TSDJ CUN SCF - 25290-31-03-002-2018-00428-01-(16-12-2021)

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

SALA CIVIL - FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE : PABLO IGNACIO VILLATE MONROY

CLASE PROCESO : RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DEMANDANTE : WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA

DEMANDADO : CONSTRUCTORA RHINO S.A.S.

RADICACIÓN : 25290-31-03-002-2018-00428-01

DECISIÓN : MODIFICA SENTENCIA

Bogotá D. C., dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno.

Se procede a emitir por escrito la sentencia mediante la cual la Sala resuelve el recurso de apelación formulado por la parte demandada, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá (Cund.), el día 12 de mayo de 2021, que accedió a la demanda.

I. ANTECEDENTES:

El señor WILLIAM HERNANDO PÉ REZ ROCHA , formuló demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S ., reformada, con el fin de obtener sentencia en la que se acceda a las siguientes

PRETENSIONES:

1. Declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 9 de septiembre de 2017, su scrito entre WILLIAM HERNANDO PÉ REZ ROCHA, en calidad de comprado r y la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S., en calidad de vendedor, por incumplimiento del vendedor en la

septiembre de 2017, su scrito entre WILLIAM HERNANDO PÉ REZ ROCHA, en calidad de comprado r y la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S., en calidad de vendedor, por incumplimiento del vendedor en la entrega y escrituración de los predios prometidos en venta.RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 2

2. Condenar a la CONSTRUCTORA RHINO S .A.S., a realizar la devolución a favor de WILLIAM PÉREZ ROCHA, de la suma de $ 548.000.000 los cuales fueron cancel ados por el comprador

WILLIAM PÉREZ ROCHA.

3. Condenar a la CONSTRUCTORA RHINO S .A.S., a pagar a favor de WILLIAM PÉ REZ ROCHA la suma de $43.700.00, como cláusula penal por incumplimiento, la cual se encuentra establecida en la cláusula séptima del contrato de compraventa suscrito entre las partes.

4. Condenar a la CONSTRUCTORA RHINO SAS, a pagar a favor del señor WILLIAM PE REZ ROCHA la suma de $97.557.033 por concepto de intereses comerciales, de conformidad con lo establecido en el artículo 942 del Código de C omercio y los que se sigan acusando en el transcurso del proceso y hasta que se realice el pago correspondiente.

HECHOS:

Como hechos generadores de la demanda, se narraron los que a continuación se sintetizan:

1. El 9 de septiembre de 2017, entre el señor WILLIAM HERNANDO

HECHOS:

Como hechos generadores de la demanda, se narraron los que a continuación se sintetizan:

1. El 9 de septiembre de 2017, entre el señor WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA, en calidad de comprador y la emp resa CONSTRUCTORA RHIN O S.A.S, en calidad de vendedora, por intermedio de su representante legal JESÚS ALBERTO RINCÓ N BUSTOS, se suscribió contra de compraventa por me dio del cual la parte demandada prometió en venta 7 inmuebles al demandante , los cuales tenían un valor total $437.000.000.

2. Los predios promet idos en venta al demandante y los valores de cada uno de los inmuebles fueron descritos en la promesa de venta mencionada, así como su forma de pago y las fechas pactadas para suscribir las escrituras públicas ; además el demandante debía hacer la entrega y t raspaso de la camioneta Nissan P atrol QEE-781 el día 15 de noviembre de 2017.

3. El demandante cumplió con el numeral 1 d e la cláusula segunda del contrato de compraventa, abonando $57.645.000, al apartamento 405 delRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 3 proyecto Multifamiliar Colina Real; también cumplió con el numeral 2 de la cláusula segunda y el numeral 8 de la cláusula tercera, en lo concerniente a la entrega de la camionet a Nissan Patrol por la suma de $55.000.000 ; dicho vehículo se entregó matriculado en la ciud ad de Bogotá, haciendo

cláusula segunda y el numeral 8 de la cláusula tercera, en lo concerniente a la entrega de la camionet a Nissan Patrol por la suma de $55.000.000 ; dicho vehículo se entregó matriculado en la ciud ad de Bogotá, haciendo entrega a la demandada del traspaso abierto; igualmente pago a la demandada en efectivo un total de $435.355.000 y entregó bienes por valor de $112.645.000, para un valor total de $548.000.000.

