TSDJ CUN SCF - 25290-31-03-002-2013-00107-02-(11-03-2022)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

SALA CIVIL – FAMILIA

Bogotá D.C. marzo once de dos mil veintidós.

Magistrado Ponente : JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Radicación : 25290-31-03-002-2013-00107-02

Aprobado : Sala 04 de febrero 17 de 2022.

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia proferida el 3 de mayo de 2021, por el juzgado segundo civil del circuito de Fusagasugá.

ANTECEDENTES

1. La propiedad horizontal Conjunto Residencial Villa Lorena, formuló demanda de responsabilidad civil contractual en contra de la Constructora Gaitán y Ocampo Ltda., a la que posteriormente fueron integrados como litis consortes necesarios del extremo pasivo, sus socios Aura Ruth Gaitán Ocampo, José William Gaitán Ocampo, Luis Alfonso Gaitán López, Ulises Gaitán Ocampo, Flor Teresa Gaitán Ocampo y María Yolanda Ocampo de Gaitán, última que falleció en curso del proceso y fue sucedida por sus herederos, pretendiendo que se declare que la convocada “está incumpliendo su obligación contractual de realizar las obras pendientes por construir relativas a las áreas comunes prometidas dentro de los contratos de compra venta suscritos con los propietarios del conjunto; así como para que haga entrega de la totalidad de las áreas comunes referidas en los planos del proyecto radicados en planeación municipal y descritas en el concepto de uso de suelo que autorizó el desarrollo del conjunto cerrado

Villa Lorena”.

Relató, que la demandada construyó el proyecto denominado Conjunto Residencial Villa Lorena,

en planeación municipal y descritas en el concepto de uso de suelo que autorizó el desarrollo del conjunto cerrado Villa Lorena”.

Relató, que la demandada construyó el proyecto denominado Conjunto Residencial Villa Lorena, aprobado por la oficina de Planeación Municipal de Fusagasugá, mediante resolución 2345 de diciembre 01 de 1995, allí se indicó que el conjunto contaría con áreas comunes de uso particular y general como “los jardines o zonas verdes del conjunto, como los andenes, las lámparas de iluminación exterior, las zonas recreativas o de juegos, los parqueaderos para visitantes, las zonas de circulación peatonal, el salón comunal o múltiple de los edificios multifamiliares I y II, el espacio para los juegos infantiles, las piscinas de adultos y niños, el tanque de reserva de agua, la cancha de uso múltiple, el shuck de basuras, el lobbie y la oficina de administración, así com o los parqueaderos para visitantes, la ampliación de algunas calles, el encerramiento del Conjunto y la zona de BBQ” . Esto, “conforme a la parte final de la cláusula novena del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto, el cual fue reformado y actualizado a la ley 675 de 2001, mediante escritura pública No. 1568 del 16 de noviembre de 2002 de la Notaría Segunda de Fusagasugá”.

Que, pese a que las zonas comunes no esenciales se encontraban relacionadas en el proyecto y en el reglamento de copropiedad, la constructora “no ha hecho entrega de ninguna área común, y tampoco ha construido la mayoría de tales obras, incumpliendo el Proyecto que radicó ante Planeación Municipal y por ende con cada uno de los copropietarios del Conjunto”, lo que “genera una Responsabilidad Civil Contractual

ha construido la mayoría de tales obras, incumpliendo el Proyecto que radicó ante Planeación Municipal y por ende con cada uno de los copropietarios del Conjunto”, lo que “genera una Responsabilidad Civil Contractual de la constructora para con el Conjunto Villa Lorena, persona jurídica regida por propiedad horizontal conforme a la resolución administrativa n. 061 de julio 12 de 1999 proferida por la Alcaldía de Fusagasugá”.

