TSDJ CUN SCF - 25899-31-03-001-2019-00261-01-(14-03-2023)

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra

MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE CUNDINAMARCA

SALA DE CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE : PABLO IGNACIO VILLATE MONROY

CLASE PROCESO : RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DEMANDANTE : LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS DEMANDADO : MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ RADICACIÓN : 25899-31-03-001-2019-00261-01

APROBADO : ACTA No. 3 DE 2 DE FEBRERO DE 2023

DECISIÓN : CONFIRMA SENTENCIA

Bogotá D.C., catorce de marzo de dos mil veintitrés.

Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la parte demandante a través de su apoderado, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá (Cund.), el día 28 de junio de 2022, que declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa por m utuo incumplimiento.

I. ANTECEDENTES:

Por conducto de apoderada judicial, los señores LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO SÁNCHEZ, formularon demanda verbal en contra de MARÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ a fin de obtener sentencia en la que se acceda a la siguientes

PRETENSIONES:2

SÁNCHEZ, formularon demanda verbal en contra de MARÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ a fin de obtener sentencia en la que se acceda a la siguientes

PRETENSIONES:2

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra

MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia.

1. Que se declare resuelto el contrato de promesa compraventa celebrado el 23 de diciembre de 2016 sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C -1965797, ubicado en la vereda Puentepiedra, del municipio de Madrid (Cund.), entre la señora MARÍA TERESA V ÉLEZ RODR ÍGUEZ como prom etiente vendedora y los señores LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO S ÁNCHEZ como prom etientes compradores.

2. Que, como consecuencia, se ordene a la se ñora MAR ÍA TERESA VÉLEZ RODR ÍGUEZ devolver a favor de los demandantes LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO S ÁNCHEZ la suma de $400.000.000 , recibidos por aquella como parte de pag o del lote prometido en venta con los correspondientes intereses moratorios.

3. Que se condene a la demandada MAR ÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ a pagar a los demandantes LUIS EDUARDO LOZANO,

GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO

3. Que se condene a la demandada MAR ÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ a pagar a los demandantes LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO SÁNCHEZ la suma de $60.000.000, por concepto de la cláusula penal pactada para el caso de incumplimiento del contrato.

4. Que se condene a la demandada MAR ÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ a indemnizar a los demandantes LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO SÁNCHEZ por los perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento, estimados en la suma de $424.317.929.00.

HECHOS:

La demanda se fundamenta en los hechos que se sintetizan de la siguiente manera:

1. El 23 de diciembre de 2016 , la señora MARÍA TERESA V ÉLEZ RODRÍGUEZ celebró con los señores LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO SÁNCHEZ, contrato de promesa de compraventa respecto del predio con matrícula inmobiliaria No. 50C-1965797, ubicado en la Vereda Puentepiedra, en el Municipio de Madrid (Cund.).3

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2. Los contratantes acordaron como precio del inmueble la suma de

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MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia.

2. Los contratantes acordaron como precio del inmueble la suma de $600.000.000 que los promitentes compradores se obligaron a cancelar a la promitente vendedora así: $200.000.000, a la firma del contrato recibidos a satisfacción por la prometiente vendedora; $200.000.000, el día 30 de marzo de 2017, suma recibida a satisfacción por la promitente vendedora; la suma de $200.000.000, pagaderos el día 30 de junio de

2017.

3. Se pactó entre las partes que la escritura pública de perfeccionamiento de la venta se otorgaría en la Notaria Única de Madrid, el día 30 de junio de 2017 a las 2:00 p .m., fecha en la cual se suscribió un OTRO SI al contrato de promesa de compraventa, en el que se determinó qu e la entrega del inmueble se haría el 30 de junio de 2017, y ade más se fijó que la nueva fecha para el perfeccionamiento del contrato en la Notaría Única de Madrid sería el día 30 de agosto de 2017 a las 2:00 pm.

