TSDJ CUN SCF - 25754-31-03-002-2015-00320-07-(29-01-2020)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE CUNDINAMARCA

SALA CIVIL - FAMILIA

Bogotá, D.C. enero veintinueve de dos mil veinte.

Magistrado Ponente : JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Radicación : 25754-31-03-002-2015-00320-07.

Como se anticipó en la audiencia adelantada el pasado veintidós de enero del cursante año, se decide en escrito, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el juzgado segundo civil del circuito de Soacha, el día 16 de julio de 2019.

ANTECEDENTES

1. Diagnósticos e Imágenes S.A. promovió proceso ordinario en contra de Wilson David Garzón Romero y Alvaro Garzón, pretendiendo se declare que entre ella y sus demandados existió un contrato de arrendamiento comercial, respecto de los inmuebles ubicados en la

Carrera 7 No 16-52, primero y segundo piso; que fue incumplido por los accionados al negarle la renovación del contrato, derecho que tenía conforme a la causal tercera del artículo 518 del Código de Comercio; y que se les imponga la obligación de indemnizarle por los perjuicios causados, en virtud de haber suscrito aquellos un nuevo contrato de arrendamiento sobre los mismos bienes con Fundasalud, empresa que desarrolla actividades idénticas a las que cumplía la actora en el inmueble arrendado, condenándoseles al pago de las siguientes sumas de dinero que bajo juramento estima así: Por lucro cesante $17.623.461.oo, derivados de la liquidación de planta de personal motivada por el cierre de la empresa, $142.732.000.oo, sufragados en la

que bajo juramento estima así: Por lucro cesante $17.623.461.oo, derivados de la liquidación de planta de personal motivada por el cierre de la empresa, $142.732.000.oo, sufragados en la adecuación de las instalaciones primer y segundo piso, y la suma de $471.235.552.oo, por facturación dejada de recibir, desde el momento de la entrega del inmueble y hasta la fecha de presentación de la demanda.

2. Relata que suscribió un contrato de arrendamiento con Alvaro Garzón, el día 22 de julio de

2009, respecto del inmueble ubicado en la Carrera 7 No 16-52, primer piso, por el término de cinco años, iniciando el 1 de agosto de 2009 con un canon de arrendamiento de $1.500.000.00,' y simultáneamente, el día 27 de julio de 2009, signó otro similar con Wilson David Garzón Romero respecto del segundo piso del mismo inmueble, por cinco años, iniciando el 1 de agosto de 2009 con un canon de arrendamiento de $ 1.500.000.oo2. El inmueble en conjunto se utilizaba para atender pacientes que provenían, en virtud a la suscripción de un contrato de capitación con Fundasalud para la atención ambulatoria de primer y tercer nivel con la Nueva E.P.S.; que hubo de incurrir en gastos de adecuaciones arquitectónicas, modificaciones eléctricas, de salas y demás en el inmueble, por valor de $142.732.000.oo; instalación de equipos médicos por la suma $450.235.331; en el propósito de obtener la habilitación expedida por la Secretaría de Salud de Cundmamarca, que se logró el 18 de noviembre de 2009.

$142.732.000.oo; instalación de equipos médicos por la suma $450.235.331; en el propósito de obtener la habilitación expedida por la Secretaría de Salud de Cundmamarca, que se logró el 18 de noviembre de 2009. La relación contractual se desarrolló sin novedades, se atendían alrededor de 800 pacientes por mes de Fundasalud, con un promedio mensual de facturación de $55.000.000.oo, pero, el 12 de febrero de 2014, los demandados le enviaron cartas solicitando la restitución del inmueble por requerirlo para realizar mejoras y arreglos locativos y simultáneamente Fundasalud terminó el 1 Suscrito el 27 de julio de 2009, folios 9 al 11 cuaderno principal. 2 Suscrito el 22 de julio de 2009, folios 6 al 8 cuaderno principal.contrato de capitación que tenía con la Nueva E.P.S., fuente de su relación contractual con aquella; sin embargo, ella continuó con la atención a otros pacientes que había adquirido durante su estancia en los inmuebles y respondió a sus arrendadores y demandados que no realizaran las obras y pidió continuar con el contrato, para no afectar el desarrollo en la atención de esos pacientes, petición que fue negada y por ello los locales fueron entregados el 14 de marzo de 2014. Pero, transcurridas dos semanas de la entrega de los inmuebles se hizo evidente que en el predio estaba operando la empresa Fundasalud, prestando el mismo servicio de imágenes diagnósticas, con las mismas instalaciones arquitectónicas y sin cambios importantes respecto a la adecuación que habían realizado.

