TSDJ CUN SCF - 25290-31-03-002-2021-00022-01-(04-06-2024)

1 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA SALA CIVIL-FAMILIA

Proyecto discutido y aprobado en salas Nos. 12 y 13 9 y 16 de mayo de 2024.

Asunto: Nulidad de contrato de promesa de compraventa de Víctor Mauricio Quinche Salgado y otros contra J.E. Constructora S.A.S.

Exp. 2021-00022-01

Bogotá D.C., cuatro (4) de junio de dos mil veinticuatro (2024).

1. ASUNTO A TRATAR

Conforme a lo previsto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se emite la sentencia que resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en el trámite principal y demandante en reconvención , contra el fallo de 11 de julio de 2023, proferido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá.

2. ANTECEDENTES

2.1. HECHOS Y PRETENSIONES:

Los señores Víctor Mauricio Quinche Salgado, Oscar Norberto Bernal Suárez y Carlos Andrés García Gómez demandaron a J.E constructora S.A.S., solicitando:2 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito el 7 de septiembre de 2018, sobre el 50% del predio

Número interno 5598/2023 - Declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa suscrito el 7 de septiembre de 2018, sobre el 50% del predio identificado con F.M.I. No. 051-96832, ubicado en el municipio de Granada – Cundinamarca, suscrito entre J.E Constructora S.A.S. como vendedora y los demandantes como compradores, autenticado en la Notaría Sesenta y Dos de Bogotá, “por versar dicha promesa de compraventa sobre OBJETO ILÍCITO” ; ordenar la inscripción de la demanda.

• Aplicar los artículos 1625 y 1746 del C.C., “bien sea en lo ateniente a la excepción del ejercicio del derecho a ser restituido por versar el contrato sobre objeto ilícito, o por considerar las restituciones mutuas como un derecho al cual es posible renunciar”; condenar a la parte demandada al pago de las costas.

Como sustento de tales pedimentos, se adujo lo siguiente:

• El día 7 de septiembre del año 2018, la empresa J.E Constructora S.A.S representada por Jorge Al fonso Estrada Romero obrando como vendedora , suscribió contrato de promesa de compraventa con Víctor Mauricio Quinche Salgado, Oscar Norberto Bernal Su árez y Carlos Andrés García Gómez – compradores-, autenticado en la Notaría Sesenta y Dos de Bogotá; el objeto de la convención fue el 50% de un bien inmueble ubicado en el municipio de GranadaCundinamarca, identificado con F.M.I. No. 051-96832.

• En la cláusula séptima de la convención, se anotó que la escrituración

GranadaCundinamarca, identificado con F.M.I. No. 051-96832.

• En la cláusula séptima de la convención, se anotó que la escrituración se otorgaría el 30 de enero de 2019 a las 2:00 p.m. en la Notaría Veintiuno de Bogotá; llegado el día establecido, el representante legal de la sociedad vendedora no se hizo presente en la notaría y no siendo posible efectuar la tradición, además que, tampoco medió comunicación entre las partes “porque el objeto del contrato era ilícito”.3

Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Tampoco se determinó la contraprestación debida por los compradores “por la tradición del bien inmueble objeto del contrato de Promesa de Compraventa”, en tanto que , no se indicó de forma clara ni expresa el precio acordado o cu ál de las obligaciones correspondientes a los promitentes compradores de cara a la “ contraprestación por la tradición del 50% del predio objeto de venta”; de acuerdo a la cláusula primera, parágrafo primero, numeral segundo de la convención, se estipularon una serie de obligaciones a cargo de los promitentes compradores , dentro de las cuales “existe una obligación en cabeza de mis mandantes consistente en cancelar unos pasivos presentes y futuros, pero que en ningún momento se especifica si estos corresponden de manera singular o en conjunto con las demás obligaciones enunciadas al pago debido por la tradición del predio objeto de promesa de compraventa”.

• En la cláusula d écima de l acuerdo se anotó que, tras cancelar los “pasivos presentes y futuros” se pasaría a la “liquidación de los activos resultantes

del predio objeto de promesa de compraventa”.

