TSDJ CUN SCF - 25290-31-03-001-2019-00475-01-(20-02-2019)

Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 1

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA SALA CIVIL –FAMILIA

Proyecto discutido y aprobado según Acta No. 6 (sala virtual de 3 de marzo de 2022)

Asunto: Resolución de Contrato de Carlos Alirio Rodríguez Céspedes , contra

Inversiones Flor de Lis S.A.S.

Exp. 2019-00475-01

Bogotá, D.C., quince (15) de marzo de dos mil veintidós (2022).

1. ASUNTO A TRATAR

Conforme a lo previsto en el artículo 14 del Decreto Legislativo 806 de 2020 del Ministerio de Justicia y del Derecho, se emite la sentencia que resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 14 de septiembre de 202 1 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Fusagasugá - Cundinamarca.

2. ANTECEDENTES

2.1. HECHOS Y PRETENSIONES:

El señor Carlos Alirio Rodríguez Céspedes , a través de apoderado judicial promovió demanda verbal de resolución de contrato de compraventa, en contra de Inversiones Flor de Lis S.A.S. , para que previos los trámites delExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 2 proceso declarativo de mayor cuantía, se hagan las siguientes declaraciones y

condenas:

1.- Se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el 4 de abril

Número interno: 5336/2021 2 proceso declarativo de mayor cuantía, se hagan las siguientes declaraciones y

condenas:

1.- Se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el 4 de abril de 2017, entre Inversiones Flor de Lis S.A.S., con NIT No. 900425725 -0, con domicilio en Fusagasugá y representada legalmente por Luis Eduardo Olivares Lis, en calidad de vendedor y el señor Carlos Alirio Rodríguez Céspedes, por incumplimiento total de las obligaciones adquiridas por la parte vendedora, entre estas, la falta de entrega de los inmuebles vendidos y la no comparecencia a la Notaría para firmar la escritura pública.

2.- Condenar a la parte demandada a devolver la suma de $292.800.000, que corresponde al abono inicial plasmado en el contrato y entregado por el promotor al representante legal de la sociedad demandada.

3.- Se condene a la pasiva al pago de la suma de $77.000.000, establecido como cláusula penal, por no haber dado cumplimiento a ninguna de las obligaciones contraídas en el contrato de compraventa.

4.- Se condene a la demandada a pagar las costas y agencias en derecho.

Como fundamentos fácticos de las pretensiones, la parte actora expuso, en síntesis, lo siguiente:

• Según documento privado de 4 de abril de 2017, Inversiones Flor de Lis S.A.S., representada por Luis Eduardo Olivares Lis, celebró contrato de compraventa con Carlos Alirio Rodríguez Céspedes , sobre los derechos de dominio, propiedad y posesión que la empresa demandada tiene y ejerceExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

compraventa con Carlos Alirio Rodríguez Céspedes , sobre los derechos de dominio, propiedad y posesión que la empresa demandada tiene y ejerceExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 3 sobre los “ inmuebles en proceso de construcción ”, dentro del predio de mayor extensión con F.M.I. No. 157-18130 y No. Catastral 10-00-00374-0027-000, que

hacen parte del conjunto residencial Torres del Prado, localizado en la calle 10 No. 1A Este-60, barrio Bellavista de Fusagasugá, “cuya descripción y localización es la siguiente: ” Torre A, apartamentos números 701, 704, 801, parqueaderos números 7, 8 y 9; Torre B, apartamentos números 203, 303, 403 y 502, parqueaderos números 10, 11, 85 y 91; total 7 apartamentos y 7 garajes.