Añadió que, de acuerdo con la capacidad habitacional “concedida al conjunto Villa Lorena por Planeación Municipal, en el concepto de uso del suelo, en cumplimiento del POT del Municipio, la Constructora podía desarrollar en el conjunto 56 unidades de vivienda, quedando imposibilitada la Constructora para desarrollar más unidades de vivienda, y lo único que resta para que la citada Constructora termine el proyecto es que le cumpla a los copropietarios con la obligación de terminar de construir las áreas comunes prometidas en el documento de compraventa que suscribió con cada uno de ellos”.2

Señaló, que dentro de la copropiedad actualmente “existe un lote de propiedad de la Constructora denominado Lote de reserva No. 3, con un área aproximada de 786,87 Mts., el cual queda al costado derecho de la entrada al conjunto, y la Constructora se ha negado a utilizar dicho lote para terminar de cumplir con las áreas comunes faltantes en el Conjunto, y pretende continuar desarrollando unidades de vivienda en dicho predio, a sabiendas que ya no le es factible construir más unidades de vivienda, conforme a las disposiciones de Planeación municipal”.

De igual forma, la constructora “no ha cumplido con los lineamientos dados por el uso de suelo No. 06a sabiendas que ya no le es factible construir más unidades de vivienda, conforme a las disposiciones de Planeación municipal”.

De igual forma, la constructora “no ha cumplido con los lineamientos dados por el uso de suelo No. 06OAPM del 13 de marzo de 2007, otorgado por la Alcaldía Municipal para el desarrollo de la construcción, parámetros que le indican claramente a la aquí deman dada la cantidad porcentual conforme a la extensión del terreno donde se desarrolló el conjunto de las áreas de cesión, así como las características de las mismas y las dimensiones de éstas”.

Que además “la constructora realizó unas obras que requieren de arreglos para poder ser recibidas, como son el parqueadero del sótano del multifamiliar I, del alumbrado y los pisos del polideportivo, y entregar en perfecto funcionamiento el tanque de reserva”

2. Trámite.

La demanda fue inadmitida para que se aportaran “los contratos a los que hace referencia en el cuerpo de la demanda, toda vez, que no se advierten dentro del expediente”1; subsanada allegando para ello copia de la promesa de compraventa de fecha 2 de enero de 1996 2, fue admitida mediante proveído del 29 de mayo de 20133.

El 19 de septiembre de 2016 se tuvo por notificada a la sociedad demandada y seguidamente se señaló fecha para audiencia de conciliación , que se declaró fallida por inasistencia de la pasiva. Por auto del 31 de noviembre de 2017, se abrió el proceso a pruebas decretándose las pedidas por el extremo actor, entre estas, la p rueba pericial y se informó a las partes que a partir de esa data se ajustaría el trámite al C.G.P.

por el extremo actor, entre estas, la p rueba pericial y se informó a las partes que a partir de esa data se ajustaría el trámite al C.G.P.

Por auto del 15 de agosto de 2017 4, se integró el contradictorio con Aura Ruth , José William; Luis Alfonso, Ulises y Flor Teresa Gaitán Ocampo, Luis Alfonso Gaitán López, María Yolanda Ocampo de Gaitán. Notificados los demandados contestaron oponiéndose a las pretensiones, si bien en dos escritos separados, propusieron las mismas excepciones de mérito que denominaron:

(i) “prescripción extintiva”, que se fundó en que el reglamento de propiedad horizontal “se aprobó el 01 de diciembre de 1995”, el contrato de promesa de compraventa aportado por la parte demandante data “de fecha 02 de enero de 1996” y la reforma al reglamento se hizo a través de escritura pública “del 16 de noviembre de 2002”, por lo que al presentarse la demanda “en mayo de 2013”, el término prescriptivo se había configurado.

(ii) “cumplimiento de entrega de áreas comunes no esenciales”, indicando que “los diferentes ítems que se relacionan con las fallas de construcción estaban bien realizados, conservados, mantenidos y en buen funcionamientó, porque además de estar demostrado que esos servicios, se construyeron técnicamente, están funcionando de manera normal, después de más de 23 años de servicio”.

