TSDJ CUN SCF - 25899-31-03-002-2020-00049-01-(21-07-2022)

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra

BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia.

TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE

CUNDINAMARCA

SALA CIVIL - FAMILIA

MAGISTRADO PONENTE : PABLO IGNACIO VILLATE MONROY

CLASE PROCESO : IMPUGNACION DE ACTOS DE ASAMBLEA

DEMANDANTE : PROMOSABANA S.A.S.

DEMANDADOS : BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL

ETAPA I RADICACIÓN : 25899-31-03-002-2020-00049-01

DECISIÓN : CONFIRMA SENTENCIA

Bogotá D. C., veintiuno de julio de dos mil veintidós.

Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por la parte demandante, a través de su apoderado, en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil Circuito Zipaquirá, el día 27 de enero de 2022 , que negó las pretensiones de la demanda.

I. ANTECEDENTES:

PROMOSABANA S.A.S., a través de apoderado judicial, presentó demanda IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA en contra de BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I, con el fin de obtener sentencia que haga tránsito a cosa juzgada, en la que (una vez reformada la demanda) solicita se acceda a las siguientes PRETENSIONES (archivo 12):

1. Declarar la nulidad de la asamblea extraordinaria de c opropietarios del

tránsito a cosa juzgada, en la que (una vez reformada la demanda) solicita se acceda a las siguientes PRETENSIONES (archivo 12):

1. Declarar la nulidad de la asamblea extraordinaria de c opropietarios del conjunto residencial BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I, llevada a cabo en la sede del mismo en Cajicá el día 1° de diciembre de 2019 por haberse tenido por integrado el quórum deliberatorio y decisorio de la2

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. misma, con base en el otorgamiento irregular y, por ende, ilegal de los poderes que se enuncian así:

a) Los que se dicen extendidos para representar a los propietarios de los apartamentos 301, 306, 407, 408 y 508 d e la Torre 1, 215 y 415, de la Torre 2, en atención a que el Banco de Colombia como vocero del Leasing de Colombia los desconoció como otorgados en su nombre.

b) Los extendidos sobre los apartamentos 203 y 403 de la Torre 1, otorgados por Elizabeth Vargas en favor de Karent Sharlot Vargas, por las razones consignadas en la demanda.

c) Los extendidos sobre los apartamentos 406 de la torre 1 y 314 de la Torre 2 otorgados por su propietario Obdulio Ruiz en favor de Adriana Ruiz, por las razones consignadas en la demanda.

d) Los extendidos sobre los apartamentos 202 y 502 de la Torre 1, otorgados

2 otorgados por su propietario Obdulio Ruiz en favor de Adriana Ruiz, por las razones consignadas en la demanda.

d) Los extendidos sobre los apartamentos 202 y 502 de la Torre 1, otorgados por el señor Jairo Quintero Orozco en favor de María del Carmen Camacho el primero de ellos y en favor de Henry Danilo Salamanca el segundo de ellos, por las razones anotadas en la demanda.

e) El extendido sobre el apartamento 301 de la Torre 1, por Nelly Yolanda Russi Quiroga en favor del señor Guillermo Vega, por carecer de la firma del apoderado y por no estar debidamente autenticado.

f) El extendido sobre el apartamento 401 de la Torre 1, por César Ernesto Parra en favor de Lizbeth Herrera, por la misma razón del anterior.

g) El extendido sobre el apartamento 106 de la Torre 1, por Eileen Constanza Villafañe en favor de Luis Miguel Valencia, por la misma razón del anterior.

h) El extendido sobre el apartamento 212 de la Torre 2, por Santiago Parra Pinzón en favor de María Eugenia Ibáñez, por la misma razón del anterior.

1. El extendido sobre el apartamento 412 de la Torre 2, por Nancy Parra en favor de María Eugenia Ibáñez, por la misma razón del anterior.

j) El extendido sobre el apartamento 215 de la Torre 2, por Ana María Rincón Jiménez en favor de Gustavo Rincón García, por la misma razón del anterior.

k) El extendido sobre el apartamento 107 de la Torre 1 , por Martha Rodríguez en favor de Teoclístides P eña C., por la misma razón del anterior.3

anterior.

k) El extendido sobre el apartamento 107 de la Torre 1 , por Martha Rodríguez en favor de Teoclístides P eña C., por la misma razón del anterior.3

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. l) El extendido sobre el apartamento 413 de la Torre 2, por Faber Grajales G., en favor de José B. Grajales G., por la misma razón del anterior.

m) El extendido sobre el apartamento 505 de la Torre 1, por Guillermo León en favor de Martha Sierra, por la misma razón del anterior.

n) El extendido sobre el apartamento 407 por Magda Carolina Villamil Cortés en favor de Angélica Na very Celeita, por no especificar debidamente la nomenclatura del inmueble, así como por no estar autenticado.

ñ) El extendido sobre el apartamento 101 por Yury Andrea Melo Quintero en favor de Ricardo Forero, por las mismas razones del anterior.

o) El extendido sobre el apartamento 116 de la Torre 2, por Claudia Patricia Sánchez Z. en favor de Dayana Alejandra Sánchez S. por conferir poder a la misma persona sobre más de un apartamento y por n o estar debidamente autenticado.

p) El extendido sobre el apartamento 110 de la Torre 2, por Claudia Patricia Sánchez Z. en favor de Dana Alejandra Sánchez S. por la s mismas razones del anterior.

q) El extendido sobre el apartamento 313 de la T orre 2, por Alicia Montes Bermúdez en favor de Mario A lonso Moreno Montes por no estar debidamente autenticado.

razones del anterior.

q) El extendido sobre el apartamento 313 de la T orre 2, por Alicia Montes Bermúdez en favor de Mario A lonso Moreno Montes por no estar debidamente autenticado.

r) El extendido por Hernando Galvis Sánchez, propietario del apartamento 405 de la Torre 1, en favor de Darío Aldana Vargas por no estar el poder debidamente autenticado.

s) El extendido por Fabián Roberto Herrera Pino, en favor de Jairo Ríos Novoa, por la misma razón del anterior.

2. Declarar la invalidez de las reformas introducidas en e l Reg lamento de Propiedad Horizontal de “BUGANVILLA CONDOMINIO PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA 1” en la asamblea extraordinaria de copropietarios celebrada el 1º de diciembre de 2019, así como su protocolización efectuada por medio de la escritura pública No.0014 de 8 de enero de 2020 de la Notaría Segunda de Zipaquirá a quien se oficiaría para que deje sin valor ni efecto dicho acto, al igual que al Registrador de Instrumentos Públicos de Zipaquirá para que deje sin efecto la inscripción de la misma en los folios de matrícula inmobiliaria de esa oficina de registro, asignados tanto al condominio en sí4

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. como a las unidades privadas de vivienda, integrantes de las etapas 1 y 2 de la misma copropiedad.

HECHOS:

BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. como a las unidades privadas de vivienda, integrantes de las etapas 1 y 2 de la misma copropiedad.

HECHOS:

Como hechos que fundamentan las súplicas de la demanda, se narraron los que a continuación se sintetizan:

1. El condominio demandado fue constituido por la sociedad PROMOSABANA S.A.S y desarrollado por la misma en el lote de terreno

de su propied ad ubicado en la calle 3ª Sur No.3 -21, destinado a realizarse gradualmente en 3 etapas, constituidas por 3 torres de apartamentos destinados a vivienda urbana por el sistema de propiedad horizontal, construidas o a construirse por la propietaria inicial, aprobado por la Secretaria de Planeación Municipal de Cajicá y del que se han desarrollado las 2 primeras etapas, restando aún por ser enajenados y terminados 9 apartamentos de la etapa 2 , así como los destinados a conformar la etapa 3, ello de conformidad con el POT de Cajic á; reglamento protocolizado en escritura pública No.882 de 14 de julio de 2015 de la Notaría Décima de Bogotá.

2. La demandante tiene la necesidad de adaptar unas zonas comunes y efectuar algunos ajustes a los apartamentos que restan por construir en la etapa 3 para lo cual se propone solicitar de la Secretaría de Planeación Municipal de Cajicá, se le autorice para introducir algunas modificaciones a la licencia de urbanism o, incluida la ampliación de la zona de parqueadero de visitantes, la cual le fuera expedida como constructora del proyecto y propietaria inicial de las viviendas destinadas a integrar la

a la licencia de urbanism o, incluida la ampliación de la zona de parqueadero de visitantes, la cual le fuera expedida como constructora del proyecto y propietaria inicial de las viviendas destinadas a integrar la misma, lo que originó una inusitada oposición por parte de los actuales propietarios de las etapas 1 y 2, quienes optaron por convocar a una asamblea de copropietarios con carácter extraordinario para introducir modificaciones de fondo en tal estatuto de la copropiedad, partiendo de la base de recortar cuando no de eliminar las atribuciones que conserva la actora, a más de continuar siendo la titular de la tercera etapa.