• Se acordó que los apartamentos se construirían con un área de 60 M 2, aproximadamente, distribuidos con sala comedor, cocina, 3 alcobas, 2 baños y zona de lavandería, se entregarían en obra gris, con servicios de agua y luz, legalizados y funcionando, ductos para instalación de gas en cada uno de los apartamentos; es de tener en cuenta que, los derechos sobre los predios relacionados se especificaron como cuerpo cierto y comprende la totalidad de las mejoras, costumbres e igualmente se indicó que se “omitiría la determinación exacta de los linderos y medidas” de los apartamentos y garajes, ya que “ estos se perfeccionarían al momento de elevarse a escritura pública el contrato”.

las mejoras, costumbres e igualmente se indicó que se “omitiría la determinación exacta de los linderos y medidas” de los apartamentos y garajes, ya que “ estos se perfeccionarían al momento de elevarse a escritura pública el contrato”.

• Como precio de la venta se acordó la suma de $770.000.000, a razón de $96.000.000 por cada apartamento y $14.000.000 de cada parqueadero, es decir, $110.000.000; cada vivienda con su garaje, que el comprador se obligó a pagar de la siguiente forma: a) $2 92.800.000 “los que fueron pagados efectivamente conforme a la liquidación relacionada en la cláusula tercera del contrato”, que correspondió a la entrega real y efectiva de los apartamentos 402 torre A, 402 torre C y 401 torre F, parqueaderos 14 y 42, que pertenecen al Conjunto Residencial Loma Linda de Fusagasugá y “ al cruce de cuentas de negocios anteriores”, incluida la retención en la fuente y el pago de derechosExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 4 notariales; b) $1.200.000, en efectivo para el 30 de junio de 2017; c) el saldo de $476.000.000, se cancelarían contra entrega de los inmuebles.

• El comprador hizo la entrega de los inmuebles que correspondían al pago inicial; para la escrituración de los apartamentos C 402 y D 401, parqueaderos 14 y 42, se encontraba legalizada a nombre de Luis Eduardo Olivares Lis, como quedó consignado en el contrato, respecto del apartamento

pago inicial; para la escrituración de los apartamentos C 402 y D 401, parqueaderos 14 y 42, se encontraba legalizada a nombre de Luis Eduardo Olivares Lis, como quedó consignado en el contrato, respecto del apartamento A 402, el comprador realizó la escrituración a un tercero, según lo indicado por el vendedor; e l comprador pag ó al vendedor la su ma de $1.200.000 en efectivo el 30 de junio de 2017, tal como se pactó en el contrato.

• Se acordó la firma de escritura pública de los 7 apartamentos y 7 garajes para el miércoles 20 de febrero de 2019, a las 3:00 p.m., en la Notaría Primera de Fusagasugá; la entrega debía realizarse el mismo día y se pactó como cláusula penal la suma de $77.000.000 , que debía pagar la parte incumplida.

• Llegado el día y la hora en que debía prot ocolizarse la escritura pública, el comprador se presentó en la notaría referida, pero el representante legal de la empresa demandada no se hizo presente, como tampoco delegado alguno; por ello, el actor suscribió acta de comparecencia.

• Luego de ello, el demandante se dirigió al lugar donde debían entregársele los predios, pu diendo constatar que el terreno se encontraba totalmente vacío y no se había construido el prometido conjunto Torres del Poblado; por el incumplimiento, el demandante ha sufridos diferentes perjuicios, esto es, la pérdida de poder adquisitivo del dinero en tregado ($292.800.000) y dejar de recibir los intereses bancarios sobre esa suma.Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

perjuicios, esto es, la pérdida de poder adquisitivo del dinero en tregado ($292.800.000) y dejar de recibir los intereses bancarios sobre esa suma.Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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2.2. ADMISIÓN, NOTIFICACIÓN Y CONTESTACIÓN DEL

LIBELO.

El Juzgado Primero Civil del Circuito de Fusagasugá, admitió la demanda el 18 de noviembre de 20191, ordenándose la notificación de la parte demandada; la sociedad demandada fue notificada acorde con lo dispuesto en el Decreto 806 de 2020 2, al correo electrónico registrado en Cámara de Comercio y dentro del término legal de traslado permaneció silente, por lo cual, con auto de 30 de julio de 2021 3, se tuvo por no contestada la demanda y, se señaló fecha y hora para adelantar las audiencias de que tratan los artículos 372 y 373 del C.G.P., decretándose además las pruebas deprecadas por la parte actora.

Continuado el trám ite, el 14 de septiembre de 202 1 se llevó a cabo la audiencia en referencia, declarándose fracasada ante la inasistencia de la parte demandada, no habían excepciones previas por resolver, no se tomaron medidas de saneamiento, se interrogó al demandante, se tuvo por confes a a la parte pasiva de los hechos números 8, 9 y 10 , dada su inasistencia a la audiencia, luego, se atendió la declaración del testigo Carlos Andrés Rodríguez Ramírez, se presentaron los alegatos de conclusión y se dictó sentencia accediéndose parcialmente a las pretensiones.

audiencia, luego, se atendió la declaración del testigo Carlos Andrés Rodríguez Ramírez, se presentaron los alegatos de conclusión y se dictó sentencia accediéndose parcialmente a las pretensiones.

3. LA SENTENCIA APELADA

1 Archivo 03 primera instancia Expediente digital 2 Archivos 05 a 09 E.D. 3 Archivo 11Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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El Juez de instancia, empezó con un resumen de los antecedentes, luego realizó unas apuntaciones teóricas de la acción resolutoria; así, consideró que el denominado contrato de compraventa aportado “del contenido del mismo se desprende que en realidad es una promesa de contrato ”, las partes son legalmente capaces, su objeto y causa son lícitos, por lo que es un contrato bilateral que genera obligaciones y supera los requisitos esenciales.

Luego, se ocupó de los presupuestos de validez del contrato de promesa de compraventa , el cual consta por escrito, no se observa ausencia de los presupuestos generales de validez, se determinó un plazo o condición, en tanto que la escritura pública debía otorgarse el 20 de febrero de 2019 en la Notaría Primera de Fusagasugá, a la hora de las 3:00 p.m., misma para llevar a cabo la entrega de los inmuebles; y, frente al cuarto presupuesto, “se observa que se determinó con claridad los bienes prometidos en ve nta, que se trata de bienes futuros que al momento de la celebración del contrato no se encontraban construidos pero se determinan con precisión, se indica el inmueble de mayor extensión donde se

que se determinó con claridad los bienes prometidos en ve nta, que se trata de bienes futuros que al momento de la celebración del contrato no se encontraban construidos pero se determinan con precisión, se indica el inmueble de mayor extensión donde se van a construir, se hace relación a la matrícula inmobiliari a No. 157-18130 y cedula catastral 0100003740027000, se puso la dirección calle 10 No. 1 A Este - 60, barrio Bellavista en Fusagasugá, entonces tenemos certeza de la ubicación de los bienes y de los linderos generales de los mismos, si bien no se establecie ron linderos específicos porque se trata de bienes futuros, si se pueden establecer con claridad porque se determinaron con el No. del apartamento en el que, que es el prometido en venta, el No. de parqueaderos, la torre, lo que pasa es que el proyecto es que no fue desarrollado pero no significa lo anterior de que no se haya podido determinar los inmuebles prometidos en venta, requisito que también haya cumplido el despacho y por consiguiente observa que el prim ero de los requisitos jurisprudenciales que hace relación a la existencia de un contrato bilateral valido s e encuentra totalmente cumplido”.Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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Aduce, que está acreditado el incumplimiento de la parte demandada, en tanto que se la parte actora aportó la cons tancia de comparecencia No. 06 a la Notaría Primera de Fusagasugá el 20 de febrero de 2019 a las 3 :00 de la tarde y, no está demostrada la comparecencia de la pasiva , que sumado a su

