TSDJ CUN SCF - 25290-31-03-002-2019-00345-01-(30-05-2024)

25269-31-84-001-2023-00066-01

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

SALA CIVIL - FAMILIA

Bogotá D.C., mayo treinta de dos mil veinticuatro.

Magistrado Ponente : JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Proceso : Resolución de Contrato Radicación : 25290-31-03-002-2019-00345-01

Aprobado : Sala No. 11 del 24 de abril de 2024.

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante , contra la sentencia proferida el 14 de abril de 2023, por el juzgado segundo civil del circuito de Fusagasugá.

ANTECEDENTES

1. Wilson Enrique Martínez Cifuentes y Sandra Patricia Bohórquez Rodríguez formulan demanda en contra de Saida Rojas Ramírez pretendiendo se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa de un inmueble de su propiedad, lote de terreno y construcciones en el levantadas,

ubicado en la en la calle 21 No. 69 A -45 de la urbanización Llano Verde Etapa I del municipio de Fusagasugá, de 96 m2 de área, identificado con matrícula inmobiliaria 157-73936 de la O.R.I.P. de la misma ciudad, suscrito con su demandada el día 19 de octubre de 2017, con fundamento en el inciso 1 del artículo 374 del C.G.P. y los artículos 1914 , 1915 y 1937 del código civil , por el incumplimiento de la promitente compradora al haber entregado como parte de pago un vehículo

el inciso 1 del artículo 374 del C.G.P. y los artículos 1914 , 1915 y 1937 del código civil , por el incumplimiento de la promitente compradora al haber entregado como parte de pago un vehículo Tractocamión SKY -296 c on su respectivo tráiler de placa R44141, pese a que se encontraba infravalorado en el mercado como consecuencia de haber sufrido una pérdida total el vehículo y haber sido pagado en su totalidad por Allianz Seguros.

Consecuencialmente pide que se ordene a los demandantes entregar a la demandada el Tractocamión recibido como parte de pago, y a la demandada a pagarles la suma de $20’000.000.oo que quedaron pendientes de pago del precio de venta y se le condene al pago de la cláusula penal pact ada en $30’000 .000.oo, por incumplimiento, con interese s sobre ambas sumas y se le condene en costas procesales.

2. Relatan que el 19 de octubre de 2017 en el contrato de promesa suscrito, los demandantes se obligaron a dar en venta el señalado inmueble por un precio de $300.000.000.oo, que se cubriría con $280.000.000.oo representados en el Tractocamión con su respectivo tráiler y el saldo en dinero efectivo, $20.000.000.oo, que serían entregados el 20 de diciembre de 2017 y se estipuló una cláusula penal de $30.000.000.oo, por incumplimiento.

Al suscribirse la promesa el inmueble tenía dos gravámenes hipotecarios y sus acreedores habían iniciado demandas ejecutivas ante los juzgados civiles municipales d e Fusagasugá, por ello, la

Al suscribirse la promesa el inmueble tenía dos gravámenes hipotecarios y sus acreedores habían iniciado demandas ejecutivas ante los juzgados civiles municipales d e Fusagasugá, por ello, la demandada les hizo firmar un pagaré el 19 de octubre de 2017 por $100.000.000 .oo, que les entregó parcialmente para que ellos pudieran cancelar los créditos hipotecarios.

El 20 de abril de 2018 se firmó un otrosí al contrato de promesa y en él se pactó cumplir lo convenido, de forma que ese día la promitente compradora hizo entrega del vehículo Tracto camión de placas SKY 296 en el estado material en que se encuentra y promete hacer entrega de 8 llantas nuevas adicionales y, de otro lado, la promitente vendedora Sandra Patricia Bohórquez Rodríguez otorgó poder especial a la señora promitente compradora con reconocimiento ante notaría facultándola para en su nombre firmar el levantamiento de la s hipotecas que pesaban sobre el bien , y se acordó que sobre el pagaré firmado en día 19 de octubre de 2017 por los2

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$100.000.000.oo, prestados no se cobrarían intereses por ningún concepto y se dar ía un plazo máximo de 30 días a partir de la entrega de la escritura pública para su cancelación.

