 a.m. como se había pactado, y que debió prorrogar la firma de la escritura por fuerza mayor conforme al artículo 64 del Código Civil, porque a esa fecha aun no le había2 25286-31-03-001-2019-00091-01 adjudicado la prometida bodega, que sólo la adquirió por prescripción adquisitiva mediante sentencia del juzgado civil del circuito de Funza del 7 de diciembre de 2016.

Que no estaba obligado a concurrir a la notaría porque el promitente comprador incumplió previamente la obligación de pagar el saldo del precio, según el otrosí de agosto 21 de 2013 y ningún motivo tenía como promitente vendedor, en cumplir las obligaciones contraídas en las cláusulas tercera, quinta y sexta del contrato de promesa de compraventa firmado el 26 de julio

ningún motivo tenía como promitente vendedor, en cumplir las obligaciones contraídas en las cláusulas tercera, quinta y sexta del contrato de promesa de compraventa firmado el 26 de julio de 2011, ni acudir a la firma de la escritura en la fecha y hora acordada.

Que dada la situación, el promitente vendedor intentó llegar a un acuerdo a través de notas de voz de WhatsApp, para entregarle $150’000.000.oo, que pedía el otro contratante y que a cambio se le restituyera la bodega, prometiendo para ello darle $50’000.000.oo, cuando se firmara un documento que reflejara el acuerdo y otros $100’000.000.oo, a la fecha de la restitución; pero el demandado dejó de asistir a la cita acordada para el 15 de febrero de un año sin precisar, justificándose en que había arrendado la bodega a una tercera persona y no le sería entregada sino hasta el 15 de junio del mismo año no precisado, a menos que pagara la suma de $20’000.000.oo. que exigía su arrendatario.

2. Trámite.

Subsanada la demanda se admitió mediante proveído del 01 de abril de 20191 y notificado el demandado guardó silencio. Se fijó entonces fecha para la audiencia inicial y de instrucción y juzgamiento, en ella que se practicó el interrogatorio al demandante, se fijó el litigio, se practicaron los testimonios pedidos por el extremo actor y dejó constancia de la inasistencia del demandado, suspendiéndose el acto para emitir la decisión y reanudada, el 30 de abril siguiente, se escucharon alegatos de conclusión y se profirió el fallo.

3. La sentencia apelada.

demandado, suspendiéndose el acto para emitir la decisión y reanudada, el 30 de abril siguiente, se escucharon alegatos de conclusión y se profirió el fallo.

3. La sentencia apelada.

La jueza denegó las pretensiones, consideró que carecía el demandante de legitimación en causa para demandar la resolución del contrato por el incumplimiento del demandado, dado que no era tampoco él, promitente vendedor, un contratante cumplido.

Que no era atendible su excusa de que incumplió por estar incurso en una fuerza mayor porque para el 20 de marzo de 2016 en que debía suscribirse la escritura de venta aún no se había emitido la sentencia que le adjudicó por prescripción adquisitiva el dominio de la bodega prometida en venta, lo que sólo ocurrió el día 7 de diciembre de 2016 y que por el incumplimiento del demandado no estaba obligado a acudir a la notaría para suscribir la escritura.

Que no se reunían las condiciones para considerar que esas circunstancias constituían una fuerza mayor, pues se trataba de una situación totalmente previsible y porque en ninguno de los contratos se menciona que la titularidad del derecho real de dominio aún no se encontraba en cabeza del promitente vendedor, quién se había obligado a entregar el bien libre de gravámenes hipotecas y a salir al saneamiento.

No era claro que el comprador hubiese conocido de esa circunstancia ni que la realización de la venta prometida se hubiese condicionado a la existencia del fallo del proceso de pertenencia a favor del demandante; que no era un evento irresistible ni imprevisible el que para la fecha acordada para la suscripción de la escritura no tuviese el actor el fallo que le declarara dueño.

favor del demandante; que no era un evento irresistible ni imprevisible el que para la fecha acordada para la suscripción de la escritura no tuviese el actor el fallo que le declarara dueño.

