TSDJ CUN SCF - 25899-31-03-002-2019-00177-01-(21-02-2023)

PROCESO RESOLUCIÓN CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL

DE CUNDINAMARCA

SALA DE CIVIL – FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE : PABLO IGNACIO VILLATE MONROY

CLASE PROCESO : RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DEMANDANTE : MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS DEMANDADO : EDGAR CARRILLO RADICACIÓN : 25899-31-03-002-2019-00177-01

APROBADO : ACTA No. 35 DE 17 DE NOVIEMBRE DE 2022

DECISIÓN : REVOCA SENTENCIA

Bogotá D.C., veintiuno de febrero de dos mil veintitrés.

Procede el Tribunal a decidir los recursos de apelación formulados por la parte demandante y por la parte demandada a través de sus apoderados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá (Cund.), el día 29 de noviembre de 2021, que denegó la demanda principal y la demanda de reconvención.

I. ANTECEDENTES:

Por conducto de apoderad a judicial, la señora MARÍA DEL CARM EN GALVIS CÁRDENAS , formuló demanda verbal de resolución de contrato de promesa de compraventa en contra de EDGAR CARRILLO con el fin de obtener sentencia en la que se acceda a la siguientes PRETENSIONES:

1. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de agosto de 2016 sobre el bien inmueble identificado2

sentencia en la que se acceda a la siguientes PRETENSIONES:

1. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de agosto de 2016 sobre el bien inmueble identificado2

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. con matrícula inmobiliaria No. 50N-422995, ubicado en el municipio de Chía, urbanización La Estancia, entre la señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS como promit ente vendedora y el señ or EDGAR CARRILLO como promitente comprador.

2. Que como consecuencia de l o anterior, se condene al demandado EDGAR CARRILLO a restituir a la demandante MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS el inmueble motivo del contrato de compraventa, junto con el valor de los frutos civiles , estimados en la suma de $264.430.250 y que se le ordene a la demandante MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS restituir al demandado ED GAR CARRILLO la suma de $285.000.000 que esté canceló por parte del precio del inmueble, junto con los intereses legales civiles, liquidados a la tasa de 6% anual, des de las fechas en que fueron canceladas las referidas sumas de dinero hasta la fecha de pago.

3. Que se condene a l demandado EDGAR CARRILLO a pagar a la demandante MARÍA DEL CARM EN GALVIS CÁRDENAS la suma de $270.000.000, por concepto de la cláusula penal pactada para el caso

3. Que se condene a l demandado EDGAR CARRILLO a pagar a la demandante MARÍA DEL CARM EN GALVIS CÁRDENAS la suma de $270.000.000, por concepto de la cláusula penal pactada para el caso de incumplimiento del contrato (archivos 05 y 07).

HECHOS:

La demanda se fundamenta en los hechos que se sintetizan de la siguiente manera:

1. El 23 de agosto de 2016 en el municipio de Chía, la señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS como promitente vendedora, celebró con el señor EDGAR CARRILLO como promitente comprador, contrato de promesa de compraventa respecto del predio con matrícula

inmobiliaria No. 50N -422995 ubicado en la calle 16 A No. 13 -26 urbanización La Estancia del municipio de Chía.

2. Los contratantes acordaron como precio del inmuebl e la suma de $620.000.000 que el promitente comprador se obligó a cancelar a la promitente vendedora así: $200.000.000 en dinero efectivo a la firma del contrato de promesa de compraventa, con los cuales la promitente vendedora autorizó al promitente compr ador cancelar la hipoteca que afectaba el inmueble a favor de la señora ROSALBA DÍAZ DE GIRALDO; la su ma de $70.000.000, representados en un automóvil3

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. marca BMW, modelo 2010, línea 130 I, palca DCX 051, tipo de