(iii) “falta de legitimación en la causa por pasiva”, en tanto la demanda se dirigió contra la compañía Gaitán y Ocampo Ltda, “pero esa sociedad comercial se canceló el día 9 de julio de 2013 ante la Cámara de

(iii) “falta de legitimación en la causa por pasiva”, en tanto la demanda se dirigió contra la compañía Gaitán y Ocampo Ltda, “pero esa sociedad comercial se canceló el día 9 de julio de 2013 ante la Cámara de Comercio de Bogotá”, a lo que se agrega que “la relación o acto jurídico de venta o promesa de venta, lo realizó en forma independiente la constructora, sin que para ello fuera necesario la vinculación de ninguno de los socios”.

1 Fl. 52 C. 1 2 Fl. 53 a 58 C. 1 3 Fl. 61 y 62 C. 1 4 Fl. 141y Fl. 308 y 309 C.13

(iv) “prescripción extintiva especial sobre responsabilidad de la Ley 38 de 1999”, afirmando que “le ley 38 de 1999, obliga al constructor a responder por la obra, una vez que todos los propietarios han ocupado el inmueble, en tres tiempos: a) Un año para los vicios o defectos de EJECUCIÓN que afectan los elementos de terminación o acabados de las obras. b) tres años sobre los defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad. C) diez años sobre los defectos sobre estabilidad y seguridad estructural del edificio”. Asu vez, “el art. 18, ibidem, fija el término de prescripción para exigir responsabilidad por daños, vicios o defectos de la obra, en un plazo de DOS AÑOS.”, por tanto, “en el evento improbable, que se hubiera incurrido en alguna falla, esta correspondería a un presunto defecto de ejecución, por no haberse construido, o dejarse a medias. Es decir, un término de un año. El que, sumado a los dos años de prescripción, en caso remoto, se estaría en un término máximo para demandar

un presunto defecto de ejecución, por no haberse construido, o dejarse a medias. Es decir, un término de un año. El que, sumado a los dos años de prescripción, en caso remoto, se estaría en un término máximo para demandar de solo tres años.”

El demandante descorre el traslado de las excepciones5 oponiéndose a su prosperidad. La de “prescripción extintiva”, porque no ha operado el fenómeno en tanto “la reforma al reglamento de propiedad horizontal se hizo mediante escritura 1568 del 16 de noviembre de 2002, la ley vigente para la prescripción sería el art 235 del Código Civil sin la modificación de la ley 791 de 2002, siendo entonces el término de prescripción de 20 años”, término que a la fecha de presentación de la demanda no se había cumplido y que tampoco la prescripción especial de la ley 38 de 1999 pues los demandados “en escritos presentados por ellos mismos a mis poderdantes han reconocido la existencia de las obligaciones”; menos la de “Cumplimiento de entrega de áreas comunes no esenciales”, porque ha sido la administración del conjunto quien ha construido las obras y se ha encargado del mantenimiento; y por último no habría lugar a considerar la “Falta de legitimación por pasiva”, como quiera que fue el juzgado quien ordenó la conformación del litis consorcio necesario.

Mediante auto del 18 de septiembre de 20206, se señaló fecha para adelantar la audiencia del artículo 372 del C.G.P; y el 25 de septiembre se presentó “reforma a la demanda en el sentido de allegar nuevas pruebas encaminadas a demostrar las obras realizadas en las áreas comunes del conjunto, las cuales no

artículo 372 del C.G.P; y el 25 de septiembre se presentó “reforma a la demanda en el sentido de allegar nuevas pruebas encaminadas a demostrar las obras realizadas en las áreas comunes del conjunto, las cuales no fueron efectuadas por los aquí demandados.”, petición que se rechazó por extemporánea y concedido el recurso de apelación contra esa decisión se declaró desierto por el no pago de las copias.

Declarado fracasado el intento de conciliación, se surtieron los interrogatorios a los extremos del proceso, se decretaron las pruebas pedidas, el 3 de mayo de 20217 se adelantó la audiencia de instrucción y juzgamiento, se escuchó a los testigos y al perito, se alegó de conclusión y se sentenció el proceso.