a la Notaría Primera de Fusagasugá el 20 de febrero de 2019 a las 3 :00 de la tarde y, no está demostrada la comparecencia de la pasiva , que sumado a su postura procesal, de no contestar la demanda, también se entiende que no realizó la entrega, teniéndose por incumplido el contrato por parte de la pasiva; frente a las obligaciones del comprador, se anotó en la promesa de contrato que los apartamentos y parqueaderos entregados tenían un valor de $362.000.000, pero adicionalment e “ se hicieron unos cruces de cuentas ”, descontando por ejemplo la suma de $73.400.000 “ por compra de los apartamentos en Loma Linda ” y se sumarian $4.200.000 “ de los impuestos ”, arrojando el valor de $292.800.000 que sería el primero de los pagos que realizaría el demandante a la sociedad demandada, también se acordó que se cancelaria $1.200.000 el 30 de julio de 2017 y el saldo de $476.000.000 pagaderos contra entrega de los inmuebles prometidos en venta, para un total de $770.000.000; asimismo, del contenido de la promesa se estableció que los apartamentos C 402, D 401, garajes 14 y 42 “se habían entregado a nombre de Luis Eduardo Olivares, situación que fue aceptada por las partes, por consiguiente, esta parte del precio ya se entiende pagada”.

De igual forma, se afirmó que estaba pendiente por escriturar el apartamento 402 A, ello dependía de las instrucciones del vendedor, pero “no observa el despacho que se hayan dado instrucciones” y, en su declaración de parte el actor expuso que las instrucciones c onsistían en que no se escrituraria

apartamento 402 A, ello dependía de las instrucciones del vendedor, pero “no observa el despacho que se hayan dado instrucciones” y, en su declaración de parte el actor expuso que las instrucciones c onsistían en que no se escrituraria directamente a la empresa demandada, sino a nombre de un “ tercero comprador”, pero no está acreditado en el expediente a quien se hizo la escritura, bien sea a nombre de la empresa o de un tercero, pero a pesar de ello no puede endilgársele incumplimiento al actor, no obstante, para efectosExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 8 de las restituciones mutuas “ se tendrá en cuenta dicha situación porque no se acreditó la respectiva entrega del inmueble mencionado; de igual manera, observa el despacho que las partes pactaron que se pagaría la suma de $1.200.000 el 30 de junio de 2017, suma que tampoco aparece acreditada como pagada, no obstante lo anterior, en virtud de la cuantía tan grande de este negocio, $770.000.000, el despacho no encuentra incumplido el contr ato pues porque es una suma mínima que no es importante en relación a la magnitud del negocio”.

Finalmente, el pago del saldo era contra entrega de los apartamentos, lo cual no se probó, entonces, aunque existía un saldo pendiente de pago, esa situación n o acarrea incumplimiento del comprador; por lo expuesto, se dispuso que la parte demanda debe devolver la suma de $182.800.000, pues si bien en las pretensiones se reclamó la suma de $292.800.000 consistente en la

dispuso que la parte demanda debe devolver la suma de $182.800.000, pues si bien en las pretensiones se reclamó la suma de $292.800.000 consistente en la entrega de los apartamentos referidos (402 A, 402 C, 401 D y garajes 14 y 42), no “se acreditó por ningún medio probatorio la entrega del apartamento 402 A, ni tampoco las instrucciones ” dadas por la parte vendedora, lo que llev ó a descontar la suma de $110.000.000, como también la suma de $1.200.000 cuyo pago no fue demostrado.

4. EL RECURSO

El demandante inconforme con la anterior decisión, como reparos de la pretensión impugnatoria expuso:

• El juzgador de instancia al momento de cuantificar las sumas que se debían devolver a la parte actora, excluyó la suma de $110.000.000, representados en el apartamento 402 bloque C, Conjunto Residencial Loma Linda, entregado como parte de pago, al considerar que no está acreditada suExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 9 entrega, a pesar de que en la cláusula tercera del acuerdo suscrito el 4 de abril de 2017, indica que se efectuó la entrega del apartamento 402 A y, se dispuso que el señor Carlos Alirio escrituraria el mismo a quien indicara el representante legal de la demandada, pero su entrega física si se realizó, tanto así que en cumplimiento de las instrucciones recibidas fue escriturado. - Siendo claro, el documento base de la negociación, que ese inmueble también se entregó a la empresa demandada, no se estimó necesario aportar