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. marca BMW, modelo 2010, línea 130 I, palca DCX 051, tipo de carrocería Hatch Back, color plata titán meta lizado, servicio particular, cilindraje 2.9996 CC., con número de motor 72284 489, matriculado en Bogotá a nombre de EDGAR JULI ÁN CARR ILLO RODRÍGUEZ; la suma de $100.000.000 en efectivo, 60 días después de firmada la escritura de compraventa de la bodega objeto de la venta; la suma de $100.000.000, 120 días después de la firma de la escritura de compraventa de la bodega objeto de contrato; la suma de $150.000.000 representados en el lote No. 144 , urbano, que forma parte de la segunda etapa del condomi nio cam pestre Palma Real, propi edad horizontal, en La Dorada (Caldas), inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 106-8018, este inmueble se entregará en forma real y material y escrituración para la misma fecha, hora y notaría en que se otorgue la escritura del inmueble, bodega prometida en venta.

3. La demandante MARÍA DEL C ARMEN GALVIS CÁRDENAS, dej ó expresa constancia en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa, q ue el inmueble prometido en venta se encuent ra hipotecado por escritura pública No. 8544 del 29 de noviembre de 2007, de la Notaría 24 de Bogotá, a Bancolombia y que a la fecha no adeuda

compraventa, q ue el inmueble prometido en venta se encuent ra hipotecado por escritura pública No. 8544 del 29 de noviembre de 2007, de la Notaría 24 de Bogotá, a Bancolombia y que a la fecha no adeuda nada a dicho banco; que por escritura pública No. 1059 de 12 de mayo de 2009, de la Notaría 8 de Bogotá, h ipotecó el inmueble objeto de promesa de com praventa a l a señora ROSALBA DÍAZ DE GIR ALDO, hipoteca que se obliga a levantar con los dinero s de esta negociación; también dejó constancia de que existe proceso ejecutivo singular que se adelanta en el Juzgado 43 Civil del Circuito de Bogotá, el cual se compromete a levantar en el menor tiempo posible.

4. El d emandado señor EDGAR CARRILLO incumpli ó el contrato de promesa de compraventa que celebró con la señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, en lo que concierne a la escrituración y firma de la escritura pública de compra del inmueble aquí prometido en venta y el que hacía parte del precio estable cido en el documento de compraventa, escritura pública que debía firmarse el día lunes 10 de diciembre de 2016 a las 1 0 de la mañana en la Notaría Segunda de Chía, p ues no c ompareció a la notaría a cumplir sus obligación y tampoco se firmó otro si para mod ificar la fecha de la firma de las correspondientes escrituras.

5. La promitente vendedora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, hizo entrega real y mater ial de la bo dega objeto de promesa d e

correspondientes escrituras.

5. La promitente vendedora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, hizo entrega real y mater ial de la bo dega objeto de promesa d e compraventa a la firma de la promesa, es decir el día 23 de agosto de

2016.4

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia.

6. Por razón del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa en que incurrió el demandado, en lo que atañe a la firma de la escritura de compraventa el día lunes 10 de diciembre de 2016, en los términos de la cláusula octava del contrato de promesa, se hizo merecedor a la sanción pecuniaria estipulada en la cláusula décima, correspondiente al pago de $270.000.000 por concepto de arras penales.

7. Dando cumplimiento estricto al parágrafo segundo de la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa, al demandado EDGAR CARRILLO, como promit ente comprador, el día 23 de noviembre de 2016 se le hizo entrega real y material del inm ueble bodega objeto del contrato en mención y determinado en el hecho primero de la demanda, y desde esa fecha ha sta la actualidad lo ha venido usufructuand o mediante explotación económica de uso y goce del mismo sin limitación alguna.

8. El demandado hizo abonos a s u compromiso de pago del inmueble objeto de compraventa a la demandante, señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS por valor de $15.000.000, de los cuales, la suma

8. El demandado hizo abonos a s u compromiso de pago del inmueble objeto de compraventa a la demandante, señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS por valor de $15.000.000, de los cuales, la suma de $9.000.000 la pagó el 10 de abril de 2017 y la suma de $6.000.000 el día 29 de septiembre de 2017.