3. La sentencia apelada.

El a -quo denegó las pretensiones, consideró no cumplidos los presupuestos de la acción contractual, que se demandaba la construcción y entrega de unas zonas comunes del conjunto residencial Villa Lorena, autorizadas por la oficina de Planeación Municipal de la Alcaldía de Fusagasugá mediante resolución No. 2345 de diciembre 1 de 1995 , pero las documentales allegadas no acreditaba n el contrato que se decía violado, no se aportaba “ la escritura madre, mediante la cual se constituyó la propiedad horizontal y esta es la escritura No. 1201 del 3 de julio de 1996 corrida en la notaría segunda del círculo de Fusagasugá, según se extrae del folio de matrícula inmobiliaria No. 157-67446, la cual en definitiva sería el génesis del vínculo jurídico generador de las obligaciones entre las partes

corrida en la notaría segunda del círculo de Fusagasugá, según se extrae del folio de matrícula inmobiliaria No. 157-67446, la cual en definitiva sería el génesis del vínculo jurídico generador de las obligaciones entre las partes y en tales condiciones la parte demandante jamás denunció la infracción del reglamento de propiedad primigenio , cuándo la reforma, reglamento y que rotula como fuente de la responsabilidad contractual contenida en la escritura pública 1568 del 16 de noviembre 2002 de la notaría segunda de Fusagasugá, no constituye la fuente primigenia la obligación contractual, mucho menos si el presunto permiso derivado de una obras comunes plasmadas en esta escritura donde se reformó un reglamento inicial contenido en otro acto escriturario, que no fue traído al proceso”.

5 Fl. 351 a 357 C. 1 6 Fl. 353 a 355 C.1 7 Fl. 403 a 405 C. 14

Se allegó un documento que refiere unas situaciones muy diferentes que, “en vigencia de la ley 182 de 1948 no existían las zonas esenciales y no esenciales y de ello habla el demandante en su li belo de demanda; lo cual no resulta coherente que por más que se dio la reforma del reglamento para adecuarlo a la nueva ley, ya que nunca, o al menos de eso no hubo prueba que se hubieran reformado los planos primigenios con los cuales se impartió aprobación al proyecto”.

Que si bien se aportó un contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble con fecha 2 de enero de 1996, firmado por la sociedad demandada como promitente vendedora “ esa promesa solo genera una obligación de hacer, como es suscribir el contrato prometido”, pero la escritura pública

2 de enero de 1996, firmado por la sociedad demandada como promitente vendedora “ esa promesa solo genera una obligación de hacer, como es suscribir el contrato prometido”, pero la escritura pública de cumplimiento de ese contrato no se trajo, ni el entonces vigente r eglamento de propiedad horizontal, escritos que “constituyen el soporte jurídico completo para obligar el estudio sobre el cumplimiento y demandar la responsabilidad siempre y cuando estuviera estipulado el momento y la forma en que se realizaría la entrega de los bienes que se extrañan en la demanda”, lo que evidenciaba la inobservancia de la carga de la prueba regulada en el artículo 167 del C .G.P. en soporte de las pretensiones, aun cuando conto con oportunidad procesal para hacerlo.

Y que aun en el hipotético caso de darse por superada esa falencia, las pruebas daban cuenta de que las obras civiles reclamadas ya habían sido construidas y entregadas, como se derivaba de las actas de entrega y recibo a satisfacción y lo expuesto por el auxiliar de la justicia en su dictamen “no obstante, haber realizado la experticia 4 años después de haber instaurado la demanda y 9 años después de la entrega”, indicando que solicitó l os planos en la oficina de administración del conjunto y en planeación municip al, los mismos que obraban en el proceso y haber realizado un estudio fotográfico al conjunto, anexado al informe, concluyendo frente a la realización y entrega de las áreas comunes que estas “se encuentran cumpliendo a satisfacción el objetivo para el cual son destinados, esto en cuanto objetivamente puede apreciar”, constató que las obras señaladas en los planos originales del año 1995, coincidían con las efectivamente construidas y entregadas.

Que el perito halló que todo estaba funcionando bien y no había irregularidad alguna, que contó

en cuanto objetivamente puede apreciar”, constató que las obras señaladas en los planos originales del año 1995, coincidían con las efectivamente construidas y entregadas.