3. La referida asamblea de copropietarios se celebró con carácter extraordinario del 1° de diciembre de 2019 y el acta que la recoge, con reforma estatutaria que irregularmente acogió, fue elevada a escritura pública No. 0014 del 8 de enero de 2020 de la Notaría Segunda de Zipaquirá por medio de la cual se reformó el reglamento de propiedad horizontal promulgado por escritura pública No. 882 de 14 de julio de 2015 de la Notaría Décima de Bogotá.5

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra

BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia.

4. El referido cuerpo colegiado estaba integrado por 40 propietarios de apartamentos en la Torre 1 y 40 propietarios de apartamentos en la Torre 2, por lo que de conf ormidad con el artículo 61 del reglamento de propiedad horizontal sobre quorum y mayorías se requería de un 70% de

apartamentos en la Torre 1 y 40 propietarios de apartamentos en la Torre 2, por lo que de conf ormidad con el artículo 61 del reglamento de propiedad horizontal sobre quorum y mayorías se requería de un 70% de votos favorables de los copropietarios para aprobar reformas a los estatutos ,vale decir, de una cantidad no menor de 56 de tales sufragios para la aprobación de cada reforma; según el parágrafo 2º del citado artículo, ningún copropietario podía designar a más de un apoderado para que lo representase en la misma. Como presidente de la asamblea se designó al señor Antonio Norato del apartament o 507 y c omo secretaria a la señora Ana Virginia Buitrago del apartamento 414.

5. Después del correspondiente llamado a lista se verificó la presencia de 32 asistentes y de 24 más por conducto de apoderados con lo que se integraba el quorum de 56 votantes con templados para adoptar determinaciones mediante la reforma de estatutos.

6. El poder extendido por el represe ntante de BANCOLOMBIA S.A . en representación de Leasing Bancolombia propietario del apartamento 407 en favor de Sara Rueda Plata, en su condición de locataria, no resultó válido, como quiera que ésta procedió a designar como su representante en la asamblea extraordinaria a Susana Paredes atribuyéndose la condición de propietario del inmueble, calidad esta de la que carecía para efectuar esa delegación.

7. Otros poderes que pres entaron inconsistentes pero se utilizaron para integrar el aludido quorum , fue el suscrito por Elizabeth Vargas como propietaria de los apartamentos 303, y 403 de la Torre 1 en favor de

efectuar esa delegación.

7. Otros poderes que pres entaron inconsistentes pero se utilizaron para integrar el aludido quorum , fue el suscrito por Elizabeth Vargas como propietaria de los apartamentos 303, y 403 de la Torre 1 en favor de Karent Sharlot Vargas el cual carece de la firma de la apodera da, de presentación personal por la mandante y de estar extendido sobre 2 apartamentos; así como los supuestamente otorgados por la señora María Victoria Andrade de Goyeneche en favor de Felipe Goyenche los que jamás ni se presentaron ni fueron incorporados al acta de la sesión objeto de impugnación, además el reglamento de propiedad horizontal de Buganvilla expresamente prohíbe otorgar poderes para más de una apoderado por cada unidad residencia, incongruencia e stá en la que también incurrió el señor Obdulio Ruiz Pico, propietario de los apartamentos 406 de la torre 1 y 314 de la Torre 2.

8. A folios 10, párrafo final y 11, p árrafo inicial, del acta de la a samblea extraordinaria se deja constancia de que la administradora del condominio hizo uso de la palabra para enfatizar sobre el quórum e indicó que había recibido poderes adicionales vía WhatsApp y otros a su correo; pero el poder para intervenir en la asamblea de copropietarios requiere de presentación personal no era admisible que se otorgara por Whatsapp6

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. y el conferido por Jairo Quintero o Jairo Quintero Orozco versa sobre un

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. y el conferido por Jairo Quintero o Jairo Quintero Orozco versa sobre un poder general extendido en favor de María del Carmen Camacho, propietario de los apartamentos No. 202 y 502 de la Torre 1, por lo que tal poder debió otorgarse por escritura pú blica y no por un simple documento privado, carente incluso de presentación persona.

9. En cuanto al contenido de las reformas del reglamento de propiedad horizontal del Condominio Bunganvilla los cua les constan en el acta impugnada, en el tópico referente a solución de controversias se aprobó por la a samblea eliminar la clá usula compromisoria establecida en el artículo 90 de reglamento de propiedad horizontal, pasando por alto lo previsto en el artículo 3 de la Ley 1563 de 12 de julio de 2012 por cual se expidiera el Estatuto de Arbi traje Nacional e Internacional; la cláusula compromisorio o pacto arbitral tiene una vigencia autónoma, independiente del pacto en que se adopte no puede resolverse sino por la voluntad de ambas parte s, mas no unilateralment e o sea por determinación de la copropiedad.

10. En el acta objeto de la impugnación, se aprobó que se pudiera utilizar más de un poder para participar y decidir en las votaciones de la asamblea y se le confirió viabilidad y eficacia a los poderes enviados a la misma por Whatsapp y e-mail, esto es, sin cumplir con el requisito de la presentación personal ante notario, aclarando que tales medidas

asamblea y se le confirió viabilidad y eficacia a los poderes enviados a la misma por Whatsapp y e-mail, esto es, sin cumplir con el requisito de la presentación personal ante notario, aclarando que tales medidas comenzaban a regir de manera inmediata para la sesión aun en curso, cuando en los mismos estatutos de la copropiedad se establecía que los poderes para delegar la participación en tal tipo d e eventos debían hacerse llegar tan siquiera con 2 días de antelación por parte de los respectivos copropietarios.

11. Se decidió por la asamblea eliminar el parágrafo transitorio del artículo 94 del reglamento de p ropiedad horizontal, por lo que en tales condiciones y al eliminarse esta facultad al propietario inicial y constructor del proyecto para introducir reformas a la etapa 3 del plan urbanístico aun no desarrollada ni entregada, se le cercenaron facultados inherentes a su condición de titular de la respectiva licencia urbanística y autor de la misma, al tiempo que se desconoce y deja en entredicho su condición de propietario inicial por parte de quiene s no pueden sustituirle en tales status y jerarquía urbanística.

12. Por medio de comunicación escrita remitida por Bancolombia como vocero de Leasing Bancolombia se le hizo saber a la demandante, que dicha entidad en su condición de propietaria de los apartamentos números 301, 306, 407, 408 y 508 de la Torre 1 así como los de los números 215, 315 y 415 de la Torre 2 , no había conferido poder o autorización en favor de persona o personas determinadas para que les7

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra

autorización en favor de persona o personas determinadas para que les7

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. representase en la asamblea e xtraordinaria de la demandada , incurriéndose en una suplantación que afecta el quorum decisorio.

13. Al haber sido elevada a escritura pública las múltiples reformas introducidas al reglamento de propiedad horizontal de la demandada por medio de la protocolización del acta de la asamblea extr aordinaria celebrada el domingo 1° de diciembre de 2019 por medio de la escritura pública No. 0014 de 8 d e enero de 2020 de la Notaría Segunda de Zipaquirá es claro que la invalidez del acto afecta la mentada escritura, así como a la inscripción de la mism a en la oficina de registro de instrumento públicos tanto en los folios de matrí cula inmobiliaria de la copropiedad misma, como en los 80 abiertos a cada una de las 90 unidades de vivienda integrantes de ella.

14. EL acta de la asamblea e xtraordinaria fue protocolizada por la señora Claudia Ruiz Rodríguez quien se abstuvo de comprobar el carácter con que actuaba, esto es el de administradora y representante legal de la demandada y sin haber aportado a tal acto escriturario el correspondiente certificado de existencia y representación legal, por lo que carece de legitimación en la causa lo que torna nula tal protocolización.

TRÁMITE PROCESAL:

Reformada la demanda fue admitida por auto del 3 de julio 2020 (archivo 13),

legitimación en la causa lo que torna nula tal protocolización.

TRÁMITE PROCESAL:

Reformada la demanda fue admitida por auto del 3 de julio 2020 (archivo 13), ordenándose la notificación de la demandada; quien contestó formulando las excepciones denominadas (archivo 21):

“VALIDEZ DE LAS DECISIONES TOMADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS Y CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA NORMA”, fundada en que en la asamblea llevada a cabo el 1 de diciembre de 2019 se aprobó la utilización de más de un poder para la asamblea y que también serían válidos los poderes enviados por medio electrónico como WhatsApp o e mails; además se solicitó levantar la mano a quien no estuviera de acuerdo, sin que nadie lo hiciera, por lo que se aprobó por unanimidad; que se aprobó la propuesta de modificación del reglamento de propiedad horizontal, reformas dirigidas a realizar una actualización general de la normatividad aplicable a propiedad horizontal y dejar sin efectos cláusulas abusivas, constituidas de manera unilateral por la constructora, en uso de su posición dominante en desmedro del consumidor inmobiliario; que se cumplió con el quorum para la toma de decisiones; y que8

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. en ningún caso, un inmueble tenía más de un voto, ya que cada voto tuvo el peso que otorga cada uno de lo s coeficientes de copropiedad del

en ningún caso, un inmueble tenía más de un voto, ya que cada voto tuvo el peso que otorga cada uno de lo s coeficientes de copropiedad del inmueble.

“RATIFICACIÓN DE LAS DECISIONES TOMADAS EN ASAMBLEA DEL 1 DICIEMBRE DE 2019”, basada en que en asamblea extraordinaria de copropietarios No. 006 realizada el 26 de septiembre de 2020, con un quórum del 70.8476% de los coeficientes de copropiedad, fue ratificada la decisión de la a samblea en el sentido de modificar el reglamento de propiedad horizontal en los mismos términos y condiciones aprobados en la asamblea general extraordinaria de propietarios realizada el 1 de diciembre de 2019, por lo que cualquier irregularidad que pudiera haber surgido, fue subsanada en la asamblea realizada el 26 de septiembre de 2020, la cual contó con el quorum exigido por la nor ma, por ende las decisiones tomadas gozan de total legalidad y validez.

Trabada de esta forma la relación jurídico -procesal, practicadas las audiencias de que tratan los artículos 372 y 373 del C.G.P., se procedió a dictar sentencia de primera instancia.

II. LA SENTENCIA APELADA:

En el fallo de la primera instancia, la señora juez a quo indicó que en lo que respecta a la legitimación en la causa por activa en esta clase de procesos el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 establece que sólo el administrador, el revisor fiscal y los

En el fallo de la primera instancia, la señora juez a quo indicó que en lo que respecta a la legitimación en la causa por activa en esta clase de procesos el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 establece que sólo el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados pueden impugnar las decisiones de asamblea general de propietarios cuando aquellas no se ajustan a las prescripciones del reglamento de propiedad horizontal; que la demandante no demostró la calidad de propietario de bienes comunes, ya que si bien la actora allegó con el escrito de subsanación 9 folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a los apartamentos No. 114, 115, 211, 216, 310, 312, 316, 509 y 514 de la T orre 2 de l condominio demandado, no se advierte que PROMOSABANA S.A.S. sea titular de derecho de dominio sobre ninguno de ellos, ya que no inician con la tradición del inmueble, sino9

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. que se a bren con la constitución de una hipoteca en mayor extensión y seguidamente se registran el reglamento de propiedad horizontal y sus reformas, sin que pueda verificarse de ellos la titularidad que sobre los mismos dice ostentar la demandante; que en audiencia inicial de manera oficiosa solicitó a la demandante allegara el certificado de tradición del predio de mayor extensión del que hace parte el condominio, identificado folio con matrí cula No. 176-10616, pero éste no fue

demandante; que en audiencia inicial de manera oficiosa solicitó a la demandante allegara el certificado de tradición del predio de mayor extensión del que hace parte el condominio, identificado folio con matrí cula No. 176-10616, pero éste no fue aportado; por lo que en la audiencia de instrucci ón nuevamente requirió a la demandante para que cumpliera esa orden, pero no se cumplió con tal carga. Por lo anterior, declaró que la sociedad demandante carece de legitimación en la causa para promover la presente acción y por ello, denegó las pretensiones de la demanda.

III. EL RECURSO DE APELACIÓN:

La sociedad demandante a través de su apoderado presentó recurso de apelación indicando que en el Juzgado Primero Promiscuo Municipal de Cajicá le fueron embargados a la demandante 5 apartamentos de la urbanización BUGANVILLA por adeudar cuotas de administración, por lo que si es considerada como propietaria para efectuar tal cautela, también lo debe ser para formular la acción de impugnación de actos de asamblea; que en el reglamento de propiedad horizontal elevado a escritura pública No. 882 del 14 de julio 2015 de la Notaría Décima de Bogotá donde se dice que el propietario inicial, constructor y autor del proyecto, está legitimado en la causa para reclamar su derecho a continuar con la construcción del mismo; que con la reforma al reglamento han desposeído de manera ilegal a la demandante de una licencia d e construcción otorgada por el municipio de Cajicá para continuar con la construcción de la tercera etapa del proyecto en terrenos de su propiedad.10

manera ilegal a la demandante de una licencia d e construcción otorgada por el municipio de Cajicá para continuar con la construcción de la tercera etapa del proyecto en terrenos de su propiedad.10

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra

BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia.