así que en cumplimiento de las instrucciones recibidas fue escriturado. - Siendo claro, el documento base de la negociación, que ese inmueble también se entregó a la empresa demandada, no se estimó necesario aportar al escrito de la demanda más pruebas para acreditarlo, pero en aras de evitar un perjuicio mayor al sufrido por el actor, aporta los correos recibidos por el demandante de parte de la empresa demandada donde solicitan poder para vender e l apartamento ante la existencia de un posible comprador – comunicación de fecha 17 de abril de 2017 -, a los pocos días de realizada la negociación, siendo contestada el mismo día, manifestando que el poder ya estaba elaborado por Gonzalo Gutiérrez Fernánde z, quien figura como propietario, en favor de Luis Eduardo Olivares Lis, indicando que su hijo procedería a la entrega como efectivamente sucedió; es así, como el 28 de abril de 2017 , según escritura pública No. 133 de la Notaría Segunda de Fusagasugá, se realizó la venta del apartamento 402 A, del conjunto Loma linda en favor de María Consuelo Vega de García por parte de Gonzalo Gutiérrez Fernández, quien otorgó poder a Luis Eduardo Olivares Lis para otorgar escritura en su representación.

• Está claramente demostrado que la parte actora cumplió cabalmente todas sus obligaciones, incluida la entrega y escrituración del apartamento 402 A del Conjunto Loma Linda, por ende, no había lugar a la exclusión de la suma de $110.000.000, por lo cu al, la sentencia apelada deberá modificarse, ordenándose devolver los $182.800.000 como lo ordenó el juzgado, más elExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

suma de $110.000.000, por lo cu al, la sentencia apelada deberá modificarse, ordenándose devolver los $182.800.000 como lo ordenó el juzgado, más elExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 10 valor referido del apartamento 402 A, sin perjuicio de las costas y agencias en derecho.

5. FUNDAMENTOS DE ESTA INSTANCIA

5.1. COMPETENCIA:

Radica en esta Sala adoptar la decisión que en derecho se reclama, con fundamento en el numeral 1º del artículo 31 y artículo 328 del C.G.P, por ser la superior funcional del juzgado que profirió la sentencia de primera instancia.

Además, por encontrar satisfechos los presupuestos procesales exigidos por la jurisprudencia y la doctrina, para que proceda sentencia de mérito, no se hace necesario hacer pronunciamiento sobre los mismos. Tampoco se observa que se haya incurrido en motivo de nulidad que obligue a invalidar total o parcialmente lo actuado.

5.2. PROBLEMA JURIDÍCO:

Antes de entrar a resolver el reclamo planteado por la parte que recurre, de conformidad a lo predicado en el artículo 1742 del C.C 4., emerge como problema jurídico a tratar, el verificar si la promesa de compraventa adosada, cumple las exigencias de las disposiciones legales aplicables, para tenerse como válida. Y de superar ese escaño, se procederá a ocuparse de los motivos de la apelación planteados.

cumple las exigencias de las disposiciones legales aplicables, para tenerse como válida. Y de superar ese escaño, se procederá a ocuparse de los motivos de la apelación planteados.

4 “Art. 1742. Subrogado. Ley 50 de 1936, art. 2º. La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga int erés en ello; puede asimismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley. Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria.”Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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5.3. MARCO CONCEPTUAL:

En cuanto a los contratos, se tiene, que son un negocio jurídico definido como el instrumento que el derecho le otorga a las personas para la disposición de sus activos y bienes en procura de satisfacer sus intereses, tendientes a producir un efecto juríd ico, que puede consistir en la creación, modificación o extinción de una situación de derecho; dentro de las diversas categorías de negocios jurídicos, tenemos, aquellos que versan sobre cuestiones patrimoniales de los celebrantes, pudiendo ser unipersonal es o pluripersonales, en estos últimos, dos o más personas intervienen en la celebración del negocio.