Que el perito halló que todo estaba funcionando bien y no había irregularidad alguna, que contó para tal efecto con los planos aportados al proceso, sin acceder a la escritura primigenia, génesis de la responsabilidad perseguida, como lo ratificó en la audiencia, y concluyendo en el punto que “la prueba pericial referida cumple con los presupuestos contenidos en el artículo 232 del código general del proceso, el dictamen es sólido, claro, exhaustivo, preciso y los fundamentos gozan de buena calidad y se notó la idónea del perito”.

Para el a -quo, si bien los testigos de la demandante hacían mención a deficiencias en las construcciones “como la piscina la cual refirió se le filtró el agua entre otros problemas, sobre la portería que también dice tenía un hueco que debió ser arreglado entre otras situacion es, la cancha de voleibol que señaló que unas placas debieron ser reparadas, sobre el tanque agua que también dijo tenía desperfectos, sobre la ampliación de calles que refirió también el testigo fue necesario realizar, el parque de los niños que también dijo el declarante no tenía sino un columpio y un tobogán que también debió ser mejorado, los parqueaderos que también presentan serias deficiencias, la portería donde indicó refería declarante que solo se había realizado un kiosco y el segundo testigo el señor Octavio Lozano de la Torre quién también similar que el anterior refirió ser residente del conjunto demandante y que fue testigo de que fue necesario realizar múltiples arreglos y obras como piscinas, paredes,

testigo el señor Octavio Lozano de la Torre quién también similar que el anterior refirió ser residente del conjunto demandante y que fue testigo de que fue necesario realizar múltiples arreglos y obras como piscinas, paredes, baterías de baños, parqueaderos que dice están deteriorados, cancha de voleibol que debió ser reconstruida, lámparas de iluminación, salón comunal el cual se quejó que había un salón pequeño, tanque de reserva de agua que indica nunca funcionó realmente”, lo que se extraía de esa prueba era que “extrañan ellos, no la realización y la entrega de obras; sino unas presuntas obras de refacciones de mantenimiento que debieron ser realizadas luego de que aquellos fueron entregadas”.

Pero lo que se demandaba era “que se declarara una responsabilidad c ontractual por el presunto incumplimiento en la entrega en la construcción y entrega de unas obras, es decir, estamos hablando del mismo tema la prueba testimonial obras entregadas de manera imperfecta según el dicho los testigos que ampliamente anotaron en la audiencia, pero el objeto de este proceso no era que se corrigier an imperfecciones o que se pagarán gastos y perjuicios por obras imperfectas sino que no se habían construido y entregado obras y como ya sé concluyó5

de las pruebas de las actas de entrega de la superficie presentada, que en efecto las obras si fueron const ruidas y entregadas a cabalidad por la sociedad entonces demandada y por lo tanto a no haberse acreditado como se indicó desde el inicio el contrato completo generador de las obligaciones , pero en todo caso encontrar cumplidas las obras a que se obligó la sociedad demandada, considera el juzgado que el contenido de la prueba pericial se reitera y las documentales de actas de entrega, son suficientes para demostrar que el incumplimiento no se generó”.

a que se obligó la sociedad demandada, considera el juzgado que el contenido de la prueba pericial se reitera y las documentales de actas de entrega, son suficientes para demostrar que el incumplimiento no se generó”.

Que al no existir incumplimiento tampoco se acreditaba un nexo causal “motivo por el cual se deberá negar las pretensiones de la demanda por sustracción de materia al no alcanzar a triunfar las pretensiones, pues bien, sabido es que las excepciones atacan la pretensión y la pretensión no logró triunfar carece de objeto por sustracción de materia, el juzgado entonces queda relevado del estudio de los medios exceptivos”

4. La apelación.

El demandante pide revocar la sentencia, sostiene que “sí fueron allegados con la demanda, como prueba, los planos aprobados con el proyecto inicial y la escritura 1568 de 16 de noviembre de 2002, escritura esta que como lo refiere en su encabezado y el texto de la misma, corresponde a la reforma y actualización del reglamento de propiedad, lo que implica sin mayores discusiones que este acto escritural deja sin valor ni efecto las escrituras proferidas con antelación”.