Que con la escritura pública 1078 del 28 de abril de 2018 de la notaría Segunda del círculo de Chiquinquirá, se realizó la transferencia del dominio del inmueble prometida, pero a favor de la señora Luz Marlen Forero Méndez, poniendo una tercera persona en caso de que se retractaran del negocio acordado entre las partes.

Chiquinquirá, se realizó la transferencia del dominio del inmueble prometida, pero a favor de la señora Luz Marlen Forero Méndez, poniendo una tercera persona en caso de que se retractaran del negocio acordado entre las partes.

Al momento de la entrega el automotor carecía de póliza para transporte de carga y cuando Wilson Enrique Martínez Cifuentes quiso asegurarlo encontró que, según informe del 25 de abril de 2018 de Colserauto S.A., aquél presenta pérdida de mayor cuantía del 30 de diciembre del 2013 y no era asegurable y ante una petición por él elevada Seguros del Estado S.A. le informó que por políticas de la compañía no se aseguraban vehículos que reportaran pérdida total y, según informe del 24 de julio de 2018 de Automas Comercial Ltda., el vehículo no era por ella asegurable porque presentaba pérdida total por daños de inspección.

Que por esa razón hubo de denunciar a la promitente compradora por el delito de estafa ante la Fiscalía y el trámite se encuentra en apelación de la resolución de la entidad que ordenó la preclusión de la investigación.

Que la demandada inició proceso de restitución de inmueble arrendado ante el juzgado segundo civil municipal de Fusagasugá en contra de los acá demandantes sobre el mismo bien inmueble de folio 157-73936 y pretende apropiarse de su vivienda sin importarle la integridad de su familia y un proceso ejecutivo para el cobro del pagaré por valor de $100.000.000.oo, y en él, el automotor objeto del negocio fue cautelado y entregado a la acá demandada Saida Rojas con secuestro perfeccionado el 6 de febrero de 2019.

objeto del negocio fue cautelado y entregado a la acá demandada Saida Rojas con secuestro perfeccionado el 6 de febrero de 2019.

Que su demandada logró quedarse con la vivienda familiar de tres pisos y el vehículo que produce para ella, mientras los acá demandantes afrontan la pérdida de todo , pues su demandada con artimañas y tráfico de influencias aseguró el rodante con póliza 900000301388 tomada del 21 de octubre de 2019 hasta el 21 de octubre de 2020 por la suma de $170.900.000.oo.

2. Trámite.

La demanda fue admitida el 16 de septiembre de 2020 y n otificada la demandada contestó oponiéndose a las pretensiones , controvirtiendo algunos de sus hechos y aceptando otros parcialmente, aseguró que desde que se les entregó el vehículo automotor con la firma del otrosí y hasta el día 19 de febrero de 2019 en que el tractocamión fue secuestrado , los demandantes explotaron el vehículo; que ella compró el tracto camión por $240’000.000.oo de pesos y el tráiler por $40’000.000.oo, pero que el cupo del vehículo necesario para poder operar vale $115’000.000.oo de pesos, que no hay el engaño alegado por el extremo demandante, que se contradice al manifestar que conoce que el tra ctocamión está asegurado por $170’000.000.oo y después afirmar que no es el vehículo asegurable, y excepcionó de mérito:

1. Falta de legitimidad por activa . Pues el demandante pretende el doble pago de la misma obligación ya cancelada al ser incompatible pedir indemnización de perjuicios y cláusula penal al

1. Falta de legitimidad por activa . Pues el demandante pretende el doble pago de la misma obligación ya cancelada al ser incompatible pedir indemnización de perjuicios y cláusula penal al mismo tiempo y porque se inicia un proceso de resolución del contrato soportado en el inciso primero del artículo 1546 del Código Civil y no en el inciso segundo pues no se puede pedir por no ser procedente, la resolución de ambas situaciones jurídicas.