Que el proceso de pertenencia inició sólo en el año 2012, después de firmada la promesa y tampoco se hizo alusión a esta circunstancia en el documento otrosí firmado y el no haberse proferido la sentencia en la pertenencia no era un hecho imprevisible propio de la fuerza mayor, pues presentar la demanda no comporta necesariamente el proferimiento de un fallo estimatorio o dentro de un término determinado y no podía entonces considerarse excepcional o sorpresivo para el actor el que para la firma de la escritura de venta aún no se hubiese emitido el fallo.

1 Fl. 66 C. 13 25286-31-03-001-2019-00091-01 Y que no era aplicable al caso la reciente tesis de la Corte Suprema de que en aquellas circunstancias donde se daba “la insatisfacción de las obligaciones establecidas en el contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convención, también es aplicable la resolución del contrato sin perjuicio de su cumplimiento forzado según lo reclamé en cualquiera de las partes”, puesto que había de tenerse en cuenta, que lo pretendido en este asunto “es la resolución del contrato por el incumplimiento unilateral del contrato celebrado y no a la resolución por consenso”

Y que “de accederse a la resolución bilateral se estaría fallando extrapetita, configurando así una incongruencia entre lo solicitado y lo decidido y es que ha de recordarse que es objeto pronunciamiento y decisión todo aquello que haya sido pretendido y debatido durante el curso procesal quedando por fuera aquello que no fue planteado”.

incongruencia entre lo solicitado y lo decidido y es que ha de recordarse que es objeto pronunciamiento y decisión todo aquello que haya sido pretendido y debatido durante el curso procesal quedando por fuera aquello que no fue planteado”.

4. La apelación.

El actor recurre solicitando revocar la decisión, considera que erró la juez al concluir que el hecho de no existir fallo de pertenencia a favor del promitente vendedor para la fecha de firma de la escritura de venta pactada en la promesa no constituía fuerza mayor, pues de haber firmado en esas condiciones le hubiere hecho incurrir en fraude en documento público.

Insiste en que, ante el incumplimiento del promitente comprador en el pago del precio, que antecedió a la fecha de suscripción de la escritura pública, carecía el actor de interés de seguir cumpliendo con las obligaciones que se derivaban de las causales tercera, quinta y sexta del contrato de promesa y menos ir a la firma de la escritura.

Finalmente señaló que, aunque el a-quo aduce que carece de legitimación en la causa, en el caso se encuentra legitimado tanto en la promesa de compraventa y el otrosí, documentos que fueron allegados al proceso y no fueron tachados de falsos.

CONSIDERACIONES

1. Fuente de las obligaciones es el contrato o acuerdo de voluntades destinado a crearlas; el artículo 1495 del Código Civil expresamente señala que “las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas como en los contratos o convenciones...”.

Relevada importancia se le otorga a tal tipo de convención, pues dispone el legislador en el artículo 1602 ídem que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser

Relevada importancia se le otorga a tal tipo de convención, pues dispone el legislador en el artículo 1602 ídem que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales”.

Y en caso de incumplimiento contractual, la ley faculta al contratante cumplido a reclamar o bien la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos casos, con indemnización de los perjuicios causados; así lo señala el artículo 1546 del código civil que consagra la condición resolutoria tácita, propia de los contratos bilaterales como lo es el de promesa de compraventa acá demandado en soporte de la pretensión resolutoria.

2. La solución de la alzada.

2.1 En la demanda que originó la sentencia apelada pretendía el demandante resolver el contrato de promesa de compraventa celebrado con su demandado el 26 de julio de 2011, que se ordenara volver las cosas al estado en que se encontraban antes de suscribirlo, restituyéndose al vendedor la bodega objeto de la promesa, pagándosele los cánones de arrendamiento causados en el tiempo que permaneció el inmueble en manos del promitente comprador y restituyéndose al promitente vendedor el dinero entregado como parte del precio.

La jueza denegó las pretensiones al considerar que no era el demandante contratante cumplido y que por ello carecía de uno de los requisitos del artículo 1546 del C.C. para declarar la resolución, que su condición de contratante incumplido le dejaba sin legitimación en la causa para pretender la resolución del contrato; asimismo, que no se configuraba la invocada fuerza4

resolución, que su condición de contratante incumplido le dejaba sin legitimación en la causa para pretender la resolución del contrato; asimismo, que no se configuraba la invocada fuerza4 25286-31-03-001-2019-00091-01 mayor como excusa para justificar su no asistencia a la notaría a suscribir el contrato prometido, por el hecho de no haberse proferido aún para aquel día la sentencia que decidía el proceso de pertenencia del predio que había prometido vender, pues no era ello un hecho imprevisible ni podía asegurarse que la demanda, interpuesta después de firmada la promesa, necesariamente generaría una sentencia favorable al demandante y antes de la fecha señalada para el perfeccionamiento del contrato de venta, que nunca se expresó en la promesa o en el otrosí, que la titularidad del inmueble aun no radicaba en cabeza del demandante.

