TSDJ CUN SCF - 25899-31-03-001-2011-00304-01-(30-01-2020)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE CUNDINAMARCA

SALA CIVIL - FAMILIA

Bogotá, D.C., enero treinta de dos mil veinte. Magistrado ponente . JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS Radicación : 25899-31-03-001-2011-00304-01. Como se anticipó en la audiencia adelantada el pasado veintinueve de enero, se emite providencia escrita, que resuelve exclusivamente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá el 13 de agosto de 2019.

ANTECEDENTES

1. Stella Alcira Rojas Rojas demandó a Inversiones Seru Ltda., para que se declare resuelto el contrato promesa de compraventa entre ellos celebrado, el 3 de septiembre de 2008, sobre el

predio identificado como apartamento 202 edificio Horizonte de la Calle 5 No 15-16/26 y Carrera 16 No 5-05/07/09 de la ciudad de Zipaquirá.1 Consecuencialmente reclama se ordene a su demandada a restituirle la suma de $74.640.000.oo, por concepto de pago anticipado del precio del inmueble prometido en venta, según el orden cronológico y monto de aquellos que expone en la demanda, con intereses moratorios, al pago de perjuicios materiales e inmateriales ocasionados por el incumplimiento, los que tasó) bajo juramento en $53.034.000.oo y la suma de $5.000.OOO.oo por concepto del pacto de cláusula penal.

2. Relató que el día 3 de septiembre de 2008, celebró) con Henry Sepúlveda, representante de la

penal.

2. Relató que el día 3 de septiembre de 2008, celebró) con Henry Sepúlveda, representante de la Sociedad Inversiones Seru Ltda., un contrato de promesa en el que la empresa se comprometió) a venderle el apartamento 202 del edificio Horizonte, Propiedad Horizontal, ubicado en la

Calle 5 No 15-16/26 y Carrera 16 No 5-05/07/09 de la ciudad de Zipaquirá y alinderado, según el reglamento de propiedad horizontal protocolizado en escritura pública 1385 de julio 2 de 2009, como se describe en la demanda". Acordaron como precio de venta la suma $79.720.OOO.oo, pagaderos así: a) $39.860.OOO.oo, correspondiente al 50% de la cuota inicial, el día de la firma de la promesa, 3 de diciembre de 2008, suma que ella cubrió, y el saldo restante a la entrega del inmueble a satisfaccióm; autorizándose a la promitente comptadora a hacer abonos anticipados al saldo restante del precio. Que canceló los siguientes valores $39.860.000.oo el día 3 de diciembre de 2008, $14'280.000.oo el 25 de juüo de 2009, $6'800.000.oo el 5 de octubre de 2009, $3'700.000.oo el 2 de octubre de 2009 y $10.000.00().oo el 3 de mayo de 2010; abonos que suman $74'640.000.oo de los $79.720.000.00 del precio pactado. Señala que no cubrió) el saldo restante, la suma de $5.080.OOO.oo., por la no entrega satisfactoria del inmueble, pues el apartamento carecía de contador de luz eléctrica y a través

Señala que no cubrió) el saldo restante, la suma de $5.080.OOO.oo., por la no entrega satisfactoria del inmueble, pues el apartamento carecía de contador de luz eléctrica y a través del derecho de petición que elevó a Codensa S.A. E.S.P. se le informó que: "lln los apartamentos y locales del predio referido no se ha realizado la instalación de medidor individual, el consumo lo registra la provisional de obra con cuenta No 3129927-4 y medidor No 9053 marca Adaris de propiedad de la Constructora Inversiones Seru Ltda.", situackín que no había cambiado después de dos años de haberse iniciado la entrega de los apartamentos, constituyendo un claro incumplimiento a lo pactado en el parágrafo 4" de la cláusula 8 del contrato. 1 Folio 2 al 7 2 Folio 25 al 27Considera que no existió claridad en el señalamiento de la fecha y lugar de suscripción de la escritura de venta, pues se mencionó que se haría el día 20 de agosto de 2009 a las 9 a.m., pero no se indicó en que notaría y después se dijo que las partes podía de común acuerdo modificar la fecha y hora de suscripción del documento y que, para ese entonces, se firmaría en la notaría segunda de Zipaquirá. Señala que ha sufrido grandes perjuicios materiales y morales, por la falta de ánimo conciliatorio del representante legal de la demandada, quien pese a vatios intentos realizados, se niega a devolverle el dinero entregado, haciéndole incurrir en gastos como arrendamiento de un sitio para su vivienda, que por ello lo denunció por estafa ante la Fiscalía de Zipaquirá.