Además, “los bienes comunes de uso y goce general jamás fueron modificados, circunstancia que desvirtúa la manifestación del señor juez que necesita de la escritura inicial para poder establecer si los bienes son los mismos, pues de igual manera se pasa por alto que la licencia de construcción es una sola y jamás fue modificada, y es tal licencia la que aprueba los planos allegados, los cuales, se reitera, nunca fueron modificados.”

Agrega, que también se aportó un contrato de promesa de compraventa del año 1996 y “en la

licencia la que aprueba los planos allegados, los cuales, se reitera, nunca fueron modificados.”

Agrega, que también se aportó un contrato de promesa de compraventa del año 1996 y “en la parte final de la cláusula séptima de dicha promesa se dice claramente que la venta de los inmuebles comprenderá el derecho a servirse de las zonas comunes del edificio que se ejercerá conforme se establezca en su respectivo reglamento de propiedad horizontal”.

De otro lado, discute, que “el juez aplica sin ningún reparo la favorabilidad de la norma, no siendo factible tal circunstancia, puesto que en materia civil tal principio no es aplicable, como lo pretende hacer el juez, ni mucho menos cuando el proceso inició en el año 2013, y ya la Ley 675 de 2001 llevaba prácticamente 12 años de vigencia y esta ley, sí exige que los conjuntos sometidos a propiedad horizontal deben tener unos bienes comunes esenciales y unos bienes comunes de uso y goce general; así como también tales bienes deben coincidir con los expresados en los planos y en reglamento de copropiedad (…) la misma norma exigía la modificación y actualización de los reglamentos de copropiedad, tanto de las normas antiguas como las nuevas, y ello obligaba también a la constructora a modificar e incorporar el dicho reglamento de copropiedad, toda vez que ellos no habían terminado el proyecto”.

Que se desconocieron las pruebas que daban cuenta que el ingeniero representante de la constructora “colocaba como condición para terminar las obras faltantes de las areas comunes, ampliar las unidades de vivienda, citando él mismo a una audiencia de concilicación extrajudicial; carta que fue enviada al

constructora “colocaba como condición para terminar las obras faltantes de las areas comunes, ampliar las unidades de vivienda, citando él mismo a una audiencia de concilicación extrajudicial; carta que fue enviada al señor Rubén Darío Sierra Tovar, presidente para ese entonces del consejo de administración del conjunto, quien declaró en el proceso y certificó en su declaración que efectivamente había sido citado a conciliar con la constructora y que la misma había ofrecido terminar las obras comunes inconclusas, siempre y cuando se les permitiera ampliar las unidades de vivienda allí fue donde le entregaron al Consejo de Adminsitración los planos de la propuesta que tambien fueron allegados al expediente.”

Añade, que fue un error darle valor probatorio al dictamen pericial, pues en su sentir, “tal dictamen no tiene la solidez, claridad, exhaustividad, precisión, y calidad de fundamentos, adicionado al hecho del comportamiento asumido y lo dicho por el perito en audiencia” y agrega que “ pese a que como apoderado en la audiencia inicial le solicité al señor juez requiriese al perito para que ampliase el dictamen, y así lo ordenó el juez en dicha audiencia conforme aparece en el minuto 38.2 del respectivo audio de la audiencia inicial, el perito nunca6

aclaró el dictamen, nunca fue requerido por el despacho pese a la orden dada por el juez, no cumpliendo el dictamen con el objeto para el que fue solicitado”.