Decisión frente a la que el actor insiste en la configuración de la fuerza mayor que lo excusa del incumplimiento de sus obligaciones y permiten tenerlo como contratante cumplido y que es su demandado promitente comprador el contratante incumplido pues no pagó la totalidad del precio y debía accederse a la resolución reclamada.

2.2. Para iniciar la decisión del recurso ha de partirse de considerar que la prosperidad de la pretensión resolutoria exige la confluencia de los siguientes requisitos: a) La existencia de un contrato bilateral válido; b) Cumplimiento del demandante de sus obligaciones derivadas del contrato, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos y c) Incumplimiento del extremo demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto.

contrato, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos y c) Incumplimiento del extremo demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto.

Frente al alcance y trascendencia del primero de los requisitos válido es recordar que como señala la jurisprudencia del órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria que: “en los procesos en los cuales se busca la resolución de un contrato bilateral, el punto atinente a la validez o invalidez de éste es materia que queda incluida dentro del thema decidendum, así tal aspecto no se haya alegado expresamente por el demandado en la contestación a la demanda. Por consiguiente, cuando el fallo declara que el contrato que se pretende resolver no produce obligaciones válidas, por faltarle en su estructuración alguno o algunos de los requisitos establecidos por la ley, y por consiguiente niega la resolución pedida, no puede afirmarse con acierto que la sentencia así concebida sea incongruente por rebasar, por extra petita, las peticiones de la demanda o las excepciones del reo”.2

2.3. Se pasa entonces al estudio de este primer requisito y con ello a determinar si el contrato atacado generó las obligaciones cuyo incumplimiento se reclama declarar, para la prosperidad de las pretensiones elevadas; y tenemos entonces que, cuando del contrato de promesa se trata, los requisitos que aquél debe cumplir, los señala el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del artículo 1611 del C.C. que reza:

“la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º) Que la promesa conste por escrito; 2º) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea

“la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1º) Que la promesa conste por escrito; 2º) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3º) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4º) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales…”

Ahora bien, conforme dispone el artículo 1741 del Código Civil la ausencia de uno o más de los mencionados requisitos es causal de nulidad absoluta del contrato, pues reza su inciso primero que: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…».

2.3.1. El contrato de promesa de compraventa que es el objeto del reclamo recae sobre un bien inmueble y fue suscrito el día 26 de julio de 2011 por José Domingo Rodríguez Baracaldo como promitente vendedor y Alirio Niño Saavedra como promitente comprador respecto de “una bodega, situada en el municipio de Subachoque, en la carrera 1 No. 4-26 y 30”, el precio de venta convenido

fue de $180.000.000.oo, pagaderos así: “a la firma de este contrato la suma de $20.000.000.oo de pesos; la suma de $2.000.000.oo de pesos cada mes a partir del veinte de julio del 2011 hasta completar el pago. Sin embargo, el promitente comprador se compromete a hacer un abono especial de $50.000.000.oo de pesos el día 26 de diciembre de 2011, lo cual no interrumpe los pagos mensuales ya señalados.”.

2 Corte Suprema de Justicia, casación civil de enero 27 de 1981.5 25286-31-03-001-2019-00091-01

Se suscribió un otrosí que modificó la forma de pago, el siguiente 21 de agosto de 2013, en los siguientes términos: “Para el efecto es del caso aclarar que a la fecha de suscripción del presente documento el saldo total del precio de la bodega es de SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($60.000.000), los cuales el promitente comprador pagará de la siguiente manera: la suma de DOS MILLONES DE PESOS M/CTE (2.000.000) el día 20 de cada mes, hasta completar la suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40.000.000), para lo cual el promitente comprador suscribirá a nombre del promitente vendedor, veinte (20) cheques del Banco de Bogotá, cada uno por la suma de DOS MILLONES DE PESOS (2.000.000). El saldo restante, es decir, la suma de VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($20.000.000), los cuales garantizara el promitente comprador con una (1) letra de cambio por la misma suma de dinero y que se cancelara a la firma de la correspondiente escritura pública, bajo las condiciones establecidas en