3. Trámite.

La demanda fue admitida mediante auto del 20 de octubre de 2015 y notificados los

diagnósticas, con las mismas instalaciones arquitectónicas y sin cambios importantes respecto a la adecuación que habían realizado.

3. Trámite.

La demanda fue admitida mediante auto del 20 de octubre de 2015 y notificados los demandados Alvaro Garzón dentro del término de traslado guardó silencio, mientras Wilson David Garzón Romero1 se opuso a las pretensiones argumentando que fue la arrendataria quien de manera voluntaria y unilateral entregó el inmueble el 17 de febrero del 2014, que él no incumplió las obligaciones contractuales y no es responsable de ninguna indemnización.

Excepcionó de mérito: i. "Buena fe de los contratos del arrendador". Pues existe mala fe del demandante, quien suscribió los contratos no es el representante legal de la actora, como se evidencia en su certificado de existencia y representación legal, que no sabían de la existencia del contrato de capitación con Fundasalud, y de acuerdo a lo pactado en la cláusula quinta el demandante se comprometía a destinar el inmueble exclusivamente al funcionamiento de las oficinas de la entidad demandante. ii. 'Falta de elementos del contrato de arrendamiento" Dado que quien suscribió los contratos no fungía entonces como representante legal de la demandante, y la rúbrica de Silvia Catalina Hernández, quien suscribe como representante legal de la arrendataria la comunicación manifestando la voluntad de no renovar el contrato, es igual a la plasmada en los contrato de arrendamiento, con una posible falsedad en el documento que hace inexistentes los elementos del contrato, pues nunca el representante legal de Imágenes Diagnosticas suscribió los contratos base de la acción. iii. Ineficacia del contrato de arrendamiento''La falta de capacidad para contratar de quien suscribió el

del contrato, pues nunca el representante legal de Imágenes Diagnosticas suscribió los contratos base de la acción. iii. Ineficacia del contrato de arrendamiento''La falta de capacidad para contratar de quien suscribió el contrato genera un vicio en el negocio jurídico celebrado y por lo tanto le testa validez, conforme lo dispone el artículo 898 del Código Comercio. iv. "Mala fe del demandante" Que en la vigencia del contrato observó que la demandante prestaba normalmente sus servicios de salud y la discusión empieza cuando entre la demandante y su socio Fundasalud inician los conflictos, de los cuales pretende endilgar responsabilidad al demandado por incumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnización, pese a que una vez Fundasalud culminó el contrato con la demandante, esta última continuaba prestando sus servicios y cancelándole los cánones de arrendamiento a los demandados y en virtud a esa vigencia nunca se celebró otro contrato con Fundasalud. Que la demandante hizo incurrir a los demandados en error, pues verbalmente les manifestó su intención de dar por terminado el contrato, una vez cumplido el término inicialmente pactado, lo que generó su solicitud de entregarles el inmueble, con la intención adicional de realizarle algunas mejoras. v. 'Falta de legitimidad en la causa de la activa para reclamar" Que obra prueba de que quien suscribió el contrato y la carta informando su no renovación, no funge como su representante legal, pues desde el 30 de junio de 2010 lo ha sido Alexander Forero Rodríguez. 3 Folios 63 al 70 cuaderno principal 25754-31 -(13-1 )l (2-2015-110320-07Por último, objetó el juramento estimatorio afirmando que carece de sustento real y pericial y