Es así que, en materia contractual encontramos, como uno de los principios fundamentales que inspiran nuestro C.C., la autonomía privada de

pluripersonales, en estos últimos, dos o más personas intervienen en la celebración del negocio.

Es así que, en materia contractual encontramos, como uno de los principios fundamentales que inspiran nuestro C.C., la autonomía privada de la voluntad, en virtud de la cual, todo individuo que goce de capacidad es libre de comprometerse; de suerte que, al participar en una determinada convención, bien puede estructurar autónomamente, en asocio con su cocontratante, el contenido del acuerdo, sin más restr icciones que las que imponen la ley, el orden público y las buenas costumbres –salvo casos especiales como en los denominados negocios por adhesión -, los cuales una vez celebrados imponen a los contratantes el deber de cumplir adecuadamente las prestaciones convenidas, ciñéndose de manera especial en su desarrollo al postulado de la buena fe.

La doctrina ha definido la promesa como 5“un contrato preparatorio por virtud del cual dos o más partes se obligan a celebrar un contrato determinado al

5 Bonivento Jiménez Javier. El contrato de Promesa. Ed. Librería del Profesional, página 31Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 12 vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición”, acto jurídico que genera derechos y obligaciones que difieren del acto prometido, sin olvidar que en su naturaleza preparatoria, éste sólo permite la futura celebración de un negocio –diferente-, de donde se infiere, que 6“no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura

un negocio –diferente-, de donde se infiere, que 6“no puede identificarse el contrato de promesa de venta con el contrato prometido en ella, pues del primero no surgen para las partes, naturalmente, sino la obligación de otorgar la escritura contentiva de contrato prometido. En cambio, las obligaciones de efectuar la tradición del inmueble por parte del prometiente vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del prometiente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa…”.

Así las cosas, es pertinente citar el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 (art. 1611 C.C.), que prevé:

“La promesa de celebrar un contrato no produce o bligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1a. Que la promesa conste por escrito;

2a. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 –correcto 1502del Código Civil;

3a. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato;

4a. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.

Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil.”

6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 23 de mayo de 1998, M. P. Pedro Lafont

sobre que se ha contratado.

Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil.”

6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 23 de mayo de 1998, M. P. Pedro Lafont PianettaExp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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En los pactos contractuales bilaterales válidamente celebrados va implícitamente la condición resolutoria, la cual se encuentra regulada en el art. 1546 del C.C. “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”; norma que implica la extinción del contrato y los vínculos jurídicos que e ste conlleva, lo cierto es, que trae una particularidad importante y es la retroactividad, es decir, que en virtud de su declaratoria las partes deberán proceder a las restituciones mutuas, como si no hubiera existido la convención.

Así, p ara proteger el poder vinculante del negocio jurídico, en los artículos 1546 del C.C. y 870 del C.Co., se otorga al contratante que ha cumplido con sus obligaciones, el derecho alternativo de demandar la resolución o el cumplimiento, con indemnización de perjuicios, accio nes que se fundamentan “en la reciprocidad de derechos y obligaciones nacidos para las partes en la celebración del contrato bilateral y procede en el caso de que una de las partes deje de cumplir lo pactado, si la otra lo ha cumplido o se allana a cumplirlo.”7.

partes en la celebración del contrato bilateral y procede en el caso de que una de las partes deje de cumplir lo pactado, si la otra lo ha cumplido o se allana a cumplirlo.”7.

5.4. CASO DE ESTUDIO:

Se tiene que las súplicas del líbelo genitor, corresponde a un contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 4 de abril de 20 17, figurando como promitente vendedor el ente Flor de Lis S.A.S . y promitente comprador el demandante, cuyo objeto eran, los apartamentos 701, 704, 801 de la Torre A, parqueaderos 7, 8,y 9, y apartamentos 203, 303, 403 y 502 de la Torre L, parqueaderos 10, 11, 85 y 91, en “proceso de construcción” y que hacen parte

7 Corte Suprema de Justicia. sentencia de 2 de noviembre de 1964.Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

Número interno: 5336/2021 14 del predio de mayor extensión con F.M.I. No. 157-18130, Conjunto Residencial

Torres del Poblado, localizado en la calle 10 No. 1 A Este -60 de Fusagasugá, vínculo jurídico que reviste autenticidad en aplicación de la presunción contenida en el artículo 244 del CG.P., además por cuanto no se desconoció el mismo, por parte de la demandada , que huelga decirse, omitió llevar a cabo cualquier intervención en el proceso.