($20.000.000), los cuales garantizara el promitente comprador con una (1) letra de cambio por la misma suma de dinero y que se cancelara a la firma de la correspondiente escritura pública, bajo las condiciones establecidas en el contrato de promesa de compraventa”

2.3.2. Ahora bien, en lo que toca con la identificación del inmueble sobre el que recaía la promesa de venta suscrita en el texto de la promesa se anotó que se trata de: “una BODEGA, situada en el municipio de Subachoque, en la carrera 1 No. 4-26 y 30, con una extensión de 135 metros cuadrados, y alinderada de la siguiente forma: NORTE. En una longitud de 15 metros con FILADELFO ACERO; oriente en 9 metros con EUCLIDES BARACALDO; SUR, con JUAQUIN GAITAN; OCCIDENTE. calle pública, carrera 1”.

Datos de identificación que resultan insuficientes para considerar que se deja en ellos de tal manera determinado el contrato prometido que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, como lo exige la norma citada, pues no hay una identificación completa del inmueble que es el objeto material de la venta prometida. Pues si bien se anota la dirección del inmueble y su extensión, no así la totalidad de linderos.

En efecto, si se observan las alinderaciones que del inmueble se exponen se tiene que se indican los nombres de las personas con las que colinda en sus costados, sin que en todos ellos se señale la extensión de la colindancia, así del costado sur y occidente no se indica que distancia tiene ese límite territorial, asimismo se carece de una referencia a una escritura pública en donde poder

la extensión de la colindancia, así del costado sur y occidente no se indica que distancia tiene ese límite territorial, asimismo se carece de una referencia a una escritura pública en donde poder superar esa falencia y tampoco se señala el número de matrícula inmobiliaria que individualice el bien y cuya inscripción en él de la escritura de venta permita la transferencia del dominio.

Lo que se torna más complejo porque nada se especifica de que el bien raíz prometido en venta haga parte de otro inmueble de mayor extensión ni cual es la matrícula inmobiliaria de aquel, si está sujeto a un régimen de propiedad horizontal o si se pretende desenglobar de un inmueble de mayor extensión.

Circunstancia que en el proceso se establece resultaba necesaria en el propósito de cumplir la exigencia de plena identificación del inmueble y determinación del contrato prometido de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, como señala el numeral 4º del artículo 89 de la ley 153 de 1887 modificatoria del artículo 1611 del C.C.; pues se estableció que en el proceso de pertenencia que el promitente vendedor adelantó sobre el inmueble prometido en venta, el bien raíz objeto material de la pertenencia declarada a favor del allá actor y acá promitente comprador, se segregaba de otro predio de mayor extensión individualizado con folio de folio de matrícula inmobiliaria 50N-200872623.

Ninguna de las cláusulas contractuales de la promesa inicial ni del documento otrosí que la modificó, hacen referencia a precisión distinta de las señaladas para la identificación del inmueble

Ninguna de las cláusulas contractuales de la promesa inicial ni del documento otrosí que la modificó, hacen referencia a precisión distinta de las señaladas para la identificación del inmueble prometido en venta y no son las citadas en el convenio, dirección y nombres de personas que colindan sin especificación en dos de aquellas de extensión de la colindancia ni de la matrícula inmobiliaria que lo identificaba ni si hacía o no parte de un inmueble de mayor extensión y su identificación, elementos suficiente para dar por plenamente identificado el inmueble del que se prometió transferir su dominio en la fecha y hora programadas para suscribir la escritura.

3 Fl. 15 C.16 25286-31-03-001-2019-00091-01 2.3.3. Requisito cuyo cumplimiento se hace necesario en la promesa, para la inscripción de las escrituras de transferencias de dominio de bienes inmuebles como lo establece el parágrafo 1º del artículo 16 de la ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos señala que:

“No procederá la inscripción de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión, así como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro”.

como el área restante, con excepción de las entidades públicas que manejan programas de titulación predial. También se verificará el pago de los emolumentos correspondientes por concepto de los derechos e impuesto de registro”.