2. Incumplimiento recíproco. Dado que la demandada no incumplió voluntariamente el contrato, pues se demostrará que n o le ha sido entregado el bien inmueble objeto de la venta ni le fue cancelado el dinero que prestó , que el incumplimiento fue recíproco y si ambas partes han incumplido no puede pretenderse la resolución.3

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3. Inexistencia de las obligaciones a favor del actor . Porque la demandada cumplió todo lo estipulado en la compraventa en la medida de lo posible y en lo que estuvo en su poder, pues aún no le ha sido entregado el bien comprad que permanece en manos de los demandantes, quienes siguen usufructuándolo.

4. Temeridad y mala fe y dolo en el actuar del demandante . Pues h a preferido instaurar esta demanda y otras acciones penales y civiles que no le han prosperado, que ha sido la demandada asaltada en su buena fe por los demandantes, que pretende el pago de sumas de dinero que no son de la órbita del negocio jurídico.

5. Cobro de lo no debido . Pues nada debe la demandad a a los demandantes y que el co bro de indemnización, intereses y cláusula penal son incompatibles.

son de la órbita del negocio jurídico.

5. Cobro de lo no debido . Pues nada debe la demandad a a los demandantes y que el co bro de indemnización, intereses y cláusula penal son incompatibles.

6. Enriquecimiento sin justa causa.

El trámite del proceso se surtió con el agotamiento de las etapas previstas en los artículos 372 y 373 del C.G.P., sesiones del 15 de octubre de 2021, 22 de abril de 2022 y 14 de abril de 2023, se intentó la conciliación judicial, se evacuaron los interrogatorios a las partes –salvo el de la demandante Sandra Patricia Bohórquez Rodríguez, que no compareció en ninguna de las fechas-, se practicaron los testimonios decretados, se escucharon los alegatos de conclusión y se emitió la decisión que puso fin a la primera instancia.

3. La sentencia apelada.

El juez negó las pretensiones, ordenó el levantamiento de las medidas cautelares y conden ó en costas al extremo demandante. Luego de verificar los presupuestos procesales precisó que se trataba de un contrato de promesa de permuta y no de promesa de compraventa porque la especie que se dio como pago del precio fue un vehículo tractocamión valorado en $280.000.000.oo, muy superior al precio pagado en dinero $20.000.000.oo, para un monto de $300.000.000.oo.

Excluyó del debate al demandante Wilson Enrique Martínez Cifuentes porque consideró que carecía de legitimación en causa activa, pues no era él titular del derecho de dominio del predio prometido en venta como se observaba en el folio de matrícula inmobiliaria, la única adquirente

carecía de legitimación en causa activa, pues no era él titular del derecho de dominio del predio prometido en venta como se observaba en el folio de matrícula inmobiliaria, la única adquirente del dominio era la demandante Sandra Patricia Bohórquez Rodríguez.

Pasó al análisis de la pretensión y preciso que del contrato de promesa del 19 de octubre de 2017, su otrosí del 20 de abril de 2018 y la escritura pública 1078 del 28 de abril de 2018, se derivaba que la demandante perfeccionó con la demandada el contrato prometido al firmar la escritura pública 1078 de abril 28 de 2018 que recaía sobre el inmueble ofrecido en venta.

Con citación de la sentencia de la Corte Suprema de Justicia SC2211 del 13 de julio de 2020, señaló que no obstante que el precio convenido en la promesa y su otrosí varió con relación al estipulado en la escritura de compraventa del inmueble, la realización del contrato prometido extinguía el contrato de promesa, pues no podían coexistir uno y otro.

Que correspondía a los demandantes alegar en los otros procesos judiciales que invocaban existían entre las partes, alegar lo referente al vehículo automotor entregado como parte del precio y no en este trámite y que el proceso de restitución ya había terminado con sentencia del 28 de julio de 2019 y estaba archivado desde enero 12 del 2022. Y concluyó que debían negarse las pretensiones y no había lugar al estudio de las excepciones.