Iniciaremos tratando lo correspondiente a los elementos esenciales que estructuran y dan existencia a cada negocio, p orque sin ellos este no existe o

mismo, por parte de la demandada , que huelga decirse, omitió llevar a cabo cualquier intervención en el proceso.

Iniciaremos tratando lo correspondiente a los elementos esenciales que estructuran y dan existencia a cada negocio, p orque sin ellos este no existe o se convierte en otro diferente, los cuales nos ofrecen como característica, que no son susceptibles de disposición por los particulares. Y tenemos como elementos, los naturales, que son aquellas “cosas” de la cuales sin necesidad de pacto expreso le pertenecen al negocio en virtud de la normatividad existente o por la presencia de usos o costumbres, contenido natural que tiene carácter dispositivo, ya que las partes pueden aparta rse de su expresión legal, intermediando los pactos accidentales, y, los accidentales, que son aquellos que ni natural ni esencialmente le pertenecen al negocio y, por ello, para que sean vinculantes deben pactarse.

En el caso que ocupa nuestra atención, no se discute, a voces de los artículos 1502 y s.s del C. C., que los sujetos de la relación contractual son: legalmente capaces –sin que se exija alguna legitimación negocial especial por el legislador –; su consentimiento fue expreso y no aparece prueba , ni las partes lo alegaron, que esté viciado de error, fuerza o dolo; recae sobre un objeto lícito y su causa es legal.Exp. 25290-31-03-001-2019-00475-01

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Sin embargo, acorde con el problema jurídico planteado, habrá de entrarse a enfocar, si se cumplen los requisitos de que trata el precitado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para determinar así, la validez del contrato.

Sin embargo, acorde con el problema jurídico planteado, habrá de entrarse a enfocar, si se cumplen los requisitos de que trata el precitado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, para determinar así, la validez del contrato.

Bajo los anteriores derroteros, encontramos del “ CONTRATO DE COMPRAVENTA” que sustenta las pretensiones, como forma de pago se acordó:

“TERCERA. VALOR. El precio de venta de los apartamentos con sus respectivos parqueaderos es la suma de SETECIENTOS SETENTA MILLONES DE PESOS MCTE ($770.000.000) es decir cada apartamento a NOVENTA Y SEIS MILLONES DE PESOS MCTE ($96.000.000) y el precio de Parqueadero es de CATORCE MILLONES DE PESOS MCTE ($14.000.000), para un total de CIENTO DIEZ MILLONES DE PESOS MCTE ($110.000.000), para cada vivienda con su parqueadero . El valor total de los 7 apartamentos y los 7 parqueaderos serán cancelados de la siguiente forma:

A) Hoy a la firma de esta promesa de compraventa la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MILLONES OHCOCIENTOS MIL PESOS MCTE ($ 292.800.000) que resultan de la siguiente liquidación: TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES DE PESOS MCTE ($362.000.000), representados en los apartamentos No. 402 del bloque A, apartamento 402 del bloque C y apartamento 401 del bloque D, y los parqueaderos 14 y 42 que pertenecen al conjunto Residencial Loma linda de Fusagasugá LOMALINDA , es decir los apartamentos a un valor de Ciento Diez Millones de Pesos

bloque D, y los parqueaderos 14 y 42 que pertenecen al conjunto Residencial Loma linda de Fusagasugá LOMALINDA , es decir los apartamentos a un valor de Ciento Diez Millones de Pesos ($110.000.000) cada uno y los parque