Y la interpretación de que tal falencia genera la nulidad absoluta del contrato de promesa ha sido constante en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia4 que tiene señalado:

“….., para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública. …..

7. Ahora bien, como ya se dijo, esa identificación no solamente debe hacerse en forma completa sino que debió incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por

de la escritura pública. …..

7. Ahora bien, como ya se dijo, esa identificación no solamente debe hacerse en forma completa sino que debió incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por las partes, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de construcción, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinación del bien prometido en venta, máxime, si, como se advirtió, esa alusión no tuvo por finalidad dejar en claro cuál era el bien prometido.

En el punto, importa recordar con palabras de esta misma Corporación, lo siguiente:

“...La especificación o singularización del hecho atinente a la celebración del contrato prometido no es punto que la ley defiera a la discrecionalidad de los sujetos de la promesa, pues esa singularización ha sido imperativamente prefijada en el ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153. Allí se consagra una clara correlación entre la determinación del contrato prometido y los procedimientos o requisitos legales que sean esenciales para concluirlo. De hecho, si en un caso dado sólo está pendiente la ejecución de esos requisitos, es porque el contrato prometido se encuentra determinado a cabalidad. Pero si, por fuera de los mismos, todavía se necesita que se dé otro paso cualquiera a intento de concluir el contrato, ya no será viable afirmar que la determinación se ha cumplido de modo satisfactorio, es decir, según la contempla la ley (G. J. CLXXXIV, pág. 395 y 396).

2.4. Significa lo hasta acá concluido que la promesa de compraventa al no reunir todos los

modo satisfactorio, es decir, según la contempla la ley (G. J. CLXXXIV, pág. 395 y 396).

2.4. Significa lo hasta acá concluido que la promesa de compraventa al no reunir todos los requisitos que para ella exige la ley para su perfeccionamiento, está afectada de nulidad absoluta y se impone su declaratoria oficiosa, conforme lo señalan los artículos 1740 a 1742 del Código Civil, pues el vicio aparece evidente en el contrato de promesa que es objeto material del reclamo, fue aportada como prueba en este trámite del que hacen parte los extremos allá contratantes, José Domingo Rodríguez Baracaldo y Alirio Niño Saavedra.

Ahora bien, como la promesa de compraventa no reunió los requisitos que la ley le señala para que pueda generar obligaciones entre sus contratantes, o lo que es lo mismo, el contrato de promesa al encontrarse afectado de nulidad y no ser ya fuente de obligaciones, impone que las cosas vuelvan al estado anterior a su realización con la observancia de las prestaciones mutuas que permitan mantener la equidad en los contratantes.

4 Sala de Casación Civil, Sentencia del 30 de octubre de 2001, Radicado 6849.7 25286-31-03-001-2019-00091-01 En el caso, que el promitente comprador demandado restituya al promitente vendedor el inmueble prometido en venta, bodega objeto de la promesa ubicada en la carrera 1º No. 4-26 y 30 de Subachoque cuya entrega se realizó el 20 de julio de 2011 y los frutos que aquel produjo conforme a la regulación de los artículos 954, 969 y 1746 del C.C.; mientras que el promitente

30 de Subachoque cuya entrega se realizó el 20 de julio de 2011 y los frutos que aquel produjo conforme a la regulación de los artículos 954, 969 y 1746 del C.C.; mientras que el promitente vendedor devolverá al promitente comprador la suma recibida como pago anticipado del precio de venta.

En lo que refiere a los frutos, en la demanda se pretendió el pago de perjuicios por concepto de lucro cesante a partir de la entrega del bien, señalándose para el efecto el canon posible de arrendamiento del predio entregado, que mediante juramento estimatorio se fijó en $2’000.000.oo, mensuales.

Sin embargo, como esa estimación no fue discutida por el promitente comprador demandado podría ser ella considerada para efectos de la tasación de las restituciones mutuas, sin embargo, el art. 206 del C.G.P. dispone que “Aun cuando no se presente objeción de parte, si el juez advierte que la estimación es notoriamente injusta, ilegal o sospeche que haya fraude, colusión o cualquier otra situación similar, deberá decretar de oficio las pruebas que considere necesarias para tasar el valor pretendido”, y ocurre que en el caso, el valor estimado del canon de arrendamiento en la demanda se advierte excesivo