3 Folios 63 al 70 cuaderno principal 25754-31 -(13-1 )l (2-2015-110320-07Por último, objetó el juramento estimatorio afirmando que carece de sustento real y pericial y estar soportado en especulaciones, adujo que no existe prueba de los perjuicios causados, ni la inversión realizada para la adecuación del inmueble. Descorrido el traslado de las excepciones el demandante se opone a ellas y pide tener por no contestada la demanda por extemporánea. Citada la audiencia de conciliación, de que trata el artículo 101 del C.P.C., se declaró fracasada por la falta de ánimo conciliatorio y resueltas las solicitudes de nulidad propuestas por el extremo actor, se decretaron pruebas, se fijó fecha para la audiencia de instrucción y juzgamiento citándose a los peritos para sustentar sus dictámenes y, cerrado el debate probatorio, se corrió traslado para alegar de conclusión y emitió el fallo de instancia inicial.

4. La sentencia apelada En extenso fallo oral, precisó la Jueza que debía establecer si confluían los presupuestos para declarar la existencia de una responsabilidad civil contractual en los demandados, por solicitar la entrega de los locales a la actora y si se causaron los perjuicios por ella reclamados.

A efectos de resolver la objeción al juramento estimatorio indicó que para las experticias rendidas los peritos contaron con diferente material probatorio y por ello fueron distintos los resultados; que debía el juez apreciarlos conforme a las reglas de la sana crítica, la solidez, claridad, exhaustividad, precisión, calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito, su comportamiento en la audiencia y demás pruebas que obren en el proceso.

claridad, exhaustividad, precisión, calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito, su comportamiento en la audiencia y demás pruebas que obren en el proceso. El auxiliar designado de oficio rindió su experticia con la información general de la sociedad demandante y el traído por el extremo actor realizó su trabajo de forma más precisa con las evidencias básicas de la contabilidad del municipio de Soacha, pero su informe se basa en la certificación expedida por el contador, sin que existan los documentos que la soporten. Restó credibilidad a las pericias por carecer de fundamentos probatorios, pues no existia prueba ni de gastos que den fe de la cuantía estimada, ni del soporte de la certificación del contador, tampoco encontró acreditadas la realización de las adecuaciones o instalaciones de la sede de Soacha, ni los gastos generados por las mismas. Consideró sentada la existencia de los contratos de arrendamiento, siendo arrendadores Alvaro Garzón y Wilson David Garzón Romero y arrendataria Diagnósticos e Imágenes S.A., que su objeto era el funcionamiento de las oficinas de la entidad arrendataria, con vigencia de cinco años a partir del primero de agosto del año 2009 y finalizaban el 31 de julio del año 2014; que de no avisar las partes oportunamente se prorrogaban por igual término al inicial pactado y de no haber prórroga, la restitución se realizaría conforme al artículo 518 del Código de Comercio, sin derecho a indemnización, pues renunciaron al reclamo de indemnización o prima y que se pactó como preaviso para la entrega, un término de tres meses antes del vencimiento del contrato, por escrito y/o a través del correo certificado. Que suscribió los contratos Ingrid Moctezuma Neira, la representante legal de la arrendataria,

