TSDJ CUN SCF - 25290-31-13-001-2018-00463-01-(12-08-2022)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

Sala Civil – Familia

Magistrado Ponente: Germán Octavio Rodríguez Velásquez

Bogotá, D.C., doce (12) de agosto de dos mil veintidós (2022).

Ref: Exp. 25290-31-13-001-2018-00463-01.

Pasa a decidirse el recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia de 22 de febrero último dictada por el juzgado primero civil del circuito de Fusagasugá dentro del proceso verbal promovido por Héctor Páez Guti érrez contra Abel Custodio R amírez, Anayivis Mejía Fuentes, Yaniry Astrid, Jhon Helman y Jimmy Alexander Marín Flórez , teniendo en cuenta los siguientes,

I.- Antecedentes

La demanda solicitó declarar nulo, de nulidad absoluta, el contrato de pro mesa de compraventa celebrado el 31 de agosto de 2009 entre el demandante, como promitente vendedor, con los demandados, mediante el cual el primero prometió vender y los segundos comprar, un lote de aproximadamente 19 fanegadas ubicado en la vereda Sabaneta Baja del municipio de Venecia; como consecuencia, disponer sobre las restituciones mutuas, condenando a los demandados a restituir la heredad y sus frutos, los que tasaron en $10 6’000.000, correspondientes a la explotación ganadera a razón de $50.0 00 mensuales por fanegada.

Adújose en compendio que la promesa omitió las formalidades previstas para su validez, en la medida en

la explotación ganadera a razón de $50.0 00 mensuales por fanegada.

Adújose en compendio que la promesa omitió las formalidades previstas para su validez, en la medida en que no determinó una condición o plazo para la celebracióngrv. exp. 2018-00463-01 2 del contrato prometido, pues no indicó fecha, lugar y notaría donde debía éste instrumentalizarse, y fuera de eso no describió adecuadamente el inmueble objeto de la negociación, ya que no obstante hacer parte de tres inmuebles de mayor extensión, no se in dividualizaron éstos por su área y linderos; del inmueble se hizo entrega desde la fecha de la negociación y desde entonces los demandados lo han estado explotando con ganado y cultivos a menor escala.

Se opus ieron las demandadas Yaniry Astrid Marín Flór ez y Anayivis Mejía Fuentes aduciendo que el contrato no es nulo, pues allí se estableció que la venta estaría supeditada a la legalización de los títulos por parte de los promitentes vendedores y, en todo caso, la promisión fue ratificada de manera tácita cuando aceptaron el pago de las tres primeras cu otas pactadas en el contrato ; tampoco es cierto que no se haya determinado el bien, pues en la promesa se establecieron su lugar de ubicación, el área, los linderos y se hizo referencia también a los predios de mayor extensión a los que pertenece, que no son otros que ‘La Victoria’, ‘La Laguna’, ‘El Cámbulo’, ‘La Esperanza’ y ‘Barcelona’, con sus respectivos folios de matrícula y cédula catastral.

Con sustento en ello, la primera formuló las

Laguna’, ‘El Cámbulo’, ‘La Esperanza’ y ‘Barcelona’, con sus respectivos folios de matrícula y cédula catastral.

Con sustento en ello, la primera formuló las excepciones que denominó ‘inexistencia de causal de nulidad’, fincada en que el acto cumple con las formalidades legales previstas para su validez y fue ratificado, ‘falta de legitimación en la causa por activa’, en la medida en que en la promesa el actor actuó como representante de la sucesión de la familia Páez Gutiérrez y no a nombre propio, por lo que no está habilitado para demandar, hasta tanto las personas que hicieron parte de la sucesión lo ratifiquen mediante poder especial, ‘imposibilidad de que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes’, toda vez que el bien entregado ya no hace parte de los predios de mayor extensión, porque fueron englobados y luego se dividieron materialmente, por modo que jurídicamente no sólo desapareció, sino que su titularidad está en cabeza de otras personas, que no están representadas por el actor, pues en la escritura 2143 de 31 de octubre de 2014 , por la cual se protocolizó la división, se hizo constar que en ese actogrv. exp. 2018-00463-01 3 quedaba liquidada la comunidad y que en adelante cada cual se haría cargo del predio que se le hubiera adjudicado; al paso señaló que desde que recibieron el terreno no sólo lo ha usufructuado, sino que ha realizado mejoras útiles consistentes en el mejoramiento de una de las construcciones existentes en él, porque amenazaba ruina, el establecimiento de pasto de corte para alimentación de vacunos, cultivos de