4. La apelación.

El extremo actor apela pidiendo se revoque el fallo y se acceda a sus pretensiones. Acusa la

pretensiones y no había lugar al estudio de las excepciones.

4. La apelación.

El extremo actor apela pidiendo se revoque el fallo y se acceda a sus pretensiones. Acusa la decisión de vulnerar el principio de congruencia porque no consideró las pruebas documentales que con su demanda allegó, ni los contundentes relatos de los testigos. Que la demandada sabía4

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que no era asegurable el tractocamión que entregó como parte de pago y por ello no cumplía con las especificaciones del contrato de promesa, que así se derivaba de las certificaciones de las diferentes aseguradoras y ello imposibilitaba para trabajar al automotor.

Que si bien el objeto de la promesa se cumplió por la demandante con la firma de la escritura de transferencia del inmueble, no se llevó a cabo el traspaso del vehículo y ello dejó sin sentido el primer acuerdo que feneció con la celebración de la venta, pues estaban con ella las partes logrando el resultado que antes no podían realizar, suscribieron la venta que obligó a entregar el inmueble y efectuar su tradición y salir al saneamiento en caso de vicios redhibitorios y a la compradora a pagar el precio convenido y que, por ello, es errado considerar que las citadas obligaciones tengan su fuente en el negocio previo y que debiera el juez haberse pronunciado sobre la nulidad que pudo haber afectado el contrato de promesa.

En subsidio del reclamo de revocatoria del fallo y la concesión de sus pretensiones pide se elimine la condena en costas procesales, por la pérdida del inmueble pues los demandantes fueron de él desalojados el 23 de diciembre de 2022, y están sin el vehículo para laborar, tienen a cargo sus

la condena en costas procesales, por la pérdida del inmueble pues los demandantes fueron de él desalojados el 23 de diciembre de 2022, y están sin el vehículo para laborar, tienen a cargo sus tres hijos menores de edad y su salario es su subsistencia familiar y carecen de recursos económicos.

La demandada aboga por la confirmación de la sentencia, señala que de los testimonios e interrogatorios oídos se deriva que desde el inicio de la negociación el extremo demandado recibió el vehículo que no quiso poner a trabajar y se apropió del inmueble del que arrendó su segundo y tercer piso y por cuatro años se lucró de sus arriendos impidiendo su entrega y no pagó los $100.000.000.oo de pesos que se le prestó para cancelar las hipotecas, que el carro fue embargado porque era el único bien de los acá demandantes y se está explotando económicamente pero para de su producido pagar la obligación que se ejecuta y la restitución se dio porque del inmueble se les había arrendado a los demandantes el primer piso y como de hecho ocuparon los pisos dos y tres se adelantó una querella para su recuperación, que la demandante nunca acudió a declarar y que el vehículo sí se podía asegurar.

CONSIDERACIONES

1. El análisis se inicia con observancia de las restricciones que la ley procesal le impone al juez ad quem, derivadas del contenido del artículo 320 del C.G.P. que señala que el recurso de apelación “tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión” , y que, conforme lo dispone

“tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión” , y que, conforme lo dispone el artículo 328 del C.G.P., el juez de segunda instancia tiene una competencia limitada a la definición de la alzada, dado que éste “deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio”.

2. Labor del Juez al emprender el sentenciamiento es interpretar la demanda para de ella extraer su verdadero alcance cuando el mismo se muestra oscuro o dubitativo, pues como dispone el numeral 5º del artículo 42 del C.G.P., es deber del juez “ interpretar la demanda de manera que permita decidir el fondo del asunto”. En efecto, ciertamente conforme al adagio iura novit curia, es al juzgador a quien corresponde conocer y aplicar el derecho a las situaciones concretas sometidas a su conocimiento, incluso si la calificación jurídica que ofrecen las partes es inexacta, siempre que se respete el núcleo esencial de la causa petendi que se ha planteado.

Como se señala en la jurisprudencia: “1. Cuando el juez advierta ambigüedad, vaguedad o anfibología de la demanda a punto de no expresar con exactitud su sentido prístino, sea por la complejidad del asunto, sea por cualesquiera falencia o defecto de suficiencia técnica, terminológica o descriptiv a, “para ‘no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal’ (CCXXXIV, 234), está obligado a interpretarla en

cualesquiera falencia o defecto de suficiencia técnica, terminológica o descriptiv a, “para ‘no sacrificar el derecho material en aras de un culto vano al formalismo procesal’ (CCXXXIV, 234), está obligado a interpretarla en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos. A este respecto, la Sala de tiempo atrás, acentúa la labor del juez en la interpretación de la demanda ‘para que los derechos de las partes que se discuten en el proceso alcancen en la práctica la certeza que legalmente les corresponde. Más si ello es así, tampoco hay lugar a perder de5

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vista que dicho poder encuéntrase de todos modos, supeditado a los términos y conceptos de los que el demandante se hubiere valido para exponer tanto la pretensión como la causa petendi de la misma. Por mejor decirlo, el juez, en la búsqueda del real senti do de la demanda, tiene que averiguar es por lo que su autor quería expresar por medio de ella y no por lo que él, el juez, desee ver en ese escrito. Por tanto, la búsqueda de la que se habla sólo tiene cabida cuando el lenguaje de la demanda, sin ser inde scifrable por completo, no se ajusta a la claridad y precisión indispensables en tan delicada materia’ (CLXXXVIII, 139). Por supuesto, el juzgador, no puede reemplazar ni cambiar la demanda, estándole vedado ‘moverse ad libitum o en forma ilimitada hasta e l punto de corregir desaciertos de fondo, o de resolver sobre pretensiones no propuestas, o decidir sobre hechos no invocados. Porque en

ni cambiar la demanda, estándole vedado ‘moverse ad libitum o en forma ilimitada hasta e l punto de corregir desaciertos de fondo, o de resolver sobre pretensiones no propuestas, o decidir sobre hechos no invocados. Porque en tal labor de hermenéutica no le es permitido descender hasta recrear una causa petendi o un petitum, pues de lo contrario se cercenaría el derecho de defensa de la contraparte y, por demás, el fallo resultaría incongruente.’ (CCXVI, p. 520; sentencias de 26 de junio de 1986, 28 de febrero de 1992 y 23 de septiembre de 2004, S114-2004 [7279], no publicadas oficialmente). En idéntico sentido, la labor judicial interpretativa de la demanda, implica un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos, ‘siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino t ambién en los fundamentos de hecho y de derecho’ y ‘[n]o existe en nuestra legislación procedimental un sistema rígido o sacramental que obligue al demandante a señalar en determinada parte de la demanda o con fórmulas especiales su intención, sino que bas ta que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda’ (XLIV, p. 527; XIV, 488 y 833 LXI, 460; CXXXII, 241; CLXXVI, 182 y CCXXV, 2ª parte, 185). Por lo anterior, el defecto de claridad del libelo genitor de un proceso puede y debe disiparse mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral y sólo ‘cuando la demanda

CLXXVI, 182 y CCXXV, 2ª parte, 185). Por lo anterior, el defecto de claridad del libelo genitor de un proceso puede y debe disiparse mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral y sólo ‘cuando la demanda sea tan vaga que (…) no permita indagación de su real sentido, lo que corresponde es que se la desestime como inepta” (CLXXXVIII, 169).’” (Sent. Cas. Civ. No. 084 de 27 de agosto de 2008; subrayas de la Sala)1

Con vista en ello, debe señalarse que, si bien la demanda refiere a la “resolución” del contrato de promesa por un supuesto “incumplimiento” del mismo, lo cierto es que al proceso se llega relatándose que la promesa de venta del inmueble ya se hizo efectiva con la firma de la escritura de transferencia del dominio, y en la misma pretensión primera se invocan como fundamentos de derecho de lo pretendido los artículos 1914 y 1915 del Código Civil, que regulan la institución de los vicios redhibitorios en la compraventa que de configurarse genera la rescisión del acuerdo de voluntades.

Además, desde el análisis del relato de hechos soporte de la demanda y del propio sustento del recurso de apelación se advierte con claridad que en últimas que el reclamo del extremo demandante de incumplimiento de la demandada a su relación contractual tiene como sustento su afirmación de que carecía el tractocamión entregado de condición para ser explotado económicamente, pues habiendo tenido un siniestro anterior ya no podría ser asegurado y ello sería un vicio redhibitorio que soportaría la declaratoria de rescisión del acuerdo de voluntades y

económicamente, pues habiendo tenido un siniestro anterior ya no podría ser asegurado y ello sería un vicio redhibitorio que soportaría la declaratoria de rescisión del acuerdo de voluntades y daría lugar a la condena por incumplimiento e indemnizaciones, por ello, será sobre esta óptica que se analice el reclamo y no del incumplimiento común.

3. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1914 del Código Civil, la acción redhibitoria es aquélla que permite al adquiriente de un bien, ante la existencia de vicios en la cosa reclamar la rescisión del contrato o la reducción proporcional del precio de la venta realizada.

Los requisitos de procedencia de la acción los señala el artículo 1915 ídem, en asuntos civiles, que los mismos hayan existido al tiempo de la venta y generen que la cosa no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente y no hayan sido ni manifestados por el enajenante, ni conocidos presuntamente por el adquire nte, mientras que el artículo 1918 ibidem dispone que si el demandado hubiese conocido y deliberadamente omitido declarar el vicio, además de la rescisión del acuerdo o la rebaja del precio, aquel estará obligado a la indemnización de perjuicios.

Pretensión frente a la que el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria ha señalado: “De manera que el vendedor responde por los vicios redhibitorios, salvo que la transmisión sea por subasta o adjudicación judicial (art. 1922 Código Civil).

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 19 de septiembre de 2009, Rad. 17001-3103-005-2003-00318-01. MP. William Namén Vargas.6

(art. 1922 Código Civil).

1 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 19 de septiembre de 2009, Rad. 17001-3103-005-2003-00318-01. MP. William Namén Vargas.6

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“Son vicios ocultos de la cosa –explica LORENZETTI–, cuyo dominio, uso o goce se transmiten por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, o que disminuyen de tal modo el uso de ella que, de conocerlos, e l comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Al comprador se le exige una diligencia media y por ello no hay responsabilidad del vendedor por los vicios que el comprador conocía o debía conocer en razón de su profesión u oficio; por ello, no hay responsabilidad por los vicios aparentes. El adquirente debe probar el vicio y que el mismo existía al momento de la adquisición”. (Contratos, Parte especial. Tomo I. Buenos Aires: Rubinzal-Cuizoni, 2004. p. 162)

Ante la existencia de defectos ocultos en la cosa, el comprador puede optar por la “acción redhibitoria” o la “acción quanti minoris”. La primera permite la devolución de la cosa con restitución del precio; mientras que la segunda persigue la disminución del precio hasta el menor valor que el bien tiene. En ambas acciones, si el vendedor conocía o debía conocer los vicios de la cosa y no los manifestó al comprador, este último tendrá la acción indemnizatoria de los daños sufridos con el ocultamiento”2

4. La solución de la alzada.

o debía conocer los vicios de la cosa y no los manifestó al comprador, este último tendrá la acción indemnizatoria de los daños sufridos con el ocultamiento”2

4. La solución de la alzada.

4.1. Advirtió el j uzgador de instancia inicial que por la celebración del contrato de venta del inmueble prometido la promesa de permuta cesó dada su naturaleza de acuerdo preparatorio, en efecto, el proceso dejó demostrada la existencia del acuerdo de contrato de promesa, que se llamó de venta pero que en realidad era de permuta , suscrito el 19 de octubre de 2017 , el otrosí a su clausulado del 20 de abril de 2018 y la compraventa del inmueble recogida en la escritura pública 1078 del 28 de abril de 2018.