vencimiento del contrato, por escrito y/o a través del correo certificado. Que suscribió los contratos Ingrid Moctezuma Neira, la representante legal de la arrendataria, quien en acta 000005 de la Junta Directiva del 14 de noviembre del año 2007, número 01170577 del libro noveno, fue nombrada como gerente, y estaba facultada legalmente para suscribirlos; por ello aquellos tenían plena validez; accedió entonces a declarar la existencia del contrato de arrendamiento entre Diagnósticos e Imágenes S.A. y los señores Wilson David Garzón y Alvaro Garzón con respecto a los pisos primero y segundo del inmueble ubicado en la carrera séptima 16-52 barrio San Luis, del municipio de Soacha, por un término de cinco años y con un canon inicial de $ 1.500.000.oo. Estudiando el alegado incumplimiento del contrato por los demandados, indicó que en su vigencia la demandante disfrutó sin interrupción del inmueble por un espacio de cuatro años; que los demandados les solicitaron por escrito su restitución con el objeto de realizarle unas mejoras. 25754-31 -I (.34II12-2015410.321)-((74 Pero también consideró acreditado que la sociedad arrendataria, por escrito, informó a sus arrendadores de su decisión de no renovar el contrato y acogerse a su cláusula décima quinta, y señaló que aunque la demandante pretendió desconocer en la audiencia aquél documento, se desechó su descalificación por no haberse controvertido oportunamente. Concluyó que la arrendataria con su escrito renunció al derecho de preferencia que tenía conforme lo prevé el artículo 521 del Código de Comercio; que ambas partes tenían la

desechó su descalificación por no haberse controvertido oportunamente. Concluyó que la arrendataria con su escrito renunció al derecho de preferencia que tenía conforme lo prevé el artículo 521 del Código de Comercio; que ambas partes tenían la voluntad de no continuar con el contrato y por falta de prueba negó la pretensión de declarar que los arrendadores habían incumplido el contrato, pues en su escrito4, la arrendatana señaló que se acogía a la cláusula décima quinta del contrato, que no continuaba la relación y daba aplicación al preaviso allí establecido, tres meses antes de su vencimiento. No obstante lo así concluido, negó también la declaratoria de que los demandados incumplieron el contrato por haber celebrado un contrato de arrendamiento con Fundasalud, entidad que presta la misma actividad económica de la sociedad demandante, por falta de prueba de los perjuicios que pudieron irrogarse a los actores, así como de las obras de adecuación que se reclamaban realizadas. Señaló que no se probó que Fundasalud estuviere ligada contractualmente con la demandante ni las causales de terminación de su relación, ni el número de pacientes atendidos por Diagnósticos e Imágenes S.A., en general ni por su relación con Fundasalud y qué existe un conflicto ante el Tribunal de arbitramento entre la demandante y fundasalud sin que se conozca sus causas. Para luego señalar que aun cuando existía un contrato válido, vigente desde el primero de agosto del año 2009 del que se derivaron obligaciones recíprocas, el arrendador cumplió y presentó el desahucio a su arrendatario, sin embargo, de las declaraciones rendidas por los demandados se destaca que ellos declararon que posterior al desahucio, si se llevó a cabo en el

presentó el desahucio a su arrendatario, sin embargo, de las declaraciones rendidas por los demandados se destaca que ellos declararon que posterior al desahucio, si se llevó a cabo en el mismo inmueble actividades de radiología e imágenes diagnósticas y ultrasonido de complejidad media, por lo cual se da por probado que existió un hecho culpable imputable a los señores Garzón. Pero, que no se probó un perjuicio para proceder a su indemnización, pues la alegación de la demandada que debió liquidar planta de personal, se desvirtuaba pues uno de sus testigos indicó que los empleados de la sede de Soacha de la actora fueron trasladados a las otras sedes, y no existía soporte alguno de los alegados gastos de liquidación de aquellos; que el dictamen fundamento de la objeción del juramento estimatorio y el relato del testigo José Fandiño evidenciaban que el cierre de la sede no afectó la situación económica de la demandante. Al negar parcialmente las pretcnsiones, por falta de demostración de los perjuicios, necesario encontró imponer a la actora la sanción equivalente al 5% del valor pretendido en la demanda, porque los perjuicios no se demostraron, y que fue la actora en ello ligera, negligente y descuidada, que tuvo la oportunidad de aüegar las pruebas y no colaboró a los auxiliares en la práctica de las pericias. Finalizando señaló que aunque la falta de contestación del demandado Alvaro Garzón era indicio grave en su contra de la existencia de un hecho culpable o imputable a su actuación, no se logró demostrar la existencia del perjuicio irrogado, razones por las que no existe a su cargo condena de los perjuicios invocados.