4. El 20 de febrero de 2018, fecha en la que se debía suscribir las escrituras públicas de los lo tes 2A -2B-2C-2D y 3A de la manz ana B del proyecto urbanístico Manila R eservado, el re presentante legal de la demandada, se comunica telefónicamente con el demandante y le manifiesta que ha tenido problemas con los documentos que se requieren para la escrituración de los bienes , solicitando un plazo de 30 días a fin de suscribir las corresp ondientes escrituras, el cual fue concedido, pero posteriormente el representante legal de la demandada se ha negado de manera injustificada a cumplir con los compromisos adquiridos.

5. El demandante se ha comunicado de mane ra reiterada con el señor JESÚS ALBERTO RINCÓN representante de la empresa demandada el cual manifiesta que no puede cumplir con los compromisos adquirido s y continúa solicitando plazos , los cuales no cumple . El demandante ha pedido que por lo menos se le retornen los dineros entregados, a lo cual el representante legal de la demandada tampoco accede, manifestando que no posee dinero para ello. El demandante ha cumplido con sus

pedido que por lo menos se le retornen los dineros entregados, a lo cual el representante legal de la demandada tampoco accede, manifestando que no posee dinero para ello. El demandante ha cumplido con sus obligaciones contractuales, siendo incumplida la demandada. Las partes en la cláusula séptima del contrato establecieron que el incumplimiento a cualquiera de las obligaciones derivadas del contrato daría n lugar al cobro del 10% del valor del contrato, es decir; la suma de $43.700.000.

ACTIVIDAD PROCESAL:

La demanda fue admitida por auto de fecha 26 de noviembre de 2018 (Fl. 37 C-1) y de ella se ordenó dar traslado a la parte demandada , quien una vez notificada de manera personal, a travé s de apoderado judicial, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones formulando las siguientes excepciones de m érito “Inexistencia del contrato de venta ”, “ Incumplimiento por parte del demandante”, “ Indebida reclamación de perjuicios ” e “Indebida acumulación deRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 4 indemnización” (Fls. 43, 49 a 59 C -1). Reformada la demanda, fue admitida por auto del 13 de mayo de 2019 (Fl. 155 C -1) y durante el traslado de ella a la demandada, ésta guardó silencio.

Trabada de esta forma la relación jurídico -procesal, practicadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 3 73 del C.G.P., se procedió a dictar sentencia de primera instancia.

Trabada de esta forma la relación jurídico -procesal, practicadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 3 73 del C.G.P., se procedió a dictar sentencia de primera instancia.

II. LA SENTENCIA APELADA:

El señor Juez a quo concluyo que no se encuentra probara la falsedad de la promesa de contrato de fecha 9 de septiembre de 2017, que la promesa contractual es nula por cuanto los bienes prometidos en venta no fueron debidamente identificados por sus linderos y matrí culas inmobiliarias, por lo que se debía declarar la nulidad absoluta de la promesa de venta y como consecuencia obligada del aniquilamiento del contrato, volver las cosas al estado en que se encontraban antes del convenio. Por lo anterior, declaró no probada la tacha de falsedad de la promesa de venta formulada por la demandada, condenando a la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S . a pagar a favor del demandante la suma de $87.400.000 por concepto de la sanción prevista en el artículo 27 4 del C.G.P. dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia; dec laró la nulidad absoluta de la promesa de venta de fecha 9 de septiembre de 2017; condenó a la demandada a pagar al demandante dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia la suma de $410.5 00.000 “junto con los intereses legales sobre la anterior suma a la tasa del 6% anual desde el 25 de marzo de 2018 y hasta la fecha de pago, más la indexación de la misma suma aplicando la suma del IPC final de la fecha de pago dividido por el