IV. CONSIDERACIONES:

PRESUPUESTOS PROCESALES: Se consideran como tales aquellos requisitos necesarios para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso para que éste pueda ser decidido de fondo ya sea acogiendo o denegando las pretensiones del actor, pues ante la ausencia de a lguno de dichos presupuestos debe el juez pronunciarse con fallo inhibitorio.

La revisión de la actuación pone de manifiesto que confluyen a este proceso tales requisitos, pues no hay duda en torno a la competencia del fallador de primera instancia; se reúnen en el libelo todas las exigencias para esta clase de demandas; existe así misma capacidad para ser parte y capacidad procesal, lo cual permite emitir sentencia de mérito.

Cabe destacar, que el trámite que se dio al proceso es el adecuado y no se vislumbra en el plenario causal de nulidad que invalide lo actuado y se acataron los preceptos de ley en todas las actuaciones surtidas en el proceso.

CASO CONCRETO: Se ejerce en este caso, la acción de impugna ción de actos de asamblea, prevista por el artículo 382 del Código de General del Proceso, encaminada a que se declare la nulidad de las decisiones tomadas en la asamblea extraordinaria de

Se ejerce en este caso, la acción de impugna ción de actos de asamblea, prevista por el artículo 382 del Código de General del Proceso, encaminada a que se declare la nulidad de las decisiones tomadas en la asamblea extraordinaria de socios BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I, llevada a cabo el día 1° de diciembre de 2019 , r especto de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, ya que se se aprobó por la asamblea eliminar la cláusula compromisoria establecida en el artículo 90 de reglamento de propiedad horizontal, así como el parágrafo transitorio del artículo 94 del reglamento de propiedad h orizontal, que facultaba al constructor para modificar el proyecto.11

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra

BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. En la se ntencia motivo de apelación, la señora Juez a quo estimó que la sociedad actora no acreditó estar legitimada para impugnar las decisiones objeto de controversia ya que no probó su calidad de administrador, revisor fiscal o propietario de bienes privados.

La demandante apela la sentencia indicando que por otro despacho judicial le fueron embargados 5 apartamentos de la urbanización BUGANVILLA por adeudar cuotas de administraci ón, por lo que si es considerada como propietaria para efectuar tal cautela, también lo debe ser para formular la acción de impugnación de actos de asamblea; que está legitimada en la causa para reclamar su derecho a continuar con la construcción del mismo según reglamento de propiedad; y que con

efectuar tal cautela, también lo debe ser para formular la acción de impugnación de actos de asamblea; que está legitimada en la causa para reclamar su derecho a continuar con la construcción del mismo según reglamento de propiedad; y que con la reforma al reglamento han desposeído de manera ilegal a la demandante de una licencia de construcción otorgada por el municipio de Cajicá.

Siendo estos los argumentos del apelante, procede la Sala a resolverlos en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 328 C.G.P.

Sea lo primero precisar que la denominada acción de impugnación de decisiones sociales, tiene origen en lo dispuesto por el artículo 382 del C.G.P. que reza: “Art. 382. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, sólo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.”

Y frente a la legitimación por activa de la acción de impugnación de actos, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal, dispone: “Art. 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES . El12

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán

IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEA de PROMOSABANA S.A.S. contra BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I. Apelación de Sentencia. administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisione s de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.”

Visto lo anterior , se advierte que e l administrador, el revisor f iscal y los propietarios de bienes privados, pueden impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, y para el caso que ocupa la atención de la Sala se observa que la sociedad demandante no acreditó ninguna de las calidades antes mencionadas, acreditación que se torna indispensable, pues a partir de ella, se puede determinar la legitimación en la causa que le asiste para demandar los actos de asamblea que se describen en la demanda.

Nótese, que si bien la sociedad demandante en el recurso de apelación indicó que otro despacho judicial le embargó 5 apartamentos del condominio BUGANVILLA PROPIEDAD HORIZONTAL ETAPA I, por mora en el pago de las cuotas de administración, advierte la Sala que dicha decisión judicial no es vinculante en el presente proceso porque se trata de escenarios judiciales diferentes y se trata de una simple afirmación carente de prueba. De otro lado, dicho argumento no es excusa para que en la presente causa PROMOSABANA S.A.S. falte a su deber de acreditar la calidad de propietaria de los apartamentos No. 114, 115, 211, 216, 310, 312, 316, 509 y 514 de la Torre 2 del citado condominio. Véase que desde

deber de acreditar la calidad de propietaria de los apartamentos No. 11