Ahora, los artículos 1857 y 1956 del Código Civil, aplicables al contrato de compraventa y de permuta respectivamente, coinciden en disponer que cuando el acuerdo recae o envuelve un bien raíz la transferencia de su domino exige para su perfeccionamiento el otorgamiento de la escritura pública de venta y su inscripción en el registro, por ello, la promesa suscrita en documento privado del 19 de octubre de 2017 no contenía un título traslaticio y sólo constituía un negocio preparatorio que se rige por el artículo 1611 del Código Civil, modificado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Precisión que se hace necesario efectuar porque es de la naturaleza del contrato de promesa su extinción cuando se realiza el negocio jurídico prometido, pues su o bjeto es preparar el surgimiento de aquel que, perfeccionado legalmente, hace que la promesa pierda su razón de ser,

extinción cuando se realiza el negocio jurídico prometido, pues su o bjeto es preparar el surgimiento de aquel que, perfeccionado legalmente, hace que la promesa pierda su razón de ser, lo que no cambia con el hecho de poderse presentar que con la celebración del contrato de promesa sus suscriptores anticipen el cumplimiento de alguna de las obligaciones propias del contrato prometido, como el pago del precio o, en tratándose de permuta, la entrega de las cosas que se dan en contraprestación una de otra.

Y aunque en ese supuesto sería lógico entender que esa prestación anticipada, una vez en firme el contrato definitivo pase a integrar su contenido obligacional, es viable que en el escenario de haberse suscrito la promesa y adelantado el cumplimiento de una prestación del contrato prometido, al momento de la realización del contrato prometido se acuerde variar el contenido pactado, alterando incluso la prestación ya satisfecha y será la así expresada manifestación de voluntad la que prime sobre lo estipulado en la promesa, pues la Corte Suprema que señala:

“Ciertamente, si en la promesa se prevé que alguno de los elementos del contrato prometido adoptará una determinada forma, y luego en este resulta regulado de manera distinta, es ineludible entender –al menos en línea de principio– que lo manifestado en el negocio jurídico final recoge la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa ; lo anterior precisamente por la naturaleza meramente preparatoria y función jurídico -económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior”3

naturaleza meramente preparatoria y función jurídico -económica del precontrato, que no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior”3

2 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil Sentencia del 16 de diciembre de 2013, 1997-04959-01 MP. Ariel Salazar Ramírez. 3 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC2221 del 13 de julio de 2020, Rad. 76001 -31-03-011-2016-00192-01 MP. Luis Alonso Rico Puerta.7

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Por ello, si el alcance de una prestación que se anticipó al suscribirse la promesa desaparece o se modifica al perfeccionarse el contrato prometido, es claro que pierde su causa y por ello la posibilidad de ser exigido su cumplimiento.

De hecho, a quien pretendiera exigir la satisfacción de lo acordado en la promesa, por sobre los términos finalmente incorporados al negocio prometido, le correspondería en primer lugar acreditar la naturaleza simulada de lo consignado en este último, es ese el alcance que a tal evento le otorga la jurisprudencia de la Corte Suprema en el mismo fallo citado:

“Expresado de otra manera, para que el incumplimiento que dice acreditado el recurrente extraordinario conllevara la resolución de la compraventa, era necesario demostrar que la verdadera voluntad de los estipulantes era que el precio del inmueble enajenado correspondiera al establecido en la promesa, de modo que el que, de manera expresa, se consignó en la escritura pública n.°3749 de 2 de octubre de 2015, se tuviera como meramente aparente.

precio del inmueble enajenado correspondiera al establecido en la promesa, de modo que el que, de manera expresa, se consignó en la escritura pública n.°3749 de 2 de octubre de 2015, se tuviera como meramente aparente.

Sin embargo, el actor no hizo uso de esa potestad, ni aludió a lo largo del litigio a la simulación (absoluta o relativa) del nego