4. En la cláusula séptima del co ntrato de promesa d e compraventa la señora MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ se obligó a tramitar ante la alcaldía Municipal de Madrid la licencia de subdivisión de los diez mil metros (una hectárea) prometida en venta, de conformidad con el plan de ordenamiento territorial del municipio de Madrid , que establece el

la alcaldía Municipal de Madrid la licencia de subdivisión de los diez mil metros (una hectárea) prometida en venta, de conformidad con el plan de ordenamiento territorial del municipio de Madrid , que establece el área mínima de venta de una hectárea.

5. En días anteriores al 30, de agosto de 2017, el señor LUIS EDUARDO LOZANO, se acercó a la Alcaldía de Madrid , con el fin de averiguar acerca del trámite de la subdivisión del inmueble, en donde se le informó que se había solicitado la licencia, sin em bargo, se había desistido de ésta. Es decir, que la promitente vendedora no tenía intención de asistir el día 30 de agosto de 2017 a la Notaría Única de Madrid para perfeccionar el contrato de promesa de compraventa, pues desistió a la solicitud de subdivisión tramitada ante la Alcaldía de Madrid.

6. Debido a lo anterior, los promitentes compradores deciden no asistir a la Notaría Única de Madrid el día 30 de agosto de 2017, ya que no iba a ser posible suscribir la escritura pública de transferencia de dominio del predio sin la licencia de subdivisión de la que desistió la señora MARÍA

TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ.

7. El día 18 de diciembre de 2017 se programó audiencia de conciliación con el fi n de agotar el requisito de procedib ilidad, no obstante, no se llevó a cabo por la ins istencia de la señora MAR ÍA TERESA V ÉLEZ

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llevó a cabo por la ins istencia de la señora MAR ÍA TERESA V ÉLEZ

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ACTIVIDAD PROCESAL:

La demanda fue admitida mediante auto de fecha 8 de agosto de 2019 que ordenó notificar y correr traslado de la misma a la demandada por el término de 20 día s (archivo 10); quien, a través de apoderado , contestó la demanda oponiéndose a todas las pretensiones y propuso excepciones de mérito ,

alegando: 1. “CONTRATO NO CUMPLIDO POR PARTE DE LOS

COMPRADORES”; 2. “MUTUO DISENSO DEL ALUDIDO NEGOCIO JURIDICO”

(archivo 41).

Posteriormente, se practicó audiencia de inicial y más tarde la audiencia de que trata el artículo 373 del Código General del Proceso, en la cual se profirió fallo declarando la resolución del contrato.

II. LA SENTENCIA APELADA:

Reseñado el trámite del proceso , el señor juez de primera instancia determinó los requisitos sustanciales de la acción resolutoria; que, escuchadas las partes en interr ogatorio, quedó claro que existió un contrato de promesa de compraventa que fue incumplido por la demandada , pero también por los demandantes; que las partes no comparecieron a la suscripción de la escritura de compraventa, por lo que se declaran fundadas las excepciones de incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte de los promitentes compradores y mutuo

demandantes; que las partes no comparecieron a la suscripción de la escritura de compraventa, por lo que se declaran fundadas las excepciones de incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte de los promitentes compradores y mutuo disenso del negocio jurídico ; que no existe prueba de la excepción de consentimiento viciado por dolo configurada como causal de nulidad relati va del contrato; en consecuencia, se declaró la resolución por incumplimiento mutuo del contrato de promesa de compraventa y se dispusieron las restituciones mutuas, sin indemnización de perjuicios.5

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III. EL RECURSO INTERPUESTO:

Los demandantes por medio de su apoderado, form ularon recurso de apelación argumentando que la demandada al momento de absolver interrogatorio de parte aceptó que para el 30 de julio de 2017 , fecha en que se debía firmar la escritura, no estaba dispuesta a cumplir el contrato celebrado, por lo que se c oncluye que tampoco tenía intención de cum plir con el tr ámite escritural; que la señora MAR ÍA TERESA V ÉLEZ RODR ÍGUEZ retiró de la alcaldía el trámite de división del terreno , lo que imped ía la transferencia d e dominio a favor de los demandantes; que la suma de dinero entregada a la parte demandada no fue de $380.000.000 sino de $400.000.000 dividido en 2 cuotas cada una de $200.000.000 de donde se descont ó, autorizado por la promitente

demandada no fue de $380.000.000 sino de $400.000.000 dividido en 2 cuotas cada una de $200.000.000 de donde se descont ó, autorizado por la promitente vendedora $10.000.000 de cada cuota para el pago de l comisionista, que e l pago al comision ista siempre es asumido por el vendedor; solicita se acceda a las pretensiones de la demanda, ordenando volver las cosas a su estado inicial con el pago de perjuicios a su favor ; que se ordenó entregar el inmueble en el término de ejecutoria y a la señora pagar el dinero, pero no hay una garantía de tal situación, porque no va a devolver el dinero en 3 días pero si se pueden hacer un proceso de lanzamiento para restituir el bien y los apelantes iniciar un ejecutivo y quedarse sin garantías, o sea tiene que haber una restitución mutua.

IV. CONSIDERACIONES:

PRESUPUESTOS PROCESALES: No hay reparo alguno en torno a la presencia de los elementos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, denominados por la jurisprudencia y la doctrina presupuestos procesales, los cuales habilitan al juez para decidir de fondo el litigio que se le plantea; en efecto, el juez que tramitó en6

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. primera instancia el proceso tiene competencia para ell o, se c umplen las exigencias generales y específicas en el escrito de la demanda, hay capacidad para ser parte y capacidad procesal, el trámite dado al asunto es idóneo y no se

primera instancia el proceso tiene competencia para ell o, se c umplen las exigencias generales y específicas en el escrito de la demanda, hay capacidad para ser parte y capacidad procesal, el trámite dado al asunto es idóneo y no se aprecia motivo de nulidad que invalide lo actuado.

CASO CONCRETO: En demanda incoada por los señores LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO SÁNCHEZ, se pretende la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de diciembre de 2016 sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C-1965797, ubicado en la Vereda Puentepiedra, en el Municipio de Madrid , entre la señora MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ como promitente vendedora y los señores LUIS EDUARDO LOZANO, GUILLERMO CASALLAS ROJAS y PABLO GUILLERMO DELGADO S ÁNCHEZ como promitentes compradores y como consecuencia del incumplimiento de la demandante, se condene al pago de la cláusula penal y de los perjuicios derivados del incumplimiento.

Pretensiones en tal sentido fueron desestimadas en la sentencia apelada, pues consideró el señor juez a quo que ninguna de las partes acudió a la notar ía en la fecha y hora pactada, a fin de suscribir la escritura pública de compraventa prometida, caso en el cual , declaró la resolución del contrato por mutuo incumplimiento sin perjuicios y sin costas procesales.

Sentencia de que la parte demandante discrepa mediante tres reparos concretos a saber:

prometida, caso en el cual , declaró la resolución del contrato por mutuo incumplimiento sin perjuicios y sin costas procesales.

Sentencia de que la parte demandante discrepa mediante tres reparos concretos a saber: i) Que la demandada al momento de absolver interrogatorio de parte aceptó que no estaba dispuesta a cumplir el contrato celebrado, por lo que se concluye que tampoco tenía intención de cumplir con el trámite escritural; que la señora MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ retiró7

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. de la alcaldía el trámite de división del terreno , lo que imped ía la transferencia de dominio a favor de los demandantes;

1. Que la suma de dinero ent regada a la parte demandada no fue de $380.000.000 sino de $400.000.000 dividido en 2 cuotas cada una de $200.000.000 de donde se descontó $10.000.000 de cada cuota para el pago de comisionista, situac ión que fue autorizad a por la demandada.

1. Que se ordenó a los demandantes restituir el inmueble sin ninguna garantía de que se les devuelva el dinero entregado a la demandada.

Por tanto, con base en la competencia funcional que otorga el artículo 328 del Código General del Proceso, procede el Tribunal a resolver en forma exclusiva sobre los reparos en que los demandantes erigen el recurso vertical que se resuelve.

En relación c on el primer reparo. Son temas pacíficos del litigio la

del Código General del Proceso, procede el Tribunal a resolver en forma exclusiva sobre los reparos en que los demandantes erigen el recurso vertical que se resuelve.

En relación c on el primer reparo. Son temas pacíficos del litigio la celebración del contrato de promesa de compraventa y la inasistencia de ambos contratantes a la notaría en la fecha y hora pactadas, para la suscripción de la escritura pública de compraventa prometida, dado que ninguna de las partes acreditó idóneamente haber concurrido al despacho notarial acordado, esto es, el de la Notaría Única de Madrid , el 30 de agosto de 2017 , con el propósito de perfeccionar el contrato de compraventa prometido.

Considerado el contrato de promesa de compraventa como eminentemente preparatorio, pues a través de él lo que se pretende es en esencia, asegurar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa cuando de un bien raíz se trate, p uede considerarse entonces, que la obligación primordial de los contratantes, es acudir a la notaría acordada en la fecha y hora estipulada en pos de celebrar el contrato prometido, caso en el cual, la inasistencia de uno de ellos, o8

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. de ambos, los torna ilegítimos para ejercer la acción resolutoria o de cumplimiento que otorga el artículo 1546 del Código Civil.

Afianza la parte demandante su recurso, en que era obligación de la demandante, tramitar la autorización de división del predio, y como desistió de la

que otorga el artículo 1546 del Código Civil.

Afianza la parte demandante su recurso, en que era obligación de la demandante, tramitar la autorización de división del predio, y como desistió de la respectiva petición, incumplió el contrato , lo que exoneró a los prom etientes compradores de concurrir a la notaría en la fecha y hora estipulada.

Revisada la promesa de compraventa génesis del litigio, que en la cláusula SÉPTIMA se estipuló “LA PROMETIENTE VENDEDORA se obliga a tramitar ante la alcaldía municipal del Municipio de Madrid la licencia de subdivisión de los diez mil metros (una hectárea) prometida en venta, de conformidad con el plan de ordenamiento territorial (POT) del municipio de Madrid Cundinamarca, que establece el área mínima de venta de una hectárea”.

Para el cumplimiento de tal obligación no se fijó plazo ni condición . Si n embargo, atendiendo su finalidad, cual era obtener autorización de la autoridad municipal para la subdivisión jurídica del predio de mayor extensión, y así poder enajenar el predio prometido en venta, es claro que su cumplimiento debía acreditarse al momento de la suscripción de la escritura, momento en que con la presencia de los contratantes ante el notario, debía determinarse si la licencia para la subdivisión fue presentada o no ; y de no presentarse , dejarse la respectiva constancia por parte del nota rio y de esta manera establecer los derro teros jurídicos a seguir. Lo cierto es que la demandada no concurrió a la Notaría Única de Madrid el 30 de agosto de 2017.

Recordemos s obre el tema de incumplimiento , lo precisado por la

jurídicos a seguir. Lo cierto es que la demandada no concurrió a la Notaría Única de Madrid el 30 de agosto de 2017.

Recordemos s obre el tema de incumplimiento , lo precisado por la jurisprudencia de la Corte Supre ma de Justicia, en sentencia SC1209-2018, de9

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. 20 de abril de 2018. Radicado No. 11001 -31-03-025-2004-00602-01. M.P. Dr.

Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo:

“En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código C ivil, en ellos va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso d eterminado, l a fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida c uenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resol utoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo. Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra e n situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que equivale a afirmar que la parte que

de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra e n situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no hay a hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligacio nes que le corresponden y, por el aspecto pasivo, i ncuestionablemente debe dirigi rse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y de l incumplimiento en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. nº 5319). Por ende, como regla general y en tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante, que este haya asumido una conducta acatadora de sus dé bitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido ( exceptio non adimpleti contractus ) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ningu no de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.10

contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.10

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MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. Ahora, en el evento de que las obligacion es asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta úl tima carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada. Así lo tiene señ alado la Corte de antaño, al analizar la excepción de marras, en fallo que se transcribe en extenso porque fue el que sirvió de base al juez ad-quem para desestimar las pretensiones de los promotores en el sub judice: (…) indi spensable determinar con clari dad y precisión la estructura y el mecanismo de ese medio de defensa: es suficiente que quien pide la resolución del contrato no haya cumplido ni allanádose a cumplir sus prop ias obligaciones en la forma pactada, o se requiere que éstas o las del otro contratante guarden entre sí determinada relación, sin la cual la excepción no es procedente? El punto es de suma trascendencia, porque si ambos contratantes incumplen y en tal evento ninguno puede lograr ni la resolución ni el cu mplimiento con la correspondie nte indemnización de perjuicios, el contrato quedaría

El punto es de suma trascendencia, porque si ambos contratantes incumplen y en tal evento ninguno puede lograr ni la resolución ni el cu mplimiento con la correspondie nte indemnización de perjuicios, el contrato quedaría definitivamente estancado , perdiendo su exigibilidad las recíprocas obligaciones que ha generado. Semejante solución, ina ceptable desde todo punto de vista, hace caso omiso de la tradicional estructura que tiene la responsabilidad de cada uno de los contratantes, independientemente considerados, a más de que establece desacertadamente una especie de modo, no de extinción, pero sí de suspensión indefinida e insalvable de los efectos que naturalmente tienen las mutuas obligaciones. (…) El deudor demandando no está en mora si, por una parte, no ha sido reconvenido judicialmente por el acreedor -salvo que la obligación sea a térm ino o de ejecución exclusivamente dentro de cierto tiempo hábil -, o si, por otra parte, él ha dejado de cumplir con apoyo en que el acreedor demandante tampoco cumplió ni se allanó a hacerlo en la forma y tiempo debidos. El aspecto unilateral de la mora, e n lo que atañe a la resolución del contrato, no ofr ece dificultades. Las ofrece e l bilateral que plantea el artículo 1609, cuya correcta inteligencia es preciso fijar. Según esta disposición, “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está e n mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte , o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.11

de los contratantes está e n mora, dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte , o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.11

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MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. Varias hipótesis pueden presentarse: PRIMERA.- El demandante cumplió sus obligaciones. Es claro que no cabe aquí la excepción de contrato no cumplido. SEGUNDA.- El de mandante no cumplió, ni se all anó a cumplir, PORQUE el demandado, que debía cumplir antes que él, no cumplió su obligación en el momento y la forma debidos, ni se allanó a hacerlo. En tal caso tampoco cabe proponer la excepción, pues de lo contrario fracas aría la acción resolutoria pro puesta por quien, debido al incumplimiento previo de la otra parte, aspira legítimamente a quedar desobligado y a obtener indemnización de perjuicios. TERCERA.- El demandante no cumplió, ni se allanó a cumplir, y el demandado, que debía cumplir después de aquel según el contrato, tampoco ha cumplido ni se allana a hacerlo, PORQUE el demandante no lo hizo previamente como debía. En esta hipótesis sí puede el demandado proponer c on éxito la excepción de contrato no cumplido. CUARTO.- Demandante y demandado te nían que cumplir simultáneamente, es decir que sus mutuas obligaciones eran exigibles en un mismo momento, “dando y dando”. (…) El texto del artículo 1609 no puede pues apreci arse en el

CUARTO.- Demandante y demandado te nían que cumplir simultáneamente, es decir que sus mutuas obligaciones eran exigibles en un mismo momento, “dando y dando”. (…) El texto del artículo 1609 no puede pues apreci arse en el sentido de que el contratante que no cumple fracasa siempre en su pretensión de que se resuelva el contrato. Si así se lo entendiera, sin distinguir las varias hipótesis que puedan presentarse, entonces sería forzoso concluir que la resolución del contrato bilateral, prevista en el artículo 1546 , no tiene cabida en sinnúmero de eventos en que sí la tiene: todos aquellos en que el demandado tenía que cumplir sus obligaciones antes que el demandante, o que teniéndolas que cumplir al mismo tiempo que las de éste, sólo el demandante ofreció el pago e n la forma y tiempo debidos, o ninguno lo ofreció simplemente porque ni uno ni el otro concurrieron a pagarse. El ejercicio de la acción resolutoria no se limita al caso de que el demandante haya cumplido ya e intente, en virtud de la resolución, repetir l o pagado; se extiende también a las hipótesis en que el actor no haya cumplido ni se allanó a cumplir porque a él ya se le incumplió y por este motivo legítimamente no quiere continuar con el contrato. No es siempre necesario que el contratante que demanda la resolución con indemnización de perjuicios haya cumplido o se allane a hacerlo. Puede negarse, en los casos ya explicados, a cumplir si todavía no lo ha hecho y no está dispuesto a hacerlo porque el de mandado no le cumplió previa o simultáneamente. Por el contrario, el que pide el

se allane a hacerlo. Puede negarse, en los casos ya explicados, a cumplir si todavía no lo ha hecho y no está dispuesto a hacerlo porque el de mandado no le cumplió previa o simultáneamente. Por el contrario, el que pide el cumplimiento con indemnización de perjuicios sí tiene12

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. necesariamente que allanarse a cumplir él mismo, puesto que, a diferencia de lo que ocurre en aquel primer caso, en que e l contrato va a DESAPARECER por virtud de la resolución impetrada, y con él las o bligaciones que generó, en el segundo va a SOBREVIVIR con la plenitud de sus efectos, entre ellos la exigibilidad de las obligaciones del demandante, las que continuarán vivas y tendrán que ser cumplidas a cabalidad por éste. (CSJ SC de 29 nov. 1978, en igual sentido SC de 4 sep. 2000 rad. nº 5420, SC4420 de 2014, rad. nº 2006 -00138, SC6906 de 2014, rad. nº 200100307-01, entre otras). Así las cosas, el contratante que primero vulneró la alianza queda desprovisto de la acción r esolutoria, mientras que su contendor sí la conserva a pesar de que también dejó de acatar una prestación, siempre que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel. Igualmente, si la pretensión invocada no es la re solutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien así lo demanda requiere haber

una prestación, siempre que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel. Igualmente, si la pretensión invocada no es la re solutoria sino la de cumplimiento del pacto, quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente. En resumen, puede deprecar la resolución de un acu erdo de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió, así como el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una prestación que éste debía acatar de manera prelim inar; mientras que si de deman dar la consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro ex tremo del pacto haya atendido o no sus compromisos, aun en el supuesto de que estos fueran anteriores”.

Ahora bien; revisado el contrato de promesa de compraventa , como obligaciones a cargo de los prometientes compradores, además de concurrir en la fecha y a la notaría aco rdada, debían pagar a la demand ada la suma de $200.000.000, en la forma pactada en e l numeral 3º de la cláusula QUINTA del contrato, el día 30 de junio de 2017, fecha en la que debía suscribirse la escritura de compraventa; como la fecha de suscripción de la escritura se postergó para el 30 de agosto d e 2017, a través del OTRO SI, suscrito por las partes, es de13

de compraventa; como la fecha de suscripción de la escritura se postergó para el 30 de agosto d e 2017, a través del OTRO SI, suscrito por las partes, es de13

RESOLUCIÓN DE CONTRATO de LUIS EDUARDO LOZANO LOZANO Y OTROS contra MARÍA TERESA VÉLEZ RODRÍGUEZ. Apelación de Sentencia. entender que el saldo de $200.000.000, de que trata el referido numeral 3º de la CLÁUSULA QUINTA, debía ser pagado en la nueva fecha estipulada, caso en el cual, los pro metientes compradores no solo estaban obligados a concurrir a la notaría sino probar estar en disposición de cumplir con el pago del saldo del precio, bien exhibiendo el dinero en efectivo, cheque de gerencia o cualquier otro medio de pago.

Sin embargo, nada de ello ocurrió, dado que los demandantes se limitaron a no asistir a la notaría en la mencionada fec ha, bajo el argumento de que la demandada había desistido de la solicitud de subdivisión, empero, no acreditaron que estaban en disposición de cumplir su obligación de pagar el saldo del precio estipulado, vale decir, $200.000.000