Señala que el juez “le da a las pruebas allegadas y referidas como supuestas actas de entrega un valor probatorio que no tienen ni expresan (…) para respaldar el dictamen pericial que contiene todas las falencias ya señaladas”, que es así puesto que sólo hay dos que datan del 2004, que se refieren apenas al parque de

que no tienen ni expresan (…) para respaldar el dictamen pericial que contiene todas las falencias ya señaladas”, que es así puesto que sólo hay dos que datan del 2004, que se refieren apenas al parque de recreación y al polideportivo; una de 1996, firmada por el mismo representante legal de la constructora como administrador provisional del conjunto, que en todo caso no acredita entregas, sino que sólo expresa lo que se habrá de construir y plazos tentativos para ello; una que no es acta de entrega, sino una mera relación de los bienes comunes con los que ha de contar el conjunto, en la que además no aparece ninguna firma.

Insiste en que las pruebas allegadas con la reforma a la demanda deben ser valoradas, en razon a que dichos contratos prueban que las obras “se terminaron de construir y adecuaron algunas áreas comunes que la constructora dejó inconclusas (…) contratos que no se allegaron con la demanda, toda vez que dichas obras fueron realizadas con posterioridad a la iniciación del proceso y se hicieron por la necesidad del servicio”.

Por último, señala que se incurrió en violacion al debido proceso, en tanto, “interpuso recurso de reposición y en subsidio el de apelación contra la decisión tomada en la audiencia inicial de no aceptar la adición de la demanda (…) el recurso se sustentó en debida forma y el juez ordenó que por secretaría se envira el expediente previo el pago de las expensas por el apelante”. Sin embargo, el recurso se declaró desierto, ya que la secretaria “nunca informó dos aspectos importantes para continuar con el trámite del recurso, como lo es enviar y/o comunicarle el número de la cuenta y el valor de las expensas”, hecho que no le es imputable y genera una vulneración al derecho de defensa.

secretaria “nunca informó dos aspectos importantes para continuar con el trámite del recurso, como lo es enviar y/o comunicarle el número de la cuenta y el valor de las expensas”, hecho que no le es imputable y genera una vulneración al derecho de defensa.

CONSIDERACIONES

1. Fuente de las obligaciones es el contrato o acuerdo de voluntades destinado a crearlas; el artículo 1495 del Código Civil expresamente señala que “las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas como en los contratos o convenciones...”.

Relevada importancia se le otorga a tal tipo de convención, pues dispone el legislador en el artículo 1602 ídem que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales”; en caso de incumplimiento contractual la ley faculta al contratante cumplido a reclamar o bien la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos casos, con derecho a indemnización de los perjuicios causados; así lo señala el artículo 1546 del código civil, que consagra la condición resolutoria tácita, propia de los contratos bilaterales.

2. La solución de la alzada.

2.1. El análisis se inicia con observancia de las restricciones que la ley procesal le impone al adquem, derivadas del contenido del artículo 320 del C.G.P., que señala que el recurso de apelación “tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, ún icamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión”, y que, conforme lo dispone

“tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, ún icamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión”, y que, conforme lo dispone el artículo 328 del C.G.P., el juez de segunda instancia tiene una competencia limitada a la definición de la alzada, que éste “ deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio”.

En la demanda que la sentencia recurrida respondió pretendía la demandante se ordenara a la demandada “realizar las obras pendientes por construir relativas a las áreas comunes prometidas dentro de los contratos de compraventa suscritos con los copropietarios del conjunto; así como para que haga la entrega de la totalidad de las áreas comunes referidas en los planos del proyecto radicado en Planeación Municipal y descritas7

en el concepto de uso de suelo que autorizó el desarrollo del conjunto cerrado Villa Lorena.”, que además precisó, eran las anotadas en la cláusula novena de la escritura 1568 del 16 de noviembre de 2002.

El juez al sentenciar consideró que las pruebas aportadas no acreditaban el negocio contractual fuente de las obligaciones que se pedía cumplir, es decir, la escritura que recogía las obras de propiedad de la comunidad que el constructor se comprometió a realizar y entregar; pero que aun dándolo por probado tampoco se evidenciaba el daño invocado, pues las obras comunes habían sido construidas y entregadas y estaban en buen estado de funcionamiento.

Para el extremo actor y recurrente, los documentos que allegó al demandar eran suficientes para

aun dándolo por probado tampoco se evidenciaba el daño invocado, pues la