• En la cláusula d écima de l acuerdo se anotó que, tras cancelar los “pasivos presentes y futuros” se pasaría a la “liquidación de los activos resultantes del desarrollo del proyecto Colinas de Granada” en un 50% para el promitente comprador y 50% para el promitente vendedor, sin detallar si aquellas sumas conciernen “o no a la contraprestación debida por la tradición del predio objeto de la promesa de compraventa”; en el certificado de tradición del predio expedido el 31 de julio de 2020, se eviden cia en la anotación No. 004 con fecha 29 de septiembre de 2016, donde consta que el inmueble se encontraba gravado con medida cautelar de embargo ejecutivo con acción personal, proceso 20 1600278-00, asunto adelantado contra J.E . Constructora S.A.S., cautela que se encuentra vigente; en la anotación No. 006, se encontró otra medida cautelar correspondiente a la “SUSPENSION DEL PODER DISPOSITIVO” con fecha 28 de junio de 2018, decretada por el Juzgado Segundo Penal Municipal de Fusagasugá que solo fue c ancelada hasta el 1 1 de junio de 2019 como se referencia en la anotación No. 008.4

Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Conforme a lo expuesto, arguyen que el bien inmueble se encontraba fuera del comercio para la fecha de celebración de la convención “por contar con una medida cautelar de embargo y una de suspensión del poder dispositivo” ; en

Número interno 5598/2023 - Conforme a lo expuesto, arguyen que el bien inmueble se encontraba fuera del comercio para la fecha de celebración de la convención “por contar con una medida cautelar de embargo y una de suspensión del poder dispositivo” ; en la cláusula novena del acuerdo , se determinó que las parte no contaban con “procesos pendientes de ninguna clase y que de existir alguno a futuro cada una de las partes responderían por sus pasivos”.

• La señora María del Carmen vda. de Peñalosa era propietaria del predio antes de la venta realizada a la sociedad demandada y Jesica Zoara Moreno Sanabria Moreno, “quienes nunca tuvieron la Posesión sobre el mismo, por tal motivo, tampoco tuvieron el dominio del inmueble, refiriéndose a éste como gozo o disposición sobre la propiedad descrita”; Ruth Munévar como representante legal de María del Carmen Pulido vda. de Peñaloza, entregó la posesión del predio con F.M.I. No. 051 -96832 a los promitentes compradores desde el mes de noviembre de 2018, en tanto que negociaron en forma directa los derechos litigiosos que tenían frente a J.E. Constructora S.A.S. en el marco del proceso ejecutivo que cursa en el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Fusagasugá

–rad. 2016-00284-.

• Los promitentes compradores con su propio pecunio realizaron la edificación de dos viviendas en e l predio objeto del contrato , descritas como casa 1 y casa 2, avaluada s en $220.000.000 y $225.000.000 en ese orden, que hacían parte del proyecto “Colinas de Granada” , relacionado en el contrato y,

casa 1 y casa 2, avaluada s en $220.000.000 y $225.000.000 en ese orden, que hacían parte del proyecto “Colinas de Granada” , relacionado en el contrato y, “con el cual, luego de s u venta y con los pasivos futuros descritos en la cláusula séptima del contrato de promesa, realizarían los demás pagos acordados dentro del suscrito contrato.”; por el incumplimiento de la parte vendedora , no se pudo continuar la construcción del proyecto aludido. L as viviendas construidas, han sido ofrecidas por el señor Estrada Romero aún a pesar de la situación.5 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Se adelantó el despacho comisorio No. 005/2019 del 21 de agosto de 2019 del Juzgado Primero Civil del Circuito de Fusagasugá, donde se realizó la entrega real y material a la secuestre Angie Estefany Sepúlveda Pineda, quien constituyó “depósito provisional y gratuito en cabeza de los cesionarios, es decir, de los aquí demandantes”.

• El contrato en mención carece “del elemento esencial precio” , en igual sentido, el mismo es nulo de manera absoluta “por objeto ilícito por encontrarse el inmueble objeto de la compraventa gravado con las medidas cautelares” referidas al momento de suscribir la “promesa de contrato”.