3. El trámite

se niega a devolverle el dinero entregado, haciéndole incurrir en gastos como arrendamiento de un sitio para su vivienda, que por ello lo denunció por estafa ante la Fiscalía de Zipaquirá.

3. El trámite Admitida la demanda, el 5 de septiembre de 2011, se dispuso su traslado al demandado y una vez aportada la caución, se decretó la inscripción de la demanda en el folio de matrícula inmobiliaria 176-112417, que no se perfeccionó porque el dominio del inmueble radicaba en un tercero.

Se solicitó entonces la reforma de la demanda para incluir en el extremo pasivo a la actual propietaria Clara Marcela Arias Ballén, pero esa petición fue indamitida v, en dicho estado, desistida por la actora. Agotados los trámites de notificación, de conformidad a los artículos 315 y 320 del C.G.P., se decretó el emplazamiento de la sociedad demandada, designado y notificado el curador adlitem, éste contestó y se procedió a fijar fecha para audiencia de que trata el artículo 101 del C.P.C. En auto del 4 de septiembre de 2014 se reconoce personería al apoderado de la sociedad demandada, designado por su representante legal, y en la audiencia de que trata el artículo 101 del C.P.C. se declaró fracasada la conciliación por la falta de comparecencia de los extremos procesales. Precluido el término probatorio y en aplicación de la transición del régimen procesal de que trata el literal b, del numeral 1" del artículo 625 del C.C.P. se convocó a audiencia de instrucción y juzgamiento y, en ella, se dispuso la suspensión del trámite al

procesal de que trata el literal b, del numeral 1" del artículo 625 del C.C.P. se convocó a audiencia de instrucción y juzgamiento y, en ella, se dispuso la suspensión del trámite al acreditar el extremo actor, del certificado de existencia y representación de la demandada, que esta estaba disuelta; una vez allegada el acta de liquidacúSn de la sociedad, se procedió a vincular al trámite a quienes eran sus únicos socios Luis Ruiz Sepúlveda v Henry Sepúlveda. Aquellos contestaron la demanda, el primero excepcionando de mérito: 'Valía de legitimidad por pasiva, incumplimiento del contrato, Inexistencia de causal para demandar la resolución de contrato por falta de los elementos de la resolución del contrato, excepción de recisión de contrato y la genérica e innominada" y el segundo agregó a las anteriores la de "La falta de legitimación de la causa por activa". Adujo que, como miembro de la sociedad demandada, no es obligado solidario en el pago de las deudas de la extinta sociedad Inversiones Seru Ltda., pues conforme a lo normado en el artículo 353 del C.Co., los socios responderán hasta el monto de sus aportes. Que fue la demandante quien incumplió, como lo corrobora la allegada carta del 10 de junio del 20103, donde reconoce la falta de pago de $10.000.()()0.oo, del cheque No 0000011 del Banco Agrario de Colombia, del que ella solicitó su no consignación, título que se allega con la contestación; que la resolución es improcedente, pues el contrato es objeto de rescisión, de producirse un incumplimiento grave por cualquiera de las partes. La demandante descorre el traslado oponiéndose a las excepciones, considera que existe

contestación; que la resolución es improcedente, pues el contrato es objeto de rescisión, de producirse un incumplimiento grave por cualquiera de las partes. La demandante descorre el traslado oponiéndose a las excepciones, considera que existe legitimación de la causa pasiva pues operó la sucesión procesal tras extinguirse la persona jurídica Inversiones Seru Ltda., que como compradora estaba legitimada para accionar, acreditó 1 Folio 265 25899-31-03-001-2011-00304-013 el pleno cumplimiento de sus obligaciones, pues si bien existe un saldo insoluto en el precio, lo es por la no entrega a satisfacción del inmueble. Que incumplen los vendedores de mala fe pues, sin haberse resuelto el contrato anterior, vendieron el mismo bien a la señora Marcela Arias a quien no le informaron que ya lo habían prometido en venta y, no obstante ello, no le han devuelto los dineros por ella anticipados. Convocada la audiencia de que trata el artículo 373 del C.G.P., se adelantó y en ella profirió sentencia que le dio fin a la primera instancia.