“junto con los intereses legales sobre la anterior suma a la tasa del 6% anual desde el 25 de marzo de 2018 y hasta la fecha de pago, más la indexación de la misma suma aplicando la suma del IPC final de la fecha de pago dividido por el IPC inicial del mes de marzo de 2018 y el resultado obtenido se multiplica por elRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 5 valor a indexar (Fl. 280 C-1); ordenó al demandante restituir a la demandada los siguientes inmuebles: predio ubicado en la diagonal 6 N orte No. 3 E ste-57 Multifamiliar Eco Ciudadela Monte Arroyo Manzana D, casa No. 4 de Fusagasugá, con el folio de matrícula No. 157 -115674, y el apartamento 504 dúplex ubicado en el bloque C de la etapa B del Conjunto Cerrado Parques de la Colina, ubicado en la calle 14 No. 3-59 de Fusagasugá, con el folio de matrícula No. 157-132237, con su parqueadero privado , los cuales fueron entregados al demandante; advirtiendo que no había lugar a reconocer frutos civiles y naturales a favor de la demandada por cuanto no fue solicitado en la contestación de la demanda (Fl. 281 C-1).

III. EL RECURSO INTERPUESTO:

La parte demandada presentó recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia indicando que el señor J uez a quo sancionó a la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S . con el 20% del valor de las pretensiones,

La parte demandada presentó recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia indicando que el señor J uez a quo sancionó a la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S . con el 20% del valor de las pretensiones, equivalentes a la suma de $87.400.000, sanción que solo se da cuando se presenta una tacha de falsedad de manera temeraria y de mala fe, circunstancia que no ocurrió, dado que el señor J uez a quo se negó a escuchar al perito que había elaborado el dictamen presentado por la parte demandada ; máxime cuando al habe rse declarado la nulidad absoluta de la promesa de venta de manera oficiosa por el juez, la tacha de falsedad no debía ser tenida en cuent a para sancionar a la demandada.

IV. CONSIDERACIONES:

PRESUPUESTOS PROCESALES:RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 6 En el plenario se advierte la concurrencia de los elementos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, considerados por la jurisprudencia y la doctrina como presupuestos procesales ya que permiten al fallador emitir sentenci a de mérito bien acogiendo o bien denegando las pretensiones del actor, pues no hay duda acerca de la competencia del a quo; se cumplen las exigencias generales y específicas ínsitas a este tipo de escritos demandatorios; hay capacidad para ser parte y capacidad procesal.

También se aprecia que el trámite dado al asunto es idóneo, y no se vislumbra motivo de nulidad que pueda invalidar la actuación desplegada.

demandatorios; hay capacidad para ser parte y capacidad procesal.

También se aprecia que el trámite dado al asunto es idóneo, y no se vislumbra motivo de nulidad que pueda invalidar la actuación desplegada.

CASO CONCRETO: Pretende WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA que se declare que la CONSTRUCTORA RHINO S.A.S , incumplió la promesa de compraventa celebrada el 9 de septiembre de 2017 , respecto de los 7 inmuebles descritos en la demanda, por lo que se debe devolver el precio por él pagado, reconocerse la cláusula penal convenida y el pago de los intereses causados respecto del dinero cancelado.

El señor J uez a quo en su sentencia , declaró de manera oficiosa la nulidad de la promesa de venta suscrita por las partes, por cuanto los bienes prometidos en venta no fueron debidamente identificados por sus l inderos, ordenando a su vez las respectivas re stituciones mutuas; y condenó a la demandada a pagar a favor del demandante la suma de $87.400.000 por concepto de la sanción prevista en el artículo 274 del C.G.P.

Discrepa el demandante de tal decisión , argumentando que la declaratoria de nulidad oficiosa de la promesa de venta, no puede servir como soporte para la sanción impuesta por valor de $87.400.000, fundada en elRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 7 artículo 274 del C.G.P., máxime cuando el señor Juez a quo, se negó a escuchar

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 7 artículo 274 del C.G.P., máxime cuando el señor Juez a quo, se negó a escuchar al perito que había el aborado el dictamen presentado por la parte demandada, sin que la tacha de falsedad de la promesa de venta fuese temeraria y de mala fe.

Visto lo anterior, y dando aplicación a lo dispuesto por el artículo 328 del Código General del Proceso, la competencia funcional del Tribunal se concreta a resolver el argumento que sustenta la apelación, el cual procede la Sala a resolver.

Sea lo primero recordar, que el artículo 1742 del Código Civil, señala que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; también puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, por el agente del Ministerio Público en i nterés de la moral o de la ley, no obstante, la mentada norma también advierte que c uando la nulidad absoluta no es generada por causa u objeto ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por la prescripción extraordinaria.

En el presente caso, el señor J uez de primera instancia de manera oficiosa declaró la nulidad de la promesa de venta en cumplimiento a lo normado en el artículo 1742 del C. C., dado que los inmuebles materia de venta no fueron identificados por sus linderos, incumpliéndose con el requisito previsto en el numeral 4 del artí culo 1611 del C.C., cuestión que no fue motivo de reparo por las partes, nótese que la alzada se concreta únicamente a la sanción impuesta a

numeral 4 del artí culo 1611 del C.C., cuestión que no fue motivo de reparo por las partes, nótese que la alzada se concreta únicamente a la sanción impuesta a la sociedad demandada.

Entonces, como el señor J uez a quo declaró de manera oficiosa la nulidad de la promesa de venta suscrita por los contratantes , sin entrar a estudiar el incumplimiento de las obligaci ones contractuales de las partes ,RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 8 innecesario era el estudio de la tacha de falsedad formulada por la parte demandada respecto del documento base de la litis, esto es, la promesa d e venta suscrita por demandante y demandada el 9 de septiembre de 2017, pues no iba a resolver el asunto, analizando la pretendida resolución de la promesa de venta, sino que de entrada encontró configura da la nulidad absoluta de la citada promesa al amparo de los artículos 1611 y 1742 del C. C., por lo que resulta improcedente la sanción impuesta a la demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 274 del C.G.P.

Se sigue de lo dicho, que no hay lugar a sancionar a la demandada ante la improsperidad de la tacha de falsedad por ella formulada frente a la promesa de venta, base de l litigio , por lo que tal sanción será revocada, así como la decisión que originó tal sanción, es decir, no declar ar probada la tacha de falsedad.

Al paso, cabe precisar que si bien la sociedad apelante en su recurso

decisión que originó tal sanción, es decir, no declar ar probada la tacha de falsedad.

Al paso, cabe precisar que si bien la sociedad apelante en su recurso indica que el señor Juez de primer grado se negó a escuchar al perito que había elaborado el dictamen presentado por la parte demandada , advierte la Sala que tal reparo fue definido por este Trib unal en proveído del 15 de octubre de 2021, por medio del cual confirmó el auto proferido por el juez de conocimiento el 12 de mayo de 2021, que había negado la petición de nulidad solicitada por la parte demandada, bajo el citado argumento.

De otro lado advierte la Sala que se debe dar aplicación a lo previsto en el inciso 2º del artículo 283 del Código General del Proceso, que reza: “ El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiada con ella no hubiese apelado.”RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 9 En la sentencia de primera instancia el señor J uez a quo conden ó a la demandada a pagar al demandante dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia la suma de $410.500.000, por concepto de precio pagado por el actor a la demandada, suma que debía indexarse con los índices de precios al consumidor desde el mes de marzo de 2018; junto con los intereses legales sobre la anterior suma a la tasa del 6% anu al desde el 25 de marzo d e 2018, advirtiendo que no había lugar a reconocer frutos civiles y

de precios al consumidor desde el mes de marzo de 2018; junto con los intereses legales sobre la anterior suma a la tasa del 6% anu al desde el 25 de marzo d e 2018, advirtiendo que no había lugar a reconocer frutos civiles y naturales a favor de la demandada por cuanto no fue solicitado por ésta, aspecto que no fue motivo de reparo.

Entonces, en aplicación del inciso 2º del artículo 283 del C.G.P., procede la Sala a actualizar la condena impuesta por el señor Juez de primera instancia, valga decir $410.500.000, por concepto de precio pagado por el actor a la demandada, debiéndose indexar tal cantidad con los índices de precios al consumidor certificados por el DANE desde marzo de 2018 a la fecha de esta sentencia de segunda instancia, aplicando la siguiente formula:

Valor histórico (suma a actualizar) X IPC ACTUAL (nov 2021) = VALOR PRESENTE IPC PASADO (marzo 2018)

$410.500.000 X 110.60% = $461.160.995 98.45%

De conformidad con lo anterior, la sociedad demandada deberá pagar al demandante la suma de $461.160.995, por concepto de precio pagado por el actor a la demandada, suma que deberá pagarse dentro de los 10 días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta sentencia; de no realizarse el pago en dicho plazo, se ca usarán intereses moratorios civiles sobre dicha suma a la tasa del 6% anual, hasta el día del pago.RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 10

6% anual, hasta el día del pago.RESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 10 En este orden de ideas se modificará la sentencia apelada para revocar lo concerniente a declarar no probada la tacha de falsedad y la sanción impuesta a la demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 274 del C.G.P., actualizando la condena impuesta a la demanda da, a la suma de $461.160.995 que corresponde al capital pagado por el demandante en cumplimiento de l a promesa que se declaró nula, s uma debidamente indexada con los índices de precios al consumidor certificados por el DANE a la fecha de la sentencia de segunda instancia. Sin que haya lugar a condenar en costas a la sociedad apelante ante la prosperidad del recurso.

V. DECISIÓN:

Congruente con lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, en Sala Civil - Familia de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE:

PRIMERO: MODIFICAR la parte resolutiva de la sentencia apelada, esto es, la proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá

(Cund.), el día 12 de mayo de 2021, la cual quedará así:

PRIMERO: Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes en litigio el día 9 de septiembre de 2017, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.

SEGUNDO: Condenar a la demanda CONSTRUCTORA RHINO

promesa de compraventa suscrito por las partes en litigio el día 9 de septiembre de 2017, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.

SEGUNDO: Condenar a la demanda CONSTRUCTORA RHINO S.A.S., a pagar al demandante WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA dentro de los 10 días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, la suma de $461.160.995, queRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 11 corresponde al valor pagado por el demandante en cumplimiento de la promesa que se declaró nula, debidamente indexado con los índices de precios al consumidor certificados por el DANE ; de no realizarse el pago en dicho plazo, se causarán intereses moratorios civiles a la tasa del 6% anual, hasta el día del pago.

TERCERO: Ordenar al demandante WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA restituir a favor de la demandada CONSTRUCTORA RHINO S.A.S., los siguientes bienes

inmuebles: predio ubicado en l a diagonal 6 Norte No. 3 Este -57 Multifamiliar Eco Ciudadela Montearroyo manzana D casa No. 4 de Fusagasugá Cundinamarca, identificado con el folio de m atrícula No. 157 -115674, de la Oficina de Registro de Instrumentos P úblicos de Fusagasugá , cuyos linderos y medidas específicas reposan en la escritura pública No. 557 de 6 de marzo 2017 de la Notaría Segunda de Fusagasugá; y

Instrumentos P úblicos de Fusagasugá , cuyos linderos y medidas específicas reposan en la escritura pública No. 557 de 6 de marzo 2017 de la Notaría Segunda de Fusagasugá; y el apartamento No. 504 dúplex ubicado en el bloque C de la etapa B, del conjunto cerrado Parques de La Colina , ubicado en la calle 14 No. 3 -59 de Fusagasugá Cundina marca, identificado con el folio de matrícula No. 157 -132237 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, junto con su parqueadero privado, cuyos linderos reposan en la escritura pública No. 1204 de 14 de mayo 2015 de la Notaría Primera de Fusagasugá, los cuales fueron entregados al aquí demandante. Sin lugar a reconocer frutos civiles y naturales a favor de la sociedad demandada por cuanto así no fue solicitado en el escrito contestatario.

CUARTO: Sin costas.

SEGUNDO: Sin condena en costas en la segunda instancia ante la prosperidad del recurso.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE

PABLO IGNACIO VILLATE MONROY

MagistradoRESOLUCIÓN DE CONTRATO de WILLIAM HERNANDO PÉREZ ROCHA contra

CONSTRUCTORA RHINO S.A.S. Apelación de Sentencia. 12

JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS JAIME LONDOÑO SALAZAR

Magistrado Magistrado