2.2. ADMISIÓN, NOTIFICACIÓN, CONTESTACIÓN Y

EXCEPCIONES:

La demanda fue admitida con auto de 10 de mayo de 20211, ordenando la notificación del extremo demandado; con decisión de 23 de agosto de 20232,

2.2. ADMISIÓN, NOTIFICACIÓN, CONTESTACIÓN Y

EXCEPCIONES:

La demanda fue admitida con auto de 10 de mayo de 20211, ordenando la notificación del extremo demandado; con decisión de 23 de agosto de 20232, se tuvo por notificada a la sociedad citada por conducta concluyente, la que fue contestada en término 3, proponiendo las excepciones de mérito denominadas “LEGITIMACION EN LA CAUSA ”, “DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA” y “ENAJENACIO DE OBJETO ILICITO” (sic).

Oportunamente también presentó demanda de reconvención 4, reclamando la resolución de contrato sobre el acto jurídico “por el incumplimiento de las obligaciones contractuales ” a cargo de los demandados en reconvención y sean condenarlos a cancelar a su favor $2.580.210.665, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la

1 Archivo 15. C01 – Expediente Digital. 2 Archivo 21. 3 Archivo 17. 4 Archivo 01. C02.6 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 pasiva, como también , que se conmine a “los demandados restituir, la tenencia del inmueble objeto del contrato, a favor de la sociedad demandante”.

La mutua demanda fue admitida con proveído de 23 de agosto de 20215, siendo contestada en oportunidad6, oponiéndose a las pretensiones los reconvenidos con los medios exceptivos que denomin aron: “NULIDAD DEL

CONTRATO POR OBJETO ILÍCITO ” y “EL ACÁ DEMANDANTE ES

siendo contestada en oportunidad6, oponiéndose a las pretensiones los reconvenidos con los medios exceptivos que denomin aron: “NULIDAD DEL

CONTRATO POR OBJETO ILÍCITO ” y “EL ACÁ DEMANDANTE ES

CONTRATANTE INCUMPLIDO Y POR ENDE NO ESTÁ FACULTADO PARA PEDIR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y MUCHO MENOS PERJUICIOS ECONÓMICOS”, sumado que se objetó el dictamen pericial aportado.

Luego, con proveído de 4 de agosto de 20227, se convocó a las partes a la audiencia que trata el artículo 372 del C.G.P. surtiéndose el día 14 de febrero de 20238, donde se propusieron fórmulas de arreglo conciliatorio, motivo por el cual, se suspendió el proceso hasta la verificación del primer pago acordado, en la misma audiencia, se señaló fecha y hora para continuar con el trámite en caso de incumplimiento de lo pactado; posteriormente, en audiencia de 16 de junio de 20239, se constató el incumplimiento del acuerdo por parte de la pasiva, por lo que, se declaró fracasada la conciliación, se fijó el litigio, se realizó control de legalidad, interrogó a los demandantes, como también, al representante legal de la empresa demandada y decretaron las pruebas, fijándose además fecha y hora para la audiencia reglada en el artículo 373 ídem.

El 30 de junio de 2023 10, se inició la audiencia de instrucción y juzgamiento, atendi endo las declaraciones de Félix Abelardo López, Pedro

5 Archivo 02. C02. 6 Archivo 03 7 Archivo 24. C01. 8 Archivo 27.

juzgamiento, atendi endo las declaraciones de Félix Abelardo López, Pedro

5 Archivo 02. C02. 6 Archivo 03 7 Archivo 24. C01. 8 Archivo 27. 9 Archivo 30. 10 Archivo 34.7 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 Enrique Díaz, Carmen Ruth Munévar, Julio Arnulfo Herrera y María Nelida Fajardo, seguidamente, se interrog ó al experto Juan Manuel Pira Umbarilla, sometiéndose a contradicción la prueba pericial presentada conforme artículo 228 del C.G.P., consecutivamente se alegó de conclusión y se suspendió la audiencia; finalmente el día 11 de julio de 2023 11, se emitió sentencia accediéndose a las pretensiones de la demanda principal y deneg ó las pretensiones de la reconvención.