4. La sentencia apelada.

Luego de relatar los antecedentes, dar por verificados los presupuestos procesales y exponer que no se configurada una causal de nulidad procesal, decidió el Juez desestimar las pretensiones y declarar oficiosamente probada la excepción de contrato no cumplido. Consideró que no estaba la promitente compradora legitimada para accionar la pretcnsión resolutoria del artículo 1546 del C.C., por no ser ella contratante cumplida, pues no acreditó haber cumplido o allanado a cumplir sus obligaciones contractuales; que era su deber acudir el

resolutoria del artículo 1546 del C.C., por no ser ella contratante cumplida, pues no acreditó haber cumplido o allanado a cumplir sus obligaciones contractuales; que era su deber acudir el día y hora señalado en la cláusula 7a y parágrafo, a la notaría 2a de Zipaquirá; dejando su constancia de comparecencia, el día 10 siguiente al de la fecha inicialmente pactada, y no lo hizo, como tampoco probó que se hubiere acordado otra fecha para la firma de la escritura. A más de que sus abonos, efectuados después del 20 de agosto de 2009, fecha pactada para la firma de la escritura, delataban su incumplimiento pues para ese entonces va debía haber cubierto el restante 50% del precio pactado.

5. El recurso de apelación Para la accionante, el haberse acreditado el incumplimiento contractual de la empresa demandada, que aquella en curso del proceso decidió liquidarse para eludir sus obligaciones y que notificada como empresa no se opuso a las pretensiones, ninguna trascendencia tuvo para el Juez que decidió oficiosamente dar por probado el incumplimiento, pero de la demandante.

Que se oyó en declaración a la señora Marcela Arias Ballén quien declaró que el apartamento objeto del reclamo le fue vendido por Henry Sepúlveda, representante legal de Inversiones Seru Ltda., por $110.000.OOO.oo millones de pesos, es decir que aquel demandado vendió el apartamento dos veces, sin que se hubiere acordado con la actora resolver la promesa firmada, lo que demuestra de aquel extremo el incumplimiento del contrato. Que ella nunca tuvo la intención de desistir del negocio, pero no podía pagar la totalidad del

apartamento dos veces, sin que se hubiere acordado con la actora resolver la promesa firmada, lo que demuestra de aquel extremo el incumplimiento del contrato. Que ella nunca tuvo la intención de desistir del negocio, pero no podía pagar la totalidad del precio y escriturarlo cuando la vendedora no había cumplido con la entrega del mismo con todas las instalaciones de los servicios públicos.

CONSIDERACIONES

1. Fuente de las obligaciones es el contrato o acuerdo de voluntades destinado a crearlas; el artículo 1495 del Código Civil expresamente señala que "las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas como en los contratos o convenciones...".

Relevada importancia se le otorga a tal tipo de convención, pues dispone el legislador en el artículo 1602 ídem que "todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes,y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales légale/'. Y en caso de incumplimiento contractual, la ley faculta al contratante cumplido a reclamar o bien la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos casos, con derecho a indemnización de los perjuicios causados; así lo señala el artículo 1546 del código civil, que 25899-31 -113-1X11 -2011 -< 10304-014 consagra la condición resolutoria tácita, propia de los contratos bilaterales como lo es el de promesa de compraventa acá demandado, como soporte de la pretensión resolutoria.

2. La solución de la alzada.

Sabido es que la prosperidad de ésta pretensión exige el cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos: a) La existencia de un contrato bilateral válido; b) Cumplimiento del

2. La solución de la alzada.

Sabido es que la prosperidad de ésta pretensión exige el cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos: a) La existencia de un contrato bilateral válido; b) Cumplimiento del demandante de sus obligaciones derivadas del contrato, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos y c) Incumplimiento del extremo demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto. 2.1. El primero de los mencionados requisitos no fue abordado por el juez de instancia en su fallo, cuando debía iniciar por definir si se encontraba o no el mismo superado, pues desde la jurisprudencia del órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria, se advierte que, en estos casos, es ello un proceder obligatorio para el juzgador: "en los procesos en los cuales se busca la resolución de un contrato bilateral, el punto atinente a ¡a validez o invalidez de éste es materia que queda incluida denttv del tbema decidendum, así tal aspecto no se haya alegado expresamente por el demandado en la contestación a la demanda. Por consiguiente, cuando el fallo declara que el contrato que se pretende resolver no pmduce obligaciones válidas, por faltarle en su estructuración alguno o algunos de los requisitos establecidos por la ley, y por consiguiente niega la resolución pedida, no puede afirmarse con acierto que la sentencia así concebida sea incongruente por rebasar, por extra petita. las peticiones de la demanda o las excepciones de! neo ". ' Por lo que a ello pasa la Sala; cuando del contrato de promesa se trata, los requisitos que aquél debe cumplir, los señala el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del artículo 1611