5. La apelación.

se logró demostrar la existencia del perjuicio irrogado, razones por las que no existe a su cargo condena de los perjuicios invocados.

5. La apelación.

El extremo demandante y la cesionaria parcial de derechos litigiosos impugnan, dicen estar de acuerdo en que se haya declarado la existencia de los contratos de arrendamiento, pero disiente de la negativa a las pretensiones de declarar que los demandados los incumplieron, que 4 l'Olios 72-73 cuaderno principal 25754-31 -(13-0112-21115-110320-075 negaron el derecho a la renovación de los mismos y las condenas por los perjuicios ocasionados a la actora; pues aquellos no acreditaron haber efectuado la obra que justificó la solicitud de entrega del inmueble y no cumplieron con el derecho de preferencia que tenía la demandante de conformidad con los artículos 518 y 522 del Código de Comercio, por lo que las pretensiones 5a y 6a debieron ser declaradas. Lo que generaría la declaratoria de prosperidad a las pretensiones 7a y 8a, al no cumplirse el presupuesto del numeral 3 del articulo 518 del C. de Co.; pues se demostró que entregaron en arrendamiento del inmueble a otra persona y que incluso desarrollaba la misma actividad que allí se ejercía por la arrendataria. Pues cosa distinta es que a consideración de la Juzgadora no se haya probado el monto del perjuicios ocasionado, conclusiones con la que también disiente, pues consideran que si debieron imponerse las condenas, dado que los gastos en que incurrió la demandante, que se relacionaron en la demanda como daño emergente y lucro cesante, se acreditan con la

debieron imponerse las condenas, dado que los gastos en que incurrió la demandante, que se relacionaron en la demanda como daño emergente y lucro cesante, se acreditan con la certificación emitida por un contador, encargado de dar fe pública de sus intervenciones en su especialidad contable, cuyo análisis era suficiente porque se refería a una persona jurídica comerciante, para quien de conformidad con el artículo 68 y 19 del C.Co., sus libros y papeles de comercio constituyen plena prueba y tienen la obligación de llevar la contabilidad regular de sus negocios; y que la jurisprudencia en la que el a-quo sustento la conclusión contraria, hace alusión a personas no comerciantes a los que si es viable solicitar los soportes para acreditar a través de certificación de un contador público. Que debió entonces acogerse la tasación de perjuicios señalada en el dictamen pericial rendido por Luis Fernando Rodríguez y Fabio Fajardo que estaba soportado en la certificación expedida por el contador de la sociedad actora, pues demostrados estabán los perjuicios por lucro cesante a partir de los estados financieros de la empresa y los estados de pérdidas y ganancias de la sede de Soacha, suscritos y certificados por el mismo contador. Consideran que como el demandado Alvaro Garzón no contestó la demanda y, por ende, no objetó el juramento estimatorio, el mismo constituye plena prueba de la cuantía del perjuicio reclamado y ello daría lugar a la revocatoria de la sentencia frente a él, pues de encontrarse probada la objeción solo se debe aplicar a Wilson Garzón Romero. Disiente del valor probatorio otorgado a la pericia rendida por Camilo Flórez, pues la presentó

probada la objeción solo se debe aplicar a Wilson Garzón Romero. Disiente del valor probatorio otorgado a la pericia rendida por Camilo Flórez, pues la presentó por fuera del término, es incompleta, se hizo sin diligencia y cuidado sin la solicitud y conformación de la documentación e información mínima para su ejecución, como si lo tiene la pericia traída por el extremo demandante; y reclama que el dictamen del perito Marco Tulio Escobar no puede considerarse dado que no estaba inscrito en el RAA, obligatoria desde enero de 2019, ni se allegó la prueba documental que soporta su idoneidad. Afirma que no se consideró que los contratos estaban renovados o prorrogados automáticamente por un término igual al inicialmente pactado y ello determina hasta donde debe llegar el reconocimiento de los perjuicios, pues el término estipulado en el contratos es contrario a las disposiciones de orden público del código de comercio, establecidas en protección al arrendatario que lo ha ocupado por lo menos dos años y no se puede otorgar un término menor.