3. LA SENTENCIA APELADA

El A quo inició realizando un resumen de los hechos y pretensiones de la demanda inicial y de reconvención, asimismo, destacó que se colmaban los presupuestos procesales para proferir decisión de fondo ; desplegó apuntaciones teóricas frente a la promesa de compraventa y la nulidad por objeto ilícito.

Arguyó que “del documento que recoge la negociación y cuya nulidad es solicitada y, al confrontarlo con el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria fácil es deducir que, en efecto” soportaba dos medidas cautelares, la primera de 27 de julio de 2016 “a través del oficio 1315 …” y, la segunda, de fecha 20 de junio de

es deducir que, en efecto” soportaba dos medidas cautelares, la primera de 27 de julio de 2016 “a través del oficio 1315 …” y, la segunda, de fecha 20 de junio de 2018 “de acuerdo a oficio 1541 …, aunque, dicha medida como se dijo fue cancelada con fecha del 11 de junio del 2019 conforme al oficio 1674 …”. Además, “nótese como conforme a las anotaciones número 005 también para el año 2017, es decir, antes del 7 de septiembre del 2018 fecha de la negociación en que realizaron aquí las partes el predio reportaba otra medida cautelar de inscripción de demanda ”; por lo cual, “la anotación número 004 relativa al embargo del proceso del señor Céspedes contra la constructora J.E SAS que era la que orbitaba y aún orbita respecto del predio del cual hace parte el 50% de la negociación… ninguna autorización del despacho quien la

11 Archivo 36.8 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 enfrentó para su levantamiento se intentó y menos aún obra prueba duda del consentimiento de dicho acreedor en tal juicio, para solicitar de igual manera su levantamiento”.

Ahora, que las partes del proceso eran conocedores de las medidas cautelares que recaían sobre bien inmueble, no es suficiente “para que no se solicitara la nulidad de tal convención por objeto ilícito”, al punto que, “por soportar tales medidas - el bien - la escritura pública de venta no se llevó a cabo en la fecha en que ellos señalaron como fue el día 30 de enero del año 2019”, es claro entonces que,

tales medidas - el bien - la escritura pública de venta no se llevó a cabo en la fecha en que ellos señalaron como fue el día 30 de enero del año 2019”, es claro entonces que, el objeto que negociaron las partes “era netamente ilícito por encontrarse cobijado por medidas cautelares… que desde luego le impedían a su representante legal realizar cualquier negociación total o parcial respecto del predio de su propiedad y que al realizarla como en efecto se dio… trae como consecuencia que el acto celebrado estuvo viciado por objeto ilícit o; es más en el cuerpo del denominado "Promesa de contrato” nada se indicó respecto a de qué manera las mentadas cautelas iban a o podían ser removidas sin que lo señalado en las cláusulas quinta y séptima las reemplazara, pues, en estas fue que se indicó fue el pago de pasivos actuales y futuros allí especificados”.

Asimismo, acorde con la interpretación finalista del numeral tercero del artículo 1521 del C.C., “los contratantes pueden negociar la venta del bien embargado sin implicar la nulidad del contrato siempre y cuando la obligación de transferirlo se acuerde cómo modalidad plazo o condición (código civil artículo 1530 y 15 51)”, es decir, al momento en que se lleve a cabo la tradición “se cancelé la medida y se obtenga la autorización del juez o el consentimiento del acreedor, en otras palabras, si los contratantes estipulan como pura la obligación de enajenar, si no lo sujetan a plazo ni condición el cont rato y tradición son nulos ”; frente a las restituciones mutuas, los demandantes han renunciado a las mismas “al haberse negociado sobre un bien ilícito” y, con relación a los demandados9

sujetan a plazo ni condición el cont rato y tradición son nulos ”; frente a las restituciones mutuas, los demandantes han renunciado a las mismas “al haberse negociado sobre un bien ilícito” y, con relación a los demandados9 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 conforme a la prueba testimonial, se coligió que no fue el señor Estrada que entregó la posesión a los demandantes iniciales, por ende, “ninguna restitución mutua se dará ”, igualmente, la parte demandada se condena en costas por prosperar la demanda inicial.

Frente a la demanda de reconvención , no puede salir avante, porque, como ha quedado expuesto “el convenio suscrito entre las partes aquí presentes adolece de nulidad por objeto ilícito” y, en todo caso el pago de los pasivos actuales y futuros debieron cancelarse con la venta o comercializa ción “del proyecto denominado colinas de granada” – conforme a las cláusulas quinta y séptima del referido contrato ; es claro por las partes en litigio “ que el proyecto nunca se vendió”, ya que, los actores al saber que sobre el bien pesaban medidas cautelares no arriesgar on su patrimonio, de ig ual modo, quedó establecido que de acuerdo al daño emergente y lucro cesante que manifestó el actor en reconvención haber sufrido determinó “tal y como el señor Estrada Romero lo dijo… el hecho de haber hecho negociaciones de alguno de los lotes del proyecto, eso lo hizo dentro del porcentaje que le quedaba en su predio una vez realizada la negociación con sus tres demandados, lo que quiere decir q ue… esas negociaciones fueron ajenas

dijo… el hecho de haber hecho negociaciones de alguno de los lotes del proyecto, eso lo hizo dentro del porcentaje que le quedaba en su predio una vez realizada la negociación con sus tres demandados, lo que quiere decir q ue… esas negociaciones fueron ajenas a las que realizó el día 7 de septiembre del año 2018” , siendo así, las pretensiones de la demanda en mención no son acogidas, y “la parte demandante será condenada en costas procesales en esta demanda de reconvención”.

4. EL RECURSO

Inconforme con la decisión adoptada , la parte demandada principal y demandante en reconvención interpuso recurso de apelación, argumentando:

• Respecto a la declaración de nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de promesa , adujo que no se valoró en forma “objetiva las10

Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 circunstancias contractuales, acordadas por las partes en el acto jurídico objeto de la demanda”, dado que las personas involucradas conocían las obligaciones conexas en el contrato y “las afectaciones legales relacionadas para esa fecha sobre el bien objeto del contrato”, fijadas en la cláusula quinta de la convención; lo que demuestra que los demandantes iniciales tenían conocimiento de ese hecho; como también, que de haberse cumplido las obligaciones relacionadas “con las anotaciones legales al bien objeto del contrato …, hubiese saneado la situación jurídica del bien” . Debe tenerse en cuenta en forma objetiva la voluntad, capacidad y consentimiento de los demandantes, en tanto que , aquellos eran conocedores de las circunstancias legales que presentaba el predio conforme a la cláusula quinta del contrato.

capacidad y consentimiento de los demandantes, en tanto que , aquellos eran conocedores de las circunstancias legales que presentaba el predio conforme a la cláusula quinta del contrato.

• Fue “evidente la aceptación del negocio jurídico ” por los promotores, al punto que construyeron “dos casas modelos, para la comercialización del proyecto urbanístico COLINAS DE GRANAD A”, acondicionaron un lugar dentro del área objeto de la litis para comercializar el proyecto y una bodega para guardar materiales , como lo sostuvo la testigo María Nélida Fajardo, que también narró que los demandantes “la habían contratado como asesora comercial para la venta del proyecto, en el periodo de marzo a noviembre ”, entonces, es dable considerar que para los demandantes las referidas afectaciones al b ien “no presentaban limitación alguna para ellos para la continuidad del negocio jurídico”, razón por la que “no se debió declarar nulo el contrato por objeto ilícito ”, de igual manera, expresaron los demandantes principales en sus declaraciones de parte, que “nunca iniciaron comercialización alguna del referido proyecto” , lo cual resulta contradictorio si se toma en cuenta la declaración de María Nélida; esa situación demuestra el deseo de exonerarse de las obligaciones incumplidas relacionadas en el contrato objeto de la demanda, más aún, cuando el contrato no fue cumplido por su parte.11

Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Frente a las restituciones mutuas se precisó que los demandados no tenían la posesión sobre el bien objeto del contrato , circunstancia que no se ajusta a la realidad, ya que la pasiva s í la detent ó; se demuestra con las

• Frente a las restituciones mutuas se precisó que los demandados no tenían la posesión sobre el bien objeto del contrato , circunstancia que no se ajusta a la realidad, ya que la pasiva s í la detent ó; se demuestra con las pruebas documentales y testimoniales, tales como , la licencia de urbanismo expedida a favor de Jorge Alfonso Estrada Romero –representante legal de J.E. Constructora S.A.S.- por la Oficina de Planeación Mu nicipal de Granada en el mes de mayo de 2016, licencia autorizada previo estudios que como lo afirmó el testigo Pedro Díaz “en calidad de arquitecto gestor del proyecto COLINA DE GRANADA” , se realizan de manera presencial en el terreno “objeto de aprobación de una licencia” y, en igual sentido, lo manifestó Carlos García, que los estudios para aprobación de una licencia se deben hacer de manera física en el inmueble; por su parte, el testigo Félix informó que el señor Estrada le arrendó áreas del predio para “pastoreo de unos animales de su propiedad ”; por ello, quedó demostrado que la sociedad demanda si tuvo la posesión del bien, razón por la cual le asiste derecho a que se lo restituyan.

• Con relación a la demanda de reconvención, tampoco se efectuó un análisis de los hechos objetivamente, comoquiera que, al proceder en tal sentido se deduciría el incumplimiento de los demandados en reconvención acorde con la cláusula quinta del contrato y al contrario, con “actuar temerario y de ma la fe ” compraron los derechos litigiosos “de los procesos legales relacionados” en la cláusula quinta del contrato “que corresponde con los autos

acorde con la cláusula quinta del contrato y al contrario, con “actuar temerario y de ma la fe ” compraron los derechos litigiosos “de los procesos legales relacionados” en la cláusula quinta del contrato “que corresponde con los autos expedidos por los juzgados 1 civil del circuito de Fusagasugá, y el auto del juzgado 2 civil del circuito de Fusagasugá”, lo cual, además se reconoció en su interrogatorio; esa compra de los pasivos relacionados en la cláusula quinta es contraria a lo acordado por las partes, “hecho este que demuestra claramente el incumplimiento de la obligación demanda en reconvención a cargo de la pasiva”.12 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 - Igualmente se incumplió por parte de los demandados en reconvención con su obligación de mantener la licencia de urbanismo vigente, “la cual aprobó el proyecto COLINAS DE GRANADA” , siendo aceptado en su declaración de parte, la que no se renovó a causa de la inejecución de las obras de urbanismo en el proyecto ; del mismo modo “tenían bajo su responsabilidad el manejo administrativo, operativo y comercial del proyecto COLINAS DE GRANADA, obligaciones… a la fecha incumplidas”, así que, de acuerdo a lo motivos referidos se debe “reconocer las pretensiones de demanda en reconvención” y, revocar la decisión de 11 de julio de 2023 proferida por el juzgado de conocimiento.

• Finalmente, señaló el apelante su desacuerdo frente a las agencias en derecho atribuidas a la parte accionada en la demanda inicial en la suma de

juzgado de conocimiento.

• Finalmente, señaló el apelante su desacuerdo frente a las agencias en derecho atribuidas a la parte accionada en la demanda inicial en la suma de $154.812.639; asimismo, que de ser modificado el fallo de primera instancia no procede el archivo del expediente.

5. FUNDAMENTOS DE ESTA INSTANCIA

5.1. COMPETENCIA:

Radica en esta Sala adoptar la decisión que en derecho se reclama, con fundamento en el numeral 1º del artículo 31 y artículo 328 del C.G.P, por ser la superior funcional del Juez que dictó la sentencia de primera instancia.

Además, siendo en este evento con apelante único, a voces del artículo 328 del C.G.P. y de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural 12, impone que sea restrictiva, por tanto, nos ocuparemos sobre los puntos que son motivo del recurso.

12 Entre otras, la SC10223-2014 de 1 de agosto de 2014.13 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023

5.2. PROBLEMA JURIDÍCO:

Le corresponde a esta Sala determinar:

• Si el fallador de instancia llevó a cabo la adecuada valoración de las pruebas allegadas para declarar la nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de promesa aportado, respecto al 50% del bien inmueble identificado en el FMI No. 051-96832, cuando se trata de un acto preparatorio.

• Determinar si se colman los presupuestos de la acción resolutoria

contrato de promesa aportado, respecto al 50% del bien inmueble identificado en el FMI No. 051-96832, cuando se trata de un acto preparatorio.

• Determinar si se colman los presupuestos de la acción resolutoria reclamada en la demanda de reconvención; analizando a la par, lo atinente a la restitución de la tenencia deprecada por la parte reconviniente.

• Establecer, si en el presente asunto, el extremo demandado principal le resulta procedente la condena en costas.

5.3. CASO DE ESTUDIO:

5.3.1. En el presente asunto, Víctor Mauricio Quinche Salgado, Oscar Norberto Bernal Su árez y Carlos Andrés García Gómez solicitaron la declaratoria de nulidad absoluta por objeto ilícito del contrato de promesa de compraventa celebrado el 7 de septiembre de 2018 con J.E. Constructora S.A.S. –representada legalmente por Jorge Alfonso Estrada-, con reconocimiento de firma y de contenido ante la Notaría Sesenta y Dos de Bogotá, cuyo objeto fue el 50% del bien inmueble identificado en el F.M.I. No. 051-96832; ello, en razón a que el bien soportaba para el momento de la negociación diferentes gravámenes, primero , un embargo derivado de un proceso ejecutivo con acción personal y, el segundo, la medida cautelar de suspensión del poder14 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 dispositivo, lo cual , implicaba la prohibición de realizar cualquier tipo de negociación sobre el inmueble.

Al respecto, el artículo 1866 del C.C., señala que pueden venderse “todas

Número interno 5598/2023 dispositivo, lo cual , implicaba la prohibición de realizar cualquier tipo de negociación sobre el inmueble.

Al respecto, el artículo 1866 del C.C., señala que pueden venderse “todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley ” y en forma concordante, el numeral 3º del canon 1521 de la misma codificación indica que habrá objeto ilícito en la enajenación cuando recae sobre “cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello”. Sin embargo, lo anterior no erradica la posibilidad de negociar bienes embargados, pero, para la fecha en que se lleve a cabo la tradición, esto es, al registro, el inmueble prometido en venta debe estar libre de la medida o medidas cautelares que lo afecten , entendido que ello es aplicable a la escritura de compraventa; luego, en tratándose de promesas de contrato, no se sigue esa misma línea, p orque como es sabido, es un acto preparatorio al cual no se le puede endilgar la sanción de nulidad cuando se promete en venta un bien embargado o que podría catalogarse como objeto ilícito en la compraventa.

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia de antaño, ha referido:

13“7. Las reflexiones precedentes indican con suficiente claridad que la promesa de contrato difiere del contrato prometido. Y, asentada la doctrina en esta premisa, ha sostenido que puede prometerse en venta un bien que a la fecha de la promesa estaba embargado, porque si el promitente vendedor liberta la cosa con antelación al perfeccionamiento

la doctrina en esta premisa, ha sostenido que puede prometerse en venta un bien que a la fecha de la promesa estaba embargado, porque si el promitente vendedor liberta la cosa con antelación al perfeccionamiento del contrato prometi do, se ha colocado en condiciones de cumplir esta última convención; si no lo desafecta de la traba, el contrato prometido no puede celebrarse y, por tanto, ha incumplido con las obligaciones contraídas en la promesa, conducta que la ley sancio na con accion es diferentes de la nulidad.

13 Sentencia de 22 de marzo de 1979.15 Exp. 25290-31-03-002-2021-00022-01 Número interno 5598/2023 Sobre el particular ha sostenido la jurisprudencia de la Corte que "la simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida; por consiguiente, si cuando se verifica la promesa el objeto del contrato está embargado por decreto judicial, no cabe afirmar por esta razón que el objeto de la promesa está fuera del comercio, ya que hay distinción real entre el uno y el otro. Puede prometerse, pues, la venta de, una cosa que en la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cosa ajena. Si para perfeccionar el contrato prometido, el promitente vendedor lib erta la cosa, la pondrá en condiciones de ser objeto lícito del contrato. Si no la liberta, el contrato no podrá perfeccionarse por culpa del promitente vendedor