usufructuado, sino que ha realizado mejoras útiles consistentes en el mejoramiento de una de las construcciones existentes en él, porque amenazaba ruina, el establecimiento de pasto de corte para alimentación de vacunos, cultivos de plátano, banano, aguacates, bore y c aña, cercas en alambre de púa y postes de madera , las que hicieron que el bien aumentara su valor co mercial de $114’000.000 a $380’000.000, diferencia de $266’000.000 que debe reconocerse a título de mejoras de acuerdo con el dictamen aportado; por su parte, la segunda excepcionó alegando la ‘falta de legitimación en la causa por activa’ , mientras que los otros demandados guardaron silencio.

La sentencia desestimatoria de primera instancia fue apelada por el demandante en recurso que, concedido en el efecto suspensivo y, debidamente aparejado, se apresta el Tribunal a desatar.

II.- La sentencia apelada

A vuelta de un recuento del trámite procesal y de unas apuntaciones teóricas sobre la legitimación en la causa, hizo ver que el actor carece de ésta para demandar la nulidad del contrato, porque allí no dijo obrar en nombre propio, sino como “ representante de la sucesión Páez Gutiérrez”, por lo que no est á habilitado para iniciar demandar la nulidad su propia cuenta, sino deb e contar con el poder especial conferido por quienes conformaban esa sucesión, especialmente si en el interrogatorio de parte, al ser indagado sobre la calidad en la que estaba actuando, contestó que representando los intereses de sus hermanos Edgar y Ricaurte, porque el primero se encontraba en el exterior y el

sucesión, especialmente si en el interrogatorio de parte, al ser indagado sobre la calidad en la que estaba actuando, contestó que representando los intereses de sus hermanos Edgar y Ricaurte, porque el primero se encontraba en el exterior y el segundo falleció, porque de manera verbal le habían encomendado la venta del inmueble ; que por acuerdo con sus otros hermanos decidieron en 2013 englobar todos los predios que les fueron adjudicados en la sucesión de sus padres y luego en el 2014 dividirlos materialmente, correspondiéndole los lotes 1 y 2 a aquéllos, de suerte quegrv. exp. 2018-00463-01 4 son estos los únicos legitimados para solicitar la nulidad de ese vínculo contractual, que no el de mandante, quien simplemente lo suscribió como mandatario de aquéllos.

III.- El recurso de apelación

Lo plantea alegando que la falta de legitimación la concluyó el juzgado de la expresión en “representación de la sucesión de la familia Páez Gutiérrez” que utilizó al momento de contratar, sin hacer cuenta de que a voces del artículo 1505 del código civil, ésta carece de eficacia legal y deb e tenerse por no escrita, pues amén de ambigua e imprecisa, en la medida en que en el contrato ni siquiera se menciona el nombre del causante, como tampoco de los herederos en cuya representación supuestamente actúa, es lo cierto que si no existe esa deter minación, es imposible señalar qué persona delegó esa representación , o si no lo hizo; incluso debe concluirse que aquélla es inválida, porque al contratar siempre manifestó que actuaba en

actúa, es lo cierto que si no existe esa deter minación, es imposible señalar qué persona delegó esa representación , o si no lo hizo; incluso debe concluirse que aquélla es inválida, porque al contratar siempre manifestó que actuaba en nombre propio, o de una sucesión de la que él mismo forma parte, pues también ostentaba la condición de heredero ; por lo demás, sin poder no puede haber representación, amén de que una cosa es que se le autorizara como heredero a negociar los bienes y, otra muy distinta, que se le otorgara poder para que actuara como mandatario.

Así, si no existió poder para contratar, pues no hay prueba de que sus hermanos Ricaurte y Edgar Páez Gutiérrez se lo hayan otorgado, al punto que en la promesa ninguna mención se hizo relativamente a éste, lo que debe colegirse es que actuó a no mbre propio o a través de un mandato oculto, en cuyo caso es el mandatario quien se obliga, lo que lo habilita a demandar como lo ha sostenido la jurisprudencia; además, el hecho de que actualmente los lotes 1 y 2 sean actualmente de propiedad de aquéllos, es una circunstancia que no puede tenerse en cuenta para considerar que son éstos los que debieron demandar, porque para la fecha de suscripción del contrato se desconocía a qué herederos les iban a corresponder esas 19 fanegadas de tierra prometidas en venta, porque esa partición amigable nació agrv. exp. 2018-00463-01 5 la vida jurídica muchos años después, esto es, en el año 2014, mientras que el contrato data del 2009.

Consideraciones

prometidas en venta, porque esa partición amigable nació agrv. exp. 2018-00463-01 5 la vida jurídica muchos años después, esto es, en el año 2014, mientras que el contrato data del 2009.

Consideraciones

La legitimación en la causa, como bien se sabe, es “ el interés directo, legítimo y actual del titular de una determinada relación jurídica o estado jurídico ” (Cas. Civ. Sent. de 14 de octubre de 2010; exp. 2001-00855-01), lo cual significa que a la hora de su verificación debe el juzgador determinar a qué punto, claro, en la lógica de lo s extremos del litigio, cada uno de ellos está habilitado para discutir sobre esa pretensión que los convoca al litigio . Y en ese propósito, bien hace traer a capítulo que si la legitimación en la causa, es la “ identidad del demandante con la persona a quien la ley concede el derecho que reclama y en la identidad del demandado con la persona frente a la cual se puede exigir la obligación correlativa ” (G.J.T.CXXXVIII,364/65), esa identidad, a no dudarlo, en materia de acciones contractuales, recae en quienes figuraron como partes contratantes dentro del respectivo acto (Cas. Civ. Sent. de 1º de julio de 2008, exp. 2001-06291-01), pues son ellos quienes habrán de soportar los efectos de las declaraciones que la jurisdicción realice respecto del mismo.

Lo cual resulta ser así, porque la noción de parte “se predica del titular del interés dispositivo del negocio o contrato, ya ab origene desde su celebración, bien ulteriormente y durante su existencia por su adquisición, sea

Lo cual resulta ser así, porque la noción de parte “se predica del titular del interés dispositivo del negocio o contrato, ya ab origene desde su celebración, bien ulteriormente y durante su existencia por su adquisición, sea que lo celebre directa, materi al y personalmente, ora sirviéndose de mandatario representativo, representante o apoderado en las hipótesis de ‘legitimación excepcional’, poder o aptitud de disposición de derechos e intereses ajenos ante los demás, permitiendo a un sujeto (representante ) sustituir a otro (representado) en la celebración de un negocio o contrato en nombre y por cuenta del dominus o titular del interés, en cuya esfera se radican sus efectos ” (Cas. Civ. Sent. de 1º de julio de 2009, exp. 2000-00310-01).

Claro, examinando la posición que en el contrato exhibió el demandante podría generar ese tipo de suspicaciasgrv. exp. 2018-00463-01 6 que explicita el fallo apelado; mas, volviendo sobre esos aspectos teóricos que vienen de citarse, estima el Tribunal que no obstante aquellos, la legitimación en el demandante para demandar la nulidad es incontestable , ya que, quiérase o no, amén de haber suscribió el contrato de promesa de compraventa blanco de su impugnación, posando en él como contratante, ya en la pesquisa de esa habilitación para deprecar la nu lidad su legitimación no se ofrece a ningún reparo, pues si el juez debe, incluso de oficio, proveer sobre la nulidad cuando en el proceso están presentes todos los que posaron en él como extremos, cual lo establece el artículo 2°

deprecar la nu lidad su legitimación no se ofrece a ningún reparo, pues si el juez debe, incluso de oficio, proveer sobre la nulidad cuando en el proceso están presentes todos los que posaron en él como extremos, cual lo establece el artículo 2° de la ley 50 de 1936, que modificó el artículo 1742 del código civil, resulta inconcuso que siendo él uno de los protagonistas del acuerdo y no habiendo certeza o existiendo esa indeterminación que asoma palpable de los hechos, acerca de quién o quiénes conforman esa mortuoria, cu yos causantes tampoco se identifican, la legitimación en él es algo que debe tenerse por descontado, sobre todo cuando con esa expresión de la voluntad de obligarse terminó recayendo exclusivamente en su órbita personal y patrimonial.

Así es, pues eso de que al suscribir la promesa Héctor Páez Gutiérrez haya dejado constancia de que obraba “representación de la sucesión de la familia Páez Gutiérrez”, en la hermenéutica del contrato, no tiene esa trascendencia que en el ámbito de la legitimación le objeta el fallo apelado, más aun observando que al margen de que no explicitó nada en pos de aclarar en qué consistía ese compromiso a nombre de la “sucesión de la familia”, no presentó ninguna prueba que corroborara esa representación ni tampoco se la exigieron los prometientes compradores, quienes no le pidieron clarificar por cuenta de quién era que estaba contratando , algo que se hacía ineludible para ent ender que estaba actuando como representante de otro, pues sólo cuando se “da a conocer su condición intermediaria, que actúa a nombre del mandante”,

por cuenta de quién era que estaba contratando , algo que se hacía ineludible para ent ender que estaba actuando como representante de otro, pues sólo cuando se “da a conocer su condición intermediaria, que actúa a nombre del mandante”, es que puede asegurarse que “ es éste quien asume sus compromisos, sus obligaciones y responsabilidades ant e terceros, vinculando al mandante y al tercero, generándose relaciones recíprocas entre éstos” (Cas. Civ. Sent. de 15 de septiembre de 2021), de modo que ante la indeterminación es imposible concluir, como lo hizo el juzgado, que estabagrv. exp. 2018-00463-01 7 actuando específicamente en representación de dos de sus hermanos, esto es, Edgar Orlando y Ricaurte Páez Gutiérrez, pues si estuviese invocando su condición de heredero y comunero de los bienes herenciales, muy seguramente habría tenido que referirse a esa condición que le fue reconocida mediante escritura 9283 de 29 de diciembre de 1997, por la cual se protocolizó la sucesión de María Enriqueta Gutiérrez de Páez, en la que se le adjudicaron a aquél en compañía de sus hermanos Ligia Páez de Pinzón, Edgar Orlando, Efraín, Héctor, Hernán y Ricaurte Páez Gutiérrez los inmuebles cuya titularidad o derechos y acciones pertenecían a la causante, los que, de acuerdo con la escritura de aclaración 3370 de 30 de agosto de 2005, se les adjudicaron en común y proindiviso.

Conclusión que se advierte todavía más evidente, si se tiene en cuenta que en el interrogatorio de parte,

agosto de 2005, se les adjudicaron en común y proindiviso.

Conclusión que se advierte todavía más evidente, si se tiene en cuenta que en el interrogatorio de parte, señaló que no contaba con poder para hacer la negociación, sino que la hizo porque “era la persona que vivía en la finca, estaba al frente de toda la finca, simplemente informalmente con mis hermanos hablamos de la posibilidad de ir vendiendo la finca, ya sea en total o sea por lotes ” y por eso contrató, porque él “ hacía parte y hago parte de la familia Páez Gutiérrez y soy parte del mismo proceso de herencia de mi familia, entonces yo tenía el derecho manifestado por mis hermanos”, quienes no le dieron poder y por eso “actu[ó] en nombre propio, autorizado por la familia, no en representación de nadie en particular ”, pues en esas condiciones, viene de aplicación el añoso criterio jurisprudencial según el cual “lo que una persona ejecuta en nombre de otra no teniendo poder de ella ni de la ley para representarla, carece de efectos contra el representado” (Cas. Civ. Sent. de 24 de agosto de 1938), algo que no resulta ser fortuito, sino que obedece a la respuesta que da el legislador a la “posibilidad de que el acto comprometa en mayor o menor medida el derecho de los terceros ”, en cuyo evento utiliza “fórmulas de distinto contenido, o incluso, tácitamente, sale al paso para protegerlo”.

“Ejemplo de lo anterior es el mandato del artículo 1871 del Código Civil, que predica la validez de la venta de cosa ajena, ‘sin perjuicio de los derechos del dueñogrv. exp. 2018-00463-01 8

“Ejemplo de lo anterior es el mandato del artículo 1871 del Código Civil, que predica la validez de la venta de cosa ajena, ‘sin perjuicio de los derechos del dueñogrv. exp. 2018-00463-01 8 de la cosa vendida’; o que, en tratándose de la estipulación a favor de otro o de la promesa celebrada en nombre de un tercero, figuras desarrolladas en los artículos 1506 y 1507 de la misma obra, el legislador disponga que los efectos de lo convenido se trasladarán a la persona en nombre de quien así se actuó, sólo si media su ratificación; también lo dispuesto en el artículo 2162 ibídem, según el cual ‘La delegación no autorizada o no ratificada expresa o tácitamente por el mandante, no da derecho a terceros contra el mandante por los actos del delegado” (Cas. Civ. Sent. de 19 de diciembre de 2006, rad. 1999 -00168-01, reiterada en fallo de 7 de septiembre de 2020, exp. SC3251-2020), de donde se sigue que sin prueba de que haya mediado poder por parte de unas personas que ni siquiera quedaron individua lizadas e identificadas en el contrato, o de la ratificación por parte de éstas, mientras que sí de los derechos que sobre los bienes prometidos en venta le cabían como comunero adjudicatario, lo que debe comprenderse es que el actor se estaba obligando a nombre propio y, por consiguiente, que es la persona habilitada por la ley para controvertir la validez de esa convención.

Y aún hay más. La legitimatio ad caussam, se repite, en tratándose de las acciones contractuales, no efunde de la titularidad del dominio que pueda tener el actor

habilitada por la ley para controvertir la validez de esa convención.

Y aún hay más. La legitimatio ad caussam, se repite, en tratándose de las acciones contractuales, no efunde de la titularidad del dominio que pueda tener el actor respecto del objeto sobre el que recayó la negociación, sino de la titularidad de la relación jurídico sustancial que busca destruirse, de ahí que no pueda decirse que por el hecho de que mediante escritura 2143 de 31 de octubre de 2014 corrida en la notaría 22 de Bogotá, esto es, más de cinco años después de haberse celebrado el contrato de promesa de compraventa, esos lotes específicos le hayan sido adjudicados en la división material a Edgar Orlando Páez Gutiérrez, Camilo Andrés y Rodolfo Enrique Páez González, Claudia Cristina y Luis Ricardo Páez Pérez, estos últimos en representación de su progenitor Ricaurte Páez Gutiérrez, sean aquéllos los únicos habilitados para controvertir la validez del sobredicho acuerdo, pues la calidad de contratante no se destiñe por carecer hoy por hoy de derechos reales sobre la heredad.grv. exp. 2018-00463-01 9 Así, si hay legitimación en el demandante, el interrogante cuya respuesta debe darse enseguida, como es apenas obvio dado el contenido del litigio, está en saber si realmente la promesa adolece de esa especie de ineficacia a que alude la demanda, vale decir, aquella a que se refiere el precepto 1741 del código civil, a cuyas voces “la nulidad producida por la omisión de a lgún requisito o for malidad

que alude la demanda, vale decir, aquella a que se refiere el precepto 1741 del código civil, a cuyas voces “la nulidad producida por la omisión de a lgún requisito o for malidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan”, es una nulidad absoluta; exigencias que, en este caso, se contraen a las señaladas en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, que subrogó el artículo 1611 del código civil, con arreglo al cual, para que la promesa sea válida, han debido los contratantes determinar el contrato objeto de promisión de tal forma que para su perfeccionamiento sólo haga falta la tradición de la cosa o las formalidades legales, cual lo impera el numeral 4° de dicho precepto . Algo que de suyo impone la aplicación exigente de la norma, particularmente por que el antedicho precepto 1741 del código civil establece, como se anotó, que entre las causas que generan la nulidad absoluta de un acto o negocio jurídico está la omisión de alguno de esos requisitos exigidos en la ley para la validez del acto o contrato.

Al respecto memórase lo dispuesto por el numeral 3º del precepto 89 de la ley 153 de 1887, con arreglo al cual, para que la promesa de contratar produzca obligaciones, es necesario que concurran, entre otros requisitos, el de que ésta “contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, con lo cual está queriendo decir el legislador que esa fijación no es cosa

obligaciones, es necesario que concurran, entre otros requisitos, el de que ésta “contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, con lo cual está queriendo decir el legislador que esa fijación no es cosa que puedan las partes dejar indefinido o que pueda completarse en un instante más o menos cierto en el futuro , desde luego “que la promesa apenas es un acto jurídico instrumental efímero y que por consiguiente, su vigencia, además de provisional, debe estar plasmada con exactitud en el escrito que la contiene, de tal manera que no deje márgenes de duda en cuanto a su efecto temporal transitorio”, lo que hace pensar que cuando no se señala un plazo o condición determinados o éstas se “ combinan” no para “establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar elgrv. exp. 2018-00463-01 10 ulterior contrato, esto es el prometido ”, sino para “ dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal” (Cas. Civ. Sent. de 13 de mayo de 2003, exp. 6760 – sublíneas ajenas al texto).

Eso fue lo que aconteció en esta especie litigiosa, donde en la cláusula segund a apenas dijeron las partes que “la anterior venta está sujeta a la legalización de los títulos por parte de los señores Páez Gutiérrez, quienes adelantarán el respectivo proceso, según previo acuerdo con los compradores” (folio7 del archivo 01 del cuaderno 1 del expediente virtual), lo cual sugiere que la época en que

los títulos por parte de los señores Páez Gutiérrez, quienes adelantarán el respectivo proceso, según previo acuerdo con los compradores” (folio7 del archivo 01 del cuaderno 1 del expediente virtual), lo cual sugiere que la época en que habría de suscribirse el contrato objeto de la promisión quedó en un limbo que, como tal, apareja la nulidad del contrato, desde que, bajo ningún entendimiento, es posible considerar que su lectura autorice allanar el requisito que el numeral 3º del artículo 89 de la ley 153 de 1887 establece para que este género de contratos sean válidos , pues lo que hicieron allí fue “subordinar el perfeccionamiento de la promesa a una condición indeterminada, obstaculizando así la certidumbre que ha de primar siempre en esta materia, toda vez que, ha de repetirse, al momento del contrato no podía saberse si inexorablemente tal circunstancia habría de suceder o no y, mucho menos, cuándo tendría lugar. Es de verse, entonces, que esa contingencia estructura un factor de incertidumbre que riñe no solamente con el requisito del numeral 3° del artículo 89 de la citada ley, sino con la pro pia naturaleza del contrato de promesa” (sentencia citada - sublíneas no son del texto).

Pero es que aun de aceptarse que el texto de la promesa trae una condición válida, en cuanto que ya la legalización de los títulos se llevó a cabo, no por ello puede decirse que la promesa lo sea , pues, evidentemente, escrutada ésta a la luz del antedicho precepto 89 y persuadido el Tribunal de que ésta recae sobre un bien inmueble,

legalización de los títulos se llevó a cabo, no por ello puede decirse que la promesa lo sea , pues, evidentemente, escrutada ésta a la luz del antedicho precepto 89 y persuadido el Tribunal de que ésta recae sobre un bien inmueble, resultaba necesario indicar, cual lo prescribe artículo 31 del decreto 960 de 1970 , los linderos del predio; y no solo los especiales del lote de 19 fanegadas objeto de la promisión, como en efecto se advierte que lo hicieron los contratantes,grv. exp. 2018-00463-01 11 sino también los generales, aquellos de los predios de mayor extensión de los que éste hacía parte, exigencia que no admitía aplazamientos, debido a que esa área de terreno, según la promesa y de acuerdo con todos los demás elementos de prueba que obran dentro del proceso, pertenecía a unos terrenos más grandes, por supuesto que, en esas condiciones, por mandato legal debían los contratantes señalar esa alinderación.

La cláusula primera, sin embargo, al identificar el terreno materia de la promesa determinó el predio como un predio “con área aproximada de diecinueve (19) fanegadas, y determinado por los siguientes linderos: Por el norte, con camino veredal que parte de la carretera que conduce de Pandi a Venecia, colindando en parte con propiedades del señor Albertino Ramírez, al sur, con sucesión Páez Gutiérrez, por el oriente, con ca rretera que conduce de Pando a Venecia, por el occidente, con propiedades de la señora Clementina de Buitrago, en parte y camino veredal que condice de La Chorrera hacia la

conduce de Pando a Venecia, por el occidente, con propiedades de la señora Clementina de Buitrago, en parte y camino veredal que condice de La Chorrera hacia la carretera central y encierra ”, añadiéndose en la cláusula cuarta, por su parte, que el “predio en venta, o sea las 19 fanegadas, hacen parte de otros predios de mayor extensión en el siguiente orden: La Victoria, identificada con matrícula inmobiliaria No. 157 -32773 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá y número catastral 0000150008000. La Laguna, identificada con matrícula inmobiliaria No. 157 -32776 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá y número catastral 000110007400. El Cambulo, identificada con matrícula inmobiliaria No. 157 -32783 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, a folio y número catastral 000910015000. La Esperanza, identificada con matrícula inmobiliaria No. 157-32782 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, a folio y númer o catastral 000110144000 y Barcelona identificada con matrícula inmobiliaria No. 15742688 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, a folio y número catastral 000110031000”.grv. exp. 2018-00463-01 12 Mas, no hay que ir muy lejos para concluirlo, esa forma de identificación, tratándose de un predio que pretendíase desenglobar de otro s, demandaba el

Mas, no hay que ir muy lejos para concluirlo, esa forma de identificación, tratándose de un predio que pretendíase desenglobar de otro s, demandaba el señalamiento de esos otros datos necesarios para identificar los terrenos de los cuales en ese momento todavía hacía parte, todo lo más si se sabe que esos predios en total medían no sólo esa cantidad, sino 32 hectáreas aproximadamente, de modo que al no hacerlo, dejaron en la indeterminación el contrato objeto de la promesa, quehacer que aunque bien pudieron adelantar mencionando esos linderos de los dichos globos generales, o al menos aludirlos de alguna forma, bien fuera remitiéndose a otros documentos, ora, dejando constancia de cuál era la manera de tenerlos identificados, omitieron completamente.

A propósito, enseña la jurisprudencia que si “en el contrato ajustado como promesa de compraventa”, no se relacionan “los linderos del inmueble objeto de ella”, esto es, los linderos especiales y, por supuesto, también los de mayor extensión cuando se trata de una cuota parte o porción de éste, debe concluirse que “el bien quedó indeterminado y por ello la promesa no produce obligación alguna ”, ya que siempre que ésta verse sobre un “contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que lo distinguen de cualquier otro”, exigencia que encuentra fundamento en las “ordenaciones del decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán… por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus lindero’ (Art. 31).

“ordenaciones del decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán… por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus lindero’ (Art. 31). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente ” (Cas. Civ. Sent. de 2 de agosto de 1985, GJ t. CLXXX, pág. 218).

Es decir, si el contrato de compraventa recae sobre un bien inmueble, es apodíctico cómo su identificación por linderos d ebe no solo aparecer “en el instrumento público” en que éste se documente, sino también “en la promesa, porque el notarse su ausencia en ésta simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública –como es logrv. exp. 2018-00463-01 13 que dice el precepto-, sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble ”; es por ello, que “ el alindamient