CONSIDERACIONES

1. El Código Civil recogió en sus artículos 1494 y 2303, en redacción del articulo 34 de la Ley 57 de 1887, la tradicional exposición de las fuentes de las obligaciones que consagró el código de Napoleón, vale decir, que aquellas podrían originarse en el contrato, en el cuasi-contrato, en el delito, en el cuasi-delito, y en la Ley; y sin adentrarnos en las discusiones de los anticausalistas o en las modernas posturas de quienes ven en la ley la fuente única de las obligaciones, lo cierto es que, es indiscutible que el hecho o conducta punible, llámese delito o

anticausalistas o en las modernas posturas de quienes ven en la ley la fuente única de las obligaciones, lo cierto es que, es indiscutible que el hecho o conducta punible, llámese delito o contravención, es una fuente de obligaciones, pues el que ha inferido injuria o daño a otra persona debe indemnizarla. 25754-31-11.3-1)(12-2015-11( 13211-075

2. En lo que toca con la responsabilidad derivada del contrato, sabido es que éste, expresión de la autonomía de la voluntad, es fuente de obligaciones que sus extremos al convenirlo quedan compelidos a su cumplimiento, de no ser aquellas contrarias al ordenamiento, el orden público o las buenas costumbres; pues tienen sus cláusulas fuerza de ley y, no podrán estos, por regla general, desconocerlas.

Enmarcado el asunto entonces dentro de la responsabilidad civil contractual por incumplimiento del contrato de arrendamiento de bien inmueble para actividad comercial, atendiendo lo señalado en el artículo 518 del Código de Co., debiera señalarse prima facie, que el arrendatario tendría derecho a la renovación del contrato al momento de vencimiento del mismo, si llevaba más de dos años ocupándolo en su actividad mercantil, salvo que se presentara uno de estos eventos: Io. Que el arrendatario haya incumpbdo el contrato 2o. Cuando el propietario requiera el inmueble para su habitación o para destinarlo a un establecimiento comercial sustancialmente distinto del que tuviera el arrendatario. 3°. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, reparado o demolido con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una nueva obra.

ser reconstruido, reparado o demolido con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una nueva obra.

3. Ahora bien, el arrendador puede abstenerse de renovar el contrato de arrendamiento, si se trata de los eventos previstos en los numerales 2 y 3 del artículo 518, debiendo cumplir con el llamado desahucio, que regula el artículo 520 ibídem, que no es otra cosa que el derecho del empresario arrendatario, de que se le anuncie por parte del propietario del inmueble que existe y se hará uso de motivo legal para negar la renovación del contrato, que se le avisa con la antelación legal, a fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle el verse obligado a la restitución de la tenencia.

El artículo 520 del estatuto comercial consagra el desahucio como el aviso que el arrendador debe hacer al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación, sobre la no renovación del contrato por las circunstancias señaladas en el los numerales 2 y 3 del canon 518 ya citado. Plazo que se ha estimado suficiente en el propósito que el arrendatario "en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plago puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes'". Cuando la restitución del inmueble se efectúa por las circunstancias señaladas en el numeral 3o del artículo 518 del código de comercio, la reconstrucción, reparación o

plago puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes'". Cuando la restitución del inmueble se efectúa por las circunstancias señaladas en el numeral 3o del artículo 518 del código de comercio, la reconstrucción, reparación o demobción del inmueble y construcción, el artículo 521 ídem, otorga el derecho de preferencia al arrendatario que entregó el inmueble para que, en igualdad de circunstancias, sea escogido frente a otros posibles arrendatarios en la ocupación de los locales reparados o de la nueva construcción, y para hacer efectivo este derecho impone al propietario la obligación de informar al anterior arrendatario con por lo menos 60 días de anticipación la fecha en que puede entregar los locales y al arrendatario el deber de dar respuesta a ese ofrecimiento con no menos de 30 días antes de esa fecha si ejercita o no el derecho de preferencia. Ahora bien, el artículo 522 ejusdem, impone al propietario, si no da a los locales el destino anunciado, o no da principio a las obras dentro de los 3 meses siguientes a la entrega, o arrienda o utiliza él los locales para la misma actividad que tenía el arrendatario; el deber de indemnizarlo por los perjuicios causados, según estimación de peritos, que incluye el lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos 5 Corte Suprema de justicia, M.P. [osé Fernando Ramírez Gómez Sentencia de 24 de septiembre de 20111, expediente 5876. 25754-31 -11.3-1 )l 12-2015-110320-077 indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos en razón del cierre y el valor actual de las mejoras útiles y necesarias que hubiera realizado en el local entregado.

indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos en razón del cierre y el valor actual de las mejoras útiles y necesarias que hubiera realizado en el local entregado. Por último el artículo 524 del código de comercio dispone que "Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes".

4. Apunta el demandante a la revocatoria de la sentencia proferida para que se acceda a las declaraciones de que los demandados arrendadores incumplieron el contrato, que exigieron la entrega del inmueble porque iban a realizar una obra y no la hicieron y con ello causaron perjuicios a su arrendataria; que además arrendaron el bien a otra persona para realizar una actividad comercial similar a la por ella ejercida, y o no respetaron el derecho de preferencia como arrendatarios.

Por ello piden el reconocimiento de los perjuicios a los que alude el artículo 518 del C. de Co., y contrario a lo concluido por el a-quo estiman que si hay lugar a su reconocimiento, pues aparece su monto acreditado con las pericias que piden de preferencia valorar.

5. La solución de la alzada.

No hay discusión en lo que toca con la celebración del contrato de arrendamiento objeto material del reclamo, así termina disponiéndolo la Jueza de instancia inicial en su fallo y aceptándolo expresamente el extremo actor, que lo había puesto en entre dicho al descorrer el traslado de las excepciones, al momento de formular su recurso, como se dejó sentado, a más de que se allegaron sendas copias de los documentos contentivos de aquella relación contractual que aunque eran dos los contratos suscritos con la misma arrendataria y distinto

traslado de las excepciones, al momento de formular su recurso, como se dejó sentado, a más de que se allegaron sendas copias de los documentos contentivos de aquella relación contractual que aunque eran dos los contratos suscritos con la misma arrendataria y distinto arrendador para el primero y segundo piso, se analizaron y debatieron de manera conjunta, sin que en ello tampoco exista reproche, al igual que no se discutió la validez del mismo y somedda esta al análisis de la Sala, no hay reparo que hacerle, el convenio cumple las exigencias legales, se suscribe por personas capaces obrando directamente (Arrendadores) y de persona jurídica a través de su representante legal, (Arrendataria), recae sobre un objeto lícito, tiene una causa Hcita y no se observa ni se alega la existencia de vicios del consentimiento en su emisión. 5.1. 111 debate que la demanda plantea requiere volver los ojos sobre la regulación legal del derecho del comerciante arrendatario a que se le renueve el contrato a la hora de su vencimiento, si lleva más de dos años de ocupación del mismo v ha cumplido sus obligaciones contractuales. Aspecto que la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 27 de abril de 2010. Ref: 110013103-003-2006-00728-01, expone con precisión y suficiencia tal que se cita in extenso: "Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de Comercio, el "...empresario tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo...", cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio

la renovación del contrato al vencimiento del mismo...", cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones