TSDJ CUN SCF - 25899-31-03-001-2019-00328-03-(25-08-2023)

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE CUNDINAMARCA

SALA CIVIL – FAMILIA

Bogotá D.C., agosto veinticinco de dos mil veintitrés.

Magistrado Ponente : JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS.

Radicación : 25899-31-03-001-2019-00328-03

Aprobado : Sala No. 22 de agosto 3 del 2023

Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 27 de julio de 2022 por el juzgado primero civil del circuito de Zipaquirá.

ANTECEDENTES

1. La Fundación Nacional Zipaquirá - Funzipa, actuando a través de apoderada judicial, formuló demanda contra Construtierras S.A.S. y Optimvs S.A.S., para que se declare que la demandante plantó construcciones y mejoras sobre los inmuebles identificados con folio de matrícula inmobiliarias 176-23109 y 176-36042 de la O.R.I.P. de Zipaquirá, estando autorizada para hacerlo en virtud de la celebración de un contrato de arrendamiento sobre los mismos, y que por ello sus demandadas están obligadas a pagarle el valor de las construcciones y mejoras que se estima en la suma de quinientos treinta y seis millones, ciento veinte mil pesos $536.120.000.oo.

Relató que mediante escritura pública 586 del 5 de junio de 1970 de la notaría única de Zipaquirá, el Instituto de Fomento Industrial, Concesión de Salinas entregó en arrendamiento a Funzipa los mencionados inmuebles para el funcionamiento de un parque y un restaurante, autorizando

el Instituto de Fomento Industrial, Concesión de Salinas entregó en arrendamiento a Funzipa los mencionados inmuebles para el funcionamiento de un parque y un restaurante, autorizando a la arrendataria para realizar construcciones y mejoras sobre los inmuebles objeto de arrendamiento, contrato que tuvo prorrogas y renovaciones.

La autorizada Funzipa realizó con sus propios recursos, como mejoras y construcciones en los predios arrendados, un área de restaurante de 629,50 m2, un área de salones (chía y sol) de 235,00 m2, un área de baños de 58,00 m2, un área administrativa de 118,00 m2, unos muros de contención (terrazas) con un área de 85,00 m2 y obras exteriores (rejas, puertas, machones, tejas y muros) con un área de 286,00 m2.

La propiedad de los inmuebles arrendados fue vendida y la posición contractual de arrendadora cedida por el Instituto de Fomento Industrial Concesión de Salinas a la Central de Inversiones S.A. CISA y posteriormente, de la Central de Inversiones S.A. CISA al señor Germán Gómez Torres y Fábrica Latinoamericana de instrumentos Financieros S.A.S.; posteriormente la misma cesión se hizo de Germán Gómez Torres y Fábrica Latinoamericana de instrumentos Financieros S.A.S. a Construtierras S.A.S.; pero a lo largo de toda esta cadena de compraventas y cesiones y desde el 5 de Junio de 1970 cuando ingresó a los predios como arrendataria, Funzipa siempre ha estado en tal condición en los predios arrendados de forma continua e ininterrumpida.

y cesiones y desde el 5 de Junio de 1970 cuando ingresó a los predios como arrendataria, Funzipa siempre ha estado en tal condición en los predios arrendados de forma continua e ininterrumpida.

El 5 de diciembre de 2016, en audiencia de conciliación adelantada en la Cámara de Comercio de Bogotá, la última propietaria Construtierras S.A.S. y Funzipa finiquitaron la relación contractual de arrendamiento que los unía, por la que ejercía la actora la detentación de los referidos inmuebles.

Posteriormente, Construtierras S.A.S. vendió los inmuebles, en los que recaía el arrendamiento, a Optimvs S.A.S., mediante la escritura pública 2553 del 28 de noviembre de 2018 de la notaría 43 de Bogotá junto con las construcciones y mejoras plantadas por Funzipa; teniendo los allá contratantes pleno conocimiento que las construcciones y mejoras existentes en los predios objeto de compraventa eran de propiedad de Funzipa, púes a través del proceso verbal de regulación de canon de arrendamiento que se tramitó en el Juzgado Segundo Civil del Circuito2 25899-3103-001-2019-00328-03 de Zipaquirá quedó así establecido; y que, en ese proceso, al emitirse sentencia el 27 de noviembre de 2014 el juez expuso que el nuevo valor del arrendamiento mensual sólo podía calcularse sobre el valor de los lotes, excluyendo construcciones y mejoras que pertenecían a Funzipa y que ella sólo podía reclamarlas al terminarse la relación contractual.

Que la última compradora de los inmuebles Optimvs S.A.S., saca provecho de las mejoras en

Funzipa y que ella sólo podía reclamarlas al terminarse la relación contractual.

Que la última compradora de los inmuebles Optimvs S.A.S., saca provecho de las mejoras en arriendo para un restaurante “Parque Restaurante Funzipa Triada” y devenga un costoso arrendamiento y utiliza, sin permiso ni autorización, el Good Will del nombre Restaurante Funzipa, sin reportarle ninguna utilidad a su dueño.

Y habiendo Funzipa intentado de manera directa que se reconocieran y pagaran sus mejoras convocó a sus acá demandadas Construtierras S.A.S.., y Optimvs S.A.S., a conciliación prejudicial, pero la primera no atendió al llamado e hizo imposible una negociación directa.

2. Trámite.

Previa inadmisión y subsanación oportuna, la demanda fue admitida mediante proveído del 7 de octubre de 2019; notificada la sociedad Optimvs S.A.S. contestó y propuso como excepciones de mérito, las que así denominó:

1. Falta de legitimación en la causa por pasiva. Aduciendo que la relación jurídica material que sirve de causa a la acción no la vincula porque no fue Optimvs S.A.S. parte del contrato de arrendamiento suscrito en la escritura pública 8638 del 7 de octubre de 1993 de la notaría quinta de Bogotá, y que esa relación contractual terminó por mutuo acuerdo entre los allá contratantes.

1. Buena fe exenta de culpa de Optimvs S.A.S. en su adquisición de la propiedad plena de los lotes junto con sus construcciones y mejoras. Pues así actuó cunado adquirió de Construtierras S.A.S. la propiedad y dominio de los inmuebles con sus construcciones y mejoras existentes al

lotes junto con sus construcciones y mejoras. Pues así actuó cunado adquirió de Construtierras S.A.S. la propiedad y dominio de los inmuebles con sus construcciones y mejoras existentes al momento de la negociación.

1. Inexistencia del pretendido derecho de Funzipa de considerarse propietaria de las construcciones y mejoras de que trata la pretensión tercera de la demanda. Pues no puede considerarse a Funzipa mejorante y dueña de las construcciones que afirma plantó, pues afirma haberlas realizado en suelo ajeno, reconoce dominio en el arrendador y en favor de aquel renunció a las mejoras plantadas y sólo le asistía un derecho de crédito al que renunció por la expresa estipulación contractual, cláusula sexta del contrato de arrendamiento, que terminó el 6 de diciembre de 2016.

1. Inexistencia de obligación contractual o legal en cabeza de la sociedad Optimvs de pagar las construcciones o mejoras a la sociedad Funzipa. Pues el mandato del artículo 1994 del C.C. puede ser modificado por la voluntad de los contratantes y en el caso, arrendador y arrendatario decidieron apartarse de ella al prever que esta previsión legal y convivinieron que “si transcurridos 90 días el arrendatario no retiraba las mejoras estas quedaran de propiedad del arrendador (salinas o sus cesionarios)”.

1. Falta de legitimación en causa activa de Funzipa para demandar el reintegro de su valor o del valor de los materiales considerados separadamente, de quien no fue parte en el contrato de arrendamiento, la sociedad Optimvs S.A.S.

1. Compensación de obligaciones. Pues existen obligaciones de la demandante Funzipa para

valor de los materiales considerados separadamente, de quien no fue parte en el contrato de arrendamiento, la sociedad Optimvs S.A.S.

1. Compensación de obligaciones. Pues existen obligaciones de la demandante Funzipa para con la demandada Optimvs S.A.S., derivadas del proceso de regulación de canon de arrendamiento adelantado en su contra y que está siendo objeto de ejecución judicial, se libró mandamiento de pago el 6 de mayo de 2019 y por el que se adeuda la suma de $1.604’.900.600.oo cte.

Construtierras S.A.S. contestó excepcionando de mérito:3 25899-3103-001-2019-00328-03

1. Buena fe exenta de culpa e inexistencia del derecho pretendido por la actora. Soportada en que en la audiencia de conciliación del 6 de diciembre 2016, en donde se acordó la terminación del contrato, Funzipa debió efectuar la reclamación de las mejoras, por ser su derecho a la terminación del contrato y no lo hizo, siendo negligente y actuando con incuria, y esa acta de conciliación hizo tránsito a cosa juzgada y en ella se transigieron las diferencias sometidas a la conciliación, por causa o con ocasión de la existencia del contrato de arrendamiento.

1. Caducidad del término pactado contractualmente para reclamar mejoras. Pues en el contrato de arrendamiento se preveía un término de 90 días, para su reclamo y éste ha caducado civilmente, acarreando renuncia tácita al derecho.

1. Compensación de obligaciones. Con similar fundamento a la misma excepción que propuso la empresa Optimvs S.A.S.

La demandada sociedad Optimvs S.A.S. llamó en garantía a su codemandada Construtierras

1. Compensación de obligaciones. Con similar fundamento a la misma excepción que propuso la empresa Optimvs S.A.S.

La demandada sociedad Optimvs S.A.S. llamó en garantía a su codemandada Construtierras S.A.S., exigiéndole la indemnización por los perjuicios que llegare ella a sufrir o reembolso de las sumas que tuviere que cancelar en el evento de una sentencia condenatoria en su contra, pues por escritura 2553 del 28 de noviembre de 2018, le compró a Construtierras S.A.S. la propiedad de los inmuebles y de las construcciones en ellos levantadas, de buena fe y pagó lo convenido a la sociedad Construtierras, quien debe responder por los perjuicios económicos que se le causen.

Notificada la demanda Construtierras S.A.S., del llamamiento en garantía, guardó silencio.

El 19 de julio de 2022 se surtió la audiencia inicial conforme a lo previsto en el artículo 372 del C.G.P., el 27 de julio de 2022 se adelantó la audiencia de instrucción y juzgamiento, se practicaron las pruebas, se oyó en alegaciones de conclusión y se emitió el fallo que puso fin a la instancia.

3. La sentencia apelada.

El juez sentenció negando las pretensiones al considerar que estaban probadas las excepciones de mérito de falta de legitimación en la causa por pasiva respecto de Optimvs S.A.S. y de expiración del término contractual para la reclamación de mejoras respecto de Construtierras S.A.S., que dijo reconocer oficiosamente.

En la valoración de la prueba documental resaltó que “el último contrato renovado y vigente era

expiración del término contractual para la reclamación de mejoras respecto de Construtierras S.A.S., que dijo reconocer oficiosamente.

En la valoración de la prueba documental resaltó que “el último contrato renovado y vigente era el contenido en la escritura pública número 8638 del 7 de octubre de 1993 en la notaría quinta Bogotá, celebrada y suscrita entre IFI Concesión Salinas y la Fundación Nacional de Zipaquirá, la cláusula primera además refiere que se hace sobre un lote de terreno ubicado en el municipio de Zipaquirá, cuyos linderos identifica sin referir la existencia o modificación de construcción alguna, en un término de 16 años y 16 meses, según se coligue de la cláusula tercera, de tal suerte que obedeciendo las mejoras reclamadas, pudo derivarse del contrato de arrendamiento referido, éstas habrían surgido en vigencia de dicho vínculo lo que se prolongó y prorrogó hasta con la propietaria Construtierras S.A.S.”.

Que las partes de aquel contrato lo había terminado por conciliación celebrada el 5 de diciembre de 2016 y como Optimas S.A.S. no fue parte del contrato inicial ni le fue el mismo cedido no puede hacérsele extensivo el reclamo por las mejoras que surgieron autorizadas en el contrato de arrendamiento inicial y consideró por ello fundada su excepción de falta de legitimación en causa pasiva; lo que daba al trate con la demanda de llamamiento en garantía, pues nada habría que definirse por la falta de condena a la llamante.

Del análisis de las cláusula quinta y sexta del referido contrato de arrendamiento concluyó que las mejoras y su reconocimiento se sometieron a una precisa regulación contractual, que a la

que definirse por la falta de condena a la llamante.

Del análisis de las cláusula quinta y sexta del referido contrato de arrendamiento concluyó que las mejoras y su reconocimiento se sometieron a una precisa regulación contractual, que a la terminación del contrato por cualquier causa, la arrendadora o su cesionaria, tendría opción de adquirir la mejoras plantadas por la arrendataria siempre si le asistiera en ello interés y que de no ser así, podrían ser retiradas por la arrendataria dentro de los 90 días siguientes a la terminación del contrato, so pena de qué quedasen aquellas de propiedad de la arrendadora.4 25899-3103-001-2019-00328-03 Y que la demandante como arrendataria con sus arrendadores, en acuerdo de diciembre 5 de 2016, convinieron terminar el contrato de arrendamiento a partir del día siguiente (6 de diciembre de 2016) por lo que las reclamaciones que refiere haber realizado la arrendataria en julio 7 de 2011 y julio 4 de 2019, resultan muy anterior a la fecha de terminación del contrato la primera y muy posterior al vencimiento la segunda de fecha 4 de julio de 2019.

Por lo que consideró probada la excepción de expiración del término contractual para la reclamación de las mejoras, y que por enervar aquella la totalidad de las súplicas de la demanda le relevaba del estudio de los restantes medios exceptivos.

4. La apelación.

La demandante apela pidiendo se declare la nulidad de la sentencia por irregularidades sustanciales de procedimiento que constituyen ilegalidades que la hacen ineficaz, en subsidio, reclama se revoque el fallo y se declare la prosperidad de sus pretensiones.

sustanciales de procedimiento que constituyen ilegalidades que la hacen ineficaz, en subsidio, reclama se revoque el fallo y se declare la prosperidad de sus pretensiones.

La nulidad de la decisión dice soportarla en que ella carece de motivación, pues no hizo una apreciación del comportamiento procesal de las partes, no obstante su reclamo de que Óptimvs S.A.S. había tenido un comportamiento desleal en el proceso, pues evade su responsabilidad en el pago de las mejoras aduciendo que no ha sido cesionaria del contrato de arrendamiento.

Que es insuficiente el sustento del fallo al no realizar una valoración conjunta de todos los medios de prueba, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, exponiendo o motivando el mérito que le asigna a cada prueba, pues se limitó a enunciarlas.

Y pasar por alto que la causa del reclamo lo era por las mejoras útiles y no era entonces aplicable el término de 90 días convenido para el reclamo de mejoras inútiles y porque Optimvs S.A.S., debía responder por las mejoras y construcciones, porque su representante legal había confesado ser cesionario de los derechos derivados de la terminación del arrendamiento y esa alegación no fue considerada en el fallo.

Que se violó su derecho al debido proceso al negársele la facultad de pedir y practicar pruebas en las oportunidades legales y el principio fundamental de segunda instancia, pues al negarse unos medios, sin siquiera remitir la apelación del auto, se procedió a la práctica de las demás pruebas y a emitir el fallo, sin que mediara un término razonable para tramitar la apelación ni esperar su resultado.

.- Disiente de la lectura del contrato de arrendamiento, considera errada la deducción del juez

pruebas y a emitir el fallo, sin que mediara un término razonable para tramitar la apelación ni esperar su resultado.

.- Disiente de la lectura del contrato de arrendamiento, considera errada la deducción del juez de que sólo tenía 90 días para reclamar el pago de las mejoras, pues de la cláusula sexta deriva que el conteo del término tenía dos distintos supuestos, la manifestación de voluntad del arrendador y únicamente frente a las mejoras inútiles y que no había lugar a aplicar la cláusula porque se reclaman mejora útiles, porque aumentan el valor de los predios.

Que si realizó Funzipa el reclamo de reconocimiento de sus mejoras a la cesionaria CISA y ella le dio contestación el 7 de julio de 2011, como lo acreditó con el escrito VPOA-3620-2011; y cuando contestó la demanda de regulación de canon de arrendamiento formulada CISA y de ello da cuenta la sentencia allí proferida el 27 de noviembre de 2014.

Asimismo, elevó reclamo de reconocimiento de sus mejoras útiles en escrito de julio 4 de 2019, dirigido a Construtierras S.A.S. y Optimvs S.A.S. y agotó un procedimiento amigable al citarlas a un arreglo directo para conciliar su pago.

.- Que no tuvo en el proceso oportunidad de probar, se le negaron las pruebas que pidió y aunque apeló el auto que así lo dispuso, la alzada no llegó a surtirse antes de la sentencia de primera instancia, que la prueba de exhibición pedida era un medio idóneo para acreditar las mejoras y construcciones y esa documentación se encuentra en poder de los dueños de los predios; y la

instancia, que la prueba de exhibición pedida era un medio idóneo para acreditar las mejoras y construcciones y esa documentación se encuentra en poder de los dueños de los predios; y la prueba por informe pedida para desvirtuar la excepción de compensación cuya negativa le impidió probar la existencia de la cesión de los derechos económicos derivados de la terminación5 25899-3103-001-2019-00328-03 del contrato de arrendamiento y legitimaba a Optimvs S.A.S., por pasiva, derecho que se le desconoció al no tramitarme a tiempo la apelación contra el auto que me negó las pruebas.

.- Que hubo una defectuosa valoración de los medios de prueba, al no ser estimados individualmente y de manera conjunta y hubo error en la valoración de las cláusulas quinta y sexta del contrato.

.- Que sí estaba legitimado en causa pasiva Optimvs S.A.S., porque es cesionario de los derechos económicos derivados de la terminación del contrato de arrendamiento, pues así se desprende de lo expuesto en el interrogatorio de parte por ella rendido, y en la medida en que debe responder u obligarse por el pago de las mejoras por su condición de propietario de los inmuebles (Art. 739 del C.C.), pues Optimvs S.A.S., compró los lotes y sus construcciones, a sabiendas de que éstas últimas no eran de propiedad del vendedor.

.- No se consideró que la actora cumplió los requisitos contractuales y legales, tenía autorización del arrendador para construir el parque restaurante Funzipa y aquél se comprometió al reconocimiento y pago de las mejoras útiles que levantara al momento de la terminación, clausula

del arrendador para construir el parque restaurante Funzipa y aquél se comprometió al reconocimiento y pago de las mejoras útiles que levantara al momento de la terminación, clausula sexta; y fue Funzipa quien construyó las mejoras o parque restaurante, como lo prueban los testigos, el periódico aportado por uno de ellos durante su testimonio, la inscripción a su nombre del establecimiento de comercio Parque Restaurante Funzipa y el dictamen pericial aportado con la demanda; y que su valor se establece a través del juramento estimatorio no objetado.

.- Las excepciones de mérito debieron ser negadas, porque a la falta de legitimación en causa se le aplican los anteriores reparos, no hay buena fe exenta de culpa en Optimvs S.A.S. pues tenía conocimiento de que las construcciones no le pertenecían a su vendedor sino a Funzipa y que si estaba ella legitimada para reclamar el derecho sustancial por virtud del artículo 1994 del C.C., y que no opera la compensación porque no se probó una obligación a cargo de la actora y en favor de sus demandadas, no hay buena fe exenta de culpa en Construtierras S.A.S., pues también conocía del contrato de arrendamiento que unía a las partes y cuya cesión aceptó, ni existía la caducidad contractual reconocida.

CONSIDERACIONES

El análisis se inicia con observancia de las restricciones que la ley procesal le impone al juez ad quem, derivadas del contenido del artículo 320 del C.G.P. que señala que el recurso de apelación “tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión”, y que, conforme lo dispone

“tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión”, y que, conforme lo dispone el artículo 328 del C.G.P., el juez de segunda instancia tiene una competencia limitada a la definición de la alzada, dado que éste “deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio”.

1. Los derechos reales están regulados en la ley sustancial que les da un alcance y reconocimiento, el artículo 665 del Código Civil los define y enuncia al señalar que: “Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales”.

En otras latitudes se incluye en la relación el llamado derecho real de superficie que la doctrina define así: “Derecho de superficie es el derecho de propiedad que tiene una persona sobre las construcciones o plantaciones realizadas por ella en suelo ajeno (…) El sujeto que realiza la construcción en el derecho real de superficie se denomina superficiario, y tiene un derecho inmobiliario autónomo e independiente diferente del que ostenta el propietario del suelo concedente o dominus soli, derecho que surge del pacto o acuerdo entre las partes. En ejercicio del derecho de esa autonomía el superficiario adquiere el derecho de disponer y gravar la edificación, independientemente del titular de dominio sobre el suelo quien no le puede imponer una prohibición de enajenación;

En ejercicio del derecho de esa autonomía el superficiario adquiere el derecho de disponer y gravar la edificación, independientemente del titular de dominio sobre el suelo quien no le puede imponer una prohibición de enajenación; puede además darlo en usufructo, constituir servidumbres, crear subsuperficies e impedir perturbaciones del tercero o del mismo propietario del suelo”.1

1 Velásquez Jaramillo, L. (2021). Bienes [16ª Ed.]. Bogotá: Grupo Editorial Ibáñez, p. 141.6 25899-3103-001-2019-00328-03 Categoría de derecho real que no se consagró en nuestro ordenamiento jurídico, reseñando el mismo autor que: “En nuestra legislación no opera el derecho real de superficie. Un tipo de relación jurídica como la expuesta en los párrafos anteriores se gobierna por lo derechos personales u obligacionales. Si un edificador, plantador o sembrador ejecuta una mejora con consentimiento del propietario del suelo, se crea entre ellos un vínculo jurídico de carácter obligacional que une a dicho propietario en calidad de deudor y al mejorista en calidad como acreedor. (…) lo único que tendría a su favor es un crédito por el valor de la construcción o mejora. Así las cosas, no opera el derecho real de superficie como si lo hacen otras legislaciones, entre las cuales se puede mencionar la Peruana, la Suiza, la Alemana, y la Italiana”.2

Por ello, en nuestro derecho civil, el mejorista lejos de hacerse propietario o titular de cualquier derecho real, se convierte en el titular de un derecho personal, un acreedor, beneficiario de un crédito que estará a cargo de aquél que determine la ley o el título correspondiente.

Por ello, en nuestro derecho civil, el mejorista lejos de hacerse propietario o titular de cualquier derecho real, se convierte en el titular de un derecho personal, un acreedor, beneficiario de un crédito que estará a cargo de aquél que determine la ley o el título correspondiente.

Ahora, el derecho crediticio aludido, como cualquier obligación, debe tener una fuente, según lo establece el artículo 1494 del Código Civil: “Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia”.

2. Volviendo sobre el problema jurídico que el caso plantea, debe partirse de señalar que es la ley la que da origen a la relación obligacional y que es regla general frente al derecho del mejorista que construye con aquiescencia del propietario, establecida el inciso segundo del artículo 739 del Código Civil, que: “Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”.

Sin embargo, dentro de una relación contractual, en tratándose del mejorista que obra como arrendatario del suelo sobre el que levanta su mejora, existe norma especial que se aplica de preferencia a la general y es la contenida en el artículos 1993 y 1994 de la misma codificación, que disponen:

arrendatario del suelo sobre el que levanta su mejora, existe norma especial que se aplica de preferencia a la general y es la contenida en el artículos 1993 y 1994 de la misma codificación, que disponen:

“Artículo 1993. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Artículo 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

Sin embargo, esta disposición es sólo supletiva de la voluntad de las partes que puede convenir en contrario de sus mandatos, no teniendo más límites que el orden público y la buenas costumbres, esto es, que lo allí regulado se aplica ante la ocurrencia de la construcción de una mejora por el arrendatario se de en un evento contractual en el que no exista para dicho proceder una disposición contractual que en ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, haya dispuesto una regulación particular para su caso en contrario.

mejora por el arrendatario se de en un evento contractual en el que no exista para dicho proceder una disposición contractual que en ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, haya dispuesto una regulación particular para su caso en contrario.

Pues así lo establece expresamente el artículo 5º del Código de Comercio, según el cual “Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados preferirán a las normas legales supletivas y a las costumbres mercantiles” y ese alcance le ha dado la jurisprudencia al señalar:

“3.2.1. Dentro de los distintos negocios jurídicos está el contrato de arrendamiento, en el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado` (artículo 1973 C.C.).

2 Ibidem, p. 142.7 25899-3103-001-2019-00328-03 Del referido enunciado emergen como elementos esenciales de este tipo negocial: (i.) la existencia de una cosa real, determinada o determinable y susceptible de darse, o un hecho que se debe ejecutar que puede ser la ejecución de una obra o la prestación de un servicio; (ii.) el precio que se obliga a pagar el arrendatario como contraprestación por el goce de la cosa arrendada, la obra a ejecutar o el servicio prestado.

En tanto que resultan de su naturaleza, al estar expresamente regulado, lo referido a la perturbación por el uso de la cosa arrendada, la responsabilidad del arrendatario, sus familiares y dependientes por el deterioro, así como las reparaciones locativas o lo concerniente al rembolso por reparaciones indispensables o mejoras, respecto de los

de la cosa arrendada, la responsabilidad del arrendatario, sus familiares y dependientes por el deterioro, así como las reparaciones locativas o lo concerniente al rembolso por reparaciones indispensables o mejoras, respecto de los cuales las partes pueden omitir pronunciamiento en el contrato, pero quedan sometidas a lo que al respecto dispuso el legislador, ora pueden consignarlo expresamente, ajustado a lo dispuesto en la ley, o incluso pactar en sentido contrario, sin que se afecte el acto”.3

Decisión en la que a su vez puntualizó:

“3.3.2. Las normas que regulan el contrato de arrendamiento contemplan el derecho del arrendatario para hacer mejoras y reclamar su reembolso al arrendador. Los artículos 1993 y 1994 del C.C. al respecto indican: (…)De acuerdo con esto, queda claro que el arrendatario en principio – salvo pacto en contrariopuede realizar ciertas mejoras en el predio objeto de arrendamiento, dependiendo el derecho de reembolso a la clase de las mismas, pues siendo útiles podría optar por retirarlas, siempre que no se afecte el predio, o exigir su abono al arrendador, para lo cual éste tendría que haberlas autor