Por lo que a ello pasa la Sala; cuando del contrato de promesa se trata, los requisitos que aquél debe cumplir, los señala el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, modificatorio del artículo 1611 del C.C. que reza: "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1°) Que la promesa conste por escrito; 2o) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3°) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4") Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales..." Agréguese que tratándose de inmuebles es necesario además determinar la plena identificación o individualización del inmueble prometido. Constituyendo la ausencia de uno o más de los mencionados requisitos causal de nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas...». 2.2. El invocado contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble, fue suscrito por Inversiones Seru Ltda., como promitente vendedor y la acá actora Stella Alcira Rojas Rojas

2.2. El invocado contrato de promesa de compraventa sobre bien inmueble, fue suscrito por Inversiones Seru Ltda., como promitente vendedor y la acá actora Stella Alcira Rojas Rojas como promitente comprador, el día 3 de septiembre de 2008, el objeto material de la venta prometida fue descrito como el derecho de dominio sobre el apartamento 202 del Edificio Horizonte (Propiedad Horizontal), ubicado en la calle 5a con avenida quince (carrera 16) barrio Algarra 3 de la ciudad de Zipaquirá, el precio de venta fue de $79'720.OOO.oo, pesos, pagaderos la mitad a la firma de la promesa y el restante el día de suscripción de la escritura de venta que se señaló para el 20 de agosto de 2009, y sobre su identificación, textualmente se anotó: "La identificación cabida y linderos de EL INMUEBLE objeto de la presente promesa de contrato son los especificados en el reglamento de propiedad horizontal. Apartamento No DOSCIE1NTOS DOS (202), situado en el segundo piso del edificio HORIZONTE. 4 Corte Suprema de Justicia, casación civil de entro 27 de 1981. 25899-31 -(134101-20114)0304-015

APARTAMENTO: (202) DOSCIENTOS DOS del edificio HORIZONTE propiedad horizontal.

Tiene su acceso por el portón ubicado en la calle 5, su altura libre es de (2.30mtS dos treinta metros, tiene un área total de sesenta metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (60:00) M2 construidos aproximadamente. GARAJE No 5. De igual forma, hace parte de este apto un depósito localizado en el semisótano de este

tiene un área total de sesenta metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (60:00) M2 construidos aproximadamente. GARAJE No 5. De igual forma, hace parte de este apto un depósito localizado en el semisótano de este edificio. PISOAPARTAMENTO DOSCIENTOS DOS, limitado así: NADIR: Con placa común en concreto reforzado que lo separa del primer piso (Io) CEINIT: Con placa común en concreto reforzado que lo separa del tercer piso.

DEPENDENCIAS: Eispacio para el funcionamiento de una unidad residencial. Consta de Depósito, garaje, sala, comedor, cocina, patio de ropas, hall tres (3) alcobas, estudio v dos baños." Tras señalarse que, no obstante, la precisión de área y linderos del inmueble, la venta se efectuaba como cuerpo cierto, se relacionaron los linderos generales del lote sobre el que se levantaba el edificio así: "El edificio HORIZONTEPropiedad Horizontalestá ubicado en la ciudad de Zipaquirá en el lote (8) ocho, manzana (32) treinta y dos, primera etapa, barrio Algarra (3), predio donde se erige el edificio HORIZONTE posee un área de TRESCEINTOS METROS CUADRADOS (300 M2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos. POR EL NORTE: En línea recta y longitud aproximada de (25) veinticinco metros con el número (7) de la misma manzana. POR EL SUR: En línea recta y

distancia de veinticinco metros (25,oo mts) con zona verde de la urbanización (calle 5) POR EL