9. Los señores MARÍA DEL C ARMEN GALVIS CÁRDENAS y EDGAR CARRILLO, no fijaron fecha cierta para la cancel ación de los gravámenes, tanto hipotecarios como judiciales que registraba el inmueble objeto de promesa de compraventa, dejando de esta manera sin fecha segura la firma de la correspondiente escritura que recogiera las estipulaciones del contrato de prome sa de compraventa base de acción.

ACTIVIDAD PROCESAL:

La demanda fue admitida median te auto de fecha 2 de julio de 2019 que ordenó notificar y correr traslado de la demanda al demandado por el término de 20 días (archivo 08).

El señor EDGAR CARRILLO a través de apoderado, contestó la demanda oponiéndose a todas las pretensiones y propuso excepciones de mérito: 1.5

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia.

“FALTA DE LEGI TIMACIÓN POR PASIVA PO R CUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO POR PARTE DEL DEMANDADO ”; 2. “FALTA DE LEGITIMACIÓN

POR ACTIVA POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA

“FALTA DE LEGI TIMACIÓN POR PASIVA PO R CUMPLIMIENTO DEL

CONTRATO POR PARTE DEL DEMANDADO ”; 2. “FALTA DE LEGITIMACIÓN

POR ACTIVA POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA

DEMANDANTE”; 3. “VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE BUENA FE EN LA

EJECUCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DE LA PROMITENTE

VENDEDORA”; 4. “EN CASO DE RESTITUCIONES MUTUAS EL INTERÉS QUE DEBE PAGARSE AL PROMITENTE COMPRADOR ES EL COMERCIAL, NO EL I NTERÉS LEGAL A QUE HACE REFERENCIA EL CÓDIGO CIVIL ”, 5. “EN CASO DE RESTITUCIONES MUTUAS DEBE PAGARSE LA INDEXACIÓN DE L A SUMA A RESTITUIR AL PROMITENTE VENDEDOR”; 6. “NO ESTAR FACULTADA LA DEMANDANTE PARA SOLICITAR EL PAGO DE ARRAS PENALES O CLÁUSULA PENAL ”; 7. “PAGO DE MEJORAS REALIZADAS AL BIEN INMUEBLE” y 8. “NO PAGO DE FRUTOS CIVILES ”. Igualmente presentó juramento estimatorio por mejoras sobre el bien inmueble, por valor de $156.213.460, y objetó el juramento estimatorio presentado por la dem andante (archivo 11).

En escrito separado el demandado por conducto de su apoderado, formuló DEMANDA DE RECONVENCIÓN en contra de la demandante in icial, a fi n d e obtener sentencia favorable a las siguientes PRETENSIONES:

PRIMERA: Que se declare que MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, en condición de promitente vendedora, incumplió el

obtener sentencia favorable a las siguientes PRETENSIONES:

PRIMERA: Que se declare que MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, en condición de promitente vendedora, incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado con el promitente

comprador EDGAR CARRILLO.

SEGUNDA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS cumplir con las obligaciones que adquirió en virtud del mencionado contrato de promesa de compraventa, procediendo a suscribir la escritura pública que perfeccione el contrato de compraventa referido.6

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia.

TERCERA: Que se condene a MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, a pagar a EDGAR CARRILLO , la suma de $120.000.000.00, por concepto de perjuicios causados por el incumplimiento contractual (archivo 07 reconvención).

Como fundamento fáctico de sus pretensiones , narró el demandante en reconvención los hechos relativos a la celebración de la promesa de compraventa y las obligaciones pactadas, para luego afirmar que la promitente vendedora María del Carmen Galvis Cárdenas, incumplió el contrato de promesa de compraventa, pues no cumplió las obligaciones de levantar la medida cautelar de embargo y cancelar los gravámenes hipotecarios que pesaban sobre el bien inmueble objeto del contrato, “en el menor tiempo posible”, antes de la fecha de suscripción de la

pues no cumplió las obligaciones de levantar la medida cautelar de embargo y cancelar los gravámenes hipotecarios que pesaban sobre el bien inmueble objeto del contrato, “en el menor tiempo posible”, antes de la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa convenida por los contratantes, circunstancia que conllevaba la imposibilidad de suscribir la correspondiente escritura pública; que la situación jurídica del bien inmueble hizo imposible para la promitente vendedora, cumplir con su obligación de suscribir la escritura pública de compraventa en la fecha, hora y lugar señalados en la cláusula octava del contrato de promesa, y se hizo imposible la tr ansferencia del bien i nmueble pro metido en vent a; que el promitente comprador acudió a la Notaría Segunda de Chía, con el propósito de averiguar si se había elaborado la escritura pública de compraventa para firmarla en la fecha, hora y lugar acordados, no obstante, los funcionarios de la notaría le informaron que en esas oficinas no se había hecho trámite alguno para la elaboración de l a escritura pública y, ademá s, el bien inmueble aún estaba embargado, por lo que no era posib le realiz ar los trámites de escrituración y suscripción de la escritura pública de compraventa.

Admitida la demanda de reconvención por auto de fecha 9 de noviembre de 2020 (archivo 10 reconvención), fue contestada en tiempo por la recon venida, oponiéndose a sus pretensiones y propuso excepciones de mérito: 1. “AUSENCIA DE L EGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PARTE DEL PROM ETIENTE7

oponiéndose a sus pretensiones y propuso excepciones de mérito: 1. “AUSENCIA DE L EGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PARTE DEL PROM ETIENTE7

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. COMPRADOR EDGAR CARRILLO”; 2. “MUTUO DISENSO”; 3. “LA PROMESA DE COMPRAVENTA DEBE CONSIDERARSE RESUELTA POR EL MUTUO DISENSO TÁCITO, PUES LA CONDUCTA DE LAS PAR TES REVELA QUE ABDICARON POR COMPLET O L A ATENCIÓN DE SUS COMPROMISOS CONTRACTUALES” y 4. “NULIDAD ABSOLUTA DE LA CLÁUSULA TERCERA DE COMPRAVENTA SUSCRITA EL 23 DE AGOSTO DE 2016 EN CUANTO A LA FORMA DE PAGO DEL SALDO DEL PRECIO” (archivo 14 reconvención). Posteriormente, se practicó audiencia de inicial y más tarde la audiencia de que trata el artículo 373 del Código General del Proceso, en la cual se profirió fallo desestimatorio de la demanda inicial y de la de reconvención.

II. LA SENTENCIA APELADA:

Reseñado el trámite d el proceso, la señora Juez de la primera instancia sometió a estudio la demanda inicial y determinó los requisitos sustanciales de la acción resolutoria; que escuchadas las partes en interrogatorio, quedó claro que ni la demandante ni el demandado comparecieron a la suscripción de la escritura de compraventa; que de acuerdo con la documentación adosada, para el d ía 10 de

acción resolutoria; que escuchadas las partes en interrogatorio, quedó claro que ni la demandante ni el demandado comparecieron a la suscripción de la escritura de compraventa; que de acuerdo con la documentación adosada, para el d ía 10 de diciembre de 2016 el embargo que recaía sobre el bien en venta no se encontraba cancelado, así consta en la anotación No.16 del folio de matrícula inmobiliaria 50N422995, acto que solo tuvo ocurrencia el 14 de agosto del año 2019, es decir, 2 años y 8 meses después de la fecha acordada en la cláusula octava del contrato motivo de resolución; que tampoco se habían levantado las hipotecas relacionadas en la cláusula cuarta de l contrato , pues a la fecha, permanecen vigentes las anotaciones 13 y 14 en las que se encuentra inscritas las hipotecas a favor de BANCOLOMBIA y de la señora ROSALBA DÍAZ DE GIRALDO; que parte de las obligaciones adquiridas por la demandante en su condición de vendedora fue la de8

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. la cancelación de dichas hipotecas y del embargo que para entonces soportaba el inmueble prometido, compromiso que se dejó plasmado en la cláusula cuarta del contrato d e promesa de comprave nta; que la demandante no se avino a la suscripción de la escritura pública que perfeccionara el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso, pues según su propio dicho no compareció a la notar ía para satisfacer tal ob ligación, como ta mpoco e stuvo presta a la

suscripción de la escritura pública que perfeccionara el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso, pues según su propio dicho no compareció a la notar ía para satisfacer tal ob ligación, como ta mpoco e stuvo presta a la cancelación previa del embargo que recaía sobre el inmueble prometido, y si bien afirmó que el demandado se había comprometido a tal diligenciamiento, lo cierto es que en la promesa de compraventa la única obligaci ón de éste, es de cir, de l demandado, era el pago de la hipoteca que se encontraba en cabeza de la señora ROSALBA DÍAZ con las primeras sumas de dinero que debían pagarse, producto del precio de esta compraventa, más no el levantamiento de la medida cautelar, así se puede de sprender y q ueda c laro del contenido de las cláusula s 3 y 4 del mencionado convenio; que no existe prueba que acredite la comparecencia efectiva de la demandante para perfeccionar el acto, lo que conlleva al fracaso de la resolución del contrato de promesa de compraventa.

Sobre la demanda de reconvención , orientada a l cumplimiento del contrato, consideró que el demandante en reconvención no asistió el día y hora convenido para la firma de la escritura pública que perfeccionara el contrat o de promesa de compraventa, siendo esta una obligación que debía cumplirse por el vendedor y por el comprador de manera simultánea, por lo que la falta de asistencia denota el incumplimiento contractual, porque más allá de la posibilidad o imposibilidad de elevar la escritura pública de la promesa citada, debía acreditase por lo menos, su cumplimiento o que se estaba presto a cumplir con lo que allí se

asistencia denota el incumplimiento contractual, porque más allá de la posibilidad o imposibilidad de elevar la escritura pública de la promesa citada, debía acreditase por lo menos, su cumplimiento o que se estaba presto a cumplir con lo que allí se había pactado, lo cua l no ocurrió en este proceso; que no resulta admisible justificar ese incumplimiento en que las obligaciones a su cargo eran sucesivas y que no fuer on satisfechas por l a demandada en reconvenció n, por lo que no incurría en mora de las suyas, pues no todas las obligaciones pactadas en el9

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. contrato de promesa de c ompraventa eran sucesivas; q ue el incumplimiento es recíproco frente a la s obligaciones a su cargo y que debían cumplirse al mismo tiempo, sin embargo, el mismo no es suficiente para predicarle existencia del mutuo disenso como lo reclama el demandado en reconvención, pues ninguna de las partes desplegó una conducta qu e si quiera de manera indiciaria diera a entender que era su sentir o su querer la mutua disertación del contrato aquí prometido o que tenían la intención de desisti r del mismo, es más, las propias pretensiones esbozadas por las partes en es te a sunto, demuestran to do lo contrario, pues cada una de ellas se considera cumplidora de las obligaciones contractuales, por lo que, tanto la excepción de mutuo disenso así como la nulidad de la cláusula tercera de la promesa de compraventa deben negarse; que respecto

contrario, pues cada una de ellas se considera cumplidora de las obligaciones contractuales, por lo que, tanto la excepción de mutuo disenso así como la nulidad de la cláusula tercera de la promesa de compraventa deben negarse; que respecto a la nulidad de la cláusula tercera , a pesar de q ue se alega que al no haberse prometido el pago del precio a la suscripción de la escritura no hay pago con citación del contenido del artículo 1928 del Código Civil, y por tanto que la cláusula antes mencionada es nu la por cu anto el precio debe ser pagado en la fecha de entrega de la cosa ; sin embargo considera la señora Juez que las partes convinieron en ejercicio del principio de la autonomía de la voluntad, la forma de pago del precio, dejando una parte del mismo para el tiempo de la entrega y otro para la fir ma de la escritura y una más para cumplirse con posterioridad a este acto. Con base en lo considerado, negó las pretensiones de la demanda inicial y de la demanda de reconvención.

III. LOS RECURSOS INTERPUESTOS:

De la parte demandante: La demandante inicial por medio de su apoderado, formuló recurso de apelación argumentando que tuvo el propósito, la intención y la buena voluntad de dar cumplimiento a la promesa en los té rminos qu e apare cían en el contrato10

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. prometido, y que en varias ocasiones solicitó al demandando que se hiciera otrosí a la promesa de compraventa, dado que no alc anzaba a cumplir con las

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. prometido, y que en varias ocasiones solicitó al demandando que se hiciera otrosí a la promesa de compraventa, dado que no alc anzaba a cumplir con las obligaciones en los términos que el señor EDGAR CARRILLO estipuló en el contrato; que se evidencia la omisión del demandado a cancelar parte del pago establecido en el numeral 4 de la cláusula tercera del documento promisorio, de tal suerte que ni ordenó la escritura para realizar el pago con el lote de terreno en el municipio de la Dorada Caldas, ni canceló la suma de $150.000.000 como valor dado a este inmueble, ni presentó los documentos necesarios para determinar la situación jurídica de ese predio para poder correr escritura de venta, incumpliendo de esta manera con su obligación; quedando claro que por su actuar no tenía la voluntad de cumplir con s us obligaciones; que por esta s razones no se puede premiar al demandado quien desde su posición dominante realiza actos razonadamente dirigidos a causar perjuicios a la parte demandante como se evidenció con el caudal probatorio, y quien pretende seguir en riqueciéndose en forma ilícita; que el demandado tenía pleno conocimiento de la situación jurídica del inmueble y así lo aceptó, junto con su abogado asesor y su comisionista experto en finca raíz y en rendir declaraciones, personas que realizaron el docum ento de promesa de compraventa; que los tiempos para el saneamiento del inmueble no eran suficientes y decidieron plasmarlos en el documento aprovechando la necesidad e ingenuidad de su promitente vendedora para hacerla incurrir en mora,

promesa de compraventa; que los tiempos para el saneamiento del inmueble no eran suficientes y decidieron plasmarlos en el documento aprovechando la necesidad e ingenuidad de su promitente vendedora para hacerla incurrir en mora, dinamizando de est a manera el entramado para quedarse con el inmueble, máxime cuando ya tenía su explotación económica tanto de la bodega como la de un apartamento y oficina independiente que comprende la totalidad del inmueble; mientras que la demandante no tenía nada, por que el dinero que se prometió entregar inicialmente, el demandado lo cancel ó en forma directa a la acreedora ROSALBA DÍAZ como lo expresa en el contrato de promesa de venta, luego entonces la demandante no percibió ninguna utilidad. Solicita la parte demandante que se decida de fondo y acceda a las pretens iones de la demanda, ordenando volver las cosas a su estado inicial con el pago de perjuicios a su favor.11

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia.

De la parte demandada: Argumenta el demandado por conducto de su apoderado, que la Corte Suprema de Justicia ha dicho en varias decisiones que los jueces no deben dejar en el limbo los derechos de las partes; que no puede desestimar una demanda o inhibirse de decidir de fondo, pues, el juez tiene la obligación de tomar una decisión con el fin de que no queden en el limbo los derechos de ambas partes ; que se tengan en cuenta las pretensiones de la demanda en reconvención a la hora de decidir de fondo, pues el señor EDGAR CARRILLO no tiene porque tenerse como

con el fin de que no queden en el limbo los derechos de ambas partes ; que se tengan en cuenta las pretensiones de la demanda en reconvención a la hora de decidir de fondo, pues el señor EDGAR CARRILLO no tiene porque tenerse como incumplido, porque le era imposible jurídicamente seguir adelante con la ejecución del contrato, como lo explicó en la demanda de reconvención y en las excepciones.

Concedido y tramitado el recurso, procede la Sala a resolverlo.

IV. CONSIDERACIONES:

PRESUPUESTOS PROCESALES:

No hay reparo alguno en torno a la presencia de los elementos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, denominados por la jurisprudencia y la doctrina presupuestos procesales, los cuales habilitan al juez para decidir de fondo el litigio que se le plantea; en efecto, el juez que tramitó en primera instancia el pro ceso tiene comp etencia para ell o, se cumplen las exigencias generales y espe cíficas en el escrito de la demanda, hay capacidad para ser parte y capacidad procesal, el trámite dado al asunto es idóneo y no se aprecia motivo de nulidad que invalide lo actuado.

CASO CONCRETO:12

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. En la demanda inicial incoada por la señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, se pretende la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de agosto de 2016 sobre el bien inmueble identificado con

En la demanda inicial incoada por la señora MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS, se pretende la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado el 23 de agosto de 2016 sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 50N -422995, ubicado en el municipio de Chí a, urbanización La Estancia, entre la señora MARÍA DEL CARM EN GALVIS CÁRDENAS como promit ente vendedora y el señ or EDGAR CARRILLO como promitente comprador. Por vía de reconvención se pretende por el señor EDGAR CARRILLO obtener se ordene el cumplimiento del mismo contrato y el pago de los perjuicios a él causados.

Pretensiones en tal sentido fueron desestimadas en la sentencia apelada, pues consideró la señora juez a quo que ninguna de las partes acudió a la notaría en la fecha y hora pactada, a fin de suscribir la escritura pública de compraventa prometida, caso en el cual , ninguno de los contratantes se encuentra legitimado para incoar las acciones que brotan del contrato, como tampoco hay lugar al mutuo disenso tácito, pues no se destaca en ánimo recíproco de desistir del contrato.

Sentencia de que las partes discrepan, pues a su juicio, cada una de ellas afirma haber cumplido el contrato negando el cumplimiento de su contradictor. Por tanto, con base en la competencia funcional que otorga el inciso 2º del artículo 328 del Código General del Proceso, procede el Tribunal a resolver de manera integral los recursos interpuestos.

Son temas pacíficos del litigio la celebración del contrato de promesa de compraventa y la inasistencia de los contratantes a la notaría en la fecha y hora

del Código General del Proceso, procede el Tribunal a resolver de manera integral los recursos interpuestos.

Son temas pacíficos del litigio la celebración del contrato de promesa de compraventa y la inasistencia de los contratantes a la notaría en la fecha y hora pactadas, para la suscripción de la e scritura pública de compraventa, dado que ninguna de las partes acreditó idóneamente haber concurrido al despacho notarial acordado, esto es, la Notaría Segunda de Chía, el 10 de diciembre de 2016, con el propósito de perfeccionar el contrato de compraventa prometido.13

PROCESO RESOLUCIÓN DE CONTRATO de MARÍA DEL CARMEN GALVIS CÁRDENAS

contra EDGAR CARRILLO. Apelación de Sentencia. Considerado el contrato de promesa de compraventa , emi nentemente preparatorio, pues a través de él lo que se pretende es, en esencia, asegurar e l otorgamiento de la escritura pública de compraventa cuando de un bien raíz se trate, podría considerarse entonces, que la obligación primordial de l os contratantes, es acudir a la notaría acordada en la fecha y est ipulada en pos de celebrar el contrato prometido, caso en el cual, la inasistencia de uno de ellos, o de ambos, los torna ilegítimos para ejercer la acción resolutoria o de cumplimiento que otorga el artículo 1546 del Código Civil.

Desde esta arista, podría considerarse, como ocurrió en la sen tencia de primer grado, que como ninguna de las partes acudió a la notaría para suscribir la escritura de compraventa, ninguna de ellas se encuentra habilitada para ejercer las referidas acciones.

Desde esta arista, podría considerarse, como ocurrió en la sen tencia de primer grado, que como ninguna de las partes acudió a la notaría para suscribir la escritura de compraventa, ninguna de ellas se encuentra habilitada para ejercer las referidas acciones.

Sin embargo, a más de la simple formalidad de asistencia a la notaría, es necesario tener en la cuenta que las partes pactaron otras obli gaciones cuyo cumplimiento era obligatorio para garantizar la suscripción de la escritura pública de compraventa, pero como ello no ocurrió, la presencia de los contratantes en el despacho notarial acordado, era vana, inútil, dada la imposib ilidad jurí dica de otorgar el título traslaticio de dominio del bien prometido en venta, tal como pasa a explicarse:

Para ello, nos remitiremo