ORIENTE: En línea recta y longitud de doce metros (12 metros) con la carrera dieciséis (16) y POR

distancia de veinticinco metros (25,oo mts) con zona verde de la urbanización (calle 5) POR EL

ORIENTE: En línea recta y longitud de doce metros (12 metros) con la carrera dieciséis (16) y POR EL OCCIDENTE!: En línea recta y distancia de 12 metros (12 mts) con el lote número nueve (9) de la misma manzana." Descripción del inmueble prometido en venta que se muestra incompleta, pues como se dejó expuesto, en lo que refiere al apartamento prometido en venta, escasamente se señala que hace parte del edificio Horizonte, que está ubicado en el segundo piso, con ello que en su Cénit limita con placa de cemento que lo separa del tercer piso y en su Nadit con placa que lo separa del primer piso, esto es, se carece del señalamiento de las colindancias laterales del predio y sus extensiones, pues para suplirlas simplemente se había señalado que la "identificación cabida y linderosde EL INMUEBLE objeto de la presente promesa de contrato son los especificados en el reglamento de ptvpiedad horizontal", pero ni se anexa a la promesa, ni tampoco siquiera se señala, la escritura pública que lo contiene.

Esto es, que el contrato de promesa fuente del reclamo no cumple la exigencia del numeral 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 2.3. En efecto, frente al cumplimiento de esa puntual exigencia en lo que toca con la plena identificación del inmueble objeto de la transferencia de dominio prometido, cuando el mismo integra una copropiedad en construcción, en un caso que guarda similitud con el que acá se

identificación del inmueble objeto de la transferencia de dominio prometido, cuando el mismo integra una copropiedad en construcción, en un caso que guarda similitud con el que acá se resuelve la Corte Suprema3 señaló que: ". para que el contrato de promesa de compraventa tenga validezjuridlca debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del articulo 89 de la lyy 153 de 1887. la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez Sl haya efectuado en ella la determinación de ios sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la ptvmesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública. De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente caso, están de por medio "las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación 'se identificarán (... ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos' (Art. 31)y en el Decreto 2354 de 1983. que establece que, 'cuando en Sala de Casación Civil, Sentencia del 30 de octubre de 2001. Radicado 6849.

paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos' (Art. 31)y en el Decreto 2354 de 1983. que establece que, 'cuando en Sala de Casación Civil, Sentencia del 30 de octubre de 2001. Radicado 6849. 25899-31-03-001-2011-0031 >4-( 116 una escritura se agreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados...' (Art. 1o). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente" (G. ].. T. CLXXX, pág. 226).

6. La comentada exigencia no puede soslayarse so pretexto de que la venta prometida recae sobre un espado sin construir como el de que aquí se trata, para entender, como erróneamente lo estimó el Tribunal, que simplemente consiste en todo lo que está por encima del primer piso, puesto que aun en ese evento se debe partir de que ese espado, aunque sin contenido materia! construido por el momento, se halla preconcebido, más tratándose de especie o cuerpo rierto, y sólo falta la ejecución de la obra para la cual se pretende adquirir, pol­ lo que no se advierte obstáculo alguno impediente de su plena identificación de modo anticipado, incluso por sus linderos y dimensiones.

Desde esa perspectiva, se recalca, no le asiste rapón al Tribunal cuando afirma que expresados los linderos del inmueble sobre el cual se encuentra el espado vendido, ante la ausencia de constmaión, el espado compravendido será ubicado ¿obre el techo, piso o terraza del

primer piso, es decir, que no podía ser distinto del que se encuentra delimitado por los linderos de la parte construida, sin que fuera dable contemplar "otras esperificarioiies"; pues se imponía hacer una determinación exacta en la medida en que la sociedad vendedora se reservaba para si el dominio de la primera y las tres últimas plantas, siendo menester, por lo menos, dejar delimitado en los términos que las normas legales exigen cuando el acto debe constar en escritura pública, la parte del inmueble de cuyo dominio proyectaba desprenderse la vendedora; mucho más si previsto contractualmente someter la edificación futura al régimen de propiedad horizontal según el reglamento que posteriormente se elevaría para el efecto una vez se concluyera la construcción, se imponía en principio y en el evento de promesa hacer las segregaciones que sin ese régimen coirespondia hacer para definir las porciones del inmueble en que quedaba dividido inicialmente el mismo entre las dos partes contratantes, bajo el supuesto de que a la fecha del otorgamiento de la escritura pública no se hubiera levantado la construcción, con la exactitud debida ajin de cumplir, sin más, con el perfeccionamiento del contrato prometido, lo cual no obra en la promesa.

7. Ahora bien, como ya se dijo, esa identificación no solamente debe hacerse en forma completa sino que debió incluirse en el texto del contrato de promesa de compraventa, en tanto esa fue la forma de celebrarlo escogida por las parles, sin que sea suficiente en este caso mencionar a otros documentos como son los planos y la licencia de constmaión, con los cuales no se suplen las deficiencias comentadas en torno a la determinación del bien prometido en venta, máxime, si, como se advirtió, esa alusión no tuvo por finalidad dejar en claro cuál era el bien prometido.

en torno a la determinación del bien prometido en venta, máxime, si, como se advirtió, esa alusión no tuvo por finalidad dejar en claro cuál era el bien prometido. En el punto, importa recordar con palabras de esta misma Corporadón, lo siguiente: "...La especificación o siiiguiarización del Itecho atinente a la celebración del contrato prometido no es punto que la ley defiera a la discrecionalidad de los sujetos de la promesa, pues esa singularización ha sido imperativamente prefijada en el ordinal 4o del articulo 89 de la Ley 153. Allí se consagra una clara cotre¡ación entre la determinación del contrato prometido y los procedimientos o requisitos legales que sean esencia/es para concluirlo. De hecho, si en un caso dado sólo está pendiente la ejecución de esos requisitos, es porque el contrato prometido se encuentra determinado a cabalidad. Pero si. por fuera de los mismos, todavía se necesita que se dé otro paso cualquiera a intento de concluir el contrato, ya no será viable afirmar que la deferminarión se ha cumplido de modo satis/detono, es decir, según la contempla la ley (G. f. ClJiXXl\ •', pág. 395 y 396). Esto es, que en éste caso, la incompleta relación de los linderos especiales del apartamento prometido en venta, no permite considerar establecida la plena identificación del apartamento prometido en venta, del que tampoco se señaló en el acto atacado su número de folio de matrícula inmobiliaria, omisión que también se dio frente al lote en el que se levantaba la construcción, pues lo único que podría aceptarse de lo observado en el contrato de promesa es que el predio de mayor extensión o predio matriz si fue alinderado.

matrícula inmobiliaria, omisión que también se dio frente al lote en el que se levantaba la construcción, pues lo único que podría aceptarse de lo observado en el contrato de promesa es que el predio de mayor extensión o predio matriz si fue alinderado. Obsérvese como los linderos del apartamento objeto material de la promesa, que se relacionan en la demanda, se dicen tomados de la escritura pública 1385 de julio 2 de 2009, que protocoliza el reglamento de propiedad horizontal del edificio del que el mismo hacer parte, es decir, que era el mencionado acto inexistente al momento de la firma de la promesa. Ausencia del cumplimiento del mencionado requisito que no advertida por el a-quo en su sentencia y que conduce inexorablemente a la declarar la presencia de un vicio de tal magnitud que afecta de nulidad absoluta el contrato materia de proceso, por la omisión del cuarto de los requisitos consagrado en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Puesto que "la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las dreunstancias o requisitos escúdales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se halla omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto por el articulo 1741 del C. C., porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. \JOS requisitos o 25899-3 I -113-001 -2(111 -1103114-017

consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. \JOS requisitos o 25899-3 I -113-001 -2(111 -1103114-017 formalidades prescritos por el articulo 89 de la ley 153 de 1887 para la palidez ^e 7a promesa son exigidos en razón a la naturaleza de tal pacto " (G. ]., T. LXXIX, pág. 245, entre otras). 2.4. Como consecuencia de lo anterior, se accederá parcialmente a la apelación interpuesta, pues se revocará la decisión apelada en tanto declaró probada oficiosamente la excepción de contrato no cumplido, negó las pretensiones de la demanda v condenó en costas al extremo demandante. Para en su lugar declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de r enta objeto material del reclamo y disponer en el propósito de volver las cosas volver al estado en que se encontraban antes de su celebración, las restituciones mutuas a que haya lugar. Pues como imperioso resulta adentrarse en la determinación de las prestaciones mutuas, en aplicación del artículo 1746 del C. Civil que señala que: "En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de ese pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias,